房地產(chǎn)開發(fā)全流程培訓講義

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓目錄第一部分 房地產(chǎn)基本知識第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分 土地取得流程第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)流程什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營？ 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1、房地產(chǎn)業(yè)，是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的綜合性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務。

2、房地產(chǎn)業(yè)總體上屬于服務行業(yè)，即第三產(chǎn)業(yè)。資源整合（土地、建筑業(yè)、建材業(yè)、設計、金融、物業(yè)管理等）資本運營（資金投入、增值、產(chǎn)出等）內(nèi)部管理（行政、財務、人事等）2、建筑業(yè)，是專門從事土木工程、房屋建設和設備安裝以及工程勘察設計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠、住宅以及公共設施的建筑物、構筑物和設施。建筑業(yè)屬于制造業(yè)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的基本特征 一、 位置的固定性和不可移動性 房地產(chǎn)的區(qū)域性 二、 使用的長期性 房地產(chǎn)的周期性三、 影響因素多樣性 房地產(chǎn)的風險性四、 投資大量性 房地產(chǎn)的資金密集型特征五、 保值增值性 房地產(chǎn)的投資性 六、產(chǎn)業(yè)鏈長房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)相關性（60個行業(yè)）建筑物的分類1

3、、按用途分類（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工業(yè)建筑：包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等2、按結(jié)構材料分類 木結(jié)構、磚木結(jié)構、磚混結(jié)構、鋼筋混凝土結(jié)構、鋼結(jié)構等3、按結(jié)構承重方式分類（1）承重墻結(jié)構；（2）框架結(jié)構；（3）排架結(jié)構；（4）其他剪力墻結(jié)構體系、桶式結(jié)構體系4、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類：低層（1-3層）、多層（4-6層）、小高層（7-10層）、高層（10層以上）、超高層。類別代號類別名稱范 圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及

4、科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E） W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各

5、大類用地之外的用地城市用地種類目錄第一部分 房地產(chǎn)基本知識第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分 土地取得流程第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)八大流程 開發(fā)流程土地投資階段策劃階段前期階段設計階段施工階段營銷階段物業(yè)階段收尾階段1、7大專業(yè)2、8個階段3、126個關鍵節(jié)點4、近800個小節(jié)點5、一個項目整合 上百個資源單位京御開發(fā)流程中23個關鍵節(jié)點：序號關鍵節(jié)點1項目啟動2完成策劃、規(guī)劃及概念設計3取得集團立項審批4完成方案設計5完成政府立項6取得建設用地規(guī)劃許可證7完成施工圖設計8取得工程規(guī)劃許可證9市政供電10完成三通一平11完成施工資源招標12“示范區(qū)”開工13取得施工許可證14基礎工

6、程開工15“示范區(qū)”完工開放16預售許可證17開盤18完成項目施工19完成竣工備案20組織交房21銷售完成95%22工程結(jié)算完成23項目收尾五證兩書一、國有土地使用證二、建筑用地規(guī)劃許可證三、建設工程規(guī)劃許可證四、建設工程施工許可證 五、商品房銷售(預售)許可證 “兩書” 商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿國國有有土土地地使使用用證證二二建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證一一建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證三三建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證四四商商品品房房銷銷售售許許可可證證五五1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設

7、局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應提供的主要文件有:項目建議書、立項報告、可行性研究報告、設計方案送審書、施工圖等以及各相關部門的批文開發(fā)流程中所涉及到的政府部門、證件、文件目錄第一部分 房地產(chǎn)基本知識第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分 土地取得流程第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)流程土地出讓方式取得國有土地使用權國有土地使用權1. 出讓方式2. 劃拔方式（1）招 標（2）拍 賣（3）掛 牌（4）協(xié) 議3. 承租方式國有土地使

8、用權出讓流程 辦理土地登記 核發(fā)建設用地批準書交付土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案 公布出讓計劃確定供地方式 簽訂出讓合同公布結(jié)果招 標拍 賣掛 牌協(xié) 議 招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申請及資格審查(6)(10)土地出讓方式招 標u 招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。u 招標流程評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性

9、要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。 土地出讓方式拍 賣u 拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人 ）。u 拍賣流程（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應價或者報價；（六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應價者為競得人。 土地出讓方式掛掛 牌牌u 掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛

10、牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。u 掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在

11、掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 土地出讓方式協(xié) 議u 協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。 劃 拔u 劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地

12、2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制招標、拍賣、掛牌的異同招 標 拍 賣掛 牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短

13、長復雜程度需要制作標書十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求目錄第一部分 房地產(chǎn)基本知識第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分 土地取得流程第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)流程基本節(jié)點圖取得國有土地使用權立項審批規(guī)劃審批開工審批預售審批其它審批節(jié)能審批項目核準建設用地規(guī)劃許可證修建性詳細規(guī)劃方案建設工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標備案安全監(jiān)督備案面積測繪并備案地名核準人防審批消防審批施工許可證預售證交通審批竣工驗收規(guī)委竣工驗收權屬登記勘察設計招投標質(zhì)量監(jiān)督注冊人防規(guī)劃意見書人防初設審批人防

14、施工圖審批園林審批面積實測初始登記銷售機構注冊備案建委竣工備案u 此節(jié)點為北京市普通商品房二級開發(fā)之節(jié)點，土地取得方式是通過公開招標、拍賣、掛牌方式取得u 經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之項目可參照此節(jié)點u 此節(jié)點未含大、小市政的節(jié)點內(nèi)容關系流程圖建設單位招拍掛方式取得土地使用權勘察設計招投標備案申報節(jié)能審查編寫項目申請報告編寫節(jié)能專篇申報項目核準建設用地規(guī)劃許可證設計單位方案深化規(guī)劃方案審定國有土地使用證人防規(guī)劃方案設計人防規(guī)劃意見書調(diào)整土地出讓合同年度計劃任務調(diào)整工程規(guī)劃許可證人防初步設計審查園林規(guī)劃方案交通規(guī)劃方案建筑防火審查施工單位招投標監(jiān)理單位招投標安全監(jiān)

15、督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊施工許可證預售許可證面積預測面積實測樓房交付消防驗收人防驗收規(guī)劃驗收建委備案權屬登記實測備案人防施工圖審查節(jié)能審批流程注：市發(fā)改委自收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)決定是否受理。受理之日起15個工作日內(nèi)作出審查批復意見（不含專家論證的時間）因特殊情況需要延期的，由主管負責人批準，可以延長10個工作日基本流程及所需時間編寫節(jié)能專篇環(huán)資處受理編寫申請報告節(jié)能中心審核第三方審核其它處室意見3至7個工作日1個工作日2至4個工作日1個工作日1個工作日3至5個工作日5至7個工作日3至5個工作日1個工作日環(huán)資處批辦3至5個工作日向區(qū)發(fā)改委申報向市發(fā)改委申報取得審批節(jié)能審批內(nèi)容適用范圍范圍：u

16、建筑面積在2萬平方米以上（含）的公共建筑項目;u建筑面積在20萬平方米以上（含）的居住建筑項目；u其它年耗能2000噸標準煤以上（含）的項目。節(jié)能專篇編制所需資料:u方案設計或初步設計文件，包括圖紙、說明文字和各項技術指標。應能夠說明總圖指標；建筑專業(yè)的總體概況、功能分區(qū)、各部分建筑的使用功能及其面積、維護結(jié)構和門窗主要材料做法；結(jié)構專業(yè)的結(jié)構體系；給排水方案；空調(diào)通風方案、使用空調(diào)的建筑面積、主要設備選型；供配電方案、變壓器容量、變配電室位置等。u項目所在地用能條件等；包括分品種能源供應的方式及可靠性。 u項目能源消耗種類及消耗情況。 u主要供用能系統(tǒng)與設備的初步選擇 。 u項目各專業(yè)節(jié)能措

17、施。 u項目相關批文。 主要審查內(nèi)容u項目用能總量及能源結(jié)構是否合理u實施項目是否符合國家、地方和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范及標準u項目沒有采用明令禁止或淘汰的落后工藝和設備u國家規(guī)定的其他條件和標準受約束節(jié)點:u項目設計方案是否足夠深化，提供的設備資料、圖紙等數(shù)據(jù)是否完善合理u項目節(jié)能專篇編制得是否完備、符合規(guī)定u項目申請報告是否及時有效制約節(jié)點:u 制約項目申請報告的報批 項目核準注：市發(fā)改委自申請被受理之日起20個工作日內(nèi)作出決定。20個工作日內(nèi)不能作出決定的，經(jīng)負責人批準，可以延長10個工作日。征求意見期間，工作日停止計算基本流程及所需時間編寫申請報告取得環(huán)評批復簽訂出讓合同2至4個工作日3至7

18、個工作日征求市規(guī)委意見會簽市建委市規(guī)委建管處根據(jù)項目情況反饋意見，如需重新核發(fā)規(guī)劃意見書，則需要重新審核市建委根據(jù)項目情況反饋意見1個工作日1個工作日1個工作日2至5個工作日1個工作日1個工作日2至45個工作日向區(qū)發(fā)改委申報向市發(fā)改委申報投資處受理取得審批項目核準審批內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u符合國家有關法律法規(guī)和外商投資產(chǎn)業(yè)政策u符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整政策的要求u符合公共利益和國家反壟斷的有關規(guī)定u符合土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和環(huán)境保護政策的要求u符合國家規(guī)定的技術、工藝標準的要求u符合國家資本項目管理、外債管理的有關規(guī)定受約束節(jié)點：u 節(jié)能專篇批復u 項目申請

19、報告的編制以及是否合格有效u 土地出讓合同制約節(jié)點：u勘察設計招投標的申報u 年度計劃任務的申報核準建設項目一般均應提交的材料包括：u項目申請報告；u企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；u環(huán)保部門對項目環(huán)境影響評價報告批復；u國土資源部門對建設項目用地預審意見；u城市規(guī)劃行政主管部門出具的項目選址意見書；u地震部門對項目抗震設防或地震安全性評價的批復；u項目建設外部供水、供電、供氣的承諾文件；u項目建設資金各籌措渠道的承諾文件；u其他根據(jù)有關法律法規(guī)應提供的文件。 建設用地規(guī)劃許可證注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)。 基本流程及所需時間用地釘樁成果綜合科受理土地出讓合同規(guī)劃科審查副局長審

20、查局長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至3個工作日1至3個工作日項目地名核準1個工作日向區(qū)規(guī)劃委申報核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證審批內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u實體審查 確定建設用地的性質(zhì) 確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積 確定需要同期實施的其他用地范圍和面積 其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容u形式審查 所有申報材料是否符合要求受約束節(jié)點：u國有土使用權出讓合同的簽署u建設用地及代征地的釘樁成果u規(guī)劃意見書u項

21、目地名核準批復制約節(jié)點：u建設工程規(guī)劃許可證u施工許可證u預售許可證及國有土使用證申辦材料：u建設單位出具的申報委托書；u建設單位填寫完整并加蓋單位印章的建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表；u規(guī)劃部門及相關部門的批準文件： 申請以劃撥方式取得國有土地使用權的，提交選址意見書附件及附圖，建設項目批準、核準、備案文件。 通過土地市場以招、拍、掛方式取得國有土地使用權的，提交建設項目規(guī)劃條件（土地儲備供應）及附圖，提交北京市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書及北京市國有土地使用權出讓合同，建設項目批準、核準、備案文件。 申請進行土地儲備前期整理的，提交建設項目規(guī)劃條件（土地儲備前期整理）和土地儲備授權批

22、準文件。u建設用地釘樁測量成果報告書（含建設用地釘樁通知書和釘樁坐標成果通知書原件。u測繪部門按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的/或/地形圖份（用地范圍涉及多個區(qū)（縣）行政區(qū)劃或者建設單位為多個單位的,需相應增加地形圖份數(shù)）。u法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的其他相關材料。建設用地規(guī)劃許可證審批內(nèi)容建設用地規(guī)劃許可證樣式建設用地規(guī)劃許可證樣式勘察設計招投標基本流程及所需時間注：勘察設計招投標管理處審查決定時間為30個工作日(可延長10個工作日)。項目核準批復確定勘察設計單位1個工作日規(guī)劃意見書1個工作日招標立案登記資格預審招標文件審核招投標備案1個工作日3至15個工作日3至10個工作日1至3個工

23、作日勘察設計招標管理處中標通知書適用范圍:u勘察、設計單項合同估算價在50萬元人民幣以上的； u建筑面積在5萬平方米以上的民用建設工程項目，應進行勘察招標； u建筑面積在15萬平方米以上的建筑工程設計應進行設計招標； u單項合同估算價或建設規(guī)模低于以上三條規(guī)定的規(guī)模標準，但符合下列標準之一的： 項目總投資額在3000萬元人民幣以上的； 全部或者部分使用政府投資或者國家融資的項目中，政府投資或者國家融資金額在100萬元人民幣以上的。 鼓勵政府投資或者國家融資金額在100萬元人民幣以下的項目進行招標。 主要審查內(nèi)容：u勘察及設計單位資格審查及委托代理機構的資格審查u對方案的技術指標進行審查u程序?qū)?/p>

24、查受約束節(jié)點：u項目立項批復u規(guī)劃意見書制約節(jié)點：u修建性詳細規(guī)劃方案的申報u建設工程規(guī)劃許可證勘察設計招投標審查內(nèi)容修建性詳細規(guī)劃方案注：市、區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)。 基本流程及所需時間勘察設計招投標審查綜合處受理規(guī)劃意見書建管處審查副處長審查處長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術圖紙1個工作日其它資料向市（區(qū)）規(guī)劃委申報方案審定修建性詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規(guī)劃設計。修建性詳細規(guī)劃方案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u實體審查 審查配套指標、車位指標、

25、建筑間距、綠地指標、容積率、戶型標準、建 筑高度等各項技術指標是否滿足城市控制性規(guī)劃及相關規(guī)定的要求 審查項目規(guī)模、建筑退線、日照等是否符合要求 歷史文化保護規(guī)劃的相關要求 其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容u形式審查 所有申報材料是否符合要求受約束節(jié)點：u規(guī)劃意見書u勘察設計招投標制約節(jié)點：u建設工程規(guī)劃許可證u人防規(guī)劃意見書u涉及交通、園林的方案修建性詳細規(guī)劃應當包括下列內(nèi)容：u建設條件分析及綜合技術經(jīng)濟論證。u建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖。u對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析。u根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設計。u市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜

26、合。u豎向規(guī)劃設計。u估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。建設工程規(guī)劃許可證基本流程及所需時間注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為30個工作日(可延長10個工作日)。 規(guī)劃意見書綜合科受理修建性詳規(guī)規(guī)劃科審查副局長審查局長決定1個工作日1個工作日5至25個工作日1至2個工作日1至2個工作日圖紙資料1個工作日工程檔案登記表勘察設計招投標文件項目地名核準向區(qū)規(guī)劃委申報核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。主要審查內(nèi)容：u實體審查 已審查通過設計方案的建設項目：申報圖紙是否符合修建性詳細規(guī)劃或

27、已審查通過的設計方案。 前款規(guī)定項目以外的建設項目：申報圖紙的用地范圍與規(guī)劃確定的范圍是否一致 建設項目的性質(zhì)符合城市規(guī)劃的要求容積率符合城市規(guī)劃的要求建筑高度符合城市規(guī)劃的要求建筑密度、空地率或綠地率符合城市規(guī)劃的要求停車位數(shù)量符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃的要求建筑間距符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術標準的要求，綠化率符合城市規(guī)劃的要求公共服務設施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標的規(guī)定建設項目后退道路紅線的距離符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術標準的要求已安排了必要的水、電、氣、熱等市政基礎設施 其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容。u形式審查 所有申報

28、材料是否符合要求建設工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容受約束節(jié)點：u規(guī)劃意見書及其中的要求u修建性詳細規(guī)劃方案及其中的要求u工程檔案登記資料u勘察設計招投標審查通知書u項目的地名核準批復u技術圖紙制約節(jié)點：u工程施工許可證u工程建筑面積預測量u預售許可證u房屋權屬初始登記建設工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容申辦材料：u建設單位出具的申報委托書；u建設單位填寫完整并加蓋單位印章的建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表；u建設項目批準、核準、備案文件或者相關文件；u前期規(guī)劃管理文件，包括：選址意見書或規(guī)劃條件，建設工程設計方案，重大城鄉(xiāng)基礎設施項目應當提交經(jīng)過審查的建設工程擴大初步設計方案，需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建

29、設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃；u前期規(guī)劃管理文件注明申報建設工程規(guī)劃許可證時需要提交的相關文件；u使用國有土地的有關證明文件；u具有資質(zhì)的設計單位按照前期規(guī)劃管理文件要求繪制的建設工程施工圖中的主要部分（按規(guī)格（豎向）裝訂成冊）套，另再附相同設計總平面圖份（建設單位為多個的需按增加的單位個數(shù)增加圖紙份數(shù)）；u（施工圖紙的主要部分包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖各份）；u其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料。建設工程規(guī)劃許可證包含內(nèi)容：u許可證編號； u發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期； u用地單位； u用

30、地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構類型； u計容積率面積及各分類面積； u附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。建設工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容建設工程規(guī)劃許可證樣式建設工程規(guī)劃許可證樣式項目地名核準基本流程及所需時間注：規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)。 綜合處受理規(guī)劃意見書地名辦審查副處長審查處長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術圖紙1個工作日其它資料向市規(guī)劃委申報地名核準主要審查內(nèi)容：u申請人提交的材料齊全、規(guī)范、有效，符合法定形式。u以上文件圖紙均按A4規(guī)格折疊裝訂。u符合各類城市規(guī)劃

31、。u保證全市范圍內(nèi)無重名，并避免同音。u符合地名科學化、標準化、規(guī)范化的總要求，與國家地名標準一致。u用字符合中華人民共和國通用語言文字法要求，不使用生僻字、繁體字、異體字和簡化字。u無損國家主權及領土完整，不使用外國地名（包括別稱、諧音等）。u符合社會主義精神文明。u無民族歧視性質(zhì)和妨礙民族團結(jié)內(nèi)容，少數(shù)民族聚居區(qū)地名符合民族政策。u符合北京地名文化傳統(tǒng)。u符合“尊重習慣，照顧歷史，體現(xiàn)規(guī)劃，好找好記”的北京地名命名總原則。u非紀念地地名原則上不含人名。u市政設施名稱中不含企事業(yè)單位名稱。u申請名稱的專名、通名齊全，漢語語義明確。u通名使用準確，與地域功能、建設規(guī)模相符。u申請材料中所用地名

32、（所在政區(qū)、四至等）全部為標準地名。u使用行業(yè)專用語詞，需有行業(yè)主管部門同意使用的書面意見。u合作項目需提交合作方同意申請名稱的有效文件。u住宅區(qū)地名更名，需提供經(jīng)公證處公證的全體業(yè)主同意更名的意見（未建、未出租、未出售的，要提供書面說明）。u公安部門對原有地名變更或撤銷沒有異議。u地名命名或更名方案須進行公示，征求公眾對公示方案的意見，并根據(jù)公眾意見提出修改或確定地名命名、更名方案，按程序報請批準。項目地名核準受約束節(jié)點：u規(guī)劃意見書u相關技術文件制約節(jié)點：u建設工程規(guī)劃許可證u預售許可證u樓門牌號u權屬登記申辦材料：u 申報單位出具的申報委托書。u 申報單位（指建設單位或產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人。

33、建筑物屬合作建設的，須由共有產(chǎn)權人同時申請）填寫完整并加蓋單位印章的北京市建筑物名稱核準申報表。u 提交建筑物名稱核準申請書，內(nèi)容包括建筑物（群）性質(zhì)、位置（與道路及周圍地物的相對關系）、用地面積、建筑面積，申報建筑物（群）名稱的預案、寓意及理由，已取得規(guī)劃許可文件及相關部門的批準文件（文件名稱、文號等），開發(fā)建設情況等主要內(nèi)容。u 政府相關部門對工程項目建設的批準文件（復印件）。 規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證（含附件及附圖）復印件。 已取得國有土地使用權證或房屋產(chǎn)權證的，需提交相應文件（含附圖）的復印件）。u 提交建筑物（群）所處地域范圍的基本比例尺（1/2000或1/500）地

34、形圖2份，并用鉛筆劃出用地的位置范圍；竣工建筑物（群）需提供建筑實體照片。u 使用限用名稱的，須提交相關主管部門同意使用的書面意見。 7.其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關要求。項目地名核準施工監(jiān)理單位招投標備案內(nèi)部招標流程及所需時間注：內(nèi)部確定候選單位約需7至15天。 7天1天4天1天招標文件編制（含清單）發(fā)放招標文件提問及答疑開標評標確定候選單位招標文件發(fā)放外部招標流程及所需時間注：外部確定中標單位約需45天。 13天標底編制提供擬派專家資料開標15天1個工作日書面報告?zhèn)浒高x定專家并備案評標中標及結(jié)果備案1至3個工作日1個工作日1個工作日1至3個工作日1至3個工作日1至3個工作日簽訂合同并備案

35、施工監(jiān)理單位招投標備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u程序?qū)彶閡招投標范圍與建設方案的一致性u招投標內(nèi)容審查受約束節(jié)點：u立項u建設工程規(guī)劃許可證 制約節(jié)點：u安全監(jiān)督備案u質(zhì)量監(jiān)督注冊u施工合同及監(jiān)理合同u相關費用的繳納質(zhì)量監(jiān)督注冊中標通知書及合同質(zhì)量監(jiān)督站施工圖紙審查通知書1個工作日1至3個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委備案通知基本流程及所需時間注：建委質(zhì)量監(jiān)督站審查注冊時間為5個工作日。 質(zhì)量監(jiān)督注冊審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u 施工單位、監(jiān)理單位執(zhí)行質(zhì)量管理有關強制性標準及要求u質(zhì)量監(jiān)督人員的資質(zhì)審查u工程建設應當嚴格執(zhí)行國家有關質(zhì)量管理的基本程序u定期進行取樣檢測并報告受約束節(jié)點：u施工單位招標

36、程序及中標通知書u施工及監(jiān)理合同u施工圖紙審查文件u建設工程規(guī)劃許可證制約節(jié)點：u 施工許可證申辦材料：建設工程規(guī)劃許可證、北京市施工圖審查設計文件、工程中標通知書或直接發(fā)包單、工程監(jiān)理單位中標通知書或監(jiān)理直接發(fā)包單、施工合同書、監(jiān)理合同書、勘察單位資質(zhì)等級證書、設計單位資質(zhì)等級證書、施工單位資質(zhì)等級證書、監(jiān)理單位資質(zhì)等級證書要求加蓋監(jiān)理單位公章北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表施工安全監(jiān)督備案基本流程及所需時間注：建委審查備案時間為5個工作日。 中標通知書及合同施工管理處受理、審核并備案社會保險登記及繳費憑證1個工作日1至3個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委備案通知施工安全監(jiān)督備案主要審查內(nèi)容主

37、要審查內(nèi)容：u安全設施、保障措施、安全預案、應急預案及執(zhí)行建設工程有關的強制性標準u工程特種設施的安全保障措施u施工企業(yè)資質(zhì)審查及相關人員的資質(zhì)審查u食品安全、消防安全、疾病安全措施及環(huán)境保護措施等受約束節(jié)點：u施工單位招標程序及中標通知書u建設工程規(guī)劃許可證u建設用地規(guī)劃許可證u項目社會保險登記手續(xù)制約節(jié)點：u施工許可證施工許可證基本流程及所需時間注：市、區(qū)建委審查決定時間為10個工作日。 建設用地規(guī)劃許可證開發(fā)辦受理建設工程規(guī)劃許可證兩項基金副職審查1個工作日1個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術圖紙及審查通知書人防施工圖審查備案銀行資金證明安全監(jiān)督備案領導決定質(zhì)量監(jiān)督注冊1至2個工作

38、日1個工作日北京市、區(qū)建委申報核發(fā)許可證建設工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。施工許可證審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u施工場地已基本具備施工條件； u已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)； u在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證； u需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求； u已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)； u有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料； u有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施； u建設資金已經(jīng)落實； u法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。受約束節(jié)點：u建設工程規(guī)劃許可證u建設用地規(guī)劃許可證u人防初步設計審查意見u安全

39、及質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)u施工及監(jiān)理單位招投標u樹木移伐審查u施工場地占道審批u節(jié)能及專項基金繳納等制約節(jié)點：u 工程開工u預售許可證申辦材料：u 按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請表一式兩份； u 建設工程規(guī)劃許可證及建設用地規(guī)劃許可證原件及復印件（正本及附件）； u 用地批準手續(xù)（國有土地使用證或有關批準文件）原件及復印件； u 施工圖紙設計文件審查通知書原件； u 施工合同原件及施工企業(yè)中標通知書原件（或直接發(fā)包登記表）； u 監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標通知書原件（或直接發(fā)包登記表）； u 工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表和施工安全監(jiān)督通知書； u 項目建設資金落實證明原件； u 人防部門出具的人防施工

40、圖備案回執(zhí)； u 法人委托書。施工許可證審查內(nèi)容施工許可證樣式房屋面積預售測量及備案基本流程及所需時間注： 測繪所審查備案時間為10個工作日 (遇如成果修改，不計算時間)。 1個工作日審查成果數(shù)據(jù)上傳3至20天10個工作日1至3個工作日1至3個工作日建設單位測量單位面積成果報告測繪所成果匯交回執(zhí)房屋面積預售測量及備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u 測繪樓棟面積與規(guī)劃許可證面積一致程度u房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度u分攤的面積的計算與分攤部位是否合理u交叉分攤的計算是否合理u其它審核受約束節(jié)點：u施工圖審查通知書u建設工程規(guī)劃許可證u人防審查意見u項目地名核準批復和土地出讓合同制約節(jié)

41、點：u預售許可證預售許可證基本流程及所需時間注：市建委審查決定時間為10個工作日。 國有土地使用證市場處受理國有土地使用權出讓合同復審副處長審核1個工作日1至5個工作日1至2個工作日1至2個工作日地價款繳納核實函1個工作日建設工程施工許可證銀行資金證明施工合同領導批準測繪成果匯交回執(zhí)網(wǎng)上數(shù)據(jù)審核1至2個工作日1個工作日向市建委申報核發(fā)許可證預售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售時的必要證書 。預售許可證審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u規(guī)劃許可證相關數(shù)據(jù)與國有土地使用證、施工許可證等相關數(shù)據(jù)的一致程度u出讓樓棟相關數(shù)據(jù)與規(guī)劃許可證的對應數(shù)據(jù)一致程度u出讓房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度u網(wǎng)上上傳數(shù)據(jù)

42、的正確程度u建設資金的到位程度受約束節(jié)點：u國有土使用權出讓合同及國有土地使用證u建設工程規(guī)劃許可證u項目地名核準批復u施工許可證等制約節(jié)點：u房屋預售u銷售機構備案預售許可證審查內(nèi)容申辦材料：u 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； u 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書； u 國有土地使用證；經(jīng)濟適用住房項目提交北京市城鎮(zhèn)建設用地批準書；u 已交清全部出讓金證明（國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同及地價款交納情況核實函）；經(jīng)濟適用住房項目提交市物價局、市建委關于經(jīng)濟適用住房銷售價格的批準文件；u 市或區(qū)(縣)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證及附件、附總平面圖；u 市或區(qū)（縣）建設管理部門核發(fā)的建設工程施工許可證；u 工程施

43、工合同（復印第一部分）；u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開戶銀行出具的按申請預售的商品房計算,投入開發(fā)建設資金達到投資總額25%以上的證明材料；（七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。）u 商品房預售方案和預售商品房的分層平面圖；u 屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項目提供市綠化管理部門認可機構出具的確認商品房范圍的證明文件。預售許可證樣式銷售機構注冊備案基本流程及所需時間注：建委注冊備案時間為5個工作日。 預售許可證市場處銷售機構資料1個工作日1至3個工作日1至2個工作日代理合同北京市建委備案通知銷售機構注冊備案審查內(nèi)容及變更主要審查內(nèi)容：u銷售機構資質(zhì)審查u銷售內(nèi)

44、容與預售范圍的一致程度u 備案受約束節(jié)點：u國有土使用權出讓合同及國有土地使用證u建設工程規(guī)劃許可證u項目地名核準批復u施工許可證等制約節(jié)點：u房屋簽約以下情況需要變更注冊u銷售代理機構所代理銷售項目房屋的范圍發(fā)生變更u開發(fā)企業(yè)與銷售代理機構的委托事項中止u項目銷售期間，開發(fā)企業(yè)由自行銷售變?yōu)槲袖N售代理機構銷售商品房u銷售代理機構企業(yè)名稱、注冊資本、法定代表人等發(fā)生變更申辦材料：u 商品房項目銷售備案登記表（一式兩份，雙方蓋章）； u 銷售代理機構備案證明（驗原件）； u 銷售代理機構營業(yè)執(zhí)照（驗原件）； u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銷售代理機構簽訂的書面委托合同（應當載明委托期限、委托權限以及委托

45、人和受托人的權利、義務）；u 辦理注冊備案手續(xù)的委托書及受托人身份證件。人防規(guī)劃意見書基本流程及所需時間規(guī)劃方案審定工程處受理規(guī)劃意見書1個工作日3至7個工作日1個工作日相關圖紙審查區(qū)民防局聯(lián)審1個工作日2個工作日北京民防局規(guī)劃意見注：民防局審查時間為10個工作日。 人防規(guī)劃意見書審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u人防規(guī)劃布局、人防面積及功能是否滿足要求u人防專業(yè)隊的設置及布局u防空報警裝置的設置等 受約束節(jié)點：u規(guī)劃方案審定u規(guī)劃意見書u相關技術圖紙及面積計算表 制約節(jié)點：u人防初步設計異地建設：u人民防空工程易地建設費，每平方米1640元人防初步設計圖審查人防規(guī)劃意見審圖中心審查規(guī)劃方案1個工作日1

46、至3個工作日人防工程初步設計審查意見書3至7個工作日基本流程及所需時間注：民防局審圖中心審查時間為10個工作日，（如遇修改，則工作日停止計算）。 北京民防局人防工程設計審核批準通知單人防初步設計圖審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u人防面積審核u人防結(jié)構審核u人防設施審核u技術標準審核u人防通道及出入口審核 受約束節(jié)點：u規(guī)劃方案審定u人防規(guī)劃意見書制約節(jié)點：u人防施工圖設計u建設工程規(guī)劃許可證申辦材料：u填寫完整并加蓋印章的人防工程初步設計審查申請表； u人防工程建設規(guī)劃設計條件意見書（復印件）； u擬建人民防空工程的初步設計文件（一套）；u人防工程初步設計審查修改通知書（復印件） （可選）。人防施工設

47、計圖審查基本流程及所需時間人防初設審核批準通知書審圖中心審查人防初步設計審核意見書1個工作日1至3個工作日人防工程施工圖設計審查意見書3至7個工作日注：民防局審圖中心審查時間為10個工作日（如遇修改，則工作日停止計算）。 北京民防局人防工程施工圖備案通知單人防施工設計圖審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u初設要求修改的內(nèi)容u人防結(jié)構、人防設施審核u 技術標準審核 受約束節(jié)點：u人防初步設計審核意見u人防初步設計審核批準通知單制約節(jié)點：u施工許可證u預售許可證 申辦材料：u填寫完整并加蓋印章的人防工程施工圖技術審查申請表；u規(guī)劃部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證（復印件）；u人民防空工程施工圖設計文件（一套）；u

48、人防工程初步設計審核批準通知單（復印件）；u人防工程初步設計審查意見書或者人防工程初步設計審查修改通知書（復印件）（可選）。 建筑設計防火審核注：消防局審查時間為8或16個工作日。 基本流程及所需時間設計圖紙建審處審查規(guī)劃方案1個工作日3至10個工作日北京市消防局消防審核意見通知書建筑設計防火審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u總平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火間距、消防車道、消防水源等u建筑的火災危險性類別和耐火等級u建筑防火、防煙分區(qū)和建筑構造、安全疏散和消防電梯u消防給水和自動滅火系統(tǒng)；防煙、排煙和風、空調(diào)系統(tǒng)的防火設計u消防電源及其配電；火災應急照明、應急廣播和疏散指示標志u火災自動報警系統(tǒng)

49、和消防控制；u建筑內(nèi)部裝修的防火設計；建筑滅火器配置；u有爆炸危險性的甲、乙類廠房的防爆設計；國家工程建筑標準中有關消防設計的其它內(nèi)容 受約束節(jié)點：u經(jīng)審定的規(guī)劃方案制約節(jié)點：u施工圖設計 申辦材料：u建設工程消防設計審核申報表（一式兩份）；u建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（復印件加蓋公章）；u新建、擴建工程的建設工程規(guī)劃許可證明文件；u設計單位資質(zhì)證明文件；u消防設計文件；u建設單位的授權委托書和受委托人的身份證復印件。交通組織審核交通影響分析報告秩序處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個工作日注：交管局審查時間為7個工作日（如遇修改，則工作日停止計算）。 基本流程及所需時間北京市交管局

50、項目交通規(guī)劃審查意見函交通組織審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u項目內(nèi)部交通組織方案及流線u項目與外部交通組織的銜接u大門的設置u地上、地下機動與非機動車位的設置及配比等受約束節(jié)點：u規(guī)劃方案u交通影響分析 制約節(jié)點：u施工圖設計 綠化方案審核基本流程及所需時間綠化方案及相關資料建設處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個工作日北京市園林局園林方案審查意見函注：園林局局審查時間為7個工作日（如遇修改，則工作日停止計算）。 綠化方案審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：u綠地率及綠化布局u集中綠地面積與人均綠地面積u地下空間的覆土綠化 u古樹名木的保護要求受約束節(jié)點：u規(guī)劃方案u技術圖紙 制約節(jié)點：u施工圖設計 u景觀設計 申辦材料：u