房地產(chǎn)基本知識(shí)AE培訓(xùn)基礎(chǔ)名詞

1、白羊廣告白羊廣告AEAE培訓(xùn)培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。又稱為國家級(jí)市場,其主體是代表國家的房地產(chǎn)管理部門。其任務(wù)一種是要按照城市規(guī)劃和土地管理有關(guān)規(guī)定征用土地,將土地使用權(quán)出讓給承擔(dān)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),另一種是將國家所有的房產(chǎn)出租或出賣給單位或個(gè)人,一級(jí)市場由國家壟斷經(jīng)營,以利于國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。是房地產(chǎn)開發(fā)市場,其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司,其經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)

2、劃,對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地，用房單位或個(gè)人。（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通,即使用者.經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移,表現(xiàn)為使用者之間的交易行為.反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場價(jià)格.是調(diào)劑需求條件下的市場行為,如私房出租,出售等就是三級(jí)市場行為。均價(jià) 指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。 預(yù)售價(jià) 也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品

3、房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。準(zhǔn)現(xiàn)房指房屋主體已基本封頂完工，過程正在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。尾房又稱掃尾房，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物。 容積率容積率建筑總面積與建筑用地面積的比率建筑總面積與建筑用地面積的比率就是容積率。就是容積率。綠地率在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠化覆蓋率在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。建筑覆蓋率 又稱“建筑密度”， “建筑占地系數(shù)” 。建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 投資商與開發(fā)商合作，投入資金的商家開發(fā)商獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

4、房地產(chǎn)商建筑商專業(yè)負(fù)責(zé)建筑的商家CBDCBD中央商務(wù)中心區(qū)中央商務(wù)中心區(qū)COD中央行政辦公區(qū)CLD中央生活區(qū)營銷代理傾向于房產(chǎn)銷售全程營銷企劃傾向于項(xiàng)目形象廣告等的策劃制作規(guī)劃設(shè)計(jì)美國XWHO 設(shè)計(jì)咨詢公司 “設(shè)計(jì)源于生活，科技回歸人性，文化融入自然” 上海東瑞建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)上海中星志成建筑設(shè)計(jì)有限公司上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司加拿大寶佳國際建筑師有限公司BDCL國際建筑設(shè)計(jì)有限公司萬科合作公司：規(guī)劃設(shè)計(jì)：日本（株）山設(shè)計(jì)工房施工圖設(shè)計(jì)：上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司景觀設(shè)計(jì)：日本和計(jì)畫顧問設(shè)計(jì)所澳大利亞REGION景觀設(shè)計(jì)美國最大的規(guī)劃環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)公司EDSA派瑞迪景

5、觀園林環(huán)境設(shè)計(jì)咨詢上海有限公司 北京世紀(jì)麥田園林設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司配建設(shè)施配建設(shè)施指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。施、道路和公共綠地的總稱。 公共活動(dòng)中心 配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心 建筑小品 指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的觀 賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物的統(tǒng)稱。單元式住宅單元式住宅指公寓式住宅，相對(duì)指公寓式住宅，相對(duì)于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房的套房復(fù)式商品房復(fù)式商品房區(qū)別于躍層，受躍層啟

6、發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。躍層式住宅躍層式住宅一套單元住宅占據(jù)了住宅一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，但又不同于別樓的兩層，但又不同于別墅，別墅從首層到頂層都墅，別墅從首層到頂層都屬于一戶。屬于一戶。水景商品房 是指依水而建的房屋。獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅 即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅。宅。表現(xiàn)為上下左右前后都屬表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、圍都有面積不等的綠地、院落。院落。

7、 TOWNHOUSE 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，是由幾幢等于或小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅 雙拼別墅 是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 與聯(lián)排、獨(dú)棟相比，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有更寬闊的室外空間。疊拼別墅疊拼別墅 它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些

8、，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。 .購買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。 流水別墅流水別墅流水別墅坐落在一個(gè)具有山石、林木和溪流瀑布的優(yōu)美環(huán)境之中，一層為起居室、餐室、廚房等，二層為臥室。建筑的前部從澆注在巖石上的鋼筋混凝土支撐懸挑出來，上下兩層寬大的陽臺(tái)，一縱一橫，好象從山澗中“長出”的兩塊巨少，后面高起的片石墻和前面挑出的部分取得平衡，

9、并形成水平與垂直的方向?qū)Ρ?。這種自由靈活的組合，可以使人們?cè)诓煌慕嵌瓤吹礁鞣N豐富多變的體形輪廓。建筑與自然環(huán)境互相滲透，彼此交融，季節(jié)的變幻使其達(dá)到奇妙的境界。情景花園洋房情景花園洋房花園洋房采用層層退臺(tái)式結(jié)花園洋房采用層層退臺(tái)式結(jié)構(gòu)，即建筑面積由底層向上構(gòu)，即建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的平臺(tái)。這樣面積成為上層的平臺(tái)。這樣的機(jī)構(gòu)使每家每戶都有情景的機(jī)構(gòu)使每家每戶都有情景花園或景觀露臺(tái)?；▓@或景觀露臺(tái)。 商用住宅 SOHO: Small Office Home Office 是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其

10、是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。酒店式服務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓 SERVICE APARTMENT是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于19941994年，意為年，意為“酒店式的服務(wù)，酒店式的服務(wù)，公寓式的管理公寓式的管理”，市場定位很高。，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有一體的，具有“自用自用”和和“投資投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓服務(wù)外

11、，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。人有賓至如歸的感覺。常見小品名詞常見小品名詞 會(huì) 所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。 灰空間 最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。外飄窗外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野擁有更廣闊的視野 中空玻璃 由兩層甚至更多的玻璃密封組合,最重要是兩層玻璃之間必須形成真

12、空或氣體 這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。女兒墻女兒墻銷售篇續(xù)：房屋面積術(shù)語建筑面積建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。商品房銷售面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 公有建筑面積計(jì)算方法一：加法電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)

13、的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。計(jì)算方法二：減法即公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e各類面積計(jì)算關(guān)系各類面積計(jì)算關(guān)系套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和套（單元）建筑面積=銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各種系數(shù)算法：各種系數(shù)算法：得房率指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。（得房率）實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，大于使用率（套內(nèi)使用面積系數(shù)）使用率（套內(nèi)使用面積系數(shù)）使用

14、面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低?？偸褂寐实扔诳偺變?nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 各類系數(shù)算法各類系數(shù)算法公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 建筑篇：房屋建筑樓層名詞解釋建筑篇：房屋建筑樓層名詞解釋建筑物的構(gòu)造組成 就常見的民用建筑而言，大致有基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個(gè)基本組成部分。通風(fēng)道、垃圾道、煙道、壁櫥等建筑配件及設(shè)施，可根據(jù)建筑物的功能要求設(shè)置。現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類按照住宅層數(shù)

15、分類，可公為：低層住宅（庭院式住宅多層住宅、高層住宅（超高層住宅）； 按照住宅平面布局分類按照住宅平面布局分類點(diǎn)式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；點(diǎn)式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅； 按照住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類 內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺(tái)式住宅（臺(tái)階式住宅）；按照室內(nèi)層次按照室內(nèi)層次躍層式住宅、復(fù)式住宅、錯(cuò)層式住宅、梯間式住宅；躍層式住宅、復(fù)式住宅、錯(cuò)層式住宅、梯間式住宅； 按照住宅的用途和功能 可分為：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住宅（庭院式住宅）。建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)： 疊砌式（6F以下建筑）：用于居住、辦公、學(xué)校、醫(yī)院。 框架式：20F左右的住宅及辦

16、公樓。 剪力墻式：高層。 筒體式：大跨度、大空間、超高層。 房型 指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺(tái) 動(dòng)線 進(jìn)住宅大門后，各個(gè)功能房之間的活動(dòng)路線裙房 指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米日照間距日照間距建筑物與建筑物之間的距離，它要滿足一個(gè)比例的要求，一般要大建筑物與建筑物之間的距離，它要滿足一個(gè)比例的要求，一般要大于米。于米。廳和房間的（開間）指這一個(gè)房間的寬度，是指墻中線至墻中線的距離預(yù)置板與現(xiàn)澆板 預(yù)置板指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時(shí)候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價(jià)低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用。 現(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。

17、房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；多層住宅 指四層至六層的住宅。 低層住宅 指一層至三層的住宅。中高層住宅 指七層至九層的住宅 高層住宅 指十層及十層以上的住宅。一般為十層至三十層建筑篇續(xù)：住房功能細(xì)分術(shù)語建筑篇續(xù)：住房功能細(xì)分術(shù)語 居住空間 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 臥 室供居住者睡眠、休息的空間。 起居室（廳） 供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。 廚 房 供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 衛(wèi)生間 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪

18、以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。頂層大露臺(tái)頂層大露臺(tái)底層私家庭院底層私家庭院下沉內(nèi)庭院下沉內(nèi)庭院陽光地下室陽光地下室圖 層 高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米。樓層凈高即本層地面至本層頂?shù)母叨?，凈?樓板厚度=層高。住宅開間住宅的寬度。是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。3-3.9m較為舒適 套 型按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。住宅進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間

19、的實(shí)際長度。錯(cuò)層戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 戶型 根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 隔斷 指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?平 臺(tái)供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。露 臺(tái) 一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。玄關(guān)登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 小高層 高層 多層 別墅 酒店式公寓 商業(yè)公寓平層復(fù)式復(fù)式躍式 一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩

20、廳二衛(wèi)主躍層戶型之優(yōu)點(diǎn)（好戶型是房屋保值增值的決定因素）：主躍層戶型之優(yōu)點(diǎn)（好戶型是房屋保值增值的決定因素）：受歡迎戶型：受歡迎戶型：1、向躍層要空間：客廳躍層起，空間陡增高，同是2.8米的層高，室內(nèi)空間可達(dá)3.3米。通風(fēng)采光好，節(jié)約能源。2、向浪費(fèi)要面積： 室內(nèi)無過道，面積零浪費(fèi)，即使90平米的三房二廳二衛(wèi)，也會(huì)有面積合理好用的廳、廚、臥、衛(wèi)生間。 3、向設(shè)計(jì)要和諧：解決了年輕人想住躍層房而老人住不方便的問題，照顧了家人間開闊而私密的空間需求。4、向細(xì)節(jié)要舒適：進(jìn)戶門處辟小塊面積設(shè)立玄關(guān)和鞋柜，照顧了人們的生活習(xí)慣。餐廳靠窗，增加了舒適性。5、向陽臺(tái)要延伸：充分利用陽臺(tái)，既可以合理增加套內(nèi)面積，又不影響建筑物外觀立面的整齊美觀。6、向傳統(tǒng)要風(fēng)水：巧合了我們中國傳統(tǒng)民居廳堂居中，陰陽平衡的住房風(fēng)水說。 房型受歡迎的道理房型受歡迎的道理 1、解決了年輕人想買躍層房而老人住不方便的問題。 2、同樣的建筑層高，比平層房多50cm錯(cuò)層空間。3、同樣的建筑面積，比躍層房少512m2走廊面積。社會(huì)背景：城市大部分家庭將不得不一家三代人同住一套小房子。花園洋房：別墅尺度構(gòu)筑洋房生活花園洋房：別墅尺度構(gòu)筑洋房生活 花園洋房對(duì)于久住公寓有著別墅情結(jié)的都市白領(lǐng)來說是一種“有天有地”的新的生活方式的選擇；新生活的開始