杭州海創(chuàng)園海智項(xiàng)目市場(chǎng)研究及項(xiàng)目建議報(bào)告

1、 第三部分第三部分 案例借鑒研究案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察外地項(xiàng)目考察上海篇上海篇2位置位置: : 位于浦東新區(qū)中部項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：成立于 1992 年 7 月，規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至 2005 年 9 月，園區(qū)累計(jì)引進(jìn)注冊(cè)企業(yè) 4141 家，吸引 跨國(guó)公司研發(fā)中心 91 家 。交通交通道路道路: : 園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場(chǎng)13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里l龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵地鐵: : 地鐵二號(hào)線從虹橋機(jī)場(chǎng)途經(jīng)張江到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),在人

2、民廣場(chǎng)與地鐵一號(hào)線交匯。l中山公園站可換乘輕軌明珠線機(jī)場(chǎng)：機(jī)場(chǎng)：園內(nèi)距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)21公里?；疖囌荆夯疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上?；疖嚳芍边_(dá)全國(guó)各主要城市級(jí)香港特區(qū)。 張江模式張江模式上海張江高科技園區(qū)上海張江高科技園區(qū)地鐵站地鐵站外環(huán)外環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮磁懸浮 經(jīng)典案例研究經(jīng)典案例研究 3上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術(shù)技術(shù)創(chuàng)新創(chuàng)新區(qū)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科高科技產(chǎn)技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)高科高科技產(chǎn)技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)居住區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)科研教育區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)

3、區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目。科研教育區(qū)主要包括：科研教育區(qū)主要包括：研發(fā)中心、國(guó)家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國(guó)家實(shí)驗(yàn)室等。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個(gè)面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。 德宏賓館 聯(lián)想大廈 園區(qū)入口 園區(qū)景觀居住服務(wù)區(qū)居住服務(wù)區(qū)4張江高科技園區(qū)的“星星之火”l良好的宏觀良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式經(jīng)濟(jì)形式l政策的扶植政策的扶植l較好的區(qū)位較好的區(qū)位條件（陸家條件（陸家嘴）嘴）l高效的運(yùn)

4、營(yíng)高效的運(yùn)營(yíng)模式模式(靈活）靈活）l三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時(shí)擴(kuò)張）l在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動(dòng)，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展階段。國(guó)家人類基因組國(guó)家人類基因組南方研究中心南方研究中心國(guó)家新藥篩選中心國(guó)家新藥篩選中心上海超級(jí)計(jì)算上海超級(jí)計(jì)算國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)生物醫(yī)藥生物醫(yī)藥集成電路、信息技術(shù)集成電路、信息技術(shù)通過引入一系列的國(guó)際級(jí)別的研發(fā)中心通過引入一系列的國(guó)際級(jí)別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個(gè)良好的技術(shù)與人才平臺(tái)為張江構(gòu)建了一個(gè)良好的技術(shù)與人才平臺(tái)5當(dāng)初的當(dāng)初的“星星之火星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已發(fā)

5、展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類型 生物醫(yī)藥 集成電路 研發(fā)中心 信息技術(shù) 教育機(jī)構(gòu) 中介機(jī)構(gòu)企業(yè)數(shù)量 2076342487850各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導(dǎo)體技術(shù)（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術(shù)軟件（信息技術(shù)）薩蒂揚(yáng)軟件技術(shù)（上海）有限公司SAP公司 印度Infosys公司畢博信

6、息技術(shù)上海（有限）公司研發(fā)中心研發(fā)中心通用電器（中國(guó)）研究開發(fā)中心有限公司霍尼韋爾（中國(guó)）有限公司杜邦（中國(guó)）研究開發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心有限責(zé)任公司各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)6上海張江高科技園區(qū)成功因素分析上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力政策吸引力l上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。l借助政府之手和市場(chǎng)之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于硅谷模式的張江模式。產(chǎn)業(yè)集聚

7、引發(fā)研發(fā)集聚產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚l通過推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時(shí)間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實(shí)現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。l生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件l依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長(zhǎng)三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等l新建了國(guó)家人類基因組南方研究中心、國(guó)家新藥篩選中心

8、、國(guó)家新藥安全評(píng)價(jià)中心、上海光源工程中心、上海超級(jí)計(jì)算等國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)，與、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國(guó)公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺(tái)l通過企業(yè)化和市場(chǎng)化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺(tái)，如軟件增值平臺(tái)、生物醫(yī)藥外包平臺(tái)等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實(shí)驗(yàn)室、公共測(cè)試、檢測(cè)中心等。7同濟(jì)大學(xué)同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)臨平北路臨平北路商務(wù)圈商務(wù)圈和平公園和平公園曲陽商曲陽商務(wù)中心務(wù)中心鞍山商圈鞍山商圈五角場(chǎng)商五角場(chǎng)商圈圈( (復(fù)旦科技園區(qū)復(fù)旦科技園區(qū)) )四平路北外灘航運(yùn)中心北外灘航運(yùn)中心大連路遂大連路遂道道陸家嘴陸家嘴區(qū)區(qū) 位：位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)

9、；片區(qū)背景：片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識(shí)楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計(jì)、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：片區(qū)現(xiàn)狀：22個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計(jì)、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智創(chuàng)智天地天地創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地打造都市生活第三地打造都市生活第三地8創(chuàng)智天地開發(fā)商開發(fā)商香港瑞安公司地理位置地理位置江灣鎮(zhèn)體育場(chǎng)與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國(guó)SOM設(shè)計(jì)師事務(wù)所土地面積土地面積84公頃（1260畝）建筑面積建筑面積100萬總投資總投資 100億元一期創(chuàng)智一期創(chuàng)智SOHOSOHO開盤開

10、盤2006年下半年，售價(jià)15000元/平創(chuàng)智中心創(chuàng)智中心提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施 創(chuàng)智創(chuàng)智SOHOSOHO 提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施的多功能小區(qū)。 科技園科技園 著重推動(dòng)IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā) 江灣體育公園江灣體育公園 以江灣體育場(chǎng)為中心的綜合體育休閑場(chǎng)所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施 9創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地公共活動(dòng)中心區(qū)公共活動(dòng)中心區(qū) 創(chuàng)智廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)創(chuàng)新天地創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū)高科技園區(qū) 生活工作區(qū)生活工作區(qū) 信息廣場(chǎng)信息廣場(chǎng)科企天地科企天地會(huì)議中心會(huì)議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金終身教育行政管理人才培

11、訓(xùn)特色商業(yè)街特色商業(yè)街住宅街坊住宅街坊高科技研發(fā)高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動(dòng)中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)公共活動(dòng)中心區(qū)公共活動(dòng)中心區(qū)-提供辦公、提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施；研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施； 生活工作區(qū)生活工作區(qū)-提供辦公、零售、提供辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施以及住宅的多功能休閑、娛樂設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。小區(qū)。 高科技園區(qū)高科技園區(qū)-著重推動(dòng)研發(fā)。著重推動(dòng)研發(fā)。 10創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個(gè)全新科技集聚區(qū)和市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境 創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)

12、小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)小公司小公司風(fēng)險(xiǎn)基風(fēng)險(xiǎn)基金金大學(xué)科大學(xué)科研機(jī)構(gòu)研機(jī)構(gòu)律師律師事務(wù)所事務(wù)所跨國(guó)公跨國(guó)公司研發(fā)司研發(fā)中心中心會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)事務(wù)所事務(wù)所現(xiàn)代服現(xiàn)代服務(wù)公司務(wù)公司11“創(chuàng)智天地”是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式“創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地”就是要營(yíng)造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，就是要營(yíng)造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，他們?cè)谀抢锊粌H工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡(jiǎn)單的上班、下班、他們?cè)谀抢锊粌H工作，還

13、要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡(jiǎn)單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作?；丶业母拍?，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 生活工作區(qū)生活工作區(qū)工地實(shí)景工地實(shí)景 公共活動(dòng)中公共活動(dòng)中心區(qū)效果心區(qū)效果 12創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式：把握科技時(shí)代脈搏，獲取長(zhǎng)期收益公共活動(dòng)中心租售長(zhǎng)期收益公共活動(dòng)中心租售長(zhǎng)期收益生活工作區(qū)會(huì)有一部分物業(yè)用于生活工作區(qū)會(huì)有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資出售，收回主要投資高科技園區(qū)租售獲取長(zhǎng)期收益高科技園區(qū)租售獲取長(zhǎng)期收益獲取長(zhǎng)期收益獲取長(zhǎng)期收益為主要目的為主要目的1314創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：二是城

14、市配套成熟：項(xiàng)目距離五角場(chǎng)中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場(chǎng)正在被上海政府打造為城市副中心，各項(xiàng)大型配套已完全成熟。一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確：一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確：上海中長(zhǎng)期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍睿⒌玫搅苏膹?qiáng)力支持（政府入股）。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項(xiàng)目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。15創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線：一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線： 創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時(shí)一改過去科技園實(shí)用、簡(jiǎn)單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲

15、級(jí)配置）、生態(tài)化的路線。二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性：二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性： 通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營(yíng)造一種創(chuàng)意的空間感。16創(chuàng)智天地成功因素分析：營(yíng)銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級(jí)寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢(shì)政府：二是借勢(shì)政府：利用各種活動(dòng)先后邀請(qǐng)了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場(chǎng)上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。三是高性價(jià)比：三是高性價(jià)比：利用政府關(guān)系，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：四是明星

16、效應(yīng)：首期引入國(guó)際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。17創(chuàng)智天地成功因素分析：營(yíng)銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級(jí)寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢(shì)政府：二是借勢(shì)政府：利用各種活動(dòng)先后邀請(qǐng)了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場(chǎng)上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。三是高性價(jià)比：三是高性價(jià)比：利用政府關(guān)系，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：四是明星效應(yīng)：首期引入國(guó)際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)

17、。 第三部分第三部分 案例借鑒研究案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察外地項(xiàng)目考察北京篇北京篇19位置位置: 位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國(guó)際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時(shí)也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計(jì)劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。 交通交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處 l項(xiàng)目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 l三條主干道通往市中心 配套：配套：項(xiàng)目擁有滿

18、足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會(huì)所 ;北京開發(fā)區(qū)五星級(jí)的博達(dá)國(guó)際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。 北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國(guó)際企業(yè)大道國(guó)際企業(yè)大道關(guān)于客戶的思考關(guān)于客戶的思考亦莊BDA20準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位獲得市場(chǎng)先入者優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位獲得市場(chǎng)先入者優(yōu)勢(shì)成交客戶民營(yíng)居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨(dú)棟辦公樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓BDA國(guó)際企業(yè)大道市場(chǎng)定位過

19、程國(guó)際企業(yè)大道市場(chǎng)定位過程市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分生態(tài)獨(dú)棟辦公樓目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)15003000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計(jì)、商務(wù)或增值服務(wù)為主題的智力密集型企業(yè)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶入駐客戶特征入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄部分入駐客戶名錄：中石化; 資生堂;白領(lǐng)服飾; 世紀(jì)城房地產(chǎn); 寶恒服裝設(shè)計(jì); 西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國(guó)黃金集團(tuán);21個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門規(guī)劃：規(guī)劃：l地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。l每個(gè)獨(dú)立的

20、企業(yè)都可以很方便地自成一個(gè)體系，享有自己的室外景觀空間。通過場(chǎng)地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個(gè)建筑。l分布整個(gè)場(chǎng)地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。 建筑：建筑：l 既考慮到彼此之間的對(duì)比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。l體量和形式力求人性化和親近感，同時(shí)又融合到景觀中去。 l外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對(duì)比；特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企業(yè)以品牌的感覺。l鋸齒型排布，退臺(tái)以及雨棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的雕塑化感覺。環(huán)境：環(huán)境：l精心設(shè)計(jì)的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個(gè)建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。l相鄰建筑之間，采用

21、加密樹木形成其緩沖帶。22依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈電子信息光機(jī)電一體化 生物技術(shù)與新醫(yī)藥 新材料與新能源 軟件制造 代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國(guó)數(shù)字電視聯(lián)盟 代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE 代表企業(yè)拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國(guó)家病毒生物中心 代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜 代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院 以開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托 聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群。

22、 國(guó)際企業(yè)大道國(guó)際企業(yè)大道23通過客戶分析來了解客戶通過客戶分析來了解客戶典型公典型公司司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)計(jì)3棟6000平米2000平米1000平米背景資背景資料料服飾行業(yè)，民營(yíng)，已經(jīng)作出品牌，員工6070人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營(yíng)，行業(yè)領(lǐng)袖從事皮裘批發(fā)的國(guó)際貿(mào)易公司，民營(yíng)， 10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過成交過程程欲自行設(shè)計(jì)，遭拒絕；已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定 原無需求，被誘導(dǎo)出來。原認(rèn)為價(jià)格（5300）合適，到場(chǎng)后認(rèn)為貴6400，而且不需要這么大。從總價(jià)平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點(diǎn)突破。

23、價(jià)格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周成交周期期從客戶關(guān)注簽約，近一年；從追訪簽約，共計(jì)四個(gè)月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時(shí)間。三個(gè)月，（等合同一個(gè)半月，注冊(cè)一個(gè)月）估計(jì)正常情況下20天就能成交 從前期7月，三個(gè)月。客戶特客戶特點(diǎn)點(diǎn)老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動(dòng)區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對(duì)地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價(jià)格障礙 客戶開通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。24入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-20001

24、000-2000平米平米體育器材公司：體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營(yíng)業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計(jì)劃三個(gè)月之內(nèi)，30個(gè)人來看，多次，對(duì)產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對(duì)周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會(huì)欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：派格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價(jià)格要降低；流失原因：對(duì)開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價(jià)格阻力明顯。飲料公司：飲料公司：需求面積為辦公面積500800平米，廠房15002000平米，主要想購買廠房?？蛻粢裀ASS，PA

25、SS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米。現(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計(jì)劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計(jì)劃，改為租賃。原因：老總覺得項(xiàng)目的獨(dú)棟朝向不好，價(jià)格高，資金不足。 依文服飾：依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對(duì)區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對(duì)本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可；25國(guó)內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺(tái)國(guó)內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺(tái)白領(lǐng)服飾有限公司：白領(lǐng)服飾有限公司：“中國(guó)職業(yè)女裝第一品牌” 在BDA國(guó)際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個(gè)研發(fā)設(shè)計(jì)

26、中心。白領(lǐng)服飾置業(yè)原因白領(lǐng)服飾置業(yè)原因香水效應(yīng)香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強(qiáng)企業(yè)搭建的國(guó)際化平臺(tái)，站到這個(gè)平臺(tái)上，白領(lǐng)更容易實(shí)現(xiàn)國(guó)際化。2、新買基地，白領(lǐng)很看重BDA的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計(jì)眾多世界500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念有利于白領(lǐng)邁上國(guó)際化的平臺(tái)。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會(huì)被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場(chǎng)定位的企業(yè)遷址趨勢(shì)是，從接近原料到接近市場(chǎng)趨向于接近信息、接近高級(jí)人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點(diǎn)，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是

27、研發(fā)和營(yíng)銷基地。26國(guó)外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格國(guó)外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟r(shí)IT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運(yùn)輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 泰爾文特置業(yè)原因泰爾文特置業(yè)原因：1、認(rèn)可中國(guó)現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國(guó)外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好

28、；四是各項(xiàng)配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，開發(fā)區(qū)的BDA國(guó)際企業(yè)大道的獨(dú)棟建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨(dú)棟正好符合置業(yè)需要。27從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)促成客戶購買的因素促成客戶購買的因素l對(duì)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同 l優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)l BDA國(guó)際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念l低密度景觀型獨(dú)棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個(gè)性與 擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識(shí)

29、系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求 部分意向客戶流失的原因部分意向客戶流失的原因l西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂; l價(jià)格阻力; l不能符合客戶的某些特定需求; l個(gè)別獨(dú)棟朝向不好; l區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同; l不認(rèn)可開發(fā)區(qū)位置郊區(qū)遠(yuǎn) 28對(duì)決定客戶購買因素的理性思考對(duì)決定客戶購買因素的理性思考 在綜合分析影響客戶購買決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素; 第二類:綜合考慮的因素; 第三類:加分因素必須滿足的因素必須滿足的因素l交通便利l配套完善l面積滿足其個(gè)性化需求l政府優(yōu)惠政策l高速信息網(wǎng)絡(luò)綜合考慮的因素綜合考慮的因素l入駐相關(guān)企業(yè)l園區(qū)產(chǎn)業(yè)框架l辦公樓面積易于劃分l人力

30、資源基礎(chǔ)l區(qū)域大環(huán)境l完善的服務(wù)體系l生態(tài)環(huán)境加分因素加分因素l標(biāo)桿企業(yè)入駐l特色化的服務(wù)l靈活的經(jīng)營(yíng)方式l彰顯企業(yè)個(gè)性與文化的建筑形態(tài) 29位置位置:豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào) 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：豐臺(tái)總部基地是中關(guān)村豐臺(tái)園與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.主要為1000至5000平米獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓. 交通交通l豐臺(tái)歷來 “北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進(jìn)出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅(qū)這里。 l近鄰京石、京開、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和全國(guó)最大的豐臺(tái)貨運(yùn)編

31、組站。l毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵9號(hào)線；距首都第二航空港南苑機(jī)場(chǎng)僅公里。 配套：配套：約40000平方米五星級(jí)酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳l全宿制雙語幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。北京豐臺(tái)總部基地北京豐臺(tái)總部基地對(duì)營(yíng)銷銷售的一點(diǎn)啟發(fā)對(duì)營(yíng)銷銷售的一點(diǎn)啟發(fā)30 建筑形態(tài)建筑形態(tài)l總部基地將建設(shè)700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積10005000平方米，主導(dǎo)樓每棟面積30005000平方米，12層高。其中500棟供單個(gè)企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。l樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙

32、布局，使各樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、可小，可適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組可小，可適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。合。規(guī)劃規(guī)劃l中國(guó)庭院與西方開放式街區(qū)結(jié)合，公共與私密結(jié)合，獨(dú)立樓宇和共享庭院結(jié)合，單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓圍合布局。l庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化，帶狀公共綠化合。 辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶31 豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺(tái)區(qū)政府將豐臺(tái)園二期開發(fā)的65公頃土地作價(jià)占股40%)豐臺(tái)區(qū)政府

33、負(fù)責(zé)豐臺(tái)區(qū)政府負(fù)責(zé) 制定政策 拿出土地 道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商共同搭建共同搭建發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)政府只需做好“大招商”(招進(jìn)一個(gè)有實(shí)力、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。 招商引資的啟示招商引資的啟示:政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售3250%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司）10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 豐臺(tái)總

34、部基地目前入駐各類企業(yè)比例豐臺(tái)總部基地目前入駐各類企業(yè)比例法國(guó)歐尚、樂華梅蘭、中國(guó)誠通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)出口股份有限公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司、中牧實(shí)業(yè)股份有限公司、中國(guó)汽車技術(shù)研究中心、中國(guó)中金科技股份有限公司、中國(guó)物資運(yùn)輸總公司、中國(guó)集裝箱控股集團(tuán)公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長(zhǎng)城汽車股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司 北京豐臺(tái)總部基地目前入駐企業(yè)北京豐臺(tái)總部基地目前入駐企業(yè)部分入駐企業(yè)名錄部分入駐企業(yè)名錄33國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu) 中國(guó)總部、北方總部、北

35、京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)中心、研發(fā)中心、采購中心等企業(yè)職能部門 人力資源、資本與金融等企業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在l主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)l拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場(chǎng)l為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個(gè)專業(yè)招商小組l主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商l發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻鬺積極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商l組織營(yíng)銷策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷銷售措施營(yíng)銷銷售措施特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素l總部樓冠名l設(shè)立企業(yè)服

36、務(wù)中心。匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、城市建設(shè)管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門聯(lián)合辦公，提供專項(xiàng)服務(wù)l建立企業(yè)領(lǐng)袖俱樂部l建立企業(yè)交流平臺(tái)l提供員工出入班車,班車整租等服務(wù).l解決員工就餐北京豐臺(tái)總部基地的營(yíng)銷銷售亮點(diǎn)北京豐臺(tái)總部基地的營(yíng)銷銷售亮點(diǎn)34概況：概況：l位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，一期占地50ha，到2003年底共有15家企業(yè)入駐，主要是移移動(dòng)通信終端產(chǎn)品動(dòng)通信終端產(chǎn)品的制造商以及零部件的制造商、服務(wù)商，園區(qū)員工接近15000人；l產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集區(qū)域，土地空間需求大，必須有足夠的儲(chǔ)備滿足今后擴(kuò)容的需要，整個(gè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積一期為15平方公里，二期為100平方公里

37、；l制造業(yè)更注重基礎(chǔ)設(shè)施的完善基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，例如用電量要達(dá)到5000kV以上，用水量也較大；l 整個(gè)區(qū)域?qū)賴?guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，政策透明，優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策支持，24小時(shí)通關(guān)服務(wù)和24小時(shí)物流監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)“零庫存”。l入園企業(yè)通?？紤]整體成本：土地、建設(shè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施連接、運(yùn)營(yíng)成本等。l 諾基亞以龍頭企業(yè)諾基亞以龍頭企業(yè)的身份聚攏了包括芯片、集成電路板、機(jī)殼、顯示屏等移動(dòng)通訊的20多家企業(yè)入駐。l交通便利，京津塘高速公路，規(guī)劃中將有地鐵5號(hào)線、亦莊專線等捷運(yùn)。l環(huán)境優(yōu)美，設(shè)有高爾夫球場(chǎng)，涼水河。 l 開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)期較短（1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設(shè)備生產(chǎn)。 加工制造型總

38、部基地加工制造型總部基地案例案例 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸； 市政設(shè)施要求高，水、電、能源等要有特殊要求；市政設(shè)施要求高，水、電、能源等要有特殊要求； 政策支持；政策支持； 標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；35營(yíng)銷戰(zhàn)略與銷售策略的總結(jié)營(yíng)銷戰(zhàn)略與銷售策略的總結(jié)模式一模式一:由大到小由大到小, 再到大再到大第一階第一階: “大大”引入核心企業(yè)第二階第二階: “小小”吸引相關(guān)中小企業(yè)第三階第三階: “大大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引其它產(chǎn)業(yè)群大企業(yè),在循環(huán)往復(fù)模式二模

39、式二:由小到大由小到大,再到更大再到更大第一階第一階: “小小”引入某個(gè)產(chǎn)業(yè)的一群相互競(jìng)爭(zhēng)的中小企業(yè)第二階第二階: “大大”競(jìng)爭(zhēng)勝出一批大企業(yè)招商引入一批大企業(yè)第三階第三階: “更大更大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群模式三模式三:由大由大 “生生”小小,再到大再到大第一階第一階: “引入大企業(yè)母體引入大企業(yè)母體”引入大企業(yè)母體,將招商職責(zé)讓渡給大企業(yè)第二階第二階: 由大由大“生生”小小大企業(yè)履行招商職責(zé),吸引其相關(guān)中小企業(yè)進(jìn)入第三階第三階: 再到大再到大核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群36中關(guān)村軟件園位置位置海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)園區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況占地面積139萬

40、平米建筑面積60余萬平米 總套數(shù)容積率0.44綠化率54.7配 套占地7.05公頃康體中心，每棟建筑可自己將地下室作為自助餐廳。獨(dú)棟面積區(qū)獨(dú)棟面積區(qū)間間占地面積在600024000平米不等，相應(yīng)的建筑面積在700027000平米，標(biāo)志性建筑高度不超過15m，其余建筑高度均不超過12m。銷售價(jià)格銷售價(jià)格銷售狀況銷售狀況主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)群集，規(guī)模效應(yīng)客戶特征客戶特征軟件科技研發(fā)生產(chǎn)。軟件企業(yè)分大中小三種規(guī)模：大型企業(yè)規(guī)模在12萬平方米建筑面積；中型企業(yè)0.51萬平方米；小型企業(yè)更偏愛租房或合建形式，一般以孵化器為主要類型，面積從2005000平方米不等。37中關(guān)村軟件園KPI：群落聚集效應(yīng)

41、突出；郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景優(yōu)美；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：l中關(guān)村科技園的定位：高新技術(shù)的創(chuàng)新中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，新型企業(yè)家的搖籃；創(chuàng)業(yè)企業(yè)集群。 l 政府政策扶持，建立各類孵化器，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效。l充分發(fā)揮中關(guān)村所具有的科技支持系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)：一是大學(xué)，二是研究院所。中關(guān)村科技園區(qū)在周圍地區(qū)擁有像清華、北大等一大批著名的高等學(xué)府、中科院和中央各部的研究所。l落實(shí)國(guó)有企業(yè)（校辦、院辦、所辦企業(yè)）、準(zhǔn)國(guó)有企業(yè)（“集體企業(yè)”）創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)；l為創(chuàng)新企業(yè)開辟融資渠道。 發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：l中關(guān)村核心區(qū)，目前大規(guī)模、高成

42、本的市政開發(fā)，對(duì)大量的成長(zhǎng)型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。l目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價(jià)水平居高不下，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平直線上升，影響到成長(zhǎng)型的中型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有80%在中關(guān)村注冊(cè)的中小企業(yè)因?yàn)榈貎r(jià)太貴，而離開園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村IT企業(yè)有39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米。l一區(qū)七園的形成：成長(zhǎng)型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平，同時(shí)又希望在立業(yè)的同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)成本，在這一方面，商務(wù)花園對(duì)中關(guān)村成長(zhǎng)型的中型企業(yè)有很大的分流作用。因此，中關(guān)村科技園在郊區(qū)設(shè)立了幾個(gè)新的科技園，形成一區(qū)七園，

43、但是配套設(shè)施和商務(wù)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如核心區(qū)。國(guó)際案例國(guó)際案例KPIKPI總結(jié)：總結(jié)：群落聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優(yōu)勢(shì)，標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及高科技型總部基地的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)高科技型總部基地的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)38豐臺(tái)區(qū)總部基地ABP位置位置西南四環(huán)豐臺(tái)科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況占地面積65萬平方米建筑面積106萬平米，一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米 （三期包括4萬平米五星級(jí)酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平

44、米）總套數(shù)500棟，6-12層高，8米*8米大開間。容積率1.59綠化率50配 套總部基地內(nèi)每個(gè)庭院內(nèi)均設(shè)置面積約為200-500平米的餐廳（2層）、面積約為200-500m2的商務(wù)會(huì)所，4萬平米五星級(jí)酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場(chǎng)，車位100個(gè)/萬平米 獨(dú)棟面積區(qū)間獨(dú)棟面積區(qū)間1200-6000平米/棟，主流3000-5000平米/棟（一期保留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售價(jià)格銷售價(jià)格起價(jià)6600元/平米，現(xiàn)在對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)7900元/平米，實(shí)際銷售均價(jià)7150元/平米 銷售狀況銷售狀況一期

45、銷售95%銷售狀況較好，二期50%，銷售進(jìn)度放慢主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地 ，被列為2003年北京市60大重點(diǎn)外商投資項(xiàng)目之一，北京市2003年69大重點(diǎn)工程之一，具有一定政府扶持背景?？蛻籼卣骺蛻籼卣?0%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 39豐臺(tái)區(qū)總部基地ABP40豐臺(tái)區(qū)總部基地ABPKPI：郊區(qū)化發(fā)展趨

46、勢(shì)；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非優(yōu)質(zhì)目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：l享受中關(guān)村科技園開發(fā)區(qū)雙重政策 ；l政府扶持；l公路交通發(fā)達(dá)；l國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動(dòng)；l地價(jià)優(yōu)勢(shì)，土地資源豐富；l可承接產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)。發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：l不具備CBD濃厚的商務(wù)氛圍，不具備中關(guān)村濃厚的科技教育研發(fā)氛圍。l 依托豐臺(tái)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。l定位及營(yíng)銷理念失誤，入駐的標(biāo)桿企業(yè)起點(diǎn)較低，非國(guó)際影響型，后期形象提升乏力。商務(wù)花園在發(fā)展初期，對(duì)企業(yè)總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以O(shè)EM方式運(yùn)作或“兩頭分離

47、”的中型企業(yè)，定位于市內(nèi)的國(guó)家級(jí)、市級(jí)大型企業(yè)的辦公總部，定位于國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部。在條件成熟時(shí)，吸引跨國(guó)公司的地區(qū)總部，同時(shí)以科技型的企業(yè)為主導(dǎo)。 國(guó)際案例國(guó)際案例KPIKPI總總結(jié)：結(jié)：良好的商務(wù)基礎(chǔ)；良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式便利，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營(yíng)方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。良好的交通和地理位置保證項(xiàng)目前期的市場(chǎng)成良好的交通和地理位置保證項(xiàng)目前期的市場(chǎng)成功，但是由于缺乏良好的國(guó)際商務(wù)氛圍，后期功，但是由于缺乏良好的國(guó)際商務(wù)氛圍，后期增長(zhǎng)乏力，需要較大投入增長(zhǎng)乏力，需要較大投入41國(guó)際市場(chǎng)案

48、例證明發(fā)展總部基地的適度規(guī)模：45-50ha 新加坡樟宜國(guó)際商務(wù)花園總占地66ha，建面109萬平米。每個(gè)國(guó)際企業(yè)總部建筑面積7000平米以上。 新加坡裕廊國(guó)際商務(wù)花園總占地33ha，建面22.7萬平米。共14家公司占地13.7萬平米，每個(gè)公司占地達(dá)到6000平米以上。選擇亞洲城市新加坡的商務(wù)花園驗(yàn)證占地面積可行性選擇亞洲城市新加坡的商務(wù)花園驗(yàn)證占地面積可行性考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際情況，CBD、燕莎、國(guó)貿(mào)等國(guó)際企業(yè)現(xiàn)辦公地面積主流均在3000-5000平米左右，在擴(kuò)租時(shí)能到達(dá)5000-10000，所以按照前面所述外遷到城市邊緣的大公司數(shù)量150家計(jì)算，占地45-50ha45-50ha是可以在被消化

49、范圍之內(nèi)的。42北京市場(chǎng)案例證明總部基地發(fā)展的適度規(guī)模：45-50ha 總部基地總部基地北京市第一家、最大的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目銷售狀況解析北京市第一家、最大的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目銷售狀況解析 規(guī)模：占地65ha，容積率1.59，總建面106萬平米。 分期：一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米，三期中包含4萬平米五星級(jí)酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米）。 銷售情況：一期較好，二期銷售速度放緩。為保證銷售、根據(jù)市場(chǎng)情況測(cè)算，現(xiàn)階段總部基地總建筑面積不宜超過65萬平米。按容積率1.5計(jì)算，占地45-50 ha45-50 ha較為合適。BDA中芯北京經(jīng)開芯中心總占地

50、17萬米，總建筑面積逾30萬平米，包括研發(fā)、孵化、教育培訓(xùn)、配套綜合服務(wù)等功能分區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)。園區(qū)規(guī)劃推崇自然環(huán)保理念，追求容積率低、專屬企業(yè)獨(dú)棟、果嶺式花園辦公，成熟企業(yè)運(yùn)營(yíng)載體的創(chuàng)新升級(jí)。一期（A區(qū)）近4萬平米研發(fā)辦公樓全面入駐；二期（B區(qū)）約11萬平米企業(yè)獨(dú)棟社區(qū)現(xiàn)房呈現(xiàn)，迎合企業(yè)多元化需求，成功吸引中國(guó)路橋、云基地、民生證劵、美國(guó)應(yīng)用材料等近百家精英企業(yè)入園，營(yíng)造出成熟的雙生態(tài)企業(yè)發(fā)展環(huán)境。三期（E區(qū)）約8萬平米純獨(dú)棟辦公總部全新起航，構(gòu)筑企業(yè)獨(dú)立空間。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況BDA中芯高端氛圍高端氛圍 五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展享有北京市政府審批權(quán)限，一站式企業(yè)服務(wù)，

51、為企業(yè)商務(wù)鋪就綠色通道。生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條構(gòu)成BDA產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂、拜耳等）世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。BDA,已成為全國(guó)最大的移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地和北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，是北京三大軟件制造基地之一。BAD解讀解讀BAD解讀解讀自然生態(tài)自然生態(tài)4040綠化率綠化率 打造打造BDABDA花園城市花園城市BDA的空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于市區(qū)，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業(yè)及住宅項(xiàng)目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區(qū)內(nèi)自然環(huán)境，被國(guó)家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為ISO14000國(guó)家示范區(qū)。區(qū)內(nèi)20

52、00多家企業(yè)，追求生態(tài)與商務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同建立起B(yǎng)DA良好的自然生態(tài)環(huán)境。BDA中芯高端氛圍高端氛圍 五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展享有北京市政府審批權(quán)限，一站式企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)商務(wù)鋪就綠色通道。生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條構(gòu)成BDA產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂、拜耳等）世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。BDA,已成為全國(guó)最大的移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地和北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，是北京三大軟件制造基地之一。BAD解讀解讀BAD解讀解讀自然生態(tài)自然生態(tài)4040綠化率綠化率 打造打造BDABDA花園城市花園城市B

53、DA的空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于市區(qū)，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業(yè)及住宅項(xiàng)目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區(qū)內(nèi)自然環(huán)境，被國(guó)家環(huán)保總局批準(zhǔn)為ISO14000國(guó)家示范區(qū)。區(qū)內(nèi)2000多家企業(yè)，追求生態(tài)與商務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同建立起B(yǎng)DA良好的自然生態(tài)環(huán)境。BDA中芯BAD解讀解讀三重服務(wù)平臺(tái)三重服務(wù)平臺(tái) 專業(yè)配套服務(wù)平臺(tái)專業(yè)配套服務(wù)平臺(tái)園區(qū)技術(shù)服務(wù)開放式實(shí)驗(yàn)室、嵌入式軟件開發(fā)及測(cè)試中心、集成電路設(shè)計(jì)中心、網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)中心。企業(yè)共享交流平臺(tái)企業(yè)共享交流平臺(tái)企業(yè)孵化器、資本運(yùn)營(yíng)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。中國(guó)軟件行業(yè)協(xié)會(huì)嵌入式系統(tǒng)分會(huì)，2004年9月16日成立，專業(yè)從事嵌入式系統(tǒng)研究、開發(fā)、培訓(xùn)、咨詢、投融資

54、服務(wù)等全國(guó)性行業(yè)組織;中國(guó)嵌入式產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟(China Embedded System Industry Union)；BDA企業(yè)協(xié)會(huì)IT行業(yè)分會(huì)；HR俱樂部. 人才教育服務(wù)平臺(tái)人才教育服務(wù)平臺(tái)人才教育服務(wù)平臺(tái)人才培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流、北工大學(xué)歷教育BDA中芯BAD解讀解讀規(guī)劃方案規(guī)劃方案 著名建筑設(shè)計(jì)大師崔愷先生，2008奧運(yùn)會(huì)玲瓏塔、首都博物館、長(zhǎng)城腳下的公社設(shè)計(jì)者，親為北京經(jīng)開芯中心建筑設(shè)計(jì)主筆。 北京經(jīng)開芯中心三期建筑面積約8萬平米，與一期、二期相隔地盛北街，傳承前兩期低密度果嶺辦公、低碳環(huán)保的建筑理念，打造3000-4000平米純獨(dú)棟高端商務(wù)集群。 社區(qū)化辦公理念社區(qū)化辦公理念北京經(jīng)開芯中心

55、，突破了傳統(tǒng)辦公物業(yè)的剛硬形象，以學(xué)院風(fēng)格獨(dú)棟建筑，鬧中取靜，營(yíng)造寧靜、私密、共享的企業(yè)運(yùn)營(yíng)氛圍。 圍合式院落布局，自然曲線綠化，對(duì)外彰顯企業(yè)形象，對(duì)內(nèi)形成自然辦公的生態(tài)空間。特設(shè)多功能商務(wù)會(huì)議中心、網(wǎng)絡(luò)電子圖書館、技術(shù)服務(wù)平臺(tái)等，滿足企業(yè)全方位所需。順應(yīng)道路弧線形，沿街建筑形態(tài)呈折線層疊變化，既提示了交通變化，更強(qiáng)調(diào)了企業(yè)的標(biāo)識(shí)性。個(gè)性化建筑外表，獨(dú)有的建筑形態(tài)，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業(yè)品牌形象；專屬獨(dú)棟建筑獨(dú)立入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立電梯提升企業(yè)標(biāo)識(shí)性；全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，催生智慧生產(chǎn)力；利用退臺(tái)、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間；帶型窗環(huán)

56、繞設(shè)計(jì)，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺(tái)；BDA中芯果嶺生態(tài)果嶺生態(tài) 促動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)力促動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)力社區(qū)景觀規(guī)劃，以微地形及植被形成獨(dú)棟與獨(dú)棟之間的生態(tài)隔斷，圍合成一個(gè)一個(gè)生態(tài)綠島，既保證了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)立性，同時(shí)營(yíng)造出開闊的整體空間感，避免視覺死角，讓人感覺到一種歸屬的安全感，進(jìn)而增加人才的聚合力。整個(gè)社區(qū)，像高爾夫球場(chǎng)一樣呈獻(xiàn)自然起伏，營(yíng)造出一種和諧、寧靜的生態(tài)氛圍，降低工作壓力帶來的疲勞，使智慧思維得以更深度挖掘和發(fā)揮，全面提升工作效率。環(huán)道曲形社區(qū)路，連接每棟單體入口，形成多種企業(yè)個(gè)性化生態(tài)標(biāo)識(shí)，并將整個(gè)園區(qū)有機(jī)結(jié)合，使自然環(huán)境與建筑融合為一體，增加人與生態(tài)環(huán)境的接觸面積，并承載

57、員工放松鍛煉的功能。 BAD解讀解讀景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 BDA中芯專項(xiàng)獨(dú)棟專項(xiàng)獨(dú)棟 獨(dú)立與共享獨(dú)立與共享個(gè)性化建筑外表，獨(dú)有的建筑形態(tài)，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業(yè)標(biāo)識(shí)性、展示性、和尊貴品牌形象；專屬獨(dú)棟建筑獨(dú)立入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立電梯提升企業(yè)形象地位；全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，營(yíng)造舒適辦公環(huán)境，催生企業(yè)智慧生產(chǎn)力；利用退臺(tái)、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間，展現(xiàn)建筑美感；帶型窗環(huán)繞設(shè)計(jì)，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺(tái)。3000-4000平米稀缺獨(dú)棟產(chǎn)品，彈性靈動(dòng)空間，匹配企業(yè)不同階段需求；交通核置于邊角，形成完整方正且易于利用的辦公空間。

58、8米柱距，減少空間內(nèi)的柱體，有效增加內(nèi)部使用面積。首層層高4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層3.6 米；贏得更多有效空間，消除空間壓抑感；辦公空間完整方正且利用率高，提高內(nèi)部空間使用效率；附設(shè)陽臺(tái)、露臺(tái)，多元化企業(yè)內(nèi)部交流休閑空間，提升員工智慧創(chuàng)想力；底層架空、首層輔以通透玻璃材質(zhì)，構(gòu)成辦公空間與環(huán)境的交融互通，為企業(yè)產(chǎn)品和形象展示提供良好基礎(chǔ)。 BAD解讀解讀建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃 第三部分第三部分 案例借鑒研究案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察外地項(xiàng)目考察蘇州篇蘇州篇中新領(lǐng)袖天地 中新領(lǐng)袖天地項(xiàng)目位于蘇州園區(qū)現(xiàn)代大道以東，勝浦路258號(hào)，緊臨大型商業(yè)街區(qū)Stage舞臺(tái)、奧特萊斯、項(xiàng)目周邊綜合保稅區(qū)、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、普洛斯物

59、流園、蘇州物流中心等先進(jìn)制造、物流、貿(mào)易為主題的綜合性功能園區(qū)星羅棋布；特色主題性版塊已日趨成型，無限價(jià)值潛能，勢(shì)在待發(fā)。作為蘇州東第一門戶，驅(qū)車3分鐘即可到達(dá)滬寧高速園區(qū)出入口，便捷抵達(dá)上海、杭州、南京等重點(diǎn)城市。中新領(lǐng)袖天地是中新集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)的蘇州首個(gè)大型綠色生態(tài)辦公項(xiàng)目，共分兩期開發(fā)建設(shè)，一期占地面積68183平方米，一期總建筑面積82829平方米。中新領(lǐng)袖天地打造的綠色生態(tài)獨(dú)棟辦公概念打破了傳統(tǒng)寫字樓的固有格局，開辟了蘇州辦公領(lǐng)域的新格局。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況中新領(lǐng)袖天地中新領(lǐng)袖天地綠化率高達(dá)51.1%，外依超2萬平方米水域面積、內(nèi)融近6000平米人工水景。整體規(guī)劃兩度采用“回”

60、字型設(shè)計(jì)，寓意生生不息、循環(huán)不止?！盎亍弊中沃鞲傻琅c水域，配以氣勢(shì)如虹的中軸景觀帶，將項(xiàng)目整體格局分隔成對(duì)稱的疆界，方正而充滿秩序感。環(huán)繞每棟的水與景，打破傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓的固有格局。一條中央主軸景觀帶，將對(duì)稱分布的獨(dú)立區(qū)域緊密相連，軸線上點(diǎn)綴豐富景觀小品，在延續(xù)辦公氛圍的同時(shí)也注重了細(xì)節(jié)變化，營(yíng)造輕松和諧的情景辦公氛圍，中新領(lǐng)袖天地給蘇城辦公領(lǐng)域注入了全新的注解，樹立了嶄新的高度。中新領(lǐng)袖天地一期僅打造獨(dú)棟10棟，雙拼15棟30座，多層辦公樓2棟。獨(dú)棟雙拼面積594.68-1544.25平方米不等。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況53綜合各案例的研究，我們得出園區(qū)成功的體系綜合各案例的研究，我們得出園區(qū)成功