物業(yè)管理實務知識1

1、物業(yè)管理實務知識物業(yè)管理實務知識主講人:方向明政府、開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主政府、開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會之間是什么樣的關系？委員會之間是什么樣的關系？1、政府與后面幾個主題的關系是指導與被指導、監(jiān)督與被監(jiān)督、協(xié)調(diào)與被協(xié)調(diào)的關系。2、后者所做決定和行為不得違反國家的法律法規(guī)及政府的有關規(guī)定。3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是委托與被委托的關系，雙方是平等的民事主體。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的長設機構，代表業(yè)主大會行使權利和履行義務。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，業(yè)主有權參加業(yè)主大會，享有投票權、選舉權和被選舉權。業(yè)主享有哪些權利？業(yè)主享有哪些權利？n所有權。業(yè)主對專有

2、部分享有充分自由的占有、使用、收益和處分的權利，即業(yè)主可以依法使用、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、贈與等，他人不得干涉。n相鄰使用權。業(yè)主為了正當合理地使用自己的專有部分而請求其他業(yè)主的專有部分或公用部分的權利。比如：為了修復自己漏水的天花板，該業(yè)主可以利用樓上業(yè)主的地板，樓上業(yè)主不得拒絕。n對共有部分的使用權。對于共有部分，業(yè)主可以合理地善意地使用。n收益權。如共有部分被出租、出售取得收益的時候，業(yè)主可以取得相應分額的利益。n表決權。業(yè)主參加全體業(yè)主大會，對大會討論的事項享有投票表決權。n參與制訂規(guī)約權。即參加全體業(yè)主大會，參與制訂和修改公約、管理規(guī)則等權利。n選舉與罷免管理機構人員的權利。即參加業(yè)主大

3、會，選舉管委會成員，罷免管委會成員以及通過管委會罷免物業(yè)管理公司的權利。n請求權。即依據(jù)管理公約請求召開業(yè)主大會、請示管理機構正當管理事務，請求收取分配共有部分應得的利益、請求停止侵犯共同利益的行為的權利。什么是建筑物區(qū)分所有權？什么是建筑物區(qū)分所有權？n建筑物區(qū)分所有權指區(qū)分建筑物專有部分所有權、共用部分持分權及因共同關系所生的成員權等三要素構成的特別所有權。n建筑物區(qū)分所有權專有部分指建筑物中具有結構和使用上能夠獨立存在的部位，它以墻壁、天花、地板為間隔構成具有一定長、寬、高的立體空間。n商品房銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共用建筑面積之和。商品

4、房套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。建筑物區(qū)分所有權共有部分的共有權建筑物區(qū)分所有權共有部分的共有權n民法通則第78條中共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的分額，對共有財產(chǎn)分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利，承擔義務。n只有夫妻共有、家庭共有、繼承人在財產(chǎn)分割前對遺產(chǎn)的共有三種共有是共同共有，其余的共有都是按份共有。n按份共有在使用權能上可表現(xiàn)為輪流使用如電梯的使用、網(wǎng)球場的使用，和共同使用如游泳池、樓梯的使用，以

5、及分割使用如停車場車輛的停放等方式。n對于小區(qū)公共收益的處分方式上通常是按共有部分之應有比例來共同享有，如共有設施停車場對外出租獲取的收益的處分通常方法是列入公共基金，公共基金屬業(yè)主按份共有，因此共有部分的收益分配上是按份共有。n業(yè)主成員權的投票權在國際慣例都是按公共分攤部分之應有比例或與業(yè)主戶數(shù)相結合的兩種方式來行使。因此公共事務的管理權能也是全部或部分按業(yè)主以公共分攤部分之應有比例來表決。n在公共部位的維修養(yǎng)護義務上，維修養(yǎng)護費用在物業(yè)管理行業(yè)通行的做法是按公共分攤部分之應有比例來分攤或從公共基金中支出，因此從業(yè)主履行的義務上可以看出是按享有權利的比例來承擔。發(fā)展商發(fā)展商“買高層送天臺買高

6、層送天臺”是否成立？是否成立？n在房地產(chǎn)交易中經(jīng)常出現(xiàn)有開發(fā)商“買高層送天臺”的廣告，天臺是建筑物區(qū)分所有權人共有，在開發(fā)商銷售之前，建筑物包括天臺大產(chǎn)權屬開發(fā)商所有，開發(fā)商在向第一個業(yè)主銷售時可以承諾“買高層送天臺”，但這是以區(qū)分共有人開發(fā)商放棄原本享有的天臺共有權為前提的；當開發(fā)商向第二個業(yè)主銷售物業(yè)時，雖然開發(fā)商可以放棄原本享有的天臺共有權，但開發(fā)商無法替代其他業(yè)主作出放棄享有天臺共有權的申明，開發(fā)商此時奉送的天臺應歸屬于全體包括開發(fā)商在內(nèi)的業(yè)主共有。即使該天臺由于其空間位置特殊，只能是某一業(yè)主單獨使用，其他業(yè)主不可能享用，但仍不會影響其他業(yè)主對該空間享有的所有權，進行合法的利用。公用部

7、位、設施設備及景觀權公用部位、設施設備及景觀權n公用部位、設施設備指除個體業(yè)主專有、部分或區(qū)域業(yè)主共有、土地所有權公有、其他公用事業(yè)所有外的所有物業(yè)、設施設備，如公共文娛場所、會所、路燈、配電房、二次供水設施、道路、公共停車場等，以及小區(qū)綠化、園林景觀、建筑小品、樓宇及屋頂造型、外墻面等構成小區(qū)環(huán)境、面貌或風格，應屬全體業(yè)主公有。供電、供水或通信線路等主干點至市政管道或線路分支點部分可能是市政設施，也可能是全體業(yè)主所公有，界定的方法是看由誰出資建設、購房款是否已包含該費用。n“景觀權”屬于全體業(yè)主所公有，它是一種虛擬的所有權。作為小區(qū)風貌的樓宇外墻面顏色、立面造型、綠化、道路以及小區(qū)四周的草地

8、上或小區(qū)與外界交接建筑物樓頂上的空間等，是小區(qū)的形象和特征，也是城市的市容市貌，為全社會所有，所以對其的利用和使用、更改除應得到全體業(yè)主認可外，還會受到城市建設法律、城市規(guī)劃等因素的制約。n景觀權不同于相鄰權，相鄰權是指不動產(chǎn)的各方，在履行權利的同時應保障相鄰方截水、排水、通行、通風、采光等方面的便利?！熬坝^權景觀權”在具體操作中的表現(xiàn)形式在具體操作中的表現(xiàn)形式n樓宇外墻清洗由物業(yè)管理區(qū)域公共基金支出。n依靠樓宇獲取廣告收益歸全體業(yè)主。設置廣告前應進行可行性分析，至少經(jīng)景觀承載物業(yè)業(yè)主的同意。n安裝防盜網(wǎng)的小區(qū)，防盜網(wǎng)統(tǒng)一規(guī)格、花樣。n空調(diào)的安裝應在指定位置，排水管應接回室內(nèi)。n小區(qū)對外展示的

9、外墻面顏色、立面造型、建筑結構、綠化、道路等的更改除經(jīng)景觀承載業(yè)主的同意，業(yè)主大會決議批準外，還應報城市建設部門審批。n小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的更改除業(yè)主大會同意外還需相鄰受影響的業(yè)主的同意。業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量不滿時可以拒繳業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量不滿時可以拒繳管理費么？管理費么？ 業(yè)主對物業(yè)管理服務質(zhì)量不滿不可拒繳物業(yè)管理費。物業(yè)管理是企業(yè)，其工作的開展經(jīng)費來源于業(yè)主的物業(yè)管理費，如果業(yè)主不繳管理費，公司由于管理費不足服務水平將還會下降。 從法律的角度來說，業(yè)主對物業(yè)管理服務質(zhì)量不滿，但如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司違約在先，即物業(yè)管理公司沒有依照合同進行物業(yè)管理活動，且造成服務質(zhì)量達不到合同規(guī)定的標準時，業(yè)

10、主不交管理費，要負違約責任，在因糾紛導致訴訟時業(yè)主將面臨著敗訴。 但如果物業(yè)管理公司事先向業(yè)主作過承諾說服務質(zhì)量達不到要求業(yè)主可拒繳管理費，在這種情況下，業(yè)主不繳納管理費不構成違約。 最好的辦法是業(yè)主向物業(yè)管理公司反映要求其改正，同時也可以向業(yè)主委員會匯報，由業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司進行交涉，如果物業(yè)管理公司不接受意見并且改正不符合條件時業(yè)主委員會可以解聘物業(yè)管理公司。 誰擁有小區(qū)停車位的處分權、收益權？誰擁有小區(qū)停車位的處分權、收益權？n解決糾紛的關鍵在于弄清誰享有小區(qū)車位的處分權、收益權。如果業(yè)主擁有車位的所有權，則業(yè)主擁有車位的處分權和收益權。但業(yè)主在處理車位時，不得改變車位的使用性質(zhì)，

11、并且應向物業(yè)管理公司交納一定的管理費，因為物業(yè)管理公司在負責看管車場車輛時，要有一定的成本支出，而且物業(yè)管理公司也負有看管車場車輛的責任。如果是在小區(qū)路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權屬全體業(yè)主所有，此時物業(yè)管理公司只有停車管理權，負責看管車輛，收取看管費。物業(yè)管理公司是否有對住戶罰款的權利？物業(yè)管理公司是否有對住戶罰款的權利？n罰款是一種行政處罰行為，除行政處罰以外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”，其設定和實施罰款行為就必須以中華人民共和國行政處罰法為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。行政處罰法第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內(nèi)實施”，而物業(yè)管理公司只是一

12、個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，所以無權實施任何行政處罰行為。同時，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委托負責小區(qū)物業(yè)管理工作的，其作為委托合同的一方，與業(yè)主之間是平等的民事主體關系。物業(yè)管理公司的身份是業(yè)主聘請來的“管家”，依照雙方簽訂的合同履行職責，如業(yè)主違約可以追究其違約責任，但她沒有實施罰款等行政處罰的權利。業(yè)主委員會能否獨立承擔民事責任？業(yè)主委員會能否獨立承擔民事責任？n在目前的現(xiàn)狀下，業(yè)主委員會很難獨立承擔民事責任。業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，業(yè)主委員會的辦公用房名義上可以是業(yè)主委員會所有，但是，辦公用房的用途有明確的規(guī)定，即只能用于物業(yè)管理用途，業(yè)主委員會不能將其出售，也無法以其承

13、擔責任。維修基金等是全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會僅以業(yè)主名義代管。在當前的程序設計中，業(yè)主委員會如果要提起訴訟，簽訂合同，一般應事先由業(yè)主大會通過，并根據(jù)業(yè)主公約及業(yè)主委員會章程，解決預交訴訟費、聘請律師等費用承擔問題，最后的訴訟結果無論勝訴還是敗訴，也均應由全體業(yè)主承擔責任。業(yè)主可隨時查閱物業(yè)公司的財務狀況么？業(yè)主可隨時查閱物業(yè)公司的財務狀況么？n從理論上講，業(yè)主交納的物業(yè)服務費不是物業(yè)管理公司的自有資金，也不是物業(yè)公司用自有資金取得的贏利，因此物業(yè)服務費收取和使用不屬于物業(yè)公司的商業(yè)秘密。不管是酬金制還是包干制，業(yè)主都有知情權，并非包干制情況下，物業(yè)管理公司就可以把物業(yè)服務費全部截留歸己。n業(yè)

14、主作為費用的支付人，有財務監(jiān)督的權利，但此項權利并不能通過個別業(yè)主私人檢查物業(yè)公司的帳目來實現(xiàn)。n查帳的目的是監(jiān)督物業(yè)公司財務支出是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主的行為。作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結果作出權威的、有法律效力結論，而一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。因此，當業(yè)主以個人身份查帳時，物業(yè)公司有權拒絕，否則每個業(yè)主都可以濫用自己的查帳權，這樣只能嚴重干擾物業(yè)公司的正常運作。n業(yè)主如果要行使此項權利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會計律師事務所檢查；二是提請業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所檢查。只有國家法律承認

15、的專業(yè)會計事務所才能提供有效的審計報告以達到查帳目的，維護雙方的合法權益，同時也才能真正幫助業(yè)主行使自己的合法權利。物業(yè)管理公司在業(yè)主辦理入住手續(xù)時是物業(yè)管理公司在業(yè)主辦理入住手續(xù)時是否有權扣押業(yè)主的房屋鑰匙？否有權扣押業(yè)主的房屋鑰匙？ 業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商形成了一種房屋買賣關系。在這一法律關系中，業(yè)主與開發(fā)商雙方各有多種權利、義務，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定向開發(fā)商付了全部房款，開發(fā)商就應該履行其向業(yè)主交付房屋的義務?！敖桓斗课荨本褪墙o業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，

16、這樣才是履行了開發(fā)商的義務。 物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨立的法人主體，物業(yè)管理公司自始就沒有擁有房屋鑰匙的權利，它只是在業(yè)主辦理完入住手續(xù)時代開發(fā)商把鑰匙交給業(yè)主。業(yè)主入住手續(xù)不全，它可以采取它有權采取的其他有效措施，但無權扣押業(yè)主房屋的鑰匙。物業(yè)公司有權對業(yè)主強行停水停電么？物業(yè)公司有權對業(yè)主強行停水停電么？n物業(yè)管理公司在物業(yè)服務合同上主要享有的權利是收取物業(yè)管理費，其主要的義務在于提供合同約定的物業(yè)管理服務，包括保安服務、清潔服務等。n實際工作中，物業(yè)管理公司往往基于委托而向業(yè)主代收代繳水費和電費，物業(yè)管理公司經(jīng)常采取停水停電的辦法催繳物業(yè)管理費。而且，物業(yè)服務合同也往往訂有停水停電條

17、款。因此物業(yè)管理公司普遍認為業(yè)主不繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并無不妥。n事實上，小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人應是供水公司或供電公司。根據(jù)權利義務一致原則，用水用電人有義務繳納水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。也就是說，用水用電人享有要求供水供電的權利，而供水供電人則享有收取水費電費的權利。根據(jù)合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳納水費電費的義務，則供水供電人當然享有拒絕供水供電的義務即停水停電的權利。n物業(yè)管理公司不屬于供水供電人，其不享有停水停電權。停水停電權是供水供電企業(yè)的一項重要的合同履行抗辯權。在物業(yè)服務合同中，雙方即使約定在業(yè)主欠費

18、的情況下，賦予物業(yè)管理公司以停水停電權，這顯然侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬于涉他合同條款。依法理，這種條款一般應經(jīng)得第三人即供水供電人同意。否則，即視為無效。n物業(yè)管理公司之所以收取水費、電費，這種“收費權”只是受供水供電人委托。由于供水供電義務所對應的繳水費電費義務。此時，即使供水供電人授權物業(yè)管理公司以停水停電作為收繳管理費手段，由于供水供電所對應的只是繳水費電費的義務，同樣也不能以停水停電催繳物業(yè)管理費。n物業(yè)管理有其特殊性，其服務針對全體業(yè)主而不能分割，在單個業(yè)主不履行繳納管理費義務時，物業(yè)管理公司不能依合同履行抗辯權拒絕提供物業(yè)管理服務。這樣，勢必侵犯其他業(yè)主的利益。n物

19、業(yè)管理公司應當采取合法而政黨的程序行使，譬如與當事人協(xié)商，向法院起訴，或者依雙方訂有的仲裁條款申請仲裁。業(yè)主車位經(jīng)常被人強占，怎么辦？業(yè)主車位經(jīng)常被人強占，怎么辦？n業(yè)主交納了一定的車位使用費，沒有車位停車，可向物業(yè)管理公司提意見或投訴。物業(yè)管理公司按有關規(guī)定收取了業(yè)主的車位使用費，如果沒能保證其車位的使用權，其行為本身就是違反了合同中關于車位使用服務的約定，應及時糾正，并且認真地履行合同約定事項；物業(yè)管理公司的行為如給業(yè)主造成了損失，還應負違約責任。停車場停車被撞，物業(yè)公司是否有責任？停車場停車被撞，物業(yè)公司是否有責任？n不能僅僅認為物業(yè)管理公司收取的停車費是車位使用費，畢竟，物業(yè)管理公司有

20、對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治的義務。目前在法規(guī)中雖然沒有規(guī)定物業(yè)管理公司對小區(qū)停放車輛的看護職責，對物業(yè)管理公司失職而造成的損失如何賠償尚無明文規(guī)定，但是，物業(yè)管理公司對自己的失職行為還是負有責任的。n小區(qū)居民按照物業(yè)管理委托合同的規(guī)定或物業(yè)管理公司的要求將車輛停放在指定車位上，這種行為本身已經(jīng)體現(xiàn)了要約和承諾的吻合，雙方在法律責任上的權利義務關系即已形成。物業(yè)管理公司因管理不善給業(yè)主造成損物業(yè)管理公司因管理不善給業(yè)主造成損失怎么辦？失怎么辦？n案例2002年2月，楊某買了某小區(qū)一層一居室住房一套，入住時他與小區(qū)物業(yè)

21、管理公司簽訂了物業(yè)管理委托合同，并交納了物業(yè)管理服務費，第二天，楊某將自己的衣物、家具和一臺電腦搬入新居便外出辦事，三天后楊某回來發(fā)現(xiàn)房間全部被廚房下水道涌出的污水浸泡，室內(nèi)衣物、家具、電腦全部損壞。為此楊某起訴要求物業(yè)管理公司予以賠償。 點評由于楊某購買的房屋是一層，上面還有五層無人居住，但其與物業(yè)管理公司簽訂的樓房代管協(xié)議中明確約定：物業(yè)管理公司負責該樓房上下水管線的管理維修。而且，物業(yè)管理公司也收取了相應的管理費用，楊某回來發(fā)現(xiàn)房間全部被廚房下水道涌出的污水浸泡，室內(nèi)衣物、家具、電腦全部損壞。這與物業(yè)管理公司的失職是有直接的關系，因此，物業(yè)管理公司對楊某的損失應承擔賠償責任。物業(yè)管理公司

22、的管理權源于何處？物業(yè)管理公司的管理權源于何處？n物業(yè)的管理權、經(jīng)營權與房屋的所有權、使用權分離，才有可能讓物業(yè)管理公司行使管理權。由于業(yè)主對公共部位、公共環(huán)境的管理無法投入過多的個人精力，又沒有專門的技術人才，所以，必須依靠物業(yè)管理公司才能達到有一個整潔、衛(wèi)生、舒適的環(huán)境的目的。n物業(yè)管理委托合同是物業(yè)管理公司獲得管理權的依據(jù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理委托合同后就成立了物業(yè)管理法律關系，物業(yè)管理公司就取得了管理權。n物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量、服務水平是獲得管理權的依據(jù)。n依法進行物業(yè)管理是能夠擁有管理權的關鍵。物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)

23、管理費？業(yè)管理費？n物業(yè)公司一般從購房人驗收房屋、簽字認可后，開始計收管理費；也有的物業(yè)管理公司從住戶辦理入住手續(xù)時開始計收管理費。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。例如：開發(fā)商在賣房時承諾免第一年管理費，就屬于這種情況。n如果開發(fā)商發(fā)出入住通知書后，購房人無正當理由不來收樓的，物業(yè)管理費可以從發(fā)出入住通知書一個月后開始計算。業(yè)主沒有居住買下的房屋，物業(yè)公司是業(yè)主沒有居住買下的房屋，物業(yè)公司是否有權對其收取管理費？否有權對其收取管理費？n產(chǎn)權人長期不住的房屋也應交納物業(yè)管理費。理由如下：物業(yè)管理公司提供的服務是一種公共性服務，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房

24、屋及小區(qū)公共設施的維護、小區(qū)日常管理等，這種公共性服務具有非排他性和非競爭性的特點，即一個小區(qū)不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。 案例溫女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，溫女士對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，只在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，溫女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催繳物業(yè)費的通知，溫女士覺得很冤，當初房子交接就不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要交納這么多物業(yè)管理費？n點評雖然溫女士在收樓時對開發(fā)商交付的房子提出 了自己的意見，但如果這些意見不構成法定或約定

25、的不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等），同時又接受了房屋鑰匙，則說明溫女士對房屋的交付已表示認可，她可以就提出的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行維修，但不能據(jù)此認為開發(fā)商不符合交付條件。（商品買賣合同、三書一證） 既然房屋已經(jīng)交付，無論溫女士是否實際居住，有關的物業(yè)管理費也理應交納，因為無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司已提供物業(yè)管理服務。當然，如果溫女士認為物業(yè)公司的收費標準不合理或?qū)μ峁┑姆詹粷M意，則可以對這部分內(nèi)容向物業(yè)公司提出異議。出現(xiàn)緊急情況時，物業(yè)管理人員能否出現(xiàn)緊急情況時，物業(yè)管理人員能否采取破門而入的措施？采取破門而入的措施？n物業(yè)管理公司管理的任務之一就是保證管理區(qū)域的人

26、身、財產(chǎn)安全。當出現(xiàn)緊急情況時，如果保護的利益大于其造成的損失，就可以采取緊急避險行為。所謂緊急避險，就是為了使第三人或本人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。如果業(yè)主房內(nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主、非業(yè)主使用人或第三人人身、財產(chǎn)的緊急情況，而業(yè)主又不能及時打開房門，物業(yè)管理公司可以采取破門而入的辦法，但該辦法必須符合緊急避險的條件。n物業(yè)公司是依據(jù)物業(yè)管理合同的約定從事物業(yè)管理工作的，這就迫使物業(yè)管理公司必須將相關的免責條款盡可能詳盡地寫在合同中以維護自己的利益，但又不能走向什么責任都不承擔的另一極端。n物業(yè)公司可將物業(yè)管理合同中的免責條

27、款約定為：“物業(yè)管理者進行如下物業(yè)管理活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔民事賠償責任：（1）為救助任命而造成的必要財產(chǎn)損失（比如有人在房間企圖自殺、物業(yè)管理者為救助人命，不得不破門、破窗而入）；（2）為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失（比如業(yè)主房間內(nèi)漏水、 失火又無人在內(nèi)，為不使其造成巨大損失，物業(yè)管理者強行入內(nèi)救治）；（3）為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失；（4）其他類似上述情況的情形。 這樣，看起來好像對物業(yè)管理者多了一些約束或控制，但是實際上，卻明確了其免責條件，使之具有可操作性，才能從根本上避免糾紛與麻煩。業(yè)主入住后以房屋存在問題為由拒繳業(yè)

28、主入住后以房屋存在問題為由拒繳管理費怎么辦？管理費怎么辦？ 有的購房者在購買了商品房后，在搬入新居時發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，也有的購房者辦理入住手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)房屋的結構布局與預售合同上所附的平面圖不一致，房屋實際面積小于購房合同所約定的面積。由于購房者不滿房屋狀況，因此入住后一直拒絕交納物業(yè)管理費。 物業(yè)管理與房屋買賣是兩種不同的法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法人，業(yè)主入住后如果發(fā)現(xiàn)了房屋存在質(zhì)量問題，不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交納管理費。 購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后，對開發(fā)商的違約行為，購房者完全可以憑借相關證據(jù)追究開發(fā)商的違約責任。而物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩

29、個民事主體，物業(yè)管理公司僅依據(jù)其與業(yè)主之間的委托管理協(xié)議履行相關職責，上述問題的產(chǎn)生既不是物業(yè)管理公司造成，也不屬于物業(yè)管理的范圍。因此，如果業(yè)主以這些原因作為其拖欠物業(yè)管理費的理由，顯然不能得到法律的支持。某業(yè)主在公共地方亂堆亂放，物業(yè)公司某業(yè)主在公共地方亂堆亂放，物業(yè)公司應怎么處理？應怎么處理？n有些業(yè)主占用公共場所或在共用的樓道、大堂對方貨物或垃圾，侵害了其他業(yè)主的利益；當其他業(yè)主向物業(yè)管理公司投訴時，物業(yè)管理公司應及時作出處理。物業(yè)管理公司處理此事時要依據(jù)合同或公約的約定，并按照有關法規(guī)處理。路上障礙物絆倒業(yè)主，物業(yè)公司應負責任嗎？路上障礙物絆倒業(yè)主，物業(yè)公司應負責任嗎？n物業(yè)管理公司

30、對所管理的物業(yè)有收取管理費的權利，對區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目有進行維護、修繕和整治的義務。物業(yè)管理公司應保證其所管理的物業(yè)不對他人人身和財產(chǎn)造成危險和損害，雖然道路有別于一般財產(chǎn)，但仍是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。如果物業(yè)管理公司知道道路上有障礙物可能對行人的人身和財產(chǎn)安全存在危險時，應當及時采取有效措施。否則，路上障礙物對業(yè)主造成損害，物業(yè)管理公司應承擔責任。開發(fā)商贈送面積物業(yè)管理費應如何處理？開發(fā)商贈送面積物業(yè)管理費應如何處理？n根據(jù)地方有關規(guī)定，物業(yè)管理費的收取主要是根據(jù)買房人得到的產(chǎn)權證上面積來收取，如果開發(fā)商在為買房人辦理產(chǎn)權證時

31、沒有將所送面積進行專門的說明，那么在收取物業(yè)管理費的時候?qū)凑瘴此兔娣e之前的面積來計算?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)項目在促銷時，采用送陽臺、花園、閣樓、地下室的做法。這樣一來，買房人只花房子本身的錢便可以得到額外的一部分面積。實踐中，物業(yè)管理費的收取將直接取決于房產(chǎn)證上標明的面積。如果產(chǎn)權證上的面積沒有將贈送的面積算上，買房人不用交納這部分管理費。業(yè)主私人花園的權屬與管理費業(yè)主私人花園的權屬與管理費n花園如果是為某專有的物業(yè)所配套的，要看該專有物業(yè)的產(chǎn)權證上是否包含花園的面積，如包括，花園就成為業(yè)主的專有部分，業(yè)主所交管理費的面積應包含花園。由于花園是露天的，向公共區(qū)域敞開，花園的建筑格式、面貌為公共區(qū)域

32、的外觀，是物業(yè)管理區(qū)域景觀權的一部分，因此，該業(yè)主不能肆意改變用途或更改原有之風格。如果產(chǎn)權證上沒有包含花園的面積，且不符合原公共區(qū)域的規(guī)劃，原則上應將該私人花園回歸其公共屬性。高層住宅的首層住戶應否承擔電梯費用？高層住宅的首層住戶應否承擔電梯費用？n首層業(yè)主與首層以上的業(yè)主對電梯享有按份共有權。但在事實當中，首層業(yè)主通常不需要使用電梯，因此電梯對首層業(yè)主來講意義不大。國際上關于首層電梯是否交費也有兩種完全不同的觀點：一種認為電梯是公共服務產(chǎn)品，不可能也無法絕對實現(xiàn)公平分攤，因此首層業(yè)主應與其他業(yè)主一樣共同平均分攤；一種認為電梯的運行費、管理費、維修養(yǎng)護費主要是因為使用而引起的，首層業(yè)主并無實

33、際使用，徒有其名而無其實，只承擔義務不享受權利。n我個人的觀點是首層住戶應該交納電梯的運行維護費用。首先，從財產(chǎn)所有權關系來看，電梯屬樓內(nèi)全體產(chǎn)權人共有，共有財產(chǎn)的維護費用應由全體產(chǎn)權人負擔。其次，從電梯服務的特點來看，電梯服務屬于公共性服務，公共性服務具有非排他性和非競爭性的特點。因此，我們不能排斥任何人去乘電梯，電梯的運行費用也不會因為某一個人不去乘坐而減少。最后，從實際操作上講，如果同意首層住戶不交電梯費，就會引起一系列的連鎖反應：二層、三層住戶會以不使用電梯為由拒絕交納電梯費，甚至更高層的住戶也不交納電梯費用，其結果是電梯費無人交納，電梯無法運行。如果服務有折扣的，收費也應有折扣。是否

34、越高層的住戶其承擔的電梯維護費是否越高層的住戶其承擔的電梯維護費就越高？就越高？n在現(xiàn)實中高層的業(yè)主雖然電梯運行距離遠但未必使用的頻次高，低層的業(yè)主雖然電梯運行距離近但未必使用的頻次低，即使同樣的頻次和距離不同的乘坐人數(shù)造成電梯承受的負荷不等，電梯運行的費用和折舊也不相同。所以，電梯維護費不能簡單以其樓層高低來決定。未交物業(yè)管理費的業(yè)主能否當業(yè)委會未交物業(yè)管理費的業(yè)主能否當業(yè)委會委員？委員？ 首先，權利和義務對等是一個整體概念，不能把它抽象為業(yè)主交費和有權當業(yè)委會委員對等。我們不能說某人偷稅，沒有盡公民義務就剝奪他的公民權。 其次，要看不交費的業(yè)主又沒有過錯，這要靠廣大業(yè)主去辨別。如果讓不理解

35、物業(yè)管理、不支持物業(yè)管理工作、只顧謀取私利的人當委員，對小區(qū)管理是不利的。 再有，公民權不是誰都可以剝奪的，業(yè)主的選舉權和被選舉權不是開發(fā)商、物業(yè)公司可以剝奪的，也不是某個政府主管部門可以剝奪的。開發(fā)商減免管理費的承諾是否有效？開發(fā)商減免管理費的承諾是否有效？n如果開發(fā)商對業(yè)主減免僅是為促銷而做的口頭承諾，那么對物業(yè)公司沒有約束力。從有關法律規(guī)定看，收取物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司的權利，開發(fā)商沒有權利擅自處分他人的權利。n開發(fā)商承諾是否有效，要看其是否有物業(yè)管理公司的授權委托書。如果開發(fā)商向購房者出示了物業(yè)管理公司減免管理費的授權委托書，那就是物業(yè)公司的承諾。這種情況下，物業(yè)公司必須依照承諾，在

36、其管理的有效期內(nèi)不得向業(yè)主收取全額物業(yè)管理費。如果開發(fā)商書面承諾 由開發(fā)商補貼，并不涉及物業(yè)管理公司的權利義務，也是合法有效的，業(yè)主可以要求開發(fā)商依照其承諾，為自己補貼這部分費用。n根據(jù)規(guī)定，如果物業(yè)管理公司對開發(fā)商的承諾不予追認，開發(fā)商減免物業(yè)管理費的承諾對物業(yè)公司沒有約束力，買房人不能要求物業(yè)管理公司減免物業(yè)管理費。如果買房人有證據(jù)能夠證明開發(fā)商確實做出過減免物業(yè)管理費的承諾，那么就可以要求開發(fā)商按承諾兌現(xiàn)：由開發(fā)商支付減免的物業(yè)管理費給物業(yè)公司，買房人則按開發(fā)商承諾減免后的標準交納管理費。為何物業(yè)管理費不能免為何物業(yè)管理費不能免n物業(yè)管理費不完全是物業(yè)管理公司的收入，其中很大的一部分要投

37、入到物業(yè)中的各種消耗。從理論上來說，如果部分人不交物業(yè)管理費，物業(yè)管理費總額就會減少，相應地用于消耗的款項也會減少，提供的物業(yè)服務會打折扣。那些交齊物業(yè)管理費的業(yè)主擁有得到完善物業(yè)管理服務的權利，這對于他們是不公平的，免收的物業(yè)管理費最終還是攤到了其它業(yè)主頭上。 n有些發(fā)展商或物業(yè)管理公司稱：免交的物業(yè)管理費是由該小區(qū)的物業(yè)管理公司的營業(yè)的利潤抵消的。這種說法不能說沒有道理，但實際上很難操作。因為收取物業(yè)費時，利潤還根本算不出來，弄的不好還可能出現(xiàn)虧損。而用來替代收費的利潤一不合財務規(guī)則；二這種黑箱操作容易使廣大的業(yè)主對物業(yè)管理公司的動作產(chǎn)生不信任感。業(yè)主擅自在外墻打孔裝空調(diào)怎么辦？業(yè)主擅自在

38、外墻打孔裝空調(diào)怎么辦？n房屋建筑共有部分包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等，外墻面居于小區(qū)房屋建筑的共有部分，其維修、養(yǎng)護和管理屬于業(yè)主委托的物業(yè)管理公司管理事項，當業(yè)主對外墻面造成損毀和外觀上的破壞時，物業(yè)管理公司有權按照全國物業(yè)管理條例予以制止、批評教育，并在其造成損失的情況下責令其賠償損失。n物業(yè)管理公司和業(yè)主之間難免有一些矛盾，業(yè)主不能只顧小區(qū)業(yè)主的集體利益和物業(yè)管理公司的權利和職能的行使而只顧個人的利益行事。雙方應按規(guī)定行事，用協(xié)商的方式解決爭端。物業(yè)公司突然停電造成業(yè)主財產(chǎn)損失是物業(yè)公司突然停電造成業(yè)主財產(chǎn)損失是否應承擔責任？否應承擔責任？n案例在某住宅小區(qū)

39、，江先生住宅為辦公和住宅在一起。有一天，江先生正在為某公司設計一套大型的室內(nèi)裝修效果圖，工作將結束，卻突然停電了，電腦未保存的工作成果化為烏有。經(jīng)查，這次停電是由于物業(yè)管理公司維修電路而停電，且停電未通知業(yè)主。江先生要求物業(yè)管理公司賠償損失而發(fā)生糾紛。n點評一般情況下，因斷電不會造成電器損壞，只會造成電器不能使用，一旦恢復供電，電器可恢復使用。特殊情況下，因供電事故造成電器損壞時，需由權威部門認定事故原因，分清事故責任。若認定為物業(yè)公司未盡義務或責任事故，物業(yè)公司應承擔責任。本案中物業(yè)管理公司未盡職責，造成江先生的損失應由物業(yè)管理公司賠償損失。建筑物已過保修期發(fā)生質(zhì)量問題物業(yè)管建筑物已過保修期

40、發(fā)生質(zhì)量問題物業(yè)管理公司應否承擔維修責任？理公司應否承擔維修責任？n案例某住宅小區(qū)部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)自家的自來水有異味，要求物業(yè)管理公司進行檢查。經(jīng)物業(yè)管理公司檢查人員沿著管道線路逐段打開檢查，最終發(fā)現(xiàn)由于排污管破裂，污水漫溢，滲透到蓄水池內(nèi)，造成自來水污染。全部業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟損失。物業(yè)管理公司辯稱：污水管破裂是因為建筑公司采用了不合格的工程材料，所造成的損失應由建筑公司和開發(fā)公司承擔。開發(fā)公司辨稱：小區(qū)已交付使用多年，早已超過建設部保修期（1年）的規(guī)定，排污 管破裂造成的損失是物業(yè)管理公司檢查不細致、維修不及時造成的，物業(yè)管理公司應承擔過錯責任。建筑公司辨稱：工程交付時驗收合格，且已

41、過1年保修期，自己無須承擔責任。n點評排污管因質(zhì)量問題而導致排污管破裂，污水滲透，毫無疑問是施工質(zhì)量問題、材料質(zhì)量問題，完全應由開發(fā)商及施工單位負責。如果新建樓宇在保修期內(nèi)可以直接找建筑商修理，并要求經(jīng)濟賠償。如果超過了保修期，在正常情況下屬于施工質(zhì)量問題，還是應由開發(fā)商、建筑商負責。物業(yè)管理公司在建筑商蓋好房、開發(fā)商賣完房離開后，承擔了管理服務工作。現(xiàn)在發(fā)生了問題，自然物業(yè)公司應承擔維修 任務，費用可由維修基金支付。另外，物業(yè)公司還應對飲用了污染水生病的住戶進行慰問，并適當進行經(jīng)濟補償。n法院在受理此案時，發(fā)現(xiàn)樓房已過了保修期，物業(yè)公司在接管樓房時也沒提出什么問題，過了保修期之后的責任應由物

42、業(yè)公司承擔，所以判決物業(yè)公司及時修理好管道，賠償住戶造成的經(jīng)濟損失。n本案的發(fā)生說明了物業(yè)管理前期介入的必要性和重要性。同時也提醒了物業(yè)管理公司在接管樓宇時應詳細地進行綜合驗收，保證各類設備、設施的完好，以免代建筑商、開發(fā)商承擔責任。裝修返水造成損失誰負責？裝修返水造成損失誰負責？n案例某小區(qū)業(yè)主吳先生搬進了其購買的一套三居室。搬進新房不到一個月，發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的地漏返水，三間臥室及走廊地面鋪裝的復合地板大部分被污水浸泡了，踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水浸泡，屋內(nèi)臭味彌漫。物業(yè)公司在疏通中發(fā)現(xiàn)，原來阻塞的部位是在該套房屋下部與樓下房屋相連的主下水管線處，阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。吳先生認為由于物業(yè)管理公司未履行職責造成了很