房地產(chǎn)營銷策劃思路精髓課件

1、房地產(chǎn)前期策劃研究定性小印章模型項目競爭客戶環(huán)境項目前期策劃研究應(yīng)用的主要模型小印章模型小印章模型解決的是：什么樣的項目？在什么樣的環(huán)境中？面對什么樣的競爭？滿足什么樣的客戶？發(fā)現(xiàn)市場機會發(fā)掘自身可能環(huán)境評價的三階梯行業(yè)環(huán)境城市環(huán)境宏觀環(huán)境小印章模型土地評價的四要素宗地指標(biāo)形態(tài)與價值分析內(nèi)外資源與城市關(guān)系開發(fā)期望競爭評價的五要素戶型或鋪型配比與設(shè)計資源與配套總體規(guī)劃營銷節(jié)奏與推貨價格與促銷23415競爭評價的五要素客戶評價的雙軌制客戶分布客戶特征項目承載力商業(yè)投資力商家經(jīng)營力商品消費力城市發(fā)展力五力商業(yè)研究模型定量項目商業(yè)前期發(fā)展研究主要模型五力商業(yè)研究模型城市發(fā)展力城市持續(xù)發(fā)展能力人口基數(shù)經(jīng)

2、濟基數(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)格局商品消費力恩格爾系數(shù)消費檔次與金額消費品類與偏好消費頻次與時間消費半徑與范圍商家經(jīng)營力經(jīng)營種類租金水平經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營平效經(jīng)營手法商業(yè)投資力銀行儲蓄額度分析固定投資總額分析商鋪投資價格測試商鋪投資形態(tài)測試商鋪投資計劃與回報項目承載力商圈地位形態(tài)分析參數(shù)分析可嫁接資源分析業(yè)主期望分析五力商業(yè)研究模型各力具體研究指標(biāo)定性定量定形態(tài)建筑布局形態(tài)分區(qū)經(jīng)營形態(tài)文化融合形態(tài)靈魂商業(yè)規(guī)劃三大定律魚尾法則定型科學(xué)研究方法之定型工具魚尾法則房地產(chǎn)項目前期策劃的基本內(nèi)容第一部分 市場調(diào)研城市發(fā)展PEST分析城市發(fā)展房地產(chǎn)總體環(huán)境調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研第二部分 項目SWOT分析項目概況項目swot

3、分析第三部分 項目定位目標(biāo)客戶定位項目總體市場定位項目形象定位項目產(chǎn)品定位價格定位第四部分 項目概念性規(guī)劃設(shè)計項目總體規(guī)劃布局項目道路交通規(guī)則項目綠化景觀規(guī)則建筑設(shè)計項目配套建筑工程設(shè)計顧問第五部分 項目經(jīng)濟效益分析項目的建筑規(guī)模項目總投資估算項目建設(shè)周期項目的盈利預(yù)測第六部分 項目開發(fā)模式策劃資金籌措計劃施工組織安排項目進度安排第七部分 品牌策略項目品牌公司品牌第八部分 項目營銷推廣及媒體策略項目形象建立項目主題概念定位項目推廣主題現(xiàn)場包裝宣傳物料市場炒作媒體廣告活動推廣廣告?zhèn)鞑ゲ呗悦浇榻M合策略第九部分 總體營銷策略銷售準(zhǔn)備推廣時間營銷時機項目階段營銷主張銷售形式價格策略促銷活動銷售管理第十

4、部分 項目經(jīng)濟效益分析項目的建筑規(guī)模項目總投資估算項目建設(shè)周期項目的盈利預(yù)測房地產(chǎn)中期營銷策劃思路房地產(chǎn)營銷策劃如何做？賣什么？（剖析產(chǎn)品）（項目解析） 怎么賣？（營銷戰(zhàn)略） 怎么執(zhí)行？（營銷執(zhí)行）叫什么？（產(chǎn)品定位）營銷策劃思路賣什么？項目解析五大元素的產(chǎn)品剖析規(guī)劃地段建筑園林產(chǎn)品特征配套核心定位形象定位產(chǎn)品定位主廣告語品牌定位產(chǎn)品定位五大定位的產(chǎn)品提升叫什么？核心定位對項目最簡單、直白的描述如雙峰項目的核心定位：30萬平米 中央政務(wù)區(qū) 平層豪宅1規(guī)模宏大，彰顯社區(qū)規(guī)模品質(zhì)，大盤效應(yīng)2突出項目區(qū)位優(yōu)勢，未來新城中心，中央政務(wù)央?yún)^(qū)3突出項目產(chǎn)品優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)，巔峰花園，中央湖景形象定位給客

5、戶心中留下什么印象，創(chuàng)造什么體驗“政務(wù)央?yún)^(qū) 平層豪宅”如雙峰項目的形象定位：如衡陽水木融城項目的形象定位：“科技地產(chǎn) 中式美宅”主廣告語核心賣點極核訴求“城市因我而動”如雙峰項目的主廣告語：“科技裝點中式生活”如衡陽水木融城項目的主廣告語：品牌定位通過品牌的形象定位為產(chǎn)品的特性給予充分的表述“中部兩省品牌開發(fā)商”如雙峰項目的品牌定位：“科技讓生活更美好”如衡陽水木融城項目的品牌定位：營銷戰(zhàn)略怎么賣？總戰(zhàn)術(shù)：一個什么樣的主題，幾場什么戰(zhàn)役，多場什么樣的活動。一拖六的營銷策略體系客戶策略推廣策略價格策略銷售策略競爭策略品牌策略項目營銷戰(zhàn)術(shù)應(yīng)用的主要模型“五步循環(huán)”項目銷售總體戰(zhàn)術(shù)步驟亮相期阻擊期培育期公開發(fā)售期持續(xù)營銷期營銷執(zhí)行怎么執(zhí)行？五大模塊的營銷執(zhí)行體系工程銷售招商策劃推廣 目標(biāo)解析 項目分析市場分析 問題界定 營銷戰(zhàn)略 營銷戰(zhàn)術(shù)與營銷節(jié)奏項目定位 策略體系 客戶分析 客戶策略 競爭策略 品牌策略 推廣策略