XXXX龍湖成本管理講座

1、1龍湖“細節(jié)式”成本管理 2013.7龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別龍湖進行“細節(jié)式”成本管理的原因龍湖進行成本管理的方法目錄龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別龍湖成本管理的特征細節(jié)化階段性動態(tài)性項目制系統(tǒng)性全員參與性信息化與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別市場的要求傳統(tǒng)成本管理的弊端1、事后算賬2、無法預控風險，無法保證利潤的實現(xiàn)3、管理范圍過窄開發(fā)速度的加快1、拿地周期的縮短，要求必須對項目的成本進行快速、準確的判斷； 2、開發(fā)周期的縮短，要求我們必須在最短的時間內(nèi)能夠拿出滿足市場的產(chǎn)品，過去那種大概計算成本的方式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的項目開發(fā)要求了。進行細節(jié)式成本管理的原因合理利用

2、資源的要求人力1、將成本管理流程化，可以有效地控制人力成本； 2、將有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨詢公司完成物力 根據(jù)各項目的開發(fā)進度，將開發(fā)進度類似的各項目統(tǒng)一安排采購、 招投標，增加甲方的議價能力，以便有效地節(jié)約和控制成本信息 進行成本的“細節(jié)式”管理，要求做到信息的對稱和共享財力 在同時進行多項目開發(fā)時，“細節(jié)式”成本管理可以合理化使用資金，使資金使用的高峰期和低谷期能夠得到合理的分布進行細節(jié)式成本管理的原因變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法變

3、革組織架構(gòu)，明確崗位職責組織架構(gòu)的變革組織架構(gòu)變更前后的區(qū)別成本管理中各部門的職責造價采購部的組織架構(gòu)集團對地區(qū)公司的成本管理模式龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法 組織架構(gòu)變更前后的區(qū)別 龍湖進行成本管理的方法成本管理中各部門的職責 龍湖進行成本管理的方法職能部門成本管理中的職責發(fā)展部土地成本的管控研發(fā)部1、設計費用的管控2、根據(jù)相關部門的建議進行設計優(yōu)化造價采購部1、開發(fā)成本（含營銷設施建造成本）的管控2、材料設備的采購管理3、合同及招投標管理4、目標成本編制及動態(tài)成本跟蹤工程部1、進行工程質(zhì)量和進度與成本的匹配； 2、簽證、變更的現(xiàn)場管控營銷部銷售費用（除

4、營銷設施建造成本之外）的管控計劃財務部1、財務費用的管控2、公司總體資金計劃的管控3、項目財務指標的控制行政人力資源部公司管理費用的管控龍湖進行成本管理的方法集團對各地區(qū)公司的成本管理模式 龍湖進行成本管理的方法管理層級職能集團運營管理中心1、制定統(tǒng)一的成本管理辦法； 2、跟蹤成本管理辦法的執(zhí)行情況，并定期進行修正； 3、對地區(qū)公司的成本管理結(jié)果進行抽查，并及時進行糾正。地區(qū)公司成本管理各部門1、開發(fā)成本的管控和審核； 2、期間費用的管控和審核。項目成本管理1、開發(fā)成本的管控； 2、目標成本的編制和報審； 3、動態(tài)成本、合同、材料設備采購管理變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本

5、管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法成本管理的幾個要素管理主線-目標成本管理核心-合同管理目標成本與實際成本的轉(zhuǎn)換點-招投標龍湖進行成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法目標成本管理成本的構(gòu)成成本管理的階段成本管理中各個階段的作業(yè)指導成本分攤原則目標成本的分解成本責任部門成本調(diào)整的方式及審批流程景觀工程和公區(qū)裝飾工程的成本管理目標成本管理中的相關表格龍湖進行成本管理

6、的方法成本的構(gòu)成 龍湖進行成本管理的方法成本分類成本項目說明開發(fā)成本土地成本土地價款、契稅、青苗補償?shù)群屯恋赜嘘P的費用前期費用設計費、報建費、三通一平等項目前期費用配套設施費用 項目配套、可以計算建筑面積但不計入可售面積的建筑物的建造成本，如學校、幼兒園等的建造費用基礎設施費用建造“解決項目使用功能的設施”的費用主體建安費用項目主體建筑的建造費用，包括建筑、裝飾、安裝費用園林景觀工程費用小區(qū)及代征地范圍內(nèi)的景觀工程建造費用工程相關費用和工程有關但又不能計入實體建筑建造費用的費用，如：工程造價咨詢、工程監(jiān)理、定額外檢測、物業(yè)前期介入、維修基金等費用期間費用銷售費用 為銷售所發(fā)生的費用（一般為銷售

7、收入的2-3%）， 其中營銷設施建造費用含在開發(fā)成本中 財務費用為了獲取開發(fā)資金而發(fā)生的成本管理費用行政支出、員工工資、福利等費用 龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法成本分攤原則 適用于分期開發(fā)的項目 龍湖進行成本管理的方法序號成本項目分攤方式1土地成本按照各期的占地面積進行分攤2前期費用按照各期的受益面積進行分攤3配套設施費用按照各期的受益面積進行分攤4基礎設施費用按照各期的受益面積進行分攤5主體建安成本按照各期的實際成本進行分攤6園林景觀工程費用按照各期的受益面積進行分攤

8、7工程相關費用按照各期的實際成本進行分攤8銷售費用按照各期的可售面積進行分攤9財務費用按照各期的可售面積進行分攤10管理費用按照各期的可售面積進行分攤說明： 1、本分攤方式主要適用于分期開發(fā)的項目； 2、可售面積不含贈送面積，地下車庫按照建筑面積的50%計算可售面積。龍湖進行成本管理的方法1、塔樓的基礎成本=X塔樓面積/（塔樓+裙房+地下室）面積2、裙樓的基礎成本=X裙房面積/ （塔樓+裙房+地下室）面積+X裙房面積/（裙房+地下室面積3、地下室的基礎成本= X地下室面積/（塔樓+裙房+地下室）面積X地下室面積/（裙房+地下室）面積+目標成本的分解 龍湖進行成本管理的方法步驟分解口徑分解的內(nèi)容

9、1按照成本費項進行分類土地成本前期費用配套設施費用基礎設施費用主體建安成本園林景觀工程費用工程相關費用銷售費用財務費用管理費用2按照合同口徑進行分類 1、在各個費項下面按照合同口徑進行分解，即形成合約規(guī)劃，在合同管理中進行講述； 2、須要預留不需要簽訂合同的金額（即非合同成）。成本責任部門 龍湖進行成本管理的方法序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、契稅等發(fā)展部2前期費用設計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費工程部3配套設施費學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎設施費水、電氣配套工程部水區(qū)弱電、總平工程造價采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采

10、購部6園林景觀工程費用硬景、軟景、水電、小品等造價采購部7工程相關費用審計費計劃財務部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設施造建費造價采購部其它銷售費用營銷部9財務費用貸款利息等計劃財務部10管理費用員工工資、福利等行政人力部成本調(diào)整的方式及審批流程 龍湖進行成本管理的方法調(diào)整的時間 調(diào)整的依據(jù) 審批流程施工圖完成后45天內(nèi) 施工圖預算項目成本經(jīng)理項目負責人PMO負責人 每個季度最后一個月 25日前動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+2%） 項目成本經(jīng)理項目負責人 地區(qū)公司PMO（會議形式） 地區(qū)總經(jīng)理其他調(diào)整項

11、目成本經(jīng)理項目負責人PMO負責人其他時間動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+5%） 項目成本經(jīng)理項目負責人 地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理成本敏感分析在工程各階段中的應用設計階段 確定成本敏感項目，并確定進行限額設計的 各項指標（如平米鋼筋量、平米混凝土量、戶型、窗地比等）。工程實施階段（1）節(jié)能工程（2）外立面工程（3）園林景觀工程（4）消防通風工程（5）電梯、閥門等設備的采購工程竣工階段 要根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)，驗證前期的分析判斷，為新項目的成本敏感分析提供參考。景觀工程和公區(qū)裝飾工程成本管理階段 龍湖進行成本管理的方法工程類型控制階段研發(fā)部/工程部責任造價采購部責任景觀工

12、程 方案及初步設計階段1、提供設計圖紙2、進行方案交底3、提供設計的各項技術(shù)指標、設計項目及工程量1、復核設計提供的各項技術(shù)指標、設計項目及工程量2、景觀工程成本專項分解實施階段1、提供施工圖（研發(fā)部） 2、管理設計變更（研發(fā)部） 3、管理技術(shù)核定和現(xiàn)場簽證（工程部） 1、編制施工圖預算2、進行設計變更、技術(shù)核定、現(xiàn)場簽證的費用核算3、動態(tài)成本回顧和跟進竣工階段1、提供竣工圖（工程部） 2、組織現(xiàn)場收方（工程部） 1、竣工結(jié)算2、完善成本數(shù)據(jù)庫公區(qū)裝飾工程方案及初步設計階段1、提供設計圖紙2、進行方案交底3、提供設計的各項技術(shù)指標、設計項目及工程量1、復核設計提供的各項技術(shù)指標、設計項目及工程

13、量2、景觀工程成本專項分解實施階段 1、提供施工圖（研發(fā)部） 2、管理設計變更（研發(fā)部） 3、管理技術(shù)核定和現(xiàn)場簽證（工程部） 1、編制施工圖預算2、進行設計變更、技術(shù)核定、現(xiàn)場簽證的費用核算3、動態(tài)成本回顧和跟進竣工階段1、提供竣工圖（工程部） 2、配合現(xiàn)場數(shù)據(jù)確認（工程部） 1、竣工結(jié)算2、完善成本數(shù)據(jù)庫景觀工程和公區(qū)裝飾工程成本管理特點一、根據(jù)景觀工程和公區(qū)裝飾工程的特性，分階段進行成本管理； 二、在投標時需要提供喬木的照片，并和擬中標單位共同確認喬木來源(即號苗），在乙供喬木不能滿足工程要求時，采用甲供喬木的方式，乙方保成活和栽植； 三、預留簽證變更費用，比例一般為8-10%； 四、考

14、慮軟景的效果調(diào)整費，減少因為移栽等原因造成的簽證變更費用； 五、為了保證工程效果和成活率，在絕大多數(shù)地區(qū)公司都有自己的苗圃，石材和用量較大的面層材料采用甲供方式； 六、景觀工程的竣工圖僅作為結(jié)算的參考，以實際收方的數(shù)量作為結(jié)算依據(jù)。龍湖進行成本管理的方法 目標成本管理中的相關表格1、目標成本目標成本編制模板.xls 2、竣工成本竣工成本模板.xls 3、成本調(diào)整目標成本調(diào)整.doc龍湖進行成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法招投標管理 招標方式及

15、適用范圍 龍湖進行成本管理的方法序號招標方式適用范圍1公開招標因為屬于民營企業(yè)，未采用2邀請招標 1、分項工程造價50萬元的工程類招標2、造價20萬元的材料設備類招標3比價/詢價（即簡易招標） 1、分項工程造價50萬元的工程類招標2、造價20萬元的材料設備類招標3、在已經(jīng)合作過且合作良好的供應商中選擇招投標的管理流程及須提供的成果 龍湖進行成本管理的方法序號管理流程工作成果1編制招投標計劃 工程及材設采購招投標計劃 2針對分項工程編制考察計劃 考察計劃 3 考察、確定入圍單位考察報告4 編制、發(fā)放招標文件 招標文件、招標答疑及附件 5回標投標文件及附件6開標開標記錄 7評標評標報告8投標澄清投

16、標澄清函9定標 中標通知書中標結(jié)果通知書10簽約合同及附件 說明： 項目團隊的組成：項目負責人、工程經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理、成本經(jīng)理、營銷經(jīng)理、財務經(jīng)理招投標管理過程中的風險和對策一、考察和確定入圍單位的風險和對策等級劃分限制投標對工程類的考察對于材設類的考察 二、投標報價中的風險和對策 (一）技術(shù)標（打分方式存在主觀性,采用符合性評標）（二）商務標（不平衡報價風險） 不平衡報價的三種類型 （1）時間型不平衡報價 (2)工程量型不平衡報價 （3）圖紙和實際不符部分，先報低價，變更后提高單價 反不平衡報價對策 （1）完善招標文件和施工合同條款。 （2）改善評標方法。 （3）要求投標人澄清。 （4）“霸王

17、條款”的使用。舉例說明不同工程（或材料）招投標的管理特征一、土方、護壁、降水工程二、深基坑工程三、鋁合金門窗工程四、總包工程五、景觀工程六、外電工程七、消防工程八、外墻面磚的采購招標九、樣板房所用設施設備龍湖進行成本管理的方法招投標管理中的相關管理辦法和表格1、招投標管理辦法.doc 2 、招標計劃.xls 3、考察計劃及評估考察計劃及評估.rar 4、招標文件招投標文件總包工程投標報價樣表.xls及附件（總包工程合同示例）.doc 5、評標報告.rar 6、投標澄清函.doc 7、中標通知書.doc 8、中標結(jié)果通知書.doc龍湖進行成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素

18、目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法合同管理 合同類型及責任部門 龍湖進行成本管理的方法序號合同類型責任部門1設計合同研發(fā)部2工程合同造價采購部3材料設備采購合同造價采購部4造價咨詢合同造價采購部5監(jiān)理合同工程部6定額外檢測合同工程部7設計優(yōu)化合同研發(fā)部8銷售合同營銷部9貸款合同計劃財務部龍湖進行成本管理的方法合同管理中需要注意的事項1、合約規(guī)劃由項目成本經(jīng)理編制，編制的范圍為開發(fā)成本和銷售費用； 2、實際簽訂合同時，合同經(jīng)辦人須要與合約規(guī)劃進行對應，成本經(jīng)理負責審核； 3、對于工期小于6個月，總價較低

19、的工程合同宜采用總價包干合同；但是對于工期大于6個月或者總價較高的工程合同因為在執(zhí)行過程中存在較多的可變因素，一般不采用總價包干合同。4、合同簽訂后，為了使合同中的相關內(nèi)容具有較好的執(zhí)行性，及時對供應商（含施工單位）進行合同交底，并將交底的會議紀要作為合同執(zhí)行和合同結(jié)算的有效依據(jù)； 5、合同簽訂生效以后3日內(nèi)完成合同付款計劃的編制并上傳至成本系統(tǒng)備案。6、合同執(zhí)行過程中，須及時對大于5萬元的變更簽證簽訂補充協(xié)議確定工作內(nèi)容和金額； 7、合同執(zhí)行完畢后，及時對合同進行評估，評估的內(nèi)容包括合同內(nèi)容制定的合理性、分析其優(yōu)勢和不足之處以及對供貨商（含施工單位）的評估（包括但不限于其的履約能力、信譽以及

20、是否可以繼續(xù)合作等）。龍湖進行成本管理的方法合同執(zhí)行過程中的風險和對策履約保證金違約金的約定付款的約定不要產(chǎn)生歧義合同管理中的相關表格1、合約規(guī)劃合約規(guī)劃模板.xls 2、合同統(tǒng)計臺帳合同統(tǒng)計臺帳.xls 3、合同執(zhí)行評估表合同執(zhí)行評估表.xls龍湖進行成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法材料設備采購管理 供應方式及適用范圍 龍湖進行成本管理的方法序號供應方式適用范圍1甲方供應 適用于通用性較強、使用量較大的材料設備，如商砼

21、、鋼筋、外墻面磚、電梯、電線電纜等。 2甲方限價、乙方采購 適用于用量較大、市場品牌和價格差異較大的材料設備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等3乙方自行采購 材料設備采購管理 供應方式及適用范圍適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價格差異不大的材料，如砂、石、砌筑用磚等材料設備的采購管理由造價采購部牽頭并負責龍湖進行成本管理的方法材料設備采購管理 甲供材料設備的采購方式及適用范圍 龍湖進行成本管理的方法序號采購方式適用范圍1集團年度集中采購 適用于各地區(qū)公司次年開發(fā)項目中通用的材料設備，如：外墻面磚、入戶門、石材、電梯、發(fā)電機、三箱元器件等 2地區(qū)公司年度集中采購 適用于本地區(qū)公司次年開發(fā)項目中通

22、用且用量較大但是未進行集團采購的材料設備，如：防火門、煙道、電線電纜等3地區(qū)公司零星采購適用于項目專用的且確定為甲供的材料設備，如：屋面琉璃瓦、別墅用車庫門、入戶門等龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法材料設備采購管理中的相關表格1、供貨計劃表供貨計劃表.doc 2、甲供材料采購結(jié)算甲供材料采購結(jié)算表.xls 3、甲供材料領用結(jié)算甲供材料領用結(jié)算表.xls龍湖進行成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法簽證變更管理 簽證變更類型、辦理條件及責

23、任部門 龍湖進行成本管理的方法序號簽證變更類型辦理條件責任部門 1設計變更 1、設計原因所造成錯誤或失誤2、甲方要求的功能性改動1、研發(fā)部牽頭辦理2、造價采購部負責價格的審核 2技術(shù)核定 非設計原因造成的錯誤或失誤 1、工程部牽頭辦理2、造價采購部負責價格的審核 3現(xiàn)場簽證 1、設計變更（或技術(shù)核定）造成的現(xiàn)場返工2、零星用機械3、零星用工4、合同外增加的工程5、確認合同內(nèi)工作內(nèi)容的工程量 1、工程部牽頭辦理，返工簽證須有造價工程師參與收方2、造價采購部負責價格的審核 說明：單項簽證變更的金額原則上不超過5萬元，超過5萬元的簽證變更須要簽訂補充協(xié)議確定價格和相關事項。 簽證變更管理制度的簡介1

24、、簽證變更管理辦法設計變更、技術(shù)核定和現(xiàn)場簽證管理辦法.doc 2、現(xiàn)場簽證單現(xiàn)場簽證單.doc 3、設計變更（或技術(shù)核定）單設計變更（或技術(shù)核定）單.doc 4、現(xiàn)場收方單現(xiàn)場收方單.xls龍湖進行成本管理的方法現(xiàn)場簽證的處理原則審核審批原則(向下優(yōu)先順序遞減)簽事實，不直接簽解決結(jié)果。簽狀況（原始實際情況）不簽量。簽工作量不簽消耗。簽量不簽價。簽單價，盡量不簽總價。附件原則返工簽證(引發(fā)返工的設計變更或技術(shù)核定）返工、隱蔽工程量的簽證（現(xiàn)場收方單）涉及到第三方扣款的簽證（第三方的扣款通知）涉及到“合同外新增零星工程”的簽證（工程指令單）處理簽證問題的準繩滿足，合法原則 明確，責任原則 準確

25、，合理原則權(quán)利，舉證原則 證據(jù)，充分原則 缺陷，就低原則 資金計劃管理 龍湖進行成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的方法龍湖進行成本管理的方法動態(tài)成本的管理流程一、動態(tài)成本跟蹤1、合同簽訂人在簽訂合同時，須與合約規(guī)劃對應，并對付款計劃進行拆分。項目成本經(jīng)理負責復核。2、施工圖完成后45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理負責組織完成施工圖預算，并對目標成本進行預算調(diào)整，項目成本經(jīng)理負責將預算調(diào)整錄入成本系統(tǒng)。3、每月25日前由采購工程師將庫存材料費用進行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項目

26、成本。項目成本經(jīng)理負責審查。4、合同變更( 包括：現(xiàn)場簽證、設計變更、技術(shù)核定）所產(chǎn)生的合同金額變化， 按照簽證變更管理辦法的要求進行確認及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。二、季度成本回顧1、每季度最后一個月25日前，合同責任人對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額的調(diào)整進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核。2、項目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前形成項目成本回顧報告（季度）報公司和集團進行審核。龍湖進行成本管理的方法 動態(tài)成本的管理制度1、動態(tài)成本管理辦法動態(tài)成本管理辦法.doc 2、動態(tài)成本管理表格動態(tài)成本管理表格.rar龍湖進行成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責成本管理的幾個要素目標成本管理招投標管理合同管理材料設備采購管理簽證變更、資金計劃管理動態(tài)成本管理結(jié)算管理成本信息化管理考核龍湖進行成本管理的