住宅戶型要求和常見問題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)戶型分析的概念在目標市場能承受的的經(jīng)濟指標的前提下，對房地產(chǎn)住宅項目的戶型設(shè)計中使用功能、平面尺度和空間環(huán)境進行科學性、合理性和實用性綜合分析。當前的戶型分類：1、經(jīng)濟型，又稱緊湊型，普通標準；2、小康型，又稱中品型，中擋標準；3、舒適型，又稱高品型，高擋標準；4、豪華型，又稱消費型，超級標準。戶型全面分析：（一）使用功能1、主要功能:私密區(qū)（靜區(qū)）-主臥、臥室、書房、起居廳、專用陽臺和花園、特殊用房等公共區(qū)（動區(qū)）-客廳、攴廳、娛樂健身用房、共用景觀陽臺和花園等2、輔

2、助功能：專用區(qū)（人流量疏區(qū)）-主衛(wèi)、主臥專用儲藏室、車庫、工人房等共用區(qū)（人流量密區(qū)）-公衛(wèi)、廚房、共用儲藏區(qū)、洗衣區(qū)等（二）平面尺度1、面寬-主要臨空面房間的寬度尺寸（習慣上采用相對墻體軸線設(shè)計尺寸）2、進深-與面寬垂直方向的深度尺寸（習慣上采用相對墻體軸線設(shè)計尺寸）3、面積-一般情況下等于面寬進深1）單室面積-單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積（例：臥室、書房）2） 組合面積-多個單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積之和（例：主臥+主衛(wèi)+專用儲藏室）3） 交叉組合面積-兩個或多個獨立功能有共用周邊界限的空間平面面積（例：客廳、攴廳、通道、玄關(guān)）4） 交通面積-僅作交通聯(lián)系的有獨立或共用周

3、邊界限的空間平面面積（例：通道、玄關(guān)）（三）空間環(huán)境1、層高 2、間距 3、采光 4、日照 5、通風 6、觀景 7、空氣 8、噪聲（四）總圖1、規(guī)模（用地、容積率、總、總套數(shù)、車位等） 2、物業(yè)分類 3、單體幢號布置和朝向 4、自然環(huán)境 5、景觀與綠化 6、市政交通常見問題判斷方式（一）顯性失誤1、設(shè)計不合理（違反設(shè)計規(guī)范）2、功能不匹配或不完善（突出重點后忽略或減弱必需功能）3、使用不方便（違反地區(qū)生活習慣）（二）隱性失誤1、設(shè)計粗糙、顧此失彼2、裝修改造量大、研究深度不夠3、模棱兩可、怎么改都不滿意（三）觀念分岐1、設(shè)計風格超前或滯后：前者需花成本去啟發(fā)和引導市場，后者掌握不好時機易滯銷或

4、呆盤；2、創(chuàng)新與風險并存：創(chuàng)新適度符合市場需求導向和地域特點，創(chuàng)新失度則面臨市場接受度的風險，創(chuàng)新市場予測中應(yīng)包括風險予測、研究和應(yīng)對策劃；3、仁者見仁、智者見智，業(yè)內(nèi)智者有爭議，成則生、敗則亡，非實力派慎之。常見病例1、空間布置大而不當2、平面尺度不按家俱組合尺寸+交通尺寸控制3、進深和面寬一邊過大或過小不相匹配4、進深和面寬方位與家俱布置方式不相配5、片面追求外立面線條, 造成室內(nèi)空間過多凸凹之處不好使用6、交通流線不合理7、交通面積過大且功能單一8、黑房間9、追求空間視角變化犧牲實用性10、共亨空間大而不相匹配影響相鄰空間使用功能11、公共空間處置不合理12、豎向管井分散、水平布線過多、

5、感觀不舒服13、結(jié)構(gòu)構(gòu)件外露不平影響使用14、細節(jié)處理不當，漏項、尺度或位置不合理15、過多而無特色、缺主力戶型、配比失度好戶型通常有5條基本標準：1、整體形狀方正整體形狀方正的意思，不是整套房子是一個完整的方形，而是各個房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形。同時整套房子看起來也大致是個矩形，同時允許有一些“溢”出來的邊角。2、偏大面寬、偏小進深面寬直接關(guān)系到房間的寬闊度和房間里家具的擺放，同時考慮到自然采光的范圍。如果房間進深偏大，光線從窗外投射進來經(jīng)過漫反射，仍然照不到離窗較遠的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。3、沒有暗間暗間除了無法自然采光，通風也是大問題?，F(xiàn)在的新房如果有暗間，多數(shù)被安排在衛(wèi)生

6、間。沒有窗戶的衛(wèi)生間，除濕、通風完全要依賴排風設(shè)備，采光照明完全依靠室內(nèi)燈光。節(jié)能環(huán)保還在其次，關(guān)鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會影響人的健康。4、房間大小適中房間越大越好？當然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感，又浪費面積；客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計時，在整套房子的面積確定的前提下，某個房間面積太大，可能還需要將另外一個空間設(shè)計得偏小。5、動線合理動線合理的標準有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對居住活動線就比較熟悉才能判斷。動線合理的戶型，在房間里活動的人的行動不會互相干擾。人在房間里做事情

7、、走動，也最符合生活習慣，不容易出錯和出意外。小面積一居室一居室的面積通常在70平方米以下，在這個面積范圍內(nèi)，居住人數(shù)通常是1至2個。房間不但需要完成基本生活必需的“五大件”客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室的功能設(shè)置，還要采光充足，儲物空間齊備，才能稱得上是好戶型。但在實際開發(fā)和建筑設(shè)計時，由于一居室面積小、總價低，不是市場主流，也不是開發(fā)商的主要利潤點，因此在設(shè)計戶型時，同一樓面里先把最好的位置、最好的朝向留給大中戶型，小戶型最后被安排在余下的位置。也因此戶型好的一居室不常見。這套55平方米的小戶型（圖1）基本上滿足了好戶型的一般標準，整體方正，采光、朝向都很好，各個房間既緊湊，功能分區(qū)又明確

8、。盡管陽臺在臥室外面，但由于一居室的居住人口少，通常沒有住家保姆。因此，穿過臥室去陽臺晾曬衣物的是關(guān)系親近的家人，不存在私密暴露的問題。實用型兩居室兩居室的面積通常在70平方米至90平方米，居住人口通常在2至4人，在這個面積范圍內(nèi)，除了“五大件”功能，采光充足，儲物空間齊備以外，要達到好戶型的標準，面寬進深比要合理，以1：1.5為標準，適當浮動；由于居住人口可能較多，如果只有一個衛(wèi)生間，就要做干濕分離的設(shè)計，方便同時使用；多人居住時衣物用品也多，需要足夠的儲物空間。另外，動線合理，互不干擾，也比較重要（圖2）。同一樓面里，面積稍大的兩居室戶型能占據(jù)朝向有利的位置。大戶型需求多、標準高三居室以上

9、的戶型面積在100平方米以上，居住人口通常在3至5人。除了滿足中小戶型的基本使用要求外，動線的簡潔尤其重要：當多個人同時在不同房間和不同區(qū)域間穿插活動時，相互間的影響越小越好（圖3）。各個區(qū)域能有明確分布，不疊加功能、互不干擾，這種私密性也是選大戶型居住的家庭看重的因素。根據(jù)上海盤古天地專案經(jīng)理朱偉駿的經(jīng)驗，私密性的標準之一是陌生人站在門外時，看不到房間里任何一個區(qū)域。差戶型都是什么樣？和好戶型一樣，差戶型也有些共同的特征，但評判一個戶型是不是差戶型，通常判斷其是否具有3個特征就可以認定了。不好的戶型都有哪些特征？動線不合理、行動有干擾、采光不充足的暗間多、面積浪費多、動靜分區(qū)混亂、房間之間通

10、風排氣互相影響、強行分割房間造成“豆腐塊”分區(qū)等。 外立面奇特，戶型不會好 戶型設(shè)計尤其是追求建筑外立面獨特性的樓盤，通常都有難處理的邊角，會給戶型設(shè)計造成很大的麻煩。為了遷就外立面的形狀，戶型設(shè)計就有很多限制。一些看起來奇怪和不合理的戶型，大多出現(xiàn)在這類“異形”外觀的樓盤里。外立面是圓形、半圓形的住宅（圖4），通常會把陽臺設(shè)計在圓弧形狀的區(qū)域，把戶型本身的邊角包裹進去，實際形成的陽臺形狀不規(guī)則，晾曬空間不夠，水池和櫥柜都安裝不下。如果用鋁合金門窗封閉陽臺，推拉不如方方正正的陽臺方便；如果不封閉，幾個房間的窗戶都通到陽臺，房間的通風也不太舒暢。 功能分布有多重要？ 但差戶型不僅在外形奇特的住宅

11、建筑里存在，即使外形規(guī)整，房子整體方正，內(nèi)部管道排布設(shè)置不合理，也會導致廚房、衛(wèi)生間這樣的動區(qū)和臥室這樣的靜區(qū)分區(qū)混亂（圖5），住進去才會發(fā)現(xiàn)非常麻煩。一般來說，房間基本的功能分布要求是前動后靜越靠近門和玄關(guān)，越是全家人活動最多的區(qū)域，比如廚房、餐廳、客廳。因為開門關(guān)門的時候會有些聲音，燒菜做飯的時候廚房的聲響很大，全家人在一起吃飯的時候免不了要聊聊天，在客廳會客或者看電視的時候聲響也會比較大，這幾個地方要位于房子的前部。而在臥室休息和在書房閱讀需要安靜，這幾個房間要位于房子的深處，也能盡可能不受其他人干擾。衛(wèi)生間是每人每天使用頻率最高的地方，從各個房間到衛(wèi)生間，最好都能以最短的距離到達。 面

12、積浪費多，戶型也不好 這個戶型（圖6）從整體上看形狀規(guī)整，但空間浪費太多，也是個比較差的戶型。這套建筑面積80平方米的房子最終只有一房兩廳，衛(wèi)生間沒窗戶。它最大的問題是進門處到餐廳到客廳被一條走廊貫穿，浪費面積多，而且因為面寬窄，進深太大，改造難度也很大。這樣大面積的浪費也是難以獲得人認可的。同樣的面積，利用得好，能做兩室兩廳，空間設(shè)計利用得不好就只能做成一室兩廳，而且在裝修的過程中很難改造好。從買房人的角度來衡量，相同的面積、單價和總價，兩室兩廳的戶型一定比一室兩廳經(jīng)濟實用，居住的時間更長，買前者顯然更劃算。 一般面積浪費多的房子，問題經(jīng)常出在這些部位：走廊過于長而且沒有和客廳、餐廳等實用功

13、能區(qū)域合并；臥室面積過大（超過20平方米）；廚房、衛(wèi)生間面積過大而次臥面積太??；實際得房率低（低于75%），公攤面積過大。 怪戶型，也不是無可救藥 外形奇特的戶型，在50平方米以內(nèi)的超小戶型里比較常見。因為是剩下的邊角料位置，價格優(yōu)惠的幅度很大。這類的奇怪戶型比面積較大的奇怪戶型更容易改造。超小戶型不像大戶型，把客廳、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都以墻為界劃分得很清楚，它本來就主要靠室內(nèi)家具的設(shè)計擺放來決定功能分區(qū)。因此，小而怪的戶型，只要整體上呈塊狀而不是細長條，就還有改造的價值。 另外一種能改造的怪戶型，是客廳、臥室等房間形狀方正，而不規(guī)整形狀出現(xiàn)在廚房、衛(wèi)生間等較小的區(qū)域內(nèi)，即使有面積的浪費

14、，也相對較小。最后，要時刻記住，戶型圖主要用來看格局，房子到底怎么樣，交房標準的樣板間最有參考價值。 小貼士 面寬：是一個自然間的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 動線：是指人在室內(nèi)室外移動的點連合起來形成的線路。長久居住在家里的人，會形成比較復雜的動線。 進深：指一間獨立的房屋前墻皮到后墻壁之間的實際距離。 本文所提到的居住人數(shù)，指的是在房間里各個區(qū)域自由活動的居住者人數(shù)，不包括嬰兒等不完全活動人。參考標準根據(jù)A級住宅評定的標準，各部分指標如下：從現(xiàn)代室內(nèi)設(shè)計和面積分配來看，起居室面積應(yīng)在20至35平方米之間，設(shè)置上應(yīng)靠近入戶門；主臥室面積在15至25平方米之間為宜，位置

15、應(yīng)較深入，保證居住的私密性，此外，次臥室的面積在10至15平方米，廚房在8至12平方米，衛(wèi)生間4至10平方米，陽臺在4至6平方米之間。起居廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野，采光口和地面面積之比不應(yīng)小于1/7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米，深寬比不宜大于2。若入門為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。臥室：主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面

16、積宜大于10平方米。餐廳：和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風。凈寬度不應(yīng)小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽臺。衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標準相一致。陽臺：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。儲藏間：可不對外采光通風。國六條2006年（一）切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和。各地都要制定和實施，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整，引導和調(diào)節(jié)住房需求。科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開