成本管理精細化之房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理ppt課件

1、本錢管理精細化管理之- 房地產(chǎn)企業(yè)全本錢管理 -責(zé)任本錢管理體系的實際第一章房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理 戰(zhàn)略篇 宏觀情勢： 外面的世界房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？ 新政-土地 金融 預(yù)售 自有資金 開發(fā) 行業(yè)門檻提高了情勢-消費者張望 行業(yè)內(nèi)強強結(jié)合國際資金涌入機遇風(fēng)險并存冰火兩重天均值54.5知名地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模比較房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源言論社會 舉牌案例行業(yè)競爭猛烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益環(huán)境情勢通知我們： 強化本錢管理勢在必行！房地產(chǎn)企業(yè)的本錢戰(zhàn)略高速擴張百年老店賺錢繼續(xù)開展企業(yè)的定位決議了企業(yè)的本錢戰(zhàn)略 盈利 顧客價值 品牌 繼續(xù)開展 企業(yè)文化直接影響企業(yè)的本錢戰(zhàn)

2、略 萬科 中海 金地 合生 民企一、從企業(yè)戰(zhàn)略到本錢戰(zhàn)略：房地產(chǎn)企業(yè)根本的本錢戰(zhàn)略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復(fù)制一、從企業(yè)戰(zhàn)略到本錢戰(zhàn)略：企業(yè)開展中調(diào)整定位本錢戰(zhàn)略二、從行業(yè)戰(zhàn)略焦點看企業(yè)本錢戰(zhàn)略：如何讓每一分本錢 投入更有效？無效增值向有效增值轉(zhuǎn)移：本錢投入更有效！管理效率要提升！無效增值有效增值國家政策：與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、管理費用，不超越工程開發(fā)本錢的5% 土地增值稅對我們的要求：北京政策：標桿企業(yè)在關(guān)注什么？最大的問題是我們效率低： 假設(shè)不提升效率，我們將永遠沒有時機！人均開工面積人均竣工面積人均銷售面積人均銷售收入人均利潤率銷售費用率管理費用率某民企與標桿企業(yè)的比

3、較業(yè)界在比拼什么？ 鎖定標桿進展學(xué)習(xí)，探求組織變革，06年，在人數(shù)減少的情況下實現(xiàn)由310人操作9個工程到270人操作22個工程的效率提升。標桿企業(yè)的實際：國際資本對工程的要求三、資本市場對本錢管理的要求-要求我們有事前的目的本錢體系、有真實完好的動態(tài)本錢信息體系、有實現(xiàn)本錢控制目的的才干！投資謀劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計工程謀劃概念設(shè)計投資估算表本錢測算1本錢測算2目的本錢合同清單工程開展營銷謀劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變卦簽證工程結(jié)算招標管理工程銷售目的本錢的實施管理全工程的采購實施工程工程管理設(shè)計管理銷售管理本錢結(jié)算財務(wù)結(jié)算全本錢管理任務(wù)工程盈利目的四、從企業(yè)價值鏈看本錢戰(zhàn)略資 本土

4、 地項 目資本增值才干工程開發(fā)才干房地產(chǎn)企業(yè)的中心競爭力：企業(yè)運營才干各專業(yè)的管理才干專業(yè)間的集成才干詳細工程操作才干企業(yè)綜合管理才干本錢管理才干聚焦體現(xiàn)土地本錢 工程建造本錢 管理本錢本錢管理本錢分解資金本錢六、從地產(chǎn)工程本錢構(gòu)造變化來看：房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢構(gòu)造在變化-土地本錢建造本錢財務(wù)本錢管理本錢開發(fā)速度對本錢的影響數(shù)據(jù)來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)土地供應(yīng)減少、本錢剛性、行業(yè)利潤房地產(chǎn)投資門檻的上升-資金本錢房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比例%檢視一下： 您的企業(yè)目前本錢競爭的中心力在哪里？思索一下： 下一步，我們中心控制本錢的重點在哪里？開發(fā)本錢土地本錢管理本錢資金本錢錢哪里去了？七、從企業(yè)運營

5、結(jié)果來看本錢管理戰(zhàn)略：利潤=收入本錢企業(yè)業(yè)績市場/明晰何時落定？本錢是個無底洞嗎？他是“知本家嗎？七、從企業(yè)運營結(jié)果來看本錢管理戰(zhàn)略：利 潤 及 利 潤 分 配 表（損益表）項 目一、主營業(yè)務(wù)收入 減：折扣與折讓 主營業(yè)務(wù)收入凈額 減：主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列） 加：其他業(yè)務(wù)收入 減：其他業(yè)務(wù)支出 減： 營業(yè)費用 管理費用 財務(wù)費用三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列） 加：投資收益 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出四、利潤總額（虧損以“-”號填列） 減：所得稅五、凈利潤（虧損以“-”號填列）六、可分配利潤七、可供股東分配的利潤八.、未分配利潤觸目驚心的案例1

6、：成本科目項目A成本差項目B成本差成本少結(jié)合計土地獲得價款1242.57971942214.51開發(fā)前期準備費495.95-458.9037.05主體建筑工程費1688.991,093.472782.46主體安裝工程費1039.60251.351290.95社區(qū)網(wǎng)管工程費1910.61-78.141832.47 園林環(huán)境工程費1089.49-238.92850.57配套設(shè)施費-462.56622.68160.12開發(fā)間接費1167.102,116.883283.98 合 計 8,171.754,280.3712,452.11企業(yè)運營給我們提出什么樣的要求？任何需求的時間點，我們知道全本錢是多少

7、？需求真實完好的動態(tài)本錢信息反響！目的與動態(tài)本錢管理體系！資產(chǎn)類貨幣資金結(jié)算中心存款內(nèi)部單位貸款短期投資 減：短期投資跌價準備短期投資凈額應(yīng)收帳款其他應(yīng)收款 減：壞帳準備應(yīng)收款項凈額預(yù)付帳款存貨 減：存貨跌價準備存貨凈額待攤費用一年內(nèi)到期的長期債權(quán)投資其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計長期投資凈額 固定資產(chǎn)合計無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計資 產(chǎn) 總 計資產(chǎn)負債表存貨真實嗎？財務(wù)數(shù)據(jù)真實性！游戲規(guī)那么：本錢分攤原那么確實定！工具：本錢歸集方式財務(wù)/本錢企業(yè)生存給我們提出什么樣的要求？本錢的歸集與分攤方式一級二級科目三級/四級開發(fā)成本土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配

8、套設(shè)施費開發(fā)間接費 期間費用項目總投資成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設(shè)施費企業(yè)特征 工程特點 財務(wù)核算 本錢分析本錢的歸集與分攤方式工程開展施工規(guī)劃設(shè)計招標開工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目的土地本錢 政府費用 設(shè)計費 招標費用 建造本錢 銷售費用管理費用八、從工程本錢構(gòu)成來看本錢管理： 本錢是一系列運營過程結(jié)果的迭加 本錢寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 本錢控制效果依賴于各環(huán)節(jié)本身的良好運作與協(xié)調(diào) 本錢控制需求各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)本錢的構(gòu)成管什么？本錢管理管多深？誰來管？怎樣管？取決于管理層的認識決議了工程本錢與企業(yè)命運 如何在地產(chǎn)企

9、業(yè)實現(xiàn) 系統(tǒng)、有效的本錢管理？第二章房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理 戰(zhàn)術(shù)篇 構(gòu)成責(zé)任本錢管理為中心的 -全本錢管理體系聚焦：建立合理的目的本錢將目的本錢分解成責(zé)任本錢將本錢控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評價體系本錢考核與績效管理責(zé)任本錢管理的總體思緒目的本錢管理關(guān)于目的本錢目的本錢的來源目的本錢與責(zé)任本錢目的與靶心內(nèi)容一、目的本錢的解讀二、目的本錢設(shè)定原那么三、目的本錢的構(gòu)成四、目的本錢的管理五、目的本錢的實現(xiàn)六、案例關(guān)于目的本錢一、目的本錢的定義 目的本錢是：關(guān)于目的本錢二、目的本錢定義解讀 目的本錢設(shè)定與企業(yè)定位目的本錢設(shè)定與工程定位目的本錢設(shè)定與企業(yè)盈利目的本錢設(shè)定的市場原那么 性價比與專業(yè)管理 1

10、、投資決策投資估算書2、工程謀劃工程定位：概念性方案設(shè)計目的本錢測算13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品規(guī)范目的本錢測算24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)規(guī)范目的本錢測算34、施工圖設(shè)計確定目的本錢投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單關(guān)于目的本錢三、目的本錢的構(gòu)成偏向本錢信息月報分析動態(tài)本錢信息 反響 設(shè)立目的本錢審批及修訂關(guān)于目的本錢四、目的本錢的管理 -動態(tài)本錢管理總目的 我們需求經(jīng)過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進展本錢控制，才干實現(xiàn)降低本錢的目的。 我們應(yīng)建立構(gòu)成分工擔(dān)任、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任本錢體系。關(guān)于目的本錢五、目的本錢的實現(xiàn)回想： 目的本錢是基于企業(yè)目的建立的 目的本錢是

11、在工程運作過程中逐漸構(gòu)成和明確的 目的本錢的管理要基于完善的動態(tài)本錢信息管理 目的本錢管理的實施要依賴于責(zé)任本錢管理體系目的本錢管理中經(jīng)常遇到的問題1、目的本錢合理嗎？2、動態(tài)本錢信息為什么失真？案例1：目的估計缺乏案例2：目的剛性缺乏案例3：目的與實踐脫節(jié)案例1：信息歸集不及時案例2：信息反響失控責(zé)任本錢管理內(nèi)容一、責(zé)任本錢的解讀二、責(zé)任本錢的分解三、責(zé)任本錢分解原那么四、責(zé)任本錢的落實五、責(zé)任本錢的評價與考核六、案例 責(zé)任本錢體系是: 責(zé)任本錢體系的目的:關(guān)于責(zé)任本錢一、責(zé)任本錢的解讀方式一：根據(jù)本錢科目，將目的本錢分解成，對各工程費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的闡明，包括控制內(nèi)容、控制要點和

12、手段，形本錢錢控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目的本錢分解成，將合同簽署、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門本錢責(zé)任的完成來保證目的本錢的完成關(guān)于責(zé)任本錢二、責(zé)任本錢的分解方式序號成本項目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價款投資部二開發(fā)前期準備費發(fā)展部三主體建筑工程費設(shè)計部工程部采購部四 主體安裝工程費五 社區(qū)管網(wǎng)工程費六園林環(huán)境費七配套設(shè)施費八開發(fā)間接費項目部開發(fā)成本九 期間費用財務(wù)部營銷部項目總投資總經(jīng)理方式一：本錢科目分類合同名稱（示意）編號考核標的責(zé)任部門負責(zé)人設(shè)計合同方案設(shè)計合同產(chǎn)品技術(shù)部施工圖設(shè)計合同園林景觀設(shè)計合同專業(yè)設(shè)計合同地質(zhì)勘察合同測繪合同建安工程合同三通一平工程

13、施工合同項目工程部試樁檢測合同單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同建筑安裝施工總承包合同 園林景觀合同 園林景觀工程施工合同集中采購合同外墻裝飾材料采購合同采購部門窗制作安裝合同電梯采購安裝合同發(fā)電機采購合同通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同方式二：合同分類各部門各司其職三、責(zé)任本錢的分解思緒1、本部門費用2、本專業(yè)端口本錢3、時間本錢本錢數(shù)字是目的，是結(jié)果，關(guān)鍵的是任務(wù)質(zhì)量階段性地確定本錢責(zé)任設(shè)計產(chǎn)品銷售投資謀劃工程運作全過程招標履約簽約三、責(zé)任本錢的分解思緒以本錢構(gòu)成主體作為本錢責(zé)任主體關(guān)于責(zé)任本錢四、責(zé)任本錢的分解原那么關(guān)于責(zé)任本錢五、責(zé)任本錢的落實責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點責(zé)任履行評價責(zé)任狀書責(zé)任本錢指點書關(guān)

14、于責(zé)任本錢六、責(zé)任本錢的評價與考核評價方式評價目的無效本錢考核方式謹慎與全面性量化評價回想： 責(zé)任本錢的分解是基于責(zé)任構(gòu)成的主體 責(zé)任本錢分解后要構(gòu)成明確的責(zé)任本錢管理指點書 責(zé)任本錢的管理要引入考核、評價機制 責(zé)任本錢管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤案例：責(zé)任本錢的分解落實案例：責(zé)任本錢考核的全面性1、設(shè)計管理的責(zé)任本錢僅僅是設(shè)計費嗎？2、招招標管理的責(zé)任本錢如何切分？案例1：設(shè)計階段 責(zé)任本錢管理案例2：招招標責(zé)任本錢管理責(zé)任本錢管理中經(jīng)常遇到的問題3、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問題是責(zé)任本錢管理的錯？案例1：樣板房本錢誰來管案例2：圖紙的本錢責(zé)任案例3：合同招標與實施責(zé)任案例1：產(chǎn)品質(zhì)量下降

15、了案例2：財務(wù)數(shù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了責(zé)任本錢管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任本錢控制要點指南的引見？第一項.立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項.規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項.招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項.施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項.材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項.銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項.工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項.期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項.物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南內(nèi) 容 歸 納建立合理的目的本錢-控制標桿將目的本錢分解成責(zé)任本錢-控制根據(jù)將本錢控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中責(zé)任本錢管理量化的控制目的與評價-控制落到實處控制

16、結(jié)果考核與績效考核掛鉤-結(jié)果為導(dǎo)向 實現(xiàn)系統(tǒng)、有效的本錢管理 我們需求什么？第三章房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理 支持體系之一：明晰的架構(gòu)與授權(quán)體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2 公司3工程1工程2工程3合理的架構(gòu)、部門設(shè)置、詳細的部門職責(zé)闡明、崗位闡明書公司授權(quán)體系闡明集團總部決策完成的任務(wù)- 投資決策 工程可研 土地獲得與簽約 工程謀劃 概念設(shè)計至施工圖設(shè)計 營銷方案與銷售定價 工程開發(fā)方案與工程管理謀劃 目的本錢確定 資金獲得與支出 某民企授權(quán)體系的明確：集團總部與工程公司共同完成的任務(wù)- 某民企授權(quán)體系的明確：業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)項目公司集團總部備注供方選擇小于10萬效果及大于10萬無招投標

17、小于10萬（營銷5萬）效果及大于10萬（營銷5萬）有合同簽定小于10萬（營銷5萬）大于10萬（營銷5萬）有現(xiàn)場簽證小于2000元大于2000元有進度款支付月度匯總月度審批有集團總部與工程公司共同完成的任務(wù)- 某民企授權(quán)體系的明確：業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)項目公司集團總部備注設(shè)計變更變更提出與事前評估，按分類上報，得到批準后下發(fā)并監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)評審、與設(shè)計單位對接，審批決策無工程進度按進度要求監(jiān)工，對調(diào)整事項上報審批下達開發(fā)計劃并審批計劃調(diào)整事項，過程重要節(jié)點抽查部分有工程質(zhì)量按質(zhì)量要求監(jiān)工，過程質(zhì)量控制，突發(fā)事件上報確定供方、質(zhì)量標準，過程重要節(jié)點抽查無銷售按集團要求進行示范區(qū)開放、積累客戶、現(xiàn)場售樓、房款收繳

18、營銷方案、售價確定，開盤前及現(xiàn)場銷售協(xié)助和檢查部分有成本管理根據(jù)目標進行過程成本控制，及時準確上報數(shù)據(jù)確定目標成本、動態(tài)監(jiān)控（簽約與履約）基本有之二：完善的制度保證體系企業(yè)建多少制度更有效？本錢管理需求那些制度、流程？結(jié)論：因需致宜！之二：完善的制度保證體系設(shè)計管理 采購管理工程管理本錢管理分包簽證進度質(zhì)量變卦限額 招標合同管理集中采購招招標制度要集成！流程要接軌！之三：專業(yè)管理與技術(shù)支持體系1、企業(yè)規(guī)范化體系產(chǎn)品部品作業(yè)工序工程做法質(zhì)量驗收 2、專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)本錢研討系統(tǒng)根底數(shù)據(jù)信息之三：專業(yè)管理與技術(shù)支持體系一句話: 房地產(chǎn)企業(yè)的全本錢管理是個系統(tǒng)工程，需求各體系的支持，管理效果表達了企業(yè)各專業(yè)集成才干和企業(yè)的綜合管理才干。 房地產(chǎn)本錢管理是企業(yè)行為戰(zhàn)略管理 房地產(chǎn)本錢管理需求全員、全過程的努力 房地產(chǎn)本錢管理需求落實到詳細的管理工具和手段 企業(yè)本錢管理要與責(zé)任部門績效考核謹慎掛鉤 房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的效果集中表達了企業(yè)的運營才干總 結(jié)房地產(chǎn)工程本錢管理成為企業(yè)未來的生命線本錢管理要什么？大家談 均好性 科學(xué)性 專業(yè)性 管理認識