201x城中村改造專題培訓

1、整理ppt城中村改造專題培訓城中村改造專題培訓投資管理中心投資管理中心20102010年年9 9月月整理ppt目目 錄錄一、城中村改造的背景一、城中村改造的背景二、城中村改造的相關概念二、城中村改造的相關概念三、城中村改造的主要模式三、城中村改造的主要模式四、鄭州市城中村改造相關政策法規(guī)四、鄭州市城中村改造相關政策法規(guī)五、鄭州市城中村改造的主要環(huán)節(jié)五、鄭州市城中村改造的主要環(huán)節(jié)六、城中村改造中的常見問題六、城中村改造中的常見問題七、參與城中村改造項目的措施和建議七、參與城中村改造項目的措施和建議整理ppt一、城中村改造的背景一、城中村改造的背景整理ppt一一、背景背景 1 1、耕地保護及新增建

2、設用地計劃、耕地保護及新增建設用地計劃 全國土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020年）要求中國耕地保有量2010年和2020年分別保持在畝和億畝，并確保15.6億畝基本農田數(shù)量不減少。截止2005年底，全國耕地面積僅剩余畝，到2020年可變更用途用于建設的耕地面積約260萬畝。2009年我國批準建設用地57.6萬公頃，其中住宅用地僅占10.8%。整理ppt一一、背景背景河南省土地利用的主要調控指標 （單位：萬公頃）指標2005年2010年2020年2010年2020年增量耕地保有量792.53791.47789.8-1.67基本農田面積689.47678.33678.330建設用地總規(guī)模215

3、.22225.2240.7315.53城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模 180.571861948交通、水利及其他用地規(guī)模34.6539.246.737.53 根據(jù)河南省2006年2020年土地利用總體規(guī)劃，河南省10年內計劃新增建設用地15萬公頃（225萬畝），其中新增城鄉(xiāng)建設用地8萬公頃（120萬畝），每年新增約0.8萬公頃（12萬畝），平均每個行政區(qū)域（18個地級城市、108個縣）約新增952畝土地。整理ppt 2 2、盤活存量建設用地、盤活存量建設用地 （1）國家下達我省的年度用地計劃指標主要保障重點項目建設用地，即保障國家在我省區(qū)域內布局的重大項目、重大基礎和公共設施項目、引領全省產業(yè)升級和結構調整

4、的重大項目、重要生態(tài)環(huán)保和節(jié)能減排項目、重大招商引資項目及重點民生保障項目的用地需求。 （2）城鎮(zhèn)存量建設用地挖潛保障一般項目用地需求。城鎮(zhèn)存量建設用地盤活的重點包括批而未供、供而未用、低效使用的建設用地，破產倒閉企業(yè)占地，舊城區(qū)、城中村和棚戶區(qū)改造后騰出的土地。 （3 3）充分挖掘農村存量建設用地的潛力。）充分挖掘農村存量建設用地的潛力。 開展“空心村”、磚瓦窯和工礦廢棄地整治，為補充耕地和城鄉(xiāng)建設用地創(chuàng) 造條件 。 城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤。一一、背景背景整理ppt一一、背景背景3 3、集團決策、集團決策 在2010年8月23日集團總經理聯(lián)席會議上，胡董指出舊城改造項目、中

5、心縣級城市舊城改造項目、大規(guī)模城鄉(xiāng)結合部項目和撤村并鎮(zhèn)項目作為下一階段土地儲備的工作重點。 城中村改造作為舊城改造的重點之一。本次專題培訓按照集團8.23會議精神，重點講解鄭州市城中村改造的有關政策。整理ppt二、城中村改造的相關概念及特征二、城中村改造的相關概念及特征整理ppt城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念1、城中村2、城市建成區(qū) 3、控制性詳細規(guī)劃4、修建性詳細規(guī)劃5、城市規(guī)劃區(qū)6、土地利用計劃管理整理ppt1 1、城中村、城中村 （1）定義 “城中村”具有農村和城市雙重特征，是城市化進程中的歷史產物。從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居

6、民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。 從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念村莊城市整理ppt （2 2）城中村的分類）城中村的分類 從所處位置上看，主要分為兩大類：從所處位置上看，主要分為兩大類： 第一類：位于城市建成區(qū)范圍內的村莊，分為有農地的村莊和無農地村莊。 第二類：位于城市建成區(qū)范圍以外，但在城市總體規(guī)劃范圍內的村莊，這類村莊普遍存在農地。 城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念整理ppt鄭州市城中村：鄭州市城中村：城中村是指在本市建成區(qū)范圍內使用集體

7、土地,并以村民委員會為組織形式的農民聚居村落?！?城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念鄭州市區(qū)界鄭州市區(qū)界鄭州市建成區(qū)范圍鄭州市建成區(qū)范圍鄭州市市區(qū)規(guī)劃范圍鄭州市市區(qū)規(guī)劃范圍內的城中村內的城中村整理ppt （3 3）農地轉用的審批管理）農地轉用的審批管理 農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；對于符合相關條件的耕地劃入基本農田保護區(qū)。 基本農田轉建設用地審批須報國務院審批；基本農田以外的耕地超過35公頃的須報國務院審批；其他農用地超過70公頃的須報國務院審批；上述規(guī)定以外的其他建設項目需占用農用地由省級政府批準，并報國務院備案。 城中村改造的相關

8、概念城中村改造的相關概念整理ppt 2 2、城市建成區(qū)、城市建成區(qū) 指一個市政區(qū)范圍內經過征用的土地和實際建設發(fā)展起來的非農業(yè)生產建設的地段，包括市區(qū)集中連片的部分以及分散在近郊區(qū)域與城市有密切聯(lián)系，具有基本完善的市政公用設施的城市建設用地。 （選自：中華人民共和國國家標準）鄭州市建成區(qū)范圍鄭州市建成區(qū)范圍城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念整理ppt3 3、控制性詳細規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃 以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 控制性詳細規(guī)劃應當包括下列內容：控制性詳細規(guī)劃應當包括下列內容： 詳

9、細規(guī)定所規(guī)劃范圍內各類不同使用性質用地的界線，規(guī)定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型； 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求； 提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求； 確定各級支路的紅線位置、控制點座標和標高； 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線； 制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。 城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念整理ppt城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念鄭州經開區(qū)地塊的控制性詳鄭州經開區(qū)地塊的控制性詳細規(guī)劃細規(guī)劃整理ppt4 4、修建性詳細規(guī)劃、修建

10、性詳細規(guī)劃 以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規(guī)劃設計，是城市詳細規(guī)劃的一種。 根據(jù)建設部根據(jù)建設部城市規(guī)劃編制辦法城市規(guī)劃編制辦法，修建性詳細規(guī)劃應當包括下列內容：，修建性詳細規(guī)劃應當包括下列內容： （1）建設條件分析及綜合技術經濟論證； （2）作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖； （3）道路交通規(guī)劃設計； （4）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計； （5）工程管線規(guī)劃設計； （6）豎向規(guī)劃設計； （7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。 修建性詳細規(guī)劃的文件和圖紙包括：修建性詳細規(guī)劃的文件和圖紙包括：修建性詳細規(guī)劃設

11、計說明書、規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設計意圖的透視圖等。 城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念整理ppt洛陽某片區(qū)修建性詳細規(guī)劃圖城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念整理ppt5 5、城市規(guī)劃區(qū)、城市規(guī)劃區(qū) 指編制城市總體規(guī)劃所劃定的地域范圍。一般包括市區(qū)、郊區(qū)和城市發(fā)展需要控制的地區(qū)。劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的，在于從城市遠景發(fā)展的需要出發(fā)，控制城市建設用地的使用，以保證城市總體規(guī)劃的逐步實現(xiàn)。 城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念整理ppt城中村改造的相關概念城中村改造的相關概念6 6、土地利用計劃管理、土地利用計劃管理 土地利用年度計劃，

12、是指國家對計劃年度農用地轉用量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。 土地利用年度計劃指標包括： （一）農用地轉用計劃指標。分為城鎮(zhèn)村建設占用農用地指標和能源、交通、水利等獨立選址的重點建設項目占用農用地指標。 （二）土地開發(fā)整理計劃指標。分為土地開發(fā)補充耕地指標和土地整理復墾補充耕地指標。 （三）耕地保有量計劃指標。 農用地轉用計劃指標實行指令性管理，不得突破。沒有農用地轉用計劃指標的，不得批準農用地轉用。 整理ppt 城中村改造項目操作特征城中村改造項目操作特征整理ppt與招拍掛獲地方式相比，城中村改造項目有如下優(yōu)點：1、項目區(qū)位優(yōu)越、配套完善；2、可成片開發(fā)，規(guī)模效應突出；3、

13、適合開發(fā)綜合體物業(yè)，利于集團收入多元化；4、客戶群體多元化，去化速度快；5、項目售價提升空間大；6、土地獲取壁壘高，排他性強。城中村改造項目操作特征城中村改造項目操作特征整理ppt與招拍掛項目相比，城中村改造項目具有如下缺點：與招拍掛項目相比，城中村改造項目具有如下缺點：1、協(xié)調市、區(qū)、街道辦、村四級政府和組織，難度大；2、操作流程復雜，周期長；3、換屆等不確定性因素多，非常規(guī)費用多；4、公共關系工作量大，費用支出、情感支出比較集中。城中村改造項目操作特征城中村改造項目操作特征整理ppt三、城中村改造的主要模式整理ppt1、鄭州模式2、河南地市常用模式（濮陽為例）3、廣州模式4、上市公司參與城

14、中村改造的模式城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式整理ppt城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式 1 1、鄭州模式：、鄭州模式： 改造原則：改造原則： 政府主導、市場運作、群眾自愿、區(qū)級負責、因地制宜、一村一案，條件成熟一個，審批改造一個。 模式特征：模式特征： （1）政府主導制定統(tǒng)一的拆遷補償安置標準 、主導進行控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的報批、主導進行土地征收、主導進行土地拆遷，政府力度大，推進速度快； （2）開發(fā)商發(fā)揮資金優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，編制規(guī)劃，參與土地拆遷補償安置方案編制，提供資金，獲取土地，但需要及早與村集體簽訂合作協(xié)議。 （3）市城中村改造工作領導小組由主管副市長任組

15、長，下轄辦公室負責城中村改造計劃的考核工作； 主管副區(qū)長為區(qū)人民政府責任人，拆遷階段責任人為城中村改造項目指揮部主要負責人，市直部門責任人為主管城中村改造工作的副局長。整理ppt2 2、河南地市模式（以濮陽為例）、河南地市模式（以濮陽為例）原則：政府引導、市場運作、因地制宜、一村一案。特征：（1）政府鼓勵開發(fā)商參與城中村改造，但缺乏配套政策及細則，比如缺乏統(tǒng)一的拆遷補償標準，僅履行審批職能和招拍掛程序的執(zhí)行工作，政府參與度低，推進力度小。（2）由村集體談判或招標方式確定具體參與改造單位，具體的補償、安置標準也由雙方確定，拆遷工作由村集體與開發(fā)商協(xié)商進行，參與的風險大。（3）政府對城中村改造意義

16、的認識不足或政府相對保守，主動推進意愿低，項目推進慢。城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式整理ppt城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式 3 3、廣州模式：、廣州模式： 改造原則：改造原則： 政府主導、市場運作 模式特征：模式特征： （1）區(qū)級政府主導編制并報批控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃，制定拆遷、安置補償方案，并將商品房開發(fā)的土地采取市場化模式運作，商品房開發(fā)部分獲取的資金用于拆遷補償安置。 （2）開發(fā)商發(fā)揮資金優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，競標獲取改造項目。 （3）比較接近于招拍掛出讓土地的模式。 整理ppt城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式廣州廣州案例 琶洲村“城中村”全面改造項目是

17、廣州市政府確定在亞運會前須清拆完畢的9個 “城中村”之一，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃，全面改造范圍內的總用地面積為75.8萬平方米，總規(guī)劃建筑面積185萬平方米，分為13宗地塊，其中公開出讓的一、三、四、五地塊屬于以商業(yè)金融業(yè)功能為主、輔之部分商品住宅功能的經營性用地，其余地塊屬于村民復建安置用地、村集體經濟發(fā)展用地，以及廣場、道路、學校、公共綠地等公建配套用地。 該項目采取市場運作模式。具體而言，就是將其中4宗經營性用地作為融資地塊通過土地公開市場籌集改造資金，并將其主要用于村民和村集體的復建安置和拆遷補償、琶洲區(qū)域的綜合整治，以及市政道路、廣場、公共綠地等公建配套設施建設。 整理ppt三種模式對比：三種

18、模式對比：模式政府參與度市場化程度操作性風險度1鄭州模式介于2、3之間介于2、3之間高低2河南地市模式低低低高3廣州模式高高高低城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式 鄭州模式更易于在河南省地級城市推廣，目前洛陽城中村改造基本參照鄭州模式執(zhí)行，但隨著房價上漲，廣州模式可能會成為未來城中村改造的方向。整理ppt4 4、上市公司的操作模式上市公司的操作模式（1 1）武漢萬科參與城中村項目的方式：）武漢萬科參與城中村項目的方式：2008年2月，萬科獲得了賀家墩地塊，位于江漢區(qū)賀家墩村，東臨常青路，北臨中環(huán)線，占地萬平米，容積率，總建筑面積萬平方米。萬科是以項目合作開發(fā)的方式介入，占52%股份，土地

19、公開出讓前的運作過程萬科并未過多參與， 該地塊由武漢王家墩城建開發(fā)有限公司2007年5月摘牌，目前已進入銷售階段。顯然這種“半成品”城中村項目是上市公司參與城中村改造的有利方式。2010年7月掛牌的漢口臺北路周邊的鯇子湖村城中村用地，目前拆遷遇到障礙（村民要求拆遷補償標準提高）。該項目萬科從與村集體接觸到公開出讓，全過程獨立運作。顯然直接介入村集體層面的運作模式不確定性因素較多，風險較大。該項目凈地面積萬平米。賀家墩村項目鯇子湖村 項目整理ppt上市公司的操作模式上市公司的操作模式（2 2）沿海地產城中村項目獲取模式：）沿海地產城中村項目獲取模式：2007年6月，沿海地產集團在沈陽介入東陵區(qū)前

20、進鄉(xiāng)城中村改造項目。前進鄉(xiāng)下轄5個行政村，約3000戶。耕地面積90畝，基本農田780畝、林地400畝、村集體用地1300畝，共計約2500畝。沿海地產以參與招商的名義與政府進行談判，由政府主導協(xié)調，開發(fā)商資金配合進行改造。協(xié)議約定區(qū)政府與開發(fā)商的有關責任，開發(fā)商僅提供資金，拆遷安置補償由政府負責解決。整理ppt城中村改造模式小結城中村改造模式小結1、政府對城中村改造的重視程度及推進力度決定了項目的進展速度；2、注重多方利益協(xié)調，市、區(qū)、辦事處、村集體均需要加強公關。整理ppt目錄目錄四、鄭州市城中村改造的相關政策法規(guī)四、鄭州市城中村改造的相關政策法規(guī)整理ppt鄭州市城中村改造政策及變化情況鄭

21、州市城中村改造政策及變化情況時間市場2004年年2006年年鄭政（2003）32號文 鄭拆管字（2003）12號文鄭政（2004）35號文 首次明確了城中村改造中的轉制、規(guī)劃、土地、拆遷安置管理和拆遷補償標準，并指定首批18個城中村改造試點村。 進一步規(guī)范城中村改造的規(guī)劃、土地及拆遷安置管理。 2003年10月19日，在金水區(qū)、廟李鎮(zhèn)兩級政府的鑒證下，信和（鄭州）置業(yè)公司與西史趙村委會簽訂了整體合作開發(fā)協(xié)議，即普羅旺世項目作為首批試點啟動。普羅旺世是首個通過掛牌取得土地的城中村改造項目。出臺主要文件出臺主要文件文件要點文件要點典型項目典型項目鄭村改辦20061號鄭政辦明電200634號 市政府

22、成立城中村改造工作領導小組，政府主導地位凸顯。 明確領導小組組織機構和職責；明確改造范圍和改造條件；明確改造計劃呈報審批程序。 2005年在金水區(qū)有關部門的協(xié)調下，河南新田置業(yè)有限公司與西關虎屯村達成協(xié)議，對該村實施整體改造。項目投資7.6億，總建筑面積38.2萬多平方米包括商業(yè)、寫字樓、住宅區(qū)，其中8萬平方米用于現(xiàn)有居民的回遷安置。村民私房三層以下部分，原有面積和補償面積按照1：1比例補償；對于三層以上部分，則按照3：1補償。 是鄭州首個綜合體城中村改造項目。鄭政文2007103號鄭政文2007208號鄭政文2007209號鄭政文2008120號鄭政文2009326號 進一步規(guī)范城中村改造規(guī)

23、劃、土地、拆遷安置、優(yōu)惠、審批管理等。明確城中村改造流程及審批程序。 城中村改造項目配建廉租房及相關規(guī)定。 2007年小杜莊城中村改造項目（新都匯）啟動，成為103號文出臺后，第一個“招拍掛”城中村改造項目。 升龍國際中心（小李莊） 是208號文件出臺后，第一個實行嚴格限制小戶型比例和廉租房建設的城中村改造項目。 金水區(qū)曼哈頓廣場（燕莊）鄭州市拆遷難度最大、影響最廣泛、改造模式最成功的城中村改造項目。自發(fā)無序改造向有序改造過渡階段改造程序逐步規(guī)范，政府主導地位逐步確立階段改造程序規(guī)范透明，進入成熟改造階段整理ppt鄭州市城中村改造政策體系鄭州市城中村改造政策體系政策體系政策體系文號文號主要內容

24、主要內容城中村改造城中村改造土地管理土地管理鄭村改辦200925號鄭政200622號鄭政200512號城建指文20043號鄭政文（2004）87號鄭政文1993144號鄭政文2000211號農用地、集體宅基地的征收、轉制及出讓等相關規(guī)定。城中村改造城中村改造規(guī)劃管理規(guī)劃管理鄭政文2007208號城建指文20042號結合城市總體規(guī)劃和區(qū)域控制性詳細規(guī)劃對城中村改造項目進行統(tǒng)一規(guī)劃管理。城中村改造拆遷補城中村改造拆遷補償安置管理償安置管理鄭政文2007209號鄭拆管字200312號鄭政文1993144號城中村改造涉及的拆遷管理、補償安置標準等的規(guī)定。城中村改造城中村改造綜合管理綜合管理鄭政文200

25、9326號鄭政文2007103號鄭政200435號鄭政200332號對城中村改造行為所涉及的各個環(huán)節(jié)進行規(guī)范管理。城中村改造城中村改造審批程序管理審批程序管理城建指文20047號鄭政文2008120號1、集體土地依法轉按國有土地管理以后，城中村改造建設用地、規(guī)劃、房屋拆遷和建設等項管理都已正式納入城市建設管理的軌道，依法按程序管理城中村改造工程建設就顯得更為重要。2、為貫徹落實103號文，進一步規(guī)范程序，明確責任，提高工作效率，保證全市城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、快速進行，制定鄭州市城中村改造工作流程。城中村改造城中村改造組織管理組織管理鄭村改辦20061號鄭政辦明電200634號鄭

26、村改20061號1、為進一步加強對城中村改造工作的領導，經市政府研究決定，成立城中村改造領導小組，組長由主管副市長擔任，成員為市政府各相關部門主管領導。2、城中村改造工作領導小組負責研究制定全市城中村改造的有關政策，城中村改造工作領導小組辦公室負責全市城中村改造工作的政策調研、計劃審核、督促指導。各區(qū)人民政府要成立相應的組織機構具體負責區(qū)域內城中村改造工作的實施。整理ppt政策分類政策分類核心條款核心條款組織管理組織管理1、市政府成立城中村改造領導小組，主管副市長擔任組長，成員為市政府各相關部門主管領導。小組下設辦公室負責按計劃對區(qū)政府、市直部門進行考核。2、城中村改造工作領導小組負責研究制定

27、全市城中村改造的有關政策，城中村改造工作領導小組辦公室負責全市城中村改造工作的政策調研、計劃審核、督促指導。各區(qū)人民政府要成立相應的組織機構具體負責區(qū)域內城中村改造工作的實施。3、由區(qū)政府負責拆遷實施及村民安置，市直部門責任人為主管城中村改造工作的副局長。4、出臺明晰的城中村改造工作流程（25個流程）鄭州市城中村改造政策核心內容鄭州市城中村改造政策核心內容分工明確、流程明晰、考核保障分工明確、流程明晰、考核保障整理ppt鄭州市城中村改造政策核心內容鄭州市城中村改造政策核心內容政策分類政策分類核心條款核心條款城中村改造城中村改造規(guī)劃管理規(guī)劃管理1、城中村改造的范圍為市人民政府公布的建成區(qū)范圍內的

28、村（組）。2、在控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的建筑總量范圍內，擬摘牌企業(yè)根據(jù)控制性詳細規(guī)劃做經濟評估后，由所在區(qū)人民政府協(xié)調確定安置和開發(fā)建筑面積，安置開發(fā)比最高不得超過12。 3、各區(qū)人民政府應依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城中村控制性詳細規(guī)劃設計條件,以片（區(qū)）、村（組）為單位,組織編制控制性詳細規(guī)劃,報市規(guī)劃部門審核批準后,作為城中村改造分期實施的依據(jù)。4、區(qū)人民政府組織開發(fā)企業(yè)委托設計單位以城中村改造的控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)編制修建性詳細規(guī)劃報市規(guī)劃部門審核批準實施。開發(fā)企業(yè)委托編制規(guī)劃，區(qū)級政府負責報批，市規(guī)劃局統(tǒng)一把關整理ppt鄭州市城中村改造政策核心內容鄭州市城中村改造政策核心內容政策

29、分類政策分類核心條款核心條款城中村改造拆城中村改造拆遷補償安置遷補償安置管理管理程序：程序：1、實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議。標準：標準：2、原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據(jù)。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，補償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按市場評估價給予補償。被拆遷人選擇產權調換的, 原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標準給予安置。3、對村（組）合法的辦公用房、磚混結構的集體經濟用房和其他用房進行拆遷，以建筑面積為依

30、據(jù)，按拆一平方米還一平方米的標準給予安置。4、村民3層以下合法住宅按以下標準認定和補償：（一）村民宅基地面積134平方米以下的，3層以下（含3層）住宅面積據(jù)實審核，按拆1平方米還1平方米的標準給予安置；（二）村民宅基地面積超過134平方米的，3層以下（含3層）住宅面積據(jù)實審核，其中400平方米以下部分按拆1平方米還1平方米的標準給予安置；超出部分按鄭州市人民政府關于調整國家建設征用土地補償安置標準有關問題的通知（鄭政文2004 87號）有關標準給予貨幣補償。5、村(組)集體經濟用房建筑面積據(jù)實審核,村民人均建筑面積30平方米以下部分，按拆1平方米還1平方米的標準給予安置，享受置房建設的有關“安

31、置開發(fā)比”政策和規(guī)費減、免政策；超出部分，按鄭政文2004 87號文件有關標準給予貨幣補償。拆遷責任明確、程序規(guī)范、補償標準明晰拆遷責任明確、程序規(guī)范、補償標準明晰整理ppt鄭州市城中村改造政策核心內容鄭州市城中村改造政策核心內容政策分類政策分類核心條款核心條款城中村改造土城中村改造土地管理地管理1、村（組）使用的土地，經村民（股東）大會或代表大會同意，區(qū)人民政府審核確認，按土地利用現(xiàn)狀依法轉為國有，并依法確認國有劃撥土地使用權，辦理國有土地使用證。 2、安置房和規(guī)定安置開發(fā)比以內的配套開發(fā)商品房用地按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓，可采用凈地和現(xiàn)狀兩種形式進行土地出讓。土地出讓可一次

32、性出讓，也可以按照國家政策分期進行出讓。 3、配套開發(fā)用地掛牌交易時，應繳納交易起始價的配套開發(fā)用地掛牌交易時，應繳納交易起始價的40%40%作為土地競買保證金，作為土地競買保證金，土地摘牌后，摘牌人首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的土地摘牌后，摘牌人首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%50%（競買保（競買保證金轉為土地出讓金），剩余部分分次繳納，在證金轉為土地出讓金），剩余部分分次繳納，在6060日內繳足為止。日內繳足為止。4、土地出讓金中的拆遷安置補償資金即繳即返，撥付到區(qū)人民政府，全額用于拆遷補償和安置房的建設。整理ppt優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：1 1、安置房建設、安置房建設除國

33、家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費和財政全供單位的事業(yè)性收費予以免收；各種行政服務性收費和非財政全供事業(yè)單位的服務性收費減半征收。2 2、村（組）或房地產開發(fā)商按規(guī)劃投資新建的非營利性公共事業(yè)用房，享受安置房的優(yōu)惠政策。非營利性公共事業(yè)用房包括：公辦的中小學、幼兒園及公共配套設施用房。3 3、規(guī)定安置開發(fā)比以內的配套開發(fā)商品房及所需用的土地享受以下優(yōu)惠政策：（1）所需用土地的土地使用權出讓金，除國家、省規(guī)定應上繳財政的部分外，另提取土地出讓金的5%作為廉租房建設基金，其余部分以市人民政府補貼方式撥付到區(qū)人民政府，用于該城中村改造規(guī)定范圍內基礎設施配套建設；（2）建設安置房的規(guī)費減、免政策

34、。整理ppt五、鄭州市城中村改造的主要環(huán)節(jié)整理ppt1 1、鄭州市城中村改造主要審批流程鄭州市城中村改造主要審批流程第一階段第一階段通過辦事處（鄉(xiāng)通過辦事處（鄉(xiāng)/鎮(zhèn)）獲取目標村詳細鎮(zhèn)）獲取目標村詳細信息信息： 首先是片區(qū)規(guī)劃，其次是地類和地塊邊界，然后是村集體相關情況（人口、房屋、兩委換屆情況，是否有改造意愿、是否具備改造條件）,政府及主要領導對目標村是否有改造意愿。依據(jù)上述信息形成初步改造方案，進行估算（保守）。開發(fā)商完成改造方案主要內容（規(guī)劃設計初步方案、拆遷補償安置方案），在測算可行的情況下與區(qū)政府達成一致，由區(qū)政府協(xié)調辦事處及村集體通過并上報城中村改造辦公室。啟動階段：申請列入城中村改

35、造計劃摸摸清清基基本本信信息，息，確確定定目目標標項項目目整理ppt2 2、鄭州市城中村改造主要審批流程鄭州市城中村改造主要審批流程第二階段第二階段開發(fā)商配合區(qū)政府國土局進行地籍調查，協(xié)調區(qū)政府完成土地確權。跟蹤規(guī)劃局安置基數(shù)測算及控規(guī)編制，盡量協(xié)調控規(guī)條件有利于項目開發(fā)。 跟蹤區(qū)政府土地儲備工作情況，協(xié)調區(qū)政府確定有利于項目商品房開發(fā)的安置房位置。協(xié)調房管局設定有利于本企業(yè)的土地出讓前置條件。第二階段：土地規(guī)劃手續(xù)辦理階段定控規(guī)、安置基數(shù)、安置區(qū)修規(guī)定控規(guī)、安置基數(shù)、安置區(qū)修規(guī)整理ppt3 3、鄭州市城中村改造主要審批流程鄭州市城中村改造主要審批流程第三階段第三階段跟蹤土地出讓方案的形成，保

36、證本公司順利獲取土地跟蹤地價款評估，盡可能協(xié)調制定有利于公司的評估價。協(xié)助區(qū)政府確定城中村改造方案，協(xié)調區(qū)政府制定有利于公司的土地出讓起始價。第三階段：土地公開出讓階段土地出讓前置條件設置土地出讓前置條件設置整理ppt4、鄭州市城中村改造主要審批流程鄭州市城中村改造主要審批流程第四階段第四階段協(xié)助區(qū)政府按照確定的拆遷補償方案進行拆遷補償工作。關鍵點：溝通協(xié)調財政部門，保證項目應該享受的規(guī)費優(yōu)惠全部落實，土地款補貼盡快撥付至項目。第四階段：交地開發(fā)建設階段協(xié)調拆協(xié)調拆遷交地遷交地土地出土地出讓金返讓金返還還規(guī)費優(yōu)規(guī)費優(yōu)惠惠整理ppt小結：小結：1、自列入城中村改造計劃起意味著該城中村申請改造方案獲得批準；2、城中村改造方案批準后，土地和規(guī)劃手續(xù)辦理工作保守估計至少需要140個工作日，大約6個半月時間；3、城中村拆遷審批、項目備案、土地出讓、國有土地證辦理、建設用地規(guī)劃許可證辦理、建設工程規(guī)劃許可證辦理、工程招投標、工程監(jiān)督等程序，估計至少需要130個工作日，大約5個半月時間。5、鄭州市城中村改造主要審批流程鄭州市城中村改造主要審批流程第四階段第四階段整理ppt六、城中村改造中的常見問