大足市場(chǎng)研究及定位報(bào)告終稿 4月10日

1、謹(jǐn)呈(jn chn)：新明置業(yè)中國西南(xnn)城市調(diào)及定位報(bào)告共一百一十六頁2 因地塊位于大足城東新區(qū)，所以我們對(duì)大足本地樓市及消費(fèi)做了必要的考察和研究；又因地塊體量龐大，所以我們必須跳出大足對(duì)周邊專業(yè)市場(chǎng)做充分考量，為產(chǎn)品發(fā)展以及(yj)項(xiàng)目定位提供依據(jù)。提案(t n)說明：共一百一十六頁2月28日3月15日實(shí)地調(diào)查；3月16日17日資料整理(zhngl)；3月18日調(diào)查報(bào)告撰寫；3月20日調(diào)查報(bào)告修改調(diào)整；3月21日調(diào)查報(bào)告定稿；3月22日25日定位報(bào)告撰寫；3月26日定位報(bào)告調(diào)整4月8日定稿工作進(jìn)度：共一百一十六頁4一、重慶(zhn qn)區(qū)域研究共一百一十六頁5城市地位：中國重要的中

2、心城市之一、國家歷史文化名城、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、中西部地區(qū)綜合交通樞紐(jio tn sh ni)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的特大型城市。共一百一十六頁6核心副城：涪陵和長(zhǎng)壽： 重點(diǎn)發(fā)展化工、食品紡織、新型建材等產(chǎn)業(yè)江津和永川： 發(fā)展商貿(mào)、職業(yè)教育、機(jī)械制造(j xi zh zo)等產(chǎn)業(yè)合川和銅梁： 發(fā)展節(jié)能、農(nóng)副產(chǎn)品、特色旅游等產(chǎn)業(yè)兩翼：重點(diǎn)發(fā)展礦產(chǎn)資源開發(fā)、旅游等產(chǎn)業(yè)，依托長(zhǎng)江、烏江等交通干線優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。城市布局：一主兩翼(lingy)，六副城，呈梯次展開共一百一十六頁7圖： 2007-2012年地區(qū)(dq)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 單位：億元、% 重慶經(jīng)濟(jì)近年飛速發(fā)展，20

3、12年GDP11459億元，同比增長(zhǎng)13.6%，增幅全國第二，西部第一；按常住人口計(jì)算，人均(rn jn)GDP達(dá)到39083元。經(jīng)濟(jì)水平：總體發(fā)展高于全國平均發(fā)展水平共一百一十六頁二、大足區(qū)域(qy)研究共一百一十六頁一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈大足大足 大足偏居重慶市西北部，脫離主城區(qū)核心經(jīng)濟(jì)圈，雖居成渝經(jīng)濟(jì)圈中心，但大足對(duì)外經(jīng)濟(jì)輻射力有限，勢(shì)力范圍主要局限于本區(qū)內(nèi)的龍水、雙橋區(qū)及相鄰(xin ln)的銅梁、榮昌、璧山、雙橋等區(qū)域。大足(d z)位于重慶市西北部，西距成都269公里，東離重慶市區(qū)約140公里。大足位于成渝兩地“中心”區(qū)位位置共一百一十六頁10區(qū)域戶數(shù)戶籍人口常住人口城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化率1小時(shí)經(jīng)

4、濟(jì)圈699.131866.741804.541195.3666.2%渝北區(qū)42.55107.61138.64104.1475.1%合川區(qū)58.22155.92131.2575.5157.5%江津區(qū)60.55150.41124.9371.6757.4%九龍坡區(qū)33.1583.75111.6398.6588.4%涪陵區(qū)45.89116.5108.3662.3757.6%綦江區(qū)46.85121.31107.5954.2550.4%永川區(qū)37.99112.88104.4461.258.6%沙坪壩區(qū)27.5479.87104.3595.8291.8%巴南區(qū)34.9789.0693.4769.6874.6

5、%南岸區(qū)22.8662.6178.9872.4791.8%長(zhǎng)壽區(qū)35.9690.6578.2943.0655%江北區(qū)23.256.0677.6672.1392.9%大足區(qū)31.49103.472.9733.1845.5%北碚區(qū)24.7863.4272.154.4475.5%榮昌縣30.0583.5366.6928.4842.7%潼南縣31.1794.1564.2525.8340.2%渝中區(qū)21.856.463.963.9100%銅梁縣30.6483.6460.125.8943.1%璧山縣24.0563.5159.5726.1243.9%南川區(qū)25.0767.9953.7926.5949.4%大

6、渡口區(qū)10.3524.0731.5829.9894.9%1小時(shí)(xiosh)經(jīng)濟(jì)圈21區(qū)縣2011年人口（按常住人口排序）大足戶籍人口103萬，人口自然(zrn)增長(zhǎng)率約為3.4，常住人口僅73萬，說明外出務(wù)工人員較大，約30萬人；2009年大足常住人口約77萬，2年間常住人口減少4萬，說明消費(fèi)人群不斷在縮減。城鎮(zhèn)人口33萬人，城鎮(zhèn)化率45.5%，接近全國平均水平。大足戶籍人口雖過百萬，但常住人口僅73萬，與2009年77萬相比，常住人口逐漸減少。人口概況共一百一十六頁11社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2012年GDP達(dá)247億，位居(wi j)周邊區(qū)縣NO.211大足GDP近些年一直(yzh)保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)

7、，與周邊區(qū)縣相比，位居第二，璧山縣2012年發(fā)展迅速，首次超過大足。 大足近五年GDP總量與增長(zhǎng)情況比較表 周邊區(qū)縣GDP總量與增長(zhǎng)率比較表資料來源：以上數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。共一百一十六頁12人均(rn jn)GDP：接近全國平均水平，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)面臨升級(jí)大足2012年人均(rn jn)GDP達(dá)到33810元（折合5440美元），接近全國平均水平，并連續(xù)兩年超過5000美元，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)面臨升級(jí) 大足近五年人均GDP增長(zhǎng)情況比較表 周邊區(qū)縣人均GDP增長(zhǎng)情況比較表資料來源：以上數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。共一百一十六頁13消費(fèi)力：社會(huì)消費(fèi)品總額逐年上漲，人均可支配收入與周邊區(qū)縣

8、(q xin)相比偏低，位于倒數(shù)第二近5年呈快速上漲態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度維持在16%以上，消費(fèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。2011年大足區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額約為60億元，同比上漲19.4%。 城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)1.9萬元，同比上漲15.8%，接近全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.1萬元，與周邊區(qū)縣(q xin)相比，僅高于潼南縣。 大足區(qū)社會(huì)消費(fèi)品銷售總額走勢(shì)示意圖 周邊區(qū)縣城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)比表資料來源：以上數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。共一百一十六頁1414產(chǎn)業(yè)(chny)概況第一產(chǎn)業(yè)增加值28.7億元，增長(zhǎng)5%；第二產(chǎn)業(yè)(d r chn y)增加值136.9億元，增長(zhǎng)21.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值68.3億元，增

9、長(zhǎng)11.9%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.3：58.5：29.2 工業(yè)是大足的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近年第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，尤其發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)。目前大足已形成花市街市場(chǎng)、龍水五金市場(chǎng)、龍水五金旅游城、龍水廢金屬市場(chǎng)和西部金屬交易城等5個(gè)專業(yè)五金市場(chǎng)，成為中國西部最大、配套最全、輻射最強(qiáng)的五金商品交易集散地。交易量列為全國同類市場(chǎng)第二位、西部第一位。同時(shí)，外貿(mào)市場(chǎng)銷路廣闊，擁有自營出口權(quán)企業(yè)12個(gè)，大足五金產(chǎn)品已經(jīng)出口歐、美等40多個(gè)國家和地區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，旅游創(chuàng)意穩(wěn)定發(fā)展。近年，已連續(xù)成功舉辦了四屆“中國大足石刻國際旅游文化節(jié)及寶頂香會(huì)”、“中國重慶大足第三屆枇杷旅游文化節(jié)”，啟動(dòng)大足石刻360度環(huán)幕電影

10、千年佛足拍攝和大足石刻世界巡回展工作。大足石刻景區(qū)被納入“重慶市一帶三區(qū)”統(tǒng)籌城鄉(xiāng)旅游改革試點(diǎn)。共一百一十六頁15石刻重慶唯一的世界(shji)文化遺產(chǎn)大足石刻賦予了城市深厚的文化內(nèi)涵：大足石刻位于中國西南部重慶市的大足等縣境內(nèi)，素有“石刻之鄉(xiāng)”的美譽(yù)(mi y)。1999年12月1日聯(lián)合國教科文組織世界遺產(chǎn)委員會(huì)第23屆會(huì)議上表決通過，將我國大足石刻中的北山、寶頂山、南山、石篆山、石門山五處摩崖造像，正式列入世界文化遺產(chǎn)。 中國申報(bào)的世界遺產(chǎn)只有一項(xiàng)獲得批準(zhǔn)，那就是世界文化遺產(chǎn)“大足石刻”。共一百一十六頁161616五金(wjn)：大足龍水鎮(zhèn)五金之都，中國八大五金產(chǎn)品集散中心之一 大足龍水是

11、我國八大五金產(chǎn)品集散中心之一，是中國西部五金產(chǎn)業(yè)(chny)的亮點(diǎn)鎮(zhèn)，也是重慶市大足縣的工業(yè)重鎮(zhèn)，擁有大小企業(yè)和個(gè)體工商戶一萬多家，從業(yè)人員五萬余人。五金產(chǎn)品種類繁多，有近三萬種。 據(jù)介紹，截至2011年，五金交易城、西部金屬交易城和龍水廢金屬市場(chǎng)這三大五金市場(chǎng)年交易額達(dá)130億元，年均增幅20%以上，已進(jìn)入重慶五大百億級(jí)市場(chǎng)行列。共一百一十六頁17北山石窟(shk)長(zhǎng)廊寶頂山石窟(shk)南山石窟龍水湖風(fēng)光重點(diǎn)旅游區(qū)：六山二湖北山石窟寶頂山石窟南山石窟石篆山石窟龍門山石窟龍水湖化龍湖旅游產(chǎn)業(yè)：年均產(chǎn)值11億，產(chǎn)業(yè)鏈年產(chǎn)值達(dá)43億。共一百一十六頁18圣壽寺廣大寺佛祖(f z)寺順?biāo)抡X寺石馬

12、教堂廣大(gungd)寺佛祖寺石馬教堂旅游產(chǎn)業(yè)：寺廟眾多，有佛都美稱，每年來寺廟禮佛觀光人達(dá)百萬。圣壽寺共一百一十六頁區(qū)域規(guī)劃(q y u hu)總體規(guī)劃圖龍崗組團(tuán)龍水組團(tuán) 以龍崗組團(tuán)和龍水組團(tuán)兩個(gè)(lin )核心組團(tuán)開發(fā)發(fā)展?？傮w定位：山水園林+工商貿(mào)易城市。龍崗組團(tuán)：是該縣的政治、文化中心，以世界文化遺產(chǎn)大足石刻藝術(shù)為主要內(nèi)容的山水園林旅游城市；龍水組團(tuán)：是大足的工業(yè)中心，發(fā)展小五金加工為主的工貿(mào)型經(jīng)濟(jì)區(qū)。共一百一十六頁龍崗組團(tuán)老城南接龍水工業(yè)園區(qū)和郵亭工業(yè)園區(qū)，污染大，阻斷(z dun)了城市的持續(xù)南擴(kuò)。大足城市居住未來發(fā)展(fzhn)重心將向東延伸。定位為集中居住區(qū)，能有效輻射雙橋、郵

13、亭、龍水等工業(yè)重鎮(zhèn)及大足其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)。發(fā)展方向：快速東移、重點(diǎn)南拓、適度西展。規(guī)劃到2020年，城區(qū)人口達(dá)到35萬人，建成區(qū)面積達(dá)到25平方公里。共一百一十六頁龍水組團(tuán)：大足(d z)的工業(yè)中心龍水組團(tuán)為大足區(qū)副中心，到2020年規(guī)劃人口20萬人，城鎮(zhèn)規(guī)劃面積20平方公里發(fā)展思路：“重點(diǎn)北移、相機(jī)西拓、適度東進(jìn)”龍水鎮(zhèn)正在迅速發(fā)展成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心(hxn)，全力打造“重慶最具實(shí)力的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)”和“中國西部五金之都共一百一十六頁道路交通成渝高速(o s)即將通車，大足到重慶只有50公里，半小時(shí)可到內(nèi)環(huán)。大足已納入重慶(zhn qn)“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”交通發(fā)展規(guī)劃。 計(jì)劃2007年到2020年投資287

14、億元。1、實(shí)現(xiàn)100%農(nóng)村公路通達(dá)通暢，100%行政村通客車；2、鐵路達(dá)145公里，軌道交通135公里；實(shí)現(xiàn)全區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。共一百一十六頁軌道交通成渝鐵路客運(yùn)專線全線共設(shè)成都、資陽、資中、內(nèi)江、大足、璧山、重慶北七個(gè)站點(diǎn)，全長(zhǎng)294公里，設(shè)計(jì)時(shí)速目標(biāo)值300公里，計(jì)劃工期4年。線路建成后，成渝之間的通行時(shí)間(shjin)可縮短至一個(gè)小時(shí)，成為兩地最快捷的通行路徑，大足到主城15分鐘可達(dá)。大足(d z)璧山內(nèi)江資中資陽成都重慶北共一百一十六頁24五星大道南環(huán)路北環(huán)路北環(huán)二路大足人民政府大郵路二環(huán)南路南北軸線：五星大道、大郵路，房地產(chǎn)目前主力開發(fā)(kif)線。東西軸線：二環(huán)南路，房地產(chǎn)未來主

15、力開發(fā)線。內(nèi)部交通:兩條城市(chngsh)重要軸線共一百一十六頁25城市與經(jīng)濟(jì)(jngj)研究結(jié)論共一百一十六頁12456大足是偏離重慶主城區(qū)較遠(yuǎn)的行政區(qū)，從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)配套等方面看，對(duì)重慶的輻射力有限，但作為渝西經(jīng)濟(jì)圈中的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)，對(duì)本區(qū)內(nèi)(q ni)及周邊區(qū)縣有一定的輻射影響力；大足區(qū)域人口規(guī)模不小，但常住人口在逐步遞減，且本區(qū)域人口是商業(yè)發(fā)展的主要貢獻(xiàn)者，常住人口的減少對(duì)商業(yè)發(fā)展有一定(ydng)的影響；大足石刻及旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，促進(jìn)本地商業(yè)改造升級(jí)和以旅游帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)是政府的重要規(guī)劃戰(zhàn)略；大足城市集中居住區(qū)及發(fā)展重心向東延伸，將對(duì)城東區(qū)域的商業(yè)發(fā)展有重大的促進(jìn)意義，城東區(qū)域的

16、新型城市綜合型商業(yè)在未來具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；成渝高速、成渝鐵路兩大工程將直接增強(qiáng)大足的輻射力和 吸納力，同時(shí)政府對(duì)大足的石刻、五金及旅游產(chǎn)業(yè)的大力建設(shè)，將給的商業(yè)發(fā)展帶來新的重要發(fā)展機(jī)遇。3大足社會(huì)消費(fèi)品總額相對(duì)偏低，以基本生活消費(fèi)為主，但消費(fèi)總額及人均可支配收入逐漸增長(zhǎng)， 對(duì)商業(yè)發(fā)展有利；一句話:作為新升級(jí)為重慶一個(gè)區(qū)的新興城市，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在共一百一十六頁27三、大足(d z)樓市研究共一百一十六頁28宏觀政策研究(ynji):新國五條2013年2月出臺(tái)的新國五條對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，但政策重點(diǎn)落在住宅市場(chǎng)上，控制房?jī)r(jià)，壓縮二手房買賣利潤(rùn)(lrn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)只是起連帶影響，不是政策主要

17、針對(duì)對(duì)象。共一百一十六頁29新“國八條”往期銀行(ynhng)加息政策一覽表往期銀行提高(t go)存款準(zhǔn)備金調(diào)整一覽表新“國八條”頒布，是政府調(diào)控房地產(chǎn)的重拳，將進(jìn)一步加強(qiáng)地方執(zhí)行力，加大稅收額度和擴(kuò)大限購區(qū)域；銀行屢次提高銀行存款準(zhǔn)備金和加息策略，收緊銀根，讓貸款更難； 新國五條：對(duì)二套房交易，征20%差額稅。各地細(xì)則正在醞釀中，預(yù)計(jì)13年5月各地細(xì)則將出臺(tái)。歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策概覽共一百一十六頁30數(shù)據(jù)來源(liyun)：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒過往發(fā)展緩慢，當(dāng)下進(jìn)入高速發(fā)展期,以09年為分水嶺：商品房銷售面積在09年以前成交量比較平穩(wěn)，無大的增幅(zn f)，發(fā)展較慢；09年后成交量大幅增長(zhǎng)；住宅銷

18、售價(jià)格在10年、11年、12年快速增長(zhǎng)，尤其是2010年普通物業(yè)銷售價(jià)格達(dá)4000元/以上；截止2013年3月，大足普通商品房的銷售均價(jià)達(dá)到4300元/ 。大足住宅市場(chǎng)發(fā)展概況共一百一十六頁3131高層(o cn)小高層居住產(chǎn)品(chnpn)發(fā)展規(guī)律Single housecitylowhigh個(gè)性化歸屬感舒適性安全感多層花園洋房雖然目前大足的房產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展期，而且在目前市面上擁有聯(lián)排、獨(dú)棟等高端產(chǎn)品形態(tài)，但整體市場(chǎng)正處于第二階段與第三階段之間，并且市面上高層與洋房只有很小的價(jià)差，兩者在客戶心目中的品質(zhì)并無太大差異。別墅多層：指4層至6層的住宅 小高層：指7層至12層的住宅 高層：指12

19、層以上的住宅 花園洋房：在建筑結(jié)構(gòu)上形成退、落、院、錯(cuò)的形態(tài)，樓層高度與多層相似別墅：居住處所的高端形態(tài)，現(xiàn)主要分為聯(lián)排、疊拼和獨(dú)棟三類居住產(chǎn)品定義：物業(yè)形態(tài)以高層與洋房組合為主，價(jià)差小。共一百一十六頁3232五里大道大郵路南環(huán)路北環(huán)路北環(huán)二路大足人民政府時(shí)代豪庭翰墨山水藍(lán)湖星空藍(lán)湖麗都華地印象香山美地龍騰御錦碧玉江南南山壹號(hào)北山美地香山御錦西棠錦城御墅林楓大足印象大足樓盤(lu pn)分布綠地(l d)海棠灣觀棠曉月金科中央公園城樓盤主要分布在龍崗和棠香兩個(gè)組團(tuán)大足樓盤主要分布在五星大道沿線的龍崗組團(tuán)，以及新行政中心周邊的棠香組團(tuán)兩個(gè)區(qū)域本案共一百一十六頁33宏聲廣場(chǎng)(gungchng)商圈

20、（約3萬 ）大足(d z)商城商圈（約6萬 ）步行街商圈（約3萬 ）政府商務(wù)中心體育館藍(lán)湖星空華美達(dá)酒店城區(qū)商圈分布圖及發(fā)展趨勢(shì)示意重點(diǎn)三大主要商圈：宏聲廣場(chǎng)商圈、步行街商圈、大足商城商圈城市發(fā)展方向宏聲廣場(chǎng)商圈步行街東商圈大足商城商圈大足城區(qū)面積不大，且人口、商業(yè)主要集中在主城中部，所以三個(gè)商圈距離都很近，互相之間5分鐘以內(nèi)的車程即可到達(dá)。大足商業(yè)發(fā)展處于初級(jí)階段，沒有成型的商業(yè)規(guī)劃，且商圈規(guī)模均不大，城市商業(yè)面臨升級(jí)的機(jī)會(huì)和需求。共一百一十六頁34宏聲廣場(chǎng)(gungchng)商圈:概況本商圈主要商業(yè)體以宏聲商業(yè)廣場(chǎng)為主，搭配北環(huán)中路、東路的臨街商鋪，宏聲廣場(chǎng)主要以餐飲、酒吧、會(huì)所、茶館等休

21、閑娛樂業(yè)態(tài)(y ti)為主，且商業(yè)檔次不高；臨街商鋪主要以建材、生活零售類業(yè)態(tài)(y ti)為主，消費(fèi)群體可輻射到整個(gè)城區(qū)。共一百一十六頁35現(xiàn)狀(xinzhung)臟、亂、差的內(nèi)部(nib)商業(yè)環(huán)境 共一百一十六頁36業(yè)態(tài)(y ti)業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)占比餐飲4218.1%電腦數(shù)碼146.03%茶館、棋牌4017.24%生活服務(wù)2410.34%建材125.17%茶葉、煙酒208.62%美容美發(fā)31.29%文具、文化培訓(xùn)125.17%會(huì)所、KTV、酒吧 104.31%裝飾廣告、公司 2912.5%其他2611.21%宏聲廣場(chǎng)(gungchng)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表：宏聲廣場(chǎng)餐飲類占了商家總數(shù)的18%；休閑娛樂類占2

22、2%，裝飾公司及其他公司辦公占13%。共一百一十六頁37面積(min j)區(qū)間商鋪面積主要以中小面積店鋪為主，主要集中(jzhng)在30-40,40-50以及50-80，其比例分別是19%、23%、17%，比例合計(jì)達(dá)59%。共一百一十六頁38開間(kijin)與進(jìn)深商鋪(shn p)開間區(qū)間分布商鋪進(jìn)深區(qū)間分布開間尺寸主要集中在3-4米，部分大的商鋪是通過商鋪的組合拼合而成。進(jìn)深從3米到15米不等。其主力尺寸主要集中在8-12米，其比例達(dá)到60%。共一百一十六頁39租金(zjn)與人氣租金水平目前招商率約為70%左右，總體租金水平不是(b shi)很高。外街商鋪：40-80元/月/內(nèi)街商鋪：

23、30-50元/月/較偏位置商鋪：20-35元/月/宏聲廣場(chǎng)人流量目前商業(yè)區(qū)內(nèi)人流量比較小，由于餐飲、娛樂商家占主導(dǎo)，僅用餐時(shí)間段人流量稍好點(diǎn)，其余時(shí)間段人氣比較差。共一百一十六頁40步行街商圈:概況(gikung) 大足商業(yè)步行街是目前當(dāng)?shù)鼐用裰饕馁徫锏攸c(diǎn)，步行街商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，主要滿足居民的購物需求，業(yè)態(tài)業(yè)種也僅限于服裝、皮鞋(p xi)、皮具、飾品等。步 行 街商圈內(nèi)主要商業(yè)體：步行街大足印象共一百一十六頁41現(xiàn)狀(xinzhung)步行街的小販(xiofn)步行街人流量大外部環(huán)境步行街的品牌步行街的品牌步行街的品牌共一百一十六頁42業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)占比婦幼服飾、內(nèi)衣287.45%服裝1584

24、2.02%鞋4612.23%皮具、箱包92.39%特色小吃、快餐205.32%餐飲（中餐）164.26%美容美發(fā)174.52%美甲、化妝品102.66%數(shù)碼、通訊服務(wù)61.6%珠寶、首飾102.66%飾品店41.06%大型商場(chǎng)10.27%書店20.53%便利店、雜貨店112.93%藥店61.6%其他328.51%步行街業(yè)態(tài)(y ti)統(tǒng)計(jì)表：業(yè)態(tài)(y ti)其業(yè)態(tài)主要為服裝、皮鞋、運(yùn)動(dòng)服飾、婦幼服飾為主。共一百一十六頁43面積(min j)區(qū)間主要(zhyo)集中在10-20，20-30以及30-40平方米，其比例分別為17.6%，24.2%以及29.9%，比例合計(jì)達(dá)到71.2%。商鋪的主力開

25、間尺寸在3-4米，進(jìn)深尺寸在8-12米共一百一十六頁44開間(kijin)與進(jìn)深商鋪開間區(qū)間(q jin)分布商鋪進(jìn)深區(qū)間分布開間尺寸主要集中在3-4米，其比例達(dá)到80%。進(jìn)深從3米到36米不等，主力尺寸主要集中在8-12米。共一百一十六頁45租金(zjn)與人氣租金(zjn)水平起始段和中段：200-300元/月/（3-15萬/年）尾端：50-80元/月/ （3-5萬/年）步行街人流量整個(gè)步行街人氣較好，商業(yè)氛圍活躍，日均人流量約在3萬人次左右。共一百一十六頁46大足專業(yè)市場(chǎng)(shchng)概況:大足沒有集中型的專業(yè)市場(chǎng)均以臨街商鋪排列為主，且以單店的形式存在(cnzi)建材家居主要集中在以

26、下幾條道路的臨街商鋪上共一百一十六頁47北環(huán)路東段建材一條街規(guī)模：1.5公里零散分布；主要以家裝、家居、家飾、建材單店形勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營，客戶為大足本地新房裝修客戶南環(huán)路東段規(guī)模：1.2公里零散分布；主要以家居、家飾、建材單店形勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營，客戶為大足本地新房裝修客戶富士達(dá)建材城規(guī)模：約7000和周邊零散街鋪；主要以家裝、家居、家飾、建材單店形勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營，客戶為大足本地新房裝修客戶臨街單店大足臨街商鋪(shn p)經(jīng)營建材家居的經(jīng)營面積主要集中在60-100之間，300以上的商家較少。共一百一十六頁48主要商業(yè)(shngy)體研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)(jngj)技術(shù)指標(biāo)：占地：31818總建筑面積：93202 商

27、業(yè)面積：62052 酒店面積：12000 地下建面：19150 大足印象共一百一十六頁東側(cè)為主干道龍中路(zhngl)，距縣政府500米，交通方便北面(bi min)為步行街，大足最繁華的商業(yè)街西側(cè)為翰墨山水商住項(xiàng)目，已經(jīng)動(dòng)工共造商圈南側(cè)臨瀨溪河，環(huán)境優(yōu)美，利于打造高級(jí)酒店概況共一百一十六頁50功能(gngnng)分區(qū)項(xiàng)目定位： 大足首席五星級(jí)、情景式旅游購物休閑城市綜合體品牌定位：大足旅游商業(yè)及體驗(yàn)(tyn)經(jīng)濟(jì)的代表核心概念：五星級(jí)旅游、情景式購物共一百一十六頁51功能(gngnng)細(xì)分分區(qū)主力業(yè)態(tài)定位 分區(qū)及定位依據(jù)附屬細(xì)分業(yè)態(tài)A區(qū) 購物天堂（綜合百貨）該區(qū)面臨步行街，引入品牌百貨可帶

28、動(dòng)人群進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)消費(fèi)，待項(xiàng)目成熟后可分零銷售大型超市、精品（黃金珠寶、鐘表、眼鏡）店、流行餐飲B區(qū)潮流地帶（鞋服、飾品、電器）面臨步行街及龍中路主干道，體量可做大，可容納業(yè)態(tài)多，價(jià)值高數(shù)碼產(chǎn)品、化妝品、美甲、美容美發(fā)、時(shí)尚潮流服飾，精品飾物，個(gè)性主題店，禮品文具，家居飾品、兒童用品、婚紗攝影、銀行、IT、電器、家具賣場(chǎng)C區(qū)五星旅游特區(qū)（酒店配套、旅游文化休閑業(yè)）南鄰改建后的五星級(jí)大足賓館，適宜經(jīng)營大足特色旅游及酒店配套的相關(guān)業(yè)態(tài)大足特色產(chǎn)品（名刀名劍、精美石雕等）、字畫、古玩、酒吧、咖啡shop、茶樓、旅游商品、美體會(huì)所、夜總會(huì)等D區(qū)餐娛天地 （影視、餐飲娛樂等）位于地塊西側(cè)，需要影視娛樂、餐

29、飲等來帶動(dòng)消費(fèi)者進(jìn)入。特色酒吧，量販KTV、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、異國風(fēng)情餐廳、中餐館、咖啡廳、洗腳城、電玩城、特色小吃、大足特色產(chǎn)品、生活配套共一百一十六頁52經(jīng)營策略部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價(jià)值 品牌資源進(jìn)駐（與品牌目標(biāo)商家合作，如A區(qū)綜合百貨，重百擬進(jìn)駐，D區(qū)五樓豪華影城，大地?cái)?shù)字(shz)/中影連鎖院線擬進(jìn)駐，每街區(qū)均有3戶以上品牌商家）；特色經(jīng)營（打造“世界的大足，民族的印象”特色旅游街區(qū)，將世界遺產(chǎn)大足石刻+宋風(fēng)宋韻商業(yè)街及海內(nèi)外知名的新五星級(jí)大足賓館將打造區(qū)域旅游及商業(yè)中心）統(tǒng)一管理（整體項(xiàng)目進(jìn)行高品質(zhì)商業(yè)管理）共一百一十六頁四、周邊(zhu bin)專業(yè)市場(chǎng)研究共一百一十六頁

30、54瀘州(l zhu)西南商貿(mào)城項(xiàng)目簡(jiǎn)介:63萬西南地區(qū)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全、商品最豐富的專業(yè)市場(chǎng)集群。業(yè)態(tài)規(guī)劃：男裝鞋業(yè)博覽中心、副食酒店用品博覽中心、女裝博覽中心、休閑牛仔海寧皮革博覽中心、小商品博覽中心、五金機(jī)電(jdin)博覽中心、家居家飾博覽中心、陶瓷燈飾博覽中心、裝飾建材博覽中心、電器櫥柜博覽中心、基礎(chǔ)建材博覽中心等11大業(yè)態(tài)市場(chǎng)集群。目前經(jīng)營狀況：目前招商約100%，已全面營業(yè)，且經(jīng)營狀況良好。共一百一十六頁55門頭項(xiàng)目(xingm)餐飲街內(nèi)街門(jimn)頭內(nèi)部環(huán)境場(chǎng)館之間通道內(nèi)部連廊共一百一十六頁56租金及優(yōu)惠：一樓租金40.5元/二樓租金31.5元/（9折優(yōu)惠后的價(jià)格）其他(

31、qt)區(qū)域：2050元/（9折優(yōu)惠后的價(jià)格）租賃客戶來源：回龍灣、王石等商圈批發(fā)市場(chǎng)客戶占60%，區(qū)縣客戶占15%，外地客戶25%。銷售價(jià)格：一樓臨街鋪1980022800元/；一樓價(jià)格12500-14500元/；二樓價(jià)格9800-11500元/；銷售客戶來源：本地客戶（包括現(xiàn)有各批發(fā)市場(chǎng)客戶）占50，區(qū)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占30，外地客戶占20。招租方式(fngsh)：租三免半。即租賃期三年半，一次性繳納3年租金，贈(zèng)送半年租期。共一百一十六頁57內(nèi)江國際(guj)家居商貿(mào)城項(xiàng)目簡(jiǎn)介:45萬川南頂級(jí)一站式家居建材綜合體。業(yè)態(tài)規(guī)劃：紅星美凱龍、精品家俬館、建材館、五金(wjn)機(jī)電市場(chǎng)、寫字樓、SOHO

32、公寓、時(shí)尚購物城。目前開發(fā)狀況：目前一期紅星美凱龍已經(jīng)簽約、精品家俬館、建材館、五金機(jī)電市場(chǎng)正在建設(shè)中，售樓處已經(jīng)開放，未開盤。共一百一十六頁58內(nèi)江大千(d qin)建材裝飾城項(xiàng)目簡(jiǎn)介內(nèi)江早期建材家居老市場(chǎng)，約2.6萬，臨近長(zhǎng)途客運(yùn)站,交通便利,是內(nèi)江市家居建材最集中(jzhng)的區(qū)域,已經(jīng)營多年,較為成熟,且大多知名品牌已進(jìn)駐.組成形態(tài)：由兩棟一層建筑及兩排住宅底商組成。業(yè)態(tài)規(guī)劃：涵蓋家居、建材、潔具、五金等一系列業(yè)態(tài)，較簡(jiǎn)單分區(qū)規(guī)劃。共一百一十六頁59外部環(huán)境內(nèi)部(nib)環(huán)境租金情況：展示面好的位置約60-80元/平米,展示面一般(ybn)的位置約30-50元/平米.經(jīng)營情況：成熟老

33、市場(chǎng)，招商率為100%，位于市區(qū)，交通便利，目前經(jīng)營良好。共一百一十六頁60自貢川南皮革(pg)城項(xiàng)目簡(jiǎn)介:15萬川南地區(qū)(dq)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全、檔次最高的皮革、皮草交易中心。業(yè)態(tài)規(guī)劃： 一期為皮革主題館 一樓皮鞋,箱包 二樓皮衣,裘皮 三樓皮裝,裘皮,毛衫 二期為毛紡家紡主題館 三期為商業(yè)街目前經(jīng)營狀況：目前招商約100%，已全面營業(yè)，且經(jīng)營狀況良好。共一百一十六頁61時(shí)尚(shshng)的外立面內(nèi)部(nib)環(huán)境中庭頂層游樂設(shè)施共一百一十六頁62優(yōu)惠：租三免半。即租賃期三年半，一次性繳納3年租金，贈(zèng)送半年租期。租金(zjn)：一樓租金27-50元/銷售價(jià)格：一樓臨街鋪18000-220

34、00元/； 一樓內(nèi)鋪11800元/；共一百一十六頁63永川商貿(mào)廣場(chǎng)(gungchng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：50萬重慶西部商貿(mào)、商務(wù)中心。業(yè)態(tài)規(guī)劃： 20萬家居建材城 10萬家電數(shù)碼港 10萬超市商品配送(pi sn)中心 10萬寫字樓和酒店集群目前經(jīng)營狀況：目前部分已開業(yè)，開業(yè)部分包括建材家居、電子數(shù)碼等區(qū)域，經(jīng)營良好。三期商鋪即將發(fā)售。共一百一十六頁64優(yōu)惠：租期5年，管理費(fèi)3元/，統(tǒng)一收銀管理(gunl)。租金：平均30-50元/銷售價(jià)格：一樓均價(jià)16000元/； 共一百一十六頁五、客群研究(ynji)共一百一十六頁66構(gòu)成：大足消費(fèi)者主要為大足區(qū)本地原住民習(xí)慣：就近消費(fèi)，靜態(tài)消費(fèi)為主消費(fèi)傾向：以生

35、活型消費(fèi)為主，少休閑娛樂型體驗(yàn)式消費(fèi)消費(fèi)趨勢(shì)：體驗(yàn)型、消遣性消費(fèi)，一般去往重慶市區(qū)；為大足后續(xù)體驗(yàn)型消費(fèi)和體驗(yàn)型商業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。年齡趨勢(shì)：主力消費(fèi)群年齡普遍(pbin)傾年輕化（集中在18-30歲）消費(fèi)者特征(tzhng)：共一百一十六頁67經(jīng)營戶及業(yè)內(nèi)人士訪談(fn tn)摘要：1、劉小姐永川家居銷售主管感覺大足比永川富裕，那里新修了好多路，東觀那邊建了好多大型高檔小區(qū)開一個(gè)家居、建材城生意應(yīng)該比永川好2、黃老板五金店鋪老板做五金，還是龍水好，大足交通受限，只有一條路通往外面，物流不方便五金專業(yè)市場(chǎng)肯定行不通，開家居、建材方面的專業(yè)市場(chǎng)會(huì)好很多3南坪紅星美凱龍實(shí)木家具經(jīng)營戶林老板：家居建

36、材生意還是有的做，我們?cè)谀掀弘m然是新開不久但經(jīng)營還不錯(cuò)，月毛利差不多30萬最近在涪陵開了一家分店，生意也可以，去大足開分店也可以考慮4、唐先生：棠城酈都東岸置業(yè)顧問大足今后的發(fā)展是向東關(guān)這邊的，這邊現(xiàn)在新開了很多大型高尚住宅樓盤，越往新商業(yè)中心那邊，開發(fā)的樓盤越多，沿五星大道向南、南環(huán)路向東都是大型高檔樓盤；開發(fā)家居建材類的商業(yè)，肯定很賺錢。不過那邊現(xiàn)在人氣不足，如果可以先考慮規(guī)劃一些配套的休閑娛樂型的商業(yè)及商業(yè)步行街把人氣引過去，估計(jì)3年以后那邊會(huì)成為大足最繁華的地方共一百一十六頁68投資經(jīng)歷：大多多次置業(yè)，有多處住宅，或曾投資過商鋪。曾投資商鋪情況：大多在區(qū)域較旺地段買商鋪，面積在100平

37、以內(nèi)。主要考慮因素：地段、人流、商業(yè)氛圍、交通、價(jià)格。對(duì)本片區(qū)印象：大多數(shù)客戶表示，項(xiàng)目所在片區(qū)目前無商業(yè)氛圍，但有一定前景，升值潛力巨大。了解信息渠道：主要通過廣告、朋友介紹、路過等方式獲取信息。投資商鋪類型及傾向：類型：考慮購買樓層以首層為主，二層需要看具體情況來定；購買形式：以街鋪為首選；傾向：投資總額上限：以80平米，160萬總額計(jì)，四成首期客戶基本可支付款項(xiàng)支付方式：以按揭(n ji)為主購買用途：最重要的是能租出去，租出高價(jià)格，對(duì)做什么商業(yè)用途并無限制或選擇投資客訪談(fn tn)摘要：共一百一十六頁市調(diào)(sh dio)結(jié)論共一百一十六頁70124大足商業(yè)發(fā)展滯后，大部分為自然形成

38、的粗放型商業(yè)，無科學(xué)商業(yè)規(guī)劃，高端商業(yè)和連鎖(lin su)商業(yè)培育不足；大足嚴(yán)重缺乏現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)業(yè)態(tài)，麥當(dāng)勞、肯德基、沃爾瑪、家樂福、大潤(rùn)發(fā)、大型連鎖餐飲、影院、電玩等全國快速擴(kuò)張的商家都沒有進(jìn)駐，商業(yè)品牌(pn pi)急需升級(jí)換代；未來城市發(fā)展方向往東集中，大量居民將集中于東部新城區(qū)，這將給城東片區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來歷史性的機(jī)遇；3大足目前沒有大型建材家居、電腦數(shù)碼城、連鎖百貨和購物中心，商業(yè)格局面臨全面升級(jí)；共一百一十六頁71大足商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展滯后，且商業(yè)市場(chǎng)空白明顯，急需(jx)換代升級(jí)。679大足(d z)商業(yè)消費(fèi)者，以城區(qū)居民為主，他們大多習(xí)慣就近消費(fèi)；商業(yè)置業(yè)者大多為本地商戶和投資客,

39、多為二次或多次置業(yè)；投資客更多看中商業(yè)的短期3-5年內(nèi)的升值空間,大多短期經(jīng)營,等升值以后轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)讓收租。8本地買家對(duì)于商業(yè)的選擇他們大多選擇首層鋪面,很少買二層及以上鋪位,買鋪主要?jiǎng)訖C(jī)用于自己開店；5大足城區(qū)小，大部分商業(yè)雜亂的分布在臨街商鋪上，難以形成專業(yè)化的規(guī)模效應(yīng)，對(duì)于消費(fèi)者來說，在購物方面也較為不便。共一百一十六頁七、項(xiàng)目分析共一百一十六頁73項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目本體(bnt)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目屬性總括共一百一十六頁74區(qū)位(q wi)分析位于城市新規(guī)劃中心(zhngxn)，該區(qū)是城市發(fā)展的新商業(yè)中心(zhngxn)、新文化中心(zhngxn)、

40、新居住中心(zhngxn)、新政治中心(zhngxn)，未來商貿(mào)優(yōu)勢(shì)明顯。本案體育館綠地項(xiàng)目金科項(xiàng)目觀棠曉月行政中心大足區(qū)汽配城龍騰御景中國西南城周邊七星伴月：行政中心、43萬平方米的觀棠曉月、45萬平方米的綠地海棠灣、龍滕御景、金科中央公園城、7萬平方米的汽博城以及汽配城等項(xiàng)目與本項(xiàng)目一起，接近200萬體量。共一百一十六頁75地段(ddun)分析項(xiàng)目位于新城商業(yè)(shngy)中心的核心，未來人流量及商業(yè)(shngy)氛圍濃厚，但目前人流較少。老城區(qū)政府商務(wù)中心體育館藍(lán)湖星空華美達(dá)酒店新城區(qū)本項(xiàng)目項(xiàng)目目前游離于主流商業(yè)地段之外目前項(xiàng)目周邊人氣稀少，無商業(yè)氛圍共一百一十六頁76本案本案大郵路(y

41、u l)龍南路規(guī)劃(guhu)路繞城南路圣跡西路項(xiàng)目?jī)?nèi)外交通通達(dá)，多條開闊大道環(huán)繞項(xiàng)目四周，為人流、物流的疏導(dǎo)和暢達(dá)提供有利條件。西邊的大郵路：是大足城市形象干道五星大道的延長(zhǎng)線，連接大足至郵亭的通達(dá)線路南邊的繞城南路：是樞紐大足市區(qū)的快速6車道，未來車行暢達(dá)、是項(xiàng)目車流疏導(dǎo)的南部動(dòng)線東邊的規(guī)劃路：是樞紐項(xiàng)目東邊高尚居住區(qū)的動(dòng)線，能夠有效的吸納周邊高端消費(fèi)群北邊的龍南路：是樞紐項(xiàng)目北邊高端居住區(qū)和行政區(qū)的動(dòng)線，可有效樞紐區(qū)內(nèi)交通和吸納北邊的高端客戶交通分析共一百一十六頁東至：規(guī)劃(guhu)路西至：大郵路 南至：繞城南路北至：龍南路地塊(d kui)四至本案本案大郵路龍南路規(guī)劃路繞城南路圣跡西

42、路綠地海棠灣金科中央公園城觀棠曉月龍騰御景行政中心規(guī)劃7萬平方汽配城東北四至分析項(xiàng)目東側(cè)和北側(cè)高端樓盤云集，且項(xiàng)目四周都有后續(xù)拓展空間，有利商圈做大，不利因素為需要一定培育時(shí)間。共一百一十六頁本項(xiàng)目是大足地標(biāo)性綜合體，形象好、規(guī)格高、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，未來能與周邊商業(yè)及配套形成大足核心商圈，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)中具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目(xingm)總建筑面積約56萬商業(yè)總建筑面積約40萬住宅總建筑面積約16萬項(xiàng)目地塊形狀圖本體分析共一百一十六頁大足處于重慶商業(yè)蛻變中高速發(fā)展(fzhn)區(qū)縣未來城市CBD商圈的大規(guī)模商業(yè)未來環(huán)繞大量中產(chǎn)階層的待建商業(yè)未來交通輻射力強(qiáng)，但近

43、期偏目的性消費(fèi)型商業(yè)由此得出項(xiàng)目核心(hxn)屬性概括：共一百一十六頁80項(xiàng)目威脅T ：項(xiàng)目規(guī)模(gum)較大,市場(chǎng)培育較長(zhǎng)，將影響客戶進(jìn)駐信心大足周邊2小時(shí)車程范圍內(nèi)大型專業(yè)市場(chǎng)眾多，將分流部分客戶項(xiàng)目機(jī)會(huì)O：位置提升價(jià)值：城市規(guī)劃該片區(qū)為新商業(yè)中心區(qū)，將受益(shuy)于城市規(guī)劃和城市政策的紅利交通升級(jí)物流：項(xiàng)目外圍有四條動(dòng)線，更有成渝高速復(fù)線位于項(xiàng)目南面5分鐘車距，物流暢通。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)S：整體規(guī)劃完備：項(xiàng)目集家居、建材、商貿(mào)為一體，整體規(guī)劃完備 。商業(yè)特點(diǎn)鮮明： 外圍有多條市政動(dòng)線帶來大量人流，內(nèi)部高差商業(yè)形成多首層街鋪商業(yè)價(jià)值明顯。西面和南面擁有較長(zhǎng)的展示面，有利于項(xiàng)目商業(yè)形象和檔次的提

44、升。項(xiàng)目劣勢(shì)W：處于新興商業(yè)區(qū),區(qū)域商業(yè)成熟度不夠項(xiàng)目處于啟動(dòng)期,暫無商業(yè)氛圍新明在大足第一次開發(fā),暫無品牌優(yōu)勢(shì)SWOT戰(zhàn)略設(shè)定：利用機(jī)會(huì)，發(fā)展優(yōu)勢(shì)，快速啟動(dòng)，搶占市場(chǎng)空白，以速度取勝SWOT分析共一百一十六頁本項(xiàng)目是大足地標(biāo)性綜合體，形象好、規(guī)格高、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，未來能與周邊商業(yè)(shngy)及配套形成大足核心商圈，在商業(yè)(shngy)競(jìng)爭(zhēng)中具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目(xingm)總建筑面積約56萬商業(yè)總建筑面積約40萬住宅總建筑面積約16萬項(xiàng)目地塊形狀圖本體分析共一百一十六頁大足處于重慶商業(yè)蛻變中高速發(fā)展區(qū)縣未來城市CBD商圈的大規(guī)模商業(yè)未來環(huán)繞大量中產(chǎn)階層的待建商業(yè)未來交通(jiotng)

45、輻射力強(qiáng)，但近期偏目的性消費(fèi)型商業(yè)由此得出項(xiàng)目核心屬性(shxng)概括：共一百一十六頁83項(xiàng)目威脅T ：項(xiàng)目規(guī)模較大,市場(chǎng)培育較長(zhǎng)，將影響客戶進(jìn)駐(jnzh)信心大足周邊2小時(shí)車程范圍內(nèi)大型專業(yè)市場(chǎng)眾多，將分流部分客戶項(xiàng)目機(jī)會(huì)O：位置提升價(jià)值：城市規(guī)劃該片區(qū)為新商業(yè)中心區(qū)，將受益于城市規(guī)劃和城市政策的紅利交通升級(jí)物流：項(xiàng)目外圍有四條動(dòng)線，更有成渝高速(o s)復(fù)線位于項(xiàng)目南面5分鐘車距，物流暢通。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)S：整體規(guī)劃完備：項(xiàng)目集家居、建材、商貿(mào)為一體，整體規(guī)劃完備 。商業(yè)特點(diǎn)鮮明： 外圍有多條市政動(dòng)線帶來大量人流，內(nèi)部高差商業(yè)形成多首層街鋪商業(yè)價(jià)值明顯。西面和南面擁有較長(zhǎng)的展示面，有利于項(xiàng)目

46、商業(yè)形象和檔次的提升。項(xiàng)目劣勢(shì)W：處于新興商業(yè)區(qū),區(qū)域商業(yè)成熟度不夠項(xiàng)目處于啟動(dòng)期,暫無商業(yè)氛圍新明在大足第一次開發(fā),暫無品牌優(yōu)勢(shì)SWOT戰(zhàn)略設(shè)定：利用機(jī)會(huì)，發(fā)展優(yōu)勢(shì)，快速啟動(dòng)，搶占市場(chǎng)空白，以速度取勝SWOT分析共一百一十六頁項(xiàng)目分析結(jié)論(jiln)共一百一十六頁85中國(zhn u)西南城KPI規(guī)模(gum)：約56萬平方米建筑面積（商業(yè)約40萬，住宅約16萬）規(guī)劃：因地塊被路分割，可規(guī)劃多個(gè)商業(yè)組團(tuán)分區(qū)，多個(gè)業(yè)態(tài)組團(tuán)商業(yè)體位置：位于大郵路與繞城南路交匯處交通：外圍四條動(dòng)線分四面環(huán)繞項(xiàng)目，保證大宗物流暢達(dá)；內(nèi)部除圣跡西路外，可根據(jù)主團(tuán)分區(qū)規(guī)劃多條內(nèi)部動(dòng)線，保障內(nèi)部人流、物流通達(dá)區(qū)位：位于城

47、市未來的新中心區(qū)，項(xiàng)目所在區(qū)位是大足的南大門，占據(jù)大足溝通成渝經(jīng)濟(jì)圈各區(qū)鎮(zhèn)的門戶位置建筑：可打造成現(xiàn)代的、簡(jiǎn)約的、時(shí)尚的商業(yè)格調(diào)建筑群落；做到立面挺拔俊朗、美觀大方、天際線層次豐富，有一定高差的多首層價(jià)值商業(yè)空間輻射：輻射范圍，以大足市區(qū)為主，隨著區(qū)域的逐步成熟，將逐步輻射周邊各鎮(zhèn)、縣、市特征：是大型商業(yè)綜合體。商業(yè)規(guī)模較大，形態(tài)可多樣化發(fā)展。檔次：商業(yè)檔次可逐漸走高， 業(yè)態(tài)豐富度可逐步提高。體驗(yàn)性消費(fèi)可逐漸加強(qiáng) ，品牌可逐漸增多。大規(guī)模的、交通便利的、昭示良好的、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)綜合體共一百一十六頁八、項(xiàng)目(xingm)定位共一百一十六頁87商業(yè)定位(dngwi)依據(jù)商業(yè)整體定位商業(yè)形象定位商

48、業(yè)功能定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)客群定位目標(biāo)商戶定位共一百一十六頁88商業(yè)定位依據(jù)：1滿足(mnz)大足市場(chǎng)需求；2符合項(xiàng)目立地條件大足商業(yè)發(fā)展滯后，商業(yè)處于初級(jí)階段，整個(gè)城區(qū)對(duì)新型的商業(yè)非常渴望。受大足石刻的帶動(dòng)影響，大足旅游業(yè)迅速發(fā)展，有大量旅游消費(fèi)(xiofi)人群；項(xiàng)目位于大足未來CBD范圍，是城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)位、未來城市居民聚集區(qū)；項(xiàng)目規(guī)模大，自身可形成很強(qiáng)的吸納能力；啟示大足沒有知名品牌商業(yè)，但隨著經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展，會(huì)有更多國際品牌將進(jìn)駐，大足商業(yè)面臨全面升級(jí)新機(jī)遇。啟示城市發(fā)展給項(xiàng)目創(chuàng)造了一個(gè)搶占先機(jī)、填補(bǔ)空白的機(jī)會(huì)。大足市場(chǎng)需求及商業(yè)背景 我們不是要定位，而是要占位。項(xiàng)目自身屬性及立地

49、條件共一百一十六頁89商業(yè)(shngy)占位基于(jy)項(xiàng)目本身屬性及大足市場(chǎng)需求：本案完全能提升大足城市化形象、國際化發(fā)展趨勢(shì)，成為成渝經(jīng)濟(jì)圈“區(qū)域型中心城市”的示范項(xiàng)目。引領(lǐng)大足，影響大西南。共一百一十六頁“56萬西南區(qū)一站式采購中心”建材(jin ci)、家居、飾品、小商品、電腦數(shù)碼等消費(fèi)首選目的地占位語：以品牌建材家居為主，涵蓋小商品、飾品、電腦(dinno)數(shù)碼、餐飲、購物、休閑娛樂等業(yè)態(tài)共一百一十六頁我們希望本項(xiàng)目商業(yè)在大足市民(shmn)中的口碑形象是：大足消費(fèi)(xiofi)最安逸的地方。商業(yè)形象占位共一百一十六頁92在這里，365天每天都是時(shí)尚前沿(qinyn)享受共一百一十六

50、頁93一年四季尊享永不落幕的國際化品牌(pn pi)格調(diào)共一百一十六頁業(yè)態(tài)(y ti)占位 項(xiàng)目體量龐大，大足無專業(yè)綜合體。 項(xiàng)目將填補(bǔ)大足專業(yè)市場(chǎng)空白，同時(shí)與大足步行街、宏聲廣場(chǎng)等現(xiàn)有商圈形成(xngchng)明顯差異。共一百一十六頁業(yè)態(tài)(y ti)占位：以家居(jij)建材為主的專業(yè)型綜合體共一百一十六頁96其中(qzhng)：家居建材30%；飾品20%；小商品17.5%。業(yè)態(tài)面積（）占比（%）家居7萬12.5%建材5萬8.9%小商品7萬12.5%電子數(shù)碼2.7萬5%飾品8萬14.3%公寓8萬14.3%展示中心2.3萬4%住宅16萬28.6%業(yè)態(tài)(y ti)配比總表：共56萬（商業(yè)40萬，

51、住宅16萬）共一百一十六頁本項(xiàng)目商業(yè)的目標(biāo)(mbio)消費(fèi)群體定位為：城市中產(chǎn) 從年齡上來看以25-50歲的客戶為主，他們追求品牌，追求個(gè)性，對(duì)時(shí)尚的把握能力(nngl)強(qiáng)，品質(zhì)要求也高。 從區(qū)域范圍看一級(jí)客戶群體以大足本城區(qū)內(nèi)為主；二級(jí)客戶群體是周邊1小時(shí)車程內(nèi)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群。如龍水、雙橋、中敖等；三級(jí)客戶群體是來自周邊市縣的消費(fèi)客群。 從收入及職業(yè)來看主要目標(biāo)是城市中高收入以上者（月收入4000元以上）；他們主要從事職業(yè)包括：企事業(yè)老板或高級(jí)管理人員、公務(wù)員、金融行業(yè)精英、醫(yī)生、律師、年輕白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營戶等。1、大足城區(qū)2、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)3、周邊市縣低中高年齡段1 -1011-2021-3031-

52、4041-5051-6060以上目標(biāo)客群定位共一百一十六頁目標(biāo)商戶(shn h)定位家居(jij)電腦數(shù)碼建材小商品價(jià)格低價(jià)格高流行性/品質(zhì)低流行性/品質(zhì)高家居類商戶定位：品牌家居紅星美凱龍、易安居居然之家、百安居好百年、香江家俬飾品共一百一十六頁家居(jij)電腦(dinno)數(shù)碼建材小商品價(jià)格低價(jià)格高流行性/品質(zhì)低流行性/品質(zhì)高建材類商戶定位：本地及周邊建材類商戶如：不同檔次、不同類型，能滿足多類需求的現(xiàn)有街鋪類建材商戶、品牌建材市場(chǎng)類商戶、綜合建材市場(chǎng)類商戶。飾品共一百一十六頁家居(jij)電腦(dinno)數(shù)碼建材小商品價(jià)格低價(jià)格高流行性/品質(zhì)低流行性/品質(zhì)高飾品類商戶定位：一線品牌飾

53、品商戶、周邊飾品市場(chǎng)類商戶、本地飾品市場(chǎng)類商戶能體現(xiàn)和滿足白領(lǐng)精英階層的需求，以中檔為主，低高檔為輔。飾品共一百一十六頁家居(jij)電腦(dinno)數(shù)碼建材小商品價(jià)格低價(jià)格高流行性/品質(zhì)低流行性/品質(zhì)高小商品類商戶定位：一線品牌小商品商戶、周邊小商品市場(chǎng)類商戶、本地小商品類商戶因本業(yè)態(tài)要求品類多、產(chǎn)品豐富，建議最好與義烏小商品形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。飾品共一百一十六頁家居(jij)電腦(dinno)數(shù)碼建材小商品價(jià)格低價(jià)格高流行性/品質(zhì)低流行性/品質(zhì)高電腦數(shù)碼類商戶定位：一線品牌電子數(shù)碼商戶、周邊電子數(shù)碼市場(chǎng)類商戶同時(shí)，整合大足本地商戶，與各大品牌電腦數(shù)碼廠家攜手打造品牌形象旗艦店。飾品共一百一十六

54、頁附件(fjin)一：案例參考共一百一十六頁我們通過類似案例的研究，來尋找適合本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向和可借鑒(jijin)因素。案例研究(ynji)目的：通過類似商業(yè)案例的研究，指導(dǎo)本項(xiàng)目發(fā)展方向案例篩選條件：、規(guī)劃布局有參考意義、涵蓋多種業(yè)態(tài)的綜合型商業(yè)、規(guī)模較大、目前經(jīng)營成功深圳平湖華南城無錫招商城選中的案例案例篩選原則共一百一十六頁105105華南城，規(guī)模巨大(jd)的一站式綜合性原料展示交易中心12電子(dinz)原材料及成品交易中心34五金化工塑料交易中心 印刷紙品包裝交易中心 56華南城居住小區(qū) 物流區(qū) 7華南城酒店 81234567899辦公大樓項(xiàng)目規(guī)模：占地1.5平方公里，總建筑

55、面積220萬平方米，投資26億元構(gòu)建的工業(yè)原料交易中心開發(fā)節(jié)奏：分五期開發(fā)，一期為皮革、五金；二期為電子、紡織；三期為印刷、包裝，四期為購物商業(yè)，五期為商務(wù)、居住。開發(fā)周期從2002年2012年，每?jī)赡觊_發(fā)一期經(jīng)營范圍： 由紡織服裝、皮具皮革、電子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五個(gè)專業(yè)交易中心組成。集展示、交易、物流、電子商務(wù)、進(jìn)出口服務(wù)為一體的綜合性原料展示交易中心，將生產(chǎn)力要素以最低的成本、最高的效率集合配置皮革皮具及原輔料交易中紡織服裝及面輔料交易中心參考案例一：深圳華南城共一百一十六頁106106華南城核心優(yōu)勢(shì)：在構(gòu)建平臺(tái)，競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)，產(chǎn)業(yè)，功能組合上的核心優(yōu)勢(shì)，決定了其輻射

56、全國乃至世界的成功構(gòu)建平臺(tái)優(yōu)勢(shì)信息(xnx)平臺(tái)交通平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)物流平臺(tái) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)越規(guī)模效應(yīng)復(fù)合功能和綜合服務(wù)倉儲(chǔ)配套方便投資商深厚的制造業(yè)背景政府大力支持產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)珠三角成為了世界上最重要的生產(chǎn)基地150公里范圍內(nèi)聚集了數(shù)十萬家制造企業(yè) 全球500強(qiáng)企業(yè)過半落戶 于此 功能優(yōu)勢(shì)高科技融入經(jīng)營 通過經(jīng)營網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)交易 集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城 共一百一十六頁107107華南城創(chuàng)新模式：順應(yīng)了宏觀與微觀(wigun)的需求，把相關(guān)供應(yīng)鏈的體系整合起來，建成了生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的綜合型專業(yè)市場(chǎng)這種超前的商業(yè)模式宏觀：順應(yīng)了制造業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)全球化向中國集中而產(chǎn)生(ch

57、nshng)的對(duì)各種配套生產(chǎn)服務(wù)的一站式需求 微觀：式充分考慮到供應(yīng)商與制造商節(jié)省交易成本的共同需求，以此作為自己發(fā)展的動(dòng)力 華南城創(chuàng)新商業(yè)模式核心要素降低了交易成本 成功銜接工業(yè)和服務(wù)業(yè) 共一百一十六頁華南城，對(duì)于本項(xiàng)目的借鑒(jijin)意義：規(guī)劃：在整體規(guī)劃上應(yīng)充分考量，業(yè)態(tài)的功能分區(qū)，做到各業(yè)態(tài)既相互分區(qū)，又在整體上形成互補(bǔ)、形成集群效應(yīng)定位：在定位上既要考量空白市場(chǎng)的填補(bǔ)，又要充分考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈整合及消費(fèi)力與消費(fèi)習(xí)慣(xgun)經(jīng)營：既要順應(yīng)時(shí)事，也要考量交易成本與創(chuàng)新，取得政府支持開發(fā)：分批分期開發(fā)，既有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、同時(shí)也能降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)開發(fā)提供提升空間對(duì)本案的優(yōu)勢(shì)借鑒

58、：規(guī)劃：前期規(guī)劃布局比較粗放，主要建筑體，除沿路形象館之外，其他均為簡(jiǎn)易雙層商業(yè)聯(lián)體建筑定位：在定位上華南城定位為全球原材料采購基地，與周邊的制造業(yè)形成了互補(bǔ)，給制造業(yè)提供了材料采購便利，也提供了展示空間，而本案無相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈支撐經(jīng)營：華南城采用的是出讓產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營，前期5年返租的經(jīng)營方式，后期規(guī)劃逐步升級(jí)，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)采取持有收租的方式運(yùn)營。而本案區(qū)位與之有所差異，應(yīng)做相應(yīng)規(guī)避開發(fā)：華南城一期的開發(fā)與二期開發(fā)工期有重疊，與一期去化率較快有關(guān)，本案應(yīng)根據(jù)大足市場(chǎng)做動(dòng)態(tài)考量對(duì)本案的劣勢(shì)規(guī)避：共一百一十六頁10910912個(gè)市場(chǎng)的密集集群，綜合性批發(fā)商圈形成小商品、五金機(jī)電、水暖衛(wèi)浴、燈具燈飾、電工電器、皮具箱包、鞋帽針織、服裝童裝、床上用品、文化用品、工藝品、化妝品、紀(jì)念品、玩具、窗簾、圖書、通訊音箱、電腦耗材、副食品等十多個(gè)行業(yè)數(shù)十萬品種公交系統(tǒng)：每天960班