石家莊香木林地產(chǎn)項目營銷推廣提案-95

1、香木林營銷推廣提案時勢造英雄英雄創(chuàng)時勢時 勢 天時篇宏觀政策解讀十七大關于地產(chǎn)的指示短期政策 長期政策 會議提出“引導需求、“抵抗過旺需求 會議提出“要立足當前，著眼長遠，抓緊研究建立具有中國特色的居民住房制度 大環(huán)境下的石家莊市場石家莊經(jīng)歷了房價飛漲時期，在新政策下，未來的市場必然受到相應影響，主要表達在兩方面：競爭日益劇烈。政策將引導市場。石家莊政策導向分析東拓：西優(yōu)：南延：北跨：中疏：就是在高速公路以東，在高薪技術開發(fā)區(qū)和良村經(jīng)濟技術區(qū)的根底上擴展新城 。就是西部主要是以生產(chǎn)優(yōu)化為主 。就是城市繼續(xù)延續(xù)原來的開展，向東南方向延續(xù)開展 。指的是遠期，跨過滹沱河向正定開展 。就是講要疏減城市

2、中心區(qū)的人口。東南方向一、熱度減退、競爭白熱化、大盤四起、價格彪升。二、消費者目前更多的持觀望態(tài)度看待東南。三、沒有進行配套先行，直接開始房產(chǎn)競爭。中疏一、目前多數(shù)消費沒者還是中心概念濃重。二、沒有政府意義上的宣講。北跨目前在政府議程上尚屬遠期。風水輪流轉(zhuǎn)今朝看西部地利篇區(qū)域市場分析它的名字叫.西部山前生態(tài)新區(qū)一起來解讀一下西部山前區(qū)一、西部山前區(qū)規(guī)劃山前60平方公里的規(guī)劃范圍劃入石家莊市政府的規(guī)劃綱要范圍之內(nèi)，西山山前地帶的開展前景將成為連貫省會經(jīng)濟、政治、生活中心與鹿泉組團的一個核心點，這一核心點將以開展郊游、休閑度假、生態(tài)住區(qū)為主；植物園地區(qū)：城市生態(tài)保護敏感區(qū)，融生態(tài)、風景、娛樂為一體

3、的休閑度假和高檔住區(qū)加強與環(huán)石家莊市出市公路的銜接，謀劃實施中山路、槐安路、裕華路、和平路、南二環(huán)、石環(huán)路的銜接工程，在此之上全面振興效勞業(yè)、旅游業(yè)，遵照城市規(guī)劃要求，按照生態(tài)宜居、休閑度假的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞建設省會西花園的目標，重點抓好西山60平方公里的建設，搞好4A級景區(qū)抱犢寨、龍泉寺等景點、景區(qū)的升級改造，不斷提高景點、景區(qū)的品位檔次為這一區(qū)域的生產(chǎn)生活、旅游事業(yè)增添更美好的未來。二、4+1組團開展石家莊城市未來將構(gòu)建以石家莊主城區(qū)(含高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū))為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四個組團為重點，以東西、南北向的高速公路和鐵路為紐帶的“1+4市區(qū)開展新體系。 鹿泉組團石家莊市西花

4、園，以開展商貿(mào)業(yè)和旅游業(yè)為主。 三、憑“西部山前區(qū) 打造“山水城市之名 西部山前區(qū)域的核心定位為生態(tài)區(qū)，石家莊作為省會城市，目前尚缺少大型的范居住主題公園社區(qū)，更需要在市區(qū)近郊開展市級郊區(qū)生活社區(qū)作為補償，同時石家莊還必須開展未來的新型生活功能配套設施，例如主題公園、國際博覽會、國際會展、生態(tài)住區(qū)等大型工程的時機用地，而該區(qū)域正是安排此類工程的理想場所，因此在功能上該區(qū)域那么定位于特色旅游休閑功能區(qū)。 四、60平方公里的山前宜居福祉 打造宜居、宜看西部山前生態(tài)新區(qū)，石家莊還必須開展未來的新型生活功能配套設施，例如主題公園、國際博覽會、國際會展、生態(tài)住區(qū)等大型工程的時機用地 五、西部道路的優(yōu)化槐

5、安路、中山路西延線、直通動物園的規(guī)劃路及西三環(huán)的建設等工程，在市區(qū)西外圍形成縱橫交錯的城市道路體系，加強與石家莊市區(qū)的緊密聯(lián)系，并與青銀、張石等高速路對接。 六、豐富的景區(qū)資源石家莊野生動物園、封龍山、西山森林公園、五峰山寶泉寺。 4A級景區(qū)抱犢寨、龍泉寺 。未來待建的體育公園，濕地公園 等。就是這樣一片值得期待的區(qū)域。但是我們認為一、目前區(qū)域未來潛力沒有通過社會途徑廣泛傳播。二、區(qū)域目前可以詮釋未來開展的開發(fā)商不多。三、對未來西部開展更多的消費者還很茫然。四、如此的開展?jié)摿Γ偁幉⑽慈缁鹑巛?。五、社會人群持舊眼光看待西部，看到的更多是現(xiàn)實情況。未來開展?jié)摿薮蟮牡貕K今天社會未被覺察的認同香木

6、林我們的工程將被賦予的重任目前的現(xiàn)實更需要有人站出來闡述西山未來的開展目前的現(xiàn)實更需要有人站出來打造西山宜居的生活目前的現(xiàn)實更需要有人站出來宣講西山生活的憧憬西山片區(qū)等待著。人和篇消費人群剖析目前石家莊購房人群解析自住客群首次置業(yè)度假客群二次置業(yè)投資客群屢次置業(yè)自主客戶特征：年齡2835歲，屬于新生代，剛步入社會，工作時間短，對住宅要求較低，但對價格敏感，對配套，景觀要求不高，區(qū)域內(nèi)部人員占主導，多屬一次置業(yè)。度假客戶特征：年齡3555歲，屬于中生代，工作時間長，有一定經(jīng)濟根底，對于住宅更多的是環(huán)境要求，對小區(qū)品質(zhì)有要求，石家莊市區(qū)人群，多屬二次置業(yè)。投資客戶特征：年齡3055歲，屬于中生代，

7、有一定的經(jīng)濟根底，面對置業(yè)更多的看中區(qū)位價值及升值潛力，多為屢次置業(yè)。自主客戶度假客戶投資客戶西部山前區(qū)區(qū)域價格景觀資源未來前景這就是時代、區(qū)域賦予我們的天時地利人和身處亂世，群雄割據(jù)之時代.政策導向時代。石市西部山前規(guī)劃，勢在必行。但目前未形成社會追捧效應。消費者各種需求，區(qū)域都滿足.但消費者仍對區(qū)域缺乏認識。時代區(qū)域需要英雄生逢亂世不成功便成仁英 雄謀籌劃戰(zhàn)略。如果不能對我們所希望的未來有一個明確的概念的話，那么，我們就會被當前存在的一些潛意識所左右。 1、城市尺度 工程尺度一、【策略方向】站在工程上看工程還是站在區(qū)域上看工程城市視角工程視角結(jié)論：從一個宏觀的視野建構(gòu)整體的開發(fā)區(qū)域優(yōu)勢。2

8、、復合性宣講 單一住宅區(qū) 針對工程提煉賣點還是針對區(qū)域提煉賣點復合型單點式結(jié)論：借用周邊固有的優(yōu)勢打造自己的產(chǎn)品，增加說辭3、全盤高度的行銷 一期產(chǎn)品的銷售實際銷售和大盤主義之間是否存在矛盾？造勢銷售數(shù)額結(jié)論：對分期產(chǎn)品具備前瞻性考慮，不因某一 期產(chǎn)品而影響整體傳播節(jié)奏。4、單一人群 多樣人群我們將怎樣選擇我們的人群，是群眾還是窄眾廣鋪針對結(jié)論：向群眾傳播區(qū)域，向群眾之間的小眾傳播工程。5、高價值產(chǎn)品 中價值產(chǎn)品我們要傾力打造高端產(chǎn)品還是中端產(chǎn)品？高端中端結(jié)論：站在開展角度以高端姿態(tài)吸引中高端人群總述：1、視角改變以樓盤看樓盤的思考模式，從地產(chǎn)工程上升到一個城市運營商的宏觀視角。2、空間抓住區(qū)

9、域獨有的開展及規(guī)劃，更多的是賣一種生活藍圖。3、細節(jié)考慮借勢的同時更要關注樓盤品質(zhì)，防止炒做嫌疑。二、策略核心宏揚、營建一座未來充滿人文的、生態(tài)的、宜居的生活新城策略關鍵詞：宏觀、生態(tài)、宜居、人文；關鍵詞解讀：A、宏觀以“城市運營商視角，以承載西部山前區(qū)未來開展榮耀。關鍵詞解讀：B、生態(tài)以“生態(tài)環(huán)境的獨有性強化山前區(qū)區(qū)域的稀有價值，并因此淡化該區(qū)域目前印象；關鍵詞解讀：C、宜居沿著政策的的足跡，與政策形成互補，著力宣講宜居生活。關鍵詞解讀：D、人文通過多層次、多方位的社區(qū)活動、鄰里氣氛，展現(xiàn)本案“以人為本的生活氣氛和設計理念；站在一個未來擁有美好憧憬的區(qū)域，處在區(qū)域開展的高度看工程，我們的任務

10、艱巨，要么隨著趨勢慢慢前進，還是要做創(chuàng)造新形勢的英雄，我們當然選后者。那么我們先做一件區(qū)域前所未有的事炒熱西部山前區(qū)。定定位戰(zhàn)術。結(jié)合我們城市宜居生活運營商結(jié)合區(qū)域省會宜居生活后花園先說下宜居宜居的描述空氣質(zhì)量、環(huán)境、綠色、植物、景觀配套、便利、舒適、安心、愉悅一日三餐、一杯清茶、一壺咖啡、關心、關心、親情、快樂、寧謐沒有壓力、沒有喧囂、沒有爭斗更多的是生活、是家庭、是家我們不說什么帝王、什么奢華我們更多的是給予質(zhì)樸的生活我們低調(diào)傳播，卻在高調(diào)做事我們可以網(wǎng)羅的人群很多，但我們?nèi)未嬲婢褪窃诖蛟靸?yōu)質(zhì)生活在這里你可以懂金融、懂證券、但更要懂生活我們稱他們是城市生活家名流中產(chǎn)家庭貴族小資階層專業(yè)人

11、士暴發(fā)戶勞動階層貧民流浪漢中高級住宅經(jīng)濟住宅豪華住宅解困住宅房屋產(chǎn)品消費形態(tài)消費者文化因素文化亞文化社會階層中國傳統(tǒng)價值觀為主具備西方現(xiàn)代生活審美意識 中間/中產(chǎn)階層社會因素參照群體家庭角色與地位 個人主導決策型家庭主導者/ 社會精英中產(chǎn)/一次以上置業(yè)個人因素大型企業(yè)主管中級政府官員私企業(yè)主經(jīng)理人 年齡/人生階段職業(yè)35歲以上品質(zhì)/休憩生活方式經(jīng)濟狀況 家庭年收入 不低于5萬 個性/自我觀念開朗/自信渴望被尊重心理因素動機尋求生活的品質(zhì)及意境感覺 拓展性注意/ 記憶面廣泛， 感覺敏銳學習管理/投資時事/文學等信念與態(tài)度香木林有能力堅持自我信念消費模型細化因此面對我們的人群我們所采取的戰(zhàn)術高調(diào)性

12、炒區(qū)域高姿態(tài)做工程人群描述他們處事低調(diào)，注重生活，尊重生態(tài)，熱愛自然，雖事業(yè)未大紅大紫，但小有成就，金錢不多，但可到達優(yōu)質(zhì)生活，對家庭最為看中，事業(yè)與家庭選擇后者，有意識的遠離職場爭斗，更多的時間用于看書、出游。厭倦城市喧囂，更追求輕靜。通過香木林我們想到樹通過目標人群我們聯(lián)想木林低調(diào)樹完美的契合區(qū)域生態(tài)概念綠色、自然樹綠色生態(tài)香木林低調(diào)內(nèi)斂低調(diào)正直生活態(tài)度精神坐標人生坐標向西的生活沒有壓力快樂安靜靜謐標桿一種詮釋西部人生夢想香木林我們所詮釋的樹一片西部未來方向一個新生活坐標一種理想的生活一種逸形生活觀一種人生的態(tài)度一種幸福感受一片生態(tài)的新城主廣告語在西部，種一棵自己的理想樹向西，樹是回家的方

13、向我厭倦喧鬧我渴求平靜我們與香木林攜手尋找生活夢想中的宜居生活家香木林帶我去尋找攻執(zhí)行戰(zhàn)術。在一個大前提下分三步走炒熱西部山前區(qū)發(fā)現(xiàn)香木林關注香木林擁有香木林炒熱西部山前區(qū)聯(lián)合各大媒體聯(lián)合各大權(quán)威機構(gòu)長時間多頻次多角度解讀西部山前生態(tài)新區(qū)一、期間冠名，在各大媒體頻繁暴光香木林二、第一個捅破窗紙，讓西部規(guī)劃從幕后完全暴露在前臺三、宣講香木林的開發(fā)理念與政府理念的吻合之處在社會普遍反映良好時，我們將邁出第一步發(fā) 現(xiàn) 香 木 林預熱市場發(fā)現(xiàn)西部一棵理想樹前期更多的展示一種工程內(nèi)涵，一種香木林的生活理念，以此與目標客群產(chǎn)生共鳴，在加上前期不斷冠名炒做西部山前區(qū)一事，可在短時間內(nèi)迅速到達客戶的最大積累在

14、西部我發(fā)現(xiàn)了我的居住理想在香木林更多的是生活媒體選擇建議車體、站牌、網(wǎng)絡考慮到時期及目標人群的特征，大多是公交族、上班族，以上媒介受眾面廣建議活動一、“西部山前生態(tài)區(qū)，未來生活家大型有獎征文活動配合相關媒體做此次活動，意在發(fā)動社會對西部，對香木林的認識，在社會中拔高形象。關 注 香 木 林攻占市場西部香木林精彩問世此階段更多的展示工程的內(nèi)在，消化前期積累客戶，找出有效客戶從而敲定。更多的回到現(xiàn)實，著力宣講客戶關注的實際問題，精力用于開盤，到達香木林省會效應的最高點。配套交通環(huán)境一個都不能少香木林盛大開盤媒體選擇建議車體、網(wǎng)絡、報廣、單頁考慮到目前的強推時期，需要借助一切手段來襯托工程，讓社會關

15、注香木林。借西部之勢，打造工程。建議活動一、西部景觀連連看通過客戶約訪，出車組織旅游觀光西部山前區(qū)的各大旅游景點，通過直觀的接觸區(qū)域，對區(qū)域產(chǎn)生熱情，從而增加購置工程的決心。建議活動二、大型開盤活動邀請業(yè)內(nèi)認識和相關政府官員出席、講話，拔高開發(fā)商，有利于后期工程開展，組織別開生面的大型演出，營造轟動效果。擁 有 香 木 林完美收尾香木林完美生活起航此階段到銷售尾期，房屋根本清盤，但是考慮到后期開展，還是要襯托一下，此階段主要詮釋未來的完美景象，讓更多的消費者堅決，從而為后期形成口碑效應。好生活從這里開始媒體選擇建議報紙簡單的一筆帶過，留有一絲回憶，更多的是一種期待英雄更需要一種氣魄這種氣魄將創(chuàng)

16、造新的時勢提案完畢購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略演講嘉賓 邱志東 先生1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略 目錄一、購物中心調(diào)整和提升的目的 購物中心調(diào)整和提升的目的1、完善購物中心定位2、增強市場競爭力3、滿足消費者需求4、提升租值 二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升1、局部經(jīng)營工程面積偏大，同類型品牌重疊2、局部經(jīng)營工程原先定位逐漸與工程的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴重什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升4、局部經(jīng)營工程設置的樓

17、層與周邊其他經(jīng)營工程不能有效產(chǎn)生互動5、需要增加其他種類的經(jīng)營工程，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu)6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要8、經(jīng)營工程業(yè)績增長有較大市場空間9、工程開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購物中心必須進行經(jīng)營工程的調(diào)整和提升三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購物中心定位的檢討 2、購物中心工程配套和組合的完整性、適應性及可持續(xù)性 3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性 4、消費者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M行為、習慣和

18、消費水平分析 6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況 9、 業(yè)務團隊的思路、業(yè)務能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 11、配合調(diào)整提升的工程技術改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設施或動線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時間節(jié)點安排13、資金投入預算：改造費用，推廣費用及招商費用購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容四、購物中心調(diào)整實施過程中的策略1、專職團隊的組建和業(yè)務要求2、目標租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機構(gòu)的選擇及專職團隊的分工4、調(diào)整工程裝飾設計機

19、構(gòu)的選定和方案設計5、主要重點租戶的市場拓展情況分析、需求及招商策略購物中心調(diào)整實施過程中的策略購物中心調(diào)整實施過程中的策略6、 調(diào)整提升工程的概念創(chuàng)立和市場前景，未來營銷推廣方案 7、 調(diào)整提升工程的裝修設計方案及公共局部改造方案效果展示8、 靈活的合作方式和租金收益平衡預算9、 原有租戶的去留問題10、工程調(diào)整部門的配合及分工11、工程調(diào)整的時間節(jié)點確定12、明確的部門工作責任制和嚴密緊湊的工作安排13、推廣策略的實施14、租戶維護和管理效勞購物中心調(diào)整實施過程中的策略演講結(jié)束，謝謝大家！如果要真正了解希臘的歷史，必先了解希臘的神話。希臘神話是經(jīng)歷幾千年長久不衰的人類文化瑰寶，也是歐洲最早的一種文學形式