亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器

1、 HYPERLINK / 市場(chǎng)研究 HYPERLINK / 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn) HYPERLINK / 產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 目錄 HYPERLINK l _bookmark4 01 HYPERLINK l _bookmark7 02前言 04 HYPERLINK l _bookmark19 03生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)十大趨勢(shì) 06 HYPERLINK l _bookmark21 04結(jié)語(yǔ) 17仲量聯(lián)行生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究 18| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 |在這個(gè)充滿挑戰(zhàn)和重大變革的時(shí)期，亞太區(qū)的生命科學(xué)企業(yè)在國(guó)際和國(guó)

2、內(nèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)已蓄勢(shì)待發(fā)。| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 01前言：企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步增長(zhǎng)因?yàn)樾鹿谝咔椋茖W(xué)領(lǐng)域在世界范圍內(nèi)受到前所未有的重視。而除了疫情因素以外，亞太地區(qū)的生命科學(xué)領(lǐng)域還面臨著許多結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)和機(jī)遇：人口增長(zhǎng)和老齡化帶來(lái)了新的醫(yī)療保健需求；消費(fèi)者愈發(fā)注重健康和保健，并希望在獲得醫(yī)療服務(wù)的途徑上有更大的話語(yǔ)權(quán)；通脹壓力和生命科學(xué)供應(yīng)鏈成本的上漲，意味著企業(yè)必須比以往任何時(shí)候都更注重運(yùn)營(yíng)成本效益的提升。在這個(gè)充滿挑戰(zhàn)和重大變革的時(shí)期，亞太區(qū)生命科學(xué)企業(yè)在國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)已蓄勢(shì)待發(fā)。配置最優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)將在解鎖該行業(yè)增長(zhǎng)

3、機(jī)遇方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。因此，關(guān)于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)(CRE)的決策必須與該地區(qū)的行業(yè)發(fā)展同步。對(duì)諸如研發(fā)實(shí)驗(yàn)室或醫(yī)療辦公室等高度專(zhuān)業(yè)化空間日益增長(zhǎng)的需求而言尤為如此。| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 |仲量聯(lián)行對(duì)亞太地區(qū)150多位來(lái)自生命科學(xué)領(lǐng)域的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和設(shè)施管理專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)展了調(diào)研。我們的受訪者代表了較為廣泛的生命科學(xué)企業(yè)，如總部在亞太區(qū)或非亞太區(qū)，業(yè)務(wù)分布主要在國(guó)內(nèi)或遍布國(guó)際，以及業(yè)務(wù)涉及醫(yī)療保健、生物制藥、制藥和醫(yī)療器械等生命科學(xué)的各個(gè)領(lǐng)域。| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 02亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)十大

4、趨勢(shì)我們的研究旨在更好地了解生命科學(xué)企業(yè)對(duì)行業(yè)前景的展望，這將對(duì)企業(yè)未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)需求產(chǎn)生怎樣的影響，以及由此給開(kāi)發(fā)商、租戶和投資者帶來(lái)的機(jī)遇。我們研究的十大發(fā)現(xiàn)如下：生命科學(xué)正處于全球增長(zhǎng)賽道上。近四分之三(73%)的受訪者認(rèn)為全球生命科學(xué)領(lǐng)域的前景將持續(xù)向好。亞太區(qū)將成為生命科學(xué)領(lǐng)域全球增長(zhǎng)的主要受益者。研究發(fā)現(xiàn)，生命科學(xué)企業(yè)對(duì)亞太區(qū)市場(chǎng)的投資將進(jìn)一步擴(kuò)大，新加坡、上海、北京和香港等地將成為投資的核心熱點(diǎn)城市。由于靠近頂尖人才和消費(fèi)市場(chǎng)，亞太區(qū)對(duì)生命科學(xué)企業(yè)更具吸引力。生命科學(xué)企業(yè)對(duì)亞太區(qū)抱有很大信心，認(rèn)為該地區(qū)提供了合適的人才并具備強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，能推動(dòng)生命科學(xué)企業(yè)的發(fā)展。新冠疫情加速了企

5、業(yè)在短期內(nèi)進(jìn)行空間優(yōu)化的進(jìn)程。受疫情影響，生命科學(xué)領(lǐng)域的租戶正在尋求節(jié)約成本或更有效利用現(xiàn)有空間的方案。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)空間對(duì)實(shí)施增長(zhǎng)戰(zhàn)略至關(guān)重要。 83%的受訪者認(rèn)為，最優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)配置對(duì)企業(yè)吸引頂尖人才至關(guān)重要。對(duì)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室和醫(yī)療辦公室的需求最大。三分之二(66%)的受訪者表示，他們將在2025年前進(jìn)一步擴(kuò)大在亞太區(qū)的研發(fā)實(shí)驗(yàn)室空間數(shù)量。在進(jìn)行空間選址時(shí)，取得所有權(quán)或較長(zhǎng)租約是首選。略高于一半(54%)的受訪者計(jì)劃在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)就其研發(fā)空間的租期進(jìn)行重新談判，與五年前相比，現(xiàn)在他們希望尋求更長(zhǎng)的租約。優(yōu)質(zhì)空間供不應(yīng)求。我們發(fā)現(xiàn)，包括日本、泰國(guó)、中國(guó)香港和新加坡在內(nèi)的一些成熟和新興市場(chǎng)，目

6、前的優(yōu)質(zhì)空間供應(yīng)并不足以支持未來(lái)的需求。生命科學(xué)企業(yè)租戶對(duì)定制裝修合作持開(kāi)放態(tài)度。 生命科學(xué)企業(yè)愿意就研發(fā)空間和辦公室的裝修與投資者和開(kāi)發(fā)商合作，以滿足所期望的裝修要求。生命科學(xué)企業(yè)愿意為獲得綠色認(rèn)證的建筑支付溢價(jià)。 85%的受訪者表示，他們?cè)敢庵Ц兑欢ǖ囊鐑r(jià)來(lái)租用獲得綠色認(rèn)證的建筑。先進(jìn)的員工配套設(shè)施和鄰近交通樞紐也是生命科學(xué)企業(yè)選擇空間的重要考量。| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 1：生命科學(xué)正處于全球增長(zhǎng)賽道上。過(guò)去幾年是生命科學(xué)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型期。新冠疫情為一些企業(yè)帶來(lái)了新的收入來(lái)源，包括研發(fā)和推廣新冠疫苗，以及生產(chǎn)和提供個(gè)人防護(hù)設(shè)備(PPE)

7、、呼吸機(jī)、治療方法和檢測(cè)服務(wù)的企業(yè)。與此同時(shí)，為解決諸如癌癥、艾滋病、瘧疾和嬰兒死亡率等其它公共衛(wèi)生問(wèn)題，研究和創(chuàng)新需求方興未艾。自2020年以來(lái)，生命科學(xué)領(lǐng)域的認(rèn)知度和盈利能力不斷提升，市場(chǎng)普遍對(duì)該行業(yè)未來(lái)十年的發(fā)展前景保持樂(lè)觀態(tài)度。近四分之三(73%)的亞太區(qū)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從現(xiàn)在到2025年，全球生命科學(xué)領(lǐng)域的市場(chǎng)前景將持續(xù)向好；同時(shí)，認(rèn)為亞太區(qū)的生命科學(xué)市場(chǎng)前景將持續(xù)向好的達(dá)到76%。綜合來(lái)看，這些結(jié)果表明，即使新冠確診病例數(shù)量下降，生命科學(xué)領(lǐng)域并無(wú)需求放緩的預(yù)期。相反，該行業(yè)正為下個(gè)十年的持續(xù)增長(zhǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)。圖表1從現(xiàn)在到2025年，您認(rèn)為以下情況會(huì)退步、進(jìn)步還是保持不變？顯示認(rèn)

8、為會(huì)進(jìn)步的受訪者比例無(wú)論是在全球范圍內(nèi)還是在亞太區(qū)*，生命科學(xué)跨國(guó)企業(yè)對(duì)該行業(yè)的總體前景持樂(lè)觀態(tài)度。76%73%全球范圍內(nèi)的生命科學(xué)領(lǐng)域亞太區(qū)的生命科學(xué)領(lǐng)域*表示認(rèn)為情形會(huì)“進(jìn)步”的受訪者比例| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 2：亞太區(qū)將成為生命科學(xué)領(lǐng)域全球增長(zhǎng)的主要受益者。生命科學(xué)領(lǐng)域的樂(lè)觀前景將為在亞太區(qū)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)帶來(lái)極大的推動(dòng)力。亞太區(qū)近一半(48%)的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，全球化（即擴(kuò)大其業(yè)務(wù)的地理版圖）將是其企業(yè)的前兩大戰(zhàn)略重點(diǎn)之一，而亞太區(qū)可能會(huì)是這一增長(zhǎng)的主要受益者。這將對(duì)整個(gè)亞太區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)需求產(chǎn)生直接影響。87%的受訪者表示，他們

9、預(yù)計(jì)未來(lái)十年內(nèi)亞太區(qū)在其全球不動(dòng)產(chǎn)布局中的份額會(huì)有增長(zhǎng)。我們的研究發(fā)現(xiàn)，至2025年，在四個(gè)生命科學(xué)熱點(diǎn)城市（即新加坡、上海、北京和香港，見(jiàn)圖表2），企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求會(huì)很強(qiáng)勁；這些城市是生命科學(xué)企業(yè)心儀的首選目的地。對(duì)于尋求在亞太區(qū)擴(kuò)展業(yè)務(wù)的生命科學(xué)跨國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其它具有吸引力的目的地還包括孟買(mǎi)、東京、悉尼、珀斯、班加羅爾和雅加達(dá)。人才和創(chuàng)新因素是生命科學(xué)企業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)力。仲量聯(lián)行在全球創(chuàng)新城市指數(shù)報(bào)告中對(duì)全球城市按照人才和創(chuàng)新因素進(jìn)行了排名，在創(chuàng)新方面，東京、首爾、北京、上海和新加坡均躋身前25名；同時(shí)，東京、北京、悉尼、首爾和香港在人才方面均躋身全球前25名。近日，生物技術(shù)公司莫德納(M

10、oderna)宣布，除在澳大利亞、日本和韓國(guó)的分公司，計(jì)劃新設(shè)分支以拓展在中國(guó)香港、馬來(lái)西亞、中國(guó)臺(tái)灣和新加坡等地的業(yè)務(wù)。圖表2在未來(lái)五年內(nèi)，亞太區(qū)哪些城市對(duì)您所在企業(yè)的發(fā)展最為重要？87%受訪者預(yù)計(jì)亞太區(qū)在其全球不動(dòng)產(chǎn)布局中的份額在未來(lái)十年內(nèi)會(huì)增長(zhǎng)| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 3：由于靠近頂尖人才和消費(fèi)市場(chǎng)，亞太區(qū)對(duì)生命科學(xué)企業(yè)更具吸引力。絕大多數(shù)(82%)生命科學(xué)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從現(xiàn)在到2025年，亞太區(qū)作為生命科學(xué)中心的重要性將不斷提高。在評(píng)估亞太區(qū)作為營(yíng)商地的吸引力時(shí)，三個(gè)關(guān)鍵因素尤為突出：具備高質(zhì)量人才越來(lái)越多的同類(lèi)企業(yè)集中在

11、該地區(qū)拓展業(yè)務(wù)挖掘日益增長(zhǎng)的消費(fèi)者需求的能力半數(shù)以上的生命科學(xué)企業(yè)管理者都將上述因素作為選擇在相關(guān)地區(qū)發(fā)展業(yè)務(wù)的關(guān)鍵依據(jù)（圖表3）。一家總部位于新加坡的醫(yī)療保健公司的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人總結(jié)了在該地區(qū)發(fā)展業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)：亞太區(qū)為我們提供了成本更低的資源以及更高質(zhì)量的勞動(dòng)力，而且這里對(duì)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療的需求也在不斷增加。當(dāng)成本效率仍然是許多生命科學(xué)企業(yè)的重要目標(biāo)時(shí)，亞太區(qū)的吸引力在于：它能夠在保證質(zhì)量的前提下，使企業(yè)以低于北美和歐洲這類(lèi)成熟市場(chǎng)的成本進(jìn)入一個(gè)不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)。對(duì)跨國(guó)企業(yè)而言，該地區(qū)的吸引力顯而易見(jiàn)：可獲得尖端技術(shù)和良好的研究環(huán)境，快速增長(zhǎng)和發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)體待開(kāi)發(fā)潛力巨大，此外還有較低的人員配置成本、

12、不動(dòng)產(chǎn)成本和完善的本地基礎(chǔ)設(shè)施。圖表3為什么您預(yù)計(jì)在亞太區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)布局比例會(huì)增加？超過(guò)半數(shù)的企業(yè)管理者將人才供應(yīng)和消費(fèi)者需求列為將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到亞太區(qū)的重要理由51%54%56%具備高質(zhì)量人才亞太區(qū)作為生命科學(xué)中心的吸引力與日俱增日益增長(zhǎng)的消費(fèi)者需求| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 4：新冠疫情加速了企業(yè)在短期內(nèi)進(jìn)行空間優(yōu)化的進(jìn)程。盡管生命科學(xué)企業(yè)未來(lái)前景良好，但也應(yīng)適時(shí)改變以應(yīng)對(duì)全球疫情帶來(lái)的短期壓力。這些變化體現(xiàn)在生命科學(xué)企業(yè)組織和運(yùn)營(yíng)其不動(dòng)產(chǎn)組合的方式上。例如，在本次調(diào)研中，超過(guò)一半(54%)的受訪者已經(jīng)因?yàn)樾鹿谝咔槎捎昧嘶旌限k公策略。這些變

13、化通常包括保持社交距離的措施、鼓勵(lì)員工居家辦公，并增加在科技上的投資，以幫助位于不同辦公場(chǎng)所的員工更好地協(xié)作。我們的研究發(fā)現(xiàn)，很多生命科學(xué)企業(yè)計(jì)劃在短期內(nèi)做出進(jìn)一步的改變，特別是對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)組合中的辦公空間進(jìn)行調(diào)整（圖表4），主要包括：降低員工辦公分布密度 (56%)，重新設(shè)計(jì)或改造現(xiàn)有辦公空間(56%)，以及針對(duì)辦公場(chǎng)所租期進(jìn)行重新談判(58%)。許多企業(yè)甚至在研發(fā)空間內(nèi)也施行了混合辦公策略。即使是在如研發(fā)實(shí)驗(yàn)室這類(lèi)的專(zhuān)業(yè)空間，企業(yè)預(yù)計(jì)也會(huì)做出類(lèi)似的改變，以優(yōu)化空間利用。例如，54%的企業(yè)將尋求改造或重新設(shè)計(jì)研發(fā)空間，使之在混合辦公的模式下發(fā)揮最大作用。這些變化當(dāng)然也是對(duì)全球疫情帶來(lái)的全新工作

14、方式的響應(yīng)，在原材料、能源和人員成本不斷上漲的情況下，企業(yè)也需要優(yōu)化空間、減少浪費(fèi)并盡可能地削減開(kāi)銷(xiāo)。在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)組合尤為需要給生命科學(xué)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。圖表4因?yàn)樾鹿谝咔?，您所在企業(yè)是否計(jì)劃在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)采取以下行動(dòng)？54%56%56%58%大多數(shù)企業(yè)租戶計(jì)劃在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)對(duì)其辦公空間做出改變針對(duì)辦公場(chǎng)所租期進(jìn)行重新談判降低辦公空間內(nèi)員工辦公分布密度對(duì)現(xiàn)有辦公空間進(jìn)行重新設(shè)計(jì)或改造削減占用的辦公空間| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 5：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)空間對(duì)實(shí)施增長(zhǎng)戰(zhàn)略至關(guān)重要。雖然生命科學(xué)企業(yè)的短期焦點(diǎn)是成本效益和空間優(yōu)化，但企業(yè)也

15、認(rèn)識(shí)到，需要在短期的成本節(jié)約和投資高質(zhì)量的不動(dòng)產(chǎn)之間取得平衡，以推動(dòng)其增長(zhǎng)的愿景。隨著生命科學(xué)行業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)加劇，配置最優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)成為生命科學(xué)企業(yè)必須在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的一個(gè)關(guān)鍵陣地。優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)將是獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)主要因素。幾乎所有接受仲量聯(lián)行調(diào)研的企業(yè)都認(rèn)可企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)雇主價(jià)值主張的重要性：83%的受訪者認(rèn)為，配置最優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)吸引頂尖人才至關(guān)重要。亞太區(qū)生命科學(xué)企業(yè)廣泛認(rèn)可投資于優(yōu)質(zhì)空間的必要性。印度一家醫(yī)療保健公司的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人總結(jié)了投資于一流設(shè)施能給生命科學(xué)企業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇：占據(jù)最佳位置的一流設(shè)施將幫助我們吸引優(yōu)秀人才，并推動(dòng)我們的研究。因此，在亞太區(qū)大多數(shù)行業(yè)中明顯廣泛存在的“人

16、才擇優(yōu)而棲”的趨勢(shì)，對(duì)生命科學(xué)行業(yè)同樣適用。高質(zhì)量的空間能夠幫助企業(yè)租戶吸引和留住頂尖人才，因?yàn)樗麄兡軌蛱峁┳顑?yōu)越的工作環(huán)境，可滿足員工對(duì)健康、福祉以及可持續(xù)發(fā)展方面日益強(qiáng)勁的需求。| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 6：對(duì)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室和醫(yī)療辦公室的需求最大。未來(lái)幾年，隨著生命科學(xué)企業(yè)尋求對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略投資，哪些類(lèi)型的空間需求最大？我們的研究發(fā)現(xiàn)，雖然生命科學(xué)企業(yè)對(duì)所有類(lèi)型的空間需求都很強(qiáng)勁，但其中最強(qiáng)勁的是包括研發(fā)實(shí)驗(yàn)室和醫(yī)療辦公室在內(nèi)的專(zhuān)業(yè)設(shè)施。與許多同行一樣，澳大利亞一家制藥公司的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人將專(zhuān)業(yè)空間確定為優(yōu)先投資的領(lǐng)域：我們的投資

17、策略是建立更加專(zhuān)業(yè)化的資產(chǎn)，如實(shí)驗(yàn)室和制造工廠。這表明，較之于后臺(tái)或行政職能，支持一線運(yùn)營(yíng)（如研發(fā)、提供醫(yī)療服務(wù)、制造醫(yī)療設(shè)備或生產(chǎn)藥品）將帶動(dòng)對(duì)空間的更多需求，因?yàn)楹笈_(tái)或行政空間專(zhuān)業(yè)性較弱，且更容易適應(yīng)長(zhǎng)期的混合辦公模式。三分之二(66%)的受訪者表示，他們預(yù)計(jì)將在2025年前增加研發(fā)實(shí)驗(yàn)室空間（圖表5）。同時(shí)，有60%及56%的受訪者預(yù)計(jì)，將分別增加醫(yī)療辦公室或設(shè)施以及制造工廠空間。我們?cè)谘芯恐幸舶l(fā)現(xiàn)，靈活或多用途的空間有向同一物理空間聚集的趨勢(shì)。例如，印度尼西亞一個(gè)消費(fèi)類(lèi)健康品牌的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人告訴我們，他們正尋求在同一園區(qū)內(nèi)整合不同類(lèi)型的空間：我們希望能在同一個(gè)園區(qū)內(nèi)運(yùn)營(yíng)自己的辦公室

18、、實(shí)驗(yàn)室、生產(chǎn)和供應(yīng)設(shè)施。圖表5從現(xiàn)在到2025年，您預(yù)計(jì)企業(yè)在亞太區(qū)所占用下列各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的面積會(huì)增加、減少還是保持不變？ 顯示增加的百分比三分之二的受訪者表示，他們預(yù)計(jì)將在2025年前增加研發(fā)實(shí)驗(yàn)室空間*。50%54%56%60%66%研發(fā)實(shí)驗(yàn)室醫(yī)療辦公室或設(shè)施制造工廠倉(cāng)儲(chǔ)和物流辦公室*回答“增加”的受訪者百分比| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 7：在進(jìn)行空間選址時(shí)，取得所有權(quán)或較長(zhǎng)租約是首選。我們的研究表明，隨著生命科學(xué)領(lǐng)域?qū)τ谠趤喬珔^(qū)取得長(zhǎng)足發(fā)展的信心不斷增強(qiáng)，生命科學(xué)企業(yè)對(duì)于投資可長(zhǎng)期使用的不動(dòng)產(chǎn)的意愿也在增強(qiáng)。企業(yè)更期望獲得優(yōu)質(zhì)空間，較

19、之于短期靈活性，他們更注重確定性。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資決策時(shí)，企業(yè)也更青睞于所有權(quán)或較長(zhǎng)租約帶來(lái)的確定性和穩(wěn)定性（圖表6），對(duì)需求量最大的專(zhuān)業(yè)空間（如研發(fā)實(shí)驗(yàn)室或醫(yī)療辦公室）而言尤為如此。而對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較弱的空間（如辦公室），企業(yè)沒(méi)有表現(xiàn)出明顯偏好。當(dāng)被問(wèn)及租賃偏好在過(guò)去五年的變化時(shí)，三分之一(33%)的受訪者表示，他們現(xiàn)在正尋求比五年前更長(zhǎng)的租約，另有23%的受訪者表示會(huì)尋求更短的租約；其余43%的受訪者表示，他們的租賃偏好在最近幾年沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化。由于關(guān)鍵增長(zhǎng)區(qū)域優(yōu)質(zhì)空間的稀缺性，通過(guò)較長(zhǎng)租約鎖定優(yōu)惠租金即意味著生命科學(xué)企業(yè)需為長(zhǎng)期投資或在建造或購(gòu)買(mǎi)空間方面做大量前期投入，從而奠定未來(lái)十年增長(zhǎng)

20、的基石。同時(shí)，鑒于疫情或市場(chǎng)的具體因素（如租金預(yù)期和供應(yīng)情況）等的不確定性，以較短租期為目標(biāo)的企業(yè)可能更注重靈活性。圖表6從現(xiàn)在到2025年，您認(rèn)為所有權(quán)或租賃權(quán)的比例是否會(huì)發(fā)生變化？43%39%38%35%31%27%23%25%22%22%企業(yè)在所有類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)上均出現(xiàn)了尋求所有權(quán)的趨勢(shì)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室醫(yī)療辦公室或設(shè)施制造工廠倉(cāng)儲(chǔ)和物流辦公室更多所有權(quán)更多租賃權(quán)| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 8：優(yōu)質(zhì)空間供不應(yīng)求。企業(yè)對(duì)空間的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，而亞太市場(chǎng)并不能滿足未來(lái)對(duì)專(zhuān)業(yè)空間的全部需求。這可能會(huì)促使企業(yè)租戶鎖定租期較長(zhǎng)的空間，并支付租金溢價(jià)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)

21、商和投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的供應(yīng)短缺顯然是不斷挖掘需求增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。只有三分之一的受訪者表示，找到在空間、位置和裝修等方面符合自身要求的不動(dòng)產(chǎn)較為容易。對(duì)絕大多數(shù)生命科學(xué)領(lǐng)域的企業(yè)租戶而言，找到符合自身要求的空間頗具挑戰(zhàn)。這種挑戰(zhàn)在日本、泰國(guó)、中國(guó)香港和新加坡等市場(chǎng)尤為明顯。下圖展示了我們研究中挑戰(zhàn)最突出的四個(gè)市場(chǎng)，這些市場(chǎng)既存在對(duì)未來(lái)強(qiáng)勁需求的預(yù)期，又面臨尋找滿足需求空間的重大挑戰(zhàn)（圖表7）。圖表7在現(xiàn)有建筑中是否容易找到符合企業(yè)對(duì)空間、位置和裝修要求的場(chǎng)所（縱軸）？從現(xiàn)在到2025年，您在以下市場(chǎng)占用的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量將如何變化（橫軸）？澳大利亞印度中國(guó)大陸生命科學(xué)企業(yè)所需空間充足企業(yè)租戶青睞的地區(qū)空間

22、供不應(yīng)求中國(guó)香港日本新加坡泰國(guó)受訪者發(fā)現(xiàn)在許多市場(chǎng)上很難找到符合他們要求的建筑符合空間要求的程度未來(lái)對(duì)空間的需求預(yù)期| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 9：生命科學(xué)企業(yè)租戶對(duì)定制裝修合作持開(kāi)放態(tài)度。如上文趨勢(shì)6、7和8所述，在亞太區(qū)的許多主要市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)生命科學(xué)空間供不應(yīng)求。因此，生命科學(xué)企業(yè)在找到適合其業(yè)務(wù)需求的空間時(shí)，愿意通過(guò)長(zhǎng)租或者進(jìn)行大量資本投資的方式，以確保自己的空間能夠滿足具體需求。因此，生命科學(xué)企業(yè)租戶愿意與投資者或開(kāi)發(fā)商合作，通過(guò)定制裝修滿足業(yè)務(wù)需求。四分之三(76%)的受訪者表示，他們?cè)敢饩推溲邪l(fā)空間的定制建造或裝修項(xiàng)目進(jìn)行合作。三

23、分之二(66%)的受訪者也表示愿意為其辦公空間的定制建造或裝修項(xiàng)目進(jìn)行合作。在仲量聯(lián)行調(diào)研的所有受訪者中，中國(guó)大陸、印度和中國(guó)香港等市場(chǎng)對(duì)合作的開(kāi)放意愿最強(qiáng)（圖表8）。在日本，也有近一半的受訪者(44%)對(duì)研發(fā)項(xiàng)目的合作持開(kāi)放態(tài)度。對(duì)于投資者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這意味著需要在投資周期早期階段就采取合作方式，以確定潛在企業(yè)租戶并與之合作，也要了解如何在新項(xiàng)目中盡可能地滿足他們不斷變化的空間需求。對(duì)于從戰(zhàn)略角度展開(kāi)合作的相關(guān)方來(lái)說(shuō)，合作的投資回報(bào)潛力很大88%的生命科學(xué)企業(yè)租戶表示，愿意為使用符合其要求且進(jìn)行定制裝修的建筑空間支付溢價(jià)。圖表8在下列市場(chǎng)中，為創(chuàng)造符合要求的空間，企業(yè)與投資者或開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)

24、行定制建造和裝修的意愿92%74%67%40%44%75%63%40%55%81%85%79%中國(guó)和印度的企業(yè)租戶對(duì)與投資者或開(kāi)發(fā)商合作的態(tài)度最為開(kāi)放中國(guó)大陸印度中國(guó)香港新加坡 澳大利亞日本研發(fā)空間辦公空間| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器01 | 02 | 03 | 04 | 10：生命科學(xué)企業(yè)愿意為獲得綠色認(rèn)證的建筑支付溢價(jià)。人們對(duì)環(huán)境問(wèn)題的關(guān)注與日俱增，生命科學(xué)企業(yè)也認(rèn)可自身在未來(lái)幾十年內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈零排放目標(biāo)中應(yīng)發(fā)揮的作用。因此，企業(yè)應(yīng)在商業(yè)目標(biāo)和不動(dòng)產(chǎn)投資的路徑中，尋求實(shí)現(xiàn)碳減排和其它環(huán)境目標(biāo)的平衡。在我們的調(diào)研對(duì)象中，85%的受訪者表示愿意為已獲得可持續(xù)發(fā)展認(rèn)證的建筑空間支付溢價(jià)

25、（圖表9）。我們的研究還顯示，以下因素也是大多數(shù)生命科學(xué)企業(yè)愿意為建筑空間支付溢價(jià)的原因：市場(chǎng)領(lǐng)先的員工設(shè)施和配套設(shè)施、臨近交通樞紐以及靠近成熟的生命科學(xué)中心。對(duì)于亞太區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這意味著要采取措施，減少生命科學(xué)項(xiàng)目中的隱含碳，提高日常建筑運(yùn)營(yíng)的碳效率，并通過(guò)激勵(lì)積極的環(huán)保選擇來(lái)減少?gòu)U棄物和水消耗。圖表9企業(yè)是否會(huì)為使用具有以下特征的建筑支付溢價(jià)？回答“很有可能”受訪者的百分比生命科學(xué)企業(yè)愿意為獲得其所尋求的優(yōu)質(zhì)空間而投資81%82%85%85%88%88%能定制裝修以滿足需求市場(chǎng)領(lǐng)先的員工設(shè)施和配套設(shè)施可持續(xù)發(fā)展及綠色認(rèn)證臨近交通樞紐的位置靠近其它生命科學(xué)/高科技企業(yè)生態(tài)體系出色的建筑價(jià)值| 亞太區(qū)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)助推器03結(jié)語(yǔ)：通過(guò)更定向的投資賦能增長(zhǎng)01 | 02 | 03 | 04 |亞太區(qū)的生命科學(xué)領(lǐng)域正處于發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。區(qū)域內(nèi)的新市場(chǎng)充滿機(jī)遇，而過(guò)去兩年則是解鎖這些機(jī)遇的跳板。企業(yè)需要拓展、多元化及深化自身在亞太區(qū)的業(yè)務(wù)，方能把握這些機(jī)遇。配置最優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于實(shí)現(xiàn)這一增長(zhǎng)十分重要。企業(yè)租戶