區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問(wèn)業(yè)務(wù)分析

1、區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問(wèn)業(yè)務(wù)分析區(qū)域與城市開(kāi)展工程并非單一以規(guī)模來(lái)界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域開(kāi)展研究與土地運(yùn)營(yíng)區(qū)域開(kāi)展方向迄今效勞的政府或開(kāi)發(fā)商：北京市首都規(guī)劃委員會(huì)西安高新技術(shù)園區(qū)管委會(huì)武漢市城市規(guī)劃咨詢效勞中心佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)廊坊三浦威特建設(shè)開(kāi)展.區(qū)域開(kāi)展方向迄今效勞過(guò)的主要案例：北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究108平方公里合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究12平方公里西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展研究4平方公里武漢江岸區(qū)永清片區(qū)區(qū)域開(kāi)展0.5平方公里深圳大梅沙2.5平方公里區(qū)域規(guī)劃研究北京溫榆河綠色生態(tài)走廊工程7平方公里“藍(lán)色鹽田區(qū)域形象營(yíng)銷行動(dòng)方案廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)工程規(guī)劃開(kāi)展研究3

2、0平方公里深圳紅樹林填海區(qū)土地出讓營(yíng)銷方案執(zhí)行2.9平方公里佛山南?？萍脊I(yè)園工程房地產(chǎn)與土地功能定位研究256平方公里 2世聯(lián)對(duì)于區(qū)域開(kāi)展工程的根本認(rèn)知3從區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府/開(kāi)發(fā)商參與區(qū)域開(kāi)展工程各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運(yùn)營(yíng)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理/物業(yè)管理土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地規(guī)劃/土地融資/土地一級(jí)開(kāi)發(fā)/開(kāi)發(fā)招商項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計(jì)/項(xiàng)目建造/銷售營(yíng)銷銷售營(yíng)銷/運(yùn)營(yíng)管理土地規(guī)劃、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)工程，租售給駐商宣傳、營(yíng)銷吸引投資商宣傳、營(yíng)銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營(yíng)、維修和其他管理4政府與土地運(yùn)營(yíng)商在整個(gè)區(qū)

3、域開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn)權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)(基建)土地出讓權(quán)政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)政府運(yùn)營(yíng)商 土地開(kāi)發(fā) 工程開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)土地出讓金利益實(shí)現(xiàn)政府運(yùn)營(yíng)商低本錢獲取土地與政府分享土地增值收益一級(jí)開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn)招商引資政府監(jiān)控土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級(jí)開(kāi)發(fā)(自營(yíng)、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)通過(guò)土地/工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)回報(bào)招商傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理持續(xù)稅收回報(bào)創(chuàng)造就業(yè)時(shí)機(jī)5政府與土地運(yùn)營(yíng)商在區(qū)域開(kāi)發(fā)工程過(guò)程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的參謀效勞內(nèi)容土地征用與拆遷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域總體規(guī)劃與

4、地塊劃分包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃政府工作運(yùn)營(yíng)商工作 與政府合作方式與契約現(xiàn)狀土地價(jià)值評(píng)估區(qū)域總體規(guī)劃地塊劃分受政府委托進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)取地范圍研判取地策略研究土地價(jià)值的評(píng)估產(chǎn)業(yè)定位研究區(qū)域整體定位與開(kāi)展戰(zhàn)略研究規(guī)劃市場(chǎng)評(píng)價(jià)協(xié)助運(yùn)營(yíng)商與政府契約文件的準(zhǔn)備土地出讓信息公布招商引資土地招拍掛的實(shí)施政策支持土地使用權(quán)的獲取支付地價(jià)目標(biāo)體系的建立確定區(qū)域開(kāi)發(fā)模式和實(shí)施方案提供的參謀效勞一級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓土地運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓二級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判可賣性土地出讓的營(yíng)銷推廣方案執(zhí)行開(kāi)發(fā)模式與盈利模式研究、總體實(shí)施方案制定區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略根底設(shè)施建設(shè)公建配套建設(shè)政府進(jìn)程監(jiān)控工程招商引資區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)土地公開(kāi)轉(zhuǎn)讓工程股權(quán)

5、轉(zhuǎn)讓聯(lián)建開(kāi)發(fā)協(xié)助尋找投資商協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓/股權(quán)轉(zhuǎn)讓啟動(dòng)區(qū)開(kāi)展策略研究前期工作的評(píng)估、調(diào)整工程市場(chǎng)定位研究啟動(dòng)區(qū)與物業(yè)開(kāi)展建議營(yíng)銷策略常規(guī)工程二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)6區(qū)域開(kāi)發(fā)土地價(jià)值開(kāi)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖-稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)開(kāi)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與穩(wěn)固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律投入根底設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃-區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用根底設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資-基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長(zhǎng)啟動(dòng)期 12年成長(zhǎng)期 2年左右持續(xù)開(kāi)展期34年穩(wěn)定期下一個(gè)周期7區(qū)域開(kāi)展工程遵循著共通的開(kāi)發(fā)步驟開(kāi)發(fā)主體的合法性確立目

6、標(biāo)體系的建立土地查勘、資源盤點(diǎn)土地價(jià)值評(píng)估區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位開(kāi)發(fā)模式的選擇啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng) 區(qū)域營(yíng)銷土地的控制與獲取8世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開(kāi)發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問(wèn)題2.基于競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點(diǎn)與資源整合核心要點(diǎn)2.1 區(qū)域在城市中的占位2.2 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)格局2.3 核心區(qū)問(wèn)題位置/規(guī)模/開(kāi)發(fā)策略等2.4 考慮規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1 土地分級(jí)與功能指標(biāo)的分配1.2 企業(yè)資源的挖掘與整合1.3 工程資金投入方案 3. 盈利模式3.1 房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)與土地運(yùn)營(yíng)的關(guān)系導(dǎo)向3.2 短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益關(guān)系導(dǎo)向3.3 跨越式開(kāi)展與均衡式開(kāi)展關(guān)系導(dǎo)向3.4 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 9世聯(lián)

7、認(rèn)為成功的區(qū)域開(kāi)發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問(wèn)題5.區(qū)域配套的開(kāi)發(fā)策略4.啟動(dòng)策略核心要點(diǎn)5.1 配套分級(jí)5.2 配套開(kāi)發(fā)次序5.3 配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián)4.1 啟動(dòng)區(qū)如何表達(dá)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力4.2 啟動(dòng)區(qū)如何帶動(dòng)區(qū)域土地增值4.3 啟動(dòng)區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動(dòng)效應(yīng)6. 區(qū)域營(yíng)銷6.1 區(qū)域形象主題確實(shí)立6.2 區(qū)域價(jià)值的整合與展示6.3 關(guān)鍵事件及設(shè)施營(yíng)銷6.4 渠道策略6.5 賣場(chǎng)規(guī)劃6.6 公共關(guān)系營(yíng)銷10世聯(lián)區(qū)域與城市開(kāi)展方向參謀研究效勞的業(yè)務(wù)主線及其核心研究?jī)?nèi)容土地價(jià)值的評(píng)估與地塊劃分取地范圍與取地策略研究區(qū)域整體功能定位研究規(guī)劃市場(chǎng)評(píng)價(jià)區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展研究開(kāi)發(fā)模式與盈利模式研究啟

8、動(dòng)區(qū)選擇及開(kāi)發(fā)策略研究協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行效勞區(qū)域開(kāi)展土地運(yùn)營(yíng)土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判區(qū)域營(yíng)銷推廣土地出讓/轉(zhuǎn)讓營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案區(qū)域與城市開(kāi)展方向研究11世聯(lián)在區(qū)域開(kāi)展方向的經(jīng)典案例簡(jiǎn)介其他區(qū)域研究案例可通過(guò)世聯(lián)平臺(tái)展示，如：固安工業(yè)區(qū)起步區(qū)戰(zhàn)略開(kāi)展研究佛山南?？萍脊I(yè)園戰(zhàn)略開(kāi)展研究西安高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)區(qū)域研究 。12經(jīng)典案例: 北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市開(kāi)展戰(zhàn)略研究順義新城結(jié)構(gòu)： 三組團(tuán)108平方公里、規(guī)劃人口90萬(wàn)天竺空港區(qū) ：組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū) 規(guī)模： 34平方公里 28萬(wàn)人中心片區(qū)：組成： 區(qū)中心組團(tuán)、馬坡組團(tuán)、牛欄山組團(tuán)規(guī)模： 62平方公里

9、52萬(wàn)人河?xùn)|新區(qū)： 組成：包括北小營(yíng)鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模：12平方公里10萬(wàn)人資料來(lái)源： ?北京城市總體規(guī)劃2004-2021?12313對(duì)區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)這樣一個(gè)根本的價(jià)值模型，并從這四個(gè)方面對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)資料來(lái)源：區(qū)域開(kāi)展價(jià)值模型14制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要

10、來(lái)源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè)2004年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為1：0.57。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)11.3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.8個(gè)百分點(diǎn)。資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、世聯(lián)計(jì)算2004年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)15然而, 現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造根本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端,產(chǎn)品附加值低產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)90年代之前90年代之后汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設(shè)計(jì) 零部件制造電子通訊設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸效勞計(jì)算機(jī)效勞業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)2004年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的

11、工業(yè)增加值率都低于全國(guó)平均水平，說(shuō)明這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。2002年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)金回報(bào)率別為13%和10%，遠(yuǎn)高于汽車制造業(yè)的5%，說(shuō)明制造行業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)很低，下游產(chǎn)業(yè)成為了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。營(yíng)銷效勞金融整車組裝制造研發(fā)零部件資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、新財(cái)富網(wǎng)站16以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了順義的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀具有勞動(dòng)力素質(zhì)低、土地附加值低的特點(diǎn)低附加值加工制造業(yè)占主導(dǎo)吸納就業(yè)人口數(shù)量缺乏勞動(dòng)力素質(zhì)低土地附加值低順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口2.94萬(wàn)人，制造業(yè)用地1.1萬(wàn)畝，畝均勞動(dòng)力2.7人。如果將所有8.

12、8萬(wàn)畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來(lái)26萬(wàn)人。目前順義區(qū)本科以上學(xué)歷人口比例僅為3%。中關(guān)村科技園區(qū)學(xué)士以上學(xué)歷人數(shù)占33%，碩士以上占6.7%。2004年順義汽車制造業(yè)畝產(chǎn)出537萬(wàn)元，電子信息制造業(yè)畝產(chǎn)出502萬(wàn)元；而上地信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達(dá)2433萬(wàn)元。資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中關(guān)村管委會(huì)網(wǎng)站17第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重小，開(kāi)展速度慢，且以社會(huì)效勞業(yè)為主,內(nèi)部結(jié)構(gòu)處于較低層次 資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)順義第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)效勞業(yè)為主；信息傳輸、計(jì)算機(jī)效勞和軟件業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等生產(chǎn)效勞業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢(shì)。18對(duì)城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)，并從這四

13、個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)19建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過(guò)高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施用地，影響了城市職能的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 現(xiàn)狀 34.0 49.3國(guó)標(biāo) 20-30 15-25城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 圖 例 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 公共服務(wù)區(qū) 未建成區(qū)

14、 村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)261461 438 2812 仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.9 1054.2 馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計(jì)2135.91470.1 724.085851.9各組團(tuán)用地性質(zhì)分布各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀20對(duì)城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)

15、業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)21空港片區(qū)吸引了局部高素質(zhì)外來(lái)人口，但從整體上看，順義的外來(lái)人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質(zhì)不高空港片區(qū)的外來(lái)人口的收入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布，中產(chǎn)階級(jí)的量相對(duì)較少； 高素質(zhì)的外來(lái)人群多數(shù)不在區(qū)域內(nèi)就業(yè)順義外來(lái)人口年齡構(gòu)成以青壯年人口為主，文化素質(zhì)也普遍較低 ，受過(guò)高等教育的人只占3%空港片區(qū)外來(lái)人口的收入分布空港片區(qū)外來(lái)人口的教育程度分布順義區(qū)外來(lái)人口的年齡分布資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；世聯(lián)調(diào)研順義區(qū)外來(lái)人口的教育程度分布22對(duì)城市的研究我們界定為“人在

16、一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價(jià)峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)23順義的消費(fèi)雖然旺盛，但衣食住等根本生活品支出比重較大，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較少2003年順義區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額50.4億元，在北京郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山區(qū)衣食住等根本生活品支出比重較大，娛樂(lè)休閑等高檔消費(fèi)購(gòu)置比重很小區(qū)內(nèi)娛樂(lè)消費(fèi)地公園順義公

17、園；臥龍公園和怡園公園。娛樂(lè)消費(fèi)根本符合“娛樂(lè)公園這一等式通過(guò)60多位居民訪談?wù)f明，85%的居民認(rèn)為：本地的娛樂(lè)的地方很少，大局部體育場(chǎng)館不向公眾開(kāi)放，公園是他們?nèi)粘Ｐ蓍e娛樂(lè)的唯一場(chǎng)所。2003年順義城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，訪談2003年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣24要實(shí)現(xiàn)順義新城的開(kāi)展目標(biāo)，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，這也正是我們需要研究的重點(diǎn)推動(dòng)順義新城開(kāi)展的核心驅(qū)動(dòng)因

18、素是什么？怎樣實(shí)現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀？應(yīng)該通過(guò)何種途徑完善和提升順義新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？順義新城第三產(chǎn)業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)展？順義新城的開(kāi)展目標(biāo)：新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)展的規(guī)模化城市地區(qū)新城應(yīng)建設(shè)成為相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共效勞設(shè)施興旺的健康新城 資料來(lái)源： ?北京城市總體規(guī)劃2004-2021?規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有61萬(wàn)的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的人口目標(biāo)；以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀決定了低素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)特征，他們的消費(fèi)力進(jìn)而也就決定了順義第三產(chǎn)業(yè)的低水平開(kāi)展；制造業(yè)和低水平的第三產(chǎn)

19、業(yè)開(kāi)展都不利用提升土地的附加值，順義新城的土地將無(wú)法實(shí)現(xiàn)“地盡其利；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題：研究重點(diǎn)：25基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題的解決之道跳出現(xiàn)狀外的案例研究26案例研究Part 1: 新城開(kāi)展模式的國(guó)際案例研究新城開(kāi)展模式田園新城GARDEN CITY公司城/產(chǎn)業(yè)新城COMPANY TOWN城市郊區(qū)化開(kāi)展的邊緣新城/EDGE TOWN政府主導(dǎo)下的行政中心新城/NEW CENTER國(guó) 際 案 例Letchworth英國(guó)，倫敦Welwyn Garden City 英國(guó)，倫敦新城開(kāi)展模式資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析公共交通導(dǎo)向開(kāi)展的新城開(kāi)發(fā)/ TODPort Sunlight 英國(guó)，利物浦Grande Cache 加

20、拿大，Albert筑波科學(xué)城日本，筑波Radburn美國(guó)，紐約Columbia哥倫比亞新城美國(guó)，馬里蘭州千里新城日本，大阪多摩新鎮(zhèn)日本，東京都沙田新市鎮(zhèn)中國(guó)，香港Canberra澳洲，堪培拉Brasilia巴西，巴西利亞27在對(duì)世界各地新城進(jìn)行廣泛研究的根底上，我們著重分析了其中五個(gè)極具代表性的國(guó)際案例筑波科學(xué)城Welwyn Garden CityColumbia多摩新鎮(zhèn)初步考慮案例Letchworth，英國(guó)Welwyn Garden City， 英國(guó) Port Sunlight ，英國(guó)Grande Cache ，加拿大筑波科學(xué)城，日本Radburn，美國(guó)Columbia，美國(guó)千里新城，日本多

21、摩新鎮(zhèn)，日本沙田新市鎮(zhèn)，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西著重分析了其中五個(gè) 韋林花園城 ，英國(guó) 筑波科學(xué)城，日本 哥倫比亞新城，美國(guó) 多摩新鎮(zhèn)，日本 堪培拉，澳大利亞田園新城公司城/產(chǎn)業(yè)新城城市郊區(qū)化開(kāi)展的邊緣新城公共交通導(dǎo)向開(kāi)展的新城行政中心新城Canberra資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析28通過(guò)案例分析和模式總結(jié)，基于順義新城的開(kāi)展現(xiàn)狀判斷，在城市郊區(qū)化的驅(qū)動(dòng)力下我們將有時(shí)機(jī)開(kāi)展成為相對(duì)獨(dú)立于北京中心城區(qū)、城市功能完善的邊緣新城新城開(kāi)展模式核心驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵成功因素典型代表案例田園城市工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化城市居住需求急劇上升交通方式基于鐵路與步行控制城市規(guī)模、規(guī)模較小We

22、lwyn Garden City 公司城/產(chǎn)業(yè)城政府決策市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)業(yè)的需求政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)、投入大量資金政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)積聚筑波科學(xué)城 邊緣新城汽車普及和便捷的交通路網(wǎng)城市郊區(qū)化位于大城市邊緣建設(shè)快速的交通路網(wǎng)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化帶動(dòng)的二、三產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展，解決了職住平衡問(wèn)題哥倫比亞新城 TOD新城 多為臥城大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹政府決策興建連接大城市的軌道交通系統(tǒng)軌道沿線有大量的建設(shè)用地可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多摩新城 行政中心新城政府決策，開(kāi)展新區(qū)域政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)、投入大量資金主要政府機(jī)構(gòu)所在地堪培拉順義新城的開(kāi)展模式選擇29興旺國(guó)家的郊區(qū)化新城開(kāi)展歷程揭示，順義要開(kāi)展成為成功的邊緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)

23、結(jié)構(gòu)根底之上必須大力開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)階段劃分汽車郊區(qū)化階段 1920-1950年普遍郊區(qū)化階段1950-1980年城市功能完善階段 20世紀(jì)80年代邊緣新城形成階段90年代以來(lái)開(kāi)展特征關(guān)鍵舉措汽車時(shí)代的到來(lái)促進(jìn)了城市的郊區(qū)化郊區(qū)開(kāi)發(fā)不再沿鐵路線分布富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化出現(xiàn)，中上階層居住在郊區(qū)公路交通網(wǎng)的建設(shè)住宅需求量大增，中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)住宅得到普遍開(kāi)展開(kāi)始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、通訊、科研、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等紛紛移向高速公路、機(jī)場(chǎng)等交通便利地區(qū)商業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)等社會(huì)效勞業(yè)也追隨著消費(fèi)者的郊遷而向郊區(qū)轉(zhuǎn)移高速公路的建設(shè)鼓勵(lì)適合中產(chǎn)階級(jí)居住的郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)興建購(gòu)物中心，完善生活配套設(shè)

24、施隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷完善和開(kāi)展，金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)等生產(chǎn)效勞業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移大量辦公物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)，住宅開(kāi)發(fā)也從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)向中高層的公寓住宅建設(shè)城市居民階層多樣化引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鼓勵(lì)開(kāi)展金融貿(mào)易等生產(chǎn)效勞業(yè)，近一步帶動(dòng)和提升商業(yè)、休閑娛樂(lè)等社會(huì)效勞業(yè)開(kāi)展郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū)的共生關(guān)系逐漸減弱就業(yè)時(shí)機(jī)不斷增加，以商業(yè)、金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)為主新城居民根本實(shí)現(xiàn)了職住平衡遠(yuǎn)郊開(kāi)展趨勢(shì)增加30案例研究Part 2: 汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市開(kāi)展的2個(gè)案例研究 底特律Detroit： 始建于1701年并于1815年正式設(shè)立為 城市，因汽車制造業(yè)而聞名全球 占地218.5平方公里，2004年人

25、口91萬(wàn) 除了汽車制造，底特律地區(qū)主要的工業(yè) 還包括：機(jī)床附件生產(chǎn)、內(nèi)燃機(jī)制造、 鋼鐵鍛造、金屬切削刀具加工等 斯圖加特Stuttgart： 斯圖加特市占地面積207平方公里， 2004年人口59萬(wàn) 斯圖加特地區(qū)由市區(qū)和周邊的5個(gè)州級(jí) 縣 構(gòu)成，占地面積3654平方公里 ， 2004年人口266萬(wàn) 2004年德研究機(jī)構(gòu)推出德國(guó)主要城市 排名中，斯圖加特在生活水準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)活 力和綜合排名均列前三 31案例研究Part 3: 會(huì)展業(yè)帶動(dòng)城市開(kāi)展的6個(gè)案例研究國(guó)外案例國(guó)內(nèi)案例漢諾威(德國(guó))米蘭(意大利)Rosemont(美國(guó))香港廣州上海32案例研究Part 4: 空港帶動(dòng)城市開(kāi)展的3個(gè)案例研究Fai

26、rfax華盛頓杜勒斯機(jī)場(chǎng)Dupage County芝加哥OHare機(jī)場(chǎng) Clayton County亞特蘭大Harsfield機(jī)場(chǎng)面積1062平方公里；人口約100萬(wàn)杜勒斯高速公路穿郡而過(guò)美國(guó)最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100個(gè)郡排名第五全美本科學(xué)歷人口比例最高的10個(gè)郡排凈第二位于芝加哥oHARE國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)20英里伊利諾伊州東北部第二大縣總面積332平方英里；總?cè)丝?0.4萬(wàn)企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)總?cè)藬?shù)620680人Dupage County境內(nèi)擁有財(cái)富1000強(qiáng)的多家企業(yè)Lucent,Molex,Tellabs、很多小型信息技術(shù)公司以及兩家國(guó)家技術(shù)研究機(jī)構(gòu)Argonn

27、e國(guó)家實(shí)驗(yàn)室和Fermi國(guó)際加速器實(shí)驗(yàn)室面積146平方英里；人口24萬(wàn)世界最繁忙的機(jī)場(chǎng)亞特蘭大Hartsfield機(jī)場(chǎng)的大局部位于其境內(nèi)Clayton是當(dāng)?shù)氐慕煌屑~，包括四條洲際告訴公路，兩條鐵路干線及鏈接亞特蘭大的輕軌。Clayton的重要使命是為HARTSFIELD機(jī)場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)和開(kāi)展提供效勞。機(jī)場(chǎng)時(shí)Clayton經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的主要?jiǎng)恿?3產(chǎn)業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略:依托空港核心資源，引導(dǎo)開(kāi)展現(xiàn)代制造業(yè)，積極開(kāi)展以生產(chǎn)效勞業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代制造業(yè)第三產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)制造信息技術(shù)效勞汽車電子制造會(huì)展業(yè)汽車效勞貿(mào)易電子芯片制造集成電路制造精密儀器制造光機(jī)電產(chǎn)品制造。34根據(jù)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展戰(zhàn)略, 我們給出了順義新

28、城產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的引導(dǎo)方向35人 口土地利用現(xiàn)狀可利用土地量土地構(gòu)成房地產(chǎn)狀況土 地消 費(fèi)產(chǎn) 業(yè)產(chǎn)業(yè)分類產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口總量人口結(jié)構(gòu)人口現(xiàn)狀來(lái)源消費(fèi)者來(lái)源消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖人口結(jié)構(gòu)圖消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖土地結(jié)構(gòu)圖新城功能分布圖36產(chǎn)業(yè)集群：空港和會(huì)展引領(lǐng)的現(xiàn)代效勞業(yè)為核心及紐帶，緊密銜接汽車制造和電子信息兩大支柱產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群37隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，2021年順義新城的人均GDP將到達(dá)1.5萬(wàn)美金，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將是0：40：60人均GDP的預(yù)測(cè)采用Holt-Winters兩參數(shù)指數(shù)平滑法，以順義區(qū)1995年2004年人均GDP為樣本數(shù)據(jù)，在一次指數(shù)平滑法根底上參加序列長(zhǎng)期趨勢(shì)遞增或遞減的平均變化量來(lái)進(jìn)行修正。使用Eviews4.0軟件進(jìn)行預(yù)測(cè)分析 。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)200420212021202138人口開(kāi)展策略：通過(guò)提高人居環(huán)境質(zhì)量和開(kāi)展高附加值產(chǎn)業(yè)吸引人口進(jìn)入，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)，促進(jìn)新城人口升級(jí)置換 35萬(wàn)人90萬(wàn)人20%48%農(nóng)民24%制造業(yè)工人郊區(qū)化人口修建直接連接中心組團(tuán)與中心城區(qū)的高速路，加強(qiáng)其聯(lián)系。通過(guò)開(kāi)展優(yōu)質(zhì)的居住物業(yè)、提供完善的生活配套以及提高公共效勞水平吸引高素質(zhì)