市社會福利院建設項目可行性研究報告

1、 PAGE 1廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 2 頁 PAGE 2XX 市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 3 頁 PAGE 3目錄第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章總論4市場分析9項目選址及建設條件15建設規(guī)模及功能要求19建設方案28項目實施進度安排39投資估算與資金籌措40經(jīng)濟效益評價42風險分析及對策46廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 4 頁 PAGE 4附件：1、XX 省民政廳關(guān)于社會福利機構(gòu)規(guī)范化創(chuàng)建等級評定活動的

2、通知；2、XX 市人民政府關(guān)于社會福利院項目建設配套資金的承諾函；3、XX 市民政局關(guān)于 XX 市福利院綜合樓建設項目立項的請示；4、建設工程規(guī)劃許可證；5、國有土地使用證；6、XX 市環(huán)保局關(guān)于 XX 市社會福利院項目環(huán)境影響報告表審批意見的函；7、委托書。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 5 頁 PAGE 5第一章 總 論項目建設背景XX 市位于XX 省東北部，市域面積 2647 平方公里。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)劃調(diào)整后，轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口 93 萬，是典型的農(nóng)業(yè)市,也是全市省 37 個貧困山區(qū)市市和扶貧攻堅的主戰(zhàn)場之一。全

3、市市共有“無生活來源、無勞動能力、無法定撫養(yǎng)人和瞻養(yǎng)人”的對象 351 名，其中，沒有獨立生活能力， 需要入院集中供養(yǎng)的鰥寡孤獨人員人，目前集中供養(yǎng) 126 名，占“三無”總?cè)藬?shù)的。全市市共有孤兒 人。近年來，在上級有關(guān)部門及社會各界人士的大力支持下，市委、政府高度重視全市市社會福利事業(yè)建設，采取切實有效措施全市力加快扶貧開發(fā)進程，著力加快社會保障體系建設，使全市市福利院等福利事業(yè)建設得到了較快發(fā)展，但由于我們屬省級貧困市，自然條件十分惡劣，經(jīng)濟基礎薄弱， 地方財政非常困難，福利事業(yè)基礎設施建設發(fā)展滯后，主要表現(xiàn)在：一是現(xiàn)有的福利院始建于七十年代，由于年久失修，房屋陳舊不堪，屋面滲漏嚴重，大部

4、分已成為危房；輔助用房面積小，大部分存在不同程度的安全市隱患；加之由于當初設計廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 6 頁 PAGE 6標準低，面積小，床位少，入院率低。二是建筑功能落后，建筑結(jié)構(gòu)不合理，設施陳舊，水、電等外網(wǎng)老化嚴重，室內(nèi)生活環(huán)境較差。三是按要求應配備的浴室、食堂、供熱設施、污水排放處理設施、治療康復福利院、娛樂福利院等項目，或缺失， 或陳舊，部分早已超過使用年限，經(jīng)常發(fā)生故障，已無維修使用的價值。四是福利院建筑面積較小，狹小的空間遠遠不能滿足園林化院區(qū)建設發(fā)展的要求，制約了社會福利事業(yè)的進一步發(fā)展。五是醫(yī)療、辦公設備陳舊、落后，大部分都是七十

5、年代購置的，因年久失修，急需更新購置。因此，全市福利事業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀，已遠遠不能滿足”三無”人員的需要，不能適應新形勢下發(fā)展要求，已嚴重影響著社會福利事業(yè)各項業(yè)務的正常開展，制約著全市福利事業(yè)的進一步發(fā)展。為了更好的改善“三無”對象的生活條件，提高其生活質(zhì)量，保證其健康快樂生活，市人民政府根據(jù)全市福利事業(yè)現(xiàn)狀和長遠發(fā)展規(guī)劃，計劃在原址新建 1 所集保健康復、文體娛樂和健身為一體的多功能、社會化、開放式的社會福利院，其主要工作職能是收養(yǎng)全市城鎮(zhèn)“無法定撫養(yǎng)人和贍養(yǎng)人、 無勞動能力、無生活來源”的孤寡老人、殘疾人、孤兒等。計劃將其建設成為一所設施齊全市、功能顯著、環(huán)境優(yōu)美的示范型社會福利事業(yè)窗口

6、單位，使福利院成為全市社會保障體系的廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 7 頁 PAGE 7一個重要組成部分。項目概況項目名稱：XX 市社會福利院綜合樓建設項目。建設地點：XX 市大邦路 78 號。業(yè)主單位：XX 市民政局。項目建設性質(zhì):新建項目法人代表：胡亞民。1.2.6 項目聯(lián)系人:陳順志位概況：工程概況：XX 市社會福利院項目占地 8293 平方米，綜合樓為五層,總建筑面積 4200 平方米。經(jīng)估算，工程總投資 500 萬元，每平方米造價 1190 元。資金來源：本項目 500 萬元建設資金,其中申請上級專項資金 300 萬元,

7、土方配套資金 200 萬元。承擔編制項目可行性研究報告的咨詢單位及其 資質(zhì)：XX 市工程咨詢公司，公司法人代表：吳強。公司資質(zhì)證書號：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙 121XX0061，資質(zhì)等級： 丙級。項目可行性研究報告編制依據(jù)XX 省民政廳關(guān)于社會福利機構(gòu)規(guī)范化創(chuàng)建等級評廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 8 頁 PAGE 8定活動的通知；XX 市“十一五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要；國家發(fā)改委、建設部綜合樓建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)（第三版）；建設部和民政部關(guān)于老年人建筑設計規(guī)范（GB/T 50340-XX）;1.3.XX 市民政局與XX 市工程咨詢公司就本

8、項目簽訂的委托書；1.3.6XX 市民政局提供的其它資料。項目可行性研究報告研究范圍根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主對項目建設的規(guī)劃及要求，本報告就該項目建設的背景及必要性、建設條件、建設內(nèi)容及規(guī)模、 主要技術(shù)方案、項目實施進度及管理、公用輔助設施、消防與環(huán)保、投資估算及資金籌措等方面，進行科學的分析和論證， 從而提出切實可行的結(jié)論和建議，作為建設單位和行政主管部門在項目決策、審批和組織實施過程中的依據(jù)。研究結(jié)論及建議本項目屬公益事業(yè)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地及項目建設規(guī)劃手續(xù)已辦理，現(xiàn)場建設條件具備。該項目的建成將在很大程度上能解決老年人老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、廣水市社會福利院綜合樓建設項

9、目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 9 頁 PAGE 9老有所為、老有所樂的問題，提高“三無”人員的生活質(zhì)量， 該項目是切實可行的。主要經(jīng)濟技術(shù)指標XX 市社會福利院項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 1-1表 1-1XX 市社會福利院項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號1項目名稱單位總占地面積平方米指標82932總建筑面積平方米42003每層建筑面積平方米8404每平方米建設投資元1190廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 10頁 PAGE 10第二章 市場分析項目建設的必要性是解決老齡化社會問題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上（60 歲以

10、上人口）或 7%（65 歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國 60 歲以上老年人口已達 1.3 億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到 21 世紀中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28%， 即每 4 個人中就有一位老年人；又預測我國 65 歲以上老年人數(shù)將從 XX 年的 0.94 億（占總?cè)丝诘?7.3%）增加到2050 年的3.34 億（占總?cè)丝诘?22.6%），我國已成為老齡化速度最快， 老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有 2360 多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成 為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題

11、。XX 市也和全國一樣老齡化程度為 10%以上，新建 XX 市社會福利院是解決老齡化社會問題的需要。是構(gòu)建和諧社會的需要黨中央、國務院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召， XX 市委、政府也提出建設和諧 XX 的要求。如果老齡化問題解決不好，和廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 11頁 PAGE 11諧社會的目標就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建社會福利院，將為 XX 市弱勢老人、孤兒等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所， 不僅使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和

12、溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極的促進作用。是加快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要XX 市社會福利院項目實施后，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務功能，亮化美化生活環(huán)境，切實解決全市弱勢群體生活困難， 充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨。作為我省北部山區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會福利機構(gòu)，將在全省社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。XX 市社會福利機構(gòu)現(xiàn)狀目前全市市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和民辦福利機構(gòu) 所，床位數(shù)張，占“三無”和“五?！比藛T的0.05%。大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)還停留在集體宿舍的層面，老年人成了被管理和服務的

13、對象，要服從安排，獨立性很少。如：養(yǎng)老機構(gòu)有嚴格的作息時間，只廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 12頁 PAGE 12有趕上點，老人才能吃上飯?；锸?、娛樂活動也比較單一，老 年人吃的是份飯，平時的娛樂活動只有下棋、打麻將。服務機構(gòu)服務質(zhì)量令人揪心。全市養(yǎng)老機構(gòu)有 名從業(yè)人員，這些人員大多為下崗職工、農(nóng)村務工者。他們沒有 一個人經(jīng)過上崗培訓，大多缺乏老年人護理知識，沒有專業(yè)的 護理知識，平時的工作只是打掃衛(wèi)生、幫老人打飯等。 老年人需要交流，不能自理的老年人更需要交流，可護理人員滿足 不了他們的需要。護理人員嚴重不足。我市平均每個從業(yè)人員要承擔 7.2 個床位

14、的服務量，這些影響了養(yǎng)老機構(gòu)的服務質(zhì)量，致使一些不能自理的老人住處時常充滿濃濃的尿臭味，住所用品 也不能及時清洗，污垢隨處可見XX 市社會福利機構(gòu)發(fā)展趨勢隨著福利院發(fā)展日益成熟完善，福利院將會呈現(xiàn)如下發(fā)展 趨勢：規(guī)?；ｋS著我國社會老年化程度的加深，人們將對社會福利院有重新的認識，市場需求也將日益增大，。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓”、“老少居”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，將使福利院走向數(shù)量化；而后，隨著市 場的進一步發(fā)展，需求的進一步加大，專業(yè)化程度更高、居住廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 13頁 PAGE 13質(zhì)量更好大型老年社區(qū)應運而生，呈

15、現(xiàn)出規(guī)?；默F(xiàn)象；郊區(qū)化。為了滿足福利院對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來福利院的選址將會遠離城市， 選擇在郊外風景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便親戚朋友的探訪；建筑的多樣化。隨著福利院建設的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設計上，使用的多功能化、 增強相互溝通的將是未來的競爭焦點；功能豐富化。未來的福利院將與現(xiàn)在所倡導的生活模式結(jié)合起來，福利院不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。福利院社區(qū)內(nèi)蘊藏有豐富的旅游度假資源， 不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的時光?？萍蓟Ｒ钥萍紴橐劳械睦夏耆?/p>

16、專用設計是未來福利院產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學發(fā)展，為老年人專用設計提供了基礎和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的福利院為老年人提供更細致的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡技術(shù)的應用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。服務的專業(yè)化廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 14頁 PAGE 14作為福利院的重要組成部分，福利院的社區(qū)服務在不斷細化、 豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務的專業(yè)化包括：社區(qū)服務設置的細化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。廣水市社會福利院綜合樓

17、建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 15頁 PAGE 15第三章 項目選址及建設條件項目選址項目以老年人公寓為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認為： 作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求：1、地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空 氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年 人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。2 、地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善， 出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友， 出入便捷的需要。3、

18、地塊規(guī)模宜大不宜小，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、 需要對外交往、需要家政服務、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。4、地塊距離城郊為宜，不宜選址在非常偏僻處，不能單廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 16頁 PAGE 16求清靜而簡單的把老年人與社會隔離起來，更不能盲目的將其 建在偏僻荒漠的遠郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經(jīng)常面對或老 或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人 群，心理將會承受很大的壓力，不

19、利于身心健康。原福利院位于應山街道辦事處與城郊鄉(xiāng)的結(jié)合部 大幫路 78 號，地塊距中心城區(qū) 2 公里，視野開闊，氣候宜人， 行走在樹下，可看到小鳥在鳥巢中出出進進。蛙鳴鳥叫聲此起彼伏，優(yōu)美的聲音在晨風中回蕩，十分悅耳動聽。如此豐富的生物資源，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。根據(jù)規(guī)劃將發(fā)展為 XX 市應山城區(qū)的一個高品位新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。XX 市社會福利院綜合樓項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較 好的開發(fā)建設條件。建設條件氣候條件項目所在地 XX 市屬亞熱帶季風氣候，具有四季分明、陽光充足、熱量豐富、雨量充沛、無霜期長、嚴寒酷暑期短的氣

20、候優(yōu)勢。年平均氣溫 1316大于 10積溫在 51125204廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 17頁 PAGE 17年日照時間：1800 小時2300 小時年均降雨量 948 毫米年無霜期 201240 天年平均風速 3.4m/s 年最大風速 26m/s年主導風向為西北風，東北風次之極端最高氣溫 39.7極端最低氣溫-15地震裂度震源深度一般在 8 千米左右，震級不大，地震裂度為 8級，本項目的工程設計按 8 級地震裂度設計。地理位置項目建設在點位于 XX 市應山街道辦事處大邦路 78 號，符合 XX 市城市總體發(fā)展規(guī)劃。項目所在地公路四通八達，通十分便利

21、，有利于處置突發(fā)事件。工程選址地面較平坦，地勢較高，地質(zhì)情況良好，不易受洪水、潮濕的影響。周圍無各種污染源、易燃易爆危險品、高噪音、高壓電線，離無線電干擾的距離較遠，且無高大建筑物，是福利院綜合樓建設的理想場所。施工條件項目所在地交通便利，建筑材料運輸方便，施工場地寬闊，廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 18頁 PAGE 18電力通訊設施齊備，水、路、電三通，建筑場區(qū)也便于機械作 業(yè)、連續(xù)作業(yè)、多斷面同時作業(yè)，能滿足工程施工布置要求。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 19頁 PAGE 19第四章 建設規(guī)模及功能要求建筑面積

22、和內(nèi)容XX 市社會福利院綜合樓初步規(guī)劃為五層，總建筑面積4200 平方米，其中公寓單人間面積 1092 平方米，公寓雙人間面積 1274 平方米，文體娛樂場所面積 273 平方米，保健康復面積 182 平方米、會議室及接待室面積 182 平方米、醫(yī)護及辦公設施 163.8 平方米、洗衣房 18.2 平方米、其它公用面積 1015 平方米。功能要求設計要求。在規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人 的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無 處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學所涉及的 居住心理問題。1、設計要人性化平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階

23、處應有相應的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔架及輪椅的活動范圍，要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風， 樓梯踏步高度不大于 140 ，踏面寬度不小于 300 ，坡道坡廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 20頁 PAGE 20度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m 應設休息坐椅，室內(nèi)地面應采用防滑設計，防跌扶手，各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶陽光花園、 陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。2、生活要智能化應配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防

24、系 統(tǒng)等保障老人安全。3、 環(huán)境要園林化應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊 的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。4、 戶型要合理化應充分考慮不同年齡階段、不同居住人數(shù)等的不同居住要 求，單人間使用面積 10 左右、雙人間使用面積 14 。5、 配套要完善化應配有完善的醫(yī)療保健、會所、健身房、閱覽室、書畫室、 花房、棋牌娛樂室等生活配套設施。6、 建筑要藝術(shù)化在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 21頁 PAGE 21引力。滿足以上這些要求的

25、同時，還要保證建筑工程質(zhì)量合格、 建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。功能要求福利院主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是公寓部分還是公共設 施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。要保證能滿足日常 生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年 人的特殊需要。公共設施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動 老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 22頁 PAGE 22第五章 建設方案建設場地環(huán)境地形建設場地為

26、較規(guī)則東西向矩形地塊，占地面積 8293 平方米，地形平坦。根據(jù)地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地形 高程約為 83.2284.5 米，高程差為 1.28 米。場地自然條件地貌：場地地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。水文地質(zhì)：根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場 區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。地震烈度：根據(jù)建設部建抗（XX）13 號關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（XX）”有關(guān)規(guī)定的通知和省建抗（XX）44 號關(guān)于抗震設防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，本工程設防裂度要求為 8 度。地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)巖土

27、工程勘察規(guī)范（GB50021-94）、建筑地基基礎設計規(guī)范（GBJ7-89）、建筑抗震設計規(guī)范（GBJ11-89）、土的分類標準（GBJ145-90）。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 23頁 PAGE 23根據(jù) XX 市社會福利院地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為類建筑場地。總體規(guī)劃布局總平面布置1、總平面布置原則結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局；根據(jù)福利院的功能特點，按功能分區(qū)；滿足工作生活要求，盡量縮短電力、供（排）水管線， 降低成本

28、；滿足消防要求，嚴格執(zhí)行有關(guān)設計規(guī)范，節(jié)約能源；合理進行綠化建設，以達到減少污染、美化壞境的目的；適當預留建設用地，確保福利服務中心可持續(xù)發(fā)展?？偲矫娌贾迷擁椖繀^(qū)東西長 166.5 米，南北寬 49.8 米，用地面積12.44 畝。綜合樓坐北朝南，整體規(guī)劃科學，布局合理，功能明確，便于管理。豎向規(guī)劃1、 豎向布置原則廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 24頁 PAGE 24與總平面布置協(xié)調(diào)，為工程建設提供合理的高程用地；滿足道路及管線敷設對高程的要求；合理確定工程的豎向標高，使土方工程量最?。粷M足各區(qū)間的便利聯(lián)系；保護生態(tài)環(huán)境。、豎向布置項目區(qū)的場地科學設計，

29、確保匯集的雨水順暢流入市城排水管網(wǎng)。場地地形控制標高的確定主要取決于自然標高、土方工程量和外側(cè)道路標高要求。注重加強項目區(qū)環(huán)境美化、綠化。5.3 建 筑本工程設計項目主要有公寓、門診、康復中心、文化娛樂室、洗衣房、會議接待室、值班室等。詳見建筑物一覽表，建 筑平面功能分區(qū)合理，符合國家規(guī)范的要求，立面造型美觀大方。主要建筑物一覽表表 5-1社會福利院綜合樓建筑面積明細表項目名稱單位（間）建筑面積（m2）建筑合計（m2）公寓單人間605.23.51092公寓雙人間705.23.51274文化娛樂室205.23.5273保健康復室105.23.5182廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共

30、 47 頁第 PAGE 25頁 PAGE 25洗衣室15.23.518.2會議及接待室105.23.5182醫(yī)護及辦公室95.23.5163.8其他設施1015合計5.4結(jié)構(gòu)設計4200根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上 部結(jié)構(gòu)擬采用以下類型：基礎選型及處理1、樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁 方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。2、深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、 測量、攪拌樁單樁還應通過試用確定。結(jié)構(gòu)XX 市社會福利院建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)，防震工程按 8度設防。公用設施方案給排水1、設計依據(jù)(1)

31、生活飲用水標準(GB5749-85) (2)室外給水設計規(guī)范(GBJl3-86)廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 26頁 PAGE 26(3)室外排水設計規(guī)范(GBJl487) (4)建筑給水排水設計規(guī)范(GBJl5-88) (5)建筑設計防火規(guī)范(GBJl6-87)(6)污水排入城市下水道水質(zhì)標準(CJ18-36) (7)污水綜合排放標準(GB897896)(8)中華人民共和國環(huán)境保護法 2 、給水生產(chǎn)用水根據(jù)公用工程用水指標量確定。生活用水主要為生活用水、綠化等。生產(chǎn)、生活用水量小時最大用水量 20m3/h全日用水量 232m3/h用水部位供水壓力 0.

32、35MPa 4)用水水質(zhì)項目區(qū)用水由 XX 市第一自來水公司供水管網(wǎng)提供，供水水質(zhì)符合生活飲用水標準。、給水系統(tǒng)給水管網(wǎng)接自城區(qū)供水管網(wǎng)，接管口徑為DNl50，進口外廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 27頁 PAGE 27設計量水表。給水系統(tǒng)為生產(chǎn)、生活、消防共用給水系統(tǒng)，根據(jù)建筑設 計防火規(guī)范，供水管道可采用枝狀布置，采用給水 PVC 管。4、排水排水系統(tǒng)采用生活、雨水合流排水系統(tǒng)，枝狀布置，埋 地敷設，排水管道選用鋼筋砼管，水泥砂漿接口。生活污水主要為糞便污水和洗浴廢水，對生活污水采用 化糞池處理達標后統(tǒng)一排出。門診部、康復中心排出污水必須經(jīng)過處理達標后

33、統(tǒng)一排出。雨水經(jīng)道路流入雨水口，匯入雨污合流排水管道后，統(tǒng)一排入城區(qū)排水管網(wǎng)。消防、防火等級項目區(qū)防火類別為丙類，設置消防給水系統(tǒng)，按同時使用 水槍數(shù)量 2 支，每支水槍最小用水量為 101/s，共 202/s，火災延續(xù)時間為 10 分鐘。消防采用臨時高壓消防系統(tǒng)，按同一時間內(nèi)，火災次數(shù)為 1 次，火災延續(xù)時間為 3 小時，一次滅火用水量為 15l/s，3 小時消防用水量為 162m3。室外設置地下消防栓，室內(nèi)消防除設置消防栓外，還須配廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 28頁 PAGE 28備干粉滅火器等。通風一般生活建筑采用自然通風，門診部、治療室、康復中

34、心部分用房采用分體式空調(diào)，浴室、洗衣房采用機械通風系統(tǒng)， 配套排風扇 3 臺，風機設置在外墻上，平時可根據(jù)室內(nèi)空氣狀況進行機械換風次數(shù)及頻率。供電1、負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路 照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。2、供電電源及電壓：供電電壓為 10kW，計算負荷 1657 kW， 變壓器總裝機容量 2134 kV.A。目前建設區(qū)內(nèi)配電室變壓器裝機容量為 315kV.A。消防設計依據(jù)建筑設計防火規(guī)范(GBJl687)(XX)建筑滅火器配置設計規(guī)范(GBJl40-90)其他法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范建構(gòu)筑物耐火等級公寓、醫(yī)療、保健康復、鍋爐房、變配電室為二級，其余 耐火等級

35、為三級。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 29頁 PAGE 29消防車道主要建筑物四周布置與出入口相連的道路，主干道寬 7 米，次要道路寬度大于 4 米，其凈空 5 米內(nèi)無管架、棧橋等障礙物，滿足消防要求。建筑層數(shù)、長度、面積、防火間距和安全疏散總圖及建筑部分：主要建筑物及配套公用系統(tǒng)，其間 距滿足建筑設計防火規(guī)范的要求。二款規(guī)定的建筑物耐火等級，經(jīng)復核，各建筑物的層數(shù)、長度、面積、防火間距、安全疏散通道的設置，疏散人流 路線組織和流量均滿足規(guī)范要求。消防給水 自來水供消防用。環(huán)境保護本工程主要污染源是生活污水、固體垃圾污染。對上述污 染擬采取以下措放進行治

36、理：公共及生活污水：公共污水少住宅排污化糞池處理 排入城市污水管道。固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。噪聲：設備選型應盡量選用噪聲較低的，必要時對 有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 30頁 PAGE 30節(jié)能設計依據(jù)國家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。建筑節(jié)能1、確保主要建筑物采光及通風系統(tǒng)良好。2、在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心 磚和苯板等。3、選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工 照明光線的墻體吸收。4、合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費。給排水節(jié)能1、選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。2

37、、經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設計，降低管 網(wǎng)阻力。3、選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。供熱采暖節(jié)能1、熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直埋管，降低網(wǎng)路熱損。2、選用散熱好、易維護的暖氣片。電氣節(jié)能1、推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 31頁 PAGE 31射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補償器、節(jié)能燈等。2、正確合理選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。勞動保護與安全衛(wèi)生編制依據(jù)及標準國家有關(guān)勞動保護與安全衛(wèi)生法律法規(guī)。項目區(qū)的自然危害因素及主要防范措施1、地震項目所在地的地震烈度為 8 度，本項目的建筑物均按 8 度設防考慮主要潛在的不

38、安全因素，主要設備采用地腳螺栓與 基礎固定連接，電氣設計中電力變壓器采用加固措施防止地震 造成損失。2、雷擊項目區(qū)建筑物按規(guī)范采用避雷帶防止雷擊。管理過程中主要危害因素及防治措施1、主要潛在的不安全因素火災：電氣設備的短路、過載、接觸不良、摩擦等可能 引起的火災。觸電：公用工程的各類機電設備、控制屏電氣設備均有 觸電的危險。2、防范及安全措施廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 32頁 PAGE 32“安全生產(chǎn)，重在預防”首先體現(xiàn)認真貫徹“三同時” 原則，即安全技術(shù)和“三廢”治理措施應與主體工程同時設計、 同時施工、同時投產(chǎn)，決不能讓不符合安全、衛(wèi)生要求的設備運

39、行?！鞍踩a(chǎn)，重在預防”還體現(xiàn)在狠抓安全生產(chǎn)的基礎工作，開展各種形式的安全教育，進行定期的安全技術(shù)考核， 加強安全防范技術(shù)措施管理規(guī)定。所有的電氣設備，不帶電的金屬外殼均采用接地保護。照明配電箱采用漏電保護自動開關(guān)，檢查照明事故采用36V 安全電壓。組織、工作體系和定員XX 市社會福利院設置床位 200 張，配備管理人員及醫(yī)護人員 66 人。健全敬老院管理制度和提高供養(yǎng)對象的生活水平， 做到硬件、軟件兩手抓。一是加強福利院管理制度建設，致力建設精神文明窗口，達到“四個一”：即選配一名有文化、善管理、熱心服務的主任；組織一支適應老年人、孤兒服務的志愿者隊伍；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一個完整

40、的檔案冊。 統(tǒng)一制訂一套規(guī)章制度，進一步規(guī)范服務中心的管理。二是發(fā)揮福利院的綜合功能作用，努力提高整體效應。項目招標方案廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 33頁 PAGE 33本項目的工程設計、監(jiān)理單位將采用公開招標的 形式予以確定。本項目擬采用公開招標方式擇優(yōu)施工、設備、材 料供應與安裝單位。招標范圍為限額以上的土建工程，給排水、暖通、消防等安裝 工程及綠化等施工內(nèi)容及限額以上的設備、材料供應等。招標組織形式：招投標工作將委托具有招標資質(zhì)的 中介機構(gòu)進行代理或自行招標。工程質(zhì)量要求：按國家有關(guān)規(guī)范進行驗收。評標組織、評標原則及決標：根據(jù)七部委評標委員會和評

41、標方法暫行規(guī)定及國家、省市有關(guān)招投標法規(guī)、規(guī)定及項目的特點組成招標領(lǐng)導小 組和評標、決標小組。評標原則報價合理。能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，工期及質(zhì)量、安全 有保證。技術(shù)力量和管理水平符合要求以及單位資信業(yè)績良好。決標廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 34頁 PAGE 34評標專家組根據(jù)招標文件中的評標辦法進行評標，向招標 領(lǐng)導小組推薦候選單位，并提供詳細的評標報告。招標領(lǐng)導小 組經(jīng)綜合考慮后擇優(yōu)選定中標單位，向中標單位發(fā)放中標通知 書。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 35頁 PAGE 35第六章 項目實施進度安排本項

42、目計劃在 12 個月的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下： XX 年 68 月：項目批復、建筑方案設計、綜合管網(wǎng)設計、施工圖設計、報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。XX 年 9XX 年 3 月：進行工程施工。XX 年 4 月：裝修及設備調(diào)試。XX 年 5 月：分項工程驗收。XX 年 6 月：正式入住。廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 36頁 PAGE 36第七章 投資估算與資金籌措建設成本估算根據(jù)建設單位提供的土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方 案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設標準，以及可行性研究財務評 價有關(guān)取費要求，估算造價見表 7-1、7-2、7-3。7.1.1 前期費用

43、表 71單位：萬元序 號費用科目金 額1土地費用0 萬元2土地出讓金0 萬元3拆遷管理費0 萬元4三通一平5城市基礎配套費0 萬元6總規(guī)劃設計圖（詳規(guī)）3 萬元7施工圖設計5 萬元8園林景觀設計2 萬元9人防費0 萬10合計消防建審費10 萬元0 萬元廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 37頁 PAGE 377.1.2 中期費用單位：萬元表序 號費用科目金 額1建管費0.42 萬元2地質(zhì)勘探費0.18 萬元3質(zhì)量監(jiān)督費0.26 萬元4施工監(jiān)理費1.43 萬元5樁基費（綜合取費）11.8 萬元6招標費0.2 萬元7土建施工費（綜合取費）294 萬元8水電、消防安

44、裝施工7.68 萬元910室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）室外道路工程5.48 萬元6.6 萬元12綠化景觀工程2.9 萬元13水增容3.51 萬元14電增容4.39 萬元15易地綠化費0.68 萬元16噪音防治費0.11 萬元1718房屋精裝修（帶家私、家電）公建、配套裝修及設施設備86.62 萬元3.74 萬元19辦公設施設備30 萬元20電梯費用30 萬元合計490 萬元廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 38頁 PAGE 38（帶紗）住宅建筑安裝標準表序項目名序號稱建筑標準項目名稱建筑標準號1樁形鉆孔灌注樁（小高層） 粉噴樁或夯擴樁（多層）14樓板現(xiàn)澆板2

45、基礎條形基礎15供水水安裝到入戶水表3結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)16安裝消防系統(tǒng)按規(guī)范電梯間公共部4層高3m17位吊頂，鋪彩色地磚（走道）5墻體加氣混凝土塊18供電電安裝到入戶空開6外墻高級墻轉(zhuǎn)飾面19地坪毛面沙漿砼7內(nèi)墻抹灰刮泥子20上下水PVP 管材電梯前8精裝修21電線銅芯線9室內(nèi)墻抹灰刮泥子坡面屋頂22屋面（廚衛(wèi)）做防水層、保溫層10分戶門高級防盜門樓梯間墻面23乳膠漆刷白（消防通道）11戶內(nèi)門夾板門樓梯鐵花欄桿、硬木扶24（消防通道）手12陽臺鐵花護欄OTIS 電梯（能自由25電梯推拉塑鋼窗13窗門26智能化系統(tǒng)出入輪椅、擔架）安裝到戶廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 P

46、AGE 39頁 PAGE 39處窗戶塑鋼窗門包門線路隱線塑鋼窗包門隱線塑鋼窗包門隱線塑鋼窗包門隱線隱線壁柜大衣柜鞋柜壁櫥柜儲衣柜白熾燈1 盞2 盞1 盞1 盞1 盞插座2 個4 個3 個1 個扳把暗開關(guān)2 個2 個1 個1 個1 個開關(guān)箱1 個戶內(nèi)精裝修室內(nèi)裝修標準頂與地面交匯處頂與墻面交匯踢角線踢角線瓷磚墻面磚角線角線表功能空間臥室客廳廚房衛(wèi)生間陽臺裝修配置事項地面木地板地磚防滑地磚防滑地磚地磚墻面乳膠漆乳膠漆衛(wèi)生墻墻面磚乳膠漆頂乳膠漆乳膠漆吊頂?shù)蹴斎槟z漆五金緊急求救器1 個1 個、CVTA 雙聯(lián)插座1 個1 個衛(wèi)電話插座1 個1 個生淋浴罩1 個器浴池1 個具角閥1 個1 個2 個1 個配

47、紙盅1 個置皂盒1 個1 個大便器1 個鏡子1 個1 個洗面盆1 個生茶水杯2 個4 個活煙灰缸1 個1 個必服務指南1 本1 本廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 40頁 PAGE 40備“請勿打擾”的1 個1 個品指示牌垃圾桶1 個1 個1 個1 個開水瓶1 個1 個枕芯2 只枕套2 只床單2 條床罩2 條毛毯1 條沙發(fā)2 個單人沙發(fā)組合沙發(fā) 1套行李架1 個茶幾1 個床1 個床頭板1 個英寸）電話機1 個1 個寬帶入戶1 個餐桌1 套靠背椅2 把家具配備電器程控床頭柜 燈具彩色電視機（211 個床頭燈鏡燈1 臺1 臺建設總成本估算建設總成本估算表表項目名

48、稱前期費用（萬元）中期費用（萬元）合計（萬元）項目金額500廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 41頁 PAGE 41、投資開發(fā)總成本=（前期費用）10 萬+（中期費用）490 萬=500 萬、單方造價測算=投資開發(fā)總成本（500 萬）項目建筑總面積（4200 ）=1190 元/資金籌措項目總投資由爭取專項資金和 XX 市政府配套兩部分組成。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：項目資金(萬元)比例項目資金來源表爭取專項資金30060%地方配套20040%總投資500100%廣水市社會福利院綜合樓建設項目可行性研究報告共 47 頁第 PAGE 42頁 PAGE 42第八

49、章 項目管理及保障措施為確保該項目順利實施并如期發(fā)揮投資效益，XX 市將采取切實有效的保障措施。1、加強領(lǐng)導，確保工程順利實施成立由主管民政工作的常務副市長任組長，市民政、發(fā)改、 財政、審計局、監(jiān)察等部門（單位）主要負責人為成員的社會福利院建設領(lǐng)導小組，負責組織協(xié)調(diào)項目的實施。項目領(lǐng)導小組下設辦公室，具體負責項目實施、管理等工作。2、加強項目管理，確保工程質(zhì)量我市對社會福利院建設嚴格按照基本建設程序要求，實行項目法人責任制、招投標制、工程監(jiān)理制和合同制“四制”管 理，積極推行工程建設公示制。市民政、發(fā)改、財政、審計等 有關(guān)部門督促建設單位嚴格按照建設內(nèi)容和要求組織實施，嚴禁擅自擴大建設規(guī)模，變更建設內(nèi)容，提高建設標準，嚴格項目計劃管理。工程建設期間，各相關(guān)部門（單位）定期或不定 期深入施工現(xiàn)場督查項目實施情況，協(xié)調(diào)解決工程建設中存在的問題；同時，督促項目建設單位進一步加強內(nèi)部管理，全力作好資料收集整理、工程施工質(zhì)量內(nèi)部自查等日常性具體工作，力促項目實施步入規(guī)范化管理軌道。嚴格項目資金使用管廣水市社會