深圳某樓盤定價(jià)策略詳細(xì)說(shuō)明匯報(bào)

1、深圳某樓盤定價(jià)策略詳細(xì)說(shuō)明匯報(bào)區(qū)分打分體系。 針對(duì)不同的客戶群體，制定相應(yīng)的打分體系使定價(jià)更趨合理；樹立標(biāo)桿。 景觀、戶型絕佳的假設(shè)干單位充分表達(dá)物業(yè)價(jià)值，在銷售過(guò)程中充當(dāng)本工程和區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿；增大極差。打破均衡。 設(shè)少量低價(jià)單位，使入市價(jià)格更有沖擊力，形成市場(chǎng)影響之后，價(jià)格適當(dāng)攀升，配合營(yíng)銷手法進(jìn)行快速銷售；制定策略匯報(bào)總綱：定價(jià)策略定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明基準(zhǔn)價(jià)/平面差垂直差制定價(jià)格表形成特殊跳差說(shuō)明酒店.工程戶型分布金地工業(yè)區(qū)紅樹灣高爾夫福 強(qiáng) 路新 洲 三 街山景綠景花園一期.工程周邊環(huán)境樓體低 層中 層高 層景觀優(yōu)勢(shì)弱.高層價(jià)值曲線遠(yuǎn)景園景定價(jià)思路：一、A-B 與 C-D-E分別打分；二、園

2、景戶型與遠(yuǎn)景戶型分別打分；三、內(nèi)、外采用不同層差；四、特殊戶型跳差處理；1。權(quán)重&極差制定權(quán)重/極差制定分項(xiàng)景觀朝向采光噪音戶型面積通風(fēng)權(quán)重20%10%5%30%15%15%5%分項(xiàng)景觀朝向采光噪音戶型面積通風(fēng)權(quán)重35%30%10%5%5%5%10%A/B棟1000C/D/E棟1500因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權(quán)重制定更符合客戶特點(diǎn)，采取不同權(quán)重比例產(chǎn)品決定價(jià)格彈性空間差異，極差設(shè)置不同東南 南 東 西南 東北 北 西北 西1、朝向4.55.02.03.02.53.51.5分項(xiàng)打分 2、景觀 景觀以該單位可觀景面的個(gè)數(shù)及視野度為基數(shù)，對(duì)景觀有較大影響的還有觀景的視角，和欣賞的內(nèi)容。 景觀分值參

3、考 :觀景面+視角系數(shù)+景觀 對(duì)于同一單位的不同觀景面，須分別計(jì)算，最后以具體情況按權(quán)重疊加。 園林景觀局部園林景觀少量園林景觀無(wú)園景無(wú)遮擋少量園景局部遮擋無(wú)園景有遮擋5.0最正確園林景觀4.54.03.53.02.0-2.51.5分項(xiàng)打分3、噪音 噪音以距離道路的遠(yuǎn)近和道路的噪音程度為主要影響因素： 噪音分值參考 : 道路噪音+噪音輻射度+其他噪音影響臨主路福強(qiáng)/三街不臨主路受主路輻射遠(yuǎn)離主路2.0受主路少量輻射3.54.04.5* 主路為車輛主要途徑道路分項(xiàng)打分4、通風(fēng) 深圳四季風(fēng)向以東南風(fēng)為主，通風(fēng)方向與朝向吻合，故以朝向做為通風(fēng)指標(biāo)的基數(shù)，影響通風(fēng)的其他因素還有是否通透和被遮擋。東南南

4、東西南東北北西北西分項(xiàng)打分 5、采光 采光以采光面積為基數(shù)，采光面積的計(jì)算簡(jiǎn)化為主要采光面?zhèn)€數(shù)的統(tǒng)計(jì)?；谄渌蛩氐目紤]，同樣引入 遮光度：采光分值參考 :采光面+ 遮光度分項(xiàng)打分6、戶型 本工程的戶型具有整體均好性，因此，實(shí)用性、合理性與特殊性是戶型打分的主要考慮因素。A B棟C E棟均好戶型3.0均好戶型3.5送凸窗戶型3.5帶轉(zhuǎn)角凸窗4.0帶轉(zhuǎn)角凸窗/工人房4.0帶轉(zhuǎn)角圓弧凸窗/工人房4.5分項(xiàng)打分 7、面積 本工程面積打分原那么：以市場(chǎng)上的主力面積為基數(shù)，并根據(jù)本工程面積比例，依照與主力面積差距的大小增減。一房44.1246.355.0二房63.3967.2969.8872.9977.

5、3378.654.53.53.0三房92.99101.61110.07112.24116.054.54.03.5四房131.16134.074.5另注：局部分值根據(jù)實(shí)際勘察情況及戶型情況略有調(diào)整分項(xiàng)打分特殊分值 表達(dá)稀缺性 A/B棟03、07單位，平面差額外上調(diào)200元 A/C/D/E棟統(tǒng)一基準(zhǔn)價(jià)； B棟考慮實(shí)用率因素，基準(zhǔn)價(jià)降低30元2。水平差制定金地工業(yè)區(qū)紅樹灣高爾夫福 強(qiáng) 路新 洲 三 街山景綠景花園一期金地工業(yè)區(qū)紅樹灣高爾夫福 強(qiáng) 路新 洲 三 街山景綠景花園一期N南向北向東南向西南向A棟B棟1房1廳 A03西南向，較安靜， 9層以下被一期遮擋 A07東南向，較嘈雜 B103西南向，景

6、觀視野窄，被A棟遮擋較多 B107/B207正南向，通風(fēng)、視野好，噪音明顯，戶型結(jié)構(gòu)最正確 B203東北向，最安靜，采光通風(fēng)差，正對(duì)酒店，無(wú)景觀 *13層以上除B203均可看海景 A03B203A07B103B207B1072房1廳內(nèi)圈 A01西北向，可看一期綠化，次臥可看園林 A08東南向，采光通風(fēng)好，高層擁有雙景觀，較吵 A09東北向，安靜，房間都可看園林，為2房中最小面積 *全部帶雙陽(yáng)臺(tái)，02可看海景 B1/B2 01北向，處于園林中心位置，次臥較遮擋，采光影響 B102北向，房間全部朝園林 B202北向，受局部酒店影響 B1/B2 08北向，房間全部朝園林，位置靠?jī)?nèi)，采光稍受影響 *

7、B1/B2 01、08帶雙陽(yáng)臺(tái)A01B202B208B108B102A08B201B101A092房2廳外圈A02西向，較安靜， 9層以下被一期遮擋，可看一期綠化A05/06西南向，臨路，噪音明顯B105/06/B206西北向/西南向，臨路，視野開(kāi)闊，靠近紅 綠燈噪音影響大B205西南向，為外圈較安靜單位，視野開(kāi)闊* B205無(wú)海景，A棟天井比B棟略窄，影響廚房采光，可看山景A05A06A02B106B105B205B20644.1244.1246.3546.3543.6743.6772.9963.3963.3978.6578.6467.2967.2970.0370.0372.9777.337

8、7.3372.5772.5769.8869.881房起價(jià)單位A03：朝向最差，無(wú)景觀，受遮擋最正確單位B107：朝向最正確，視野開(kāi)闊無(wú)遮擋，戶性結(jié)構(gòu)最正確2房?jī)?nèi)起價(jià)單位A01：朝向略勢(shì)，主景觀面正對(duì)一期，為內(nèi)圈園林景觀最弱單位最正確單位A07：朝向優(yōu)勢(shì)，主景觀面正對(duì)園林，為內(nèi)圈園林景觀最正確單位，通風(fēng)采光好2房外起價(jià)單位A05：臨路噪音明顯，最大面積2房，戶型無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，天井窄廚房采光受阻最正確單位B206：朝向優(yōu)勢(shì)，視野開(kāi)闊無(wú)遮擋，雙景觀面，為外圈最小面積單位NC棟 D棟 E棟2房2廳 D02西南向，視野稍受遮擋，看園林 D06東南向，視野開(kāi)闊度劣于D02 D06D023房2廳內(nèi)圈 D01/

9、E02東南向/西南向，可看園林，但視野較受阻 D05/06東南向，園林景觀面充足 E03西南向，園林景觀面充足，視野開(kāi)闊 E02D01E03D05D064房2廳 D03西南向，園林視野開(kāi)闊，帶工人房 D05東南向，園林視野略微差于03，帶工人房 E05西南向，帶落地弧形凸窗唯一性 D05E05D033房2廳外圈 C02/03西南向，低層受一期遮擋，高層海景面充裕 02客廳受03局部遮擋，03帶工人房 D01/07北向，低層遮擋嚴(yán)重，高層視野逐漸開(kāi)闊 01遮擋程度高于07 E01/06東南向，低層景觀稍差，視野度逐漸開(kāi)闊，可看山景 06帶工人房 D01D07E01E06C02C0376.0276

10、.02102.16112.24112.33101.61111.7134.07134.07131.16110.07116.0592.9992.99109.48115.432房起價(jià)單位D06：園林景觀面窄劣于02，正對(duì)酒店，視野受阻最正確單位D02：園林景觀及視野度優(yōu)于063房?jī)?nèi)起價(jià)單位E02：朝向劣勢(shì)，遮擋嚴(yán)重，視野度差最正確單位C06：朝向優(yōu)勢(shì)，園林景觀相當(dāng)充分，視野開(kāi)闊3房外起價(jià)單位D01：朝向劣勢(shì)，受凱欣園遮擋非常嚴(yán)重最正確單位C03：視野開(kāi)闊，安靜，為整個(gè)小區(qū)的中心位置，帶工人房4房起價(jià)單位D05：園林景觀面窄，受酒店影響，視野受阻最正確單位D03：園林景觀面充分，位于園林中心，安靜，帶

11、工人房NA、B棟 起價(jià)單位：A/0 頂價(jià)單位：A/09 C、D、E棟 起價(jià)單位：D/01 頂價(jià)單位：C/06 3。垂直差層差制定低層內(nèi)外差值最大 內(nèi)外景觀差異明顯，外圈為根本層差，內(nèi)圈為最高層差中層內(nèi)外差值逐漸減小 外圈跳差增加，內(nèi)圈為根本跳差高層內(nèi)外差值最小 內(nèi)外圈均為最小層差層差制定策略制定標(biāo)準(zhǔn) 因內(nèi)外圈景觀差異，內(nèi)外層差各成體系 外圈景觀跳差在基準(zhǔn)依實(shí)際情況跳差上另外增加制定方法 內(nèi)圈極差制定 因園林景觀差異，AB棟1290極差低于CDE棟1520層差值幅度制定 低層為園林景觀最正確層數(shù)，隨高度逐漸減弱 高中低 跳差制定 CDE棟30層越過(guò)AB棟/酒店，增加100跳差制定方法 外圈極差制定 景觀變化大，根據(jù)AB棟與CDE棟差異及客戶群差異 AB棟1680C棟2070DE1970幅度制定 低層無(wú)景觀資源，為根本層差；中層景觀變化明顯，層差拉大，高層無(wú) 特殊變化，逐漸拉小層差 中高低跳差制定 13層視野開(kāi)闊度明顯增加，小幅跳差，15層景觀優(yōu)勢(shì)明顯突出，大幅 跳差整體層差體系12901520內(nèi)圈168020701970外圈 A棟特殊跳差處理 02/03 9層起越過(guò)花園一期遮擋，增加200跳差 08客廳正對(duì)園林，內(nèi)景觀優(yōu)勢(shì)明顯，414采用內(nèi)圈跳差，1529采用 外圈跳差D棟05與E05比較，低層優(yōu)勢(shì)明顯優(yōu)越于高層，均價(jià)額外增加100。特