城市綜合體物業(yè)管理及其管理實施計劃方案

1、程維護貴要略高城市媒合管理及其管理方案鑒干綜合體物業(yè)類塑管理要求高，物業(yè)設脳含量高，日常運營管卑要求高，因此，我們需要考慮采用STIliH的綜合體朝業(yè)管理體系。一、域市嫁合體掬業(yè)管理特點1、塚合體#1業(yè)管理的任務繪合體的物業(yè)類里夏雜，一般包括五星級酒店、啊掏中、寫字樓、公禹。綜合體物業(yè)包含大量智能化設備，陰如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調系統(tǒng)，技術含量高，需要校高的專業(yè)水平aiPo由于城市綜合it通常是收益牧物業(yè)，因此，城市媒合It胸業(yè)管理的任務并不儀僅是傳就物業(yè)管理所包含的“對瞬屋Kffig的設施設備和1關場地2fi#修、養(yǎng)護、管理”,而且更璧要的任務是實現(xiàn)期業(yè)中長期浄收益量大化,并保持和

2、提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。繪合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在晉能化工程方面可以銳一管理并負責工!用單菽核算。根據物業(yè)管卑規(guī)定，需要考慮根據掏業(yè)不間性質收費不同，其屮五星級酒店相購物中心的收一些。2.商業(yè)辣合體掬業(yè)基本的管理觀能為：一辦公室（含前臺、財務、采購、倉庫）容服中心（容戶服務、投ift處理、維修報修、商務服務、房屋和賃等）；IfitJI（供水、供電、供氣、空調、電梯、消肪、通訊等設備的運行、維護、維修、管理;公共部位裝漁維修維護等）；公共秩序管理（含中控室、安護、車大活動配合、停車場管理等）；環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和ffliMo基本機構配置為亦公室、物業(yè)崩、管

3、理跚?？梢愿鶕唧w情況進行闔整。3.物業(yè)管理收貴特點由干綜合體掏業(yè)管理復雜要求高,收段要高干普通掏業(yè)域市綜合體掏業(yè)管理收很標準二.城市嫁合體物業(yè)管理公司的組奴架構和團臥建按域市綜合14物業(yè)管理組織架構18?：電様維護工程SL網絡設備維護工程鼻、空調工程師、電器技工（負責強電、消肪設備絨護等）O由于綜合體物業(yè)設施多,物業(yè)管理人員素質要求高，需識共享利培8L三、塚合體前期物業(yè)管理廈務介入方案繪合體前期物業(yè)管理服務包牯在頂目規(guī)則、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理18務,物業(yè)的接管驗收、人伙與裝修管理策期及房屋質量遺SN8的處理流程等。根據攻目開發(fā)各階段的工作車直的不間，物業(yè)管理公司將委

4、淤M對應的人員參與前期物業(yè)管卑服務工作,充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資瀾優(yōu)勢，爾保產品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品昆頂目規(guī)則設it階段參與人員前期介人小組：物業(yè)管理公司業(yè)務副總經卑、壩目經理、工樣壬管、財務跚經理181作容1、從物業(yè)管JO?對項目的整體布局提出建如在嫁合體項目中，前期介人小組對物業(yè)管理用房的位置、15時停車場的設置等提岀建議。繪合體前期物業(yè)管理服務介人方案：參與頂目的規(guī)則，如在本項目中，前期介人小組對媒合體岀人口設it、人車分渝、地下車庫預因各單元人口、小區(qū)景觀區(qū)道路設置歿疾人通道等的建肌J1象械市繪合中心下沉廣場和主要入口3?全樣參與公共設血i殳備的配套設計、方案嗣定與設備選型工作，

5、甫期介人小組從管理需要、使用便利、維護經濟11等方面對公共設脳設備的KiSlh建ih參與設備采購、安裝及維保合間的洽淡工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通樂道，維保合冋業(yè)主及開發(fā)商的利益均得列有效的保護。的簽ij使得管理處司、4?參與廣場綠化與空中花園景規(guī)系筑設廿的論證，前期介人小組車點八后期維護的角度對綠化植物刊種、景現(xiàn)的選擇、照灌糸筑的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提岀建議。5?參與物業(yè)管卑用房的位置及功能劃分布局討論，依照H1關選律法規(guī)對物業(yè)管卑用房曲而枳提岀8*o6?參與寫字樓和公禹戶里討論會，前期介人小組將管理公司已扌E管小區(qū)屮業(yè)壬對戶里設廿的恿見、裝修中的常見

6、改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶塑設it方案。7?參與塚合體建慎外立面的itit,utaa護和安全管理的角度提出有關建議。8?掏業(yè)管理市場調查及目林容戶捕分析，物業(yè)管理作為居地嚴開發(fā)的后續(xù)服務，必須幼實拿擁目標容戶祥的需求，制定出有ft對性的管理服務皓施。施工圖設itftB的物業(yè)服務介人.參與人員前期介人小組，以管理公司總經理、管理處經理為壬。二?在管理的角廈主要關注以下容，根據實際怖況提出合理化建議1?土建1）對屋面、有肪水要求的衛(wèi)生間（廚眉）等肪水材科的選擇2）n、窗的林質3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4）地區(qū)氣候差異對房屋顧量的特殊要求5）空調外掛機預留位的尺寸、冷漫

7、水的統(tǒng)一收集6）熠道、擇氣道的位置僂0：業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7）廣場、道路用備面磚的互換性及淸潔的便利性2?配套1）室管道、it量器具、智能化設施布置的合理性,及2）給業(yè)主譴威的影響-可修編?3）各種設備產生的噪音對業(yè)主的影響4）各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域5）各種設備設施的能源消耗6）室外管線、管道井布局的合JIB,及給業(yè)王造戒的影響7）習能化設艙的可靠性、適用性與經濟性施工階段（一）參與人員前期介人小組，由管卑處經理牽頭，適Watties修人員參與。（二）主要關注以下容，對影響后期管理的壩目錠岀合理化建垃1?地產公司招標工作介人1）供方門、窗顧量及售后服務評價2）公其設脳設備質量標準

8、及后期維修保養(yǎng)應本條款的制定2.ii介入1）房屋質量控制2）隱蔽工程檢査驗收記錄3）設計變更記錄的收集4）設能、設備的安裝調試及掾作培UII5）應品保護6）媒合體和小區(qū)體育設施、兒童游樂設施質量三.塚合體的物中心冊分物業(yè)管理方案啊物中心是城市繪合U靈亜要的部分之一，貝技術系統(tǒng)和服務ID能也是綜合體各f跚分中晟為復雜的。一方面，需要打對顧容心卑和行為需要及特征，在購物空間布同布置、壞境營造、交通、導購等各梯IB務設施的運行和管理上必須采取有效拾施，例如，施請專D導示系統(tǒng)公司設置好導示標志和臨時標志；另一方面，什對商家需要，在垃圾收集與處卑，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行相管理以及營角推廣的組級和

9、管理上，也要采収有效措施。劇物中M業(yè)管理任務一般包181?購物中。的前期介人2?購物中。的裝修管理3?保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng)確保對購物顧客的無扌J擾服務4?劇物中。的淸潔5?機電設施維護6?電脂系貌結算整彳、購掏中心期業(yè)管理松關段用對TWfl中心在前期介人方面，要車點開展中央空闕系貌的節(jié)能UES合體物業(yè)管理成本預算中q的裝修管理1、購物中心裝修管理的浹程與璽點一一以華涸萬象urn安全第一，肪火是裝修管理的車點。方便商戶裝修，將商戶裝修手冊等及時發(fā)笊到商戶手中。域市塚合體物業(yè)裝修管SSf?2、購物中心主力百貨商場“二次裝修”的要求和標旌槪述百貨商場的裝修按容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”

10、?！?次裝修”是常為填經營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎設施、基隅條件、便件壞境。色枯為滿定業(yè)態(tài)經營的需要對星建工程的必要修整和裝修，色牯天棚、地面、甘it、墻面、樓梯、通道等；力經營需要提供的必要基啟設施，包牯水、電、空調、消肪、安肪、廣播、通訊設備、網絡工程、照明、電梯等；為滿足商場營角需要而進行的設施、促舗設施等?！岸窝b修”是指以“一次裝修”為星is,為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準,師的二次裝停裝修。主要包牯貨架、柜臺、壁柜、形象、列、燈光、色彩等?！岸窝b修”主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修”的要求和標準，對于實現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一怵調，達到二次裝修的目的和效

11、果貝有Sig義。組織好商場的“二次裝修”工作要連循以下原UJ：一、勒顯個11與整II朋調統(tǒng)一的原劇?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨特的形象，Q要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位怵調一致。二、就一安擇，奴立執(zhí)行的原劇?！岸问|修“要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調整廿劃躱一安H,間時毎彳、品牌Q要獨立設it、制作完成各自的裝修。三、效率與質量貌一的原則?！岸窝b修”時冋和工期的要求，2要保證裝修質量,做到不忽視S-f細節(jié)，不浪費點酒時間。四、安全第一，規(guī)施工的原劇?！岸窝b修“施工過槨中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)施:E,把安全笊在首位，嚴格執(zhí)行消厲、用電、安全制度按探作Sffffiilo五、

12、扌J適精品與厲行節(jié)約的原囲。各品牌在“二次裝修”中要注1設廿精心制作,扌Ji品牌形象，同時Q要林絕在林料使用和嗣作工程上的浪費現(xiàn)象?！岸窝b修”工作要遵備和符合以卞具體要求：一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整U之中的一員，因此各品牌專柜的蕓修風格、色彩、列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象-可修編-色彩貝要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相紡品牌柜組怵調一致。二、商場裝修工作廿劃和進度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體和進度按時完成裝修任務，以保證開業(yè)或調整廿則的如期完成。三、要遵備商場“二次裝修的JfelfiS要求。商場的“二次裝修”同時有許多品牌柜組迴工作計劃行

13、施工和安蕓，所以保持和維護良好的扶序、保證施工安全、叫嚴和人生安全十分車要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理覆求組級施工。四、連守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作Sf?0IS裝修方案審核、形象設廿審核、圖躱審核、MIT審核、ifelPlffi審核以員施工管理、驗收等工作渣桿，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”IftSS與商場相關sne合接受相關的管理利指導。五、通守和執(zhí)行相關的安全、消師等標準和技術規(guī)，保證施工和制作質量。各品牌柜組的“二次蕓修”還要遵胞執(zhí)行有關部門關于安全、涓肪、等管理規(guī)定和枝術要求、M科、工藝要求等，便得裝

14、修結東后能夠通過坊收安全使用。百貨商場“二次裝修”的標旌，因商場的經營定位，貝II的市場壞境和朝業(yè)條件會有兩差別。各商場應根據商場的經營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點制定好“二次裝修?的標準，用以規(guī)fll指導各品牌柜組的“二次裝修八O“二次裝修”的標準大體分為以下幾筋分容:一、色彩便用標準。根據企業(yè)VI的要求戻及商場的經營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點等胃定“二次裝修”的色彩便用標準和規(guī)。在標準中明確列出應當使用的色彩和禁止使用色機二、品牌形象設it和展示柜、貨架設itBftS?o明確規(guī)定出品牌形象墻的畐度、貨孰展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標準。三、柜位設計、動找規(guī)則標旌。標列出

15、柜位的朝向，貨架的擺笊和朝向，及通道、動找和本逍向。四、商品列標進。指岀商品列的要求、原呱和列方貳。五、裝修林料使用標準。根據商場的經營定?和當地的裝修林料市場情亂,規(guī)定應當使用的顧客的基裝修林料利禁止使用的裝修林料。九電力和燈光照明標準。限定可以使用的電力容量、應達到的燈光效果、可以使fflffgl使用的照明燈具。七、消爾和安保標準，列明在商裝設it和施工中應執(zhí)行的涓肪和安保標誥。做好“二次裝修”工作,要注恿解決好以下問題1、做好“二次裝修”的ttfflff組織工作。2、設廿和徴好“二次裝修”的工作滝程。3、和柜組提哄準確的柜位圖尿、洋尺的賣場規(guī)則、企業(yè)文化、經營定也信息和明確的蕓修指導建放

16、。4、j?好品牌裝修方案、形象、圖躱的審核指導工作。5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。6、?StI中的眼蹤工作，發(fā)觀冋題及時解決。7、加強管理利服務，償好品牌上的參媒?！岸窝b修”工作是商場開業(yè)籌備和調整時的4il作之一，因此必獨明確“二次裝修”的要求，嗣定好“二次裝修”的標準和工作流程，st好管理和服務，把“二次裝修”工作做好。二次裝修中商戶應該向購物中心掏業(yè)管理公司規(guī)交的資料：1、81戶提交的血工圖奴應至少色括下列容：效果圖平面布置圖天花布置圖立面圖.制面圖（包播店面、18窗、燈箱和招牌）堆面捕裝圖空iOI圖（包括設廿說明、水管圖、風管圖）電氣圖（包牯結線系統(tǒng)圖、照明我路圖、捕座線路圖）

17、弱電系統(tǒng)旋工圖（含網絡、CCTV、音響等）給、排水（污）施工圖（81區(qū)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設it）套有專業(yè)消防公司設it圖框的消飯系統(tǒng)施工圖（包括消肪毆淋布置圖、消肪報咎布置圖、消1?排1布置圖）2、餐氏類81戶另須增加以下圖躱廚斛iOttl圖給、孫水（污）血工圖熔氣管道及報獸裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位岀具）大悅城餐氏商戶3?名品購物中心與百貨裝怖設計管理規(guī)定1.1品牌商荷定的蕓飾設it公司應提険經國家主管部委認可的有效資質證書Etil執(zhí)照、等。1.2通過商場審核的貸司應在規(guī)定時何提供A4及以上幅面的裝飾規(guī)場平而圖、立面圖、裝飾業(yè)嬪效杲因、施IS.天花燈位圖、電氣圖，圖躱應j羊盡

18、標注林質品牌型號、尺寸，電氣圖應詳細標注單燈DJ率、分項勸率、總功率。圖嫄通過審猶后，辦理施工手續(xù)。1.3出圖周期應嚴格遵守我方規(guī)定的設廿。1.4柜體高度未作齬殊要求的尊謹守以卞原則：服裝類、程類低柜畐度1350mmJJTo?-可修辭?珠寶、?i品、化妝品類低柜高度950mm,ig臺展柜高1350mmTo1.5畐柜長度嚴tg按照“T字”墻的限位制作。1.6模特地臺高150mm,深800mm櫥窗玻墻高度應到頂，侵嵌不銹胡、烤漆木飾面、烤漆宦合金fflfi,2FU上商舗不能制作模特底臺及囲窗玻頃。1.7柜體而層應選用烤漆或高甘肪火機（機器無縫折邊）、嚴禁選用液音軟片及大茹板外1.8柜體必須期裝易擦

19、洗跚腳板。1.9消肪栓請按國家最新消陌要求采用不8!林質進行裝篩處理。容易熔燒的林料和電焊作碉3米以上。胡膩子面層。業(yè)區(qū)血須分1.101F商備化妝品區(qū)吊囲尺寸為250mmJ?400mm高，2F3F（ffi尺寸詳見商場規(guī)則圖。商舗人口不小于2米，2F、3FD榔貌一為巌人直門榔。門榔林質請選用烤漆玻墻、金屬、石林等不易變形、開裂M質。1.11地面摘裝林料必須與通道地面保持一平，與通道堆面梅接處用5mm寬不銹魁條收口1.12地面找平層不得頁接使用水泥砂漿，陋便用水泯壓力機或塑科基膜進斤間隔，再進行地面Si設。1.13試衣同設廿嚴格按胞商場要求進行設計，通頂設iti青考慮空闕消肪問題。1.14裝飾M料

20、應使用符合消爾要求的綠色壞保嚴品；玻鳩均應為夾膠、則化等安全玻璃。1.15圍苗應嚴格按照商場要求進行*1作,圍拾畫面i青設it精美、簡單，以品BLOGOKa為準。1.16天花石膏板請選用12mm國優(yōu)蘭水石膏板。五?（市塚合體欄業(yè)管理必煩十分重AIIS務助能的開發(fā)和運用1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運用域市綜合體各個跚分的服務助能。城市綜合I4各個部分都有自身服務妙能的體規(guī)方衣。例如，對干商務辦公樓，必須注車扌商務平臺。在提供基礎物業(yè)管理服務的前提下，必須充分挖抵客戶的商務需求，提供全而的商務服務。與此同時，根II商務辦公的專門特性，在廿光、色彩、小品、導示系統(tǒng)等壞境元索的營造上形成晶位，

21、eiiaa好的商務空冋和商務壞境。購物中Q的服務描蘭購物中心是城市綜合體最車要的部分，其技術系蔬和胭務【力能也是媒合It各個帶分中最為夏雜的。一方面，需要廿對顧容心理和行為需要及特征，在購物空同布局布置、壞境兔圍營造、部動線與外部交通呼應、導購與導示系統(tǒng)等各種康務設施的運lift?理上感須采取有效時；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝別等服務設施運行和管理以Ktifi推廣的組縱和管理上，也要采取有效皓施。一股建放在商家的背面設置貨運通道，運貨部分與人逍通道不沖突。2.其次,整個繪合體各個冊分服務功能的1互關系必須達到高MfliB和共生的狀態(tài)。域市綜合It是一個完整的有機系

22、統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，毎彳、部分的服務功能要不同的，例如，在公禹、寫字樓和酒店，就需耍安靜、舒緩的壞境，而購物中心則需嬰熱烈的商業(yè)氣氛，但修合體各部分的服務助能Q是相互依存的。例血，在商囲的綜合體項目，以啊胸中心作力中4啊掏中0與人fll的日常生沽最力密幼，滿足人m購物、娛樂和休m,能晤充分滿足各類階層的消費需求，是綜合u中的核心部分；quote在CBD,耳字樓是塚合體的核Q協(xié)分。耳字樓需要公畫和酒店作為周圍巫要的配套，貝自身則是城市綜合II的主要助能，棵縱著大部分資金逍和物浹方向，決定著媒合體的地位和功能。/quote九媒合體五星級酒店物業(yè)管理方案五星級酒店的物業(yè)管理細入酒店管理的一個組成部分，

23、貝體包括淸潔衛(wèi)生、保安利設施維護。空調等設備維護可以統(tǒng)一由嫁合U物業(yè)公司下屬的工材與設備部維護,電梯設備檢修等聯(lián)絡貢檢修。五星級酒店可以設立專門的物業(yè)管理處，負責平時日常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交公司配套的物業(yè)管理公司血如，花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.專業(yè)電梯公司負給酒店管理目前市場有大里專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司，例如，花同酒店由昧江物業(yè)酒tetif管理，經過20年的勞力，珠江管理已發(fā)展戒貝有通店管理、物業(yè)管理、晞地嚴代訊、物業(yè)淸潔保養(yǎng)、管理人才培mi、ietn電維修、氏您娛樂等多元經營的公司，具組紐架枸如下：珠江酒店物業(yè)管理域市綜合組織管理架構五星酒店Wit9%i五星酒店要求中央空調和

24、電梯設備完好率較高，因此，戀須有專業(yè)空調相電梯維修If?wy扎現(xiàn)場，對設備即將到期槍修，提前做好預案，保證設備的較高完好率，此外，對設備的使用壽命需要在交接中明確，正埔按照中央空ifl的規(guī)樣掾作，合理使用通免出現(xiàn)柄牡設備青飢造戒較大損失。-般采取WTffi施：1.41和酒店管理委托合同中別鷗設備便用壽命。2?業(yè)壬或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設備便用壽氛錶好設備甘案移交相設備檢査工作。七?耳字樓和公胃物址管理方案寫字樓服務蟲點保證可靠ft,Ift電相網絡系統(tǒng)可靠性納人車點工作。樓宇自勸化系銳管卑和維護實現(xiàn)網絡化和孫識化服務，薛低物業(yè)菅理應本。遠樣維護服務，與機電設備供應商專家系，及時得列遠程視頻指導。寫字樓的出租管理是整個物業(yè)管卑的蟲目，娶根稠物業(yè)的時次和定仏選擇最適合的保持良好的網絡關fll戶帶似以高檔5A寫字樓為例,100米1上需要1大企業(yè)總部作為主要81賃對象，一般整f樓層81賃。100米一下樓層可以分散1賃，但是50米以上毎層盡量安排兩家租戶。京星100域市繪合體的超高層寫字樓耳字樓租戶布局原劇寫字