XXX年成都明發(fā)·城市廣場項目定位及營銷推廣建議書

1、XXX年成都明發(fā)城市廣場項目定位及營銷推廣建議書 明發(fā)集團自成立以來，始終扮演著城市生活開發(fā)的拓荒者與領航者角色。至今已成功開發(fā)“廈門明發(fā)商業(yè)廣場”、“明發(fā)濱江新城”、“明發(fā)國際新城”、“明發(fā)海景苑”、“明麗山莊”等三十余項高品質項目，開發(fā)總規(guī)模達1700萬，土地開發(fā)總量約12000畝。在上海、南京、合肥、無錫、揚州、泉州等地區(qū)，相繼啟動了一系列商業(yè)廣場項目。 明發(fā)集團與世界500強、東南亞、港、澳、臺以及國內知名商家強強聯(lián)手，建立了戰(zhàn)略合作聯(lián)盟、共同構建出高價值的財富平臺。引言 本項目為明發(fā)集團進軍成都的首個大型商業(yè)項目，旨在打響本地品牌知名度、并迅速打開明發(fā)相關項目的成都市場。前期我司已成

2、立由資深策劃師組成的專案小組，對項目進行了初步研討；在對現(xiàn)今商業(yè)地產市場的深刻理解及項目周邊區(qū)域調研的基礎上，結合邁騰置業(yè)各位同仁多年房產策劃和營銷推廣的經驗，對貴項目進行了初步分析，并最終形成這份報告。 以下內容為初步建議，如有下一步繼續(xù)深度合作的機會，我司還將根據(jù)市場狀況做相應之完善與深化。 市場環(huán)境說明項目自身解析目標客群分析區(qū)域布局/業(yè)態(tài)規(guī)劃關于“公寓”的思考項目推廣策略項目團隊搭建與管理 -目錄-市場環(huán)境說明2011年成都房地產市場新政 關鍵詞：限購中心城區(qū)本地戶籍家庭限購三套房本市戶籍家庭以房產證界定房屋套數(shù)從2月15日起，成都中心城區(qū)將暫時實行住房限購政策。 從2月15日起，在成

3、都市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)等主城區(qū)暫時實行住房限購措施。本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房，暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。 宏觀市場分析 政策解讀： 新近出臺的調控政策主要是針對住宅投資市場，特別是要遏止投資和投機性住宅買賣，而商業(yè)地產基本上沒有受到調控的限制。因此，以商鋪、寫字樓、專業(yè)市場等為代表的商業(yè)地產反而在近期逐漸升溫，成為成都投資者的“寵兒”。2011年成都

4、商業(yè)地產市場現(xiàn)狀 目前，在限貸、限購、房產稅、“3600萬保障性住房”等調控政策的壓力之下，住宅地產投資價值有所降低，商業(yè)地產受到前所未有的熱捧。溫江五大商圈規(guī)劃已經出爐，將沿光華大道復合產業(yè)分別打造光華CBD商圈、天來白金商圈、豐隆國際商圈、總部及信息軟件園及文化產業(yè)園。五大商圈總占地超萬畝、總體量超千萬平米，覆蓋整個新光華城。五大商圈規(guī)劃出爐溫江“睡城”蘇醒2月24日，成華區(qū)與萬達集團正式簽約打造成華萬達廣場；與此同時，招商地產開發(fā)的東城國際商務廣場也在加緊建設。另外，建設路高地對面占地24畝的商業(yè)金融業(yè)用地已經平整完畢，據(jù)傳有可能由一級土地整理者萬科拿下。地產巨頭重謀建設路天府大道北段迅

5、速成長，位于德賽二街以南、拓新西一街以北的大源商務版塊寫字樓最為集中的區(qū)域已經基本呈現(xiàn)，除“海洋中心”，其它項目均已成現(xiàn)房或準現(xiàn)房。低價入市，大源商務租賃市場啟動 不難看出, 2011年成都在調控的大背景之下，商業(yè)地產成為眾多開發(fā)商的突圍路徑，相關開發(fā)商正聯(lián)手上演商業(yè)大戲 由雙楠片區(qū)、雙流機場片區(qū)、雙流東升老城和雙流新城四大區(qū)域圍合而成的低密新區(qū)新雙楠的發(fā)展起點高，市政配套齊備，道路、學校、醫(yī)院、酒店、公園俱已成型。保利、中糧、中海、遠大、綠地、宗申、富豪等品牌開發(fā)商紛紛看重該區(qū)域并相繼入駐。新雙楠區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境狀況分析四大區(qū)域圍合的國際新區(qū)：便捷的交通體系： 8車道的雙楠大道橫向貫穿整

6、個區(qū)域，起點內雙楠，途經武侯新城，跨越繞城路，再到雙流新城，延伸至牧馬山。 雙楠大道、成雙大道、空中樞紐國際機場，地下交通地鐵3號線，成綿樂成際高鐵等線路，使該區(qū)域交通四通八達。棠湖公園簇錦公園永康森林公園公園 新雙楠被棠湖公園、映月公園、簇錦公園、江安河生態(tài)公園、永康森林公園和雙流新城帶狀森林公園等6大公園環(huán)繞。其中雙流新城的帶狀森林公園占地5.65平方公里，相當于15個浣花溪公園，形成了一個城市環(huán)狀綠“肺帶”。因此，該區(qū)域具有不可再生的環(huán)境資源。六大公園環(huán)繞的生態(tài)新區(qū)： 新雙楠以低密產品居多，聯(lián)排花園洋房。宗申賽納維、遠大林語城、國奧村等項目都是由別墅和電梯洋房構成；富豪新岸則由復式洋房、

7、多層洋房和電梯公寓構成。遠大林語城宗申塞納維低密別墅群落：國際新區(qū)+生態(tài)新區(qū)+低密度別墅群落國際化、生態(tài)、高端、時尚、商務延續(xù)雙楠的城市文脈新雙楠：新雙楠關鍵詞：新雙楠定位：新雙楠的客群：有品味、追求潮流、崇尚休閑、注重生態(tài)片區(qū)商業(yè)環(huán)境發(fā)展的特點受前期城市發(fā)展影響，目前片區(qū)零售購物類多以社區(qū)便利店為主，缺乏集中的、大型的城市購物場所。目前經營業(yè)態(tài)分布較為散亂。隨著城市經濟的發(fā)展、消費水平的提升，新雙楠片區(qū)作為雙流組團經濟的“休閑商務區(qū)”，正在不斷進行升級改造，發(fā)展迅速。區(qū)域內聚集了九龍倉、遠大、國奧、人居、博瑞、東立、棠湖、川投置業(yè)、中南投資等數(shù)十位重量級投資商，隨著他們的共同發(fā)力，該片區(qū)的住

8、宅/區(qū)域商業(yè)價值將逐步得到挖掘和迅速提升。片區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及規(guī)劃情況 “臨空經濟”，締造城市商務門戶 依托大型機場的吸引力和輻射力，在機場所在地周邊地區(qū)和更廣泛地區(qū)內，將形成與航運相關的產業(yè)集群，從而帶動區(qū)域經濟的發(fā)展。新雙楠片區(qū)將充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，通過空港經濟、總部經濟的產業(yè)引導作用，形成對接成都、與雙流互補式發(fā)展的城市商務門戶新格局。城市組團，構建優(yōu)質人居版圖 由雙楠片區(qū)、雙流機場片區(qū)、雙流東升老城和雙流新城四大區(qū)域圍合而成的低密新區(qū)的新雙楠，發(fā)展起點高、市政配套齊備，道路、學校、醫(yī)院、酒店、公園已基本成型。低密度別墅群落、復式洋房、多層洋房等大盤和國際高品質社區(qū)的入駐，必然會使新雙楠片區(qū)成為

9、未來成都的人居高地。 此外，雙楠大道、成雙大道、地鐵3號線、6號線、雙流機場等交通配套構建了新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡，將快速形成人流、物流、商貿的中心效應。一個集商務、休閑、居住三大功能于一體的新雙楠即將形成時代奧特萊斯 發(fā)展商：香港九龍倉集團地理位置：位于雙流縣雙楠大道中段633號（緊鄰繞城高速公路雙流出口收費站）項目定位：集購物、休閑及餐飲為一體的大型現(xiàn)代時尚購物城規(guī)模：占地面積44,000余平方米，總建筑面積超過60,000平方米；店鋪數(shù)量超過250間；整個賣場以浪漫歐陸小鎮(zhèn)建筑風格為主，充滿異域風情。經營業(yè)態(tài)：以“OUTLETS品牌直銷折扣店”的定位，集合大量國際國內品牌直銷中心，并融合

10、休閑及時尚餐飲服務配套。已于2010年初正式營業(yè)。主要競爭對手分析博瑞最世界 發(fā)展商：成都博瑞房地產開發(fā)地理位置：位于成都市雙流縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段項目定位：集休閑、娛樂、購物于一體的大型商業(yè)購物中心規(guī)模：占地約55畝，建筑面積約56989平方米；將成為該片區(qū)標志性建筑業(yè)態(tài)規(guī)劃：以購物、休閑為主，包含電影院、辦公、咖啡廳、超市等多種業(yè)態(tài)現(xiàn)狀：08年項目一號樓完成主體封頂，目前相關工程和推廣已暫時停滯。市場分析總結 從“博瑞最世界”推廣暫停，可見商業(yè)地產成功與區(qū)域人氣、周邊居民消費指數(shù)等密切相關；而之前片區(qū)內商業(yè)氛圍及人氣恰恰尚未完全成型；而“奧特萊斯”則是由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成

11、的“品牌直銷購物中心”，其與綜合性購物中心有較大差別，對周邊人氣、商業(yè)氛圍的要求不高；因此在其獨特的定位和開發(fā)商雄厚資金保證下，于2009年開業(yè)至今方達到正常運營片區(qū)可預期到成熟的生活版圖，包含諸多大型的高端樓盤，為全面實現(xiàn)各業(yè)態(tài)功能的發(fā)展帶來巨大的促進作用；隨著新商業(yè)地產項目不斷入駐，該片區(qū)表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?，人氣不斷提升，商業(yè)氛圍不斷濃厚，為締造“城市新商業(yè)中心”奠定了市場基礎；目前片區(qū)商業(yè)存在大型城市綜合體的空白，為“明發(fā)城市綜合體”的打造創(chuàng)造了市場條件。項目自身解析項目概況：位于商都路西側，航都路南側，迎龍路北側；規(guī)劃建設總用地面積109101.98平方米，總開發(fā)面積26.4萬平方米

12、；容積率為1.88。項目基本情況角色新雙楠商業(yè)的先行者之一實現(xiàn)新雙楠城市級商務休閑娛樂消費新中心成熟新雙楠形象展示，并形成一個多功能、高效率的“城市綜合體”項目發(fā)展目標項目整體定位新雙楠城市綜合體基于對項目自身分析和發(fā)展目標的歸納，提煉出本案的整體定位項目突擊點：城市名片、區(qū)域消費目的地項目SWOT分析城市名片、區(qū)域消費目的地目標客群分析項目消費市場定位城市目的性消費聚集地 以綜合性商業(yè)，構筑人氣、聚集目的性。推動城市區(qū)域目的性消費主題商業(yè)綜合商業(yè)消費導向目的消費 以主題商業(yè)，形成休閑、觀光、娛樂、旅游特色，構筑人氣； 以綜合商業(yè)，形成多元化消費，實現(xiàn)消費滿足；消費人群分析消費客群定位消費客群

13、引導主張：多元化的目的性消費推動全城消費觀念升級 投資者： A、本區(qū)域的商鋪投資者； B、看好本區(qū)域休閑購物發(fā)展前景的其它地區(qū)的投資者； 經營者： A、經營知名品牌的加盟者或連鎖店； B、流行、快銷品、休閑用品、餐飲等經營者； C、青年創(chuàng)業(yè)人群，辦公自用者； D、金融機構等； E、看好本區(qū)域休閑購物發(fā)展前景的其它地區(qū)經營者。投資/經營人群分析可分為投資者和經營者1、周邊投資人群 項目周邊人群有一定的資金實力,進行商業(yè)地產投資大多選擇就近原則，同時看重區(qū)位價值，對本區(qū)域的發(fā)展和市場前景較為看重2、私企CEO等 對大型商業(yè)物業(yè)感興趣，看重其理財保值功能3、大成都地區(qū)及外地（二線城市）投資客 考慮租

14、金、房價等多方面的因素，對投資回報率尤為看重4、周邊廠礦企業(yè)高管人員（如華巍工業(yè)園、蛟龍工業(yè)區(qū)、金恒德汽車城等） 年齡28歲以上，收入穩(wěn)定；對商業(yè)投資較為感興趣，看重投資前景投資者經營知名品牌的加盟者或連鎖店流行、快銷品、休閑用品、餐飲等經營者青年創(chuàng)業(yè)人群，辦公自用者金融機構等看好本區(qū)域休閑購物發(fā)展前景的其它地區(qū)經營者經營者 他們都無一例外的，都對所持物業(yè)的市場前景尤為看重，希望項目所帶來的消費氛圍能夠對其經營產生良好的促進作用，同時，通過自身的品牌以及經營，對所持物業(yè)的價值起到提升的作用。區(qū)域布局/業(yè)態(tài)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)選擇上考慮以目的性消費為主的業(yè)態(tài)，吸引周邊居民及市區(qū)內消費群體消費

15、。走差異化經營路線，在品牌上提升項目優(yōu)勢，網(wǎng)羅消費群體。全力打造新雙楠集酒店、餐飲、購物、休閑娛樂、寫字樓等為一體的大型“城市綜合體”。項目業(yè)態(tài)屬性購物屬性休閑屬性娛樂屬性餐飲屬性交友、休憩、感性、情調、表演、活動快速、簡潔、刺激、多變、發(fā)泄、互動潮流、時尚、便捷、多樣、變化、個性新鮮、奇異、特別、快捷、互動、舒適項目業(yè)態(tài)分類規(guī)劃銀行/提款機/便利店潮流名店時尚服飾生活休閑鐘表/珠寶/時裝名店 時尚女裝/內衣/時尚配飾/休閑/男裝/運動戶外 個人護理/家居生活/美容美體/婚紗攝影/SPA/健身會所中西美食 咖啡美點/甜品精選/便利快餐/特色餐廳/主題餐廳/大眾餐飲/地方小食娛樂天地酒吧/量販K

16、TV/數(shù)碼影院/動漫電玩服務設施一層業(yè)態(tài)：中餐酒樓，如“紅杏”二層業(yè)態(tài)：茶坊、西餐廳三層業(yè)態(tài)：量販式KTV底商業(yè)態(tài)：由于這部分商鋪背街，且靠近停車場，因此我們建議將此部分規(guī)劃為對人流量要求不是很高的商業(yè)，并結合停車場這一因素綜合考慮。如：煙酒專賣、銀行、WOWO便利店、“置信精典”汽車美容49層：酒店&酒店式公寓A區(qū)：SOHO酒店業(yè)態(tài)建議B區(qū)：商業(yè)中心業(yè)態(tài)建議商業(yè)中心：商業(yè)中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃我們考慮結合整個項目，引入大型賣場。大型超市（如：家樂福、沃爾瑪?shù)龋┐笮图译娰u場（如：蘇寧電器等）大型影院（如：太平洋影院等）C區(qū)：歐陸風情街業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)：此部分建議與街對面的公寓進行綜合考慮，打造成美食

17、街，但須為具特色的主題餐飲，與風情街的主題吻合，又區(qū)別于大眾餐飲。如：澳門豆撈、臺灣特色菜、私房菜、日韓料理等休閑生活區(qū)：如：個人護理、家居生活、美容美體、婚紗攝影、SPA/健身會所、鐘表品牌店等時尚購物區(qū)：如：時尚男/女裝、流行配飾、品質內衣、休閑/戶外運動以及潮流名品店等娛樂消費區(qū)：此部分應與“商業(yè)中心”相結合，形成互動、讓消費者在消費過程中有休憩娛樂的場所。如：咖啡店、水吧、動漫電玩等，如“良木緣”等日常生活消費區(qū)：該部分為底商，建議對其規(guī)劃為符合日常生活吃住行需求的商業(yè)類型。如：大眾餐飲店、便利店、干洗店、奶茶店、機票代售點、地方小吃等商務服務配套區(qū)：1-2層底商：商業(yè)類型建議與寫字樓

18、形成配套服務等。如：展廳（動漫產業(yè)產品、電子商務等），快餐店（肯德基、德克士、鄉(xiāng)村基等）、特色餐飲店（滋味烤魚、百度烤肉、特色火鍋等）、辦公用品店等。310層：企業(yè)總部基地等D區(qū)：底商業(yè)態(tài)建議“新雙楠”生活狀態(tài)與夢想關于公寓的思考 地產項目的營銷推廣根據(jù)開發(fā)商本身的需求，一般來說有“爭取快速回款”及“最大限度挖掘產品價值”兩種方向?；趦煞N方向，采取的營銷推廣策略也將不同 為此，根據(jù)對項目公寓部分的初步理解，我們對其推廣策略有兩個方向的思考，形成了兩種思路可根據(jù)本項目自身的實際需求，考慮采用何種思路進行營銷推廣。 當然這兩種思路有著諸多共通點，因此我們亦可考慮通過對兩個思路的融合運用，讓“快速

19、回款”與“挖掘產品價值” 完美結合，進而形成良性互動！ 即根據(jù)項目本身中小戶型的產品結構，針對首次置業(yè)的青年客群、首次改善型客群、周邊廠礦企業(yè)管理人員以及看好區(qū)域價值的客群，打造思路一以中小戶型為主的“實用主義”青年置業(yè)首選物業(yè)1:首次置業(yè)的年輕群體(諸如成都、雙流白領等)22-28歲左右，初涉社會，有首次置業(yè)的購房需求事業(yè)正處于上升期間，對自己充滿信心，向往高品質生活。 2:周邊廠礦企業(yè)管理人員（如華巍工業(yè)園、蛟龍工業(yè)區(qū)、金恒德汽車城等）年齡28歲以上，收入穩(wěn)定；有置業(yè)經驗。有過渡居住的需求 對物業(yè)的環(huán)境、價格較為關心；3:大成都地區(qū)及外地（二線城市）投資客年齡在30歲以上，具有多次置業(yè)經歷

20、；看中物業(yè)的投資價值，對價格較為敏感。但購買時對朝向、樓層等產品本身情況不太關注；期望物業(yè)出租便利，看重物業(yè)管理中的租賃服務。該思路主要目標購買群案名&定位明發(fā)新楠銳館新楠：新雙楠的新標識，一語雙關，一個年輕俊杰云集的地方；銳館：獨立式的精致私屬家園，是都市新銳的心靈歸屬。案名大氣，提升了項目的品質感，迎合了目標人群的身份喜好，將心理附加值最大化。備案名：新楠俊園、印象新楠、新楠錦寓項目定位：新雙楠60-90m2菁英生活館形象定位：新雙楠都市新銳文化的延伸屬地 形象占位：小戶型 大生活核心推廣語：獨立派，新主張 依照目前區(qū)域內逐漸形成的高端住區(qū)氣質（該區(qū)域內以低密度別墅、洋房等產品居多），結合

21、項目商業(yè)，將項目打造成為思路二 高端公寓產品，形成區(qū)域標識 此思路操作難度與風險相對比較大，然而卻能使得項目品質得到最完美的提升，最大限度提升項目附加值、實現(xiàn)高利潤回報！價值認同感 身份的象征升值潛力樓盤的綜合素質生活的品位新雙楠區(qū)域價值新雙楠質素最好的樓盤新雙楠的潛力價值明發(fā)鼎力之作尊貴感、文化味和格調感的生活目標消費者的需要本項目給予的目標消費者心理分析 通過對這群消費者的心理分析，我們可考慮將部分經典戶型作精裝產品，增強項目整體的品質感與競爭力，體現(xiàn)出尊貴感、文化味和格調感。并作為該區(qū)域的獨特賣點，能更有效吸引目標購買群。大公館 一個“大”與戶型本身的“小”對比，產生反差和詼諧的意味。結

22、合了所在區(qū)域繁華寧靜、品質市井等包羅萬有的“大”，同時將欲望可以無限放大、狀態(tài)無限自由的含義也包涵在了其中。 公館：獨立式豪華的私人宅邸。案名大氣，提升了項目的品質感和尊崇感，迎合了目標人群的身份喜好，將心理附加值最大化。備案名：銘御匯、紫經碧緯、新楠熙郡、新楠1號案名&定位項目定位：新雙楠6090m2國際公館形象定位：新雙楠沒日沒夜享樂主義大人物形象占位：小戶形態(tài) 城市標識核心推廣語：大公館，享生活 我們應最大化地挖掘項目潛力，使之成為區(qū)域乃至城市標識，使它在目標群之中形成口碑傳頌，成為成都小戶型市場的一個典范！項目推廣策略項目營銷推廣模式 通過對市場環(huán)境以及項目SWOT分析，我們可看到，雖

23、然該片區(qū)表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Γ饾u成熟的生活版圖，包含諸多大型的高端樓盤，為全面實現(xiàn)各業(yè)態(tài)功能的發(fā)展帶來的巨大促進作用。但是我們也意識到，目前區(qū)域內人氣不足，人口密度較低，區(qū)域商業(yè)氛圍不足，消費導向沒有完全形成。而博瑞最世界的推廣停滯，正是由于區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠成熟造成。因此我們建議首先樹立產品的市場形象，引起市場關注，再對項目進行銷售：項目入市人氣商業(yè)氛圍拉動營造促進明發(fā)進軍成都打造“城市綜合體”鋪墊市場關注鋪墊鋪墊商業(yè)營銷刺激主題定位，明發(fā)戰(zhàn)略聯(lián)盟 與主力商家建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，提升商家及投資者的信心。特色商家，補位歐陸風情街 借助歐陸風情街的市場氛圍，有針對性“挑選”特色商家入駐；促進消費

24、，形成良好的消費氛圍，進而吸引投資者的目光。統(tǒng)一經營管理 統(tǒng)一經營管理，控制項目整體形象，成功將項目打造成新雙楠最具特色的城市綜合體。帶租約銷售 在成功招商的前提下，帶租約銷售，增強投資者信心。（商業(yè)）營銷推廣模式第一階段：對商業(yè)中心進行主力店招商，招商對象包括大型超市、大型家電賣場、大型電影院等。以此展示項目商業(yè)前景，提升商家及投資者對項目信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售。第三階段：銷售跟進，對帶租約現(xiàn)鋪進行銷售，這類商鋪的租金收益為可預見的，投資有保障。進一步加強市場信心，對剩余商鋪的銷售具有較強的促進作用。第二階段：對歐陸風情街中的主題餐飲區(qū)、時尚購物區(qū)、娛樂消費區(qū)、休閑生活區(qū)分別進行主

25、力店招商，主力店必須符合區(qū)域主題，且必須具有一定的特色，渲染出歐陸風情街的主題氛圍，為其他商家的進駐提供參照，并能有效的提高投資人群信心，為后續(xù)歐服風情街的開街作好鋪墊。營銷推廣階段三個階段起點標準價值新雙楠，生活新起點城市綜合體商業(yè)投資價值明發(fā)模式的全國COPY推廣周期11月5月4月3月2月1月12月11月8月7月6月5月20112012蓄水，主力店招商9月10月品牌&項目形象產品賣點訴求熱銷信息，商業(yè)投資價值項目進入強銷期招商開始售樓部開放“新雙楠，新生活方式”公寓及商業(yè)部分開盤銷售公寓從持銷期到清盤期，項目熱銷信息、活動炒作，加強商業(yè)銷售起點標準價值12月10月10月項目開盤商場營業(yè)前完

26、成90%可售商業(yè)的銷售公寓清盤商業(yè)試營業(yè) 2011年5月9月：展示品牌&項目形象，并對項目進行蓄水、開始主力店招商，項目整體開盤。5月：項目進入市場形象導入期，樹立“明發(fā)”品牌形象，宣傳明發(fā)全國各地項目，進而導入項目“城市綜合體”形象，為項目銷售蓄水，并開始進行商業(yè)招商。6月：售樓部亮相開放，營造項目形象9月：項目整體開盤（公寓及商業(yè)同時開盤） 媒體配合：以項目圍墻、戶外、道旗為主發(fā)布項目信息、開盤預告及招商廣告；通過報紙，投放公關活動及開盤信息，并配合軟文炒作；投放適量網(wǎng)絡廣告，進一步擴大項目影響?！捌瘘c”階段推廣計劃 2011年10月2012年1月：項目進入強銷期，進行產品賣點訴求。10月

27、：項目進入強銷期，并處理在開盤銷售中遇到的相關問題2012年1月：明發(fā)品質之旅，詳細宣傳全國各地明發(fā)商業(yè)運作模式，建立明發(fā)是標準，進一步增強市場信心 媒體配合：通過項目圍墻、戶外、道旗對項目賣點進行訴求；短信、DM單配合活動節(jié)點投放；加大報紙廣告投放量，對明發(fā)品質之旅作系列軟文炒作?！皹藴省彪A段 2012年2月2013年初：公寓由持銷期到清盤期，對項目熱銷信息、商業(yè)投資價值及活動進行炒作，加強商業(yè)銷售2012年10月：公寓實現(xiàn)清盤2012年12月底2013年初：項目可售商業(yè)預計完成90%的銷售，并擇機試營業(yè)，營造出濃烈的商業(yè)氣氛，達到市場預期。 媒體配合：項目圍墻、戶外、道旗以商業(yè)廣告為主，公

28、寓進入成熟推廣期，大量老客戶帶新客戶，媒體投入減少。短信、DM單配合活動節(jié)點及相關促銷政策投放；報紙廣告以商業(yè)廣告為主，加大商業(yè)投資價值及活動軟文炒作力度；網(wǎng)絡廣告投放適量加大?！皟r值”階段活動主題：新雙楠，新機遇，新生活新雙楠發(fā)展論壇明發(fā)招商發(fā)布會主力店簽約儀式階段1起點公關活動設想事件營銷1：投資論壇時間：2011年3月形式：論壇/發(fā)布會/講座主題：新雙楠商業(yè)發(fā)展模式探討目的：樹立項目形象邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者、相關經濟或商業(yè)投資分析專家、權威人士、成都中心商圈知名商家。事件營銷2：招商推介新聞發(fā)布會時間: 2011年4月地點: 市區(qū)酒店目的:項目預熱，區(qū)域炒作主題：項目商

29、業(yè)價值，項目推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者、有號召力的品牌商家事件營銷3：主力店簽約儀式 時間: 視招商具體進度而定地點: 市區(qū)酒店目的:展示項目商業(yè)前景，提升商家及投資者對項目信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售主題：項目商業(yè)價值，項目推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者、品牌商家、業(yè)內人士一起見證明發(fā)16年的標準推廣主題：明發(fā)品質之旅“明發(fā)”全國項目展示 通過明發(fā)全國案例展示，提高投資者信心。階段2標準重點活動1：明發(fā)16載各地項目聯(lián)展“明發(fā)”16載項目聯(lián)展： 在售樓處及各大賣場，展示明發(fā)其他城市成功案例，增強投資者信心。漳州明發(fā)商業(yè)廣場 南京明發(fā)商業(yè)廣場新雙楠新中心主力店開

30、業(yè)慶典歐陸風情街開街儀式階段3價值推廣主題：重點活動1：明發(fā)主力店開店慶典展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心。重點活動2：歐陸風情街開街儀式項目開街選擇在現(xiàn)場（視項目工程進度）。為項目制造火熱的商業(yè)氛圍，吸引目的性消費客的到來，同時誘發(fā)潛在投資客的注意。輔助銷售手段SOHO酒店（A區(qū)）商業(yè)中心（B區(qū)）步行商業(yè)街（C區(qū)）公寓（D區(qū)）一、銷售中心建設 充分借助項目的商業(yè)部分規(guī)劃，利用面臨主通道（航都大道車流相對更大）的商鋪進行合理改造，建設一流的高品質銷售中心，提升項目檔次的同時、直接吸引目標消費群的關注！ 同時，內部合理進行動線設計以及道具擺放規(guī)劃，以細節(jié)等直觀地向消費者

31、展示項目賣點，并能有效提升項目品質！銷售中心裝修建議 銷售中心的裝修必須與整個項目的定位與區(qū)域形象相符。本項目為城市綜合體，將會成為新雙楠的區(qū)域新中心，進而加強新雙楠整個版塊的商業(yè)氛圍，或將補位新雙楠高端住區(qū)形象，形成新潮、時尚、高端的商業(yè)調性。 因此，銷售中心的裝修必須與新潮、時尚、高端的商業(yè)調性相符，建議整個銷售中心采用對比強烈的色調，比如大面積色塊的大膽運用，營造出個性與尊貴之感；可采用金屬與玻璃進行現(xiàn)場裝飾，渲染出現(xiàn)代與潮流感，讓客戶能從銷售中心的整體到細節(jié)都能感受到項目的氣質。二、樣板房裝修 摒棄打造臨時樣板間模式，采用實體樣板間打造形式，選擇具有代表性的戶型打造高水準、高品質的實體精裝樣板房，讓消費者更加直觀地體會項目品質，以及感受到不同戶型的優(yōu)勢與賣點，由此對未來生活產生更多的憧憬與遐想，進而產生購買欲。而且實體樣板間的打造對消費者來說更具有真實感與說服力。銷售中心氛圍營造設置內部展板分別展示區(qū)域項目周邊規(guī)模、項目建筑產品形態(tài)、園林、企業(yè)形象、倡導理念等 頂棚增加掛旗，渲染氛圍。設立展架，即時發(fā)布銷售方面的信息；設置形象墻掛置政府批文、預銷許可證、獲獎榮譽證書等。銷售