中山意斯特整合營(yíng)銷有限公司的規(guī)定資料

1、辛迪加是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)名詞，源自美國(guó)，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)脫變的企業(yè)組織形態(tài)。它的特定意義在于行業(yè)內(nèi)由一定數(shù)量的企業(yè)出資設(shè)立共同銷售公司，實(shí)行單方面銷售，成為壟斷者，避免因個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)而造成？資源浪費(fèi)，從而達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和利潤(rùn)最大化的效果。辛迪加各成員企業(yè)是獨(dú)立的，是一種聯(lián)盟 關(guān)系。？托拉斯是辛迪加的升華。洛克菲勒是托拉斯的作俑者，他的小煉 油廠在20年時(shí)間里發(fā)展到控制了全球 70%勺市場(chǎng)。他曾說(shuō)：“當(dāng)紅色的薔 薇含苞待放時(shí)，唯有剪除多余的枝葉，才能在日后一枝獨(dú)秀，綻放出艷麗 的花朵。”而我們今天所處的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，還沒有達(dá)到要求托拉斯，但就房 地產(chǎn)行業(yè)而言，呼喚辛迪加已經(jīng)迫在眉睫，因?yàn)橹挥行恋霞硬拍苷业缴?根基。？

2、?一、房地產(chǎn)業(yè)呼喚辛迪力口 ？1、 房地產(chǎn)已處于微利時(shí)代；？2、 無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)損害了行業(yè)利潤(rùn)；？3、 競(jìng)爭(zhēng)已將一些企業(yè)淘汰出局；？4、 WT屏國(guó)入關(guān)將受到外資房地產(chǎn)商的沖擊；？5、 與同行聯(lián)合去做大市場(chǎng)蛋糕，降低房地產(chǎn)幵發(fā)成本；？6、市場(chǎng)蛋糕只有那么大，只有整合房地產(chǎn)幵發(fā)商隊(duì)伍，才能保 證行業(yè)平均利潤(rùn)；？7、房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，需要大規(guī)模多元化融資，而融 資需要一個(gè)載體；？8、辛迪加高級(jí)企業(yè)組織形態(tài)，是自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)走向壟斷競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)的必然。？二、房地產(chǎn)迪加的本質(zhì) ？1、 房地產(chǎn)辛迪加是一個(gè)同行業(yè)聯(lián)盟利益共同體；？2、 房地產(chǎn)辛迪加是同行業(yè)“競(jìng)爭(zhēng)與合作”精神的結(jié)晶？3、 房地產(chǎn)辛迪加的建成將匯

3、聚同行力量，幵發(fā)超大型項(xiàng)目，幵拓 廣闊的融資渠道，在工程建設(shè)方面進(jìn)行流水化作業(yè)，形成真正的規(guī)模效益；？4、 房地產(chǎn)辛迪加將淘汰其他市場(chǎng)參與者，整合房地產(chǎn)業(yè)，形成秩序，即由辛迪加成員分享相對(duì)壟斷的市場(chǎng)利潤(rùn)；？5、房地產(chǎn)辛迪加是經(jīng)濟(jì)金融化的實(shí)踐者，以房地產(chǎn)幵發(fā)為核心 將商業(yè)資本，產(chǎn)業(yè)資本、金融資本深層磨合，在經(jīng)營(yíng)上遵循的是“浚其源 頭，固其根本”的作法，是“合縱連橫”、“聯(lián)吳抗曹”政治謀略的現(xiàn)代 經(jīng)濟(jì)版；?6、房地產(chǎn)辛迪加，也是一個(gè)過(guò)渡企業(yè)形態(tài)，是辛迪加的領(lǐng)導(dǎo)者“一枝獨(dú)秀”的工具，因?yàn)椤案锩倳?huì)吞噬他的兒女”。？?三、如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)辛迪加 ? 1、集約化經(jīng)營(yíng)降低綜合成本，創(chuàng)造規(guī)模效益。？?(1)、

4、集約化經(jīng)營(yíng)的條件？a、龐大的市場(chǎng)需求量？b、 超大型屋村物業(yè)、商住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)發(fā)展計(jì)劃。？ c、多元化規(guī)模性融資支持。？?d、高度的專業(yè)化分工。？e、工程作業(yè)流水化。？?(2)、規(guī)模效益分析？房地產(chǎn)的辛迪加會(huì)使融資成本降低、管理成本降低、采購(gòu)成本降 低、人力資源成本降低、能源物耗降低、財(cái)務(wù)費(fèi)用降低、營(yíng)銷成本降低、時(shí)間成本降低，從而達(dá)到可觀的規(guī)模效益。？以四川長(zhǎng)虹為例，當(dāng)產(chǎn)量達(dá)到 100萬(wàn)臺(tái)電視機(jī)的時(shí)候，綜合成本 就降低20%突破130萬(wàn)臺(tái)，綜合成本就降低 30%由于條件限制暫時(shí)不 能測(cè)算出精確的房地產(chǎn)規(guī)模效益值，具備條件是能算出的，工業(yè)自動(dòng)化流 水線原理移植到房地產(chǎn)業(yè)是可行的，只要達(dá)到一定的

5、幵發(fā)規(guī)模，辛迪加的 建立同時(shí)也突破了房地產(chǎn)企業(yè)由于資質(zhì)評(píng)審，而導(dǎo)致的幵發(fā)規(guī)模的桎 梏。？(3)、高度的專業(yè)化分工，工程作業(yè)流水化。？工程作業(yè)流水化的前提是要有高度自動(dòng)化、機(jī)械化、精細(xì)化、 專業(yè)化的施工隊(duì)伍。傳統(tǒng)作業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目施工中是以單獨(dú)的樓盤為單位。工程作業(yè)流水化在一個(gè)項(xiàng)目施工中是把整個(gè)項(xiàng)目看作一個(gè)整體，即一個(gè)放大的單獨(dú)樓盤,以施工的程序?yàn)閱挝弧１热缫粋€(gè)項(xiàng)目由A B、C、D E無(wú)數(shù)個(gè)單獨(dú)樓盤構(gòu)成，施工程序?yàn)?abcde若干程序構(gòu)成，整個(gè)項(xiàng)目是同時(shí)啟 動(dòng)的，這樣施工進(jìn)度快、效率高、標(biāo)準(zhǔn)化，才會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，降低了邊 際成本。？例如世界上最大的房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目是加拿大幵發(fā)商幵發(fā)的英國(guó)倫敦利物浦港，

6、歷時(shí)十年，完全采用流水化作業(yè)，僅電工培訓(xùn)班就有3000人參加，整個(gè)幵發(fā)規(guī)?？涨昂甏?，于96年結(jié)束。？ 2、多元化規(guī)模性融資推動(dòng)集約化經(jīng)營(yíng)。？?】多元化規(guī)模性融資的渠道及辦法？多元化規(guī)模性融資的現(xiàn)實(shí)性？a、社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)：貨幣商品化、融資社會(huì)化、資本證券化、 經(jīng)濟(jì)金融化；？b、房地產(chǎn)商品，理論界認(rèn)為具有實(shí)物金融商品的特性；？c、房地產(chǎn)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)五十多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，具有金融的全局性； ？d、地產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的重要因素：現(xiàn)金貨幣量、時(shí)間成本、規(guī)模經(jīng)濟(jì)；？e、 房地產(chǎn)與金融的深層溶合，是大型物業(yè)發(fā)展企業(yè)的標(biāo)志；？f、 多元化規(guī)模性融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第二推動(dòng)力。？多元化規(guī)模性融資的融資渠道 ？ 1、項(xiàng)

7、目融資？項(xiàng)目融資的典型形式 BOT即建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓；TOT即轉(zhuǎn)讓- 經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓；ABS即通過(guò)SPC提高信用等級(jí)，進(jìn)入國(guó)際高檔債券市場(chǎng)；FIGP 即借貸-投資-回收-還本息。？項(xiàng)目融資是以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)表外負(fù)債為特征。項(xiàng)目融資是大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（公路、橋梁、碼頭、大型屋村物業(yè)發(fā)展、酒店、大型樓宇、水電、郵電、通訊等）國(guó)際慣用的融資方式。？a、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)：一般為國(guó)家壟斷，但可以特別許可企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)擁有此經(jīng)營(yíng)權(quán)；在實(shí)踐中，這種權(quán)力衍變?yōu)槠髽I(yè)擁有的某些排他性權(quán)益，企業(yè)可以將此權(quán)益出售、出租、轉(zhuǎn)讓、合作經(jīng)營(yíng)。？? b、？資產(chǎn)表外負(fù)債：傳統(tǒng)融資是以項(xiàng)目發(fā)起人本身的資信為基礎(chǔ)，融資主體為項(xiàng)目發(fā)起

8、人，負(fù)債并入項(xiàng)目發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表，項(xiàng)目融 資則是以項(xiàng)目本身做為融資主體，負(fù)債不進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)起人。傳統(tǒng)融資中項(xiàng) 目發(fā)起人承擔(dān)了還款的全責(zé)，債權(quán)人對(duì)其有無(wú)限追索權(quán)；項(xiàng)目融資中還款 保證來(lái)自于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，債權(quán)人對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人只有有限追索權(quán)。項(xiàng)目 融資能獲得至少數(shù)十億的資金投入，但系統(tǒng)復(fù)雜，操作上必須規(guī)范化、精 細(xì)化，時(shí)間周期也長(zhǎng)。項(xiàng)目發(fā)起人在組織項(xiàng)目階段墊資的耗費(fèi)約100萬(wàn)元人民幣，若組織不成功，這 100萬(wàn)就為虧損。？ 2、組建財(cái)務(wù)公司？財(cái)務(wù)公司是有限存款和貸款的金融機(jī)構(gòu)，一般為某集團(tuán)旗下的控 股子公司，為企業(yè)集團(tuán)各成員單位服務(wù)，特別是房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)銀行不提供 按揭時(shí)，財(cái)務(wù)公司就必須為顧客提供按揭

9、，以加快樓盤銷售和資金回流。 財(cái)務(wù)公司又稱有限銀行，它的籌資及貸款的乘數(shù)效應(yīng)沒有銀行的功能大， 但為集團(tuán)籌資和理財(cái)功能卻非常明顯，不足處是業(yè)務(wù)幵展受地域限制。？?財(cái)務(wù)公司的組建：？ a、由同行業(yè)數(shù)家企業(yè)，組建辛迪加共同體，由共同體發(fā)起組建財(cái)務(wù)公司；b、在香港尋找伙伴組建財(cái)務(wù)公司，充分發(fā)揮香港國(guó)際金融中心的作用，籌集資金，再通過(guò)專項(xiàng)投資信貸的形式，支持母公司的建 設(shè)。？?財(cái)務(wù)公司的組建也是房地產(chǎn)與金融深層融合的象征，香港、美國(guó)、加拿大、臺(tái)灣的大型房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)都擁有自己的財(cái)務(wù)公司。？?O3、房地產(chǎn)金融信托投資公司？信托是指財(cái)產(chǎn)所有者為了取得收益或達(dá)到某種目的委托，受托人 按照其要求代為管理，經(jīng)營(yíng)

10、或處理其財(cái)產(chǎn)的信用。信托分為商業(yè)信托和金 融信托。金融信托是以資金、財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理為目的的信托，其目的是通 過(guò)信托業(yè)務(wù)融通資金，進(jìn)行投資業(yè)務(wù)，包括信托存款、信托貸款、財(cái)產(chǎn)信 托。？房地產(chǎn)金融信托投資公司的功能就是做為受托人為業(yè)主經(jīng)營(yíng)管 理物業(yè)獲得融資，再投資（房地產(chǎn)企業(yè)、金融商品及衍生工具，具體房地 產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目）按信托協(xié)議在一定時(shí)間（至少以年為周期）付給業(yè)主（即 信托人）規(guī)定的回報(bào)率。房地產(chǎn)信托投資公司是非分行金融機(jī)構(gòu)，建立和 規(guī)范、監(jiān)管要受銀行執(zhí)行的金融法規(guī)所制約，且要受將出臺(tái)的信托法 制約。但組建有四條途徑：a、直接組建 b、向現(xiàn)有信托投資公司滲股？c、收購(gòu)一家信托投資公司d、利用各種法律

11、的漏洞，規(guī)避法律，建立公司（思路已成熟）。？房地產(chǎn)金融信托投資公司的融資途徑：？?a、雙方簽訂信托協(xié)議；？?b、業(yè)主將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到房地產(chǎn)信托投資公司；？c、房地產(chǎn)信托投資公司向業(yè)主出具受托憑證。？謀?。縟、融資1、信托公司將房產(chǎn)抵押貸款；？融資2、信托公司將房產(chǎn)出租出售，占用租金、售房款；融資3、作金融投資，利用保證金交易的杠桿產(chǎn)生融資，最大利潤(rùn)。？ 4、辛迪加財(cái)團(tuán)融資？辛迪加賒團(tuán)融資是大型項(xiàng)目幵發(fā)過(guò)程的融資形式。各融資主體為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，由一家或數(shù)家銀行作為主辦銀行牽頭組織共同貸款人，主 要有歐洲美元、東京美元、香港美元等離岸金融市場(chǎng)的銀團(tuán)充任。同時(shí)銀 團(tuán)通過(guò)國(guó)際貨幣利率與匯率互換來(lái)規(guī)避融資主體的

12、風(fēng)險(xiǎn)。銀團(tuán)將分階段、 分利率對(duì)項(xiàng)目安排融資。？?O5、吸收外來(lái)投資？a、股權(quán)式融資注入企業(yè)；？b、債權(quán)式融資注入企業(yè)；？c、股權(quán)式融資注入項(xiàng)目；？d、債權(quán)式融資注入項(xiàng)目。？ 6、建立房地產(chǎn)投資基金？目前法律已許可社會(huì)力量組建基金?；鸱謨煞N：幵放式基金和 封閉式基金。封閉式基金即公司型基金，是以股權(quán)形式注入，中途不能退 出，只能轉(zhuǎn)讓。幵放式基金即契約型基金， 可以隨時(shí)退出，操作更靈活。？建立房地產(chǎn)投資基金是對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的提升，同時(shí)也是匯聚若干單個(gè)房地產(chǎn)投資者的資金，進(jìn)行理性、專業(yè)的穩(wěn)健投資，謀取比他們自己投資更大的收益。房地產(chǎn)投資基金可投資房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)企業(yè)、 房地產(chǎn)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)

13、獲取融資的途徑。房地產(chǎn)投資基金也是房地產(chǎn) 投資者的一種理財(cái)手，以0此積累購(gòu)房款或?qū)崿F(xiàn)貨幣保值增值。？ 7、商業(yè)信用融資 ？在項(xiàng)目幵發(fā)中，供應(yīng)商、工程建設(shè)方對(duì)幵發(fā)商進(jìn)地融資支持相當(dāng) 于延期付款。在項(xiàng)目融資中，供應(yīng)商、工程建設(shè)方，將部分墊資轉(zhuǎn)化成項(xiàng) 目股份，在項(xiàng)目中既有股權(quán)的分工收益，又有穩(wěn)定的債權(quán)保障。？ 8、市政、房地產(chǎn)融資？在國(guó)外有操作環(huán)境，國(guó)內(nèi)只是理論探討。按揭銀行將對(duì)購(gòu)房者的 債權(quán)證券化，或股票或債券，按 ？一定比例發(fā)行，收回大部分資金。投資 者購(gòu)買這些證券，如果購(gòu)房者的履約能力強(qiáng)，收益？就豐厚，如果出現(xiàn)違約，也能保障正常收益。這種專業(yè)化融資券流通性非常好。按揭銀行轉(zhuǎn)嫁 了金融風(fēng)險(xiǎn)，將為

14、房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資支持。？ 9、資本市場(chǎng)融資？?股市是資本市場(chǎng)的高級(jí)形態(tài)。 通過(guò)股市融資無(wú)疑是企業(yè)發(fā)展的快 車道。資本市場(chǎng)融資包括新股發(fā)行、資產(chǎn)注入、增、配股、兼并收購(gòu)、股 權(quán)售讓、股權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)重組、發(fā)行目轉(zhuǎn)換股債券、發(fā)行附認(rèn)股權(quán)證債券 等。上市，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是一個(gè)高門檻，而房地產(chǎn)業(yè)則屬于暫不安排 的行列。？房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)下列方式上市：？a、 買殼上市（可以在國(guó)內(nèi)，也可在國(guó)外）；？b、 讓上市公司收購(gòu)旗下資產(chǎn)，再反向收購(gòu)上市公司；？c、 滲股控股上市公司，再利于上市公司收購(gòu)旗下資產(chǎn)；？d、嫁接上市：與正在申報(bào)上市資格而又非常符合上市條件的企業(yè)合作，資產(chǎn)注入其中，搭他的車上市；？e

15、、創(chuàng)業(yè)板上市（高科技股）？2廣義的投資組合，規(guī)避宏觀的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)？?房地產(chǎn)要求對(duì)上下游行業(yè)進(jìn)行縱向一體化延伸，進(jìn)一步降低成本 規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，比如：進(jìn)入建筑機(jī)械T鋼鐵生產(chǎn)T采礦T?采礦機(jī)械。房地產(chǎn)辛迪加要求功能型延伸，增強(qiáng)融資、策劃、工程建設(shè)、營(yíng)銷的能力， 規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。如：融資方面組建財(cái)務(wù)公司、信托公司、投資基金等 工程方面組建樁機(jī)公司、土石方公司、混凝土公司、綠化公司等。？房地產(chǎn)辛迪加進(jìn)行金融及衍生投資 ？A股票 B債券 C權(quán)證 D外匯 E黃金、白銀？F可轉(zhuǎn)換股債券 G相應(yīng)的期貨、期權(quán)、期指？廣義投資組合能優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)和優(yōu)化資源配置、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。？3實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的雙翼發(fā)展？實(shí)例：

16、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與資本市場(chǎng)？ 1972年11月在香港遠(yuǎn)東證交所上市；？ 1974年5月與加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行聯(lián)合組建怡東財(cái)務(wù)公司；？ 1976年6月在加拿大多倫多上市，1976年8月在倫敦上市; ? 1977年發(fā)行新股籌資拿下全鐘車站幵發(fā)項(xiàng)目，一舉成名；？ 1978年，華人行的建設(shè)，獲得匯豐銀行支持；？ 1978年，將所持九龍倉(cāng)股份轉(zhuǎn)賣包玉剛，凈賺5000千萬(wàn)；？ 1979年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)總資產(chǎn)為 6.93億港元，控股總資產(chǎn)為62億的和記黃埔，李嘉誠(chéng)獲得“超人李”的美譽(yù)；？以后收購(gòu)港燈，乃至多次騎牛上市，退市借熊，及系列兼并收購(gòu)活動(dòng)方奠定了李嘉誠(chéng)華人首富的基石；？長(zhǎng)江實(shí)業(yè)是借助資本市場(chǎng)的杠桿，急劇擴(kuò)張的，也

17、可以說(shuō)是香港的金融中心確立過(guò)程中的受益者，由股市強(qiáng)人發(fā)展為地產(chǎn)強(qiáng)人。？中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)：“新住宅運(yùn)動(dòng)”與“中國(guó)城市房地產(chǎn)幵發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)” ？ 1992年12月2日，以深圳萬(wàn)科、沈陽(yáng)華新國(guó)際為首的全？國(guó)最大的17家房地產(chǎn)幵發(fā)商組建了 “中國(guó)城市房地產(chǎn)幵發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”。？? ? 2000年6月24日在上海舉行“新住宅論壇”，17家成員 一致認(rèn)為：只有對(duì)房地產(chǎn)幵發(fā)商的隊(duì)伍進(jìn)行整合，才能適應(yīng)房地產(chǎn)快速發(fā) 展的節(jié)奏。？香港前十位房地產(chǎn)幵發(fā)商的市場(chǎng)份額為80%而深圳不足15% 上海不足13% 北京不足10% ?萬(wàn)科凈資產(chǎn)為40億,今年中國(guó)銀行總部綜合授信 20億給萬(wàn)科，希望萬(wàn)科成為大陸的新鴻基地產(chǎn)， 但萬(wàn)科卻感到20億是杯水車薪。？?中國(guó)城市房地產(chǎn)幵發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)（以下簡(jiǎn)稱中房網(wǎng)），是 一個(gè)利益共同體，是一個(gè)虛擬機(jī)構(gòu)運(yùn)行體 ，首任輪值主席為萬(wàn)科總裁王石， 任期五年。？中房網(wǎng)的17家成員達(dá)成以下四個(gè)層面的協(xié)議：？a. 行業(yè)信息資源共享？b. 行業(yè)職業(yè)培訓(xùn)？c. 行業(yè)集體