房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅人培訓(xùn)

1、近期應(yīng)速辦的幾項(xiàng)業(yè)務(wù)： 1、2016年年4月月28日前，盡早到主管國(guó)日前，盡早到主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記、稅種核定、稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記、稅種核定、銀銀稅協(xié)議簽訂、一般納稅人登記稅協(xié)議簽訂、一般納稅人登記、增值、增值稅優(yōu)惠政策資格確認(rèn)等事項(xiàng)。稅優(yōu)惠政策資格確認(rèn)等事項(xiàng)。 近期應(yīng)速辦的幾項(xiàng)業(yè)務(wù)： 2、2016年年5月月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向您發(fā)放發(fā)票日起，地稅機(jī)關(guān)不再向您發(fā)放發(fā)票。為不影響您正常開(kāi)具發(fā)票，請(qǐng)于。為不影響您正常開(kāi)具發(fā)票，請(qǐng)于4月月28日前盡早日前盡早到主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理發(fā)票票種核定、稅控設(shè)備安到主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理發(fā)票票種核定、稅控設(shè)備安裝、發(fā)票領(lǐng)用等相關(guān)事項(xiàng)。裝、發(fā)票領(lǐng)用等相關(guān)事項(xiàng)。 3、

2、攜帶資料：電腦主機(jī)、公章、發(fā)票專用章、攜帶資料：電腦主機(jī)、公章、發(fā)票專用章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、領(lǐng)票人身份證（原件及復(fù)印件）。地營(yíng)業(yè)執(zhí)照、領(lǐng)票人身份證（原件及復(fù)印件）。地點(diǎn)：國(guó)稅局第二辦稅廳（辦公樓東端）點(diǎn)：國(guó)稅局第二辦稅廳（辦公樓東端） 4、發(fā)票升級(jí)費(fèi)用、發(fā)票升級(jí)費(fèi)用1050元可抵扣稅款元可抵扣稅款(其中報(bào)稅盤(pán)其中報(bào)稅盤(pán)230元可以自由選擇元可以自由選擇)。目錄目錄 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容1 12 23 3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增主要內(nèi)容 發(fā)票開(kāi)具及增值稅申報(bào)表的填報(bào) 1 1第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 一、增值稅簡(jiǎn)介 （一）增值稅及營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別 1.定義：增值稅是以單位和個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的

3、增值額為課稅對(duì)象征收的一種稅。增值額理論上是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中新創(chuàng)造的那部分價(jià)值。據(jù)以征稅的增值額都是法定上的增值額，而非理論上的，法定與理論上的不一致的原因主要是規(guī)定扣除范圍時(shí)外購(gòu)固定資產(chǎn)處理的不同 營(yíng)業(yè)稅是以對(duì)營(yíng)業(yè)額征收的一種稅 2.理論基礎(chǔ)。不重復(fù)征稅，V+M 3.價(jià)內(nèi)和價(jià)外的區(qū)別。價(jià)內(nèi)稅是銷售價(jià)款中已經(jīng)包含的稅；價(jià)外稅銷售價(jià)款中不包含稅金的稅. 例如：張三從某房地產(chǎn)購(gòu)買一套住房，花費(fèi)111萬(wàn)元，銷售額的計(jì)算？第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 幾個(gè)增值稅常識(shí)： 1.可以抵扣稅款：增值稅專用發(fā)票、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)或銷售發(fā)票、完稅憑證 2.抵扣需要認(rèn)證

4、或登錄查詢平臺(tái)查詢、選擇。180天 2016年5月1日新納入營(yíng)改增試點(diǎn)的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需進(jìn)行增值稅發(fā)票認(rèn)證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺(tái)，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的，可進(jìn)行掃描認(rèn)證。2016年8月起按照納稅信用級(jí)別分別適用發(fā)票認(rèn)證的有關(guān)規(guī)定。(A級(jí)B級(jí)) 4?！耙淮笆奖葘?duì)”：是稅務(wù)機(jī)關(guān)以信息化是稅務(wù)機(jī)關(guān)以信息化為依托，通過(guò)優(yōu)化整合征管信息資源，將為依托，通過(guò)優(yōu)化整合征管信息資源，將納稅申報(bào)表數(shù)據(jù)及開(kāi)具發(fā)票數(shù)據(jù)進(jìn)行票表納稅申報(bào)表數(shù)據(jù)及開(kāi)具發(fā)票數(shù)據(jù)進(jìn)行票表比對(duì)比對(duì),對(duì)比對(duì)異常的數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)。對(duì)比對(duì)異常的數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)。 5.

5、增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn) 6.稅率與征收率的區(qū)別稅率與征收率的區(qū)別第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容二、稅率、征收率和預(yù)繳率（一）稅率17%17%11%11%6%6% 4.境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。 納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 基本稅率17%，納稅人銷售或者進(jìn)口貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)，除列舉的低稅率外。 低稅率13%:農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，食用

6、植物油，自來(lái)水、暖氣、熱水、冷氣、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣；居民用煤炭制品；圖書(shū)報(bào)紙雜志；飼料化肥農(nóng)藥農(nóng)機(jī)農(nóng)膜；食用鹽；音像制品；電子出版物；二甲醚。 （二）征收率：3%，5% （三）預(yù)繳率：2%，3%第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 三、一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算 （一）只有一般納稅人才能適應(yīng)一般計(jì)稅方法 一般納稅人：應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人（不包括其他個(gè)人）為一般納稅人；年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠準(zhǔn)確提供稅務(wù)資料的，可以辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 （二）計(jì)算公式 應(yīng)納稅額=當(dāng)

7、期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 1.銷項(xiàng)稅額=銷售額稅率 銷售額=含稅銷售額（1+稅率） 例如：張三從某房地產(chǎn)公司購(gòu)買一別墅，花了1100萬(wàn)元。假設(shè)是營(yíng)改增之前，該房地產(chǎn)公司該筆業(yè)務(wù)銷售額是？營(yíng)改增之后該房地產(chǎn)公司該筆業(yè)務(wù)銷售額是？第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 （1）銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：一是代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；二是以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。 納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買

8、方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減（應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票）；第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價(jià)款為銷售額，不得扣減折扣額 （注意：應(yīng)該是銷售額欄，而非備注欄） （2）視同銷售 下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容321單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。單位或者個(gè)人向其他單位

9、或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。視同銷售銷售額的確定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 例題：某房地產(chǎn)公司是一般納稅人，開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)新項(xiàng)目，2018年銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為2000萬(wàn)元，其中代收有線電

10、視安裝費(fèi)10萬(wàn)元，開(kāi)具有線電視公司發(fā)票，配套費(fèi)160萬(wàn)元，開(kāi)具該房地產(chǎn)公司發(fā)票，銷售額多少？ 2.進(jìn)項(xiàng)稅額：是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容二是海關(guān)進(jìn)口專用繳款書(shū)上注明的增值稅額，三是購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)外，農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的買價(jià)及13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅，四是從境外購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)從稅務(wù)機(jī)關(guān)或扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款完稅憑證上注明的增值稅額（書(shū)面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或發(fā)票）一是增值稅專用發(fā)票（含機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值

11、稅 （2）不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：一是用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)僅指專用于；二是非正常損失（是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形）的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；三是非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 四是購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款

12、服務(wù)、餐飲服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)和居民日常服務(wù)。五是非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。六是非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。第二、三所稱的貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施 （3）適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值

13、稅項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期全部銷售額 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。 36號(hào)文件的規(guī)定，注意及房地產(chǎn)的區(qū)別第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 （4）已經(jīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生不得抵扣情形的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，無(wú)法確定的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。因銷售中止、折讓或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額扣減。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 四、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算 （一）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=銷售額征收率 其中其中簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

14、的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額： 銷售額含稅銷售額（1征收率） 如果如果 納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。扣減當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 例題：某商品混凝土企業(yè)是增值稅一般納稅人，生產(chǎn)水泥混凝土，選擇簡(jiǎn)易征收，本月份銷售水泥混凝土價(jià)稅合計(jì)103萬(wàn)元，計(jì)算本月應(yīng)繳納的增值稅？第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可以選擇簡(jiǎn)易辦法依

15、3%征收率計(jì)算繳納增值稅： 建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料； 以自己采掘的砂土石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚瓦石灰 自來(lái)水 商品混凝土 五、納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間及納稅地點(diǎn) （一）增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間為： 1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征

16、增值稅的基本內(nèi)容 2.納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 3.視同銷售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 4. 增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 （二）增值稅納稅地點(diǎn) 1.固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 2.非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生

17、地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或第一部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容 者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 3.其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 4.扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。2 2第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 一、范圍及稅率、征收率、預(yù)繳率 （一）范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的范圍。 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形

18、式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于規(guī)定的銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 （二）稅率、征收率、預(yù)繳率 稅率為11%、征收率為5%，預(yù)繳率有3%第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 二、銷項(xiàng)稅額的計(jì)算 （一）不征稅項(xiàng)目：房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。（三十七條） （二）扣除項(xiàng)目：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下： 銷售額=（全

19、部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià) 款）（1+11%） 銷項(xiàng)稅額=第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 2.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（大項(xiàng)目-規(guī)劃許可證-施工許可證） 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 （車位：若不能辦產(chǎn)

20、權(quán)證的）第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 3.在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 混合銷售：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物為混合銷售（辦法第四十條） 不動(dòng)產(chǎn)呢？第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 三、進(jìn)項(xiàng)稅額 （一）不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 1.用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)僅指專用于上述項(xiàng)目的

21、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)；注意交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 2.非正常損失（是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形）的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；

22、3.非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。 4.購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)（接受貸款服務(wù)向貸款方支付的及該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 ）、餐飲服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)和居民日常服務(wù)。 什么是旅客運(yùn)輸服務(wù)？旅游服務(wù)是否可以抵扣？住宿服務(wù)？第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 （二）注意的幾個(gè)問(wèn)題 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額及購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額的劃分 2. 適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2

23、016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額： 測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、建材、建筑工程、園林綠化、公共配套設(shè)施，水泥、砂、石等建筑材料，混凝土，建筑工程施工、保險(xiǎn)（但注意用途）第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 四、簡(jiǎn)易征收 （一）征收率和范圍 1.小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。 計(jì)算公式：

24、 2. 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。（老項(xiàng)目是小項(xiàng)目概念）第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （1）建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （2）建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 （二）特別注意：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

25、第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 （三）注意：若同時(shí)存在一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法項(xiàng)目，注意會(huì)計(jì)核算，建安發(fā)票、成本票等要做項(xiàng)目的劃分。 建議建立臺(tái)賬第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 五、預(yù)繳增值稅 （一）.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 （二）計(jì)算公式 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 小規(guī)模納稅人： （三）預(yù)繳期限 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

26、 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。(例題)第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 在國(guó)家稅務(wù)總局未明確之前，以下5個(gè)問(wèn)題暫按如下規(guī)定辦理（若總局有新的規(guī)定，按照總局規(guī)定辦） 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開(kāi)具發(fā)票？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購(gòu)房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開(kāi)具全額增值稅發(fā)

27、票。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位如何繳納增值稅？ 據(jù)了解，目前青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)一般存在兩種形式。一是捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，二是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。（一）對(duì)于捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，在購(gòu)房合同或車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定車位價(jià)款包含在其購(gòu)房款中，其轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的行為不屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，不視同銷售。（二）對(duì)于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定繳納稅款。轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，不涉及銷售房地產(chǎn)建筑面積，不得扣除支付的土地價(jià)款。（三）銷售具有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位，按照銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定執(zhí)行第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 3

28、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已繳納營(yíng)業(yè)稅發(fā)票需補(bǔ)開(kāi)，增值稅發(fā)票如何開(kāi)具？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。補(bǔ)開(kāi)的增值稅普通發(fā)票應(yīng)在備注欄注明“補(bǔ)開(kāi)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票”第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 4青島市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行青島市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何預(yù)繳稅款？開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何預(yù)繳稅款？ 答：青島市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款。 2016年5月1

29、日新發(fā)生的青島市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，需在機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明，向在建項(xiàng)目發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)驗(yàn)登記，參照銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)繳稅款處理規(guī)定，在項(xiàng)目所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。對(duì)需要代開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，可向項(xiàng)目所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司在項(xiàng)目發(fā)生地辦理稅務(wù)登記，因總公司及政府簽訂開(kāi)發(fā)合同，土地價(jià)款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價(jià)款。第二部分 房地產(chǎn)

30、業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 六、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)營(yíng)改增政策（簡(jiǎn)要介紹） （一）不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣政策 1.增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 .987654321第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及

31、在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 2. 納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 不動(dòng)產(chǎn)原值,是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)置原價(jià)或作價(jià) 上述分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 3. 納稅人按照本辦法規(guī)

32、定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 4. 購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 5.納稅人銷售其取得

33、的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（注銷）第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 6. 納稅人應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，分別記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤?用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺(tái)賬中記錄。（？）第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 不得抵

34、扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）不動(dòng)產(chǎn)凈值率 不動(dòng)產(chǎn)凈值率（不動(dòng)產(chǎn)凈值不動(dòng)產(chǎn)原值）100% 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額及已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額增值稅扣稅憑證注

35、明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅 額不動(dòng)產(chǎn)凈值率 依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 （二）轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)（單位） 1.總體原則：企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，在機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 2.取得方式：以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)；自建的不動(dòng)產(chǎn) 3.銷售額的計(jì)算：簡(jiǎn)易，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用

36、扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額；以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。一般，全部第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 4.計(jì)稅方法的選擇：小規(guī)模納稅人，簡(jiǎn)易征收；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易征收；轉(zhuǎn)讓其5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適應(yīng)一般計(jì)稅方法 5.不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算：不區(qū)分簡(jiǎn)易征收還是一般計(jì)稅方法 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）（1+5%）5% 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%）5%第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 5，機(jī)構(gòu)所在地應(yīng)納稅額的計(jì)算：簡(jiǎn)易征收 一般計(jì)稅方法：取得的全

37、部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 6. 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指：（1）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。（2）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 （三）建筑服務(wù) 1.一般納稅人可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的幾種情形 （1）以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 （2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 （3）一般納稅人

38、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 建筑工程老項(xiàng)目，是指： A建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目； B未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 2.跨縣市提供建筑服務(wù)： 建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào) （1）一般計(jì)稅方法：應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)

39、機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+11%)2%第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 （2）選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+3%)3%第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要內(nèi)容 3.小規(guī)模納稅人專用發(fā)票代開(kāi)：小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用

40、申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票3 3第三部分 發(fā)票開(kāi)具和納稅申報(bào) 一、發(fā)票開(kāi)具（一）一般納稅人發(fā)票開(kāi)具1.一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。2.一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。（12月底）3.一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。第三部分 發(fā)票開(kāi)具和納稅申報(bào) (二)小規(guī)模納稅人發(fā)票開(kāi)具 1.小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi) 2.小規(guī)