珠三角城市群通用倉儲市場報告

1、物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc01宏觀環(huán)境與城市基本面分析02城市群倉儲整體市場與高標(biāo)倉市場分析03城市物流發(fā)展?jié)摿δＰ蜆?gòu)建與分析目錄CONTENTS城市物流市場活躍度與進駐建議0401城市群占位物流交通規(guī)劃經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)物流政策1.1城市群占位：珠三角作為我國五大城市群之一，GDP占全國9，發(fā)展 前景十分廣闊五大城市群中， 珠三角城市群 常住人口位居第五位。國民生產(chǎn)總值五大城市群中， 珠三角城市群GDP總值位居第三位。人均GDP五大城市群中， 珠三角城市群 人均GDP位居第二位。城市群名稱常住人口（萬人）占全國 人口比重GDP（億元） 占全國 比重人均GDP（

2、元）城市定位京津冀城市群110298%937168%85050以首都為核心的世界城市群長三角城市群2354017%27412324%117480要建設(shè)面向全球、輻射亞太、 引領(lǐng)全國的世界級城市群珠三角城市群78599%1005856%112869建設(shè)世界級城市群成渝城市群115618%745107%64313引領(lǐng)西部開發(fā)的國家級城市群長江中游城市群1373110%1062549%81746長江經(jīng)濟帶發(fā)展與中部絕地的 重要增長極物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc城市群格局劃分：中國五大城市群鉆石結(jié)構(gòu)，珠三角城市群定位世界級城市群發(fā)展目標(biāo)。排名：人均GDP位于前列，排名僅

3、次于長三角城市群，GDP占我國總量的9%，發(fā)展前景十分廣闊。珠三角城市群與國內(nèi)四大城市群對比常住人口* 備注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止2022 年5 月珠三角城市群構(gòu)成核心城市：廣州、深圳、珠海其他城市：佛山、肇慶、東莞、惠州、中山、江門珠江三角洲城市群是亞太地區(qū)最具活力的經(jīng)濟區(qū)之一，它以廣東70% 的人口，創(chuàng)造著全省85% 的 GDP。是有全球影響力的先進制造業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地， 南方地區(qū)對外開放的門戶， 中國參 與經(jīng)濟全球化的主體區(qū)域， 全國科技創(chuàng)新與技術(shù)研發(fā)基地， 全國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎， 輻射帶動 華南、華中和西南發(fā)展的龍頭， 是我國人口集聚最多、創(chuàng)新能力最強、綜合實力最強

4、的三大區(qū)域 之一（ 另外兩個是長三角、京津冀）， 有“ 南海明珠” 之稱。近5年來， 珠三角城市群提速趨勢明顯， 以都市圈建設(shè)為中心， 探索加快打通產(chǎn)業(yè)鏈接脈絡(luò)， 逐漸成為珠三角區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心邏輯。珠三角城市群空間格局1.2珠三角城市群簡介：三大城市圈三大核心城市九個主要城市，亞太 地區(qū)最具活力的經(jīng)濟區(qū)之一三大城市圈：廣佛肇都市圈、深莞惠都市圈、珠中江都市圈。三大核心城市：廣州、深圳、珠海。九個主要城市：廣佛肇都市圈（廣州、佛山、肇慶）、深莞惠都市圈（深圳、東莞、惠州）、珠中江都市圈（珠海、中山、江門）?；葜萆钲跂|莞香港澳門佛山江門肇慶廣州中山珠海廣佛肇都市圈珠中江都市圈深莞惠都市圈物聯(lián)云

5、倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc0120,000240,000深莞惠都市圈 廣佛肇都市圈 珠中江都市圈珠中江都市圈廣佛肇都市圈深莞惠都市圈GDP（億元）11,04943,03946,498201620172018201920202021人均GDP（元）96,006106,119107,889110,506101,225112,869增速10.53%1.67%2.43%-8.40%11.50%50.00%0.00%-50.00%60,000120,000201620172018201920202021GDP（億元）67,46975,40980,47086,92289,524

6、100,585增速11.77%6.71%8.02%2.99%12.36%20.00%10.00%0.00%- 10.00%050,000100,0002016-2021年珠三角人均生產(chǎn)總值060,000120,000180,000深莞惠都市圈 廣佛肇都市圈 珠中江都市圈珠中江都市圈廣佛肇都市圈深莞惠都市圈人均GDP（元）104,660114,261119,6872021年三大城市群人均GDP對比分析* 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc1.3經(jīng)濟發(fā)展： GDP、人均GDP持續(xù)增長， 增幅加快； 深莞惠都市圈GDP/ 人均 G

7、DP排名第一，整體呈現(xiàn)深莞惠都市圈廣佛肇都市圈珠中江都市圈GDP： 2021 年GDP總量100,585 億元， 同比增幅12.36%， 增幅上漲明顯。深莞惠都市圈GDP排名第一， 依次為深莞惠都市圈廣佛肇 都市圈珠中江都市圈。人均GDP： 2021 年人均GDP為112,869 元， 同比增幅11.50 ， 增幅上漲明顯。深莞惠都市圈人均GDP排名第一， 依次為深莞惠都市圈廣佛肇都市圈珠中江都市圈。2016-2021年珠三角地區(qū)GDP走勢2021年三大城市群GDP對比分析1.4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：三產(chǎn)占比逐年增長，二產(chǎn)逐年降低，一產(chǎn)低位維穩(wěn)。整體呈 現(xiàn)5：4：1的趨勢2016-2021年珠三角城市群

8、三大產(chǎn)業(yè)占比分析1.78%1.61%1.56%1.64%1.75%1.70%42.12%42.00%41.20%41.29%40.73%56.10%56.39%57.24%57.07%39.96% 58.29%57.57%0.00%80.00%20162017201820192020202140.00%三產(chǎn)二產(chǎn)一產(chǎn)2.33%2.12%2.05%2.17%2.33%2.27%39.20%37.95%36.07%36.65%35.62%36.32%58.47%59.94%61.89%61.18%62.05%61.41%0.00%80.00%20162017201820192020202140.00

9、%三產(chǎn)二產(chǎn)一產(chǎn)2016-2021年廣佛肇都市圈 三大產(chǎn)業(yè)占比分析0.68%0.63%0.61%0.64%0.66%0.63%43.01%44.19%44.12%44.41%42.80%43.68%56.30%55.18%55.27%54.95%56.53%55.69%0.00%60.00%20162017201820192020202130.00%三產(chǎn)二產(chǎn)一產(chǎn)2016-2021年深莞惠都市圈 三大產(chǎn)業(yè)占比分析3.93%3.59%3.55%3.86%4.13%3.99%50.37%49.28%49.40%45.72%44.75%45.52%45.70%47.13%47.05%50.43%51.1

10、2%50.49%0.00%60.00%20162017201820192020202130.00%三產(chǎn)二產(chǎn)一產(chǎn)* 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc2016-2021年珠中江都市圈 三大產(chǎn)業(yè)占比分析珠三角城市群：三產(chǎn)占比整體呈增加走勢，一產(chǎn)、二產(chǎn)低位維穩(wěn)。2021年三產(chǎn)占比57.57%，二產(chǎn)占比40.73%，一產(chǎn)占比1.70%。廣佛肇都市圈：三產(chǎn)占比整體呈增加走勢，一產(chǎn)、二產(chǎn)低位維穩(wěn)。2021年三產(chǎn)占比61.41%，二產(chǎn)占比36.32%，一產(chǎn)占比2.27%。深莞惠都市圈： 一、二、三產(chǎn)走勢基本穩(wěn)定， 波動幅度不大，一產(chǎn)占比不

11、足1。2021年三產(chǎn)占比55.69%， 二產(chǎn)占比43.68%， 一產(chǎn)占比0.63%。珠中江都市圈： 三產(chǎn)比重逐年增加， 二產(chǎn)占比逐年減少， 一產(chǎn)地位維穩(wěn)。2021年三產(chǎn)占比50.49%， 二產(chǎn)占比45.52%， 一產(chǎn)占比3.99%。1.5人口流動：珠三角地區(qū)人口呈凈流入態(tài)勢，年均流入288萬人，人口流 入整體呈增長趨勢6,4166,6086,7946,9457,8207,8593,3353,4643,5853,7253,8924,1353,0823,1433,2093,2203,9283,72403,0006,0009,0002016 2017 2018 2019 2020 2021 人口變化

12、（萬人）戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）都市圈常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）人口流動（萬人）人口流動/ 常住人口廣佛肇都市圈3,2541,9511,30340.04%深莞惠都市圈3,4281,2412,18863.81%珠中江都市圈183%2021年三大城市群人口流動分析02,0004,000深莞惠都市圈 廣佛肇都市圈 珠中江都市圈珠中江都市圈廣佛肇都市圈深莞惠都市圈常住人口（萬人）1,1773,2543,4282021年三大城市群常住人口對比分析* 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc2016-2

13、021年珠三角人口流動情況珠三角城市群人口流動分析：整體呈現(xiàn)人口凈流入趨勢，最近六年年均人口流入288萬，人口流入整體呈增長趨勢。珠三角城市群人口占比分析： 2021 年， 廣佛肇都市圈常住人口為3,254 萬人， 占珠三角城市群人口41.40%； 深莞惠都市圈常住人口為3,428萬人，占珠三角城市群人口43.63；珠中江都市圈常住人口為1,177萬人，占珠三角城市群人口14.97。京昆、京臺等高速公路建成通車， 國家高速公路待貫通路段基本打通， 普通國省道省際接口技術(shù)等級對接加快推進， 跨區(qū)域 國省干線“瓶頸路段”大部分已經(jīng)消除，環(huán)京津地區(qū)高等級公路基本實現(xiàn)全覆蓋。構(gòu)建四面八方四通八達的世界

14、級鐵路樞紐推動形成10條出省通道格局， 實現(xiàn)1 小時直連大灣區(qū)、2 小時互通省內(nèi)、3 小時互達 泛珠三角、5 小時聯(lián)通長三角和成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈。北向擴容，推動建設(shè)廣清永高鐵、貴廣高 鐵聯(lián)絡(luò)線，推進貴廣高鐵提 質(zhì)工程，擴充粵港澳大灣區(qū)北行 通道容量; 東西貫通，加快建設(shè)廣汕高鐵、廣湛高鐵、 深江鐵路，研究推進建設(shè)廣河高鐵， 支撐全省構(gòu)建“ 一核一 帶一區(qū)” 新格局； 南向融合， 推動建設(shè)廣州至珠海( 澳 門) 高鐵， 謀劃廣深高鐵新通道， 配合國家研 究推進超大城市間高速磁懸浮通道布局及實驗線建設(shè)，強化廣深雙城聯(lián)動，提升與大灣區(qū)東西極點互通水平。提升高端資源集聚輻射的國際航運樞紐， 大力推進海

15、鐵聯(lián)運體系建設(shè)， 推進南沙港鐵路及配套站場建設(shè)， 完善江海聯(lián)運網(wǎng)絡(luò) 布局， 增強珠江三角洲、西江、北江內(nèi)河集裝箱駁船運輸服務(wù)。此外， 拓展國內(nèi)外港合作， 發(fā)展郵輪旅游。深化粵港澳大灣 區(qū)港航合作， 積極探索與珠海、中山等合建大型深水港區(qū)， 加強與深圳在港口物流、航運服務(wù)領(lǐng)域合作共贏。深化與香港 在 航運資訊、航運金融、航運人才培育等領(lǐng)域合作。構(gòu)建以白云國際機場為核心的大灣區(qū)世界級機場群。謀完善機場的集疏運體系， 構(gòu)建多層級、一體化的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。推動 機場30 分鐘直達中心城區(qū)、1 小時通達珠三角城市、3 小時聯(lián)通泛珠三角城市。規(guī)劃引入高速鐵路、城際鐵路和城市軌道， 形成高效便捷的多層次空鐵聯(lián)

16、運系統(tǒng)。公路鐵路航運航空物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc* 備注：數(shù)據(jù)來源湖北十四五規(guī)劃文件資料1.6 交通網(wǎng)絡(luò)：建成暢通全市、貫通全省、聯(lián)通全國、融通全球的現(xiàn)代化交 通網(wǎng)絡(luò)，基本建成全球重要交通樞紐和國際物流中心，實現(xiàn)“人便其行，物 暢其流”政策名稱政策概要珠三角城市群十四五現(xiàn)代物流 規(guī)劃要高標(biāo)準(zhǔn)建成暢通全市、貫通全省、聯(lián)通全國、融通全球的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)， 基本建成全球重要交通樞紐和國際物流中心， 實現(xiàn)“ 人便其行， 物暢其流”。廣東省綜合交通運輸體系“十四五”發(fā)展規(guī)劃基本實現(xiàn)“ 12312 ” 出行交通圈（ 珠三角地區(qū)內(nèi)部主要城市間1 小時通達、珠 三角地區(qū)與粵

17、東粵西粵北地區(qū)2 小時通達、與國內(nèi)及東南亞主要城市3 小時通 達、與全球主要城市12小時左右通達）和“ 123”快貨物流圈（省內(nèi)1天送達， 國內(nèi)及東南亞主要城市2天送達， 全球主要城市3天送達）廣州市“十四五”現(xiàn)代物流樞紐及產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地利用規(guī)劃廣州將形成以特大型物流樞紐為灣區(qū)核心、大型物流樞紐為城市極點、若干個物流骨干節(jié)點為片區(qū)中心、配送節(jié)點為社區(qū)終端的四級物流和供應(yīng)鏈體系。深圳市綜合交通“十四五” 規(guī)劃建設(shè)高效集約的全球物流樞紐城市； 力爭到2025年， 物流業(yè)增加值占GDP比 重10% 左右,快遞業(yè)務(wù)量達到100億件。珠海市綜合交通運輸體系發(fā)展“十四五”規(guī)劃全面提升港口物流發(fā)展能級， 攜手

18、探索澳門自由貿(mào)易港功能向珠海港延伸，共同打造珠江西岸門戶樞紐和國際集裝箱中轉(zhuǎn)港。01珠三角協(xié)同發(fā)展全球重要交通樞紐和國際物流中心物流圈快速形成“12312”出行交通圈、“123”快貨物流圈0203中心城市物流能級提升大型物流樞紐、物流業(yè)占比增加、提升能級物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc1.7政策支持：政策利好，圍繞建成全球重要交通樞紐和國際物流中心，實 現(xiàn)“人便其行，物暢其流”02市場體量分析需求市場分析租賃市場分析分都市圈可租面積： 廣佛肇都市圈可租面積排名第一， 總面積174.9 萬m2 ， 占比68.54%； 其次為深莞惠都市圈63.7 萬m2 ，占比24.9

19、5%； 珠中江16.6萬m2 ，占比6.51%。分城市可租面積： 廣州市可租面積排名第一， 總面積114. 2 萬m2 ， 占比44.74%； 其次為佛山市53.9 萬m2 ， 占比21.13%；東莞市42.4 萬m2，占比16.63%。16.663 .7174 .90.0100.0200.0珠中江都市圈深莞惠都市圈廣佛肇都市圈珠三角城市群-分都市圈通用倉儲可租面積分析可租面積（萬）* 數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺，時間截至2022 年5 月6 .86 .35 .85 .44 .915 .542.453 .9114 .20.0100.0200.0廣州市 佛山市 東莞市 深圳市 肇慶市 江門市 惠州市

20、 珠海市 中山市珠三角城市群-分城市通用倉儲可租面積分析可租面積（萬）物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc2.1 市場體量：通用倉儲可租面積255.2萬m2，分都市圈-廣佛肇都市圈可 租面積最大， 體量174.9 萬m2 ， 占比68.54%；分城市- 廣州可租面積最 大，體量114.2萬m2，占比44.74%2016年2017年2018年2019年2020年2021年面積（萬）47.6202.0147.3210.9158.2250.40.050.0100.0150.0200.0250.0300.0* 數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺2016年2017年2018年2019年202

21、0年2021年面積（萬）31.4149.375.8122.274.3179.2200.0100.00.02016年2017年2018年2019年2020年2021年面積（萬）14.037.667.681.769.260.150.00.02016年2017年2018年2019年2020年2021年面積（萬）2.115.23.97.014.611.0物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc0.02016-2021年珠三角城市群倉儲需求面積分析（萬m2）2016-2021年廣佛肇都市圈倉儲需求面積分析（萬m2）2016-2021年深莞惠都市圈倉儲需求面積分析（萬m2）100.02

22、016-2021年珠中江都市圈倉儲需求面積分析（萬m2）50.02.2 需求市場-分區(qū)域：近三年珠三角城市群年均需求量超206萬m2。2021 年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院大數(shù)據(jù)平臺收錄的需求總量250.4萬m2，其中，廣佛 肇都市圈179.2萬m2，深莞惠都市圈60.1萬m2，珠中江都市圈11.0萬m2廣州市深圳市東莞市佛山市珠海市惠州市江門市肇慶市中山市需求條數(shù)占比45.98%21.24%13.20%11.55%2.46%1.85%1.24%1.24%1.24%20.00%0.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 年均需求占比33.60 需求第一梯隊 年均需求占比12 .37

23、需求第二梯隊 年均需求占比2 .14 需求第三梯隊 年均需求占比1 .24 需求第四梯隊* 數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺，時間截至2022 年5 月， 按需求條數(shù)計算物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc2.3需求市場-分城市：需求占比呈現(xiàn)較強的集中度，馬太效應(yīng)明顯；廣州 需求占比超45，其次為深圳，需求占比為21.24梯隊分布：第一梯隊年均需求占比33.60，第二梯隊12.37，第三梯隊2.14。城市分布： 廣州、深圳為第一梯隊， 需求占比分別為45.98、21.24 ； 東莞、佛山為第二梯隊； 珠海、惠州為第三梯隊； 江門、肇慶、 中山為第四梯隊。珠三角城市群分城市倉儲需求

24、與占比分析0-9991000-19992000-29993000-39994000-49995000-59996000-69997000-79998000-89999000-1000010000占比47.84%12.78%5.36%4.54%3.09%3.91%1.24%1.65%1.24%5.57%12.78%20.00%0.00%40.00%60.00%80.00%100.00%珠三角城市群倉儲分面積段需求量與占比分析47 .84 需求第一梯隊12 .78 需求第二梯隊12 .78 需求第二梯隊2.4 需求市場-分面積段：需求第一梯隊0-999m2，條數(shù)占比47.84%；需 求第二梯,10

25、00-1999m2 ，10000m2 條數(shù)占比均為12.78%；需求第三 梯隊9000-10000m2，條數(shù)占比5.57%5 .57 需求第三梯隊* 數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺，時間截至2022 年5 月， 按需求條數(shù)計算物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc0 . 00 %40 . 00 %0 . 0030 . 0060 . 00廣州市佛山市肇慶市深圳市東莞市惠州市珠海市中山市江門市平均租金（元/月）31.1628.2122.4141.1229.4524.5018.8021.6620.00空置率7.07%8.27%5.39%6.72%7.37%8.78%26.10%6.57

26、%8.50%2022年珠三角城市群通用倉儲租金/空置率分析空置率分析租金分析2.5租賃市場-通用倉儲：深圳通用倉儲平均租金最高，41.12元/m2月； 珠海市通用倉儲空置率最高，空置率26.10%廣佛肇都市圈平均租金空置率27 . 266 . 90 深莞惠都市圈平均租金空置率31 . 697 . 62 珠中江都市圈平均租金空置率20 . 1513 . 72 租金/空置率：珠三角通用倉儲租金中位值為24.50元/m2 月，空置率中位值為7.37。深圳平均租金最高41.12元/m2 月，其次為廣州市31.16元/m2 月。空置率最低為肇慶市5.39%，空置率最高為珠海市26.10。* 數(shù)據(jù)來源：物

27、聯(lián)云倉平臺，時間截至2022 年5 月物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc0.00%20.00%0.0060.0040.0020.0080.002022年珠三角城市群高標(biāo)倉市場租金/空置率深圳市廣州市東莞市佛山市惠州市中山市江門市肇慶市平均租金（元/ 月） 60.0049.8143.2836.7736.5030.5030.5028.60空置率0.94%1.84%5.43%4.66%2.26%2.03%3.61%7.52%空置率分析租金分析2.6租賃市場-高標(biāo)倉儲：租金中位值36.64元/m2月，深圳平均租金最高，60.00元/m2月；空置率中位值2.94%，肇慶空置率最

28、高，7.52租金：高標(biāo)倉租金中位值36.64元/m2月，區(qū)間范圍集中在30.50- 48.18元/m2 月，深圳平均租金最高，60.00元/m2月?？罩寐剩焊邩?biāo)倉空置率中位值2.94%，區(qū)間1.89- 5.24，深圳、廣州空置率較低，市場需求旺盛；肇慶空置率7.52高于其它地方。* 數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺，時間截至2022 年5 月物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc總體市場： 通用倉儲可租面積 255.2 萬m2。分都市圈：廣佛肇都市圈可租面積最大， 體量174.9 萬m2 ， 占比68.54%；分城市- 廣州可租面積最大， 體量114.2 萬m2 ， 占 比44.7

29、4%。市場體量1需求市場2通用倉儲： 深圳通用倉儲平均租金最高，41.12 元/m2 月； 珠海市通用倉儲空置率 最高，空置率26.10%。高標(biāo)倉儲：租金中位值36.64元/m2 月， 深 圳租金最高， 60.00 元/m2 月； 空置率中 位值2.94%，肇慶空置率最高，7.52。需求分布- 區(qū)域： 物聯(lián)云倉數(shù)字研究院數(shù)據(jù) 大平臺收錄到， 最近三年珠三角城市群年 均需求量206萬m2。需求分布-城市：廣州需求占比超45。需 求 第 一 梯 隊 0 - 9 9 9 m2 ， 條 數(shù) 占 比 47 . 84 % ；需求第二梯隊, 1000 - 1 9 9 9 m2、10000m2條數(shù)占比均為12

30、.78%。租賃市場3市場小結(jié)：珠三角城市群可租面積255.2 萬m2 ， 年均需求量169.4 萬m2，高標(biāo)倉租金中位值36.64元/m2月，高標(biāo)倉空置率中位值2.94%物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc城市租金( 元/月)需求面積（ ）GDP（億元）二產(chǎn)（億元）三產(chǎn)（億元）常住人口（萬人）社會消費品 零售總額（億元）城市發(fā)展 潛力廣州市31.16152.928,232.07,722.720,202.91,881.110,122.6100佛山市28.2120.112,156.56,807.05,139.0961.33,556.754肇慶市22.416.22,650.0

31、1,101.51,090.0411.41,160.823深圳市41.12130.030,664.911,338.619,299.71,768.29,498.1108東莞市29.4530.610,855.46,319.44,501.31,053.74,239.253惠州市24.505.14,977.42,652.82,092.1606.61,978.931珠海市18.803.13,881.81,627.52,199.3246.71,048.230中山市21.665.43,566.21,761.81,713.6446.71,530.126江門市20.002.63,601.31,640.71,665

32、.7483.51,278.125影響租金的相關(guān)系數(shù)分析相關(guān)系數(shù)租金1 . 00GDP（億元） 0 . 91二產(chǎn)（億元） 0 . 97三產(chǎn)（億元） 0 . 84人均GDP（元） 0 . 60常住人口（萬人） 0 . 90社會消費品零售總額0 . 88城市發(fā)展?jié)摿? . 92影響需求面積的相關(guān)系數(shù)分析相關(guān)系數(shù)需求面積1 . 00GDP（億元） 0 . 70二產(chǎn)（億元） 0 . 49三產(chǎn)（億元） 0 . 76人均GDP（元） 0 . 42常住人口（萬人） 0 . 76社會消費品零售總額0 . 77城市發(fā)展?jié)摿? . 69物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc相關(guān)系數(shù)說明： 相關(guān)

33、系數(shù)0：代表正相關(guān) 0- 0.3：低度相關(guān) 0.3- 0.6：中度相關(guān) 0.6- 1：高度相關(guān)租金相關(guān)性分析：影響租金的正相關(guān)因素按照相關(guān)系數(shù)排序依次為二產(chǎn)城市發(fā)展?jié)摿DP常住人口社會消費品三產(chǎn)。需求面積相關(guān)性分析：影響需求面積段的正相關(guān)系數(shù)排序依次為社會消費品三產(chǎn)=常住人口GDP城市發(fā)展?jié)摿Χa(chǎn)。珠三角城市群租金/空置率與城市宏觀指標(biāo)相關(guān)性分析3.1 物流發(fā)展?jié)摿δＰ头治觯ㄏ嚓P(guān)性分析）影響因素篩選：根據(jù)相關(guān)性分 析城市物流競爭指數(shù)依次選擇城市發(fā)展?jié)摿?、社會消費品零售總額、GDP、 二產(chǎn)、三產(chǎn)、常住人口六個指標(biāo)市城市 發(fā)展?jié)摿ι鐣M品 零售總額GDP二產(chǎn)三產(chǎn)常住人口租金 潛力指數(shù)需求面積

34、潛力指數(shù)廣州市100100100100100100100100佛山市5435438825515943肇慶市23119145221614深圳市108941091479694116100東莞市5342388222565745惠州市3120183410322823珠海市3010142111132014中山市261513238242117江門市251313218262017租金潛力相關(guān)指標(biāo)權(quán)重：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc IncGDP權(quán)重25% ， 三產(chǎn)權(quán)重25% ，社會消費品零售總額權(quán)重20% ，常住人口權(quán)重15% ，二產(chǎn)權(quán)重10% ，城市發(fā)展?jié)摿?quán)重5 。珠三角城市群租金

35、以及需求面積潛力分析* 備注：權(quán)重計算以廣州為參考，參考分?jǐn)?shù)100 分， 其它城市根據(jù)對應(yīng)的數(shù)據(jù)進行折現(xiàn)需求面積潛力相關(guān)指標(biāo)權(quán)重：GDP權(quán)重25% ，常住人口權(quán)重20 ， 三產(chǎn)權(quán)重20% ，社會消費品零售總額權(quán)重15% ，二產(chǎn)權(quán)重12.5% ，城市發(fā)展?jié)摿?quán)重7 .5 % 。3.2 物流發(fā)展?jié)摿δＰ头治觯焊鶕?jù)篩選因子賦值打分在物流發(fā)展?jié)摿δＰ椭?，排名靠前的為深圳、廣州、佛山、東莞。肇慶市,16 ,14廣州市,100,1深00圳市,116 ,100珠海市,20 ,14中山市,21 ,1702040608010002040100120140租金潛力止水6080需求面積潛力指數(shù)租金/需求面積潛力分析

36、核心城市：2個廣州、深圳機會城市：2個東莞、佛山謹(jǐn)慎城市：5個中山、惠州、江門、珠海、肇慶核心城市機會城市東莞市,57 ,45佛山市,59 ,43江門市,20 ,17惠州市,28 ,23物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc謹(jǐn)慎城市3.3 物流發(fā)展?jié)摿δＰ头治觯焊鶕?jù)城市物流發(fā)展?jié)摿澐殖鞘蓄愋透鶕?jù)物流發(fā)展模型可知，廣州、深圳為核心城市，東莞、佛山為機會城市，中山、惠州等為謹(jǐn)慎城市。珠三角城市群租金/需求面積潛力分析12004市場活躍度交叉分析重點城市物流市場簡介城市進駐建議廣州市,31.16 ,7.07%佛山市,28.21 ,8.27%肇慶市,22.41 ,5.39%東莞

37、市,29.45 ,7.37%惠州市,24.50 ,8.78珠海市,18.80 ,26.10%,6.57%中山市,21.66江門市,20.00,8.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.005.0010.0015.0030.0035.0040.0045.00空置率20.0025.00租金（元/月）租金/空置率交叉分析租金/空置率交叉分析高租金-低空置率：4個（深圳、廣州、東莞、佛山）低租金-高空置率：1個（珠海）低租金-高空置率深圳市,41.12 ,6.72%高租金-低空置率低租金-低空置率物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc

38、Inc4.1 城市物流市場活躍度分析- 租金/空置率交叉分析租金/空置率交叉分析可知，高租金- 低空置率城市有4個，低租金- 高空置率城市有1個，低租金-低空置率城市有4個。低租金-低空置率：4個（惠州、肇慶、中山、江門）廣州市,31.16 ,152.9佛山市,28.21,20.1肇慶市,22.41 ,6.2深圳市,41.12 ,130.0東莞市,29.4惠州市,24.50 ,5.1珠海市,18.80 ,3.1市,21.66,5.4江門中山市,20.00 ,2.60.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.00.005.0010.0015.0030.0

39、035.0040.0045.00需求面積（萬）20.0025.00租金（元/月）高租金-高需求：2個廣州、深圳高租金-中等需求：2個東莞、佛山低租金-低需求：5個惠州、肇慶、江門、珠海、中山低租金-低需求高租金5 ,30.6-中等需求高租金-高需求物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc4.2 城市物流市場活躍度分析- 租金/需求交叉分析租金/需求交叉分析可知，高租金-高需求城市2個，高租金- 中等需求城市2個，低租金- 低需求城市5個。租金/需求面積交叉分析核心城市：2個（廣州、深圳）活躍城市：2個（佛山、東莞） 基于R F M 的打分前置條件分類條件分?jǐn)?shù)租金（元/ 月）

40、 251002560空置率10% 60 需求面積（萬） 20 100 20 60 普通城市：5個（惠州、肇慶、江門、珠海、中山）區(qū)域租金空置率需求面積區(qū)域標(biāo)簽區(qū)域類型分?jǐn)?shù)活躍度分?jǐn)?shù)活躍度分?jǐn)?shù)活躍度廣州區(qū)100高100高100高高高高核心城市佛山區(qū)100高100高100高高高高活躍城市肇慶區(qū)60低100高60低高中中普通城市深圳市100高100高100高高中中核心城市東莞市100高100高100高中高中活躍城市惠州市60低100高60低高中低普通城市珠海市60低60低60低高高低普通城市中山市60低100高60低中高低普通城市江門市60低100高60低中低低普通城市平均值789678城市倉儲市場

41、活躍度與區(qū)域類型4.3城市物流市場活躍度分析-租金/ 空置率/ 需求三維度交叉分析（ 采用RFM三維度分析法）物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc在RFM三維度分析法下可推出，廣州、深圳為核心城市，佛山、東莞為活躍城市，其他城市為普通城市。建議重倉：廣州、深圳、佛山、東莞。該類城市現(xiàn)狀市場以及未來物流發(fā)展?jié)摿妱拧Ｖ?jǐn)慎進駐：肇慶、惠州、珠海、中山、江門。該類城市現(xiàn)狀市場以及未來城市物流發(fā)展?jié)摿ζ＼?。建議重倉謹(jǐn)慎進入城市租金空置率需求面積城市 標(biāo)簽城市類型城市 物流潛力城市進駐 建議城市進駐建議推薦指數(shù)廣州市高高高高高高核心城市核心城市建議重倉熱點城市建議重倉佛山市高高高

42、高高高活躍城市機會城市建議重倉熱點城市建議重倉肇慶市低高低低高低普通城市普通城市謹(jǐn)慎進駐結(jié)合現(xiàn)狀市場以及中長期城 市物流發(fā)展?jié)摿ㄗh謹(jǐn)慎進 駐深圳市高高高高高高核心城市核心城市建議重倉活躍城市建議重倉東莞市高高高高高高活躍城市機會城市建議重倉活躍城市建議重倉惠州市低高低低高低普通城市普通城市謹(jǐn)慎進駐結(jié)合現(xiàn)狀市場以及中長期城 市物流發(fā)展?jié)摿ㄗh謹(jǐn)慎進 駐珠海市低低低低低低普通城市機會城市謹(jǐn)慎進駐結(jié)合現(xiàn)狀市場以及中長期城 市物流發(fā)展?jié)摿ㄗh謹(jǐn)慎進 駐中山市低高低低高低普通城市普通城市謹(jǐn)慎進駐結(jié)合現(xiàn)狀市場以及中長期城 市物流發(fā)展?jié)摿ㄗh謹(jǐn)慎進 駐江門市低高低低高低普通城市普通城市謹(jǐn)慎進駐結(jié)合現(xiàn)狀市場

43、以及中長期城 市物流發(fā)展?jié)摿ㄗh謹(jǐn)慎進 駐肇慶佛山江門廣州惠州深圳中山珠海東莞物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制2022.05 50yc Inc4.4珠三角城市群進駐建議：結(jié)合現(xiàn)狀物流市場活躍程度以及城市中長期物 流潛力兩個維度，建議重倉城市2個，機會進駐城市4個，謹(jǐn)慎進駐6個廣州：打造國家四大國家物流樞紐“ 十四五” 期間， 廣州將依托白云國際機場及其北端區(qū)域、機場綜保區(qū)南區(qū)， 建設(shè)空港型 國家物流樞紐。廣州南沙港物流樞紐： 依托南沙港區(qū)、南沙港站、南沙綜合保稅區(qū)等， 建設(shè)港口型國家物 流樞紐， 打造華南江海公鐵多式聯(lián)運示范基地。廣州東部公鐵聯(lián)運樞紐： 圍繞增城西鐵路站場， 建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型和陸港型國家物流樞紐， 大灣區(qū)國際班列集結(jié)中心， 形成大灣區(qū)珠江東岸科技創(chuàng)新和先行制造業(yè)供應(yīng)鏈組織中心。廣清空港現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)新城（清遠(yuǎn)市）： 依托京廣鐵路源潭站， 建設(shè)商貿(mào)服務(wù)型國家物流樞紐， 打造大灣區(qū)現(xiàn)代供應(yīng)鏈樞紐和城市生活分撥中心。城市發(fā)展?jié)摿?00806040200社會消費零售總額GDP二產(chǎn)三產(chǎn)常住人口租金潛力指數(shù)廣州租金潛力分析100806040200二產(chǎn)社會