大華京郊別墅項(xiàng)目推廣方案

1、先勝后戰(zhàn) 贏了再打-大華京郊別墅項(xiàng)目的價(jià)值版圖2006.09.281前言大華京郊項(xiàng)目整體品牌營(yíng)銷(xiāo)和市場(chǎng)傳播是一個(gè)系統(tǒng)工程目前最需要的是策略高度和全局觀局部行銷(xiāo)傳播行為的戰(zhàn)術(shù)討論之前應(yīng)當(dāng)是總體品牌層面的方向制定問(wèn)題以品牌戰(zhàn)略咨詢(xún)的高度幫助大華京郊項(xiàng)目制定總體品牌的定位策略并提供向功能層面延伸推進(jìn)的路徑2目錄：品牌高度看京郊項(xiàng)目市場(chǎng)角度看京郊項(xiàng)目產(chǎn)品層面看京郊項(xiàng)目策略深度看京郊項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀營(yíng)銷(xiāo)成長(zhǎng)中的財(cái)富發(fā)動(dòng)機(jī)一個(gè)意象還原創(chuàng)意的導(dǎo)出3品牌高度看京郊項(xiàng)目4房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌消費(fèi)的萌芽賣(mài)房子賣(mài)生活賣(mài)品牌九五年以前九五年至二千年二千年至零四年行業(yè)特征單一項(xiàng)目區(qū)域規(guī)模經(jīng)營(yíng)跨地區(qū)擴(kuò)張購(gòu)買(mǎi)行為緊缺購(gòu)買(mǎi)舒適型購(gòu)買(mǎi)品牌

2、購(gòu)買(mǎi)行業(yè)洗牌進(jìn)程決策趨向成熟/理性的過(guò)程 如今房地產(chǎn)市場(chǎng)是地產(chǎn)大鱷表演的舞臺(tái)賣(mài)企業(yè)零四年至今5案例:麗江花園十年發(fā)展項(xiàng)目品牌：麗江花園 一方水土養(yǎng)一方人以“麗江花園”項(xiàng)目品牌鎖定主體目標(biāo)人群；通過(guò)子品牌價(jià)格差異細(xì)分目標(biāo)人群。企業(yè):粵海地產(chǎn) 倡導(dǎo)“和諧生活新主張”6麗江花園華林居星海洲九如通津子品牌推廣進(jìn)程：玉樹(shù)別院桃花岸軒棕櫚灘左岸7參考：萬(wàn)科的定位成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者8參考：萬(wàn)科的目標(biāo)短期目標(biāo) 是建立萬(wàn)科企業(yè)品牌鮮明的個(gè)性形象中期目標(biāo) 是成為中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)占有率第一的品牌；長(zhǎng)期目標(biāo) 是建立萬(wàn)科超級(jí)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)品牌。以“建筑無(wú)限生活”為宗旨，以“創(chuàng)造健康豐盛的人生”為核心價(jià)值觀，新的企業(yè)品牌形

3、象與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)相結(jié)合，將全面地詮釋“以您的生活為本”的萬(wàn)科品牌理念，對(duì)客戶(hù)微笑，讓客戶(hù)微笑。9參考：上海萬(wàn)科項(xiàng)目別 墅社區(qū)/住宅上海 藍(lán)山上海圣菲上海燕南園上海朗潤(rùn)園上海假日風(fēng)景上海四季花城上海新里程白馬花園廣告語(yǔ):國(guó)際市鎮(zhèn)典范,建筑無(wú)限生活廣告語(yǔ):生態(tài)型低密度地鐵住宅廣告語(yǔ):和諧社區(qū),無(wú)限生活廣告語(yǔ):近50萬(wàn)平方米超社區(qū),領(lǐng)跑寶山廣告語(yǔ):情景洋房,萬(wàn)科生活廣告語(yǔ):城南萬(wàn)科別墅生活廣告語(yǔ):南家洲別墅廣告語(yǔ):原創(chuàng)藝術(shù)別墅10大華品牌的現(xiàn)狀大華連續(xù)三年列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10大華集團(tuán)有限公司的品牌價(jià)值：人民幣壹拾柒億捌仟捌佰萬(wàn)元（￥1,788,000,000.00)大華是2004-20

4、06連續(xù)三年列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10 大華是2006中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10 大華是2006中國(guó)房地產(chǎn)品牌典范企業(yè)11大華品牌的現(xiàn)狀大華集團(tuán)，成立于1988年，總部位于中國(guó)上海，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)、擁有40多家控股或參股子公司和分公司的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，具備國(guó)家一級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。大華集團(tuán)擁有18年的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以開(kāi)發(fā)大型社區(qū)和創(chuàng)造新城而為世人矚目?！拔锍怠钡漠a(chǎn)品理念一直是大華樓盤(pán)走紅于上海樓市的奧秘，而“公園化社區(qū)、街區(qū)式住宅”的開(kāi)發(fā)理念更是成為了百姓住宅物超所值的關(guān)鍵所在。大華社區(qū)的整體規(guī)劃與包裝及每一處景觀的點(diǎn)綴，完全以人與自然的和諧為基點(diǎn)，在社區(qū)大環(huán)境

5、的布局中，運(yùn)用了非常得體獨(dú)特的園林式景觀布局，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商當(dāng)初打造健康舒適人居的開(kāi)發(fā)理念。大華社區(qū)以街區(qū)為單位進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃，對(duì)商業(yè)、交通、醫(yī)教等配套功能進(jìn)行科學(xué)的配置。在住宅規(guī)劃中，對(duì)每一個(gè)街區(qū)原始自然、人文風(fēng)貌作深入分析和挖掘，形成了街區(qū)為中心的現(xiàn)代鄰里中心。大華集團(tuán)從一開(kāi)始就組建了自己的物業(yè)公司，創(chuàng)造出一個(gè)柔性管理的人性空間，提出了把社區(qū)間的交流空間注滿(mǎn)人性的平等與信任，把服務(wù)貫徹于平時(shí)物業(yè)管理過(guò)程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)部位，通過(guò)服務(wù)來(lái)滲透管理的理念和方法。12大華品牌的現(xiàn)狀大華提出了“橄欖球中端”的市場(chǎng)理念。房產(chǎn)市場(chǎng)猶如一個(gè)橄欖球，一端是高價(jià)位的豪宅，如高檔公寓、別墅等；一端是動(dòng)拆遷房；這兩端所

6、占的市場(chǎng)份額相對(duì)來(lái)說(shuō)都是比較小的。只有中端市場(chǎng)，也就是面向廣大工薪階層的市場(chǎng)是非常廣闊的。大華模式的精要就是瞄準(zhǔn)市場(chǎng)，準(zhǔn)確地判斷上海人需要買(mǎi)什么樣的房子，應(yīng)為他們提供什么樣的服務(wù)?！爸袃r(jià)位”的房?jī)r(jià)成為其克敵制勝的殺手锏。當(dāng)然，大華現(xiàn)在對(duì)于“橄欖球的兩端”也有介入，如在江橋地區(qū)政府動(dòng)遷用房建設(shè)中也能看到他們的身影。至于高價(jià)房的開(kāi)發(fā)，大華清水灣就是一個(gè)典型，其全裝修的房?jī)r(jià)已達(dá)到了每平方米13000元，也可謂是“豪宅”了。大華以后的主攻方向還是“橄欖球的中端”，為廣大上海市民圓住房夢(mèng)仍是其追求最終的境界。在從郊區(qū)化到城市化的過(guò)程中，大華集團(tuán)因地制宜，充分發(fā)揮整體協(xié)作的優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持發(fā)展商、居民、社會(huì)和政

7、府共贏，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)綜合效益的最大化。13結(jié)論一：地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌通過(guò)定義核心價(jià)值來(lái)支持產(chǎn)品線的擴(kuò)展產(chǎn)品線的深度意味著市場(chǎng)空間的大小產(chǎn)品線的寬度意味著在特定市場(chǎng)的地位沒(méi)有做大的速度，就沒(méi)有做強(qiáng)的機(jī)遇大華品牌的發(fā)展需要隨時(shí)嘗試新的路徑14市場(chǎng)角度看京郊項(xiàng)目1506上半年上海別墅供求分析16別墅市場(chǎng)新政策2006年5月16日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會(huì)議針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，明確要采取六條措施，即“國(guó)六條”。國(guó)土資源部地籍司司長(zhǎng)樊志全近日針對(duì)別墅用地開(kāi)發(fā)政策的定義提出新的界定：“自6月1日起停止別墅用地的審批，但除了獨(dú)棟別墅外，其他形式的雙拼別墅、聯(lián)

8、排別墅、疊加別墅和空中別墅不會(huì)被停止審批用地”。17上海各類(lèi)型別墅分布據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在上海別墅市場(chǎng)中，各類(lèi)別墅占市場(chǎng)總份額的比例是：獨(dú)立別墅為65，聯(lián)體別墅為20，連排別墅為10，疊加別墅為5%。 數(shù)據(jù)來(lái)自上海別墅網(wǎng)18上海別墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)花園別墅由于消費(fèi)群體高端，較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力使得他們對(duì)政策的敏感反應(yīng)較低，因此供給、成交都相對(duì)穩(wěn)定。中房指數(shù)系統(tǒng)上海別墅辦公室數(shù)據(jù)顯示：以獨(dú)立別墅和雙拼別墅為主的花園別墅的成交今年以來(lái)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 1906上半年上海別墅成交情況新一輪宏觀調(diào)控政策本期出臺(tái)，別墅用地停批刺激開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者預(yù)期改變，6月中指上海別墅指數(shù)上漲6.032006上半年上海別墅成交

9、情況 5、6月份上海別墅成交均價(jià)的快速上漲主要是因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)的變動(dòng)。從今年2月份以來(lái)，花園別墅的成交均價(jià)就保持著逐步走高的發(fā)展趨勢(shì)，尤其5、6兩個(gè)月，花園別墅成交均價(jià)增長(zhǎng)幅度加快。 21上海06年8月別墅市場(chǎng)成交情況8月，上?；▓@別墅成交套數(shù)與上期基本持平，聯(lián)排別墅表現(xiàn)較為突出。由于許多項(xiàng)目近期新推房源，特別是聯(lián)排別墅方面，供應(yīng)量上升明顯，其中招商依云郡成為供應(yīng)大戶(hù)，本期共成交130套左右，位列8月成交量榜首。從成交區(qū)域來(lái)看，松江以47%的份額繼續(xù)領(lǐng)跑，閔行則回到榜眼位置，成交量比重微跌1%。成交均價(jià)方面，聯(lián)排方面由于受到近期政策影響較小，較少投資市場(chǎng)牽制，成交均價(jià)已逐漸趨穩(wěn)，顯示出目前別墅自

10、住的剛性需求。22結(jié)論二：上海別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售加速，競(jìng)爭(zhēng)加劇別墅消費(fèi)者認(rèn)定未來(lái)別墅的稀缺性政策因素賦予花園別墅比聯(lián)列別墅更多的利好因素別墅銷(xiāo)售暢旺， 開(kāi)發(fā)商加大投入，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇23上海別墅板塊24青浦徐涇板塊徐涇板塊一直被看作是20世紀(jì)90年代初上海外銷(xiāo)別墅集中區(qū)域老虹橋的延伸。徐涇別墅的形態(tài)豐富多樣，周邊配套設(shè)施相對(duì)齊備，銀行、超市、涉外學(xué)校，還有3個(gè)跑馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)，逐步形成了一個(gè)以生活為主的輻射型高級(jí)生活圈。早期徐涇別墅發(fā)展主要集中于318國(guó)道北部以西地區(qū)，以經(jīng)濟(jì)混和型別墅為主，而近期板塊內(nèi)別墅再次發(fā)力，也以中高檔別墅為主，主要集中于滬青平公路沿線一帶，如圣堡、銀濤高爾夫、九溪十八島、豪

11、都國(guó)際花園等。 25青浦徐涇板塊觀庭苑地理位置：青浦區(qū)徐涇聯(lián)民路55弄 發(fā)展商：上海博星房產(chǎn)有限公司認(rèn)購(gòu)價(jià)：11000元/平米產(chǎn)品類(lèi)型：純獨(dú)棟別墅 賴(lài)特“有機(jī)建筑”，超高挑空，敞開(kāi)視閾，是賴(lài)特空間理念的一貫作風(fēng)，盡顯居者的氣派人生。 6種尊貴房型275-360平米戶(hù)均面積，戶(hù)均擁有200平米左右的超大超值半地下室 配套：2000平米雙會(huì)所，美國(guó)學(xué)校、德法學(xué)校、新加坡學(xué)校、銀濤高爾夫、尊尚會(huì)高檔俱樂(lè)部、旭寶高爾夫俱樂(lè)部、七寶家樂(lè)福等。26地理位置：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路99弄 發(fā)展商：上海大地房地產(chǎn)有限公司 認(rèn)購(gòu)價(jià)：18000元/平米產(chǎn)品類(lèi)型：純獨(dú)棟別墅 歐式風(fēng)格的個(gè)性化建筑設(shè)計(jì)，結(jié)合具有東方風(fēng)情的

12、自然景觀式園林設(shè)計(jì)。房屋內(nèi)部客廳挑空，運(yùn)用少量的樓梯達(dá)到錯(cuò)層的感覺(jué)，有空間立體感。305-733平米的獨(dú)棟別墅 （主力房型）800-1200平米的庭院，紅花綠樹(shù)環(huán)抱四周，屏蔽出一片任意揮灑的私人空間 配套：蒙特梭利幼兒園、西華國(guó)際學(xué)校、德法學(xué)校 ；家樂(lè)福、奧特萊 斯大賣(mài)場(chǎng) ；3000平米會(huì)所 青浦徐涇板塊圣堡2期27青浦趙巷合生朗廷地理位置：青浦趙 巷新城鎮(zhèn)樂(lè)路199弄發(fā)展商：上海三象房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 認(rèn)購(gòu)價(jià)：6138元/平米產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅 來(lái)自意大利的Paliadio歐洲古典風(fēng)格別墅，打造醇品Townhouse社區(qū) 主力房型為240-310平米的聯(lián)排別墅 清新秀美的人工河道貫穿整個(gè)小區(qū)，

13、4000平方米中央湖景與社區(qū)外約113000平方米的生態(tài)公園、謝豐支浜、北斜港互相呼應(yīng) 配套：趙巷教育園區(qū)；奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)、吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村(在建)、珠江生活廣場(chǎng)28松江佘山板塊松江區(qū)的佘山鎮(zhèn)憑借一流的自然環(huán)境和人文環(huán)境成就了上海真正的頂級(jí)別墅板塊，佘山腳下，佘山高爾夫郡、佘山月湖山莊、上海紫園、中凱佘山別墅、佘山銀湖別墅、天馬花苑、天安別墅等項(xiàng)目不約而同地相聚而至，提升了整個(gè)佘山板塊的居住價(jià)值和投資價(jià)值。不過(guò)，佘山別墅區(qū)因地理位置的限制，更多的是作為度假型別墅區(qū)，人氣尚屬缺乏，配套設(shè)施也待進(jìn)一步跟上。 29松江佘山板塊佘山3號(hào)地理位置：松江佘山鎮(zhèn)泗陳公路4388號(hào) 發(fā)展商：上海亞

14、萌置業(yè)有限公司認(rèn)購(gòu)價(jià)：18000元/平米產(chǎn)品類(lèi)型：純獨(dú)棟別墅 小區(qū)的整體規(guī)劃理念強(qiáng)調(diào)“低調(diào)的私密”，為北美草原式建筑風(fēng)格， 會(huì)所分為運(yùn)動(dòng)會(huì)所和商業(yè)會(huì)所 。 房型面積約220320平方米，帶地下室 房型的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)倡導(dǎo)美式的生活方式配套：佘山擁有著非凡的生活資源“遠(yuǎn)東第一大教堂”的 天主教堂、佘山高爾夫俱樂(lè)部、天馬高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、上海F1賽車(chē)場(chǎng)配套項(xiàng)目1700畝天馬山賽車(chē)場(chǎng)、超五星佘山艾美酒店、奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)、眾國(guó) 際會(huì)議中心、宋慶齡國(guó)際學(xué)校、松江大學(xué)城、上海第一人民醫(yī)院、樂(lè)購(gòu)超市 30浦東板塊浦東是上海別墅發(fā)展較晚的區(qū)域，但隨著浦東進(jìn)入全面的金融、貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)等功能型開(kāi)發(fā)階段，陸家嘴金

15、融貿(mào)易區(qū)、張江高科技園區(qū)、金橋進(jìn)出口加工區(qū)等外向型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟，帶動(dòng)大量外資機(jī)構(gòu)的境外人士涌入，對(duì)高品質(zhì)居住場(chǎng)所的需求也相應(yīng)增加。浦東最有代表性的別墅均集中在龍東大道沿線，龍東大道沿線擁有十分便捷的交通條件以及豐富的生活配套，以湯臣高爾夫別墅、棕櫚泉花園等為代表的高檔別墅聚集了在滬工作、投資的境外高層人士。 31浦東板塊東郊華庭3期地理位置：浦東青桐路333弄 發(fā)展商：上海金和盛置業(yè)有限公司 認(rèn)購(gòu)價(jià)：16000元/平米產(chǎn)品類(lèi)型：純雙拼別墅 160棟華麗的西班牙式住宅坐落在地中海風(fēng)格的景觀居住環(huán)境中，周邊坐擁世紀(jì)公園、湯臣高爾夫球場(chǎng)等大型綠地 。三期的景觀別墅面積為240-280平米 半地下庭

16、院、一層花園、進(jìn)口臺(tái)階花壇三者形成了錯(cuò)落有致的多維綠化空間 配套：中歐商學(xué)院、中國(guó)美院、浦東外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、中醫(yī)藥大學(xué)、華師大二附中；家樂(lè)福、麥德龍、農(nóng)工商；瑞東醫(yī)院、曙光醫(yī)院32松江九亭、泗涇板塊松江九亭、泗涇的別墅發(fā)展起源于1999年，新上海弄里人家、半島花園、北美經(jīng)典等一批聯(lián)體別墅，以總價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引了大批追求別墅生活的購(gòu)房者。九亭鎮(zhèn)因?yàn)榻煌l件較為理想，將來(lái)的R4線也將經(jīng)過(guò)，已成為上海較為集中的低總價(jià)別墅市場(chǎng)。而跟隨著九亭別墅開(kāi)發(fā)熱的蔓延，泗涇鎮(zhèn)也悄然掀起了別墅開(kāi)發(fā)潮，并且在整體規(guī)劃和政策配合上具有一定優(yōu)勢(shì)，但地理位置和交通方面的劣勢(shì)限制了其向縱深和高檔化發(fā)展。 33松江九亭板塊依云郡地理位置

17、：松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭北路 發(fā)展商：上海招商置業(yè)有限公司 認(rèn)購(gòu)價(jià)：9000元/平米產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 整體建筑風(fēng)格為新古典主義，處于九亭地區(qū)唯一一個(gè)純別墅社區(qū)。 主力房型為170-250平米的聯(lián)排別墅以島嶼、帶狀綠化為構(gòu)成元素，流水、湖面為基本骨架，融會(huì)歐洲小鎮(zhèn)的優(yōu)雅氣氛，體現(xiàn)了新古典主義純凈社區(qū)風(fēng)范 配套：克麗緹娜美容連鎖、霖馨園美容院、奧園運(yùn)動(dòng)城、九亭體育娛樂(lè)中心；淶坊路商業(yè)街、奧園商業(yè)街、九亭大街、九新公路娛樂(lè)餐飲商業(yè)街 等34莘閔板塊莘閔別墅區(qū)和滬青平別墅區(qū)幾乎同步發(fā)展，但由于缺乏交通快速干道直接聯(lián)接區(qū)域，再加上早期入市產(chǎn)品規(guī)劃較差，無(wú)論價(jià)格、人氣都與滬青平別墅有一定差距。目前莘閔板

18、塊還是以聯(lián)排、雙拼別墅為主的中檔居住區(qū)，綠洲比華利作為莘閔板塊第一批開(kāi)工的別墅，由于社區(qū)規(guī)模大、配套齊全，受到市場(chǎng)認(rèn)可，并從1999年起影響至外圍，如都市路一帶的櫻園、君臨天下等別墅作為莘閔別墅區(qū)的補(bǔ)充，也以總價(jià)優(yōu)勢(shì)獲得市場(chǎng)成功。 35上海別墅板塊分析實(shí)用奢侈度假常住青浦徐涇板塊松江佘山板塊浦東板塊松江九亭、泗涇板塊莘閔板塊36上海當(dāng)前在售別墅產(chǎn)品概念分析37結(jié)論三：上海別墅產(chǎn)品當(dāng)前存在差異化的市場(chǎng)需求和占據(jù)主流的“風(fēng)格化”青浦徐涇板塊是兼顧自住與休閑的成熟高檔別墅聚集區(qū)各板塊雖然針對(duì)不同需求，但都表現(xiàn)出“風(fēng)格化”趨向風(fēng)格化的“借用”性質(zhì)導(dǎo)致項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的貢獻(xiàn)不足隨著檔次的提升，別墅風(fēng)格化

19、訴求的比重在下降項(xiàng)目名稱(chēng)觀庭苑圣堡2期朗廷佘山3號(hào)東郊華庭依云郡價(jià)值訴求賴(lài)特“有機(jī)建筑”超高挑空敞開(kāi)視閾歐式風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)東方風(fēng)情自然景觀式園林設(shè)計(jì)客廳挑空，錯(cuò)層的感覺(jué)空間立體感意大利的Paliadio歐洲古典風(fēng)格別墅醇品Townhouse社區(qū)低調(diào)的私密北美草原式建筑風(fēng)格運(yùn)動(dòng)會(huì)所商業(yè)會(huì)所純雙拼別墅 西班牙式住宅地中海風(fēng)格的景觀聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 新古典主義建筑風(fēng)格九亭地區(qū)唯一一個(gè)純別墅社區(qū)38產(chǎn)品層面看京郊項(xiàng)目3906上半年大西郊別墅板塊40大華京郊大西郊別墅板塊九十年代初期，上海的別墅以外銷(xiāo)為主，虹橋就是外銷(xiāo)別墅的集中區(qū)域， “ 入住虹橋 ” 一度成為高貴身份的象征。隨著青浦、松江的開(kāi)發(fā)，滬青平公

20、路沿線、滬松公路沿線成為新興的別墅開(kāi)發(fā)區(qū)。新的別墅區(qū)憑借良好的環(huán)境和地理優(yōu)勢(shì)， “ 大西郊別墅 ” 概念已然形成。如今的大西郊區(qū)域包括長(zhǎng)寧區(qū)虹橋地區(qū)，閔行區(qū)華漕地區(qū)和青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)及滬青平沿線。 4106年上半年大西郊供需對(duì)比2006年上半年，大西郊板塊供需雙方僅有獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅兩種類(lèi)型的產(chǎn)品，并且獨(dú)棟別墅在供需兩方占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，主要因?yàn)槭荛_(kāi)發(fā)的較早的虹橋高檔別墅區(qū)沿滬青平高速公路向西不斷延伸的邊際輻射效益的影響，使其成為與大佘山、浦東花木聯(lián)洋地區(qū)齊名的三大富人聚集區(qū)之一。目前這一區(qū)域在售的項(xiàng)目以中高檔獨(dú)棟別墅為主。42供需體系分析大西郊板塊聯(lián)排別墅的供需比較為平衡，而獨(dú)棟別墅呈現(xiàn)供小于求的趨

21、勢(shì)。且獨(dú)棟別墅的新增供應(yīng)量相應(yīng)減少，而其他經(jīng)濟(jì)型別墅的供應(yīng)量逐漸增加，導(dǎo)致這一區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅增加，其中最受市場(chǎng)歡迎的是聯(lián)排別墅。 43上半年地區(qū)成交價(jià)格分布從銷(xiāo)售總價(jià)上來(lái)看，大西郊板塊的別墅大體上分三個(gè)層級(jí)：第一層級(jí)是長(zhǎng)寧虹橋地區(qū)第二層級(jí)是閔行區(qū)的華漕板塊 第三層級(jí)是徐涇鎮(zhèn)及滬青平沿線 300500萬(wàn)/棟是大西郊板塊獨(dú)棟別墅主力價(jià)位44大華京郊項(xiàng)目45大華京郊別墅基本情況項(xiàng)目總介紹：京郊項(xiàng)目為大華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)純別墅項(xiàng)目，且項(xiàng)目為純獨(dú)立別墅社區(qū)。基地面積：141573；總建面：43100；地上建面：41068.7（不含地下建筑面積）；住宅總戶(hù)數(shù)：133戶(hù)；戶(hù)均面積：280平方米；容積率：0

22、.3；建筑密度：16.6%；綠化率：50%；停車(chē)位：260輛（其中住宅停車(chē)位：250輛，共建停車(chē)位：10輛，戶(hù)均停車(chē)位1.8輛/戶(hù)）項(xiàng)目區(qū)塊：地處青浦徐涇板塊，高涇路段。周邊高檔別墅社區(qū)林立。周邊配套成熟。本項(xiàng)目為純獨(dú)立別墅社區(qū)，東隔向陽(yáng)河與湖畔佳苑相望，西接高涇路，南、北隔小河分別與西郊紫郡、市房地產(chǎn)中心相連。整個(gè)基地狹長(zhǎng)、低洼，三面環(huán)水，交通便利。徐涇別墅區(qū)有兩大特點(diǎn)，一是交通：距離人民廣場(chǎng)約20公里，車(chē)程25分鐘左右，二是配套：美國(guó)學(xué)校、德法學(xué)校、新加坡學(xué)校、銀濤高爾夫、尊尚會(huì)高檔俱樂(lè)部、旭寶高爾夫俱樂(lè)部、 舒友海鮮大酒家。10多分鐘車(chē)程即至七寶家樂(lè)福，另有青浦趙巷的奧特萊斯 、國(guó)貿(mào)商城

23、等大型購(gòu)物場(chǎng)所。本案46大華京郊別墅項(xiàng)目規(guī)劃園林特點(diǎn)：此項(xiàng)目是以平原主題概念為總體景觀概念，分為16個(gè)組團(tuán)，分別有5種不同類(lèi)別的特色景觀。分別為：開(kāi)闊天空區(qū)、拉丁平原區(qū)、山川秀麗區(qū)（*2）、寧?kù)o原野區(qū)、小河人家區(qū)。建筑特點(diǎn)：別墅的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代風(fēng)格，可以與西班牙風(fēng)格的別墅相融。且六個(gè)組團(tuán)的建筑風(fēng)格基本一致。小區(qū)規(guī)劃：小區(qū)的主車(chē)道由西向東貫穿，將其分為南北兩大部分，北面朝向中心綠帶，南面朝向駁岸，水景。區(qū)內(nèi)設(shè)內(nèi)有一高級(jí)會(huì)所。銷(xiāo)售計(jì)劃：項(xiàng)目共有133戶(hù)，但預(yù)備分三期進(jìn)行推廣，首期將推出40多戶(hù)。期望售價(jià)在1.8萬(wàn)左右，每套售價(jià)約500萬(wàn)。預(yù)計(jì)在明年6-7月份開(kāi)始銷(xiāo)售。 47線條簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑風(fēng)格4

24、8平原主題的特色景觀開(kāi)闊天空區(qū)拉丁平原區(qū)山川秀麗區(qū)（*2）寧?kù)o原野區(qū)小河人家區(qū)49結(jié)論四：大華京郊項(xiàng)目不應(yīng)局限于“風(fēng)格化”項(xiàng)目先天條件良好，可作為理性支撐建筑風(fēng)格需做更深入解讀，可借力“風(fēng)格化”但不應(yīng)受其局限景觀設(shè)計(jì)結(jié)合公共空間營(yíng)造，為概念提取創(chuàng)造條件50策略深度看京郊項(xiàng)目戰(zhàn)略使命51中國(guó)政治重心的調(diào)整和諧社會(huì)把蛋糕做大到如何分好蛋糕的轉(zhuǎn)變52房地產(chǎn)市場(chǎng)政策集中出臺(tái)“國(guó)六條”“9070”限制外資與收緊內(nèi)資7月10日建設(shè)部等三部委通知7月26日國(guó)稅總局發(fā)文強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅53上海別墅客群構(gòu)成客源 ：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年上海別墅的購(gòu)買(mǎi)人群中 “三外”客戶(hù)占63，上海籍客戶(hù)只占37；而2003年、2

25、004年的情況完全反過(guò)來(lái)了，上海籍客戶(hù)占66，“三外”客戶(hù)只占34。在去年上海別墅銷(xiāo)售總量繼續(xù)加大的前提下，這一數(shù)據(jù)的變化表明上海別墅市場(chǎng)不再主要依靠外來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，上海本地的消費(fèi)者能力已經(jīng)大大增強(qiáng)，成為別墅市場(chǎng)的核心購(gòu)買(mǎi)力。 54上海別墅客群構(gòu)成1、客源職業(yè)分布：從客源職業(yè)分布上看，上海別墅市場(chǎng)的買(mǎi)家主要是從事IT行業(yè)、高科技人員、醫(yī)生、律師、企業(yè)總裁、企業(yè)管理人員等。上海近期別墅消費(fèi)同樣也存在白領(lǐng)買(mǎi)家比例上升的現(xiàn)象，不過(guò)其主要表現(xiàn)在一些中低價(jià)位的別墅中，200萬(wàn)元以上的獨(dú)立別墅相對(duì)較少。在將買(mǎi)家職業(yè)進(jìn)行劃分后可見(jiàn)，上海別墅消費(fèi)對(duì)象中高級(jí)管理人士所占比重最大，達(dá)43.92%，其次為專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員

26、，占27.85%，再次為私營(yíng)企業(yè)主，其占比例為15.36%，自由職業(yè)者占6.10%，另有6.77%為其它特殊買(mǎi)家。調(diào)查結(jié)果中私營(yíng)企業(yè)主所占比例偏低，主要是因?yàn)橄喈?dāng)部分私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)，出于身份及社交范圍等多方面考慮，在調(diào)查中將自己歸入企業(yè)中高層管理人員一類(lèi)，導(dǎo)致私營(yíng)企業(yè)主所占比重較實(shí)際情況偏低，而中高層管理人員中則存在有一定比例的“老板”階層。 55上海別墅客群構(gòu)成2、客源年齡結(jié)構(gòu)：上海別墅購(gòu)買(mǎi)者主要年齡及家庭結(jié)構(gòu)的組成分析是，3540歲，及4550歲為別墅購(gòu)買(mǎi)的集中群體。從人口結(jié)構(gòu)分析，夫妻倆人或者三口結(jié)構(gòu)家庭的購(gòu)買(mǎi)者占54.42%。3、客戶(hù)消費(fèi)情況：據(jù)調(diào)查，目前

27、上海別墅消費(fèi)群體對(duì)500平方米以下面積的小獨(dú)棟別墅成為期望主流，45歲以下的年齡層人群是別墅購(gòu)買(mǎi)主力，同時(shí)，選購(gòu)別墅時(shí)對(duì)居住氛圍的要求被提到受關(guān)注首位，可見(jiàn)別墅買(mǎi)主們對(duì)同類(lèi)人群的集聚變得日益重視起來(lái)。56結(jié)論五：大華京郊項(xiàng)目應(yīng)抓住上海別墅客群構(gòu)成調(diào)整創(chuàng)造的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)上海別墅市場(chǎng)需求回歸自住基本面主力客群焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移，但營(yíng)銷(xiāo)溝通手段單一大華京郊項(xiàng)目有機(jī)會(huì)創(chuàng)造獨(dú)特的價(jià)值版圖57價(jià)值觀營(yíng)銷(xiāo)58 案例一：金地地產(chǎn) 未來(lái)域營(yíng)銷(xiāo)溝通：現(xiàn)在沒(méi)什么不好，在未來(lái)誕生之前成果：上海三林板塊住宅價(jià)格標(biāo)桿,宏觀調(diào)控下05上海樓市的奇跡,連續(xù)兩個(gè)月(5/6月)環(huán)線內(nèi)銷(xiāo)售冠軍。59品牌符號(hào)（象征型）靈感的流動(dòng)創(chuàng)新永不停止60價(jià)

28、值觀溝通61 案例二：觀瀾湖 翡翠灣營(yíng)銷(xiāo)溝通：我只堅(jiān)持世界級(jí)的享受成果：103棟別墅一日售罄。62廣告?zhèn)鞑?戶(hù)外)63廣告?zhèn)鞑?報(bào)紙)64創(chuàng)造奇跡的翡翠灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售達(dá)10億元！65廣告在營(yíng)銷(xiāo)傳播中起到重要作用Suors:香港中原地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)消費(fèi)者信息來(lái)源南方都市報(bào)4.12通欄66結(jié)論六：大華京郊別墅項(xiàng)目需要深入理解核心客群的價(jià)值觀念產(chǎn)品設(shè)計(jì)使項(xiàng)目進(jìn)入目標(biāo)群的購(gòu)買(mǎi)清單，概念溝通使目標(biāo)群產(chǎn)生偏好基于偏好的營(yíng)銷(xiāo)溝通可以降低銷(xiāo)售抗性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)溢價(jià)基于價(jià)值觀的營(yíng)銷(xiāo)溝通能創(chuàng)造相對(duì)壟斷的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)67進(jìn)化中的財(cái)富發(fā)動(dòng)機(jī)68Source: CMMS 2004 Wave II上層(0.4%)中上層(19.6%)

29、中等偏下層(12.6%)下層(67.4%)社會(huì)-經(jīng)濟(jì)階層年齡組別20-2425-2935-3940-4530-34起步者Starters(15.5%)普通老百姓Average Mass(55.7%)年輕謀生者Youngearners(4.3%)早期成功者Early success (0.05%)成功穩(wěn)定人群The established (0.1%)年輕成功人群Young achiever (0.2%)上升人群Social climbers(4.8%)追求穩(wěn)定人群Security seekers(9.6%)建設(shè)者The builder(9.7%)PI6000/mPI1000/m高等教育偏高高等

30、教育偏低分析 中國(guó)消費(fèi)者日趨分化的社會(huì)階層69一個(gè)高收入群體的崛起 A high income group is emergingSource: EIU 2001: Asian Demographics城市家庭按收入細(xì)分Urban Households, by income segment (%)70整個(gè)日本W(wǎng)hole Japan兩個(gè)法國(guó)2 Frances兩個(gè)意大利2 Italys兩個(gè)英國(guó)2 Uks100 Million People兩個(gè)韓國(guó)2 S KoreasVideo: Chinas New Middle Class?一 億 人71現(xiàn)代的壓力Contemporary Tension保護(hù)地位

31、ProtectionOf Status保守 Conservatism存錢(qián) Savings為家庭、孩子投資 Investment in child, family穩(wěn)定的心態(tài) Stability-minded未來(lái)傾向 Future Orientation表現(xiàn)地位ProjectionOf Status擺闊 Ostentation花費(fèi) Spending自我支付 Spend on self動(dòng)力 Dynamic 即時(shí)傾向 Now Orientation72大夢(mèng)想Big Dreams73 小人物Small Potatoes大夢(mèng)想Big Dreams74大夢(mèng)想，小人物 Big Dreams, Small Po

32、tatoes保護(hù)和表現(xiàn)Protect vs Project公眾形象展示 Public Display實(shí)用的身份地位 Status Has Practical Applications保持低調(diào) Keep a Low Profile 渴求又可及的 Aspirational but Accessible 家是伊甸園 Home as Eden孩子成為父母夢(mèng)想的承載者 Child as Carrier of Parents Dreams 75較為保守的個(gè)人投資行為資料來(lái)源：投資有道雜志富人投資調(diào)查 76來(lái)源：遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)評(píng)論2004年研究報(bào)告，N=1,091向往更多和家人在一起的休閑時(shí)間77培養(yǎng)精英后代傳承

33、家族財(cái)富78歸納：大華京郊的目標(biāo)客群描摹“新紳士階層”：正在崛起的主流中產(chǎn)階級(jí)，中產(chǎn)階層價(jià)值體系、政治主張的建立者，有豐富閱歷、判斷力的實(shí)用主義者。客群構(gòu)成：3545歲，家庭成員2-3人，主要是早期的海歸，私營(yíng)業(yè)主，政府官員，大中型企業(yè)的中高層管理人員，境外人士，自由職業(yè)者（如醫(yī)生、律師、金算師）等。目標(biāo)客群關(guān)鍵氣質(zhì)特征：他們有良好的事業(yè)平臺(tái)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；他們沉默堅(jiān)韌，富有道德感、責(zé)任心，以職業(yè)貢獻(xiàn)社會(huì)；他們也重視長(zhǎng)期的友情及穩(wěn)定的家庭，注重后代的培育；不喜歡張揚(yáng)，更多的強(qiáng)調(diào)個(gè)人休養(yǎng)，通過(guò)言行影響他人。 以家庭為中心的“更為真實(shí)”的生活態(tài)度79結(jié)論七：大華京郊將迎合目標(biāo)客群“更為真實(shí)”的生

34、活態(tài)度社會(huì)大勢(shì)的調(diào)整決定了未來(lái)的主流大華京郊的項(xiàng)目特質(zhì)與品牌傳承決定了主攻的方向80一個(gè)意象81價(jià)值與風(fēng)格化的理性思考美國(guó)耶魯大學(xué)的哲學(xué)教授哈里斯專(zhuān)有一書(shū)探討建筑的倫理功能，其中他說(shuō)到：在房子上使用借來(lái)的風(fēng)格不僅是創(chuàng)造的貧乏，也是對(duì)理性主義的逃避。任何一種傳統(tǒng)中形成的樣式離開(kāi)了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厣罹蜏S為一種純粹的風(fēng)格，而任何一種風(fēng)格的本質(zhì)都是短命的，依賴(lài)與特定風(fēng)格的趣味很快也會(huì)變成乏味的，居住者的滿(mǎn)意度就會(huì)下降。當(dāng)然開(kāi)發(fā)商會(huì)把這種責(zé)任推給消費(fèi)者，無(wú)論什么風(fēng)格的流行都是消費(fèi)者選擇的結(jié)果，在這個(gè)意義上消費(fèi)者只能自己承擔(dān)責(zé)任。開(kāi)發(fā)商林少洲提到，他在接手北京的“歐陸經(jīng)典”樓盤(pán)的工作時(shí)也曾感到過(guò)困惑，且不說(shuō)建筑

35、本身的風(fēng)格是一種拿來(lái)手法，為了強(qiáng)化這種對(duì)歐陸風(fēng)情的想象，它的園林環(huán)境里還豎立著一些歐洲的女神像，林少洲后來(lái)發(fā)現(xiàn)，住在這里的人們并不知道她們都是何方神圣，也不會(huì)跟這些女神有任何關(guān)系，因此好象多余。建筑師周榕說(shuō)，有自我感受的人是不會(huì)接受這種復(fù)制品的，因?yàn)楹芏嗄脕?lái)主義的特定風(fēng)格的房子，人住在里面像客居別處，像是在模仿他人的生活，自己的生活感受反而被忽視。 82溝通平臺(tái)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則價(jià)值主張比風(fēng)格化更能實(shí)現(xiàn)溝通效果在風(fēng)格化的潮流中完全擯棄風(fēng)格化存在風(fēng)險(xiǎn)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)格化（使用其核心價(jià)值而非單純形式借用）是當(dāng)前形勢(shì)下的一種好的選擇83風(fēng)格化的恰當(dāng)借用:廊香現(xiàn)代建筑的一個(gè)落腳點(diǎn)84價(jià)值主張：廊香更是還原生活本真

36、的法國(guó)小鎮(zhèn)在法國(guó)東部里貝爾福特市不遠(yuǎn)的山區(qū)中，在一個(gè)叫廊香的小地方，那里原先有個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小教堂，早已不存在。出于信仰和傳統(tǒng)，信徒們?nèi)匀蝗ツ抢锍竭M(jìn)香。20世紀(jì)40年代末，教會(huì)當(dāng)局決定在那個(gè)地方建造一座教堂，讓進(jìn)香的信眾有個(gè)朝拜的地方。1955年，新教堂竣工85一個(gè)意象:廊香大華京郊項(xiàng)目合適的溝通載體時(shí)間沉淀的情感簡(jiǎn)單關(guān)系的意義空間延展的價(jià)值生活的本真在于經(jīng)歷時(shí)間印證的價(jià)值86結(jié)論八：大華京郊將通過(guò)在風(fēng)格化潮流中豎起價(jià)值大旗來(lái)劃定自己的價(jià)值版圖廊香小鎮(zhèn)本身蘊(yùn)涵的價(jià)值可與大華京郊項(xiàng)目做恰當(dāng)?shù)你暯永认阈℃?zhèn)在創(chuàng)造風(fēng)格的同時(shí)更傳遞了特定的價(jià)值觀念大華京郊項(xiàng)目更多的需要承接廊香小鎮(zhèn)傳遞的價(jià)值主張，并以

37、此劃定自己的價(jià)值版圖87還原創(chuàng)意的導(dǎo)出88回顧：八個(gè)結(jié)論結(jié)論一：地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌通過(guò)定義核心價(jià)值來(lái)支持產(chǎn)品線的擴(kuò)展結(jié)論二：上海別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售加速，競(jìng)爭(zhēng)加劇結(jié)論三：上海別墅產(chǎn)品當(dāng)前存在差異化的市場(chǎng)需求和占據(jù)主流的“風(fēng)格化”結(jié)論四：大華京郊項(xiàng)目不應(yīng)局限于“風(fēng)格化”結(jié)論五：大華京郊項(xiàng)目應(yīng)抓住上海別墅客群構(gòu)成調(diào)整創(chuàng)造的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)結(jié)論六：大華京郊別墅項(xiàng)目需要深入理解核心客群的價(jià)值觀念結(jié)論七：大華京郊將迎合目標(biāo)客群“更為真實(shí)”的生活態(tài)度結(jié)論八：大華京郊將通過(guò)在風(fēng)格化潮流中豎起價(jià)值大旗來(lái)劃定自己的價(jià)值版圖89可被時(shí)間檢驗(yàn)的價(jià)值一個(gè)價(jià)值主張廊香小鎮(zhèn)生活：還原生活的本真廊香小鎮(zhèn)生活原味的，天然的安靜的，放松的 便利的，

38、舒適的熟悉的，有親切感的 流行是壞品位，而我們的每一棟建筑都可經(jīng)歷歲月的洗禮，歷久彌新過(guò)渡空間、公共空間與景觀交織，移步換景，而家庭及社區(qū)日常的 活動(dòng)穿插其間，豐富而又溫馨簡(jiǎn)單不矯飾的人際關(guān)系133戶(hù)，恰到好處的聚落規(guī)模，長(zhǎng)期居住將建立起簡(jiǎn)單不矯飾的人際關(guān)系支持交流的第三空間90一個(gè)定位（六個(gè)賣(mài)點(diǎn)）西郊板塊 純獨(dú)棟別墅成熟區(qū)位 雄踞西郊別墅板塊，高爾夫會(huì)所、俱樂(lè)部、酒店、國(guó)貿(mào)商城等配套齊全。便捷交通 東隔向陽(yáng)河，西接高涇路，距人民廣場(chǎng)車(chē)程25分鐘左右，交通便利。主題景觀 三面環(huán)水，綠化率高達(dá)50%，以平原主題概念為特色景觀規(guī)劃，移步換景。社區(qū)文化 時(shí)間沉淀的文脈相承，名流云集的高級(jí)會(huì)所，諸多公

39、共空間自由享用。國(guó)際級(jí)教育配套 幾大國(guó)際學(xué)校簇?fù)?，豐富的教育資源帶來(lái)國(guó)際化的教育質(zhì)量。自然建筑 追求原味的居住本真，以科學(xué)的建筑形態(tài)及空間規(guī)劃創(chuàng)造自然的舒適棲居。91一個(gè)產(chǎn)品概念生活本真 純獨(dú)棟別墅92一個(gè)案名生活本真 純獨(dú)棟別墅西郊廊香93一個(gè)品牌寫(xiě)真他們都說(shuō)，我是一個(gè)有堅(jiān)定價(jià)值判斷的人。藝術(shù)品投資一帆風(fēng)順，金融事業(yè)步步為贏；而家庭生活，也是融洽和睦、輕松歡快?？傆腥藛?wèn)，是否有特殊的訣竅，其實(shí)，我只是堅(jiān)信，紛繁駁雜的世界上，總有一些純粹而真實(shí)的人和事、觀念和物品，歷久彌新，愈發(fā)珍貴。就如西郊廊香，還原生活本真，唯時(shí)間可印證！94一句Slogan唯時(shí)間可印證95一個(gè)訴求體系西郊板塊 純獨(dú)棟別墅

40、西郊廊香園林特點(diǎn)：以平原主題概念為總體景觀概念，分為16個(gè)組團(tuán)，分別有5種不同類(lèi)別的特色景觀。分別為：開(kāi)闊天空區(qū)、拉丁平原區(qū)、山川秀麗區(qū)（*2）、寧?kù)o原野區(qū)、小河人家區(qū)。建筑特點(diǎn)：別墅的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代風(fēng)格，可以與西班牙風(fēng)格的別墅相融。且六個(gè)組團(tuán)的建筑風(fēng)格基本一致。唯時(shí)間可印證品牌口號(hào)品牌主張產(chǎn)品定位品牌支撐產(chǎn)品概念西郊板塊產(chǎn)品及景觀設(shè)計(jì)品牌命名可被時(shí)間檢驗(yàn)的價(jià)值支持交流的第三空間簡(jiǎn)單不矯飾的人際關(guān)系廊香小鎮(zhèn)生活西郊廊香，還原生活本真生活本真 純獨(dú)棟別墅交通：距離人民廣場(chǎng)約20公里，車(chē)程25分鐘左右,10多分鐘車(chē)程即至七寶家樂(lè)福，另有青浦趙巷的奧特萊斯 、國(guó)貿(mào)商城等大型購(gòu)物場(chǎng)所配套：美國(guó)學(xué)校、德

41、法學(xué)校、新加坡學(xué)校、銀濤高爾夫、尊尚會(huì)高檔俱樂(lè)部、旭寶高爾夫俱樂(lè)部、 舒友海鮮大酒家96一套VI97一套VI98一套VI99一套VI100一套VI101一套報(bào)廣地段篇：流于表面的自我標(biāo)榜與時(shí)間沉淀的人文價(jià)值，終究不同內(nèi)文：從容，是歲月里沉淀下來(lái)的優(yōu)雅氣質(zhì)。西郊版塊，在時(shí)間的歷練里成就為新貴階層的聚集之地；它偏安城市一隅，與繁華咫尺之隔，進(jìn)退自如，享寧?kù)o生活。西郊廊香，用時(shí)間醞釀的永恒之美。成熟區(qū)位 雄踞西郊別墅板塊，高爾夫會(huì)所、俱樂(lè)部、酒店、國(guó)貿(mào)商城等配套齊全。便捷交通 東隔向陽(yáng)河，西接高涇路，距人民廣場(chǎng)車(chē)程25分鐘左右，交通便利。主題景觀 三面環(huán)水，綠化率高達(dá)50%，以平原主題概念為特色景觀規(guī)劃，移步換景。社區(qū)文化 時(shí)間沉淀的文脈相承，名流云集的高級(jí)會(huì)所，諸多公共空間自由享用。國(guó)際極教育配套 幾大國(guó)際學(xué)校簇?fù)?，豐富的教育資源帶來(lái)國(guó)際化的教育質(zhì)量。自然建筑 追求原味的居住本真，以科學(xué)的建筑形態(tài)及空間規(guī)劃創(chuàng)造自然的舒適棲居。102一套報(bào)廣居住篇：窗前偶見(jiàn)星光與獨(dú)享滿(mǎn)天繁星，終究不同內(nèi)文：在城市進(jìn)化的過(guò)程中，建筑理應(yīng)將自然還給居住，而非成為自然與人之間的阻隔。西郊廊香，打破僵化的空間界限，用自然完成渴望坐擁天地的自由意志，俯仰之間，處處皆是風(fēng)景。在西郊廊香，收獲屬于一個(gè)人的傳奇。成熟區(qū)位 雄踞西郊別墅板