2022年農(nóng)產(chǎn)品流通中心建設可行性研究報告

1、農(nóng)產(chǎn)品流通中心建設可行性研究報告農(nóng)產(chǎn)品流通中心建設可行性研究報告（此文檔為 word格式，下載后您可任意修改編輯?。┑谝徽驴傉?.1項目及其承辦單位公司以投資管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為核心業(yè)務，集農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加 工、進出口貿(mào)易、流通配送及電子商務等相關業(yè)務于一體，成長為 大型現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)集團。項目主體是目前國內(nèi)唯一一家從事農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)絡化經(jīng)營 的大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)，在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的運營管理方面積累了 豐富的經(jīng)驗。多年來，公司致力于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場主營核心業(yè)務的 拓展，先后在項目地區(qū)、北京、上海、南昌、西安、成都、長沙、 昆明、合肥、山東壽光、廣西柳州、南寧等 11個省市自治區(qū)的13 個城市

2、投資管理了 16家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，初步構(gòu)筑起全國性批 發(fā)市場網(wǎng)絡體系的雛形。2016年，公司下屬各大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的 農(nóng)副產(chǎn)品交易量1512萬噸，交易額達528億元。通過充分挖掘批發(fā) 市場的流通功能，既帶動了無數(shù)農(nóng)民脫貧致富，同時，保障了各大 中心城市的“菜籃子”穩(wěn)定安全供應。項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司批發(fā)市場網(wǎng)絡體系成員一覽表1.2編制原則認真執(zhí)行國家、行業(yè)有關農(nóng)產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標志、 運輸、貯藏及衛(wèi)生等標準的規(guī)定；選址必須符合城市總體規(guī)劃，合理布局、有足夠的建設用地， 并有一定的發(fā)展余地；3總平面布置應滿足農(nóng)產(chǎn)品流通的有關要求和符合安全、防火 的有關規(guī)定，并應因地制宜進行合理布置

3、，既要求布置緊湊，力求節(jié) 約建設用地，以利企業(yè)今后發(fā)展，同時要充分考慮環(huán)境保護設施和綠 化用地；充分利用當?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，以節(jié)約工程投資；嚴格執(zhí)行建設項目“三同時”的有關規(guī)定，污染物的排放必 須符合國家規(guī)定的排放標準，盡量減少對環(huán)境的影響；認真貫徹消防法和勞動部關于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定的 通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。第二章項目建設的必要性分析2.1項目建設背景2.1.1項目地區(qū)人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長項目地區(qū)是一個快速發(fā)展起來的大城市，具有流動人口眾多， 平均年齡較小等人口結(jié)構(gòu)特點，食品消費需求逐年上升。人口基數(shù)大 2016年項目地區(qū)總?cè)丝谝殉^1200萬，“十

4、五” 期間年均增長率為7.8%,按人均年食品消費支出5000元，計算未來 各年全市食品消費額2020年將達850億元，2020年將達到1200億 元。由此可見，項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品市場潛力巨大。項目地區(qū)人均收入水平較高，增長較快；工作人口比例大2015年末全市從業(yè)人員576.26萬人，在校學生105萬，工作餐消費 量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品需求巨大。項目地區(qū)居民生活水平較富裕，吃穿比較講究項目地區(qū)民比較善于調(diào)節(jié)膳食消費結(jié)構(gòu)，除正餐飯菜（主、副食品）的完美搭 配之外，多數(shù)人比較注重早餐，孚L及乳制品、鮮瓜果、糕點等均保 持一定的消費量，農(nóng)產(chǎn)品需求也向高質(zhì)量需求轉(zhuǎn)變。2.1.2快速發(fā)

5、展的項目地區(qū)城市建設與特區(qū)內(nèi)外交通條件的變化由于項目地區(qū)內(nèi)交通擁擠，在特區(qū)外建設大型農(nóng)產(chǎn)品流通是大勢所趨近年來隨著人口的急劇增長，車輛快速增加，項目地區(qū)內(nèi)交通阻 塞問題日益嚴重，農(nóng)產(chǎn)品在城市內(nèi)的運輸難題日漸顯現(xiàn)，在特區(qū)外 建設大型的農(nóng)產(chǎn)品流通中心，以確保農(nóng)產(chǎn)品的流通，成為大勢所趨。隨著項目地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平的日益提高，私家 車的普及率越來越高，特區(qū)內(nèi)交通不堪重負，人們每天在路上花費大 量的時間，項目地區(qū)的交通逐步實施限制，對農(nóng)產(chǎn)品運輸造成極大影 響。目前，項目地區(qū)內(nèi)在許多主要路段實施大貨車禁行政策：每天0時至24時禁止大貨車駛?cè)胩貐^(qū)內(nèi)主要路段、區(qū)域和廣場，包括北環(huán)路和泥崗路的大部

6、分路段；項目地區(qū)小型、大型貨車實施限制，由 于布吉、福田、南山三個市場地處特區(qū)內(nèi)，市場發(fā)展受到制約。近 期政府頒布的特區(qū)內(nèi)對大、小貨車實施了限制的條令，對于需要24小時經(jīng)營的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，給進入市場采購的客戶帶來了越 來越多的不便。城市建設的高速發(fā)展對布吉、福田市場造成極大沖擊。項目地 區(qū)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，城市功能區(qū)域也隨之快速轉(zhuǎn)變。原來位 處邊緣地帶的布吉、福田批發(fā)市場，如今已處于高檔住宅區(qū)或高級 商業(yè)區(qū)的包圍中，城市總體規(guī)劃和發(fā)展的要求，對農(nóng)產(chǎn)品流通中心 的布局已提出了新的要求。按照項目地區(qū)城市規(guī)劃研究所的研究報 告，在未來數(shù)年內(nèi)，要將批發(fā)市場等車流人流量巨大的流通中心逐 步遷

7、至特區(qū)外重新規(guī)劃。2014、2015年的市人大和政協(xié)會議分別已經(jīng)出現(xiàn)提案，要求搬 遷布吉和福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，以緩解布吉、梅林關口交通并完善 城市功能布局，雖然未獲得落實，但隨著城市建設的不斷發(fā)展和交 通限制的不斷加大，這種呼聲將可能越來越大，作為戰(zhàn)略布局的需 要，必須在特區(qū)外加快規(guī)劃建設大型農(nóng)產(chǎn)品流通中心。項目地區(qū)外交通路網(wǎng)的逐步完善，為建設農(nóng)產(chǎn)品流通提供了 良好的基礎條件按照項目地區(qū)的總體交通規(guī)劃，市政府提出在項目地區(qū)建成“七 橫十三縱”路網(wǎng)體系。截至2015底，全市的公路總里程已達到1579 公里，其中高速路244公里，一級公路588公里。根據(jù)規(guī)劃，“ 一 五”期間，項目地區(qū)將投資100

8、0多億元新建改造道路，基本建成“七 橫十三縱”的快速路網(wǎng)?？焖俾肪W(wǎng)的建設，為在特區(qū)外建設國際農(nóng) 產(chǎn)品流通項目提供了更為有利的交通條件。2.1.3同城化帶來農(nóng)產(chǎn)品需求增加與質(zhì)量提高項目地區(qū)2015年底公布了項目地區(qū)2030城市發(fā)展策略 在未來25年的功能定位中，項目地區(qū)明確表達了與香港共同發(fā) 展國際都會的合作愿望。它提出，在區(qū)域發(fā)展策略方面，項目 地區(qū)將加強與香港在各個領域密切合作，形成“同城化”的發(fā) 展形勢。同城化的不斷發(fā)展，使得以香港為中心的東南亞農(nóng)產(chǎn)品市場也 成為我們市場的主要客戶。由于香港收入水平普遍較高，對農(nóng)產(chǎn)品 消費量較大，質(zhì)量要求較嚴格，本項目符合廣大港人的要求，將為 香港地區(qū)提供

9、高質(zhì)量的農(nóng)產(chǎn)品供給服務，保障香港農(nóng)產(chǎn)品安全穩(wěn)定 供應。2.1.4農(nóng)產(chǎn)品安全保障的需求日益提高1農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法的頒布農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法的頒布和實施，就是要建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全 標準體系，并引入農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯制度，有效解決農(nóng)產(chǎn)品安全 問題，是對農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)從農(nóng)田到餐桌的全程管理，從而保障人民對 農(nóng)產(chǎn)品消費的健康、安全的要求。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)有其特殊性，不同于工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)，不能簡單套用 工業(yè)產(chǎn)品的管理方法來解決農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全問題。（1）農(nóng)產(chǎn)品品種繁多。既有直接食用的鮮活農(nóng)產(chǎn)品，也有用作 食品原料的農(nóng)產(chǎn)品，還有用作非食用工業(yè)原料的農(nóng)產(chǎn)品，具有生物 多樣性、鮮活、易腐、難儲藏、產(chǎn)品規(guī)格不易統(tǒng)一的特點。（2）農(nóng)

10、產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、周期長。從農(nóng)田到餐桌，要經(jīng)過農(nóng)業(yè) 產(chǎn)地環(huán)境、農(nóng)業(yè)投入品使用、種植養(yǎng)殖、收割屠宰、儲藏運輸、保鮮、包裝等多個環(huán)節(jié)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，生長周期最短也在30天以上,不同于工業(yè)品生產(chǎn)。（3）影響安全的因素復雜。影響安全的因素涉及到產(chǎn)地、生產(chǎn) 過程和采收儲運等諸多環(huán)節(jié)，危害因素多，控制技術復雜，污染評 價的手段有限。（4）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管難度大，需要有別于工業(yè)品的特殊監(jiān) 管方式。特別是我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營方式分散，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小， 千家萬戶分散經(jīng)營，一家一戶單獨面向市場，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管 既要保護消費者的合法權(quán)益，也要保護生產(chǎn)者的適當權(quán)益，必須適 應我國農(nóng)業(yè)的特點。因此，出臺農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法

11、，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式變革，提 高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、組織化水平，管住農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)源頭，對確保農(nóng)產(chǎn)品 質(zhì)量安全非常必要而且緊迫。2.農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全事故影響惡劣、后果嚴重農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全問題是新階段新時期農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中必 須解決的一個大問題。這些年來國家對農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全的監(jiān)管力度 不斷加強，但因食用有毒有害物質(zhì)超標農(nóng)產(chǎn)品引發(fā)的人畜中毒事件， 以及出口農(nóng)產(chǎn)品因動物疫病、農(nóng)（獸）藥殘留超標被拒收、扣留、 退貨、索賠、終止合同、暫停貿(mào)易的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。（1）香港“毒菜事件”2016年4月17日，綠色和平組織揭發(fā)香港兩大超市內(nèi)出售含有 非法農(nóng)藥及農(nóng)藥殘余超標的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香 港市民和政府對

12、香港農(nóng)產(chǎn)品安全問題的高度重視；香港689萬市民的蔬菜消費70%以上靠內(nèi)地供應，每天供港的果蔬當中，有50%從項 目地區(qū)布吉市場采購，其它部分從東莞石碣、惠州、廣州、梅州及 省外地區(qū)采購，貨物來源的分散為食品安全質(zhì)量的監(jiān)控造成了困難， 而通過項目地區(qū)海關供應香港量達到內(nèi)地供應量的80%因此加強在食品安全監(jiān)控方面的緊密合作具有十分的緊迫性和重大的意義，只 有在一個集中的場所統(tǒng)一監(jiān)控供港農(nóng)產(chǎn)品的安全質(zhì)量，并通過技術 手段從產(chǎn)地到供港海關乃至香港零售終端實行全程監(jiān)控，有效防范 不合格農(nóng)產(chǎn)品進入供港農(nóng)產(chǎn)品通道，才能杜絕再一次發(fā)生毒菜事件。（2）2015年4月底至5月，東莞、韶關、陽江、梅州、項目地 區(qū)等

13、地發(fā)生了 5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多發(fā)生在集體飯 堂，總發(fā)病人數(shù)達400多人。專家指出，為防止蔬菜瓜果種植中的 農(nóng)藥源頭污染，應切實規(guī)范農(nóng)藥的使用和保管，嚴禁采摘剛噴灑過農(nóng)藥的蔬菜瓜果，嚴禁蔬菜瓜果與農(nóng)藥混裝運送。廣東省衛(wèi)生監(jiān)督 所提醒市民食用蔬果前遵循“一洗二浸三燙四炒”的處理原則。（3）肯德基蘇丹紅事件2015年2月，肯德基公司相關食品卷 入“蘇丹紅（1號）”事件，該色素對人體具有致癌性。（4）鯪魚罐頭孔雀石綠事件 2015年11月，香港環(huán)衛(wèi)署爆出 在幾大品牌鯪魚罐頭中檢出孔雀石綠致癌物質(zhì)，受此影響，廣東省輸港鯪魚罐頭出口急劇下降。（5）上海數(shù)百人瘦肉精中毒 2016年9月，上海數(shù)

14、百人瘦肉精 中毒，300多人次到醫(yī)院就診，其中有180余人是在單位食堂就餐時 吃過豬肉引起中毒。上海市食品藥品監(jiān)督管理局有關負責人表示， 對于此次事件中的瘦肉精豬肉順利入滬，海鹽屠宰場必須要負主要 責任，而監(jiān)管部門也必須要加強對這些屠宰場的監(jiān)督和抽檢。改善食品流通安全已成為燃眉之急（1）健全法律法規(guī)、加強宣傳指導出臺農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法，健全和完善農(nóng)產(chǎn)品安全生產(chǎn)技術規(guī)程、 農(nóng)藥合理使用準則、農(nóng)藥殘留檢測標準、食品安全標準等相關法律 法規(guī)（明確執(zhí)法主體、執(zhí)法程序、操作規(guī)程、檢測手段、質(zhì)量標準、 處罰力度等），依法規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工及經(jīng)營者的行為，從產(chǎn) 地和市場兩個環(huán)節(jié)入手，實行“從農(nóng)田到餐桌”全

15、過程質(zhì)量安全控 制。通過廣泛宣傳、實施農(nóng)藥管理條例、農(nóng)藥合理使用準則 及開展安全用藥技能培訓等，讓更多的農(nóng)民了解使用化學農(nóng)藥、化 肥、激素的負效應，引導大家按標準化要求組織生產(chǎn)，逐步使無公害農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)變成生產(chǎn)者的自覺行為。（2）杜絕污染源頭保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，必須從源頭抓起。通過立法等措施，盡 快調(diào)整農(nóng)藥品種結(jié)構(gòu)，鼓勵研制和生產(chǎn)安全、高效、經(jīng)濟的低殘留、 環(huán)保型新農(nóng)藥，積極開發(fā)和推廣應用生物農(nóng)藥，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、 綠色農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)，全面開展農(nóng)產(chǎn)品重點生產(chǎn)基地的環(huán)境監(jiān)測。（3）加強市場流通監(jiān)管加強食品流通、消費和畜禽屠宰行業(yè)管理，積極推進落實準入 制度，實行進貨索證檢查，購銷臺賬和質(zhì)量承諾

16、制度，實行市場開 辦者質(zhì)量負責制，全面落實市場的查制度，嚴格實行不合格食品的 召回銷毀公布制度。充分發(fā)揮新聞媒體作用，形成有效的社會論監(jiān) 督機制。（4）推進市場認證貫徹落實綠色批發(fā)市場認證管理辦法及有關實施細則，加快推 進綠色市場認證步伐。嚴格包裝、標簽、標識、索證、索票、檢測、 認定、認證等市場準入制度。（5）加強市場檢測加快推進企業(yè)認證自檢體系建設，進一步完善委托檢驗制度， 建立健全市場生產(chǎn)質(zhì)量安全例行監(jiān)測制度。（6）完善信用檔案，充分應用信息技術，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品可追溯系發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和中介組織在制定，落實國家和行業(yè)標準、 產(chǎn)業(yè)政策等方面的作用，在誠信建設規(guī)范經(jīng)營行為等方面形

17、成自律 機制，從而作為支撐食品流通安全的重要社會組織。農(nóng)產(chǎn)品安全保障需求日益提高，對現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品流通手段和方 法提出了越來越高的要求，項目建設也是順應農(nóng)產(chǎn)品安全質(zhì)量高要 求的產(chǎn)物。2.1.5項目地區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品運銷系統(tǒng)相對滯后上世紀九十年代末，布吉市場作為項目地區(qū)、華南地區(qū)最大的 農(nóng)產(chǎn)品樞紐中心，貨物可輻射到珠三角各個城市，甚至粵東地區(qū)， 是當之無愧的一級批發(fā)市場。但現(xiàn)在的布吉市場由于受規(guī)模和場地 所限，市場內(nèi)硬件設施相對落后，市場發(fā)展已至瓶頸期，發(fā)展速度 緩慢，并呈現(xiàn)衰退跡象，其貨物基本上只限在本市銷售，部分轉(zhuǎn)口 香港，寶安龍崗兩區(qū)采購商傾向從廣州、東莞等地采購，布吉市場 的貨物也有相當一部分來

18、自廣州及東莞市場。同時，由于香港對農(nóng) 產(chǎn)品的安全問題十分重視，希望在離其較近的項目地區(qū)能夠有一個 大型的農(nóng)產(chǎn)品流通中心，以確保其農(nóng)產(chǎn)品供應和食品安全的保障。 而到目前為止，項目地區(qū)尚未建設新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心。 項目地區(qū)作為珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱化，已 不能滿足兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費及對食品安全的需求。另外，相對其它行業(yè)，項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品運銷系統(tǒng)的發(fā)展頗為緩 慢，農(nóng)產(chǎn)品市場準入制度、農(nóng)產(chǎn)品可追溯制度的建立和實施等全程 監(jiān)控水平較低，近年來連續(xù)爆發(fā)的食品安全事故凸現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷 全程監(jiān)控的必要性和緊迫性。2015年以來，項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品價格已 普遍上漲20%左右，特別是水果

19、的供應已不能充分滿足項目地區(qū)的需 求，而且隨著項目地區(qū)經(jīng)濟和生活水平的不斷提高，對農(nóng)產(chǎn)品初加 工和深加工的產(chǎn)品需求也不斷提高。項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品運銷系統(tǒng)的現(xiàn) 狀已遠不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的對農(nóng)產(chǎn)品足量、平價、安全、綠色 供應的需求。項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品運銷系統(tǒng)亟待改造升級，以達到與城 市社會經(jīng)濟同步發(fā)展，均衡和諧的局面。2.2項目建設必要性2.2.1項目建設是保障兩地“菜籃子”供應的需要目前，公司在項目地區(qū)地區(qū)擁有布吉、福田、南山三個市場，承 擔著項目地區(qū)地區(qū)居民的“菜籃子”供應，僅布吉市場經(jīng)營的蔬菜、 水果、糧油和土特產(chǎn)品分別占項目地區(qū)民消費量的85% 90% 40%和65%以上。同時，公司下屬在深市場

20、還擔負著供應香港農(nóng)產(chǎn)品消費的 任務，日供港蔬菜達300至500車。但目前，這三個市場場地資源有限， 已極度飽和，遠不能滿足兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費需求。隨著兩地經(jīng)濟發(fā)展，項目地區(qū)城市功能定位的不斷升級，人口數(shù) 量不斷增加，人們對農(nóng)產(chǎn)品需求不斷擴大，對農(nóng)產(chǎn)品的安全及農(nóng)產(chǎn)品 質(zhì)量的要求也越來越高。公司現(xiàn)有布吉、福田、南山三個批發(fā)市場因地理區(qū)位和自身經(jīng)營特點，難以滿足城市發(fā)展和居民消費的需求。 并 且，伴隨著CEPA卩內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系安排的政 策實施，同城化的推進，政策、交通、經(jīng)濟合作等外部條件的進一步 優(yōu)化，香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等企業(yè)為了降低農(nóng) 產(chǎn)品采配成本，迫切

21、希望把其農(nóng)產(chǎn)品采配中心前移到項目地區(qū)。但多年來項目地區(qū)尚未規(guī)劃建設新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心。因此，在項目地區(qū)規(guī)劃建設現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是滿足兩地“菜籃子”供應的現(xiàn)實需求。222項目建設是保障兩地農(nóng)產(chǎn)品食品安全的需要隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高， 對農(nóng)產(chǎn)品食品安全的要 求也越來越高，安全、健康、營養(yǎng)、綠色、環(huán)保成為人們對食用農(nóng)產(chǎn) 品的基本訴求。但是，食用農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)藥殘留超標、畜產(chǎn)品違禁藥物濫 用和獸藥殘留超標，以及瘦肉精、注水肉、蘇丹紅、甲醛等食品安全 事件時有發(fā)生，且大多在流通環(huán)節(jié)被發(fā)現(xiàn)，這些事件直接傷害消費者 身體健康，也影響消費者的消費信心。食品安全問題越來越受到社會 的廣泛關注

22、和各級政府的高度重視。 項目地區(qū)國際農(nóng)產(chǎn)品流通項目建 設目標是立足、流通華南、面向全國、輻射世界，成為華南地區(qū)規(guī)模 最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通樞 紐中心。項目通過建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全保障體系， 從流通環(huán)節(jié)對食用 農(nóng)產(chǎn)品實施監(jiān)控。該項目確保農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)質(zhì)量安全的具體舉措包括：一、建立園區(qū)內(nèi)食用農(nóng)產(chǎn)品長效檢測機制， 即建立質(zhì)量安全檢測中心、質(zhì)量技 術監(jiān)督站等由政府機構(gòu)主導成立的質(zhì)量安全保障執(zhí)行機構(gòu)，在政府配套法規(guī)的支持下，將食品農(nóng)產(chǎn)品安全監(jiān)督管理工作前移到園區(qū)內(nèi)； 二、 建立市場準入制，即利用電子信息技術如統(tǒng)一電子結(jié)算， 建立產(chǎn)品可 追溯系統(tǒng)，配以長效檢測機制和園區(qū)

23、內(nèi)的經(jīng)營管理， 建立市場準入制 度；三、建立供港食用農(nóng)產(chǎn)品配送中心，即與項目地區(qū)出入境檢驗檢 疫局、香港食環(huán)署等單位合作，在園區(qū)內(nèi)建立供港食用農(nóng)產(chǎn)品配送中 心，建立一套符合CIC監(jiān)管要求的供港食用農(nóng)產(chǎn)品供應鏈管理平臺， 形成供港食用農(nóng)產(chǎn)品安全標準，并在公司系統(tǒng)內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場推 行該標準，構(gòu)筑批發(fā)市場網(wǎng)絡的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全保障體系。因此，項目建設將極大地保障兩地農(nóng)產(chǎn)品食品的安全，具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。223項目建設是實施公司戰(zhàn)略規(guī)劃的需要2016年公司制定未來五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，即加快“歸核化”發(fā) 展戰(zhàn)略的實施步伐，創(chuàng)新農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運營模式，構(gòu)筑完善的全國 性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)絡體系，把

24、公司建成具有核心競爭力、可持續(xù)發(fā) 展的企業(yè)。而項目地區(qū)國際農(nóng)產(chǎn)品流通項目的建設， 將是完善公司全 國性批發(fā)市場網(wǎng)絡體系的核心內(nèi)容，為公司提升批發(fā)市場網(wǎng)絡體系的 內(nèi)涵和質(zhì)量，奠定堅實的基礎。由于公司現(xiàn)有的布吉、福田兩大市場已經(jīng)營了十幾年，場地資源嚴重不足，場內(nèi)交通擁擠，停車位緊張，阻滯了貨流通轉(zhuǎn)速度，市 場基建設施漸趨老化，高負荷運轉(zhuǎn)，原有的規(guī)劃設計無法滿足現(xiàn)代農(nóng) 產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展。隨著項目地區(qū)城市功能重新定位， 政府部門加強 了對城市規(guī)劃、建設、交通、環(huán)境等方面的管理，而公司在深現(xiàn)有的 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場因地理區(qū)位和自身經(jīng)營特點， 難以滿足城市發(fā)展的需 求，對市場業(yè)務發(fā)展和經(jīng)營管理造成重大影響。因

25、此，通過整合公司 在項目地區(qū)地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務和相關資源，以大宗農(nóng)產(chǎn)品流通及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、農(nóng)產(chǎn)品進出口展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營業(yè) 務，以兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品儲存、加工、配送、中轉(zhuǎn)、集 散為重點，以農(nóng)產(chǎn)品進出口、無公害檢驗檢疫、農(nóng)產(chǎn)品價格信息形成 與發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品展覽展銷、農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易、農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易等為配 套，規(guī)劃建設現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心，并在服務創(chuàng)新、質(zhì)量安全、 品牌效應、交易模式、業(yè)務增長和價值創(chuàng)造等各方面建設成為中國農(nóng) 產(chǎn)品流通企業(yè)的標桿項目，鞏固公司在項目地區(qū)地區(qū)，乃至珠三角地 區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務領先地位。因此，項目建設是實施公司發(fā)展戰(zhàn) 略規(guī)劃的需要。224項目建

26、設是項目地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展有助于降低全社會的流通成本，優(yōu)化配置流通領域 中的各種資源，提高國民經(jīng)濟運行效率。在歐美等發(fā)達國家，隨著企 業(yè)流通管理水平的提高和專業(yè)化流通服務的快速發(fā)展，流通成本也出 現(xiàn)了快速下降的趨勢，并為企業(yè)和社會經(jīng)濟帶來了可觀的直接利潤和 經(jīng)濟效益。如美國流通成本占其 GDP勺比例由70年代的13.7%下降到 1989年的11.1%,而1995年進一步下降到9.5%。我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，農(nóng)產(chǎn)品的流通成本較高，農(nóng)產(chǎn)品的國 際競爭力較弱，無法與國外先進的產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)抗衡， 急需建立起我國 現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通配送體系。在我國“十五”規(guī)劃發(fā)展綱要中提出 要“大力促進

27、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，扶持龍頭企業(yè)，推廣公司加農(nóng)戶、 訂單農(nóng)業(yè)等多種形式，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、儲運、保鮮等產(chǎn)業(yè)，提 高農(nóng)業(yè)的后續(xù)效益”?，F(xiàn)代化大型農(nóng)產(chǎn)品流通配送中心將成為提高我 國農(nóng)業(yè)后續(xù)效益新的經(jīng)濟增長點。項目地區(qū)政府提出“大力發(fā)展以港口運輸和商貿(mào)為主的流通業(yè)， 加快區(qū)域性流通中心建設”的發(fā)展目標，并將流通業(yè)確定為新世紀項 目地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一， 加快項目地區(qū)流通區(qū)的配套貨 運通道建設，重點規(guī)劃興建西部港區(qū)、東部港區(qū)、筍崗 -清水河、龍 華、平湖、航空港等流通區(qū)，鼓勵流通企業(yè)依據(jù)流通區(qū)進行配送中心 建設。項目地區(qū)地理位置優(yōu)越，基礎設施比較完善，進出口態(tài)勢良好， 人口素質(zhì)較高，企業(yè)界實力強大

28、，這為建設本項目提供了得天獨厚的 自然條件，同時，項目建設有助于推動珠三角乃至國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè) 的發(fā)展，為項目地區(qū)創(chuàng)造就業(yè)機會，節(jié)省流通成本，優(yōu)化社會資源配 置，符合項目地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要， 將為項目地區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代 化作出積極的貢獻。225項目建設有助于提高我國農(nóng)產(chǎn)品流通的國際競爭力在目前我國農(nóng)產(chǎn)品出口貿(mào)易比較優(yōu)勢較低的情況下，以現(xiàn)代化大型農(nóng)產(chǎn)品流通配送中心為基地，轉(zhuǎn)變我國目前的農(nóng)產(chǎn)品出口貿(mào)易方 式，可以極大地降低農(nóng)產(chǎn)品流通成本，提高我國農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力。 項目地區(qū)毗鄰港澳臺和東南亞地區(qū)， 地理位置優(yōu)越，擁有一批熟悉農(nóng) 產(chǎn)品進出口貿(mào)易的有實力的經(jīng)營主體。 隨著CEP A東盟農(nóng)產(chǎn)品零關稅

29、、 中國對于臺灣水果進入大陸市場的零關稅政策等經(jīng)濟措施的進一步 落實，許多跨國的連鎖零售企業(yè)如沃爾瑪、家樂福、吉之島，以及香 港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在項目地區(qū)設立農(nóng) 產(chǎn)品采購中心。因此，為了搶占迅速增長的農(nóng)產(chǎn)品流通市場，需要盡 快建設現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品流通配送中心，應對日趨激烈的市場競爭。2.2.6項目建設將帶動中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于“三農(nóng)”問題 的解決“三農(nóng)”問題已經(jīng)成為我國急需解決的重中之重的問題，農(nóng)產(chǎn)品 流通項目的建設，將極大的提高農(nóng)副產(chǎn)品的安全性，確保市民吃上“放 心米、放心菜、放心肉、放心水產(chǎn)品”，同時由于農(nóng)產(chǎn)品流通配送業(yè) 和批發(fā)交易的發(fā)展，可進一步形成可靠的

30、農(nóng)產(chǎn)品需求等信息系統(tǒng)，將帶動農(nóng)戶的種植方向、時間、品種等，從而推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進程。加工配送平臺建設是本項目的重要組成部分之一。 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) 作為農(nóng)業(yè)的后向產(chǎn)業(yè)，直接關系到農(nóng)產(chǎn)品中間需求的擴張， 只有中間 需求得到擴張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)才有長足的發(fā)展，人民生活才能蒸蒸日上。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)是連接初級農(nóng)產(chǎn)品與最終消費的中間環(huán)節(jié)，其發(fā)展不僅關系到擴張農(nóng)業(yè)的中間需求，而且直接關系到滿足最終消費的需求， 對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、批發(fā)、零售、消費和對外貿(mào)易都有重大影響。農(nóng)產(chǎn)品加 工業(yè)也是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)防止農(nóng)業(yè)萎縮的一個重要途徑，是維持我國農(nóng) 業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。目前我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的特點是分散化、小生產(chǎn)化，農(nóng)產(chǎn)品商品標準 化工作還

31、很不完善，珠三角地區(qū)也不例外。項目的建立有助于形成與 資源特點相適應的區(qū)域經(jīng)濟格局，形成果蔬商品批量生產(chǎn)、批量加工 和批量銷售，引導本區(qū)域乃至全國農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)?；?，加快農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展。這樣 不僅可以有效地提高初級農(nóng)產(chǎn)品的附加值， 增加農(nóng)民收入，而且可以 延伸農(nóng)業(yè)鏈，形成“從田頭到餐桌”的完整產(chǎn)業(yè)，并逐漸形成農(nóng)產(chǎn)品 的商品標準，盡早實現(xiàn)與國際農(nóng)產(chǎn)品市場接軌， 以保持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn) 定性，為“三農(nóng)”問題解決做出應有的社會貢獻。綜上所述，項目的建設有利于保障兩地“菜籃子”穩(wěn)定、安全的 供應，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低流通成本、促進就業(yè)、促進關 聯(lián)區(qū)域經(jīng)

32、濟的發(fā)展，符合本公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策，具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。項目建設十分必要。第三章市場分析與建設規(guī)模3.1我國現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通發(fā)展現(xiàn)狀效率低下的農(nóng)產(chǎn)品流通正成為我國農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 發(fā)展的巨大障礙。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通，提高農(nóng)業(yè)綜合效益，已成 為當前農(nóng)業(yè)流通領域亟待解決的重點問題。1.我國農(nóng)產(chǎn)品流通整體發(fā)展水平低下經(jīng)過多年改革發(fā)展，我國農(nóng)產(chǎn)品流通體系逐步完善，農(nóng)產(chǎn)品流 通的多重循環(huán)格局初步形成。但由于我國傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品流通體制環(huán) 節(jié)過多，以常溫流通或自然流通形式為主，各環(huán)節(jié)運輸條件較差， 農(nóng)產(chǎn)品在流通過程中損失很大。數(shù)據(jù)表明，我國水果、蔬菜在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損

33、失率為25% 30%,我國每年至少有1.8億噸果蔬腐爛掉，而發(fā)達 國家果蔬損失率則在 5%以下；我國糧食損失占總產(chǎn)量的12% 15%，相當于8000萬人口的年消費量。此外，農(nóng)產(chǎn)品市場建設、流 通主體培育等方面也存在諸多問題，嚴重困擾著我國現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流 通業(yè)的發(fā)展。農(nóng)產(chǎn)品流通專業(yè)化和社會化水平低下。我國名副其實的農(nóng)產(chǎn)品 第三方流通企業(yè)屈指可數(shù)，社會上對發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通的認知和 認同度至今較低。盡管流通主體呈現(xiàn)多元化趨勢，但目前流通規(guī)模 普遍偏小，競爭力不強，自營流通還占絕大部分，第三方流通發(fā)展比較緩慢。農(nóng)產(chǎn)品流通基礎設施落后和效率低下。與發(fā)達國家相比，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設、農(nóng)產(chǎn)品倉儲、交通

34、運輸條件和工具、信息網(wǎng)絡平臺等公共和準公共設施仍然落后，導致農(nóng)產(chǎn)品流通成本高，流通效率低下。重復建設現(xiàn)象嚴重以及管理水平低下。據(jù)統(tǒng)計，目前我國有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場5000多家，但具備一定規(guī)模的市場數(shù)量有限， 批 發(fā)市場管理缺乏相關法律法規(guī)約束，標準化程度不高，農(nóng)產(chǎn)品檢疫 監(jiān)測手段不完善，給食品安全帶來隱患。農(nóng)產(chǎn)品流通各環(huán)節(jié)信息化程度低下。我國農(nóng)戶對于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)信息的獲得主要還是依靠傳統(tǒng)方式，來自當?shù)厥袌?、政府部門、傳播媒體及網(wǎng)絡的很少。當前，許多農(nóng)產(chǎn)品市場沒有配備信息設備， 相關流通信息網(wǎng)絡系統(tǒng)還處于空白，在流通服務企業(yè)中，僅有39%擁有流通信息系統(tǒng)。農(nóng)產(chǎn)品市場體系功能難以有效發(fā)揮。當前占據(jù)農(nóng)

35、產(chǎn)品流通主導地位的批發(fā)市場大都只是為交易雙方提供交易場地，檔次低、功能 單一、交易手段單一、服務與管理落后等。農(nóng)產(chǎn)品流通專業(yè)化和標準化程度較低。各種運輸方式之間裝備標準不統(tǒng)一，流通器具標準不配套，托盤標準化沒有推行，包裝標 準與運輸標準不配套，流通包裝標準與流通設施標準之間缺乏有效 的銜接。此外，我國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量衛(wèi)生標準和市場內(nèi)部的檢驗檢測體 系尚未建立，進入流通的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量偏低，缺少檢驗手段和食用安 全保證。2.我國農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)行流通模式及利弊分析當前我國農(nóng)產(chǎn)品流通主要有四種模式，即：直銷型、契約型、 聯(lián)盟型以及第三方流通模式，各有利弊，都不能形成目前我國農(nóng)產(chǎn) 品流通的主導模式。直銷型流通模式是由

36、農(nóng)戶或農(nóng)產(chǎn)品基地自營配送，將農(nóng)產(chǎn)品送 到批發(fā)市場或用戶手中。這種形式適用于流通范圍較小、流通數(shù)量 較少的狀況，在目前大流通的格局下，已經(jīng)不適應經(jīng)濟社會發(fā)展的 需要。契約型流通模式有四種形式，即“農(nóng)戶+運銷企業(yè)”“農(nóng)戶+加工企業(yè)” “公司十農(nóng)戶十保險”以及“公司十合作社”。這些模式克 服了加工企業(yè)、大型連鎖超市和農(nóng)貿(mào)市場批發(fā)商原料來源不穩(wěn)定的 問題，為農(nóng)戶銷售產(chǎn)品找到了相對穩(wěn)定的渠道，也提高了對產(chǎn)品質(zhì) 量的控制力度。但弊端是農(nóng)戶同企業(yè)談判中始終處于弱勢地位，農(nóng) 民利益容易受到侵害，違約現(xiàn)象頻發(fā)；企業(yè)直接面對分散的農(nóng)戶， 市場交易費用高，配送成本居高不下。聯(lián)盟型流通模式是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)

37、者、批發(fā)商、 零售商、運輸商、加工保鮮企業(yè)通過利益聯(lián)結(jié)和優(yōu)勢互補形成戰(zhàn)略 聯(lián)盟。這種模式能夠帶動各方積極參與，節(jié)省了交易成本，各參與 方在合作與競爭中發(fā)揮自身優(yōu)勢，專業(yè)化分工明顯，提高了交易效 率，也為流通主體建立了公共交易平臺，使交易雙方有更多可選擇 性。但缺陷在于，由于處于一個戰(zhàn)略聯(lián)盟下，隨著交易量的擴大， 管理效率比較低，而且中間批發(fā)商仍然會對直接生產(chǎn)者和消費者進 行信息封鎖。第三方流通模式是隨著市場化程度的提高，出現(xiàn)的專門從事農(nóng) 產(chǎn)品儲運和流通加工的中間組織。它們不從事任何直接的農(nóng)產(chǎn)品生 產(chǎn)和銷售活動，專門承擔連接農(nóng)產(chǎn)品從生產(chǎn)到流通的系統(tǒng)服務。這 種模式促進了流通與生產(chǎn)的分工合作，降低

38、了流通成本，提高了流 通效率，有利于實現(xiàn)流通標準，成為我國農(nóng)產(chǎn)品流通發(fā)展的方向， 但目前還處于起步階段，涉及范圍非常有限，而且這種模式對管理 人員的素質(zhì)要求非常高。3.2泛珠九省區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)狀2015年，泛珠九省區(qū)限額以上食品飲料煙草批發(fā)零售交易額 （不 含港澳）達2420億元（若含港澳可達到3300億元），占全國的32%。 其中，批發(fā)貿(mào)易占80%以上，零售占17.8 %。項目地區(qū)布吉農(nóng)產(chǎn)品 中心批發(fā)市場是全國最大的農(nóng)產(chǎn)品綜合市場，2016年交易額達到160 億元；黃沙水產(chǎn)市場年交易額超過70億元；江南蔬菜市場是全國最 大蔬菜批發(fā)市場，2016年交易額達52.6億元；廣州嘉禾市場是全國 第二

39、大肉食禽蛋市場，每年生豬批發(fā)交易量達到380萬頭，年交易額突破30億元。盡管泛珠省區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品交易量很大，但億元以上農(nóng)產(chǎn)品市場數(shù) 量明顯少于長三角地區(qū)的浙、蘇、滬，市場集中度較低，區(qū)域內(nèi)部 農(nóng)產(chǎn)品流通發(fā)育水平差距要明顯大于長三角地區(qū)。從貿(mào)易方式及發(fā)展趨勢看，泛珠的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易呈現(xiàn)出農(nóng)產(chǎn)品的 新興業(yè)態(tài)快于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)、批發(fā)貿(mào)易發(fā)展快于零售貿(mào)易、農(nóng)產(chǎn)品專業(yè) 市場發(fā)展快于農(nóng)產(chǎn)品綜合市場、大客戶銷售增長快于普通客戶銷售 增長、區(qū)域間貿(mào)易增長快于區(qū)域內(nèi)貿(mào)易增長等六大趨勢。3.3項目地區(qū)地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)狀項目地區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已初步形成了較為完善的農(nóng)產(chǎn)品 流通體系，迄今己建成一個國家級農(nóng)批市場-布吉農(nóng)產(chǎn)品中心

40、批發(fā) 市場（簡稱“布吉農(nóng)批市場”）和多個規(guī)模較大的市、區(qū)級農(nóng)批市場， 包括福田、南山等綜合型農(nóng)批市場，以及羅芳、鹽田、蛇口、南澳 水產(chǎn)品批發(fā)市場、鴻發(fā)家禽批發(fā)市場等專業(yè)型批發(fā)市場。分布于項目地區(qū)全市的各級農(nóng)批市場，在形成項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通格局、保障本地食品供應和價格穩(wěn)定、滿足香港和珠三角等其 它國內(nèi)地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求、促進農(nóng)產(chǎn)品進出口等方面發(fā)揮了重要作 用。首先，項目地區(qū)農(nóng)批市場是項目地區(qū)民的“菜籃子”。就布吉農(nóng) 批市場而言，該市場交易的蔬菜、水果、糧油，分別占項目地區(qū)民 消費量的85% 90呀口 40燦上。其次，項目地區(qū)的農(nóng)批市場保證了 港澳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求。據(jù)統(tǒng)計，香港蔬菜和水果需求量的40

41、%是由 項目地區(qū)供應的。另外，項目地區(qū)的農(nóng)批市場在全國農(nóng)產(chǎn)品流通中 也居于十分重要的地位，其貨源地除來自廣東其它城市及周邊省份 以外，還包括北京、山東、河南、東北等地，而銷地則主要滿足項 目地區(qū)本地和香港需求，也有部分運到內(nèi)地其它省市。由以上可見，項目地區(qū)農(nóng)批市場對保障兩地農(nóng)產(chǎn)品的足量供應 具有關鍵作用，但是由于項目地區(qū)早期的布吉農(nóng)批、福田農(nóng)批、南 山農(nóng)批三大綜合性農(nóng)批市場周邊現(xiàn)已成為人口密度較高、交通比較 擁堵的通關要道、居民區(qū)或商業(yè)區(qū)，已經(jīng)影響了周邊城市功能規(guī)劃， 同時也限制了未來市場的發(fā)展。三大綜合市場由于受規(guī)模和場地所 限，市場內(nèi)硬件設施相對落后，市場發(fā)展速度緩慢，并呈現(xiàn)衰退跡 象。項

42、目地區(qū)作為珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能滿足兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費及對食品安全的需求。2015年以來，項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品價格已普遍上漲 20注右，特別是水果的供 應已不能充分滿足項目地區(qū)的需求，而且隨著項目地區(qū)經(jīng)濟和生活 水平的不斷提高，隨著兩地城市人口容量的不斷增長，對農(nóng)產(chǎn)品足 量、平價、安全、綠色供應的需求也將不斷升級，項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品 流通系統(tǒng)的現(xiàn)狀已遠不能滿足人們未來的需求，因此，規(guī)劃建設新 的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是保障兩地農(nóng)產(chǎn)品安全足量供應的迫切 需求。3.4項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通需求分析根據(jù)項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通活動的空間，其流通需求主要可以分為兩大類：國內(nèi)流通需求和國際

43、流通需求。341國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通需求國內(nèi)流通需求又包括項目地區(qū)內(nèi)的流通需求和項目地區(qū)與周邊 地區(qū)產(chǎn)生的流通需求。1 .項目地區(qū)內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品流通配送需求項目地區(qū)內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品流通需求主要表現(xiàn)為項目地區(qū)的各企事業(yè) 單位、機關團體、一般居民等對社會化農(nóng)產(chǎn)品流通服務和公共流通 設施的需求。2015年末全市從業(yè)人員576.26萬人，在校學生105萬，而且數(shù) 量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費量巨大，因此企 事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品流通需求巨大。構(gòu)成市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通需求大戶的項目地區(qū)內(nèi)連鎖超市近年來以 年均20% 30%勺速度遞增，在商業(yè)零售業(yè)中正由主導地位向主體地 位轉(zhuǎn)移。2002年項目地區(qū)連鎖

44、商業(yè)銷售額占全市社會消費品零售總 額的36% 2015年達到50%其中經(jīng)超市銷售的生鮮農(nóng)產(chǎn)品市場份額 也已經(jīng)達到50%與此同時，項目地區(qū)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通配送業(yè)發(fā)展則剛 剛起步，還多屬于一些企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營行為或者一些配送大戶的個 體行為，尚未形成獨立的產(chǎn)業(yè)部門；配送中心的規(guī)模都還比較小，配送效率比較低。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要，雖 然大多自建或租用倉儲設施，自建內(nèi)部配送中心，如萬佳、沃爾瑪 等，但是自建生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心的屈指可數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，零 售企業(yè)的獨立倉儲配送量約占其商品銷售總量的 30%?？梢灶A見到 隨著項目地區(qū)大力推動連鎖經(jīng)營的發(fā)展，項目地區(qū)連鎖經(jīng)營范圍將逐步擴大。隨著商

45、貿(mào)企業(yè)追求流通外包行為的增加，連鎖經(jīng)營要求 集中進貨、集中配送，未來對配送中心的需求將日趨旺盛。加上項目 地區(qū)流通業(yè)迅速發(fā)展中流通服務的不斷提升，配送效率的提高，項 目地區(qū)內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品流通需求將會大大增加。2.項目地區(qū)與周邊地區(qū)產(chǎn)生的流通需求（1）項目地區(qū)與香港產(chǎn)生的流通需求香港是一個典型的工商業(yè)社會，農(nóng)業(yè)比重極低，占GDP不到5% 由此可見，香港消費的農(nóng)產(chǎn)品絕大部分需要進口，長期以來，內(nèi)地 輸港農(nóng)產(chǎn)品在香港農(nóng)產(chǎn)品市場所占份額巨大，但部分品類所占份額 較?。汗讼愀勖刻煨柽M口鮮果 1700噸，其中內(nèi)地占21.5%;香港 的蔬菜進口則主要依靠內(nèi)地（65%,海外進口占35%香港人以大米 為主食，其中

46、內(nèi)地只占到3%香港的肉類主要來自美國、澳大利亞、 新西蘭等國家的進口產(chǎn)品，內(nèi)地銷港肉品主要由五豐行（生畜為主）和廣南集團（家禽為主）獨家代理，所占市場份額也有限。綜上所述，內(nèi)地所占香港的農(nóng)產(chǎn)品市場份額并不理想， 隨著農(nóng) 產(chǎn)品質(zhì)量安全法的出臺，內(nèi)地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量必將出現(xiàn)較大的改善, 相信未來內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品的市場份額將出現(xiàn)較大的增長，其中項目 地區(qū)作為輸港農(nóng)產(chǎn)品的主要中轉(zhuǎn)地，供港農(nóng)產(chǎn)品流通需求將出現(xiàn)顯 著增長。(2)項目地區(qū)與周邊珠三角地區(qū)產(chǎn)生的流通需求珠江三角洲位于廣東省的中南部，面向南中國海，為珠江出口 處，毗鄰港澳，是廣東社會經(jīng)濟發(fā)展的先行地區(qū)，素有“魚米之鄉(xiāng)” 之稱。1994年廣東省委、省政

47、府正式宣布建立的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)， 范圍包括廣州、項目地區(qū)、珠海、東莞、中山、佛山、江門共7個省轄市，以及惠州市區(qū)和所屬惠陽、惠東、博羅三縣，肇慶市的端 州區(qū)、鼎湖區(qū)和四會、高要兩縣，面積4.16萬平方公里，人口 2262 余萬人。它是我國第一個打破行政區(qū)劃，按照經(jīng)濟區(qū)劃原則建立的 經(jīng)濟區(qū)，成為廣東乃至全國商品經(jīng)濟最活躍和最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡?區(qū)之一。改革開放以來，珠江三角洲地區(qū)因開放程度大、經(jīng)濟發(fā)展 快、收入水平高而成為全國改革開放的一個樣板。以2016年珠江三角洲的主要綜合經(jīng)濟指標為例，人口約占廣東省30%勺珠江三角洲，其主要經(jīng)濟指標占廣東省的份額均是人口比重的2-3倍以上，是廣東省實力最強

48、、經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)。據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年項目地區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為： 0.57%、59.53% 39.90%,由此可見，第一產(chǎn)業(yè)所占比重非常??；再 由2003年經(jīng)濟增長貢獻度看，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻份額高達 74.52%,第三產(chǎn)業(yè)為25.85%,第一產(chǎn)業(yè)貢獻度幾乎為零。因此，項目地區(qū)偏低農(nóng)業(yè)產(chǎn)值和巨大的農(nóng)產(chǎn)品消費市場存在著明顯的矛盾， 因此，項目地區(qū)是一個典型的依靠外部供應的農(nóng)產(chǎn)品銷地市場。珠 三角不僅是廣東省，而且是全國甚至東南亞重要的“菜籃子”、“米袋子”，其承載著對項目地區(qū)地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品供應，也必將產(chǎn)生可觀的 農(nóng)產(chǎn)品流通需求。342國際農(nóng)產(chǎn)品流通需求項目地區(qū)地處世界三大航線中亞

49、洲至北美洲、歐洲和地中海航線的交匯點，而且與居于國際航運中心地位的香港緊密相連。項目地區(qū)在國際貿(mào)易中的重要地位決定了國際流通是項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通 的重要組成部分。廣東省僅次于山東為我國農(nóng)產(chǎn)品進出口大省，2015年，廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進出口總量為1301萬噸，進、出口總量分別占64.2% 35.8%;進出口總額為448億元，進、出口總額分別占59.2% 40.8%。 項目地區(qū)作為廣東省農(nóng)產(chǎn)品進出口重要港口，在其進出口總額中占 有較大的比重，見表3-1。由此可見，項目地區(qū)特殊的地理位置決定 了其巨大的農(nóng)產(chǎn)品進出口流通需求。表3-1項目地區(qū)占廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進出口比重品種項目出口進口數(shù)量（萬噸）價值（

50、億元）數(shù)量（萬噸）價值（億元）05年05年05年05年1.蔬菜項目地區(qū)77.526.62.50.31廣東省86.731.5111.4項目地區(qū)所占比例89%84%23%22%2.水果項目地區(qū)339.418.513廣東省37.411.335.226項目地區(qū)所占比例88%83%53%50%3.水產(chǎn)品項目地區(qū)10.211.84.32.8廣東省25.9467.35.6項目地區(qū)所占比例39%26%59%50%4.凍肉項目地區(qū)1518.77.95.6廣東省17211919項目地區(qū)所占比例88%89%42%29%總計項目地區(qū)36411619672廣東省466183835265項目地區(qū)所占比例78%63%23%

51、27%3.5建設項目市場預測早在20世紀末，根據(jù)我國傳統(tǒng)飲食和現(xiàn)代科學，我國營養(yǎng)學家就提出了中國居民膳食指南，并建立與之相配套的平衡膳食結(jié)構(gòu)按照平衡膳食結(jié)構(gòu)，各類食物在飲食中的地位見表3-2。表3-2我國國民平衡膳食食品消費量每天全年谷類食物300 500 克109.5公斤蔬菜400 500克146.0公斤水果100 200 克36.5公斤魚蝦類50克18.25公斤禽肉類50100克36.5公斤蛋類25 50 克18.25公斤奶類及奶制品100克36.5公斤豆類及豆制品50克18.25公斤油脂類25克9.125公斤項目地區(qū)居民人均收入水平較高， 高價值、高品質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品消費 力較強，飲食結(jié)構(gòu)相對

52、合理。依據(jù)上面表格中所列的我國平衡膳食結(jié)構(gòu)標準，結(jié)合項目地區(qū)飲食特點，對項目地區(qū)的果蔬、肉魚等生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求量進行預測，見表3-3。表3-3項目地區(qū)各類生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求總量預測表項目每天每年蔬菜人均量（公斤）0.3110總量（萬噸）0.3378123.2水果人均量（公斤）0.13750總量（萬噸）0.153656.1水產(chǎn)品人均量（公斤）0.0518.25總量（萬噸）0.0560520.63肉類人均量（公斤）0.136.5總量（萬噸）0.112140.9注：項目地區(qū)人口總量按1121萬人計本項目除了主要輻射深、港兩地，還將輻射部分珠三角二級城市， 項目輻射市場規(guī)模預測見表3-4，其中，珠三角二級城

53、市輻射量取所 占深、港市場總額的20淙測算。表3-4項目市場規(guī)模預測品種項目地區(qū)場香港市場項目地區(qū)周邊市場項目預計總交易量總量（萬噸）項目預計所占份額項目預 計輻射量（萬噸）總量（萬噸）項目預計所占份額項目預 計輻射量項目預 計輻射量（萬噸）蔬菜123.285%104.765.460%39.228.8172.7水果56.190%50.4958.720%11.712.474.6肉類40.950%20.4525.320%5.15.130.7注：香港市場數(shù)據(jù)來源于香港漁農(nóng)署第四章 項目選址及建設條件4.1項目選址國際農(nóng)產(chǎn)品流通項目選址確定于龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)白泥坑村，丹平路以東總用地面積約30.3萬平米，

54、是項目地區(qū)橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn) 以及東莞雁田的交匯處，地理位置優(yōu)越，周邊交通狀況發(fā)達，有機荷 高速、水官高速、丹平快速干線、南坪快速干線、深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間（如圖 4-1所示）速東嚴1 .戈、-1 缶*寶Ki踹推龍？53&囹丹w角Ek 丁 f F $伊廠 o 呢伉工判*iffi圖4-1項目地區(qū)國際農(nóng)產(chǎn)品流通項目地理位置圖4.2項目用地區(qū)位分析項目用地位于項目地區(qū)龍崗區(qū)平湖街道白泥坑地區(qū)，即中部流通組團內(nèi)華南流通所在的流通核心片區(qū)、布吉中心區(qū)和橫崗中心區(qū) 所在的綜合配套區(qū)之間的位置，是項目地區(qū)橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖 鎮(zhèn)以及東莞鳳崗鎮(zhèn)的交匯處。用地周邊交通狀況較為發(fā)

55、達，處于幾 條城市主干道的圍合區(qū)內(nèi)，其北面為機荷高速公路，南面為水官高 速公路，東面為鹽排高速公路，西面為規(guī)劃中的平安大道，另外還 有深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間。項目位于項目地區(qū)平湖流通基地內(nèi)，平湖流通為項目地區(qū)政府 規(guī)劃建設的八大流通區(qū)之一。流通基地距香港特別行政區(qū)僅25km距項目地區(qū)區(qū)15km北面和東北面與東莞市接壤，西北與寶安區(qū)接 壤，是項目地區(qū)至東莞、寶安至龍崗區(qū)的交匯站，區(qū)位條件得天獨 厚。平湖流通基地處于珠江三角洲輻射圈的“中心級”，在以園區(qū)為 中心，以50公里為半徑，劃出第一層經(jīng)濟輻射圈，包括項目地區(qū)、 東莞、惠州、香港等地；以120公里為半徑，劃出第二層

56、經(jīng)濟輻射 圈，包括廣州、珠海、中山、江門等珠江三角洲大部分地區(qū)，第三 層經(jīng)濟輻射圈就可覆蓋到華南地區(qū)，通過鐵路延伸至整個泛珠江三 角洲。4.3項目用地概況431項目用地概況431.1 用地地籍概況項目地區(qū)國土資源和房產(chǎn)管理局接到項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品股份有限 公司關于項目地區(qū)國際農(nóng)產(chǎn)品流通用地預審的申請后，在審查 意見中提到在該流通用地范圍內(nèi)有 95023平方米尚未完善轉(zhuǎn)地補償 的有關手續(xù)，且約有32000平方米地上已建原村集體工業(yè)區(qū)；另約 有農(nóng)用地162354平方米，其中林地157021平方米，園地5333平方 米（含基本農(nóng)田約24平方米）；其余為城市建設用地。選址范圍內(nèi) 未完善轉(zhuǎn)地手續(xù)的95023

57、平方米土地（含已建成工業(yè)廠房的 32000 平方米），須與原農(nóng)村集體組織繼受單位協(xié)商，達成可行的轉(zhuǎn)地補償 及拆遷安置方案，在項目用地上報市政府審批時，一并上報。該項 目選址涉及占用林地157021平方米，請項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品股份有限公 司按照關于加強我區(qū)林地管理的通知的要求向林業(yè)主管部門申 辦使用林地審核同意書。項目地區(qū)規(guī)劃局于2017年3月頒發(fā)了建設用地方案圖。規(guī)劃用 地總面積約30.3萬平方米，分為南北兩個地塊，北地塊紅線編號 2017-00B-0008，面積2.77萬平方米，南地塊方案號2017-00B-0009， 面積27.54萬平方米（圖4-2 ）。一里;*你懸；挖刪絨圖4-2用地地籍現(xiàn)

58、狀圖431.2 用地現(xiàn)狀概述基地內(nèi)地勢南高北低，常年主導風向為東南向?，F(xiàn)狀建有四塊工業(yè)用地，另有兩塊已推平用地，剩余用地均為林地。工業(yè)用地面積約為6.25萬平方米，其中地塊A約為3.2萬平方米，地塊B約為 2.5萬平方米；地塊C面積為0.4萬平方米。地塊D約為0.15萬平方米。經(jīng)查證，該四個地塊均屬尚未完善轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的用地。仞:F I怦才血ML 賞I 71用地表4-1現(xiàn)狀用地匯總表現(xiàn)狀用地匯總表用地代碼用地性質(zhì)用地面積（萬平方百分比（）米）M1一類工業(yè)用地6.2520.61E4林地15.9752.65E9發(fā)展備用地8.1126.74合計30.33100.00圖4-3 用地利用現(xiàn)狀圖432交通

59、條件4.3.2.1 平湖流通區(qū)交通條件平湖流園區(qū)具備港口、公路、鐵路等多種對外交通運輸方式，將重點發(fā)展水陸聯(lián)運、公鐵聯(lián)運等多式聯(lián)運體系，構(gòu)筑現(xiàn)代化綜合立 體交通運輸平臺。港口：兩條支線鐵路與鹽田港和西部港群緊密相聯(lián)，平鹽鐵 路全長26公里，平南鐵路全長48公里。可快速接駁世界各地港口航線。鐵路：日編組能力為8000車次的平湖南鐵路編組站位于基地 中心，京九線、廣九線穿基地而過，南接香港，北連中原和歐亞大陸 橋。全長26公里的平鹽鐵路和全長48公里的平南鐵路在基地內(nèi)與京 九、京廣線接軌，直通鹽田國際中轉(zhuǎn)港和蛇口集裝箱港。公路：平蛇、深惠、機荷高速、水官高速、清平快速、梅觀高速在基地周圍形成了縱橫

60、交錯、四通八達的公路網(wǎng)絡。園區(qū)內(nèi)配套道路完備：目前，平湖街區(qū)的道路由高速公路、鎮(zhèn)間 主干公路及鎮(zhèn)內(nèi)道路形成四縱三橫的交通骨架。四條縱向主干道，自西向東為平新路、丹平路、新廈大道、鳳凰大道。三條橫向主干道， 由北向南為平龍路、富安大道、機荷高速公路。其中平龍路是龍崗與 寶安兩區(qū)的交通要道，并且承擔了東莞中東部至寶安大部分過境車 流。平湖大街至丹平公路一線集中了平湖、布吉與項目地區(qū)區(qū)的主要車流。4.322 項目用地交通條件國際農(nóng)產(chǎn)品流通地處白泥坑地塊，用地面積約30.3萬平方米，占有較好的地理位置（如圖4-4所示）。流通位于鐵路集裝箱中心站、丹平路以東、南北分別是水官和機荷高速公路，是平湖與布吉的