田園綜合體項(xiàng)目初步建議書實(shí)施方案

1、長沙文海投資咨詢有限公司 田園綜合體項(xiàng)目初步建議書田園綜合體是國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要抓手，按照生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”的理念，在保護(hù)生態(tài)和風(fēng)情民俗的前提下打造集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體為一體的多產(chǎn)業(yè)共存、多業(yè)態(tài)共生的永續(xù)環(huán)保性涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 森林公園位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心地帶的望城區(qū)中西部，本項(xiàng)目所在地位于黃橋大道與普瑞大道處 森林公園山下的坡地。園內(nèi)森林資源豐富多樣，其北麓片區(qū)具有較好的農(nóng)林開發(fā)條件，具備較好的田園綜合體建設(shè)基礎(chǔ)?，F(xiàn)就 田園綜合體項(xiàng)目（暫定名）建設(shè)開發(fā)情況介紹如下：項(xiàng)目建設(shè)背景田園綜合體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原理就是以企業(yè)和地方

2、合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進(jìn)行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營，是以“盤活農(nóng)村資源傳承農(nóng)耕文化實(shí)現(xiàn)多方共贏+引領(lǐng)潮流的新型生活方式”的綜合發(fā)展模式。 森林公園交通區(qū)位良好，距離望城區(qū)5公里、長沙市中心距離30公里。項(xiàng)目所在地森林覆蓋率80.22%，近2000畝的竹林繁茂幽深，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，資源組合良好，觀賞植物多樣,是長沙周邊為數(shù)不多全域旅游目的地，具有優(yōu)良的生態(tài)區(qū)位和交通區(qū)位。本項(xiàng)目是在原有的生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游的基礎(chǔ)上延伸和發(fā)展，集現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)、有機(jī)中藥材、特色水果、生態(tài)民宿等產(chǎn)業(yè)為一體的田園綜合體。項(xiàng)目體現(xiàn)望城地區(qū)鄉(xiāng)村獨(dú)有的美麗和活力，依托 真山真水的優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，提升地貌景觀品質(zhì)；創(chuàng)意源于

3、“八景”二字的無限人文遐想，活化歷史文化氣場；打造以美艷絕倫的“森林之城”奇境體驗(yàn)和獨(dú)一無二的“追星逐月”的暗夜星辰意境體驗(yàn)為特色，集觀光、體驗(yàn)、休閑、度假、科普、種植等功能為一體的城市近郊度假體驗(yàn)區(qū)，同時，通過民宿開發(fā)、生態(tài)農(nóng)旅提升田園綜合體模式的商業(yè)價(jià)值，帶動項(xiàng)目發(fā)展，解決社會就業(yè)問題。項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目名稱長沙 田園綜合體項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目所在地長沙區(qū) 街道 村。（三）投資規(guī)模：預(yù)期總投資約為2億元，其中一期項(xiàng)目投資約5000萬元（含土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用）；二期項(xiàng)目投資建設(shè)約5000萬元；三期項(xiàng)目投資約10000萬元。（四）項(xiàng)目占地面積：2000畝，其中種植開發(fā)1500畝，打造智慧農(nóng)業(yè)示范區(qū)；

4、其他配套及基礎(chǔ)設(shè)施500畝。（五）主要建設(shè)內(nèi)容：1、智慧農(nóng)業(yè)生態(tài)種植區(qū)；2、共享農(nóng)莊區(qū)、農(nóng)耕體驗(yàn)與文化中心；3、休閑民宿區(qū)、度假區(qū)；4、黑天空游覽園區(qū)（螢火蟲公園、光影長廊）；5、配套農(nóng)旅、道路及其他配套設(shè)施；（六）項(xiàng)目建設(shè)期：3-4年。（七）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃：1、一期項(xiàng)目：規(guī)劃用地1000畝，其中流轉(zhuǎn)土地850畝、工業(yè)用地100畝，商業(yè)用地50畝；主要以農(nóng)業(yè)種植為主（種植碧根果、迷迭香、郁金香等觀花觀果類），配套特色民宿，建設(shè)期預(yù)期1年。2、二期項(xiàng)目：在一期基礎(chǔ)上擴(kuò)展種植面積，打造共享農(nóng)莊（深度種植農(nóng)耕體驗(yàn)樂園、初加工和倉儲）、生態(tài)民宿以及配套農(nóng)旅項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)期約1年。3、三期項(xiàng)目：引入“八景

5、”與“黑天空”概念，打造以美艷絕倫的“森林之城”奇境體驗(yàn)光影長廊游覽區(qū)和獨(dú)一無二的“追星逐月”的暗夜星辰意境體驗(yàn)為特色的螢火蟲公園，規(guī)劃商業(yè)配套中心酒店用地110畝，建設(shè)期2年。項(xiàng)目初步規(guī)劃（一）規(guī)劃思路：保持當(dāng)?shù)卦猩鷳B(tài)景觀和鄉(xiāng)村風(fēng)味，兼顧景觀生態(tài)性與娛樂性，開發(fā)“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，營造 特色 “農(nóng)耕體驗(yàn)農(nóng)旅觀光智慧農(nóng)業(yè)”全域旅游目的地模式。（二）項(xiàng)目規(guī)劃主題：科技園區(qū)、共享園區(qū)、智慧園區(qū)。突出項(xiàng)目的科技創(chuàng)新，結(jié)合共享概念創(chuàng)新農(nóng)莊發(fā)展模式，結(jié)合現(xiàn)代科技打造智慧農(nóng)業(yè)，形成田園綜合體新名片。（三）總體布局：本項(xiàng)目以“點(diǎn)線結(jié)合、分區(qū)循環(huán)、分區(qū)進(jìn)行”為原則，主要建設(shè)內(nèi)容為“一莊、三區(qū)、五園”。“一莊”為共

6、享農(nóng)莊，旨在打造五星級休閑農(nóng)業(yè)莊園，創(chuàng)新湖南地區(qū)田園綜合體的理念；“三區(qū)”為生態(tài)生產(chǎn)區(qū)、體驗(yàn)文化服務(wù)區(qū)、休閑觀光區(qū)，對田園綜合體的區(qū)域功能進(jìn)行具體分布規(guī)劃；“五園”為觀光園、度假園、體驗(yàn)園、求知園、購物園，對田園綜合體涵蓋服務(wù)內(nèi)容概括。（四）項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：1、一產(chǎn)項(xiàng)目：生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，并融入創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，引導(dǎo)培育農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人員從農(nóng)民到農(nóng)藝師的轉(zhuǎn)變；共享農(nóng)莊，為城區(qū)居民打造鄉(xiāng)村生態(tài)果蔬自耕自種式的租賃田園農(nóng)莊，即可體驗(yàn)農(nóng)事生產(chǎn)，又可收獲生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品。2、二產(chǎn)項(xiàng)目：農(nóng)產(chǎn)加工中心，將項(xiàng)目及周邊種植養(yǎng)殖的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)地加工及副產(chǎn)物綜合利用，帶動就業(yè)、提高產(chǎn)品附加值、實(shí)現(xiàn)訂單式種養(yǎng)；冷鏈倉儲物流中心

7、，為園區(qū)及周邊農(nóng)副產(chǎn)品提供倉儲物流服務(wù)；生態(tài)民宿，為旅游提供具備特色的休閑、度假的中心。3、三產(chǎn)項(xiàng)目：休閑度假區(qū)，打造全域旅游目的地的示范基地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值服務(wù)。中小學(xué)生研學(xué)基地，為望城區(qū)及長沙中小學(xué)生提供高標(biāo)準(zhǔn)的研學(xué)旅行、農(nóng)事體驗(yàn)、戶外活動的場所及服務(wù)；食安培訓(xùn)基地，為周邊食品從業(yè)人員開展政策、技能、管理、風(fēng)控等培訓(xùn)；成立長沙河西食品第三方檢測機(jī)構(gòu)，提供第三方認(rèn)證檢測服務(wù)；親子樂園及拓展基地，吸引客流和人氣，提升項(xiàng)目附加值、完善服務(wù)功能。（四）主要農(nóng)產(chǎn)品介紹（一期）碧根果：全世界17種 HYPERLINK /item/%E5%B1%B1%E6%A0%B8%E6%A1%83 t /Users/

8、zhoujie/Documentsx/_blank 山核桃之一，純野生果類，營養(yǎng)價(jià)值高，按15株/畝，采用四年苗株，每株種植費(fèi)用按當(dāng)?shù)厝斯に悖s30元/株）、開梯1000元左右/畝、盛產(chǎn)后每畝600公斤，市場銷售價(jià)60-75每公斤（收購價(jià)20-30元），每畝地收入約1.2-2萬。迷迭香：提取具有優(yōu)良抗氧化性的抗氧化劑和迷迭香精油，廣泛用于醫(yī)藥、食品行業(yè)；而迷迭香香精則用于香料、空氣清新劑、驅(qū)蟻劑以及殺菌、殺蟲等日用化工業(yè)，迷迭香種植500畝（七年一周期），原料年產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)值2萬元/畝，并可帶動周邊農(nóng)戶種植。郁金香、優(yōu)質(zhì)果樹套種各類中草藥500畝，根據(jù)原料年產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2-3萬元/畝。通過以

9、上功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局，綜合打造集傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)、生態(tài)度假、綜合拓展于一體的田園綜合體。項(xiàng)目實(shí)施組織（一）實(shí)施主體： 田園綜合體開發(fā)有限公司（暫定）。（二）公司類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股)。（三）注冊資本：5000萬人民幣。（四）運(yùn)營架構(gòu)項(xiàng)目采取“開發(fā)公司+運(yùn)營公司+專業(yè)合作社”三級運(yùn)營和管理模式；1、由項(xiàng)目投資人與湖南龍駿管理咨詢有限公司的品牌“伍零家”公司在望城區(qū)聯(lián)合注冊成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體投資、建設(shè)與管理。2、項(xiàng)目公司與伍零家公司簽署項(xiàng)目委托運(yùn)營協(xié)議，由伍零家公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建立、管理團(tuán)隊(duì)及管理體系建設(shè)、招商體系建設(shè)及包裝策劃、

10、資源整合、配套服務(wù)、創(chuàng)意轉(zhuǎn)化、品牌建設(shè)、運(yùn)營管理、產(chǎn)業(yè)孵化、自有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目植入等運(yùn)營事項(xiàng)。3、項(xiàng)目根據(jù)需要，成立各類合作社、分子公司，負(fù)責(zé)具體功能區(qū)的模塊建設(shè)和運(yùn)營。（五）項(xiàng)目運(yùn)營內(nèi)容1、生態(tài)民宿：以部分出售+部分租賃；其中出售的民宿可以通過返租的方式由公司統(tǒng)一運(yùn)營；購買者可自住，也可以實(shí)現(xiàn)投資收益。2、共享農(nóng)莊：采取會員制，開放度假+周末休閑模式，打造城市家庭歸園田居第二居所。設(shè)置共享旅途、共享文創(chuàng)、共享禪修、共享運(yùn)動等分子模塊社群。3、游覽觀光區(qū)：以自然、人文景觀為主要內(nèi)容，開展項(xiàng)目：花海、稻田、果園菜園荷塘、觀鳥、生態(tài)建筑、立體種植、容器種植、溫室栽培、民俗博物館、歷史展覽館、工藝展覽館、

11、刺繡、織布、制陶、釀酒、竹編、榨菜；利用鄉(xiāng)村“藍(lán)色的”天空、“清新的”空氣，開展項(xiàng)目：木屋竹屋、石屋、帳篷、農(nóng)家生態(tài)作物、點(diǎn)心、特產(chǎn)、園藝、茶道、生態(tài)運(yùn)動賽；體驗(yàn)耕種收獲的喜悅，是一種“房歸你住，田歸你種，牛歸你放，魚歸你養(yǎng)，幫你山野安個家”的整體體驗(yàn)方式。開展項(xiàng)目：民俗文化節(jié)、鄉(xiāng)村音樂會、農(nóng)耕體驗(yàn)、養(yǎng)殖體驗(yàn)、種植體驗(yàn)、磨豆腐、打鐵、手工編制、刺繡、扎稻草人、搬糧食、花燈節(jié)、踩高蹺、放生、小蝌蚪找媽媽；開展農(nóng)業(yè)文化考察、特色農(nóng)業(yè)考察、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、花木栽培裝飾培訓(xùn)、工藝品制作培訓(xùn)、農(nóng)業(yè)知識學(xué)習(xí)等研修型鄉(xiāng)村旅游活動，發(fā)揮鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)的教育功能。開展項(xiàng)目：認(rèn)識蔬菜、果樹、家禽、昆蟲、組培室、育苗室、學(xué)

12、習(xí)自然生物常識、土特產(chǎn)、民俗工藝品街、廟會、畫展、鄉(xiāng)村4、種植基地：由公司規(guī)劃和建設(shè)，生態(tài)民宿購買者可以獲得相應(yīng)種植面積（10畝）的投資資格，可以獲得相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品的種植收益。5、項(xiàng)目配套設(shè)施：整體項(xiàng)目及分子模塊的管理，由伍零家公司予以運(yùn)營。四、項(xiàng)目主要實(shí)施優(yōu)勢政策優(yōu)勢田園綜合體項(xiàng)目是國家振興鄉(xiāng)村戰(zhàn)略的重要抓手，當(dāng)前國家高度重視，在土地政策、資金補(bǔ)貼、項(xiàng)目扶持等方面均給予重大傾斜。理念優(yōu)勢1、本項(xiàng)目依靠 森林公園，不能破壞性開發(fā)，項(xiàng)目注重可持續(xù)發(fā)展，充分采取邊生產(chǎn)邊修復(fù)的技術(shù)，確保項(xiàng)目綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、融合發(fā)展。2、借望城經(jīng)開區(qū)規(guī)劃智能產(chǎn)業(yè)園東風(fēng)，將 森林公園項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，通過信息化、數(shù)據(jù)化、互

13、聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，構(gòu)建智慧園區(qū)，以雷鋒故里的“望城速度”營造智慧農(nóng)業(yè)、智慧農(nóng)旅、全域旅游基地。（三）區(qū)位優(yōu)勢1、項(xiàng)目位于大河西先導(dǎo)區(qū)核心地帶，距望城區(qū)5公里、長沙市中心30公里，毗鄰 森林公園，區(qū)位優(yōu)勢明顯；2、黃橋大道、京港澳高速復(fù)線、石長線等多條高等級道路構(gòu)成了其良好的外部交通網(wǎng)絡(luò)；3、國有土地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施健全，具備項(xiàng)目落戶條件；4、項(xiàng)目所在地具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，可有效提高園區(qū)創(chuàng)建速度；5、周邊近2000畝竹林，自然條件較好，山清水秀、民風(fēng)淳樸，無污染企業(yè)，適合發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和文旅項(xiàng)目。（四）運(yùn)營優(yōu)勢1、公司擁有強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)、策劃團(tuán)隊(duì)、營銷團(tuán)隊(duì)、技術(shù)團(tuán)隊(duì)及豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；2、公司投資在園區(qū)的

14、項(xiàng)目及終端線上線下銷售平臺可與園區(qū)實(shí)現(xiàn)共享，對園區(qū)產(chǎn)業(yè)和招商有較強(qiáng)助力；3、公司具有較強(qiáng)的活動策劃能力和引流資源，對園區(qū)三產(chǎn)發(fā)展有較強(qiáng)推動作用；業(yè)務(wù)涵蓋休閑度假服務(wù)、文旅開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)開發(fā)等領(lǐng)域，可對本項(xiàng)目形成強(qiáng)力支撐；4、公司擁有技術(shù)資源、人才資源、資金資源、關(guān)聯(lián)企業(yè)資源，可形成合力開發(fā)打造項(xiàng)目。項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一）項(xiàng)目資金投入及來源本項(xiàng)目預(yù)期投資約2億元左右，由投資方自籌或通過融資，分期投資完成。序號項(xiàng)目名稱面積單價(jià)小計(jì)（萬）備注1出讓土地5060萬/畝3000商業(yè)2出讓土地10020萬/畝2000工業(yè)3流轉(zhuǎn)土地8501000元/年/畝85山地，坡土綜合4建筑設(shè)計(jì)1萬平米100元/平

15、方1005景觀設(shè)計(jì)1006居民房屋改造15棟4萬/棟608山下游客集散中心40003000元/平米12009文旅土建1萬平米1200/平方120010文旅裝飾1萬平米1000/平方100011文旅配套設(shè)備1萬平米1000/平方1000家具、潔具、燈具、五金、軟裝12園區(qū)停車場 道路1000包含500停車位13綜合管網(wǎng)600水電、燃?xì)?、給排水、強(qiáng)弱電等14景觀綠化150015園區(qū)亮化50016種植區(qū)改造1000畝100017種植成本1000畝100030工資等員工綜合費(fèi)用30人10萬元/人/年30031運(yùn)營成本30032通村公路50033觀景臺及游步道50公里300萬/公里150034山上木屋、

16、竹屋酒店10100萬/棟100035水利500投資小計(jì)費(fèi)用19445不可預(yù)計(jì)費(fèi)用600投資概算合計(jì)20045（二）項(xiàng)目主要產(chǎn)出：（單位：萬元）經(jīng)營收入預(yù)測2021年2022年2023年備注人流量（人次）10萬20萬30萬門票收入（萬元）30060090030元/人人均消費(fèi)（萬元）100020003000100元/人物業(yè)租金（萬元）25002800300010元/平方、天種植收入（萬元）2000250030002萬/畝合計(jì)580079009900以上為項(xiàng)目當(dāng)前規(guī)劃的初步投入產(chǎn)出測算，具體經(jīng)濟(jì)分析在項(xiàng)目調(diào)研完成后，見項(xiàng)目建議書或可研報(bào)告。項(xiàng)目效益分析（一）社會效益積極1、項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)地區(qū)農(nóng)業(yè)結(jié)

17、構(gòu)調(diào)整，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，同時也為農(nóng)民增收致富提供了可靠的保障。為區(qū)域農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展開辟了一條新道路。2、項(xiàng)目帶動就業(yè)達(dá)到100-150人（不含采摘季節(jié)臨時招聘），除特殊專業(yè)崗位外，優(yōu)先聘本地工人，且招納貧困人員不低于30%，為扶貧攻堅(jiān)提供有力支持。3、項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)培訓(xùn)中心，將為本項(xiàng)目下轄合作社社員提供技術(shù)輸入，在地區(qū)形成專業(yè)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、休閑經(jīng)營、現(xiàn)代觀光的服務(wù)平臺。實(shí)現(xiàn)合作社農(nóng)民人均收入增加3-5萬元。4、通過田園綜合體的建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)融合，能夠在一定的程度上提高地區(qū)居民的收入，充分吸收農(nóng)村勞動力，促進(jìn)城鄉(xiāng)文化的結(jié)合，并提升 品牌知名度。（二）生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益良好1、項(xiàng)目采取開發(fā)與修復(fù)同

18、步模式，通過智慧農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)環(huán)保綠色生產(chǎn)，不破壞自然生態(tài)環(huán)境，充分利用土地和自然生態(tài)環(huán)境，是政策支持項(xiàng)目。2、在項(xiàng)目成本控制到位情況下，項(xiàng)目毛利潤達(dá)30%，同時結(jié)合國家農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠政策，可以減免稅收。同時帶動地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)旅行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)及下一步工作計(jì)劃（一）項(xiàng)目實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)1、項(xiàng)目規(guī)劃。本項(xiàng)目位于省級森林公園周邊，對項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)有相當(dāng)?shù)囊?，需要加?qiáng)項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)和整體規(guī)劃，做好項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目規(guī)劃能通過相關(guān)部門審核，確保項(xiàng)目順利落地實(shí)施。2、土地獲取。項(xiàng)目土地通過“流轉(zhuǎn)+劃撥+出讓”結(jié)合的模式獲取，針對種植項(xiàng)目采取土地流轉(zhuǎn)方式獲?。ú坏陀?5年）、道路等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目土地采取無償劃撥方式獲取、生態(tài)民宿及康養(yǎng)基地通過出讓方式予以獲得。其中生態(tài)民宿康養(yǎng)基地的土地通過出讓方式獲得成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。3、項(xiàng)目運(yùn)營。本項(xiàng)目含旅游開發(fā)、農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)莊運(yùn)營、民宿管理、休閑服務(wù)等模塊，項(xiàng)目經(jīng)營收益主要來自農(nóng)產(chǎn)品