商業(yè)銷售價格定位及推售模式99精選

1、商業(yè)租售價格定位(dngwi)及推售模式建議營銷策劃中心(zhngxn)2014年10月共三十七頁架構(gòu)(ji u)123市場調(diào)研租售價格(jig)定位銷售模式建議4銷售收益共三十七頁永安(yn n)步行街開 發(fā) 商：湖南明盛投資置業(yè)有限公司項目地址：瀏陽市永安鎮(zhèn)永安社區(qū)總建筑面積：116868.72引進大型商家：通程商業(yè)廣場通程商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布：一層：黃金飾品、化妝品、超市 二層：服裝 三樓：電器、兒童服裝、玩具 四樓：美食、影院商業(yè)街業(yè)態(tài)分布：以服裝、美食為主；商業(yè)街推售順序：先推售的是前段臨街商鋪、后推售的是靠內(nèi)商鋪，二三樓商鋪暫未出售；銷售(xioshu)模式：可選擇直接銷售(xiosh

2、u)或返租銷售(xioshu)，返租金額為商鋪總額的20%，一次性性從總價中減除；價格：前段臨街商鋪均價3.5萬元/； 靠內(nèi)商鋪均價在2萬元/； 租金：一樓：前段臨街商鋪120元/月，靠內(nèi)商鋪租金70元/ /月； 二樓：50元/ 三樓：30元/商業(yè)客群:以本地與瀏陽的客戶為主，長沙次之。 缺點：永安商業(yè)步行街的購物動線不明，是永安步行街最大缺陷。 共三十七頁華潤(hu rn)新都匯共三十七頁凱旋(kixun)豪庭共三十七頁開 發(fā) 商：瀏陽市東潤置業(yè)有限公司項目地址：瀏陽市生物醫(yī)藥園總建筑面積：29萬平米物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、公寓引進大型商家：比比超市、影院、KTV;內(nèi)街業(yè)態(tài)分布：以服裝、折扣店

3、、美食為主；缺點：業(yè)態(tài)規(guī)劃不明，部分商鋪檔次較低。銷售均價： 一層：1800023000元/ 二層：9000元/ 三、四層：5000元/租金： 一樓外街：80元/ 一樓內(nèi)街：50元/ 銷售情況：一層商業(yè)已銷售完畢，部分二、三樓商業(yè)待去化，目前采用三年返租的模式(msh)銷售，返租點數(shù)為6%、7%、8%。商業(yè)客群：以工業(yè)園與瀏陽的客戶為主，長沙次之。 東潤萬象(wnxing)城共三十七頁粵港城項目地址：長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地康寧路151號（藍思科技西側(cè)100米）開發(fā)商：湖南成林粵港城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：15萬，一期為商業(yè)，二期為公寓；商業(yè)面積：7萬，主力店為步步高超市；項目定位：新城中心唯

4、一集中商業(yè)綜合體，集購物、美食、娛樂、休閑、文化于一體，打造一站式高端生活、商業(yè)圈，多功能業(yè)態(tài)復(fù)合，集購物中心、娛樂中心、美食中心、健身中心、休閑中心、文化中心六大中心于一體的一站式生活、商業(yè)圈。銷售模式(msh)：返租銷售，共返租20年，前6年返租金額為銷售總額的6 % 、7 % 、8 % 、9 % 、9 % 、9%，后14年為實際租金收益；主力面積：40-60平米；銷售均價： 一層：35000元/ 二層：24000元/ 三層：15000元/ 四層： 9000元/銷售狀況：東區(qū)已售罄，西區(qū)去化率達50%。共三十七頁豫園(y yun)步行街開發(fā)商：湖南豫景置業(yè)有限公司廣告公司：木易堂占地面積：

5、4.5萬平建筑面積：19萬平商業(yè)面積：10萬平容積率：3.55，約3000戶綠化率：20%地下停車場車位：809個地址：工業(yè)園環(huán)園東路與緯二路交匯西北角（藍思科技宿舍對面）項目配套：大型超市(家潤多)、千人網(wǎng)絡(luò)會所、高檔連鎖酒店(ji din)、量販式KTV、大型洗浴中心等住宅面積：約9萬平，以公寓為主，步行街區(qū)建筑2-6層為住宅，另外包含3棟12層，1棟33層公寓，主要集中為30平一房，50平二房，70平三房的緊促型公寓。主力戶型面積：商業(yè)40-80平，公寓30-70平；價格：公寓均價3000元/平，一樓商業(yè)均價18000元/平共三十七頁萬福星(fxng)城案名萬福星城開發(fā)商湖南省永安房地產(chǎn)

6、開發(fā)有限公司項目地址瀏陽市永安鎮(zhèn)萬福路占地面積8萬商業(yè)屬性專業(yè)市場和住宅底商總建筑面積14萬住宅均價3000元/住宅面積8萬商鋪均價住宅底商18000元/，專業(yè)市場均價未出商業(yè)面積6萬專業(yè)市場建材，農(nóng)貿(mào)市場車位數(shù)量700余個商鋪數(shù)量64個（A、B、C、D棟底商）容積率2.81共三十七頁華野新城案名 華野新城開發(fā)商 湖南華野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址 湖南瀏陽現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)基地株陵小區(qū)占地面積 27530.79商業(yè)屬性 未知總建筑面積 59495住宅均價 樓梯房2500元/電梯房2900元/住宅面積 /商鋪均價 均價12000元/商業(yè)面積 /專業(yè)市場 /車位數(shù)量 /商鋪數(shù)量 /容積率 2.99共三

7、十七頁港惠新天地目前二手(r shu)鋪售6-8萬元/左右，鋪王10-15萬元/，華貿(mào)中心二手鋪（住宅底商）在4-5萬元/，寫字樓底商6-7萬元/區(qū)域商家名稱租金（元/月）永安永安步行街目前一層二手鋪均價為6-8萬元/左右，鋪王10-15萬元/。二樓鋪位2-3萬元/，港惠新天地1期聯(lián)通沃2手鋪位報價約10萬元/左右。2007年銷售時，1F街鋪售3.5萬元/，內(nèi)鋪2.3萬元/，-1F售1.2萬元/，2F與3F輔營區(qū)銷售，內(nèi)鋪三年返租24%永安新城購物中心只租不售，住宅底商4-5萬元/，寫字樓底商6-7萬/（1.2層連售）萬福星城一期十幾個鋪已賣完，目前一期二手街鋪售價8萬元/；二期購物中心只租不

8、售，實用率53%永安大道均價15000元/平米 2F:15-20平米為主，售價在20萬/間以上洞陽豫園步行街 約4000，1F商鋪面積區(qū)間50-70 1F售價約2.5萬元/，2-4F整層出售，預(yù)計7000元/粵港城 約1000 均價1.8萬/，已售完萬象城20萬 均價1.2萬/，內(nèi)鋪均價1.2萬/，外鋪均價1.8萬/市場(shchng)小結(jié)共三十七頁架構(gòu)(ji u)123市場調(diào)研租售價格(jig)定位銷售模式建議4銷售收益共三十七頁主要基于商業(yè)市場同等類型物業(yè)租金概況進行綜合(zngh)考慮，得出本項目租金均價水平:1F臨街(ln ji)鋪租金共三十七頁通過選取同類型商業(yè)物業(yè)的租價進行比較分析

9、，測算本項目平均租價，主要從以下幾個要素進行比較：整體區(qū)位 商業(yè)氛圍 商業(yè)屬性 周邊配套 交通條件 實用率 規(guī)模主題(zht) 升值前景比較因素權(quán)重%可類比項目（主要商圈典型商業(yè)）本項目永安步行街永安大道整體區(qū)位20202018商業(yè)氛圍20172018實用率10999商業(yè)屬性108810周邊配套10998升值前景109810交通條件10897規(guī)模主題108810合計100889190租金定位(dngwi)（1F臨街鋪）市場比較法租金定位共三十七頁指標 參照項目本項目 永安步行街永安大道合計權(quán)重值 889190臨街鋪租金100120 權(quán)重值比例 1.027%98.9%100%所占權(quán)重 60%40

10、% 權(quán)重均價 6147108根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目臨街鋪租金均價為108元/月通過選取惠州同類型商業(yè)物業(yè)的租價進行比較分析，測算(c sun)本項目租價，主要從以下幾個要素進行比較：整體區(qū)位 商業(yè)氛圍 商業(yè)屬性 周邊配套 交通條件 展示條件 規(guī)模主題 升值前景市場(shchng)比較法租金定位租金定位（1F臨街鋪）共三十七頁通過租金(zjn)反推得出：1F內(nèi)街鋪租金均價為97元/月， -1F商鋪租金均價為58元/月， 2F商鋪租金均價為63元/月， 3F商鋪租金均價為41元/月。其他(qt)區(qū)域商鋪租金反推樓層租金比1F臨街鋪1F內(nèi)街鋪1F臨街鋪*0.65-1F商鋪1F內(nèi)街鋪*0.552F

11、商鋪1F內(nèi)街鋪租*0.653F商鋪2F商鋪租金*0.65樓層租金（元/月）1F臨街鋪1501F內(nèi)街鋪97-1F商鋪532F商鋪633F商鋪41共三十七頁4、5F商鋪招租對象主要為影院、KTV、大型餐飲等面積較大的次主力(zhl)店，租金水平在18-28元/月。共三十七頁針對1F外街鋪售價通過兩種方法進行綜合(zngh)測算:投資收益法測算售價市場比較法測算售價1F街鋪售價共三十七頁位置租金水平（元/月）項目樂觀售價建議（5%回報率）項目正常定價建議（6%回報率）街鋪1503600030000投資收益法根據(jù)(gnj)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前市場租金與價格比的參考標準，商業(yè)前期實際

12、租金回報率一般為4至6%，均價租金*12/投資回報率。據(jù)此本項目銷售均價推算如下：方法一：投資收益法測算(c sun)價格備注：表中租金價格的由來，在商鋪租金定位中推算而來。共三十七頁通過選取同屬商業(yè)物業(yè)外街鋪的售價進行比較分析，測算本項目街鋪均價，主要從以下幾個要素進行比較：整體區(qū)位 商業(yè)氛圍 商業(yè)屬性 周邊配套 交通條件 實用(shyng)率 規(guī)模主題 升值前景比較因素權(quán)重%可類比項目（主要商圈典型商業(yè)）本項目永安步行街永安新城粵港城整體區(qū)位2020182018商業(yè)氛圍2018182020實用率109989商業(yè)屬性10881010周邊配套109787升值前景108799交通條件109998

13、規(guī)模主題107799合計10088839390方法(fngf)二：市場比較法測算價格共三十七頁指標 參照項目本項目 永安步行街永安新城粵港城合計權(quán)重值 888393901F外街鋪售價350002400038000 權(quán)重值比例 97.8%92.2%103.3%100%所占權(quán)重 50%10%40% 權(quán)重均價 1711122131446733791根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目1F外街鋪平均售價為33791元/根據(jù)可比項目(xingm)售價，通過比較法進行售價測算，得出項目(xingm)參考售價金，如下表：市場(shchng)比較法售價定位方法二：市場比較法測算價格共三十七頁售價定位(dngwi)根據(jù)投

14、資回報(hubo)法和市場比較法分別得出項目的售價，經(jīng)綜合考慮，取其平均值作為參考價格。樓層按投資回報率5%反推所得價格市場比較所得價格項目正常售價建議1F外街鋪360003379134895計算公式：(按投資回報率5%反推所得價格+市場比較所得價格)/2共三十七頁通過售價反推得出：1F內(nèi)街鋪租金(zjn)均價為22682元/， -1F商鋪租金均價為12475元/， 2F商鋪租金均價為14743元/， 3F商鋪租金均價為9582元/。其他區(qū)域(qy)商鋪售價反推樓層售價比1F臨街鋪1F內(nèi)街鋪1F臨街鋪*0.65-1F商鋪1F內(nèi)街鋪*0.552F商鋪1F內(nèi)街鋪租*0.653F商鋪2F商鋪租金*0

15、.65樓層售價（元/）1F臨街鋪348951F內(nèi)街鋪22682-1F商鋪124752F商鋪147433F商鋪9582共三十七頁商鋪(shn p)總價區(qū)間樓層售價（元/）主力面積區(qū)間(）總價區(qū)間（萬元）1F臨街鋪3489530-551F內(nèi)街鋪2268228-45-1F商鋪1247535-402F商鋪147433F商鋪9582共三十七頁架構(gòu)(ji u)123市場調(diào)研銷售價格定位(dngwi)銷售模式建議4銷售收益共三十七頁目前市場上商業(yè)項目銷售主要有三種模式，分別為直接銷售、帶租約銷售及返租銷售。根據(jù)不同的項目類型、銷售目標和贏利目的(md),采用不同的操作模式。三種銷售模式(msh)優(yōu)劣勢及適應(yīng)

16、范圍分析銷售模式優(yōu)勢劣勢適應(yīng)范圍直接銷售可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對項目整體形象有一定影響。純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。帶租約銷售通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。鋪位先租后售，影響銷售進度，開發(fā)商回籠資金的周期長；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；投資收益明朗化，缺乏營銷空間，售價與租金之間的收益回報難以達到投資

17、者預(yù)期；后期經(jīng)營管理難度較大各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌?？射N售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。返租銷售前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，堅定投資者信心；返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經(jīng)營管理成功，遠期物業(yè)租金收益有可能超出承諾回報。承擔(dān)返租補貼； 因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 如后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。內(nèi)鋪和高樓層商業(yè)，需要統(tǒng)一經(jīng)營管理 非成熟區(qū)商業(yè)或者新入市需要一定市場培育期項

18、目 銷售模式分析結(jié)論：從項目周邊商業(yè)氛圍及本身規(guī)劃來看，項目新入市需要一定市場培育期，且項目將進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理因此建議返租銷售。共三十七頁目前市場上的返租年限中，分別有三年返租、五年返租、十年返租，其中三年返租、十年返租最為常見(chn jin)，現(xiàn)將此兩種返租年限進行深入分析。三年返租與十年(sh nin)返租優(yōu)劣勢對比返租年限分析三年返租十年返租優(yōu)勢：一次性從首付中返還，使投資門檻降低實際返租金額已加至售價中，除了不會影響開發(fā)商實際收益，還可額外獲得頭三年經(jīng)營權(quán)及收益開發(fā)商一次性返還租金回報，后期不用承擔(dān)返租壓力實際收益比十年返租高優(yōu)勢：部分返租于首期款中返還，使投資門

19、檻降低開發(fā)商可得十年經(jīng)營權(quán)及收益對投資者吸引較大劣勢：返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高對投資者吸引相對十年返租較低劣勢：返租點數(shù)大，單價過高，不符合市場水平需承擔(dān)較長期返租壓力，且返租金額龐大，經(jīng)營收益與返租金額難以持平需承擔(dān)經(jīng)營管理壓力，若后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。結(jié)論：從項目周邊商業(yè)氛圍及本身規(guī)劃來看，基于項目發(fā)展前景預(yù)判，同時考慮公司收益及保障項目后期運營，建議采用三年短期返租。共三十七頁返租模式分析三年返租的租金返還模式主要有以下3種形式：按年或季度(jd)逐年返還；于首付款中抵扣一次性返還；于總價中一次性抵扣 三種(sn zhn)模式優(yōu)劣勢對比總價抵

20、扣首期抵扣逐年抵扣優(yōu)勢：物業(yè)資產(chǎn)合同總值降低，有利于發(fā)展商合理避稅 發(fā)展商無需背負后期經(jīng)營壓力 優(yōu)勢：首付款大大減少，大大降低投資門檻，有利于擴大投資群體 發(fā)展商無需背負后期經(jīng)營壓力 優(yōu)勢：返租金額不需加于總價內(nèi)，單價不受返租影響 單價接近市場水平，便于銷售，有利于資金回籠返租金額于經(jīng)營收益中扣除，不會影響開發(fā)商實際銷售收益，開發(fā)商可獲返租三年商鋪經(jīng)營權(quán)及收益 劣勢：對于投資者的解釋合同價上有一定困難 物業(yè)面值虛高劣勢：所交稅費提高 不利于銀行風(fēng)險控制劣勢：需承擔(dān)后兩年返租壓力結(jié)論：綜合多方面來看，為便于銷售，迅速回籠資金，建議采用逐年返租的形式進行銷售。共三十七頁返租點數(shù)根據(jù)項目競品返租點數(shù)

21、及商業(yè)市場上客戶可接受(jishu)返租點數(shù)等綜合因素考慮，建議本項目返租點數(shù)為。共三十七頁年返租，返租金額為商鋪總金額，于交鋪之日返還第一年收益(shuy)，第二、三年返租金額于每年當天返還。小結(jié)(xioji)：共三十七頁架構(gòu)(ji u)123市場調(diào)研租售價格(jig)定位銷售模式建議4銷售收益共三十七頁租金(zjn)收益預(yù)算備注(bizh)：折扣按開盤平均折扣系數(shù)0.931計算。建筑面積未扣除招商預(yù)留鋪位。銷售總金額：783，230，639元樓層銷售區(qū)域套數(shù)建筑面積賬面均價賬面總價實收均價實收總價一層街鋪874875.5684,387411,432,37278,564383,043,537

22、百貨內(nèi)鋪301445.5869,818100,927,00865,00093,963,044曬尚街842409.4742,752103,010,40639,80295,902,692二層曬尚街1364296.7731,231134,192,50329,076124,933,210三層曬尚街1434269.3521,48391,716,59520,00085,388,156合計48017296.73841,278,884783,230,639共三十七頁備注：一層百貨(bihu)內(nèi)鋪按10年返租計算返租金額；其余內(nèi)鋪按3年反租；年回報率按8%計算。返租金額(jn )扣除返租金額148,664,208元，公司最終收益為634,566,431