蘇州工業(yè)園商業(yè)調(diào)研【高檔百貨】2008

1、蘇蘇 州州 商商 業(yè)業(yè) 調(diào)調(diào) 研研高檔百貨高檔百貨地理位置地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯3119，東經(jīng)12037。面積：面積：8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。人口：人口：2006年年末，全市總?cè)丝?16萬人，其中市轄區(qū)230萬人，2006年全市出生人口4.6萬人，出生率為7.57%，全市人口自然增長7214人，增長率為1.18。第一部分第一部分 蘇州百貨業(yè)概況分析蘇州百貨業(yè)概況分析經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)

2、濟(jì)狀況綜合綜合pGDP：2006年GDP為4820億元pGDP增速：增速：15.5%p三產(chǎn)配比：三產(chǎn)配比：1.9:65.4:32.7p人均可支配收入人均可支配收入:18532元元p人均消費(fèi)支出人均消費(fèi)支出:14500元元p人均可支配收入及人均消費(fèi)支出人均可支配收入及人均消費(fèi)支出:均保持在13左右的幅度增長 1236192721445197831627612877185321450005000100001500020000人均可支配收入（元）12361144511627618532人均消費(fèi)支出（元）9272978312877145002003200420052006GDP走勢人均可支、消費(fèi)支出走

3、勢經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況部門經(jīng)濟(jì)部門經(jīng)濟(jì)國內(nèi)貿(mào)易國內(nèi)貿(mào)易社會(huì)零售品總額社會(huì)零售品總額:1055億,增長16.6% 批發(fā)零售業(yè)額批發(fā)零售業(yè)額:920億,增長16.7% 住宿餐飲業(yè)額住宿餐飲業(yè)額:135億,增長17.1% 其中限額以上批發(fā)零售商品消費(fèi)額其中限額以上批發(fā)零售商品消費(fèi)額:377億,增長19.8%旅游業(yè)旅游業(yè)u旅游總收入旅游總收入:525億,增長21.5%u國內(nèi)游客國內(nèi)游客:4135萬人,增長16.3%u境外游客境外游客:181萬人增長13%u星級(jí)飯店星級(jí)飯店:134家u四星級(jí)以上飯店四星級(jí)以上飯店:37家房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)u開發(fā)總投資開發(fā)總投資:470億,增長13.6%u施工面積施工面積:50

4、58萬平米,增長7.6%u竣工面積竣工面積:1440萬平米,增長-14.1%u銷售額銷售額:599億,增長19.9%經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況在長三角地位在長三角地位對(duì)比長三角16個(gè)城市，上海市GDP依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破1萬億大關(guān)，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長三角第6位。分析總結(jié)分析總結(jié)p蘇州GDP總量在國內(nèi)位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長三角16個(gè)城市中僅處于中等水平。p預(yù)計(jì)蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。p蘇州人均可支配收入及人均消費(fèi)支出的持續(xù)增長，可看出蘇州商業(yè)仍有很大發(fā)展空間。蘇州市總體規(guī)劃蘇州市總體規(guī)劃總體規(guī)劃：總體規(guī)劃：p蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城區(qū)

5、組成，主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能。p蘇州東部新城城區(qū)，將建設(shè)為蘇州市現(xiàn)代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長三角地區(qū)的次級(jí)商務(wù)中心，國際知名、國內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。 p總規(guī)提出，蘇州城市建設(shè)的首要發(fā)展方向?yàn)闁|，主要發(fā)展方向?yàn)楸?，次要發(fā)展方向?yàn)槟?，限制西部山體至太湖的城市建設(shè)。 規(guī)劃綱要：規(guī)劃綱要：p古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū)古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū) p東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相等的東部新城地位相等的東部新城 p北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局蘇州市

6、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局商業(yè)圈層商業(yè)圈層蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個(gè)層次。n第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里。n第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。n第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。n第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。本案處于中心城圈層，臨近核心圈層本案處于中心城圈層，臨近核心圈層在未來有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層在未來有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層解讀湖西解讀湖西CBD區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局一

7、個(gè)板塊二新二軸四帶一個(gè)板塊二新二軸四帶 n“一個(gè)板塊一個(gè)板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)組成。規(guī)劃整合這3個(gè)商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢，錯(cuò)位發(fā)展，最終形成一個(gè)功能完善的核心商業(yè)板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂等功能于一體的傳統(tǒng)商業(yè)功能區(qū)。 n“二新二新”即兩個(gè)新的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)。功能定位為以新型業(yè)態(tài)、大型零售網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造引領(lǐng)時(shí)尚的現(xiàn)代市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。 n“二軸二軸”即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸。其中，商業(yè)發(fā)展橫軸是通過景德路連接觀前、石路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸，形成蘇州市

8、區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線。打造現(xiàn)代商業(yè)空間發(fā)展新模式，形成富有現(xiàn)代商業(yè)氣息的城市南北向發(fā)展軸。n“四帶四帶”指環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽澄湖度假休閑商業(yè)帶。打造具有蘇州特色的休閑服務(wù)商業(yè)帶。 本案所屬的湖西本案所屬的湖西CBD區(qū)處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、區(qū)處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險(xiǎn)、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司保險(xiǎn)、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司分部、外資銀行進(jìn)駐。分部、外資銀行進(jìn)駐。 由此可見政府

9、對(duì)湖西由此可見政府對(duì)湖西CBD區(qū)的定位與引進(jìn)高檔百貨商場有相悖之區(qū)的定位與引進(jìn)高檔百貨商場有相悖之處。處。解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店及專賣店、購物中心、超市市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店及專賣店、購物中心、超市及便利店。及便利店。u古城圈層內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉儲(chǔ)式商場；核心圈層嚴(yán)格控制設(shè)置，除已建、在建或已批項(xiàng)目外，不再設(shè)立；中心城圈層與都市圈層可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度及人口分布，在符合設(shè)置原則的前提下相應(yīng)發(fā)展。 u“購物中心購物中心”布局應(yīng)盡量避開居民住宅區(qū)和交通

10、負(fù)荷太大的地區(qū)，且最好選擇在有輕軌通達(dá)的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會(huì)集處和快速軌道交通通達(dá)處）的地方。對(duì)于社區(qū)購物中心，則選擇服務(wù)人口較多的區(qū)域商業(yè)中心布局。 u“大型百貨店大型百貨店”適宜布局在綜合商業(yè)街或購物中心內(nèi)。蘇州核心圈層內(nèi)大型百貨店發(fā)展應(yīng)側(cè)重原有百貨店的改造升級(jí)和功能更新，把功能較為單一的傳統(tǒng)百貨店改造成為功能較為齊全的現(xiàn)代綜合百貨店；核心圈層外規(guī)劃人口集聚區(qū)適當(dāng)布置大型百貨店。 僅從政府對(duì)湖西僅從政府對(duì)湖西CBD的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的定的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的

11、定位應(yīng)該是區(qū)域級(jí)購物中心，購物中心內(nèi)包含大型百貨店，同時(shí)要兼顧休閑、娛樂、位應(yīng)該是區(qū)域級(jí)購物中心，購物中心內(nèi)包含大型百貨店，同時(shí)要兼顧休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等配套功能。餐飲、商務(wù)等配套功能。商業(yè)概況商業(yè)概況傳統(tǒng)、新興、未來商圈傳統(tǒng)、新興、未來商圈傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)商圈p平江區(qū)觀前商業(yè)街p金閭區(qū)石路廣場附近區(qū)域p滄浪區(qū)南門泰華廣場區(qū)域新興商圈新興商圈p高新區(qū)綠寶廣場、淮海街、錦華商業(yè)中心p工業(yè)園區(qū)左案商業(yè)街、李公堤、歐尚超市附近區(qū)域未來商圈未來商圈p平江新城萬達(dá)商業(yè)廣場p吳中區(qū)南蘇州生活廣場p工業(yè)園區(qū)圓融時(shí)代廣場高新區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)平江區(qū)平江區(qū)金閭區(qū)金閭區(qū)滄浪區(qū)滄浪區(qū)商業(yè)商業(yè)快速快速發(fā)展發(fā)展區(qū)

12、域區(qū)域商業(yè)商業(yè)成熟成熟區(qū)域區(qū)域吳中區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)相城區(qū)商業(yè)商業(yè)起步起步區(qū)域區(qū)域傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)商圈觀前街商圈觀前街商圈所處板塊：所處板塊：古城板塊居住人口及消費(fèi)能力：居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游客板塊交通：板塊交通：處于人民路上，公交1、5、102、103.游4等商業(yè)格局：商業(yè)格局：美食，休閑，購物，觀光，商務(wù)綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)：總評(píng)：觀前是蘇州的第一商圈，集中了美羅城、金鷹國際、大洋百貨、第一百貨、長發(fā)、人民商場等百貨商廈，名牌匯聚，高檔商廈林立，它的步行街除了是當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)休閑的去處，更是吸引了眾多前來旅游的客人。不過，觀前的商鋪?zhàn)饨鸶瞧渌倘Φ囊话闵啼佀芡漤?xiàng)背的

13、，盡管如此，它的超高人氣，它的日進(jìn)斗金，仍是吸引著眾多投資客進(jìn)入。劣勢在于交通擁堵，停車?yán)щy高檔百貨：高檔百貨：美羅城中檔百貨：中檔百貨：金鷹國際、大洋、一百、人民商場、長發(fā)商廈純服飾商場：純服飾商場：久泰百貨、豫園商廈傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)商圈石路商圈石路商圈所處板塊：所處板塊：古城居住人口及消費(fèi)能力：居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游客交通：交通：便捷商業(yè)格局：商業(yè)格局：商廈林立，美食、休閑、娛樂綜合綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)總評(píng)石路面對(duì)的消費(fèi)群和觀前大同小異，因?yàn)槠涞乩砥饕稽c(diǎn)，人氣不如觀前。該處的商務(wù)比較發(fā)達(dá)，比如石路金座，離主干道干將路不遠(yuǎn)，交通方便。 劣勢在于商業(yè)定位于中低檔次，難

14、以吸引高端消費(fèi)客源。中檔百貨：中檔百貨：石路國際商城、成泰百貨純服飾商場：純服飾商場：威尼斯商廈、女人街傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)商圈南門商圈南門商圈所處板塊：所處板塊：古城居住人口及消費(fèi)能力：居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游客交通：交通：便捷商業(yè)格局：商業(yè)格局：美食，休閑，購物綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)總評(píng)南門商圈最值得稱道的便是泰華商城，是蘇州最高檔的購物中心之一，優(yōu)良的購物環(huán)境、國際級(jí)的品牌、良好的信譽(yù)吸引著眾多蘇州本地及外地客源的觀顧，為南門人氣提升起到了極大的作用。劣勢在于除了泰華商城外沒有其他大型商場存在，不能產(chǎn)生商業(yè)的積聚效應(yīng)。高檔百貨：高檔百貨：泰華商城西樓時(shí)尚休閑服飾：時(shí)尚休閑

15、服飾：泰華商城東樓新興商圈新興商圈高新區(qū)商圈高新區(qū)商圈所處板塊：所處板塊：新區(qū)獅山板塊消費(fèi)民眾：消費(fèi)民眾：高新區(qū)的居民，附近學(xué)校學(xué)生，還有追求新鮮時(shí)尚的年輕人。交通：交通： 位于獅山路長江路處，極為便利。商業(yè)格局：商業(yè)格局：美食，休閑，娛樂，購物綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)：總評(píng)：綠寶廣場是新區(qū)旗幟性商業(yè)航母，作為蘇州城建重點(diǎn)項(xiàng)目，擁有諸如交通便利，品類眾多， 車位充足等多項(xiàng)優(yōu)勢，打破了傳統(tǒng)的購物模式，滿足了全家人的休閑購物需求。是蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場。劣勢在于過大的營業(yè)面積與新區(qū)人氣不足使得商圈商業(yè)氛圍不佳。新興商圈新興商圈園區(qū)商圈園區(qū)商圈李公堤風(fēng)情商業(yè)街李公堤風(fēng)情商業(yè)街所

16、處板塊：所處板塊：雙湖板塊板塊功能：板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。居住人口及消費(fèi)能力：大湖城邦和高爾夫花園的陸續(xù)交房，增加了板塊人氣。板塊交通：板塊交通：地面交通：機(jī)場路是該板塊的交通干線，通過其可以迅速到達(dá)蘇州各個(gè)區(qū)域，公交線路盡管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)。軌道交通：軌道交通：正在規(guī)劃中 商業(yè)格局：商業(yè)格局：綜合性、全方位、多功能生活配套、商務(wù)綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)：圓融休閑廣場圓融休閑廣場所處板塊：所處板塊：雙湖板塊圓融時(shí)代廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、休閑、文化等

17、元素為一體的全天候超大型消費(fèi)區(qū)域，總建筑面積約51萬平方米，分為五大功能區(qū)，包括辦公商務(wù)區(qū)、時(shí)尚購物街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道水濱餐飲娛樂區(qū)以及蘇州首座10萬m2的Shoppingmall。項(xiàng)目擁有6個(gè)地鐵出口、4000余個(gè)泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場、九大主題景觀、時(shí)尚夜景。建成后的圓融時(shí)代廣場將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，并打造成華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。 目前已建成湖東唯一的五星級(jí)酒店建屋新羅酒店，周圍有墨西哥餐廳、藍(lán)槍魚西餐廳、唐風(fēng)漢格休閑會(huì)所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾

18、夫用品店等知名餐飲、休閑業(yè)態(tài)。 居住人口及消費(fèi)能力：居住人口及消費(fèi)能力：外資企業(yè)的林立，樓盤開發(fā)商的高品質(zhì)，加之雙湖獨(dú)有的環(huán)境，一切無需多說。交通：交通：地面，多路公交。軌道：軌道：規(guī)劃中。綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)： 未來商圈未來商圈園區(qū)商圈園區(qū)商圈圓融休閑廣場圓融休閑廣場所處板塊：所處板塊：平江新城板塊交通：交通：火車站、汽車北站，滬寧、蘇嘉杭高速出口、312國道、蘇虞張一級(jí)公路和規(guī)劃中的城際鐵路、高速鐵路綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)總評(píng)平江新城藍(lán)圖圍繞三大功能區(qū)定位：交通樞紐、生態(tài)居住和中央商務(wù)，這三大功能區(qū)相互促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，據(jù)悉，新城中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃由兩大區(qū)域組成，分別是0.96

19、平方公里的新火車站商業(yè)區(qū)和1.72平方公里的商貿(mào)商務(wù)區(qū)。大連萬達(dá)集團(tuán)最先用2.5億元拍下了新城100畝土地，計(jì)劃投入25億元建造一個(gè)集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂等功能一體的綜合性商業(yè)廣場，建筑面積約45萬平米，商業(yè)約20萬平米，萬達(dá)訂單式的商業(yè)模式更是帶來了一種創(chuàng)新。政府的支持，古城文化底蘊(yùn)的支撐，引進(jìn)商業(yè)的前瞻性，一切都譜寫了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商業(yè)、居住環(huán)境將得到一定的提升。未來商圈未來商圈蘇州萬達(dá)商業(yè)廣場蘇州萬達(dá)商業(yè)廣場 未來商圈未來商圈南蘇州生活廣場南蘇州生活廣場 所處板塊：所處板塊：越溪石湖板塊 南蘇州生活廣場南蘇州生活廣場在吳中開發(fā)區(qū)的中心地帶，石湖華城的西面，北面就是大

20、學(xué)城，越溪區(qū)域第一個(gè)開工建設(shè)的大型集中型商業(yè)旗艦?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)到約10萬平方米。體現(xiàn)多樣、現(xiàn)代、快捷、方便和繁華的集百貨、餐飲、娛樂、酒店為一體。南蘇州生活廣場是屬于體驗(yàn)式商業(yè)，與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費(fèi)互動(dòng)性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購物，也可以去看電影，喝咖啡，包括在商場隨意逛逛，這是一種全新的商場的消費(fèi)模式。綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)：總評(píng)：越溪城市副中心的建立，吳中區(qū)各政府機(jī)關(guān)集體遷址越溪，越溪將成為集行政、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的“衛(wèi)星城”，友新高架與銜接城市與太湖的 “吳中大道”，實(shí)現(xiàn)了越溪板塊與城區(qū)的15

21、分鐘快速對(duì)接，加之未來輕軌的建設(shè)，可謂交通無比便捷。石湖之韻、石湖華城、錦和加州、石湖小鎮(zhèn)、水岸清華、越湖名邸住宅項(xiàng)目的陸續(xù)完工，急需商業(yè)配套的完善，南蘇州生活廣場可謂是應(yīng)時(shí)而生。教育園八萬多的學(xué)生，加之政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，附近的居民，可以說未來此地會(huì)形成一個(gè)不算太小的商業(yè)圈。 未來商圈未來商圈相城區(qū)商圈相城區(qū)商圈 所處板塊：所處板塊：春申湖板塊板塊功能：板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。綜合消費(fèi)指數(shù)：綜合消費(fèi)指數(shù)：中翔商貿(mào)城：中翔商貿(mào)城：蘇州市相城區(qū)相城大道，滬寧高速公路蘇州市區(qū)入口處，總占地近500畝，總建筑面積為50萬方。小商品批發(fā)市場是中翔商貿(mào)城的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將成為華東

22、地區(qū)最大的小商品批發(fā)集散基地。 嘉元廣場：嘉元廣場：地上建筑面積約62080平米，地下建筑面積13748平米，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積16763平米，南北深約80米，東西長約210米。嘉元廣場位于相城區(qū)嘉元路以北、相城大道以西交界處。其西側(cè)是工行相成支行、南亞大廈、開元銀座寫字樓，嘉元路政府?dāng)M規(guī)劃為金融一條街；正東過相城大道是相城區(qū)政府、行政服務(wù)中心、大潤發(fā)超市；北側(cè)隔河是國際服裝城；南臨嘉元路。 商圈比較分析商圈比較分析無法撼動(dòng)的傳統(tǒng)商圈核心地位中高檔百貨商場精品專賣店商業(yè)街大賣場便利超市觀前街商圈石路商圈南門商圈當(dāng)?shù)鼐用裢鈦砉ぷ魅藛T外籍人士游客輻射強(qiáng)，含蓋面廣，突出的地段優(yōu)勢，傳統(tǒng)商業(yè)文化與習(xí)慣

23、，消費(fèi)者的認(rèn)同。挑戰(zhàn)傳統(tǒng)核心商圈Shoppingmall特色風(fēng)情街大賣場專業(yè)市場高新區(qū)商圈園區(qū)商圈區(qū)域常住居民區(qū)域內(nèi)工作人員外籍人士游客自然環(huán)境、硬件條件佳，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致區(qū)域人口人口結(jié)構(gòu)年輕化，消費(fèi)傾向與能力加大，特色風(fēng)情街改變了老蘇州市民的生活方式。彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白后期將大有所為超級(jí) Mall大型百貨精品店商業(yè)街萬達(dá)廣場圓融廣場南蘇州廣場相城區(qū)商圈主要為區(qū)域內(nèi)居民、工作人員區(qū)域外部分客源少量游客超大體量的一站式購物中心吸引力不小，各種資源整合力強(qiáng)，整體運(yùn)作，有成本優(yōu)勢，主題定位明確市場空間廣闊商圈劃分地位業(yè)態(tài)消費(fèi)群體特點(diǎn)區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析直接競爭直接競爭間接競爭間接競爭間接利好間接利好

24、直接利好直接利好p 中心商圈的核心地位無法撼動(dòng)，客源分流p 湖東圓融時(shí)代廣場帶來的區(qū)域競爭，其力量甚至可以影響到全市的商業(yè)格局p 湖西CBD區(qū)其他商業(yè)項(xiàng)目也對(duì)本案構(gòu)成威脅p 中心商圈的核心地位無法撼動(dòng)，客源分流p 火車站旁的萬達(dá)廣場影響力不可小視，作為中 國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，與其競爭壓力巨大p 其他區(qū)域商業(yè)圈的興起p 周邊城市的商業(yè)輻射u 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位帶來潛在的商業(yè)價(jià)值u 湖西CBD區(qū)配套的逐步完善，周邊商業(yè)形成積聚效應(yīng)u 軌道交通帶來巨大人流u 周邊高檔寫字樓集中，白領(lǐng)階層眾多u 蘇州城市的高速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)地位的提升u 政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)支持，園區(qū)高級(jí)人才的引進(jìn)u 環(huán)金雞湖休閑帶的成熟與繁榮u 湖

25、西CBD乃至整個(gè)園區(qū)的面貌不斷的更新升級(jí)中蘇州商業(yè)潛力分析蘇州商業(yè)潛力分析產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析47.96%全國17大城市第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè))平均所占比例為47.96%，而蘇州只有32.7%,水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于十七大城市的平均水平，但是政府已經(jīng)注意到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低的問題，從而在未來幾年重點(diǎn)改造、新建、引導(dǎo)、扶持大型商貿(mào)流通業(yè)。另一方面也說明蘇州的商業(yè)空間巨大，但不排除未來競爭的劇烈蘇州商業(yè)潛力分析蘇州商業(yè)潛力分析工業(yè)園區(qū)的高檔商業(yè)工業(yè)園區(qū)的高檔商業(yè)工業(yè)園區(qū)第二產(chǎn)業(yè)比重很大，第三產(chǎn)業(yè)也在逐漸跟上，但第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是密切的，也是相互促進(jìn)的，但兩者不是互為充分必要條件，充分必要條件，應(yīng)該是充分條件

26、或者說是相互發(fā)展的前提條件前提條件。我認(rèn)為影響園區(qū)商業(yè)潛力主要取決于以下六個(gè)方面因素。真實(shí)需求真實(shí)需求有效需求有效需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政府引導(dǎo)政府引導(dǎo)生活和居住成本生活和居住成本結(jié)構(gòu)性供應(yīng)結(jié)構(gòu)性供應(yīng) 有需求但不一定有效，高端 商業(yè)可控性不強(qiáng)，異地 消費(fèi)嚴(yán)重，其購物的頻次、需求量也不高 園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性會(huì)直接 增加對(duì)專業(yè)市場、流通性商 業(yè)地產(chǎn)需求，間接影響到百 貨、超市等其他常規(guī)商業(yè)園區(qū)低入住率、低人氣與 高昂的居住生活成本、商業(yè) 配套分不開，未來結(jié)構(gòu)供應(yīng)也影響園區(qū)商業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存 空間大，但定位需空間大，但定位需“精準(zhǔn)精準(zhǔn)”受政策面影響深遠(yuǎn) 周邊商業(yè)全面興起提升是重要保障 項(xiàng)目優(yōu)

27、勢特色發(fā)揮是關(guān)鍵商業(yè)的后期經(jīng)營才是商業(yè)的后期經(jīng)營才是“王道王道”商圈內(nèi)消費(fèi)者特征分析商圈內(nèi)消費(fèi)者特征分析家庭收入家庭收入2000元以下元以下 2000-4000元元 4000-10000元元職業(yè)職業(yè)家庭主婦家庭主婦其他職業(yè)其他職業(yè)其他白領(lǐng)其他白領(lǐng)白領(lǐng)白領(lǐng)/專業(yè)人士專業(yè)人士教育程度教育程度高等教育高等教育 中級(jí)教育中級(jí)教育 初級(jí)教育初級(jí)教育家庭人數(shù)家庭人數(shù) 4-5人家庭人家庭 3人家庭人家庭1-2人家庭人家庭性別性別:男性男性 女性女性年齡年齡:20-22歲歲23-25歲歲26-29歲歲30-35歲歲36-39歲歲40-45歲歲46-50歲歲婚姻狀況婚姻狀況:已婚，無小孩已婚，無小孩已婚，有小孩

28、已婚，有小孩單身單身年齡23-39歲男女一般無小孩是商圈最旺盛消費(fèi)群體家庭月收入2000元以上有固定職業(yè)受過初級(jí)以上教育家庭成員3人以上是商圈最基礎(chǔ)、消費(fèi)量最大的群體有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有消費(fèi)傾向有消費(fèi)沖動(dòng)部分享受型商圈內(nèi)消費(fèi)者偏好分析商圈內(nèi)消費(fèi)者偏好分析基本生活消費(fèi)大宗商品消費(fèi)娛樂休閑消費(fèi)大、中、小型超市日雜商店大賣場專業(yè)市場、專營店購物中心酒吧、KTV、茶餐廳休閑中心、會(huì)所享受型消費(fèi)高檔百貨商場樂購、歐尚、百潤發(fā)華聯(lián)、菜市場、商業(yè)街五星、國美其他專業(yè)市場十全街、李公堤其他特色休閑區(qū)域泰華商城美羅城等消費(fèi)類型消費(fèi)類型消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場所消費(fèi)場所商業(yè)典型分析商業(yè)典型分析百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)u市中心觀前街

29、市中心觀前街美羅城、金鷹國際、大洋百貨、人民商場、長發(fā)商廈、第一百貨u石路區(qū)域石路區(qū)域石路國際商城、成泰百貨、威尼斯百貨u南門區(qū)域南門區(qū)域泰華廣場東樓、泰華廣場西樓u工業(yè)園區(qū)擬引入（金雞湖東）工業(yè)園區(qū)擬引入（金雞湖東）久光百貨人民商場人民商場第一百貨第一百貨長發(fā)商廈長發(fā)商廈威尼斯百貨威尼斯百貨金鷹國際金鷹國際泰華商城東樓泰華商城東樓石路國際商城石路國際商城成泰百貨成泰百貨大洋百貨大洋百貨泰華商城西樓泰華商城西樓美羅城美羅城高檔高檔中高檔中高檔中低檔中低檔百貨商場百貨商場基本分析基本分析商場名稱商場名稱位置位置營業(yè)面積營業(yè)面積經(jīng)經(jīng) 營營 種種 類類人民商場觀南20000食品超市、肯德基餐廳、自行

30、車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、視聽中心、文要體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品、餐廳、臺(tái)灣波卡貓游戲機(jī)、兒童娛樂天地。長發(fā)商廈觀東22000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、游樂場、書店、服裝、鐘表、家電、餐飲、超市。第一百貨觀西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妝品、工藝品、文化用品、體育器材、金銀首飾、通訊器材、家電、玩具、服裝。大洋百貨觀西30000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文

31、化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。金鷹國際觀東18000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。美羅城觀南40000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。泰華商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。石路商城石路42000食品超市、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、音像用品、文體體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品。成泰百貨石路12000鞋帽、箱包、食品、化妝品、

32、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、超市。類別類別面積范圍面積范圍主力面積主力面積主力面積比例主力面積比例鋪位個(gè)數(shù)鋪位個(gè)數(shù)占總鋪位的比例占總鋪位的比例服裝5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家電20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%體育器材30-80平米40平米左右46%70.3%醫(yī)藥保健15-50平米15-20平米75

33、%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼鏡、鐘表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、潔具30-100平米50平米45%883.7%兒童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妝品5-30平米15平米80%1265.3%工藝品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通訊器材15-50平米20-30平米53%361.5%飾品10-20平米15平米左右55%110.5%其他271.1%合計(jì)2395100%百貨商場內(nèi)鋪位營業(yè)面積情況表百貨商場內(nèi)鋪位營業(yè)面積情況表 百貨業(yè)態(tài)典型分析百貨業(yè)態(tài)典型分析泰華商城品牌

34、泰華商城品牌一線品牌一線品牌LOUISVUITTON（路易威登）TODS（托德斯）MARCBYMARCJACOBS（馬克雅可布）MOSCHINO（莫斯奇諾）JOSEPH（約瑟夫）KENZO（高田賢三）STEFANEL（史帝文麗）DIOR（迪奧）PRADA (普拉達(dá))ErmenegildoZegna(杰尼亞)GianniVersace(范思哲)CELINE（賽琳）BVLGARI（寶格麗）BURBERRY（巴寶莉）Catier（卡地亞）BALLY PAUL&SHARK（大鯊魚）S.T.Dupont（都彭）RalphLauren（拉夫勞倫）Aquascutum（雅格獅丹）百貨業(yè)態(tài)典型分析百貨業(yè)態(tài)典型

35、分析泰華商城體驗(yàn)式購物泰華商城體驗(yàn)式購物百貨業(yè)態(tài)典型分析百貨業(yè)態(tài)典型分析泰華商城消費(fèi)者反饋泰華商城消費(fèi)者反饋p商場環(huán)境、服務(wù)很好p布局合理，主樓休閑小吧可以讓購物的疲勞得到放松p體驗(yàn)式購物開創(chuàng)蘇州商場之先河p停車比較方便（憑購物發(fā)票就可拿停車票）p打折促銷活動(dòng)不多p化妝品、服裝品牌仍不夠多，尤其是名牌化妝品p品牌沒有美羅更新快一線品牌一線品牌ARMANI(阿瑪尼)GUCCI（古奇）CKMAXMARABOSSHUGO登喜路萬寶路杰尼亞蘭蔻香奈爾資生堂倩碧赫蓮娜百貨業(yè)態(tài)典型分析百貨業(yè)態(tài)典型分析美羅城頂級(jí)品牌美羅城頂級(jí)品牌百貨業(yè)態(tài)典型分析百貨業(yè)態(tài)典型分析美羅城消費(fèi)者反饋美羅城消費(fèi)者反饋p一流的硬件設(shè)

36、施，店堂明亮，幾乎每年都翻修，購物環(huán)境十分突出p國際化品牌，且更新速度快，很多品牌都是蘇州獨(dú)一無二的p化妝品一線品牌大多到齊，在蘇州沒有別的商場能在短時(shí)間內(nèi)撼動(dòng)美羅城在化妝品上的地位p很多品牌服裝鎖定的消費(fèi)人群一般在三十歲以上，年輕人由于購買力問題只能望洋生嘆p太貴、累人是很多消費(fèi)者反映的問題，部分人感覺去趟美羅不如找個(gè)機(jī)會(huì)去趟香港來的實(shí)惠p服務(wù)態(tài)度差p交通擁擠，停車?yán)щy百貨業(yè)態(tài)典型分析百貨業(yè)態(tài)典型分析大洋品牌戰(zhàn)略大洋品牌戰(zhàn)略品牌競爭策略品牌競爭策略p以18-35歲年青女性為主要訴求，與其他百貨公司錯(cuò)位經(jīng)營p力求蘇州大洋成為當(dāng)?shù)啬贻p女性流連往返的購物休閑首選地。 p衣服品位差，都是三、四線品牌

37、，品牌雜亂，良莠不齊，好品牌被送金券、打折嚇跑p優(yōu)惠券的促銷活動(dòng)變成困擾消費(fèi)者的頑疾p價(jià)格基本適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，美譽(yù)度低p女裝品牌比較豐富，男裝略顯不足p適合“小女生”購物的地方p環(huán)境越來越凌亂,東西檔次也不高p交通擁擠，停車難百貨業(yè)態(tài)典型分析百貨業(yè)態(tài)典型分析大洋百貨消費(fèi)者反饋大洋百貨消費(fèi)者反饋百貨商場百貨商場經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況租金狀況租金狀況單個(gè)鋪位按銷售額16-32%抽傭（視經(jīng)營業(yè)種、地段、樓層進(jìn)行調(diào)整）結(jié)算系統(tǒng)結(jié)算系統(tǒng)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一結(jié)算（半月或一月一結(jié)）品牌管理品牌管理積極引進(jìn)“名、優(yōu)、新名、優(yōu)、新”品牌末位淘汰淘汰部分經(jīng)營不善、品牌過時(shí)商家人流量與顧客滯留量人流量與顧客滯留量人流量、顧客滯

38、留量與百貨商場檔次成反比，可見絕大多數(shù)蘇州市民處在中檔消費(fèi)層次提袋率提袋率提袋率與百貨商場檔次成正比，越是高檔消費(fèi)場所，消費(fèi)者購物目的性越強(qiáng)，沖動(dòng)型消費(fèi)、搶購現(xiàn)象少，高檔商場平均提袋率高于30%，中高檔在25%左右，中低檔在18%左右（提袋率按顧客組計(jì)算）平均消費(fèi)額平均消費(fèi)額中低端平均消費(fèi)在300元以下，中高端平均消費(fèi)在300-800元左右，高端平均消費(fèi)在2000元以上百貨商場百貨商場消費(fèi)者特征消費(fèi)者特征o百貨店重度和中度使用者特征：每個(gè)月光顧百貨店2次以上者n年齡：20-39歲n婚姻狀況：單身，已婚無小孩n收入和職業(yè)：2000元以下低收入藍(lán)領(lǐng)，以及3000-5000中等收入白領(lǐng)n教育：高等或

39、中級(jí)教育程度o輕度使用者特征：每個(gè)月光顧百貨店1次者n年齡：40-50歲n婚姻狀況：已婚有小孩n收入：2000元以下者為主重點(diǎn)客戶群重點(diǎn)客戶群百貨商場百貨商場影響消費(fèi)者購物因素分析影響消費(fèi)者購物因素分析價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找空間寬敞有寬松的退換貨政策不斷更新商品服務(wù)人員態(tài)度親切自然有足夠的空間休息購物結(jié)賬速度快商品品牌有特色和其他商場不同商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流無干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到距離很近交通便捷，近公交車點(diǎn)經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠懇認(rèn)真有免費(fèi)購物專車通過很多不同方式來宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的綠化和自然景觀有更多高檔品牌的商品促銷活動(dòng)豐富

40、多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)有附帶的超市重要性重要性蘇州百貨商場特點(diǎn)與總結(jié)蘇州百貨商場特點(diǎn)與總結(jié)p本次調(diào)查這幾家百貨商場平均營業(yè)面積在28000平米左右，體量適中。未來將會(huì)有單體超過十萬平米的超級(jí)商場出現(xiàn)，競爭形勢嚴(yán)峻。p九家百貨商場共數(shù)得店中店632個(gè)，面積范圍在20-250平米之間，主力面積在40-50平米和70-80平米兩段，各占38%左右，兩者相加占到店中店總個(gè)數(shù)的76%。絕大多數(shù)的店中店都是經(jīng)營服裝類。p百貨品牌多樣化、國際化、頂級(jí)化是蘇州大型百貨商場的主要特征，其品牌、業(yè)種的多樣化、差異化基本滿足蘇州市民及其他人群的需求，商場單純依靠高檔、頂級(jí)

41、、精品百貨來獲得市場空間難度很大。p從服務(wù)上來看，蘇州的百貨商場的意識(shí)仍然處在中流水平，無論是接待的熱情、售后服務(wù)均差強(qiáng)人意。p商場營銷方式單一，除了打折、贈(zèng)券、VIP促銷活動(dòng)吸引客源以外，其他如戶外活動(dòng)、電視廣告形式的促銷鮮見。p便捷性一般，主要是因?yàn)槭袇^(qū)內(nèi)交通擁堵，停車位匱乏，部分商場人氣相對(duì)不足。引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)需重點(diǎn)考慮的問題：引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)需重點(diǎn)考慮的問題：商場軟硬件要突出，注意人性化設(shè)計(jì)，留有足夠的顧客活動(dòng)、休息、體驗(yàn)空間。商場軟硬件要突出，注意人性化設(shè)計(jì)，留有足夠的顧客活動(dòng)、休息、體驗(yàn)空間。品牌更新速度要快，需緊貼世界潮流。品牌更新速度要快，需緊貼世界潮流。如做不到品牌在蘇州的唯一性，

42、那么服務(wù)水平與產(chǎn)品檔次應(yīng)做到第一，需完善客服機(jī)制，如做不到品牌在蘇州的唯一性，那么服務(wù)水平與產(chǎn)品檔次應(yīng)做到第一，需完善客服機(jī)制，注意保持與顧客互動(dòng)，了解消費(fèi)動(dòng)態(tài)，把握市場脈搏。注意保持與顧客互動(dòng)，了解消費(fèi)動(dòng)態(tài)，把握市場脈搏。項(xiàng)目周邊商業(yè)軟硬環(huán)境總體分析項(xiàng)目周邊商業(yè)軟硬環(huán)境總體分析u商圈輻射人口及人流狀況商圈輻射人口及人流狀況隨著CBD區(qū)域商業(yè)配套逐步的完善，其輻射能力亦在增強(qiáng)，加之軌道交通的營運(yùn)，以周邊半徑2公里計(jì)算，保守估計(jì)商圈可輻射人口在20萬人以上。除去工作、外來人流，估計(jì)商圈內(nèi)常住人口密度將大于5000人/平方公里u車流與交通狀況車流與交通狀況項(xiàng)目位于蘇州核心大道干將路延伸段，屬于商業(yè)

43、東軸線中端。由于園區(qū)道路寬闊、筆直、沒有護(hù)攔，商業(yè)體可視性強(qiáng)，加上軌道交通分流，擁堵現(xiàn)象將不太明顯，但是CBD區(qū)寫字樓林立，停車問題將十分突出，勢必引起關(guān)注。u消費(fèi)能力與潛力消費(fèi)能力與潛力勿庸置疑園區(qū)內(nèi)居住的大部分都是高收入階層和外企高管，其能力足以支撐起高層次消費(fèi)，另外蘇州的人均可支配收入與人均消費(fèi)將隨著GDP的攀升而提高，消費(fèi)潛力巨大。u政府的支持政府的支持城市建設(shè)逐漸成熟、市政府、園區(qū)各級(jí)政府的重視與扶持將成就湖西CBDu地理中心及商業(yè)集聚效應(yīng)地理中心及商業(yè)集聚效應(yīng)地塊處于湖西CBD中心的中心，加上周邊商業(yè)的大量興起，區(qū)域輻射與消費(fèi)吸納能力將愈發(fā)增強(qiáng)。地理的中心地理的中心CBD的核心的核

44、心東軸線的中端東軸線的中端軌道交通與地面軌道交通與地面交通的交匯處交通的交匯處消費(fèi)群體來源分析消費(fèi)群體來源分析來源來源包括對(duì)象包括對(duì)象居住人口居住人口 指居住在項(xiàng)目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本客戶的主要來源。工作人口工作人口 指那些工作地點(diǎn)在項(xiàng)目附近的人口，這部分人口有不少會(huì)形成購物、休閑的習(xí)慣，他們是商圈顧客的次主要來源。一般來說，在商業(yè)體附近工作的人愈多，商圈規(guī)模相對(duì)的擴(kuò)展路力就愈強(qiáng)，對(duì)商業(yè)體的經(jīng)營就越有利。流動(dòng)人口流動(dòng)人口 指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場所過往的人口，這些人口構(gòu)成次級(jí)、邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)，一個(gè)地區(qū)的流動(dòng)人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的商

45、業(yè)體可以捕獲的潛在客戶就越多。人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu) 園區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必將對(duì)人口遷入帶來很大的影響，人口結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕化。新建的小區(qū)入住率也將隨著配套完善而逐漸提高。園區(qū)人口增長不是問題，僅僅是增長速度的問題。收入水平收入水平 高收入階層、外企高管、CBD白領(lǐng)、企業(yè)中級(jí)管理技術(shù)人員的收入、消費(fèi)水平高出蘇州的平均水平。購買行為購買行為 目前在園區(qū)內(nèi)購買日常生活用品只能選擇金雞湖路上的歐尚超市，同時(shí)歐尚超市附近小區(qū)在整個(gè)園區(qū)入住率最高，這無一不顯示出商業(yè)配套的對(duì)人口產(chǎn)生的作用。園區(qū)的高檔商品、服務(wù)匱乏，市場存在較大的發(fā)展空間。消費(fèi)水平消費(fèi)水平 園區(qū)消費(fèi)水平高于市區(qū)平均水平消費(fèi)者生活結(jié)構(gòu)分

46、析消費(fèi)者生活結(jié)構(gòu)分析隨著園區(qū)開發(fā)力度的加大、生活配套設(shè)施的逐步完善、人口的逐漸遷移、軌道交通的運(yùn)隨著園區(qū)開發(fā)力度的加大、生活配套設(shè)施的逐步完善、人口的逐漸遷移、軌道交通的運(yùn)營、政府的積極引導(dǎo)，都將大大增加商圈內(nèi)的輻射人口，為本項(xiàng)目的成功奠定了堅(jiān)實(shí)營、政府的積極引導(dǎo)，都將大大增加商圈內(nèi)的輻射人口，為本項(xiàng)目的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。歐尚超市人滿為患，昭示著園區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的嚴(yán)重不足，更反映了園區(qū)生活群的基礎(chǔ)。歐尚超市人滿為患，昭示著園區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的嚴(yán)重不足，更反映了園區(qū)生活群體對(duì)大型商業(yè)的迫切渴望與需求。體對(duì)大型商業(yè)的迫切渴望與需求。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT矩陣分析矩陣分析S S（優(yōu)勢點(diǎn)）（優(yōu)勢點(diǎn)）p位于商業(yè)

47、、交通主干道和軌道交通站口，路面交通狀況很好p政府機(jī)關(guān)的大力支持，園區(qū)規(guī)模、競爭力加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不段深化，為湖西CBD將帶來巨大的推動(dòng)作用p園區(qū)乃至市區(qū)的地標(biāo)性建筑，形象好，影響力大p環(huán)境的優(yōu)越，兩湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺性為商業(yè)的形象、商業(yè)的繁榮創(chuàng)造了良機(jī)u距城市中心商圈較近，部分客源將會(huì)分流u目前較低的小區(qū)入住率，使得園區(qū)人氣不足u地塊小，容積高，投入大，工期長，回收慢u規(guī)劃較難操作，尤其是停車場的規(guī)劃問題突出u就目前園區(qū)商業(yè)氣氛來看招商則顯得比較困難u市場對(duì)超高層建筑接受程度在未來三年內(nèi)經(jīng)受考驗(yàn)u國家收緊銀根在一定程度影響了項(xiàng)目的推案速度，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)在工期長的項(xiàng)目中表現(xiàn)尤為突

48、出WW（劣勢點(diǎn)）（劣勢點(diǎn)）OO（機(jī)會(huì)點(diǎn)）（機(jī)會(huì)點(diǎn)）T T（威脅點(diǎn)）（威脅點(diǎn)）p區(qū)域內(nèi)大量高檔小區(qū)為本項(xiàng)目商業(yè)的成功奠定了客源基礎(chǔ)，園區(qū)大量的工作人員亦擁有強(qiáng)大的購買力p周邊商業(yè)的興起，環(huán)金雞湖商業(yè)帶充足的人氣為本項(xiàng)目帶來外在的拉動(dòng)力p區(qū)域房地產(chǎn)市場正處在增長期，本案的地標(biāo)及率先開發(fā)的優(yōu)勢將隨著園區(qū)不斷的完善和成熟而受到市場追捧p如能引進(jìn)全球知名百貨公司，將為本項(xiàng)目加重成功的砝碼u商業(yè)的部分領(lǐng)域受到上海的壓制u區(qū)域商業(yè)供應(yīng)體量巨大，競爭激烈u尤其百貨業(yè)競爭異常激烈，僅靠走高端百貨路線如履薄冰u由于高端商品購買頻次相對(duì)較低，難免使本來人氣不足的商場雪上加霜u現(xiàn)金流面臨巨大挑戰(zhàn)，需要充分估計(jì)市場疲軟

49、時(shí)遇到的困境u競爭對(duì)手的招商能力、商業(yè)人才儲(chǔ)備、商場運(yùn)營能力較我們更具優(yōu)勢商業(yè)部分商業(yè)部分高檔百貨市場切入點(diǎn)高檔百貨市場切入點(diǎn)對(duì)對(duì)消消費(fèi)費(fèi)者者而而言言什什么么是是重重要要的？的？o最重要的、一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素：最重要的、一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素：n價(jià)格合理n商品貨架布置合理，容易找n商品品牌有特色，和其他商場不同n促銷實(shí)惠n無干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到o能夠形成差異的、百貨店能夠形成差異的、百貨店A需要區(qū)別對(duì)待的因素：需要區(qū)別對(duì)待的因素：n促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多nVIP卡或友情卡很吸引人n有附帶的超市n通過不同方式來宣傳促銷n更多適合身材高大，中年女性穿著的服裝o未滿需求：未滿需

50、求：n服務(wù)人員態(tài)度親切自然n空間寬敞n購物結(jié)賬速度快n有寬松的退換貨政策n有免費(fèi)購物專車高檔百貨高檔百貨優(yōu)秀因素表現(xiàn)優(yōu)秀因素表現(xiàn)價(jià)格合理價(jià)格合理商品貨架布置合理商品貨架布置合理, ,容易找容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIPVIP卡或友情卡很吸引人卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同商品品牌有特色和其他商場不同促銷實(shí)惠促銷實(shí)惠有附帶的超市有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足

51、夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購物專車一定要表現(xiàn)優(yōu)一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素秀的因素高檔百貨高檔百貨差異化因素表現(xiàn)差異化因素表現(xiàn)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIPVIP卡或友情卡很吸引人卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實(shí)惠有附帶的超市有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動(dòng)通過很多不同方式來宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大更多適合身材高大, ,中年女性穿著的服裝中年女性穿著的服裝有足夠的空

52、間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購物專車差異化因素差異化因素高檔百貨高檔百貨存在的機(jī)會(huì)存在的機(jī)會(huì)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠懇

53、認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購物專車有免費(fèi)購物專車可能的機(jī)會(huì)可能的機(jī)會(huì)我們公司的優(yōu)勢在哪里？項(xiàng)目商業(yè)部分創(chuàng)新突破點(diǎn)在哪里？我們公司的優(yōu)勢在哪里？項(xiàng)目商業(yè)部分創(chuàng)新突破點(diǎn)在哪里？優(yōu)勢優(yōu)勢n 集團(tuán)管理層眼光長遠(yuǎn)，思路清晰、能力出眾n 基層員工執(zhí)行力優(yōu)秀，學(xué)習(xí)、適應(yīng)能力強(qiáng)n 團(tuán)隊(duì)的凝聚力強(qiáng)n 經(jīng)驗(yàn)豐富，成績突出n 名人效應(yīng)，領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人魅力n 形象包裝能力尤為出色n 傳播渠道多元化n 資源整合能力極佳n

54、創(chuàng)新能力優(yōu)秀n 善于總結(jié)，能虛心接受批評(píng)與建議n 經(jīng)營意識(shí)、管理意識(shí)超前u 商場的建筑設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備u 裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間的優(yōu)化u 外部綠化廣場的綜合利用u 購物班車的配備u 商場業(yè)種名優(yōu)齊整，塑立某業(yè)種的龍頭地位u 利用獨(dú)特的建筑格局經(jīng)營“露天露天”酒吧，音樂茶座u 電游城、臺(tái)球館滿足不同年齡層次和階層的娛樂需求u 引入西方超前的服務(wù)意識(shí)，建立完善的客服系統(tǒng)因?yàn)槲覀円恢痹谒伎肌⒁恢币驗(yàn)槲覀円恢痹谒伎?、一直在用心、一直在努力，所以在用心、一直在努力，所以我們的?chuàng)新突破一定會(huì)不斷我們的創(chuàng)新突破一定會(huì)不斷的的 “綻放綻放”突破突破商業(yè)部分整體定位建議商業(yè)部分整體定位建議市區(qū)傳統(tǒng)商圈的競爭區(qū)域新興商

55、業(yè)的潛在競爭園區(qū)生活工作人員的真實(shí)需求本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢政府意愿與行政壓力公司的綜合實(shí)力定位定位依據(jù)依據(jù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行以打造區(qū)域型購物中心為目標(biāo)，依托大應(yīng)當(dāng)實(shí)行以打造區(qū)域型購物中心為目標(biāo)，依托大型超市帶動(dòng)人氣，高檔百貨提升檔次，商務(wù)辦公型超市帶動(dòng)人氣，高檔百貨提升檔次，商務(wù)辦公優(yōu)勢互補(bǔ)，縱深兼顧的戰(zhàn)略定位優(yōu)勢互補(bǔ)，縱深兼顧的戰(zhàn)略定位商業(yè)部分功能定位及配套建議商業(yè)部分功能定位及配套建議樓層樓層面積面積(m(m2 2) )樓層功能定位樓層功能定位功能及經(jīng)營范圍功能及經(jīng)營范圍備注（理由）備注（理由）負(fù)三層6000停車場 地下泊車位450個(gè)，地面臨時(shí)泊車位30個(gè)（貨物運(yùn)輸車） 盡一切可能利用空間增加停車位，創(chuàng)造

56、更多的附加值負(fù)二層8000負(fù)一層8000大型超市/倉儲(chǔ) 經(jīng)營生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日常生活用品等 園區(qū)至少缺三個(gè)歐尚超市首層5000百貨/餐飲 一層外圍區(qū)域盡可能留有營業(yè)空間提供給西式快餐、咖啡廳、名品店；內(nèi)部劃分盡可能多的面積經(jīng)營化妝品，部分留由精品鞋帽、皮具經(jīng)營 化妝品是吸引女性的法寶，同時(shí)也是女性平衡男女消費(fèi)的杠桿，應(yīng)包括世界盡可能多的頂級(jí)化妝品品牌二層5000高檔百貨 職業(yè)女裝，都市女性精品服飾，高檔內(nèi)衣、飾品等 滿足園區(qū)女白領(lǐng)、外企女高管需求三層5000高檔百貨/體驗(yàn)式中心女士休閑服飾，時(shí)尚地帶，休閑驛站 滿足園區(qū)時(shí)尚女性需求四層5000高檔百貨男式頂級(jí)品牌服裝 滿

57、足成功男式需求五層5000高檔百貨運(yùn)動(dòng)系列，休閑服飾，游藝城/臺(tái)球城 游藝城、臺(tái)球城聚攏人氣功力非凡經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算成本及稅金成本及稅金營運(yùn)成本營運(yùn)費(fèi)用+營業(yè)稅及附加營運(yùn)費(fèi)用年租金*5%營業(yè)稅及附加年租金*5.55%項(xiàng)目項(xiàng)目面積（面積（m m2 2）單價(jià)單價(jià)總投資（萬）總投資（萬）備注備注建筑安裝380001100041800建設(shè)期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷3800020007600建設(shè)期一年總成本分為建筑裝修總投資和營運(yùn)成本兩部分總成本分為建筑裝修總投資和營運(yùn)成本兩部分商場每商場每3年裝修一次，費(fèi)用為年裝修一次，費(fèi)用為1900萬（按萬（按500元元/ m2計(jì)算

58、）計(jì)算）在經(jīng)營期內(nèi)平均攤銷在經(jīng)營期內(nèi)平均攤銷效益測算效益測算收入收入樓層樓層面積面積(m2)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)單位租金單位租金(天天)年租金（萬）年租金（萬）年凈收益（除稅）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1元/m2292276地上六層30000百貨、餐飲、休閑1.8元/m2197118632139樓層樓層面積面積(m2)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)單位租金單位租金(天天)年租金（萬）年租金（萬）年凈收益（除稅）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.5元/m2438414地上六層30000百貨、餐飲、休閑2.5元/m2273825873001一般大型高檔百貨起租期為一般大型高檔百貨起租期為10年，多數(shù)在年，多數(shù)在15-2

59、0年，租金很低，一般在年，租金很低，一般在1.8-3.5元元/m2之間之間第第4年年至至第第13年年第第14年年至至第第23年年第第4年年至至第第13年年樓層樓層面積面積(m2)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)單位租金單位租金(天天)年租金（萬）年租金（萬）年凈收益（除稅）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.8元/m2527498地上六層30000百貨、餐飲、休閑3.5元/m2383336224142經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算現(xiàn)金流量表見附錄現(xiàn)金流量表見附錄經(jīng)過推算可以得出以下結(jié)論經(jīng)過推算可以得出以下結(jié)論n投資回報(bào)率為5.23%n酒店市值為4.94億元n單位物業(yè)價(jià)值為13000元/平米購物中心建筑設(shè)計(jì)一般要求購物中心建筑設(shè)計(jì)

60、一般要求p 顧客購物疲勞度對(duì)商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)間一般不會(huì)超過3小時(shí)，其中一般有半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)是休息時(shí)間。超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。p 顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過4800米。p 顧客對(duì)商場單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在3萬平方米左右。 商場建筑設(shè)計(jì)一般要求商場建筑設(shè)計(jì)一般要求蘇蘇 州州 商商 業(yè)業(yè) 調(diào)調(diào) 研研高檔酒店高檔酒店20082008年年1 1月月1717日日第二部分第二部分 蘇州酒店概況分析蘇州酒店概況分析相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)20062006年年20072007年上半年年上半年同期增長同期增長入境游客（萬人