9房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資

1、房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資1主要內容：1. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的概念；2. 投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券、股票，房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押貸款證券；3. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的收益和風險；4. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的影響因素。2一、引言：房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資小結1. 房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資的特點投資對象不可位移；投資數(shù)額較大且開發(fā)建設周期較長；投資的流動性較差；對通脹的抵御性較好；投資的不確定性較大；具有較高的財務杠桿率；對專業(yè)知識和經(jīng)驗有較強的依賴性。32. 房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資的利弊投資之利投資之弊相對較高的收益水平抵御通脹的影響提高投資者的資信等級 易于獲得金融機構的支持風險較大投資門檻較高投資經(jīng)營環(huán)節(jié)和受制因

2、素較多變現(xiàn)性較差 思考：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的特點？4二、房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的概念1. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的含義投資者將資金投入到與房地產(chǎn)相關的證券市場，通過擁有房地產(chǎn)金融資產(chǎn)來獲得預期的不確定性收益的行為和過程。類別：購置房地產(chǎn)企業(yè)的債券或股票、購置房地產(chǎn)投資信托公司的受益憑證或股票、購置住房抵押支持證券。5提示：與一般證券投資根本相同。2. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的實質類型收入來源投資者收入投資于房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券開發(fā)經(jīng)營收入股利或債息投資于住房抵押支持證券還本付息額債息投資于房地產(chǎn)投資信托基金基金運營收入股利或債息6提示：首先是證券化，其次是證券發(fā)行機構或機制。3. 優(yōu)點適用于沒有時間、興趣

3、和專業(yè)技能的投資者；也適用于沒有足夠權益資金的投資者；規(guī)模經(jīng)濟和專業(yè)化經(jīng)營管理。大量房地產(chǎn)辛迪加和托拉斯應運而生7三、投資于房地產(chǎn)企業(yè)股票1. 含義投資者基于對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的考慮，投入資金用于購置房地產(chǎn)企業(yè)股票并獲得相應收益的行為或過程。意義：投資者通過擁有股票而分享房地產(chǎn)投資和經(jīng)營收益；房地產(chǎn)企業(yè)解決了資金問題，起到投資代理作用。82. 可投資的房地產(chǎn)股票類別與投資特點類別特點普通股優(yōu)先股不可返還性參與性收益性流通性風險性93. 房地產(chǎn)企業(yè)（普通）股票投資收益衡量持有期收益率（買賣差價股息紅利）/購價內在價值：股票所有權代表的資本在營運過程中的真實價值。投資價值：擁有某股票在（短期）持有

4、期間預期可獲收入現(xiàn)金流的現(xiàn)值。10房地產(chǎn)企業(yè)股票投資分析方法：基本分析模型紅利貼現(xiàn)模型預期持股期間的股利和期末售價的貼現(xiàn)每股盈利評價模型內在價值每股預期盈利標準市盈率技術分析工具圖形分析工具價位圖、趨勢線、價格形態(tài)等數(shù)量分析工具移動平均線、相對強弱指數(shù)、指數(shù)平滑異同平均線、隨機指標、動向指標等114. 房地產(chǎn)企業(yè)股票投資的影響因素類 別備 注外部因素宏觀經(jīng)濟因素經(jīng)濟走勢、經(jīng)濟政策、證券市場監(jiān)管政策等房地產(chǎn)行業(yè)因素行業(yè)發(fā)展狀況和趨勢，行業(yè)發(fā)展政策等投資者心理因素投資者預期、情緒內部因素公司凈資產(chǎn)理論上與股價之間的正向關系公司盈利水平影響可分配股利增資和減資影響投資者的預期和信心125. 房地產(chǎn)企

5、業(yè)股票投資的風險類 別特 征系統(tǒng)性風險利率風險利率變化導致機會成本和可實現(xiàn)資本收益的變化市場風險由經(jīng)濟周期影響的企業(yè)而致使股票市場行情發(fā)生變化購買力風險物價或匯率變化對變現(xiàn)貨幣購買力的影響政策風險政府過多的干預和政策頻繁調整非系統(tǒng)性風險違約風險發(fā)行人違約或破產(chǎn)經(jīng)營風險公司經(jīng)營決策、管理等導致收益下降財務風險財務狀況所導致的風險提示：股票投資者看重企業(yè)的成長性。13【資料】萬科近三年盈利和分配狀況年份分配情況盈利2013每10股派4.1元（含稅）1.37元/股2012每10股派1.8元（含稅，稅后1.71元）1.14元/股2011每10股派1.3元（含稅，稅后1.17元） 0.88元/股2010

6、每10股派1.0元（含稅，稅后0.9元） 0.66元/股2009每10股派0.7元（含稅，稅后0.63元） 0.48元/股2008每10股派0.5元（含稅，稅后0.45元）0.37元/股2007每10股派1元（含稅,稅后0.9元）轉增6股0.45元/股2006每10股派1.5元（含稅,稅后1.35元）轉增5股0.493元/股14四、投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券1. 投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券投資者基于對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的考慮，投入資金用于購置房地產(chǎn)企業(yè)債券并獲得相應收益的行為或過程。意義：投資者通過擁有債券而分享房地產(chǎn)投資和經(jīng)營收益；房地產(chǎn)企業(yè)解決了投資資金問題。152. 房地產(chǎn)企業(yè)債券類別與投資于房地產(chǎn)債

7、券的特點類 別備 注零息債券折價發(fā)行有息債券票面價發(fā)行，單利固定利率年息美元債券票面價發(fā)行，年息價高于美國同期國債收益率以人民幣計價、美元結算的債券票面價發(fā)行，年息和人民幣升值收益以人民幣計價、美元結算的可轉換債券票面價發(fā)行，年息、人民幣升值收益和轉換股票收益特點：安全性高，收益穩(wěn)定，流動性好1617【例】某房地產(chǎn)公司于2008年1月18日發(fā)行三年期債券28.304億元，年息率1.5。此債券以人民幣為面值，債券到期將以美元來歸還，并以到期當日的人民幣兌美元匯價結算。假設人民幣每年升值3。試計算該債券持有者的收益率?！窘狻恳灶}中信息，該債券收益主要有兩局部：一是年息率1.5；二是升值收益率（13

8、）39.3184. 房地產(chǎn)企業(yè)債券投資的影響因素類 別備 注外部因素市場利率與價值之間的反向關系通脹水平與價值之間的反向關系內部因素期限與價格的易變性之間的正向關系票面利率與價格的易變性之間的反向關系流通性與內在價值之間的正向關系發(fā)債主體的信用與內在價值之間的正向關系195. 房地產(chǎn)企業(yè)債券投資風險類 別特 征系統(tǒng)性風險利率風險利率變化導致機會成本和可實現(xiàn)資本收益的變化再投資風險由于再投資的收益率不確定，使得債券的期限對決策產(chǎn)生影響購買力風險物價或匯率變化對變現(xiàn)貨幣購買力的影響非系統(tǒng)性風險發(fā)行人違約風險因擔保、經(jīng)營等因素導致發(fā)行人在給付利息和償還本金上存在問題提示：債權投資者注重企業(yè)的抗風險能

9、力。20五、投資于住房抵押貸款支持證券Mortgage-backed Securities，MBSs1. 住房抵押貸款支持證券商業(yè)銀行等金融機構按照用途、質量、利率和歸還期限相同或相近原則，將持有的住房抵押貸款債權聚集形成抵押貸款集合體 （pool），出售給特設機構SPV （Special purpose Vehicle ），由SPV將收購的貸款資產(chǎn)組合重新整理包裝，并經(jīng)過評級、擔保形式實現(xiàn)信用增強或提升后，以抵押貸款組合產(chǎn)生的本金及利息現(xiàn)金流為歸還基礎，在資本市場上發(fā)行證券，出售給投資者的一種行為。資產(chǎn)證券化的一種，ABS的基礎是一般資產(chǎn)。21證券化的意義對投資者來說，一種間接投資方式；對發(fā)

10、行者來說，是一種融資渠道、分散風險的工具、改善資本負債結構的方法。提示：抵押貸款是證券化的基礎，也是投資者的收益來源和風險所在。222. 投資于住房抵押貸款支持證券投資者通過購置并持有房地產(chǎn)抵押貸款支持證券來獲得其中局部利息收益的一種投資方式。與一般債券投資的性質類似，無賦稅減免優(yōu)勢。 233. 住房抵押貸款證券的運作機制二級市場一級市場放款人/發(fā)起人借款人/購房人抵押權月供款保險/擔保貸款收購者/發(fā)行人資金設計發(fā)行證券貸款整合信用增強信用評級投資人承銷商受托人管理者24房地產(chǎn)抵押貸款的放款人，抵押貸款的創(chuàng)造者，可以是MBS的發(fā)行人或投資者；MBS的發(fā)行人，購置抵押貸款、組合并發(fā)行MBS；MB

11、S的承銷人，負責銷售的金融中介；MBS的擔保人，為抵押貸款提供信用升級，可以是發(fā)行人自身；MBS的受托人，介入發(fā)行人和投資者之間的中介，負責收取由管理人所轉來的本息、檢查管理人提交的各種報告、再投資等。25房地產(chǎn)抵押貸款的管理人，本息的收取或追繳、提交有關報告，可以是放款人及其附屬機構；評級機構，為MBS提供獨立、公正的信用評級效勞；MBS的投資者，可以是個人或機構，甚至放款人或發(fā)行人自身，根據(jù)各自需要購置不同級別的債券。 26274. 可投資的住房抵押貸款支持證券類型特 征支持債券MBB發(fā)行人擁有貸款組合的所有權，現(xiàn)金流與公司債券一樣直付債券MPTB發(fā)行人擁有貸款組合的所有權，現(xiàn)金流類似于傳

12、遞證券傳遞證券MPT投資者擁有貸款組合的所有權，收到借款人償付的全部金額（如約定的本金、利息和提前償付的本金）擔保債務CMO貸款組合的的現(xiàn)金流重新分配28傳遞證券或過手證券貸款人每月支付現(xiàn)金流：利息；計劃歸還本金；提前償付本金實際用于支付證券持有人的現(xiàn)金流貸款人每月支付現(xiàn)金流相關費用貸款1貸款n持有人或投資人1持有人或投資人n按比例分配295. 住房抵押支持證券投資收益的衡量VMBS的理論價格；CF時MBS的現(xiàn)金流入；資產(chǎn)壽命；R貼現(xiàn)率。 Pass-through抵押貸款利息所有參與機構的手續(xù)費保險費30建行建元2007-1個人住房抵押貸款支持證券 利率及付息方式：浮動利率，按月還本付息，基準

13、利率為一年期定期存款利率，每半年調整一次。規(guī)模及結構：41.6億元，其中，優(yōu)先級資產(chǎn)約40.2億元，次級資產(chǎn)約1.4億元。 優(yōu)先級資產(chǎn)分為A、B、C三檔： A檔約35.8億元，AAA評級，當前票面利率4.77%； B檔約3.6億元，A評級，當前票面利率6.07%； C檔約0.8億元，BBB評級，當前票面利率9.75% 發(fā)行安排：銀行間債券市場發(fā)行 316. 住房抵押支持證券投資的影響因素與風險影響因素內 容風險現(xiàn)金流支付違約借款人未及時還款、收取的還款未按約定支付給投資者等違約風險提前償付提前償付使得現(xiàn)金流出現(xiàn)波動，引起MBS價格變化再投資風險利率導致貼現(xiàn)率的變化、借款人提前償付行為的變化利率

14、風險提示：所有投資者面對相同性質的風險，只是貸款原始權益人的收益和風險的轉移和按比例細化。322014年9月29日，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。（中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融效勞工作的通知）問題：MBS收益率的吸引力。房貸基準利率約85折，平均利率約5.56%，扣除管理費用后，提供給投資者的可能收益較低。而五年期國債票面年利率5.41%，銀行1年期理財產(chǎn)品收益率5%以上，信托產(chǎn)品收益率910%。33六、投資于商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券

15、Commercial Mortgage Backed Securities， CMBs商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券：將商用房地產(chǎn)抵押貸款會聚到一個組合抵押貸款池中，通過信用增強、評級后，由特設機構參考評級確定發(fā)行價格，以抵押貸款組合未來現(xiàn)金流為歸還基礎，在資本市場上發(fā)行證券，出售給投資者的一種行為。MBS以住宅貸款為基礎資產(chǎn)，CMBS以商業(yè)物業(yè)貸款為基礎資產(chǎn),其他如以地產(chǎn)銷售收益、租賃收益權為基礎資產(chǎn)。34萬達集團與麥格理合作的內地首支CMBS：2005 年末，萬達集團與澳大利亞投行麥格理銀行合作，方案在港發(fā)行總額100 億港元的REITs 產(chǎn)品，但經(jīng)過近一年運作，終告失利。而后麥格理銀行引導萬

16、達走上跨境CMBS之路，于2006 年9月私募發(fā)行1.45 億美元跨境CMBS。Dynasty Asset (Holdings) Ltd.公司發(fā)行的價值1.45 億美元的2006-1 系列商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，交易的發(fā)起人是麥格理-萬達房地產(chǎn)基金。該證券的預定期限為2.75 年，法定最終期限為5.75 年，發(fā)行收入用于收購初始貸款人發(fā)放的貸款。352005年麥格理32億元收購萬達九個商業(yè)工程24%的股權，籌備REITs潛在的資本市場融資渠道麥格理向渣打銀行借貸1.5億美元萬達緩解只租不售引發(fā)的資金困境2006年香港REITs方案失敗2006年發(fā)行CMBS，1.45億美元離岸資產(chǎn)包歸還貸款

17、36七、投資于房地產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trust，REITs1. 房地產(chǎn)投資信托基金以信托或公司的形式，通過發(fā)行受益憑證或股票來募集資金，用于房地產(chǎn)投資、發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款、購置房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等，并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，在滿足特定條件下可以防止雙重征稅，且其股票或受益憑證一般在證券交易所進行自由交易。比較：信托，投資基金，集合信托方案372. 投資于房地產(chǎn)投資信托基金投資者通過購置并持有房地產(chǎn)投資信托基金的受益憑證或股票等來獲得利息、股息等形式的分紅以及在二級市場上進行交易所獲得的資本增值收益的一種投資方式。

18、房地產(chǎn)投資信托基金的意義投資者一種分享房地產(chǎn)行業(yè)開展收益的間接投資方式；REITs通過專業(yè)性投資代理，集合零散資金，規(guī)模性地參與房地產(chǎn)投資。383. 房地產(chǎn)投資信托基金的運行機制：以信托型為例REITs管理公司顧問公司REITs管理服務收費托管機構管理服務分紅顧問費顧問服務托管收費基金單位持有人房地產(chǎn)物業(yè)管理者房地產(chǎn)資產(chǎn)（組合）房地產(chǎn)項目管理公司管理房產(chǎn)管理費用物業(yè)服務服務收費持有資產(chǎn)租金收入股東代理人39基金持有人，受益憑證的持有者，享有的權益包括選擇受托人、取得基金收益、獲取基金業(yè)務及財務狀況資料、監(jiān)督基金運作情況、出席或委派代表出席基金單位持有人大會等，但遵守基金契約或公司章程、支付基金

19、認購款項及有關費用、承擔基金虧損或基金終止等有限責任。REITs管理公司，由發(fā)起人組建，是基金組織結構中的核心，負責基金的設立、籌建、實施和處理，管理基金資產(chǎn)和債務，執(zhí)行所制定的投資政策，同時收取基金資產(chǎn)管理效勞費用。不得超越基金所有相關文件賦予的權力。參謀公司，基金管理公司可聘請專業(yè)房地產(chǎn)參謀公司，為其投資策略提供專業(yè)效勞，同時支付相應的參謀費。40托管機構，投資者權益的代表，基金資產(chǎn)的保管人和名義持有人，由基金公司董事會雇傭、具有資格的商業(yè)銀行、信托公司等獨立機構擔任，負責基金資產(chǎn)保管、投資工程資金往來結算、基金管理公司操作的監(jiān)督和基金報告的審查等，以勤勉及審慎態(tài)度維護持有人的利益，并根據(jù)

20、托管資產(chǎn)的價值按一定比例收取托管費。房地產(chǎn)工程公司和物業(yè)公司，由管理公司授權、負責投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)營、管理和維護，并收取管理費。貸款管理機構，負責本息收繳、追繳，違約抵押品處理。414. 可投資的房地產(chǎn)投資信托基金類型主營業(yè)務主要收入權益型REITs收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)出租收入物業(yè)增值抵押型REITs提供抵押貸款經(jīng)營MBSs利息收入手續(xù)費其他收益混合型REITs擁有物業(yè)產(chǎn)權提供貸款二者兼有42美國REITs的開展1960年，國內收入法確認信托型REIT的獨立法律地位，本身不必納稅；1976年，國內收入法允許REIT采用公司形式；1986年后，REIT從節(jié)稅轉向提升投資回報。REI

21、T免稅條件：至少100名股東，在任一納稅年的后半年內，5名或5名以內的股東所持的股份總額不得等于或超過全部股份的50。至少75的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金或政府債券構成。至少95的普通收入需在每一財政年度年末之后一年內分配給股東。持有不到一年的證券或不到四年的房地產(chǎn)銷售所得不能超過年度總收入的30。435. 投資于REIT的優(yōu)點（1）具有很強的流動性，提供可靠的現(xiàn)金紅利；（2）防止股份公司的雙重納稅，而獲益于其好處；（3）避稅效果主要在于因扣除折舊而免除了股東局部所得稅義務；（4）具有規(guī)模經(jīng)濟效益，實現(xiàn)資產(chǎn)的多樣化。6. REIT的投資者與收益（1）基金投資者基金出資人、基金資產(chǎn)所有者和基金

22、投資受益人，公司型基金的股東，承擔一切風險。（2）投資凈收益基金收益（發(fā)起募集費用基金管理費用基金保管費用基金操作費用）447. 房地產(chǎn)投資信托基金投資的影響因素通貨膨脹率物價水平的變化會影響物業(yè)資產(chǎn)價值、分紅收益和決策預期利率既影響REIT的價值，也影響實際收益經(jīng)營收入和P/FFO乘數(shù)經(jīng)營收入影響投資者預期和情緒，從而影響P/FFO458. 房地產(chǎn)投資信托基金投資的風險經(jīng)營風險經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟環(huán)境和投資項目的盈利能力等使得基金獲利能力大小不同而導致投資收益的差別市場風險REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險利率風險尤其對抵押債權型REITs而言，利率變化會影響主要由一些長期固定利率抵押貸款組成的資產(chǎn)的價值。但對短期貸款影響不大46香港領匯（LINK REIT） 股份結構：TCI對沖基金由上市時的17.95%升至18.35%，德意志銀行由曾經(jīng)的22.55%跌至8.38%，F(xiàn)ranklin共同基金6.77%，瑞銀由12.21%減持至1.7