濟(jì)南西客站調(diào)研20131127

1、3、項(xiàng)目情況及政府支持度 3.1 濟(jì)南市西部片區(qū)濟(jì)南市西部新城建設(shè)的三大階段 濟(jì)南政府對(duì)西部片區(qū)支持力度強(qiáng)，為開發(fā)西部組建西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司，主要負(fù)責(zé)約450平方公里濟(jì)南西部新城開發(fā)建設(shè)。主張建設(shè)一個(gè)宜居、宜業(yè)的城市。至今為止西城集團(tuán)累計(jì)完成政府投資500多億元，帶動(dòng)社會(huì)化投資600億元。3.2 濟(jì)南市西部片區(qū)金融核心區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地：5.97 平方公里 建筑面積：1400 萬 毛容積率：2.353.3 濟(jì)南市西客站片區(qū)西客站片區(qū)位于我市主城區(qū)西部，槐蔭區(qū)南部，距濟(jì)南市中心區(qū)約10公里。規(guī)劃范圍東到二環(huán)西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至臘山分洪道，規(guī)劃面積約為26平方公里，規(guī)劃居住

2、人口約30萬人。西客站片區(qū)規(guī)劃主要圍繞京滬高鐵濟(jì)南站和張莊機(jī)場(chǎng)兩大要素展開，力求打造成為“山東新門戶，泉城新商埠，城市新中心”。3.4 濟(jì)南市西部片區(qū)金融核心區(qū)規(guī)劃用地與布局結(jié)構(gòu)核心區(qū)用地以公共設(shè)施用地為主，總面積約6平方公里。西客站片區(qū)核心區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“兩軸三心三區(qū)”。兩軸：東西公共服務(wù)發(fā)展軸、臘山河生態(tài)休閑景觀軸三心：綜合樞紐中心、文化藝術(shù)交易會(huì)展中心、商業(yè)商務(wù)中心三區(qū)：總部商務(wù)區(qū)、文化商業(yè)區(qū)、商務(wù)金融區(qū)3.5 濟(jì)南市西客站片區(qū)平面分區(qū)（1）核心公建區(qū)地鐵站周邊300m范圍內(nèi)的地塊，允許建設(shè)地下商業(yè)、文娛設(shè)施，相鄰地下空間應(yīng)相互連通。（2）周邊公建區(qū)周邊公建區(qū)是指核心公建區(qū)以外的公共設(shè)施用

3、地集中區(qū)。規(guī)劃該區(qū)地下停車空間在適當(dāng)范圍內(nèi)宜互連互通，實(shí)現(xiàn)停車資源的共享，地下車庫連通范圍不宜跨越主次干道。不鼓勵(lì)地下商業(yè)開發(fā)。（3）外圍住宅區(qū)規(guī)劃重視外圍住宅區(qū)的配套完善和住區(qū)空間的私密性，該區(qū)地下空間以滿足住宅區(qū)自身停車配建和配套設(shè)施為主，不鼓勵(lì)各地塊地下空間相連接。3.8 濟(jì)南市西客站片區(qū)項(xiàng)目情況3.10 濟(jì)南市西部片區(qū)公建配套濟(jì)南三館濟(jì)南西客站濟(jì)南西客站公交樞紐濟(jì)南大劇院3.10 濟(jì)南市西客站片區(qū)公建配套濟(jì)南大劇院濟(jì)南三館建筑面積約6萬平方米，濟(jì)南大劇院建設(shè)的主要內(nèi)容包括約1600座的歌劇院、1500座的音樂廳和500座的多功能廳等。三館包括：濟(jì)南市圖書館、美術(shù)館、群眾藝術(shù)館3.10

4、濟(jì)南市西客站片區(qū)公建配套2 2公里公里4、項(xiàng)目周邊現(xiàn)有公寓、辦公樓項(xiàng)目4.1 濟(jì)南市西客站片區(qū)綠地愛麗舍公館開發(fā)商：開發(fā)商：綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司總建筑面積：總建筑面積：27萬開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2012年6月住宅均價(jià)：住宅均價(jià)：7500元/平方米寫字樓均價(jià)：寫字樓均價(jià)：均價(jià)8000元/平方米主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：住宅、寫字樓、商業(yè)戶型面積：戶型面積：92-130平米距離恒大地塊1.5公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合，競爭異常激烈。4.2 濟(jì)南市西客站片區(qū)綠地齊魯之門開發(fā)商：開發(fā)商：綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司建筑總面積：建筑總面積：80余萬平米開盤時(shí)間開盤時(shí)間：未開盤主要主要業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：公寓、寫字樓、商

5、業(yè)距離恒大地塊1公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合，競爭異常激烈。4.3 濟(jì)南市西客站片區(qū)西客站項(xiàng)目綠地繽紛綠地繽紛城城開發(fā)商：開發(fā)商：綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司總建面：總建面：約40萬（與西城共同開發(fā)）開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：已投入使用，部分尚未入住主要主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：四星酒店、寫字樓、商業(yè)距離恒大地塊1.5公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合。西城大廈開發(fā)商：開發(fā)商：西城集團(tuán)共一棟，24層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1300-1400平方米，精裝分割，分割主力面積在100-110，最大160，整層銷售，西城自用三層價(jià)格1.3萬元/，大堂5.4米，6部電梯。寫字樓自持。4.4 濟(jì)南市西客站片區(qū)榮寶齋項(xiàng)目寫字樓兩棟，地上25層，地下2層，

6、客戶為陽光保險(xiǎn)和西城投資公司，每家一棟，2013年10月投入使用，寫字樓已售罄。住宅毛坯均價(jià)6800元/平方米。總建面：總建面：約30萬開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2013年11月主要主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：住宅、寫字樓、商業(yè)距離恒大地塊1.2公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合。4.5 濟(jì)南市西客站片區(qū)中建錦繡城 主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)20132013年住宅均價(jià)：年住宅均價(jià)：7200元/平方米。距離恒大地塊0.5公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合，競爭異常激烈。開發(fā)商開發(fā)商：綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司開發(fā)開發(fā)總面積：總面積：700余畝開盤開盤時(shí)間時(shí)間：2012年9月4.6 濟(jì)南市西客站片區(qū)大劇院配套高層 總建筑

7、面積約38.9萬平方米，地上面積20萬平方米，地下面積18萬平方米。業(yè)態(tài)：商務(wù)辦公、高級(jí)酒店及酒店式公寓等。距離恒大地塊1公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合。4.7 濟(jì)南市西客站片區(qū)鳳凰大廈占地1.2萬，建面8.5萬平米，山東交運(yùn)集團(tuán)開發(fā)，層高3.2米，標(biāo)準(zhǔn)層2000，建筑高度達(dá)100米。業(yè)態(tài)：公寓、商業(yè)、寫字樓。距離恒大地塊2公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合。4.8 濟(jì)南市西客站片區(qū)華潤置地廣場(chǎng) 占地面積約45公頃，總建筑面積100萬平方米，主要包括辦公、酒店、公寓、購物和商業(yè)等功能。計(jì)劃于2012年下半年開工，2017年竣工。距離恒大地塊0.7公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合。4.9 濟(jì)南市西客站片區(qū)西元大廈開發(fā)商

8、：開發(fā)商：西城集團(tuán)開盤開盤時(shí)間時(shí)間：2013年10月總建面總建面：5萬平方米寫字樓寫字樓均價(jià)：均價(jià)：8000元/平方米。主要主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：寫字樓、商業(yè)距離恒大地塊2公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合。4.10 濟(jì)南市西客站片區(qū)西城濟(jì)水上苑開發(fā)商：開發(fā)商：西城集團(tuán)建筑面積建筑面積: : 100萬開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2013年11月主力戶型：主力戶型：90-160平米160-260平米住宅均價(jià)：住宅均價(jià)：6900元/平方米主要主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)距離恒大地塊0.3公里，與恒大產(chǎn)品業(yè)態(tài)重合。4.11 濟(jì)南市西客站片區(qū)恒大雅苑建筑面積建筑面積: : 66萬平米開盤開盤時(shí)間：時(shí)間：2012年9月

9、住宅均價(jià)：住宅均價(jià)： 8000元/平方米主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)4.12 濟(jì)南市西客站片區(qū)恒大翡翠華庭總建筑面積約61萬平方米，其中一期建筑面積約14.1萬平米，高層共4棟12個(gè)單元，住宅共710套。建筑面積區(qū)間是135-200。住宅均價(jià)80009000元/平方米。主要業(yè)態(tài)：住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)。4.13 濟(jì)南市西客站片區(qū)基地現(xiàn)狀恒大地標(biāo)項(xiàng)目基地恒大地標(biāo)項(xiàng)目基地恒大雅苑中建錦繡城西城天一山東高速榮寶齋齊魯之門創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)業(yè)園綠地繽紛城綠地中央廣場(chǎng)濟(jì)南日?qǐng)?bào)傳媒大廈西元大廈鳳凰大廈金科城潤華地塊中鐵紫荊本項(xiàng)目恒大國際金融中心在售潛在區(qū)域內(nèi)在售及潛在寫字樓，規(guī)劃確定部分供應(yīng)約2

10、70.2萬，未來區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較大，競爭尤為激烈。西城大廈西客站寫字樓掃描類別項(xiàng)目名稱 寫字樓體量 備注 售罄項(xiàng)目 綠地繽紛城 3.6萬 總建面約6.6萬，其中辦公3.6萬、酒店2.55萬、商業(yè)0.45萬，酒店17層，辦公24層，商業(yè)3層，地下層數(shù) 2層。項(xiàng)目每層12個(gè)單元商務(wù)空間，100-1500自由分割組合，寬帶、有線電視入戶，3.9米層高 榮寶齋大廈 9.3萬 地上25層，地下2層，客戶為陽光保險(xiǎn)和西城投資公司，每家一棟，2013年10月投入使用在售項(xiàng)目 綠地中央廣場(chǎng) 約21.6萬共規(guī)劃6棟寫字樓，約21.6萬，辦公一期11.2萬，其中商業(yè)3萬，24F雙子塔，車位1458個(gè)，1-3層位商業(yè)

11、，4-24層位寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500，商業(yè)3萬，商業(yè)層高4.2 西城大廈 約3.3萬共一棟，24層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1300-1400平方米，精裝分割，分割主力面積在100-110，最大160，整層銷售，西城自用三層，目前已知東阿阿膠購買一層，價(jià)格1.3萬元/，大堂5.4米，6部電梯 西元大廈 3.72萬共2棟地上21層，建筑面積46624.84平方米；地下1層建筑面積8393.59平方 米，1-3層主要為商業(yè)用房，約3000平方米；4-21層為辦公用房，約3.72萬平方米；一棟自用，一棟對(duì)外銷售，標(biāo)準(zhǔn)層1000，層高3.8m，自五月至今認(rèn)籌5000 類別項(xiàng)目名稱 寫字樓體量 備注 潛在項(xiàng)目 鳳

12、凰大廈 8.5萬 占地1.2萬，建面8.5萬平米，山東交運(yùn)集團(tuán)開發(fā)，共31層，地下2層，地上29層，1-4層為商業(yè)，層高3.2米，標(biāo)準(zhǔn)層2000，建筑高度達(dá)100米，共16部電梯，寫字樓9部電梯，有連廊與西區(qū)長途客運(yùn)站相連 中建錦繡城 40萬 總占地700余畝，其中商建用地約為100畝，住宅用地500多畝，總建面將近150萬；商業(yè)用地共規(guī)劃5棟34層、4棟小高層，1-4層為商業(yè)，總建面40萬 恒大雅苑 約15萬 四棟寫字樓 恒大國際金融中心 76萬 占地162.9畝，總建面76萬，主樓規(guī)劃為560米城市中心廣場(chǎng)地標(biāo)建筑，主樓南北向布置了8棟高層塔樓，使項(xiàng)目在東、西兩側(cè)形成門戶的空間形態(tài)，對(duì)應(yīng)西

13、客站片區(qū)整體的“齊魯新門戶”空間造型華潤置地廣場(chǎng) 100萬 占地面積約45公頃，總建筑面積100萬平方米，主要包括辦公、酒店、公寓、購物和商業(yè)等功能 濟(jì)南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)傳媒大廈 11萬 總占地面積約42畝，規(guī)劃建設(shè)用地約24.9畝，總建筑面積約11萬平方米，其中地上約8萬平方米、地下約3萬平方米，建成后將作為濟(jì)南日?qǐng)?bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)、都市女報(bào)、當(dāng)代健康報(bào)、人口導(dǎo)報(bào)、濟(jì)南手機(jī)報(bào)等六報(bào)和舜網(wǎng)等新媒體的辦公場(chǎng)所山東高速 16萬 地上建筑面積約16萬平方米，主要用于商務(wù)辦公、高級(jí)酒店及酒店式公寓等金科地塊 規(guī)劃未出，商業(yè)用地4.8萬中建地塊 規(guī)劃未出，商業(yè)用地12萬 中鐵紫荊 規(guī)商業(yè)用地45萬，暫定以寫字樓配

14、合酒店合計(jì) 已售體量14.6萬，在售存量23.2萬，待售及潛在體量270.2萬 西客站寫字樓掃描配置及去化標(biāo)準(zhǔn)層為1000-1500，5-6部電梯，層高3.8-3.9米，配置較高，目前在售寫字樓去化困難綠地繽紛城綠地繽紛城綠地中央廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)榮寶齋大廈榮寶齋大廈西城大廈西城大廈西元大廈西元大廈體量3.6萬共21.6萬，一期推出11.2萬平米，其中商業(yè)3萬9.3萬約3.3萬3.72萬標(biāo)準(zhǔn)層150015001300-14001000銷售形式可整可分整層銷售定制式整層租售可整可分價(jià)格7500元/7500-8800元/1.3萬元/未開盤車位地下兩層100:1地下2層地下兩層地下一層電梯6部6部6部5部層高3.9米3.8米，商業(yè)4.2米3.8米，大堂5.4米3.8米，商業(yè)5.4米去化已售3.14萬已