萬(wàn)科_成都紅星路項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)ppt課件

1、紅星路工程產(chǎn)品建議書(shū)成都萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)謀劃部2021年1月目錄一、土地屬性分析二、市場(chǎng)分析三、客戶定位四、產(chǎn)品建議五、推盤(pán)節(jié)拍及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)第一部分：土地屬性分析區(qū)位情況南部新城本案2004年高新區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)區(qū)落戶2005年成都經(jīng)濟(jì)主軸線天府大道年全線通車(chē)2005年近1000畝成都新會(huì)展中心興建2006年地鐵1號(hào)線開(kāi)工，城南路網(wǎng)體系全面鋪開(kāi)2007年會(huì)展中心成都五大班子政務(wù)中心開(kāi)工，300畝駐外領(lǐng)事館區(qū)建立啟動(dòng)2021年市委市政府開(kāi)場(chǎng)南遷2021年地鐵1號(hào)線試運(yùn)轉(zhuǎn)2021年地鐵1號(hào)線全線貫穿1、新城南區(qū)域，從2004年以來(lái)來(lái)，不斷被多種利好包圍。 區(qū)位情況世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、成都高新科技商務(wù)廣場(chǎng)、天府

2、軟件園、高新技術(shù)孵化園的建成，18家業(yè)已落戶城南的世界500強(qiáng)企業(yè)，美、法、韓、泰等五國(guó)領(lǐng)事館入駐 創(chuàng)新研發(fā)中心也曾經(jīng)積聚了IBM、諾基亞、長(zhǎng)虹、金山等國(guó)內(nèi)外的知名軟件企業(yè)。成都市政中心南遷，市級(jí)的辦公樓群、高新國(guó)際廣場(chǎng)建成、成都海關(guān)大樓等曾經(jīng)建成，成都中級(jí)人民法院，成都市高新區(qū)檢察院等也正在建立。新希望、通威、中信、正大集團(tuán)等大投資商曾經(jīng)或即將開(kāi)場(chǎng)興建高端的寫(xiě)字樓50萬(wàn)人口的南部新城，1500萬(wàn)的潛在市場(chǎng)需求2、新城南本質(zhì)性投入，顯示了該區(qū)域是城市化進(jìn)程最快、最明顯的區(qū)域。3、大型品牌開(kāi)發(fā)商繼續(xù)進(jìn)入，不斷調(diào)高區(qū)域預(yù)期 和黃、中海、華潤(rùn)、新世界、嘉里等一線品牌開(kāi)發(fā)商，分別重資持有城南土地， 嘉

3、里建立，廈門(mén)建發(fā)在10月外環(huán)外地塊的樓面地價(jià)超越5000元。 地址成交時(shí)間樓面價(jià)元/m2競(jìng)得人用途容積率凈地面積合：畝高新區(qū)銅牌村三組、銅牌村十一組、雙河村三組GX-2007-01-162007-10-125000 廈門(mén)建發(fā)二類住宅用地（可兼容不大于計(jì)入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）住3.4245736 69 高新區(qū)雙河村三組、燈塔村八組、花蔭村九組、銅牌村十一組GX-2007-01-082007-10-125083 嘉里置業(yè)二類住宅用地（可兼容不大于計(jì)入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）住3.656916 85 高新區(qū)花蔭村九組、花蔭村十組、燈塔村八組 2007-6-153000 嘉里置

4、業(yè)二類住宅兼商業(yè)20%不限，住宅4.246131 69 高新區(qū)花蔭村九組、花蔭村十組、燈塔村八組2007-6-153036 嘉里置業(yè)二類住宅兼商業(yè)20%不限，住宅4.238618 58 區(qū)位情況區(qū)位情況城市工程圈G2、G3、類G3T1郊區(qū)高端工程圈TOP2、高端C4、南延線周邊快速構(gòu)成多工程，多品類，共同開(kāi)展的開(kāi)展局面。 本案區(qū)位情況紅星路延線人南延線本案繞城路極地海洋公園紅星路沿線的建立，極地海洋公園為區(qū)域注入新的題材。地塊情況 雖然城南整體開(kāi)展優(yōu)勢(shì)明顯，但將被眾多工程攤薄和稀釋 工程周邊不成熟，道路、周邊開(kāi)展的不確定性將制約本工程開(kāi)發(fā) 地塊現(xiàn)狀1、本工程交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性有所改良，商業(yè)配套成熟等待

5、時(shí)間存在一定周期紅星路延線人南延線本案繞城路本工程具有與其他工程的本工程地塊距人南延線約1000米，距建筑地鐵1號(hào)線約1000米。 當(dāng)前有正在建筑的海昌北路連通。工程西側(cè)為方案建立的海昌極地海洋公園。周邊生活配套尚不完善， 間隔世紀(jì)城配套商業(yè)、大源組團(tuán)規(guī)劃的生活配套及市政府周?chē)?guī)劃配套的間隔尚有5-8公里大源組團(tuán)世紀(jì)城市政府配套華陽(yáng)老城區(qū)極地海洋公園地塊現(xiàn)狀用地被紅星路穿越，分為3塊。組團(tuán)相互獨(dú)立。工程當(dāng)前沒(méi)有直接資源優(yōu)勢(shì)。與海洋公園的相鄰關(guān)系，是最大利好。暫定規(guī)劃條件：凈用地面積：156.37畝用地性質(zhì)：居住可兼容性質(zhì)：商業(yè)兼容比例：不大于20%容積率：5，建筑密度： 25%，綠地率：25%

6、2、工程資源及規(guī)劃條件根本決議了本工程的定位從地塊資源以及目前規(guī)劃條件判別，本工程是典型T1類產(chǎn)品第二部分：區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)供銷(xiāo)城南區(qū)域內(nèi)供銷(xiāo)情況：整體供銷(xiāo)旺盛，均價(jià)振蕩走高2007年城南區(qū)域整體供銷(xiāo)比為0.91，均價(jià)高于整體市場(chǎng)均價(jià)。是成都新政后根本堅(jiān)持供銷(xiāo)平衡方位。均價(jià)振蕩走高，第四季度均價(jià)在6400元。數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷(xiāo)城南3環(huán)外，成交量起伏大時(shí)間成交量環(huán)比6月19.9%7月17.0%8月158.8%9月71.8%10月-71.5%11月-38.3%12月-32.8% 07年三環(huán)外整體供銷(xiāo)比為0.89，從近期價(jià)錢(qián)走勢(shì)看， 該區(qū)域8月以來(lái)的價(jià)錢(qián)跳升，根本站穩(wěn)6000元均價(jià)，

7、是三環(huán)外各方位最高的區(qū)域。 但同時(shí)該區(qū)域全市新政后，環(huán)比降幅最大的區(qū)域，闡明該區(qū)域受投資預(yù)期影響明顯。數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷(xiāo)時(shí)間三環(huán)外城南平均面積城南平均面積全市平均面積1月138.52 120.13 106.36 2月136.64 110.74 103.52 3月140.13 124.66 105.79 4月167.72 145.26 111.12 5月138.90 118.67 100.96 6月143.71 110.85 97.43 7月163.68 116.83 100.49 8月126.03 119.59 101.78 9月128.90 125.58 102.33 10月1

8、31.13 123.76 96.24 11月143.01 126.71 97.28 12月126.55 115.31 98.76 全年138.86 122.84 101.43 3環(huán)外城南，07年平均成交面積為.86平方米，遠(yuǎn)高于全市101.43平方米平均面積，在最高環(huán)域均價(jià)的情況下，也高于同環(huán)域的城西、城東方位，在利好預(yù)期支撐下城南主城區(qū)工程，根本以G2 產(chǎn)品為主，主力客戶是改善性客戶。 時(shí)間三環(huán)城南平均面積三環(huán)外城西三環(huán)外城東1月138.52 111.39 116.20 2月136.64 119.43 123.44 3月140.13 120.15 111.30 4月167.72 109.92

9、 114.92 5月138.90 108.03 114.75 6月143.71 110.89 89.78 7月163.68 105.86 94.19 8月126.03 108.46 99.09 9月128.90 108.84 96.55 10月131.13 112.62 88.25 11月143.01 100.54 88.75 12月126.55 105.62 86.45 全年138.86 120.02 102.98 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷(xiāo) 從07年9月的供不應(yīng)求到12月的供大于求，闡明雙流市場(chǎng)在07年4季度成交萎縮較大，月均成交從27.8萬(wàn)/月，下降到19.7萬(wàn)/月，降幅在30%。

10、數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷(xiāo) 從成交平均面積看，雙流07年平均成交面積在平方米。 從均價(jià)看，4季度雙流成交均價(jià)迅速提高5749元，年度成交均價(jià)到達(dá)4410元。主要緣由是近期雙流別墅、類別墅產(chǎn)品成交比例放量所致。從實(shí)踐推盤(pán)看，雅居樂(lè)、麓山等別墅工程推盤(pán)順利。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居成都區(qū)域內(nèi)供銷(xiāo) 從市場(chǎng)表現(xiàn)看，房貸新政前，外環(huán)外的新城南區(qū)域主城區(qū)及雙流南延線周邊 工程在配套尚不成熟情況下，在成交量繼續(xù)攀升，成交價(jià)逼近市中區(qū)，而新政后，成交大幅下降，闡明改善和投資類客戶是區(qū)域主力客戶。 雙流別墅、類別墅工程成交依然較為活潑，一方面闡明房貸政策并未能消除高端人士的資產(chǎn)升值的預(yù)期。 另外也闡明改善兼投資類

11、需求仍看好城南， 工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍會(huì)發(fā)揚(yáng)重要影響。 僅從區(qū)域市場(chǎng)主流趨勢(shì)分析，當(dāng)前新城南區(qū)域比較適宜對(duì)成熟度敏感性不強(qiáng)，對(duì)投資預(yù)期感受明顯的改善類和投資類的C 、或T2類客戶。然而房貸新政對(duì)整個(gè)區(qū)域呵斥改善、投資類客戶構(gòu)成了嚴(yán)峻打壓。成交下降的主要緣由。 雖然區(qū)域G3、T1 類產(chǎn)品同樣也遭到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但總體政策對(duì)該客群存在利好。工程假設(shè)在合理的資源配置，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)上的優(yōu)勢(shì)，仍可以堅(jiān)持良好成交。城南的快速開(kāi)展速度，也為青年成為在城南置業(yè)主力提供了能夠。 推盤(pán)單位時(shí)間推出套數(shù)面積銷(xiāo)售套數(shù)均價(jià)（7棟）11月11380-12035套580012月11320套58002棟12月15090-12520套62

12、00類G3 （T1）大城際四川騰盛實(shí)業(yè)有限公司32F、18F高層電梯公寓40畝10萬(wàn)（總戶數(shù)825）11月10號(hào)開(kāi)盤(pán)酒店入戶大堂、家居智能化、無(wú)蚊社區(qū)，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，在較高單價(jià)面前，成交量較為低靡，主要成交在80平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：世家機(jī)構(gòu)區(qū)域競(jìng)品表現(xiàn)戶型面積套數(shù)占比42-592213%73-8621730%107-11321250%時(shí)間推出套數(shù)面積銷(xiāo)售套數(shù)均價(jià)9-10月451471200套560011月4514715套560012月4514715套52002007年6月鴻閣1號(hào)推出600套單位，在4300元單價(jià)快速去化，進(jìn)入11月后，成交迅速下滑，僅缺乏10套成交T1 鴻閣1號(hào)四川晉元實(shí)業(yè)有限公司

13、高層（1棟、24層）70畝6萬(wàn)（總戶數(shù)1158）一期2007-6底 二期2007年10。27月數(shù)據(jù)來(lái)源：世家機(jī)構(gòu)區(qū)域競(jìng)品表現(xiàn)T1水印城四川遠(yuǎn)光實(shí)業(yè)有限公司16-32F高層電梯27畝14萬(wàn)總993戶12月中旬戶型戶型面積套數(shù)占比套二70-7924725%套二81-9834435%套三104-12040240%12月15日，4700元低價(jià)入市，當(dāng)月去化500套。目前僅余100套。低單價(jià)、臨河優(yōu)勢(shì)，贈(zèng)送空間，是水印城逆勢(shì)飄紅的重要緣由。 數(shù)據(jù)來(lái)源：世家機(jī)構(gòu)區(qū)域競(jìng)品表現(xiàn)區(qū)域競(jìng)品表現(xiàn)G3、英郡高新置業(yè)18-32F高層電梯150畝50萬(wàn)2724戶12月中旬時(shí)間成交套數(shù)成績(jī)面積成交均價(jià)2007年12月537

14、266.4751622007年11月13518710.5452002007年10月27937166.7251432007年9月65385471.9651522007年8月729724.165119位于會(huì)展旁的ICON英郡在8月下旬首期推出的1200套住宅，以低單價(jià)優(yōu)勢(shì)完成迅速去化。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居成都競(jìng)品表現(xiàn)區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積容積率品類總面積已推盤(pán)面積主力面積開(kāi)盤(pán)價(jià)格當(dāng)前均價(jià)月去化量雙流南延線區(qū)域宏信南樾1002.8T1T220290-110540052006000雙華麓港1553.5T136380-108530053000河畔新世界15003.1C、TOP2300080-130預(yù)計(jì)6000

15、棕櫚南岸404.9T110585-1155000550010000遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期404.3T28890-1455100530010000育才竹島1003.9T1T220570-1454600560013000新鴻基悅城2453.5T261090-160預(yù)計(jì)5800宏信南樾遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期育才竹島周邊競(jìng)品106平方米的3室2廳單衛(wèi)宏信南樾：100畝，間隔500米以內(nèi)，容積率3.0，主力戶型93-。T1與T2 類產(chǎn)品混合、戶型強(qiáng)調(diào)溫馨感受。 93平方米的2室2廳單位周邊競(jìng)品100平方米的3室2廳雙衛(wèi)89平方米的3室2廳單衛(wèi)雙華麓港 ：155畝，與本項(xiàng)規(guī)模相當(dāng)， 容積率更低。面積段73-144 平

16、方米。 小面積單位戶型強(qiáng)化了對(duì)T1的功能性解讀。北臨擬建20萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體。周邊競(jìng)品新鴻基悅城245畝，間隔300米以內(nèi)，容積率3.5，面積范圍：90-245主力戶型95-155。T2 類產(chǎn)品周邊競(jìng)品1500畝，300萬(wàn)平方米規(guī)模的河畔新世界。容積率3。高層主力戶型122-175。雙梯3戶為主。首期估計(jì)08年3月面市從市場(chǎng)看定位1、隨著周邊工程開(kāi)發(fā)，周邊商業(yè)配套會(huì)日漸成熟。T2類向C 類轉(zhuǎn)化的速度會(huì)繼續(xù)加快。2、雙流主要干道工程依然堅(jiān)持從TI向G3、T2、C 向G2 轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)。雖然2007年，這一趨勢(shì)已被消化一部分，但從在工程開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，只需不出現(xiàn)艱苦的經(jīng)濟(jì)情勢(shì)惡化，依然存在資產(chǎn)升值空間

17、。3、從周邊競(jìng)品看，本區(qū)域增對(duì)改善性客戶的供應(yīng)量，依然是絕對(duì)的主力供應(yīng)。這些以改善類為主力的競(jìng)品工程，具備容積率較低和自然資源優(yōu)勢(shì)相對(duì)明朗的特點(diǎn)。 4、本工程假設(shè)針對(duì)改善客戶那么有遠(yuǎn)期可視景觀在工程以西，有容積率較高的相對(duì)不利條件，因此，建議以T1產(chǎn)品作為產(chǎn)品主力。區(qū)域價(jià)錢(qián)在5000，已根本站穩(wěn)。5、在工程內(nèi)部有自然河溝穿越，可安排少量洋房類產(chǎn)品。 市場(chǎng)小結(jié)： 第三部分：客戶定位T1客戶需求交通距離(T)周邊配套(S)價(jià)格(P)小區(qū)環(huán)境(E)樓型戶型(B)便利交通近距離便利生活學(xué)校醫(yī)院繁華商務(wù)娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)潛力稀缺生活配套園林規(guī)劃健身娛樂(lè)兒童設(shè)施高檔社區(qū)低密社區(qū)規(guī)劃鄰里T交通間隔S周邊配套E小區(qū)環(huán)境

18、B樓型戶型好外立面高檔配置建筑配置舒適結(jié)構(gòu)高附加值B樓型戶型T1客戶需求名稱購(gòu)房動(dòng)機(jī)土地屬性需求小區(qū)屬性需求房屋屬性需求類1G2想擁有更大的房子目前的房屋條件差或周邊環(huán)境差想在成都發(fā)展，想在成都扎下根想買(mǎi)個(gè)房子自己和家人享受生活交通順暢，公交、駕車(chē)方便靠近人工景觀，自然環(huán)境好靠近大超市等生活設(shè)施靠近健身、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所高品質(zhì)社區(qū)有品牌的物業(yè)管理小區(qū)有園林風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美有足夠的車(chē)位，人車(chē)分流健身服務(wù)、室外健身設(shè)施通風(fēng)好、采光好結(jié)構(gòu)舒適，功能完善外立面檔次高每層戶數(shù)少類2G3想在成都發(fā)展，想在那扎下根來(lái)給家人更好的環(huán)境保值、增值、投資買(mǎi)個(gè)房子自己享受交通順暢，公交、駕車(chē)方便靠近人工景觀，自然環(huán)境好

19、離工作的地方近離目前居住、熟悉的區(qū)域近高水平的物業(yè)管理高品質(zhì)社區(qū)樓房間距大視野較開(kāi)闊照明舒適，有居家感 通風(fēng)好，采光好結(jié)構(gòu)舒適房屋隔音效果好類3C想擁有更大的房子目前的房屋條件差或周邊環(huán)境差自己和家人更好的享受生活離工作單位近交通順暢，公交、駕車(chē)方便房屋密度低，空氣質(zhì)量好靠近較好的醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園有發(fā)展?jié)摿Ω咚降奈飿I(yè)管理樓間距大視野開(kāi)闊，私密性好小區(qū)有園林風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美良好的鄰里氛圍老幼活動(dòng)場(chǎng)所多采光好、通風(fēng)好高附加值，面積贈(zèng)送多結(jié)構(gòu)舒適，功能完善房屋朝向南面，景觀好類4T1想擁有更大的房子沒(méi)有自己的房子可以增值，保值與父母住得近或同住，照顧父母交通順暢，公交、駕車(chē)方便距離目前工作區(qū)域比較

20、近靠近健身、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所靠近大超市等生活設(shè)施高水平的物業(yè)管理樓房間距大視野較開(kāi)闊高品質(zhì)社區(qū)小區(qū)內(nèi)照明舒適，有居家感房屋通風(fēng)好、采光好戶型方正，好用房屋朝向景觀新城南客戶需求名稱購(gòu)房動(dòng)機(jī)土地屬性需求小區(qū)屬性需求房屋屬性需求類1中心區(qū)沒(méi)有自己的房子買(mǎi)個(gè)離工作單位更近房子想買(mǎi)個(gè)房子自己享受交通好，公交、駕車(chē)方便距離目前工作區(qū)域比較近有發(fā)展?jié)摿Ω咂焚|(zhì)社區(qū)高水平的物業(yè)管理樓房間距大，視野比較開(kāi)闊足夠的車(chē)位，人車(chē)分流房屋通風(fēng)好房屋采光好戶型方正，好用類2雙金光想在成都發(fā)展，在那扎根結(jié)婚，獨(dú)立目前房屋條件差或環(huán)境差自己和家人享受生活交通好，公交、駕車(chē)方便靠近公園等人工景觀生活便利，靠近生活設(shè)施高品質(zhì)社區(qū)高

21、水平的物業(yè)管理樓房間距大，視野比較開(kāi)闊房屋通風(fēng)好房屋采光好戶型方正，好用建筑外立面檔次高類3新城西想有更大的房子想在成都發(fā)展，在那扎根投資，增值，保值交通好，公交、駕車(chē)方便靠近公園等人工景觀離熟悉區(qū)域比較近小區(qū)里面樹(shù)木多，有園林風(fēng)格高品質(zhì)社區(qū)高水平的物業(yè)管理通風(fēng)好、采光好戶型方正，好用隔音效果好類4新城南目前房屋條件差或環(huán)境差想買(mǎi)個(gè)房子自己享受投資，增值 交通好，公交、駕車(chē)方便靠近公園等人工景觀，環(huán)境好靠近娛樂(lè)休閑，健身場(chǎng)所靠近比較好的學(xué)校和醫(yī) 院高品質(zhì)社區(qū)小區(qū)有園林風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美有足夠的車(chē)位，人車(chē)分流健身服務(wù)、室外健身設(shè)施采光好、通風(fēng)好舒適結(jié)構(gòu)，功能完善每戶層數(shù)少公共部位舒適、檔次高目的客戶

22、特征T1中青年之家、青年持家、老年三代比例較高32%，19%，11%。這類客戶的教育程度不是很高高中以下38%，而且來(lái)自打工移民的比例較高30。70%初次置業(yè)，58%從事中等職業(yè)，2007年家庭平均年收入為8.8萬(wàn)。平均遞增率為16%/年。T1客戶選擇的房屋面積相對(duì)較小，單價(jià)、總價(jià)也較低。在置業(yè)動(dòng)機(jī)方面，思索經(jīng)濟(jì)要素較多。在土地屬性需求方面，有便利交通和接近文娛健身場(chǎng)所的需求。小區(qū)屬性方面強(qiáng)調(diào)健身文娛、生活配套。 以上信息來(lái)源：成都萬(wàn)科2007年品類報(bào)告目的客戶 針對(duì)T1類客戶需求， 工程區(qū)域現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)尚不明朗，主要表現(xiàn)為預(yù)期優(yōu)勢(shì)1、緊鄰在與極地海洋公園，周邊配套層級(jí)將更為豐富，西向景觀視野較好，景觀延伸面長(zhǎng)。2、未來(lái)紅星路沿線開(kāi)通，公交站點(diǎn)近，降低通勤本錢(qián)。3、共享地鐵、城南開(kāi)展帶來(lái)的區(qū)域升值要素。 在城南區(qū)域、紅星路沿線、任務(wù)生活的青年之家、以及雙流本地青年持家客群，應(yīng)是主要客戶來(lái)源。 新進(jìn)入城市年輕任務(wù)族第四部分：產(chǎn)品建議差別化競(jìng)爭(zhēng)定位 2、希望展現(xiàn)的工程價(jià)值特征： 輕松置業(yè)、高興生活、便利居家、質(zhì)量保證2提早展現(xiàn)未來(lái)設(shè)備A、展現(xiàn)性強(qiáng)的公交站臺(tái)預(yù)備1期開(kāi)發(fā)大巴運(yùn)營(yíng)B、引入品牌健身會(huì)所提早展現(xiàn)并運(yùn)營(yíng)。C、提早引入社區(qū)超市、休閑類商業(yè)街區(qū) 1本工程最大利好就是城南整體國(guó)際化定位下的未來(lái)，需求充分做好提早展現(xiàn)未來(lái)前景，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃條件，本工