房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 第四章ppt課件

1、第四章 房地產(chǎn)運營預測 重點：掌握一元線性回歸分析方法 、非線性回歸分析、序時平均法、挪動平均法、長期趨勢預測法難點：挪動平均法以及長期趨勢預測法 了解：房地產(chǎn)預測的相關知識點，以及房地產(chǎn)預測的定性分析方法.第四章 房地產(chǎn)運營預測房地產(chǎn)運營預測的概念12房地產(chǎn)運營預測的定性預測法3房地產(chǎn)運營預測的定量預測法4房地產(chǎn)運營預測的的程序與類別第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的概念一、房地產(chǎn)運營預測的概念及港地產(chǎn)運營預測的作用一預測的概念 預測是根據(jù)知推測未知，根據(jù)以往推測未來，根據(jù)客觀的閱歷和教訓、客觀的資料與條件、演化的邏輯與推斷、尋求事物的未來開展規(guī)律。其目的在于做出決策，為未來的不確定要素提供信息和數(shù)據(jù)

2、，為制定政策、擬定方案、確定目的等艱苦事項效力。二房地產(chǎn)運營預測的概念房地產(chǎn)運營預測的概念就是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的過去和現(xiàn)狀以及企業(yè)運營的以往開展規(guī)律性來估計或推測房地產(chǎn)運營企業(yè)的未來運營環(huán)境和運營方向的科學方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的概念三房地產(chǎn)運營預測的作用 房地產(chǎn)運營預測對于協(xié)助房地產(chǎn)運營者準確捕獲和掌握房地產(chǎn)行業(yè)信息具有重要的作用。1、運營預測是房地產(chǎn)運營企業(yè)制定運營決策的前提2、運營預測是房地產(chǎn)運營企業(yè)制定營銷戰(zhàn)略的根據(jù)3、運營預測有利于提高房地產(chǎn)運營企業(yè)的競爭才干第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的概念二、房地產(chǎn)運營預測的特點、原那么和內(nèi)容一房地產(chǎn)運營預測的特點 房地產(chǎn)企業(yè)圍繞運營過程所作的預測

3、除了具有普通預測的特點外，還具有本人獨到的特點，詳細表如今以下幾個方面：1、雙重性2、個別性3、長期性4、復雜性二房地產(chǎn)運營預測的原那么1、銜接的原那么2、相關的原那么3、類推的原那么4、系統(tǒng)的原那么第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的概念三房地產(chǎn)運營預測的內(nèi)容1、預測特定城市房地產(chǎn)業(yè)的未來前景2、預測未來一個時期內(nèi)房地產(chǎn)市場對各類房屋樓宇設計和功能等需求的變化趨勢3、預測個別房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程優(yōu)勢和優(yōu)勢、能夠的運營風險環(huán)節(jié)、本錢突破的能夠性、運營過程中的競爭要素等問題4、對房地產(chǎn)品價錢走勢的預測5、預測各類房屋供應的增長和市場占有率的變化6、預測房地產(chǎn)金融市場的開展動向第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的概念四房

4、地產(chǎn)運營預測的影響要素 影響房地產(chǎn)運營預測的主要要素是未來一個時期內(nèi)市場的變化。因此，深化研討分析影響房地產(chǎn)市場變化的各種要素，分清主要要素和次要要素，對于準確的建立運營預測模型有很大的協(xié)助。1、各類房地產(chǎn)的存量及現(xiàn)狀 1住宅存量 2有商業(yè)收益房地產(chǎn)的存量2、人口情況 1人口的絕對量 2人口的增長速度 3家庭構造 4人口流向3、房地產(chǎn)價錢的變化4、國家的經(jīng)濟開展程度第二節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的程序和類別一、房地產(chǎn)預測的根本程序房地產(chǎn)運營預測的根本程序分為三個階段七個環(huán)節(jié)。一預備階段1、確定運營預測的目的和要求2、搜集資料1搜集歷史資料2搜集現(xiàn)實資料3、分析判別1分析察看各影響要素同需求量的依存關系

5、2分析房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)供銷關系及其變化3分析當前的消費心思4其他方面的分析判別第二節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的程序和類別二實施階段1、進展預測1選擇運營預測方法2建立運營預測模型3預測計算2、預測結果分析1結果分析2運營預測誤差三、提交運營預測報告階段1、提出運營預測報告2、追蹤與反響第二節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的程序和類別是確定預測目的和要求搜集資料分析判別進展預測預測結果分析合理否？提出預測報告追蹤與反響否預備階段實施階段提交報告第二節(jié) 房地產(chǎn)運營與管理的含義及其特征二、房地產(chǎn)運營預測的分類1按預測內(nèi)容分類 1開發(fā)運營工程預測 2房地產(chǎn)開發(fā)運營的總體環(huán)境預測2按時間期限分類 1長期預測 2中期預測 3短

6、期預測3按預測范圍分類 1宏觀預測 2微觀預測4按預測方法分類 1定性預測 2定量預測 3綜合預測第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法一、個人閱歷判別法二、專家預測法 1、專家會議法 2、德爾菲法 3、德比克法明確預測目的設計調(diào)查表向?qū)＜液円庖娋C合歸納結果意見能否集中？明確預測目的是進一步綜合問題第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法三、相互影響分析法 專家預測法不能明確指出未來各種事物之間的關系，為彌補這一缺陷，可以采用相互影響分析法。它能明確指出未來事物之間的關系，并確定一系列事件A1，A2.，.An及其發(fā)生的概率P1，P2，Pn之間的變化關系。 相互影響分析法通常用事件相互影響分析表進展分析

7、，其表現(xiàn)方式如下表所示。其中，“表示正的影響，闡明一事件的發(fā)生將增進其他事件的發(fā)生概率?！氨硎矩摰挠绊?，闡明一事件的發(fā)生將增進其他時間的發(fā)生概率。“表示對其它事件無影響。實踐運用時，還要標求出正負影響的程度，修正事件發(fā)生的概率。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法假設發(fā)生該事件發(fā)生概率對諸事件的影響A1A2A3A4P1P2P3P4A1A2A3A4事件相互影響分析表第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法四、定性預測結論的構成方法一客觀概率法 這種方法是指參與預測的人員將預測工程的結果用概率的方式描畫出來，然后求出這些預測數(shù)字的算術平均數(shù)作為預測結果，其計算公式為： 41或 42第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的

8、定性預測法例41 某房地產(chǎn)開發(fā)商對下年度的商品房銷售情況進展預測，7個預測者以為銷售前景良好的概率估計見表4-2，試求銷售前景最好的預測概率。表4-2 7人預測概率值解：根據(jù)表4-2中的數(shù)據(jù)，銷售前景良好的預測概率為：假設上例中，預測者不是7人而是20人，見表4-3.表4-3 20人預測概率值 預測者A1A2A3A4A5A6A7概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51預測者fi /人1234352概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51Pi fi0.570.822.073.241.683.601.02第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法那么根據(jù)表4

9、-3中數(shù)據(jù)計算的銷售前景良好的預測概率為： 第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法二記分法1、平均法 該法以各方案的得分值作為計算的根據(jù)，計算出算術平均數(shù)加以比較，計算公式為： 4-3式中： 方案j的平均分值； 對方案j作出預測的專家數(shù)； Xij專家i對方案j評定的分數(shù)第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法例4-2 某房地產(chǎn)開發(fā)公司對某一開發(fā)工程擬定了三個開發(fā)方案，聘請7位專家進展預測，各位專家對各個方案評定的分值見表4-4，試決議最優(yōu)方案。表44 三個方案的評定分值專家方案A1A2A3A4A5A6A7甲9874676已6977107丙51058710解：根據(jù)表4-4中數(shù)據(jù)，可計算出甲、乙、丙三個方案

10、的平均分值為顯然，乙方案為最優(yōu)方案。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法2、比重系數(shù)法 該法以各種得分總數(shù)占全部方案修正總分的比重作為比較的根據(jù)。其計算公式為：4-4 式中 ： Wj方案j得分總數(shù)占全部方案修正總分的比重； Lj積極性系數(shù)，它等于mj/m，m為參與運營預測的全部專家人數(shù)，mj為對方案j作出預測的專家人數(shù)； n方案的個數(shù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法例3 試根據(jù)表4-4資料，采用比重系數(shù)法決議最優(yōu)方案。解：根據(jù)表4-4資料，L1=L3=0.857，可計算出個方案的Wj顯然，甲方案為最優(yōu)方案。最優(yōu)方案之所以發(fā)生了變化，是由于思索了積極性系數(shù)的緣故。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預

11、測法3、總分值頻率法這種方法用得到總分值的頻率作為各方案比較的根據(jù)，其計算公式為：4-5式中 fj方案j的總分值頻率； mj對方案j作出運營預測的專家人數(shù)； 對方案j作出運營預測為總分值的專家人數(shù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定性預測法例4-4 試根據(jù)表4-4資料假設非常為總分值，采用總分值頻率法決議最優(yōu)方案。 解：根據(jù)表4-4資料，甲乙丙方案中評為總分值者分別為0,1,2，可計算出各方案的總分值頻率為： 顯然，丙方案為最優(yōu)方案。 第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法一、因果分析法一一元線性回歸分析1、根據(jù)統(tǒng)計資料繪出相關圖，計算相關系數(shù)： (4-6)2、建立運營預測模型建立一元線性回歸運營預測模型

12、為： (4-7)式中 Y因變量，如銷售收入 X自變量，如施工面積 a回歸常數(shù)，是一元線性回歸方程的截距 b回歸系數(shù)，是一元線性回歸方程的斜率第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法3、待定參數(shù)利用最小二乘法，待定參數(shù)a，b由以下方程組確定： (4-8)那么 4-9 4、運用模型進展預測 將Xi 值帶入一元線性回歸方程中可以得到各個回歸值Yc 。假設需求預測，代入Xo 的數(shù)值，就可得到相對應的運營預測值(X=Xo).第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法例4-5 假設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1992-2001年的統(tǒng)計資料見表4-5.試建立一元線性回歸方程，并預測Xo=5.1百萬m2時的銷售收入是多少？ 表4-5 1

13、992-2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)情況年份1992199319941995199619971998199920002001開發(fā)面積/百萬m20.650.761.031.010.881.271.903.653.754.8619.76銷售收入/百萬元101110148164202244450856101913204596第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法解：1根據(jù)表4-5可以繪出關于開發(fā)面積銷售收入的散點圖，如下圖?？梢钥闯鰯?shù)據(jù)點的分布趨勢。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法2計算相關系數(shù)r。根據(jù)公式4-6和表4-5資料列表計算，入表4-6所示。闡明開發(fā)面積與銷售收入為強相關，變化方向一樣

14、，即開發(fā)面積增大時，銷售收入也增大；開發(fā)面積減小時，銷售收入也減少。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法 表4-6 相關系數(shù)計算表年份開發(fā)面積X/百萬m2銷售收入Y/百萬元X2Y2XY Yc19920.651010.42251020165.6581.3119930.761100.57761210083.6112.6919941.031481.060921904152.44189.7219951.011641.020126896165.64184.0119960.882020.774440804177.76146.9219971.272441.612959536309.88258.1819981.

15、94503.61202500855437.9219993.6585613.32257327363124.4937.1720003.75101914.062510383613821.25965.720014.86130223.619616952046327.721282.3819.76459660.083384024215083.344596第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法3根據(jù)表4-6資料，可計算出一元線性回歸方程的待定參數(shù)b和a那么一元線性回歸預測的方程為： Y=-104.13+285.29X將Xi各值代入上述方程，可得相對應的回歸值Yc，詳見表4-6所示。4運用模型預測。依題意，知開發(fā)面

16、積Xo=5.1百萬m2，代入回歸方程得到銷售收入為Yc=-104.13+285.29*5.1百萬元=0.85百萬元第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法二非線性回歸分析常見的一元曲線方程轉(zhuǎn)化為一元直線方程見表4-7.序號曲線名稱曲線方程換元形式直線方程1雙曲線2冪函數(shù)Y=bXb3指數(shù)函數(shù)Y=abx4對數(shù)函數(shù)lgX 表4-7 常見的一元曲線方程轉(zhuǎn)化表第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法對于擬合曲線回歸方程的問題，求解步驟如下：1應根據(jù)數(shù)據(jù)點的分布情況，確定變量X與Y之間的函數(shù)類型，選擇適當曲線與數(shù)據(jù)點擬合。2應確定X與Y之間相關函數(shù)的未知參數(shù)。某些特殊類型的函數(shù)，可以經(jīng)過換元法，把非線性問題轉(zhuǎn)化為線性

17、問題來處置。應該指出，非線性回歸問題的相關系數(shù)不能用式4-6直接求得，必需經(jīng)過先求相關指數(shù)，相關指數(shù)的平方根才是相關系數(shù)式4-10。(4-10) 其中 其中 第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法為了確定可信度，還需計算估計規(guī)范離差，可按下式計算：4-12 式中 回歸值； 回歸方程的待定系數(shù)個數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法例4-6 試根據(jù)例4-5，建立指數(shù)函數(shù)回歸方程，并預測百萬平米的銷售收入。 解：設擬合曲線方程 ,根據(jù)表4-7的換元方式，得 ,這樣就把一元非線性回歸問題變換成了一元線性回歸問題。其中 根據(jù)表4-5資料和式4-9可求得轉(zhuǎn)換后直線方程的待定系數(shù)A，B，列表計算見表4-8.第

18、四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法表4-8 轉(zhuǎn)換后的計算XX20.652.00430.42251.30279513712960.762.04140.57761.55146414612961.032.17031.06092.2354091725761.012.21481.02012.236948170360.882.30540.77442.02875215720251.272.38741.61293.03199819920251.902.65323.615.04108290256003.652.932513.322510.703638306763.753.008214.062511.2807588

19、1190444.863.114623.619615.13696171517056919.7624.832160.08354.549784697223143第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法那么將各期X的數(shù)代入方程得到各期回歸值，見表48.當百萬平米時，銷售收入Yc=1980.67百萬元。根據(jù)式4-10可計算出相關系數(shù)為由式4-11可計算規(guī)范離差S(Y)為比較例4-5和例4-6的結果，可以看出根據(jù)表4-5資料配合的回歸方程，一元線性回歸方程比一元指數(shù)函數(shù)方程好，可靠性大。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法二、時間序列分析法一序時平均法這是用過去的統(tǒng)計資料求其平均值，作為下一期的運營預測值的方法，

20、其計算公式如下：式中 表示t+1期的運營預測值； T 時間數(shù)列的項數(shù)； Xi各期的察看值，i=1,2，t。4-13第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法2、挪動平均法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法3、指數(shù)平滑法它是利用預測前一期的實踐值和前一期的指數(shù)平滑預測值進展加權平均來去的預測值的方法。其計算公式為：本期預測值= *上期實踐發(fā)生值+1- *上期預測值式中：為平滑系數(shù)，且0 1 當 =1時，預測值=上期實踐發(fā)生值 當 =0時

21、，預測值=上期預測值。 在實踐任務中，平滑系數(shù)普通是根據(jù)原預測數(shù)與實踐數(shù)的差別大小來確定的。假設差別較大， 應適當取較大值；假設差別較小， 應適當取較小值。為了計算方便，普通根據(jù)閱歷估計，當差別較大時， 取0.7-0.8為宜；當差別較小時， 取0.2-0.3為宜。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法例 某房地產(chǎn)公司2006年7-12月份的實踐銷售量及預測值見下表，假設設=0.3，求2007年1月份銷售量的預測值。 2006年7-12月份實踐銷售量即及測值 單位：平方米月份實際銷售量預測值7500052008480050009520053001049005000115500530012600058

22、00第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法解：1月份預測值= *上期實踐銷售量+1- *上期預測值 =0.3*6000+1-0.3*5800 =1800+4060 =5860平方米 即2007年1月份的銷售量預測值為5860平方米。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法三長期趨勢預測法其根本原理是：根據(jù)過去各期的實踐數(shù)值，分析其開展趨勢，并假定今后按該趨勢開展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。假設過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，那么其變化趨勢可用直線方程來表示；假設過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，那么可用曲線方程來表示。在這里，我們只引見趨勢直線方程。求趨勢直線的方程式是：式中：Y為預測值；X為代表的年份；a、b為待定系數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法運用最小二乘法求得如下方程式組：令=0.那么上式可簡化為：式中：Yi為各年的實踐銷售量；Xi為各年的代號；n為已掌握數(shù)據(jù)的年數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預測的定量預測法例 關于某城市住宅物