天池山莊可研報(bào)告

1、天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目1目目 錄錄第一章第一章 總論總論.1一、項(xiàng)目概況.1二、項(xiàng)目編制依據(jù).2三、報(bào)告研究?jī)?nèi)容.2四、簡(jiǎn)要結(jié)論.2五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).3第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景.5一、國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀.5二、國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀.6三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景.7第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性.8第四章第四章 項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目的可行性.10第五章第五章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè).12一、整體市場(chǎng)概況.12二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位.14第六章第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念.15一、設(shè)計(jì)思想.15二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容.

2、15三、經(jīng)營(yíng)理念.15天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目2第七章第七章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件項(xiàng)目選址和建設(shè)條件.18一、項(xiàng)目選址.18二、自然條件.18第八章第八章 規(guī)劃布局規(guī)劃布局.22一、規(guī)劃基本原則.22二、總體規(guī)劃方案.23第九章第九章 工程方案工程方案.25一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).25二、生態(tài)園林工程.28第十章第十章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù).31一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件.31二、環(huán)境保護(hù).31三、水土保持.32第十一章第十一章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案.33一、建設(shè)進(jìn)度.33二、招投標(biāo)方案.33第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.3

3、5一、投資估算范圍.35二、投資估算依據(jù).35三、計(jì)算期.36天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目3四、項(xiàng)目投資.36五、資金籌措.38第十三章第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).39一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù).39二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算.39三、成本費(fèi)用估算.40四、盈利能力分析.42五、財(cái)務(wù)生存能力分析.43六、不確定性分析.43七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.47第十四章第十四章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)社會(huì)效益評(píng)價(jià).68第十五章第十五章 結(jié)論及建議結(jié)論及建議.70一、結(jié)論.70二、建議.70天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目1第一章第一章

4、 總論總論一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目業(yè)主：天池山莊有限公司（籌）（三）項(xiàng)目地址：常山縣紫港街道大弄口村（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目擬租賃土地 260 畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 120 畝，景觀灌木及花卉 40 畝，天然綠色蔬菜種植 30 畝，養(yǎng)殖園 20 畝。2、接待配套用房：改造修整原有用房 600 m2，新建 200m2。3、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 30 畝。（六）項(xiàng)目工期：項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 2

5、 年，即 2012 年 11 月至 2014 年 12 月。（七）項(xiàng)目總投資及資金籌措1、項(xiàng)目總投資為 4610 萬(wàn)元。2、資金籌措：項(xiàng)目資金全部由業(yè)主自籌。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目2二、項(xiàng)目編制依據(jù)二、項(xiàng)目編制依據(jù)常山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 ；常山縣農(nóng)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃 ；常山縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 ；常山縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃 ；農(nóng)業(yè)部、國(guó)家旅游總局關(guān)于推進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展合作框架協(xié)議 ；常山縣美麗鄉(xiāng)村建設(shè)總體規(guī)劃三、報(bào)告研究?jī)?nèi)容三、報(bào)告研究?jī)?nèi)容（一）研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必

6、要性和可行性。（三）根據(jù)旅游市場(chǎng)需求，研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施工程等。（四）項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃，估算項(xiàng)目投資，落實(shí)資金籌措方案。（五）測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。（六）分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。四、簡(jiǎn)要結(jié)論四、簡(jiǎn)要結(jié)論原生態(tài)休閑度假農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強(qiáng)城市服務(wù)輻射功能，拉天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目3動(dòng)消費(fèi)，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)解決“三農(nóng)”問(wèn)題，促進(jìn)城

7、鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1-1。表 1-1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表1總用地畝2602總建筑面積m28003容積率0.014項(xiàng)目總投資萬(wàn)元46104.1其中：建設(shè)投資萬(wàn)元45204.2建設(shè)期利息萬(wàn)元04.3流動(dòng)資金萬(wàn)元90 5資金籌措萬(wàn)元4550 5.1其中：企業(yè)自籌萬(wàn)元4550 企業(yè)自有資金5.2銀行借款萬(wàn)元06年銷售收入萬(wàn)元1927正常年份7總成本費(fèi)用萬(wàn)元563正常年份8所得稅萬(wàn)元315正常年份9年凈利潤(rùn)萬(wàn)元944正常年份10所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%24.7911所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元359712所得稅前投資回收期年4.67含建設(shè)期13所得

8、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.67天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目414所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元205415所得稅后投資回收期年5.54含建設(shè)期16總投資收益率%27.32正常年份17項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%20.74正常年份18盈虧平衡點(diǎn)(BEP)%22.47%天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目5第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。近年來(lái)，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)

9、，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。一、國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀一、國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項(xiàng)新的旅游項(xiàng)目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀(jì)六十年代初，有些西班牙農(nóng)場(chǎng)主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認(rèn)為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來(lái)，國(guó)外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干” ，由過(guò)去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過(guò)程。法國(guó)的農(nóng)莊旅游

10、源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國(guó)有 1.6 萬(wàn)戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營(yíng)組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動(dòng)每年可以給法國(guó)農(nóng)民帶來(lái) 700 億法郎的收益，相當(dāng)于全國(guó)旅游業(yè)收入的 1/4。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目6美國(guó)每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達(dá)到二千萬(wàn)人次， “瓜果塑造”、 “莊稼人藝術(shù)畫”等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。最著名是 20 英畝的“莊稼畫”向日葵。韓國(guó)大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場(chǎng)” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗(yàn)、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究院提供的資料表明，2005 年， “農(nóng)村觀光”帶來(lái)

11、的收入約為 5.11 萬(wàn)億韓元。馬來(lái)西亞重點(diǎn)發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的 7 月 29 日定為“花卉節(jié)” ，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來(lái)西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結(jié)合起來(lái)，吸引了大量國(guó)內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來(lái)西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。二、國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀二、國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代，我國(guó)觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在 19961997 年期間已動(dòng)工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目就有 7 個(gè)以上。1998 年國(guó)家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國(guó)觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目主要分布在北京、上海和廣

12、州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達(dá)。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無(wú)土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目7錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無(wú)錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。三、觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展前景三、觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展前景1、旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。近年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費(fèi)用的逐年遞

13、增，因此，未來(lái)對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的趨勢(shì)。2、旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。我國(guó)在“十五”期間已經(jīng)啟動(dòng)國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國(guó)家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。3、發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可以就地取材，建設(shè)費(fèi)用相對(duì)較小，而且由于項(xiàng)目的分期投資和開(kāi)發(fā)，使得啟動(dòng)資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動(dòng)中直接銷售給游客，減少了運(yùn)輸費(fèi)用。本項(xiàng)目試圖建設(shè)一個(gè)原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合浙西的特點(diǎn)，開(kāi)展觀光旅游

14、、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場(chǎng)地、另一方面也為這些人員提供健康的、無(wú)公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂(lè)趣，提供體驗(yàn)土家風(fēng)情的場(chǎng)地，在滿天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目8足消費(fèi)者的觀光旅游、休閑度假需求的同時(shí)，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目9第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，科技的日新月異，經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)

15、業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對(duì)加速改變常山農(nóng)業(yè)相對(duì)落后局面，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造常山旅游品牌都具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。一、滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識(shí)，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)機(jī)會(huì)，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村

16、剩余勞動(dòng)力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又帶來(lái)不少的社會(huì)問(wèn)題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動(dòng)商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，減少社會(huì)問(wèn)題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來(lái)。三、提高科技對(duì)農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目10本項(xiàng)目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來(lái)武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。通過(guò)展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為常山縣農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動(dòng)浙江省山區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。四、促進(jìn)常山旅游業(yè)的發(fā)展常山的整

17、體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強(qiáng)的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時(shí)間卻不長(zhǎng)，停留時(shí)間在 2晚以上的只占到了 45.2%，因此，全面延長(zhǎng)旅游者的停留時(shí)間，是當(dāng)前常山旅游業(yè)面臨的問(wèn)題。而本項(xiàng)目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長(zhǎng)停留時(shí)間，這對(duì)于促進(jìn)常山旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目11第四章第四章 項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目的可行性為了對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，本報(bào)告中采用 SWOTs 法，即SSuperiority（優(yōu)勢(shì)），WWeakness（劣勢(shì)），OOpportunity（機(jī)遇），TThreat（威脅）。這種分

18、析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評(píng)估和城市設(shè)計(jì)等許多領(lǐng)域的分析與決策過(guò)程中。一、優(yōu)勢(shì)（一、優(yōu)勢(shì)（Superiority）天池生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢(shì)有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，常山縣處于浙江西部山區(qū)，浙贛皖交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。常山自然風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運(yùn)輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對(duì)外交通體系。（5）地方政府積極支持?？h委、縣政府對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃、重點(diǎn)投入、重點(diǎn)推銷、重點(diǎn)管理，以期帶動(dòng)該區(qū)盡快脫貧致富。二、劣勢(shì)（二、劣勢(shì)（Weakness）其發(fā)

19、展劣勢(shì)有：（1）離市區(qū)相對(duì)較近，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2）地塊相對(duì)較為細(xì)碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)有待加強(qiáng)，如生活污水的凈化，旱期場(chǎng)地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。三、機(jī)會(huì)（三、機(jī)會(huì)（Opportunity）天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目12其發(fā)展機(jī)會(huì)有：（1）區(qū)域背景條件。浙江山區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略，使常山縣面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開(kāi)發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)展新路，為浙西經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運(yùn)輸條件。隨著高速公路、鐵路的相繼通車，

20、已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運(yùn)輸能力之間的矛盾。同時(shí)也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。四、威脅（四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離輝埠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對(duì)策是以“發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，化解威脅”為原則，在 SWOT 分析的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)園區(qū)進(jìn)行科學(xué)的策劃。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目13第五章第五章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、整體市場(chǎng)概況一、整體市場(chǎng)概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng) 2012 年度假目的地去的人數(shù)前 20 位排行如下：排名排名國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途人數(shù)人數(shù)排

21、名排名國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途人數(shù)人數(shù)1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423常山縣735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州杭州465119金華金華211510上海上海391620桐廬桐廬2108與此同時(shí)，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點(diǎn)的流量來(lái)判斷用戶對(duì)景點(diǎn)的喜好程度，流量排名前 20 位的景點(diǎn)如下表：排名排名景區(qū)名稱景區(qū)名稱國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)/外外瀏覽量瀏覽量排名排名景區(qū)名稱景區(qū)名稱國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)/外外瀏覽量瀏覽量1杭州國(guó)內(nèi)32098511廈門

22、國(guó)內(nèi)1449632上海國(guó)內(nèi)25193712黃山國(guó)內(nèi)1431203三亞國(guó)內(nèi)24774713張家界國(guó)內(nèi)126598天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目144北京國(guó)內(nèi)22777614南京國(guó)內(nèi)1218105香港國(guó)內(nèi)22054715大連國(guó)內(nèi)1053366麗江國(guó)內(nèi)19867016張家界國(guó)內(nèi)1032097青島國(guó)內(nèi)18753517西安國(guó)內(nèi)947678九寨黃龍國(guó)內(nèi)16102818陽(yáng)朔國(guó)內(nèi)911619蘇州國(guó)內(nèi)15099519普陀山國(guó)內(nèi)8868810成都國(guó)內(nèi)14502620揚(yáng)州國(guó)內(nèi)85428百度 07 年底根據(jù)網(wǎng)民對(duì)旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報(bào)告，從中我們也可以看

23、出網(wǎng)民最喜愛(ài)的國(guó)內(nèi)的景點(diǎn)如下圖：此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛(ài)生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達(dá)到了 31%以上，加上部天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目15分休閑旅游 8.91%，整個(gè)接受本項(xiàng)目的客戶人群可以達(dá)到旅游人群的 40%。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均 GDP 達(dá)到 1000 美元時(shí)，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長(zhǎng)。目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)無(wú)限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。本項(xiàng)目選址在常山縣近郊區(qū)，其定位必須立足于常山這一地域特征基礎(chǔ)

24、上?；诖?，“天池生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托三衢山，吸納江浙滬、輻射長(zhǎng)三角，凸現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)特色，與常山縣周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位發(fā)展之路。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目16第六章第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念一、設(shè)計(jì)思想一、設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目以具有旅游價(jià)值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購(gòu)物、品嘗、農(nóng)事活動(dòng)體驗(yàn)、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風(fēng)情互動(dòng)活動(dòng)及原生態(tài)拓展訓(xùn)練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來(lái)，講求“原汁原味” ，避免“視角

25、污染” ，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動(dòng)場(chǎng)所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動(dòng)、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂(lè)空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費(fèi)心態(tài)，形成一個(gè)集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會(huì)文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂(lè)新型農(nóng)莊。二、項(xiàng)目建設(shè)二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容內(nèi)容本項(xiàng)目擬租賃土地 260 畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、景觀植物園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：本項(xiàng)目擬租賃土地 260 畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、景觀植物園、接待配套用房及原

26、生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目171、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 120 畝，景觀灌木及花卉 40 畝，天然綠色蔬菜種植 30 畝，養(yǎng)殖園 20 畝。2、接待配套用房：改造修整原有用房 600 m2，新建 200m2。3、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 30 畝。三、經(jīng)營(yíng)理念三、經(jīng)營(yíng)理念1、觀光。一是風(fēng)貌觀。觀賞三衢山特有的山水風(fēng)光，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。2、休閑。?。禾厣r(nóng)家居住用房；吃：特色農(nóng)家飯；玩：原生態(tài)拓展訓(xùn)練等。3、采摘。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入

27、田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時(shí)令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗(yàn)收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，又感受勞作。4、購(gòu)物。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購(gòu)。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目185、品嘗。在采摘品嘗、入住品嘗的同時(shí)，按照農(nóng)歷 12 個(gè)月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受浙西飲食文化。6、農(nóng)事活動(dòng)。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動(dòng)，也

28、可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動(dòng)全過(guò)程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競(jìng)賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。7、景觀文化。挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開(kāi)展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗(yàn)山區(qū)民族文化。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目19第七章第七章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件項(xiàng)目選址和建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目擬選址于常山縣紫港街道大弄口村。二、自然條件二、自然條件4.1 場(chǎng)址現(xiàn)狀1、場(chǎng)址地點(diǎn)：常山縣外港天馬鎮(zhèn)大弄口北側(cè)、320 國(guó)道北側(cè)。2、

29、地理位置：項(xiàng)目場(chǎng)址在常山縣城北郊，離縣城中心區(qū) 3 公里。場(chǎng)址北側(cè)緊靠 205 國(guó)道，東面和杭金衢高速公路連線鄰近，南面即為通向常山縣城的道路，既與喧鬧的城市商貿(mào)區(qū)和人口稠密的居民區(qū)保持了一定距離，又緊靠城市，交通便利，地理位置優(yōu)越。3、土地權(quán)屬類別：土地權(quán)屬為村集體用地。是廢棄的工礦土地和農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)土地項(xiàng)目建設(shè)用地為原有的工礦企業(yè)用房，其它土地通過(guò)土地流轉(zhuǎn)獲得。4、場(chǎng)址占地面積：260 畝。4.24.2 場(chǎng)址主要建設(shè)條件場(chǎng)址主要建設(shè)條件4.2.1 地形地貌常山縣位于錢塘江上游。地處浙江西部，與江西玉山交界、杭金衢高速公路、320 和 205 國(guó)道穿境而過(guò)，對(duì)外交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。本

30、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃在天馬街道大弄口村，場(chǎng)址地勢(shì)平坦，地天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目20形規(guī)則，呈長(zhǎng)方形，環(huán)境清幽，交通便利，場(chǎng)址內(nèi)有一個(gè)天然水塘可作規(guī)劃保留，對(duì)美化莊園，美化環(huán)境，具良好的作用。4.2.2 氣象水文 常山屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫暖濕潤(rùn)，四季分明，主要?dú)庀笏馁Y料如下：年平均溫度：17.8年極端最高氣溫：39.5年極端最低氣溫：-10.4年平均降水量：1661.4mm年無(wú)霜期：254 天年平均相對(duì)濕度：79%年主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)年平均風(fēng)速：1.8 米/秒最大風(fēng)壓值：0.4KN/m2最大雪壓值：0.5KN/m2最大地震烈度：6 度場(chǎng)址土壤類別：類海拔

31、高程 86-87m（黃海高程）無(wú)洪澇資料記載4.2.3 工程地質(zhì) 常山縣地形南高北低，平均海拔高程為 52-64m（黃海高程） ，縣域全境橫跨北東西南向的江山紹興深斷裂，分屬揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目21和華南褶皺系兩個(gè)一級(jí)大地構(gòu)造單元，地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜，構(gòu)造形態(tài)多樣，地層及巖漿發(fā)育良好。項(xiàng)目區(qū)域?qū)俸犹讻_擊層，地基承載力可達(dá) 15-20 噸/平方米，是較為理想的項(xiàng)目建設(shè)用地。4.3 基礎(chǔ)設(shè)施配套條件4.3.1 供水 目前，常山縣市政給排水管網(wǎng)已鋪入城北，通過(guò)主干道供水管道和排水管道分別快速接莊園的供水管支管和排水支管，能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要及項(xiàng)目建成

32、后莊園的用水需要和生活污水排放要求。4.3.2 供電 莊園供電由城區(qū)變電所供電，由 35KV 供電所與 10KV 供電專線供電，莊園設(shè)變配電房，能滿足項(xiàng)目施工需要和莊園用電需要。4.3.3 交通 常山縣城北大道從學(xué)校門口通過(guò)，城市交通極為方便，205、320 國(guó)道及“杭金衢”高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)通常山縣境內(nèi)外，學(xué)校與境外的交通十分便捷。4.4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件常山縣總面積 1099.1 平方公里，人口為 32.22 萬(wàn)人，改革開(kāi)放以來(lái)，常山縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，2012 年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值98.8 億元，城鎮(zhèn)居民均收入 23408 元，農(nóng)民人均純收入 10361 元。常山縣是浙江西部的主要門戶

33、，當(dāng)?shù)赜斜容^厚重的文化傳統(tǒng)，改革開(kāi)放之后，常山縣委、縣政府在制訂現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃時(shí)，把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略放在十分重要的位置，非常重視現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目22展，縣政府把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，對(duì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了政策，資金等的多方支持。4.5 土地使用條件 項(xiàng)目建設(shè)用地是廢棄的工礦土地和農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)土地項(xiàng)目建設(shè)用地為原有的工礦企業(yè)用房，其它土地通過(guò)土地流轉(zhuǎn)獲得。4.6 政策法律條件： 建設(shè)項(xiàng)目是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家投資政策；符合省、市、縣農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；符合常山縣城市建設(shè)總體規(guī)劃；符合建設(shè)用地各項(xiàng)要求。 本項(xiàng)目的建

34、設(shè)具有良好的自然條件，配套設(shè)施條件，政府部門重視、支持，資金有保障、技術(shù)有依托，項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)條件具備。同時(shí)，莊園建設(shè)在常山縣城北，與常山縣城東新區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、輝埠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)遙相呼應(yīng)，分布合理，故本項(xiàng)目場(chǎng)址選擇不作多方案比選。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目23第八章第八章 規(guī)劃布局規(guī)劃布局一、規(guī)劃基本原則一、規(guī)劃基本原則（一）生態(tài)安全原則要嚴(yán)格將開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮對(duì)自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對(duì)環(huán)境無(wú)不良影響。（二）宏觀與微觀有機(jī)結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體

35、維護(hù)，重點(diǎn)突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實(shí)性基礎(chǔ)上，提供興趣點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)，處理好全局和局部的聯(lián)系。（三）科學(xué)性原則實(shí)施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點(diǎn)，科學(xué)評(píng)估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護(hù)好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營(yíng)。（四）市場(chǎng)需求原則規(guī)劃時(shí)要實(shí)行準(zhǔn)確而細(xì)化的客源市場(chǎng)定位，以客源市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)比一般旅游地更高的開(kāi)發(fā)水平。（五）綜合統(tǒng)一原則在注重生態(tài)效益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)要注重社會(huì)效益，通過(guò)天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)

36、目24合理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識(shí)和提倡文明生活方式。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實(shí)現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過(guò)在原有資源條件下尋求和制造新的差異點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵(lì)體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。二、總體規(guī)劃方案二、總體規(guī)劃方案（一）總平面布置和功能要求本項(xiàng)目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開(kāi)布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個(gè)區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、景觀植物園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地、接待區(qū)。（二）平面功能布局本項(xiàng)目平面功能布

37、局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護(hù)綠地，景觀植物園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過(guò)程為主，花卉園以花卉樹(shù)木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目25蔬菜種植園分布在農(nóng)莊東、西面，以現(xiàn)有坡地為主，進(jìn)行平場(chǎng)培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗(yàn)區(qū)。景觀植物園布置在農(nóng)莊南面，以常山山區(qū)的歌舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊北面，以團(tuán)隊(duì)協(xié)

38、作訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。接待區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北方，以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目26第九章第九章 工程方案工程方案一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）給排水工程1、設(shè)計(jì)范圍與依據(jù)（1）設(shè)計(jì)范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。（2）設(shè)計(jì)原則 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （GBJ15-88） （1997 版） ； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （GBJ16-87） （2001 版） ； 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 （GBJ13-86） ； 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （GBJ14-87） ；

39、生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) （GB5749-85） ； 其它有關(guān)部門資料。2、給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本項(xiàng)目年工作日為 365 天。1用水量1考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目27游客 按 40 升/人日計(jì)算客房 按 80 升/人日計(jì)算公建 按居民用水量 15%計(jì)算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見(jiàn)水量上述水量 20%計(jì)算2用水要求2水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：20水壓：0.3MPA（3）管網(wǎng)設(shè)計(jì)1管網(wǎng)布置1本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水

40、的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹(shù)枝狀。城市干管為 DN300 毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。2管材及接口2室外管道：DN50 毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道：DN65 毫米，采用閘閥：DN65 毫米，采用截止閘。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目28管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，

41、生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。 （2）污水量統(tǒng)計(jì)污水排放總量按用水的 80%考慮，排放量 0.44 萬(wàn)立方米/天。（3）管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時(shí)，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （1） 民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （GB50034-92） ；（2） 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50058-94） ；（3） 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50054-95） ；（4）其它有關(guān)資料。2、設(shè)計(jì)范圍本次設(shè)計(jì)范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及天池原生

42、態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目29生產(chǎn)用電設(shè)計(jì)。3、供電要求及負(fù)荷等級(jí)除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。4、供電方式供電由變配電站通過(guò)高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V電源，供動(dòng)力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺(tái)。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZ-VV經(jīng)穿線管暗敷。整個(gè)配電系統(tǒng)采用樹(shù)干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷

43、網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接地電阻小于4 歐。低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于 10 歐。二、生態(tài)園林工程二、生態(tài)園林工程（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T16453.116453.61996） ；2、灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50288-1999） ；3、 土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （TD/T10122000） ；4、 土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程 （TD/T10132000） ；5、 灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB/5028899） ；天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目306、國(guó)家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)

44、范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（二）建設(shè)內(nèi)容1、生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植50 畝。以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過(guò)程為主。（2）品種選擇果林主要有獼猴桃樹(shù)、蜜桔樹(shù)、金香柚樹(shù)、板栗樹(shù)等。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等?；ɑ苤饕屑t掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。 2、土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土” 。共修建保

45、坎 8000 米，高 1.52.5 米，下底寬 60 厘米，上寬 30 厘米，預(yù)留泄水孔 35 厘米，其弧度隨山勢(shì)而變。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目31三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 0.5 米以上，挖寬 1 米，深 0.8 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 0.5 米以下的，采用挖穴改土。（2）排水溝總長(zhǎng) 1000 米，內(nèi)空上寬 0.4 米，下寬 0.3 米，高 0.4 米，墻體采用直徑 8-12 厘米的塊石，M5 水泥砂漿襯砌；底面采用 C15 砼。（3）蓄水池蓄水池：共計(jì) 10 口，長(zhǎng) 10 米，寬 8 米，深 2.5 米，墻體采

46、用M5 砂漿砌 Mu7.5 紅磚，池底 5 厘米厚 100#砂漿。（4）灌溉系統(tǒng)修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一個(gè)噴水龍頭，澆灌半徑 20米，每個(gè)作業(yè)區(qū)安裝直徑為 60 毫米的 RPVC 管作引水主管，直徑為32 毫米的 RPVC 管作支管。4、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目32第十章第十章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)為保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項(xiàng)目嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)環(huán)境污染源

47、的管理，對(duì)各種污染進(jìn)行綜合治理，確保項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)要求。一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件項(xiàng)目位于常山縣紫港街道大弄口村，所選地址地形相對(duì)獨(dú)立，開(kāi)闊整齊，背風(fēng)向陽(yáng)。周邊無(wú)工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。二、環(huán)境二、環(huán)境保護(hù)保護(hù)本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。項(xiàng)目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場(chǎng)，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。經(jīng)過(guò)沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。項(xiàng)目采用設(shè)施栽培和無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對(duì)環(huán)境的污染。因此，本項(xiàng)目不但無(wú)污染，而且通過(guò)發(fā)展果林、

48、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目33三、水土保持三、水土保持項(xiàng)目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和水土保持。但在建設(shè)過(guò)程中，由于人為因素可能因施工開(kāi)挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹(shù)種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強(qiáng)防洪排澇能力，又提高抗旱能力。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目34第十一章第十一章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案一

49、、建設(shè)進(jìn)度一、建設(shè)進(jìn)度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，本項(xiàng)目擬定在 2 年內(nèi)實(shí)施，具體工作安排為：根據(jù)計(jì)劃于 2012 年 11 月開(kāi)始各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，于 2014 年 12 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。具體安排如下：1、2012 年 11 月開(kāi)始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。2、2013 年 7 月開(kāi)始逐步完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。3、2013 年 11 月開(kāi)始主體工程建設(shè)。4、2013 年 10 月開(kāi)始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。5、2014 年 12 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。二、招投標(biāo)方案二、招投標(biāo)方案（一）項(xiàng)目招投標(biāo)原則依據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 ，國(guó)家發(fā)展計(jì)

50、劃委員會(huì)第 3 號(hào)令及常山縣市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開(kāi)招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。（二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案1、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開(kāi)招標(biāo)形式確定天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目35施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級(jí)； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)； 施工單位資質(zhì)：二級(jí)以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級(jí)。 （3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。2、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)

51、組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開(kāi)、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于 5 家，邀請(qǐng)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于 3 家，建議業(yè)主單位按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目36第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措一、投資估算范圍一、投資估算范圍投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹(shù)種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設(shè)備及器具購(gòu)置、安裝工

52、程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)二、投資估算依據(jù)（一）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2006 年 7 月頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版） ；（二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算；（四）設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過(guò)廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場(chǎng)價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)） ；（五）材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場(chǎng)價(jià)格，不足部分采用 2007年常山省工程造價(jià)信息公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)）；（六）相關(guān)費(fèi)用按國(guó)家及常山省有關(guān)規(guī)定計(jì)算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目37三、

53、計(jì)算期三、計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為 24 個(gè)月（2013 年 4 月至 2015 年 3 月） ，運(yùn)營(yíng)期確定為 15 年，則項(xiàng)目計(jì)算期為 2013 年至 2028 年。四、項(xiàng)目投資四、項(xiàng)目投資（一）建設(shè)投資項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為 4520 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 2310 萬(wàn)元，公用設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 800 萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程費(fèi) 65 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1130 萬(wàn)元，工程基本預(yù)備費(fèi) 215 萬(wàn)元。1、工程費(fèi)用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹(shù)種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)

54、行測(cè)算。2、公用設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價(jià)按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。3、其他費(fèi)用根據(jù)國(guó)家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計(jì)取。 （包含 30 年的土地租賃費(fèi)）4、預(yù)備費(fèi) 天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目38基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的 5計(jì)取。價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的計(jì)投資（1999）1340 號(hào)文的規(guī)定，和物價(jià)變化趨勢(shì)、項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算指數(shù)按零考慮，不計(jì)列。建設(shè)投資估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表1。 （二）建設(shè)期借款利息本項(xiàng)目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元。（三）流動(dòng)

55、資金流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。估算得項(xiàng)目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動(dòng)資金，各年流動(dòng)資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來(lái)源為業(yè)主自有資金） ，項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 30 萬(wàn)元。流動(dòng)資金估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表2。（四）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動(dòng)資金構(gòu)成。經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 4610 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 4520 萬(wàn)元，建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 90 萬(wàn)元。（五）有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明1、其它費(fèi)用參照國(guó)家和常山省有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目392、

56、本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金籌措五、資金籌措本項(xiàng)目投資全部由業(yè)主自籌。其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為：2013 年安排55%，2014 年安排 45%。項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表3。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目40第十三章第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)（一）原則1. 遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則，效益計(jì)算與投資對(duì)應(yīng)；2. 遵循費(fèi)

57、用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則；3. 以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評(píng)價(jià)；4. 在計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。（二）依據(jù)1、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2006 年 7 月頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版） ；2、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)；3、建設(shè)方案；4、業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。（三）評(píng)價(jià)參數(shù)項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取 2013 年至 2028 年。項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 8.3 年。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目41二、

58、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項(xiàng)目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗(yàn)收入等，經(jīng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目擬吸引 32120 人次，按每人消費(fèi)600 元估算，正常經(jīng)營(yíng)年份收入為 1927 萬(wàn)元。根據(jù)目前市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)及植物生長(zhǎng)特性，本項(xiàng)目 2013 年收入為385 萬(wàn)元，2014 年收入為 1156 萬(wàn)元，2015 年收入為 1542 萬(wàn)元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%。經(jīng)計(jì)算，正常經(jīng)營(yíng)年份項(xiàng)目的

59、增值稅為 96 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為 7 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加為 3 萬(wàn)元。項(xiàng)目各年?duì)I業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表。三、成本費(fèi)用估算三、成本費(fèi)用估算（一）經(jīng)營(yíng)成本估算1、原材料費(fèi)：原材料消耗量根據(jù)類似項(xiàng)目估算，材料價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。2、燃料及動(dòng)力費(fèi)項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)猓剂霞皠?dòng)力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目423、職工工資及職工福利費(fèi)項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 40 人，職工平均工資和福利費(fèi)按 2.6 萬(wàn)元/人年估算。4、修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。5、其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)

60、計(jì)數(shù)據(jù)估算。 （包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧?dòng)力的經(jīng)費(fèi)） 。通過(guò)上述計(jì)算，滿負(fù)荷生產(chǎn)年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為 398 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本估算見(jiàn)表 12-1。表 12-1 經(jīng)營(yíng)成本估算表序號(hào)費(fèi)用名稱年成本（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1原材料費(fèi)912燃料及動(dòng)力費(fèi)213工資及職工福利1044修理費(fèi)1135其他支出69經(jīng)營(yíng)成本398（二）折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)折舊費(fèi)按直線折舊法以工程分類計(jì)算。建筑工程折舊年限為 40 年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5計(jì)算。無(wú)形及其他資產(chǎn)按 10 年攤銷。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 160 萬(wàn)元，年攤銷費(fèi)為 0 萬(wàn)元。折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表6。（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)