綿陽商務(wù)綜合體項目定位報告(終稿)VIP

1、“綿陽項目”定位策劃方案委托單位： 報告單位： 報告日期： 前言3第一部分 市場研究的主要因素和產(chǎn)品發(fā)展方向最初判斷一、影響本案研究的主要因素4二、產(chǎn)品發(fā)展的最初判斷5第二部分 市場研究的基本結(jié)論一、競爭環(huán)境6二、商鋪經(jīng)營調(diào)研結(jié)果8三、投資者8四、住宅意向消費者9五、酒店市場調(diào)研結(jié)論10第三部分 項目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件11二、地塊的SWOT分析12三、結(jié)論13四、地塊條件建設(shè)14第四部分 核心價值體系及項目定位一、核心價值闡述及實施15二、商業(yè)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議19三、住宅部分（12層電梯公寓+多層2+4）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新33四、酒店部分（2層商業(yè)與10層住宅）市場定位及產(chǎn)

2、品創(chuàng)新42五、項目價格建議48第五部分 結(jié)束語前言地域性是房地產(chǎn)的一大特性，不同市場環(huán)境、自然環(huán)境以及人們的生活習(xí)性、知識結(jié)構(gòu)、感知習(xí)慣，產(chǎn)生了對房屋產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣的不同要求。如何在特定的地域環(huán)境中，發(fā)揮項目優(yōu)勢，尋找市場空白，創(chuàng)新產(chǎn)品，是實現(xiàn)項目利潤最大化的關(guān)鍵。綿陽是中國科技城，是四川省第二大城市，也是全國聞名的風(fēng)景旅游城市，榮獲了“全國文明城市”、“全國衛(wèi)生城市”和“全國造林綠化十佳城市”、“全國園林綠化先進城市”稱號，聯(lián)合國人居中心授予“改善居住環(huán)境最佳范例”獎。作為四川省重點中等城市的綿陽，環(huán)境優(yōu)越，氣候宜人，有得天獨厚的人居環(huán)境。然而受內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展的限制及綿陽特殊地形，房地產(chǎn)開

3、發(fā)還處于初步發(fā)展階段，而在全省二級城市中正在走向中上的發(fā)展水平，同時，也意味著綿陽房地產(chǎn)隨著城市規(guī)劃不斷完善，具有強大的發(fā)展空間。卓信實業(yè)公司抓住了此良機，憑借企業(yè)自身實力拿到了位于綿陽市城北商業(yè)、物流、貿(mào)易比較成熟的核心項目，更有卓越的開發(fā)遠見，引進全國專業(yè)策劃公司，可謂強強聯(lián)手。因此，要在綿陽城市的城北核心區(qū)域，樹立一個面向城市并且輻射周邊城市及市場的項目，擺脫其它開發(fā)商在同一層面上的競爭，實現(xiàn)項目利潤最大化；同時，此項目作為卓信公司真正意義上的開篇之作，力爭做好、做強，將樹立卓信的企業(yè)品牌，實現(xiàn)卓信品牌的可持續(xù)化發(fā)展。以上兩方面是我們要達成的最終目標。第一部分 市場研究的主要因素和本案產(chǎn)

4、品發(fā)展方向最初判斷一、影響本案研究的主要因素（1）、土地價格和規(guī)劃指標本案位于綿陽市城北的物流、貿(mào)易、商業(yè)集中地，靠近一環(huán)路，緊鄰綿陽主干道路長虹大道，土地價格較高， 100萬元/畝左右。土地面積為13832.53平方米（合20.75畝），容積率不超過3，從用足規(guī)劃指標的角度出發(fā)，總建面可達近4萬平方米左右。（2）、地塊屬性及區(qū)域規(guī)劃地塊所處地段、周圍生活配套、交通情況等地塊屬性研究是地塊現(xiàn)有價值的重要衡量標準，而迎賓路綜合市場片區(qū)是綿陽市舊城改造的重點區(qū)域，其發(fā)展前景決定地塊的未來價值，所以必需以動態(tài)的角度來對本案進行分析。（3）、市場環(huán)境在全省及綿陽市房地產(chǎn)開發(fā)良好的市場環(huán)境和持續(xù)增漲的宏

5、觀經(jīng)濟環(huán)境下，尚處發(fā)展階段的綿陽商品房市場正逢良機。綿陽市房地產(chǎn)發(fā)展如今出現(xiàn)群樓林立，競爭開始白熱化。從規(guī)劃與設(shè)計來上說，綿陽商品房從建筑外觀、戶型的實用性等方面存在著缺陷。（4）、開發(fā)經(jīng)營理念僅管綿陽整體商品房發(fā)展水平并不算太高，但在二級城市中，綿陽首屈一指。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營意識很高。著眼城市發(fā)展，重視專業(yè)策劃營銷，開始引入“外腦”，從市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計到營銷推廣，與外地的專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司精誠合作，從而提高產(chǎn)品競爭力。二、本案產(chǎn)品發(fā)展的最初判斷根據(jù)對本案固有條件的初步判斷及其對市場研究的結(jié)果得出，本案的產(chǎn)品可能的發(fā)展方向基本包括：集商業(yè)、住宅、酒店三大類從地塊的規(guī)劃指標條件可以判斷出本案是以

6、12層小高層住宅、6層多層（2層裙樓）、12層酒店（2層裙樓）和商業(yè)（以綜合類商業(yè)為主）的產(chǎn)品組合。本案研究的核心原則是在土地指標、地塊屬性、市場情況三種主要限制條件下，結(jié)合區(qū)域發(fā)展及開發(fā)商開發(fā)理念，尋找將地塊利用價值最大化的方向。第二部分 市場研究的基本結(jié)論一、競爭環(huán)境1、區(qū)域概況迎賓路綜合市場片區(qū)是大西南地區(qū)和四川省的主要商品批發(fā)交易中心，區(qū)域內(nèi)集中了包括“迎賓路綜合市場”、“綿陽陶瓷市場”、“水果批發(fā)市場”等頗具影響力的10多個的專業(yè)綜合性批發(fā)市場。也因此吸引了來自全國各地的人在此經(jīng)商。而目前綿陽圍繞科技城的建設(shè)，進行規(guī)模性的舊城改造及新建，借以啟動該片區(qū)的房地產(chǎn)市場。而同時區(qū)域內(nèi)聚集的

7、大量經(jīng)商人群，形成了迎賓路綜合市場區(qū)域住宅和商業(yè)物業(yè)潛在需求市場的中堅力量。這勢必會為該片區(qū)的發(fā)展乃至推動整個城北帶來一次新的機遇。2、已售罄住宅特征購買群體以城北個體經(jīng)營者為主，主要目的是用于解決自身的居住問題；區(qū)域內(nèi)的樓盤以中低檔定位為主，以低價策略實行銷售，且區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量較小，區(qū)域內(nèi)的市場消費潛力釋放空間巨大；3、小區(qū)配套該區(qū)域內(nèi)大配套及小區(qū)配套比其它區(qū)位都薄弱得多。部分小區(qū)有康體設(shè)施、會所、花園或廣場就已算是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的樓盤了。通過調(diào)查得知：如果產(chǎn)品品質(zhì)提高、配套設(shè)施相對齊備、環(huán)境稍好的情況下，即使價格會相對高一些，消費者基本上也能接受。4、物業(yè)價格1）住宅區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)價

8、格在綿陽市整體范圍內(nèi)處于中低端水平，主要物業(yè)銷售均價在1200-1600元/平方米；今年該區(qū)域內(nèi)的住宅與去年相比，單價漲幅相對其他區(qū)域比較高。2）商業(yè)區(qū)域內(nèi)最新開發(fā)的樓盤，底鋪均價為9000-11000元/平方米。5、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)專業(yè)綜合批發(fā)市場集中，生活配套設(shè)施較少；小區(qū)附近以小型超市、美容美發(fā)、服裝等社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)為主；區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)分布雜亂，檔次也較低。6、結(jié)論從整個競爭環(huán)境分析，項目所在的迎賓路綜合市場片區(qū)是集商業(yè)、貿(mào)易、物流于一體的地方，周圍片區(qū)已建的住宅項目檔次都是比較的低，而且住宅都是以前的舊房，新建項目很少，除了“長興都市港灣”的品質(zhì)與配套較好一點之外，其他的樓盤都是比較

9、的差，本案未來規(guī)劃完整后，無論從配套、品質(zhì)等方面都能夠超越競爭對手。這一點是毋庸質(zhì)疑的。從專業(yè)性綜合類市場分析，本案原有市場在綿陽及周邊地區(qū)有較高的知名度，并且主要業(yè)態(tài)經(jīng)營的效益非常好，在該片區(qū)沒有與之媲美的市場出現(xiàn)，本案市場在原有形態(tài)上進行改造，從道路、配套、規(guī)劃、環(huán)境等方面全面的升級、換代，彌補以前的不足，發(fā)揮更大的優(yōu)勢。即使其他項目市場進行改造或者新建，本案項目比之他們在建設(shè)的工程進度、項目的知名度上，占有了很大的先機，本案能夠在短時間內(nèi)迅速的占領(lǐng)整個市場。從酒店上說，本案所在片區(qū)酒店、招待所并不是很多，該片區(qū)的酒店從建筑品質(zhì)、配套服務(wù)、價格，特別是管理上存在著嚴重的不合理性、不規(guī)范性，

10、片區(qū)酒店市場各方面條件都存在著不足，與之本案設(shè)想規(guī)劃新建的酒店經(jīng)濟型酒店，所體現(xiàn)的先進管理、價格低廉、配套服務(wù)的完善、建筑品質(zhì)等方面是其它酒店甚至在綿陽市類似于經(jīng)濟型的酒店是不能與本案酒店相比的，本案即將新建的酒店經(jīng)濟型酒店，在整個綿陽市場是一個市場的空白點。二、商鋪經(jīng)營調(diào)研結(jié)果72%的專業(yè)市場內(nèi)的經(jīng)營狀況都很不錯，只有17%的市場內(nèi)經(jīng)營狀況不好，11%的市場經(jīng)營狀況一般。另外，區(qū)域內(nèi)的商鋪多為面積在10-30平方米之間的綜合批發(fā)市場內(nèi)的小面積商鋪；90%以上的商家通過租賃方式獲取商鋪使用權(quán)，經(jīng)營者所租商鋪的普遍租金主要集中在20元/平方米。本次受訪的迎賓路市場片區(qū)的商家感覺滿意的方面是：商氣

11、、人氣旺；地理位置較好。而消費水平低和停車位少、交通條件差是目前商家感覺不滿意的地方。如果重新選擇商鋪，專業(yè)市場內(nèi)的底層商鋪仍是迎賓路市場片區(qū)的經(jīng)營商家們的主要首選。如果市場要改造，希望分期改造多數(shù)商家希望在商鋪內(nèi)能有一些實現(xiàn)日常生活內(nèi)容的功能間，如洗手間、儲藏間等三、投資者1、投資意向多數(shù)投資者購買商鋪的單價在1萬元/平方米左右，這與投資時間、商鋪位置和面積有關(guān)。商鋪的價格、商氣/人氣、口岸、交通方便度和升值是投資者最重視的因素。投資者投資面積主要集中在20-30平方米和50平方米左右。從月租賃水平來看，從20元/平方米90元/平方米不等。多數(shù)被訪者期望的投資回報率在5%-8%，與實際回報率

12、相差不大。2、項目認知被訪者認為本項目最適合經(jīng)營的商業(yè)類別為：肉類、水產(chǎn)、休閑娛樂場所等。77 %的被訪者認為項目的獨立臨街商鋪應(yīng)為10-30平方米之間的中小面積商鋪。消費者認為項目內(nèi)商鋪應(yīng)當配備衛(wèi)生間，同時為項目內(nèi)的商鋪配備足夠的停車位，以滿足經(jīng)營需要。四、住宅意向消費者被訪者目前的住宅大多是自租房，占44%。被訪者目前住宅面積多在100平方米以下，而且對房屋的面積和戶型結(jié)構(gòu)不滿意。因此計劃購置住宅時，被訪者比較傾向于購買100-120平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)的住宅； 對于付款方式，大多消費者會選擇銀行按揭，而且能夠承受的購房心理價位在1200元/平方米左右；地理位置是購房者選購房

13、屋主要考慮的因素，其次是房屋的質(zhì)量和房屋的單價；戶型結(jié)構(gòu)和周邊的配套也是消費者選擇的重要因素；考慮到電梯公寓公攤大，且價格貴的原因，更多的被訪者傾向于多層住宅，既使是考慮電梯公寓的消費者，大多也傾向于12層以下的電梯公寓；為了達到居住的舒適性，所以被訪者希望客廳、主臥室、廚房面積能大一些；日常生活用品采購便利和交通的方便性是被訪者認為地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢；當然，由于周邊專業(yè)市場的發(fā)達，必然給周邊環(huán)境帶來一定的影響；關(guān)于酒店，被訪者認為有必要，但考慮到周邊專業(yè)市場多的情況，被訪者認為建一個2星級以下的酒店就可以了。五、酒店市場調(diào)研結(jié)論綿陽中檔酒店的樓層普遍不高，通常是6-8層，雖然樓層不高，但

14、大多設(shè)有電梯；酒店各房間類型齊全，能滿足不同檔次的客人的需求。但標準間最受客人青睞，入住率最高。部份套房能滿足少數(shù)商務(wù)客人的需求；各類房間的價格根據(jù)酒店的檔次和配置不同而各不相同，標準間的價格在86125元之間；豪華間的價格在118380元之間；套房的價格在150255元之間；會議室是酒店必備的，以滿足客人的商務(wù)需求；電視、電話、空調(diào)、衛(wèi)生間和24小時熱水是酒店必須具備的；由于酒店面對的消費群體不一樣，各有不同的淡季和旺季；對于酒店來說，地理位置和交通方便性很重要；考慮周邊的實際情況，被訪者認為新建酒店檔次定位二星級以下即可。第三部分 項目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件1、土地性質(zhì)綜述本案位

15、于涪城區(qū)迎賓路32號，鄰近綿江綜合大廈、市百貨站與公交醫(yī)院、公共汽車公司等，用地規(guī)模20.75余畝。建筑面積6291平方米，另有臨時建筑4000余平方米。2、地塊周圍景觀從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，四個方向的景觀都不是很理想，因為都被新的或舊的建筑物和馬路環(huán)繞，而且該地塊由于面積相對比較小，在選景方面存在著一定的問題，故將來只有通過尋找項目的市場空白點來弱化項目的不利影響。3、環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊屬于城北商貿(mào)比較發(fā)達的區(qū)域，貨運、物流比較集中，周邊環(huán)境很差，而且本地塊東面、南面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對該地塊將造成較大的影響。特別是靠近迎賓路的建筑物

16、影響比較大。社會治安情況本地塊位于迎賓路，周邊商品市場比較的多，人員復(fù)雜，是外來人口的集中地，治安形式比較嚴峻。4、地塊周圍的交通條件交通優(yōu)勢項目南臨迎賓路、一環(huán)路，東面靠近長虹大道，北靠興盛街，交通四通八達，十數(shù)路公交車通達城市各個地方。地塊與公共交通的連接亞交通條件（略）交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰主干道（長虹大道）、一環(huán)路，不存在著亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此地塊應(yīng)充分利用交通極為便利性這一優(yōu)勢。5、配套設(shè)施本項目所處地段是人口，特別是外來人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行暫時能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)

17、在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂、休閑，所以本項目的規(guī)劃中，可以參插部分中檔的餐飲休閑娛樂等配套設(shè)施以滿足一些消費者的需要，填補該地塊周邊的市場空白點。二、地塊的SWOT分析在對項目進行營銷策劃前，首先的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣點的分析圖。S（優(yōu)勢） W（劣勢）“交通”+區(qū)域市場的成熟+項目所在地 景觀+噪音污染+治安+地塊面積小的影響力 O（機會） T（威脅）1、了解“海英”、“長興”、“星河灣”等 直接對手：住宅：海英、長興、凱廈樓盤的情況，在設(shè)計風(fēng)格上避開對手， 以及城北其他同檔次的樓盤等。對面部分可以趕超對手，尋找產(chǎn)品的差異化 市場的

18、改造。（規(guī)避風(fēng)險：依據(jù)市場研究部分，“長興”的價格比較高，本案2、通過“大眾化的價格，性價比高的方 可以利用我們的價格優(yōu)勢與之抗衡，式”和開發(fā)、管理等操作模式來弱化景觀 擊敗對手。而作為“海英”，價格雖然比劣勢，降低環(huán)境污染和治安問題。 較低，但是無論品質(zhì)與整個配套、生 活的便利性來說，本案完全可以超越對手。從商業(yè)部分來說，專業(yè)性綜合類市場的建設(shè)改造可以從規(guī)劃設(shè)計及管理上規(guī)避并且可以作為推廣的亮點。三、結(jié)論：從項目地塊性質(zhì)來看，該地塊是比較理想的商住兩用的地塊。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊交通便利及成熟的市場及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢。但考慮本地塊臨近馬路、汽車噪音對該地塊環(huán)境造成一定的影響，而且

19、周圍的環(huán)境形象有待提升，所以該地塊不適合建高檔性質(zhì)的項目。另一方面，根據(jù)本地塊附近樓盤的定位（建設(shè)時間比較早的樓盤），都是中檔的樓盤，因此該地塊的定位不會偏離中檔路線，但不能被其它樓盤及市場來限制自己的思路。四、地塊建設(shè)條件本地塊尚未拆遷，絕大部分作為綜合類市場批發(fā)經(jīng)營?？梢钥紤]改造，對項目進行瘦身。第四部分 核心價值體系及項目定位一、核心價值闡述及實施1項目價值體系的建立根據(jù)本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀，本案核心價值是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)，產(chǎn)品形象能否突顯是關(guān)鍵。核心價值是嚴密的系統(tǒng)工程，需要有效實施，以控制成本，提高開發(fā)利潤，進一步補充和完善核心競爭力，同時，注意高素質(zhì)的物管作為軟件支撐。2市場空白帶來的市

20、場機遇綿陽商業(yè)以中檔產(chǎn)品為主，缺乏適合大眾化的產(chǎn)品； 綿陽商業(yè)處各自為陣，缺乏領(lǐng)袖，綿陽的標志性專業(yè)綜合市場， 特別是專業(yè)綜合類的領(lǐng)頭羊；社區(qū)主題不明確；安全性是很多人士最為擔(dān)憂的本地社會問題；普遍社區(qū)缺乏景觀環(huán)境營造；對戶型的私密性、實用性設(shè)計有迫切需求；對酒店的硬件及軟件沒有充分的認識，特別是軟件方面；缺乏中 低檔次的經(jīng)濟實用性酒店；3 抓住機遇 整合優(yōu)勢資源4 引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 締造新型酒店模式引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 通過對商業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨分析特別是專業(yè)綜合類市場，發(fā)現(xiàn)市場空白，創(chuàng)造市場缺位產(chǎn)品，以地段交通等優(yōu)勢資源，塑造綿陽專業(yè)綜合類商業(yè)標志性產(chǎn)品的核心競爭力，追求利潤

21、最大化。資源整合最大化利潤 核心競爭力市場缺位產(chǎn)品 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 新產(chǎn)品對不成熟的市場最具影響力，本案應(yīng)在外立面、戶型設(shè)計、景觀規(guī)劃進行產(chǎn)品創(chuàng)新，并提升物管服務(wù)。產(chǎn)品設(shè)計的唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 創(chuàng)品牌產(chǎn)品創(chuàng)新差異化 項目核心競爭力 相對小的風(fēng)險搶占市場占有率相對高的利潤締造新型酒店模式 經(jīng)濟型酒店市場在綿陽是一個空白點，特別是連鎖性的經(jīng)濟酒店尚屬首例。經(jīng)過詳細的市場細分，及根據(jù)經(jīng)濟型酒店的特征，本案所在區(qū)域完全可以建立這么一個酒店。5 品牌塑造在創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，從而塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌形象，創(chuàng)造品牌價值，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn) 企品牌塑造 品 業(yè)配套完善高素質(zhì)物

22、管環(huán)境優(yōu)美經(jīng)營理念企業(yè)實力資源整合能力企業(yè)管理 優(yōu) 優(yōu) 勢 勢6價值體系的實施實施目標 在綿陽城市的物流、貿(mào)易、商品批發(fā)中心，本案原有市場在綿陽乃至西部都是比較有名的，本案規(guī)劃原則是保留部分原來的市場經(jīng)營形態(tài)，在此基礎(chǔ)上，改造與重建一座具有城市標志性專業(yè)綜合類的建筑，擺脫與其它開發(fā)商在同一層面上的競爭，實現(xiàn)項目利潤最大化；同時，此項目作為卓信實業(yè)扛鼎之作，將樹立卓信實業(yè)的企業(yè)品牌，實現(xiàn)品牌的可持續(xù)化發(fā)展實施策略 二級市場是關(guān)系營銷市場，在瞄準市場空白，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)新產(chǎn)品，推大唯一性，建立核競爭力，進行不同形式的營銷推廣，是價值得以實施和體現(xiàn)的關(guān)鍵。本案物業(yè)形態(tài)定位1、臨迎賓路：長條形建筑，

23、負一層停車場，底層和二層裙樓設(shè)計成商業(yè)，三棟塔樓，其中一棟約5000-6000平方米的酒店，二棟小高層（12）住宅。2、其余地塊：負一層停車場，底層和二層裙樓設(shè)計成商業(yè)（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場），三六層為普通多層住宅。下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來分別說明：商業(yè)部分定位二、商業(yè)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議1產(chǎn)品市場定位形象定位從綿陽商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場的發(fā)展趨勢、本地市場需求特點和地塊的優(yōu)勢來看，綿陽城北特別是迎賓路綜合市場片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿(mào)易的集中地。而本案原來經(jīng)營形態(tài)正好迎合了這個區(qū)域的市場特征，并且已經(jīng)有了很高的知名度。但是在該區(qū)域由于缺少與之消費相匹配的休閑場所、住宿條件；隨著綿陽及周邊城市的個

24、體消費能力的加強，特別是個體私營主，比較富裕。并且市政府搬進涪城區(qū)，有龐大的公務(wù)員群體。而可投資渠道較少，強烈的投資欲望和消費能力呼喚該區(qū)新興商業(yè)的出現(xiàn)；而項目地塊位于綿陽城北核心商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷，為打造綿陽，適應(yīng)市場的變化并且達到可持續(xù)性發(fā)展的專業(yè)綜合商業(yè)具備了先天條件。因此，本項目定位為綿陽地區(qū)一流的、川西北專業(yè)綜合類商業(yè)物業(yè)。主導(dǎo)定位語：迎賓路綜合市場川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城迎賓路綜合市場：“由于本項目在綿陽及其他縣城，迎賓路綜合市場，在消費者的心目中已經(jīng)形成知名度。作為對以后的形象宣傳有很好的作用，并且可以減少部分宣傳的成本。能達到更好的效果與收益。川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城:“

25、川西北，擁有規(guī)模性與可招性，影響力大，品牌可訴性及傳達性較強?！苯ㄖ邦I(lǐng)袖”?，F(xiàn)代建筑和現(xiàn)代消費理念有機的融合。簡約明快的線條，給項目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素。環(huán)境“領(lǐng)袖”。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和賣場包裝專業(yè)化，讓消費輕松便利； 增加批發(fā)、購物休憩空間，如：座椅等，增設(shè)鮮明的批發(fā)、購物導(dǎo)向，使其成為一種服務(wù)形態(tài)，提高便捷快速的消費方式。檔次“領(lǐng)袖”。進行品牌引入和業(yè)態(tài)篩選，成為代表該地區(qū)專業(yè)綜合類商業(yè)的最高檔次。并且賣場裝修、經(jīng)營空間、燈光和交通動線設(shè)計都要體現(xiàn)本案區(qū)別于其他項目。成為川西北肉類、水產(chǎn)、干雜、山貨的主流批發(fā)場所。功能定位農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、休閑、餐飲、娛樂、酒店一體化設(shè)置一方面，本案所

26、在區(qū)域是綿陽城北貿(mào)易、商品批發(fā)的集中地，交通、配套等各種條件支撐著該區(qū)域的商業(yè)特別是專業(yè)綜合類批發(fā)市場，另一方面，本案自身原由的經(jīng)營形態(tài)就是以批發(fā)為主的綜合類市場，在綿陽乃至西部、全國都是比較有名的。此類條件決定并支撐著本案的功能定位部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。隨著生活水平的提高，人們的消費需求正從“純物質(zhì)”需求轉(zhuǎn)向“精神型”需求,這使得很多人士消費行為向多方位延伸,形成了休閑、餐飲、娛樂相結(jié)合的消費習(xí)性。本案主要目標客戶群體（包括經(jīng)營者與批發(fā)者），批發(fā)者可以以批發(fā)為目的、休閑娛樂為輔；或者以休閑為目的，批發(fā)為輔助。經(jīng)營者以經(jīng)營為目的、休閑娛樂為輔；同時根據(jù)市場研究的結(jié)果，本案所在的區(qū)域餐飲、娛

27、樂、休閑等配套設(shè)施很少。因此，要滿足消費行為的轉(zhuǎn)變過后的要求，兼顧本案所在市場的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購物過程的快樂。購物（批發(fā)、零售）、休閑、餐飲、娛樂綜合消費城，既能滿足消費者購物的較高要求，又能使本案跳出同質(zhì)性商業(yè)競爭，同時又是住宅部分、酒店部分的休閑生活配套。2主要目標客戶群界定A、物業(yè)購買者物業(yè)購買者職業(yè)細分：以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：私營老板、經(jīng)營主公司中高級管理層，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、 等各種類型企業(yè)；周圍縣鎮(zhèn)的政府機關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部高級專業(yè)從業(yè)人員，如注冊會計師、律師等；b、物業(yè)購

28、買者年齡主要年齡段：25-60周歲。c、購買目的長期投資用于收取穩(wěn)定的租金回報；短期投資，待升值后轉(zhuǎn)賣；自己經(jīng)營使用。d、物業(yè)購買者特征家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟實 力；具有強烈的投資意愿，希望有較高的穩(wěn)定投資回報；投資經(jīng)歷較少，部分人有股票投資經(jīng)歷，幾乎沒有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷；對房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；專業(yè)投資商業(yè)的投資者。e、物業(yè)購買者主要來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主綿陽城區(qū)、郊區(qū)的中、高收入者和周圍縣城的，具有經(jīng)濟實力的投資者是物業(yè)購買的主要群體，并少許其他區(qū)域來綿陽經(jīng)營的商人或者投資者。B、專業(yè)綜合類商品的購買者（產(chǎn)品細分客戶）a、主要職業(yè)分布隨市場經(jīng)營類別而定具體

29、包括：私營企業(yè)老板；批發(fā)者；倒轉(zhuǎn)、倒賣的人等b、年齡主要年齡段：30-55周歲。c、家庭結(jié)構(gòu)夫婦、兩代同堂或三代同堂。d、特征收入穩(wěn)定，具備一定的經(jīng)濟實力；用來自己販賣；經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤；以初中文化為主，文化程度普遍不是很高。e、來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主項目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，根據(jù)市場研究顯示：80%都來自綿陽及江油、三臺等縣城。C 娛樂、休閑、餐飲類消費者（產(chǎn)品細分客戶）a、主要消費者職業(yè)分布以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：私營老板、經(jīng)營主；公司管理者，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)等各種類型企業(yè)的人員為主；政府機關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位人員；專業(yè)從業(yè)人員，

30、如從事設(shè)計、技術(shù)類型的。b、消費者年齡主要年齡段：20-45周歲。c、消費目的迫于工作壓力，需要放松；追求時尚、潮流的；商圈商家及周邊人群晏請、休閑等到達性消費d、消費者特征事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟實力；具有追求時尚、潮流的跟風(fēng)形式；追求生活時尚、享受生活品質(zhì)；e、消費者主要來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主項目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場片區(qū)，缺少與之整個片區(qū)商業(yè)市場特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套。3主題業(yè)態(tài)組合及商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合可以考慮的業(yè)態(tài)組合為：1）專業(yè)性綜合類市場的住宅部分一層：水產(chǎn)、肉類、火鍋菜 注：此圖只是一個參考部分二層：中高檔次的蔬菜類、干雜類、山貨注：此圖只是

31、一個參考部分日用干雜類及其他蔬菜水果類等超市百貨類等 2）臨迎賓路商業(yè)部分：A、一層：特色餐飲：本地特色食品、異國風(fēng)味小吃B、二層：休閑娛樂： KTV量販、洗浴中心、迪吧、美容美發(fā)中心等C、超市百貨類等商業(yè)面積由長虹大道、迎賓路及先鋒路三條大道所圍合區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)僅有海英等幾個樓盤幾千戶常住人群，加上本項目未來住戶及其他平房、舊樓所有住戶，總量也僅在3000戶左右，可見本區(qū)域的日常生活消費人口量很小。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M，可能性更大的是來此宴請、休閑，而日常性消費的可能性較小。鑒于此，本項目的生活配套面積不能太大。因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項目各條邊長是按估計數(shù)據(jù)計算

32、其可建商業(yè)面積。 1）臨迎賓路商業(yè)部分項目臨迎賓路一側(cè)商業(yè)，這面街底商面積大約為：長70米*1整面*36米進深=2520平方米。二層商鋪共2520*2=5040平方米，可根據(jù)最終本項目可建商業(yè)面積作相應(yīng)調(diào)整。此層商業(yè)設(shè)施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當加入音響及通訊器材等。 2）專業(yè)性綜合類市場商業(yè)部分除了臨迎賓路部分外，后面臨街商業(yè)部分體量并非很大，且臨主入口部分商鋪無銷售難度，經(jīng)營者亦可視周邊情況確定其經(jīng)營類別。后面商業(yè)部分滿鋪作為專業(yè)綜合類市場，二層面積共150

33、00平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。 以上商業(yè)面積合計：20040平方米左右。實際設(shè)計中，可根據(jù)最終總建筑面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實際進深。 4 產(chǎn)品規(guī)劃建議建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格簡約明快的線條，色彩適合。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。外觀以金屬材質(zhì)的有機搭配和秀美造型。給建筑賦予生動、活潑的時代氣息。 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場產(chǎn)品方案進行初步比較，認為滿鋪式商業(yè)賣場能使建筑體量最大化達2萬，減小公攤面積，提高可售面積，而通過建筑設(shè)計能密補人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從

34、而達到價值最大化。兩類型形態(tài)對比表滿鋪式內(nèi)廊式體量2萬左右遠低于2萬結(jié)構(gòu)地面二層商業(yè)+負1F停車場地面二層商業(yè)+負1F停車場公攤較小大人流動線一般入口多、人流更通暢采光一般較好商業(yè)環(huán)境適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè)適合于社區(qū)商業(yè)在采光方面可以通過三樓的部分平臺設(shè)計為類似于透明的鋼玻一樣，來滿足采光。細部設(shè)計要點A、結(jié)合賣場單元商鋪劃分，事先考慮到人流動線的合理設(shè)計，從而控制好公攤面積，確保最大可銷售面積；B、綿陽日光比較充足，專業(yè)綜合市場部分盡量利用天然采光，若采用自然通風(fēng)時，其外墻開口的有效通風(fēng)面積不應(yīng)小于樓地面面積的1/20。C、應(yīng)設(shè)休息場所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營戶、消費者疲憊勞累的部分椅

35、子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。D、為不損失價值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場包裝等進行內(nèi)部空間處理，營造商業(yè)氣氛。5人流動線設(shè)計及道路交通系統(tǒng)A、客流動線從多方向引入客流，從北、南、東三面進入賣場，主入口設(shè)在南面（靠近陶瓷市場的入口）。進入賣場前營造客流引入氣氛，自然而然引進客流；同時在臨迎賓路部分住宅設(shè)置直接通入市場的一個通道，保持人流動線的分流。在內(nèi)部客流上既要避免客流過分擁擠，又要兼顧賣場每個位置盡可能多的引入客流。B、物流動線物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯；建議利用地下室作為物流運輸?shù)?，物流通?/p>

36、工具主要為升降電梯或自動扶梯。注：此圖只是一個參考部分物流動線設(shè)計盡量占用經(jīng)濟價值較小的角落。C、員工動線員工與客流分離，員工動線可以在局部與物流動線重合。D、車流交通動線車行道路與人行道路系統(tǒng)的分離，實現(xiàn)人車分流；地面停車場可以設(shè)在距離車庫入口較近的每個空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊；大部分車輛進入地下停車場，住戶與消費者分區(qū)使用該停車場。6 商業(yè)經(jīng)營模式和銷售模式經(jīng)營模式A、“產(chǎn)家”直營店或連鎖店、小商鋪聘請專門的經(jīng)營管理公司或者自行成立經(jīng)營管理公司，負責(zé)招商、推廣和物業(yè)管理；“產(chǎn)家”直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報；

37、小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營或自行出租，也可委托經(jīng)營管理公司負責(zé)招商。銷售模式A、銷售方式：分割成若干個小產(chǎn)權(quán)，拆零銷售；B、付款方式：一次性付款、分期付款和按揭付款相結(jié)合。C、銷售定價：對于較成熟的市場:銷售價格根據(jù)市場供應(yīng)價格作權(quán)重分析，依據(jù)市場比較法,計算本項目的均價。對于尚未形成價格體系的市場,在現(xiàn)有的市場租金水平基礎(chǔ)上,運用投資回報分析法制定均價,本項目運用后者作為定價方法，結(jié)合經(jīng)營模式更為合理。7 商業(yè)部分主要的配套設(shè)施： 1、規(guī)劃要求配套 1）市場綜合類商業(yè)部分中間部分攤位配套設(shè)有儲藏空間排水溝信息屏幕注：此圖只是一個參考部分地下通往一樓的自動扶梯或升降電梯，作為運輸貨物。水龍頭消防設(shè)施

38、10平米左右的服務(wù)站三樓平臺部分四周集中綠化攤車坡道10）二樓設(shè)置衛(wèi)生間等等 2）臨迎賓路商業(yè)部分配套：1）中等檔次的茶坊及休閑娛樂設(shè)施，服務(wù)于小區(qū)，也可輻射整個片區(qū)。2）中型的娛樂場所3）特色餐飲與中檔餐飲相結(jié)合。特色餐飲主要吸引周邊商家，中檔主要用于社區(qū)消費與周邊輻射區(qū)域消費。其他如美容美發(fā)等次配套 住宅定位三、住宅部分（12層電梯公寓+多層2+4）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新1核心競爭力及市場定位項目市場競爭定位 迎賓路綜合市場片區(qū)性價比較高的泛中心樓盤以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競爭力。實用性是城市住宅的首要特性，本案定位于中檔

39、次住宅，既擁有習(xí)慣于市區(qū)生活的購買者，又有商業(yè)辦公配套環(huán)境，同時也有部分作為投資的購買者。擁有較大的升值空間。泛中心利用項目離市中心比較近的地段優(yōu)勢，創(chuàng)造出具有離城不離遠的一個社區(qū)，結(jié)合周邊區(qū)域（仍處于傳統(tǒng)開發(fā)狀態(tài)），并且在一段時期內(nèi)周邊區(qū)域不會發(fā)生較大規(guī)模改變的市場現(xiàn)狀，項目還將成為引領(lǐng)綿陽房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)模仿性社區(qū)。項目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級式社區(qū) 針對本地住宅設(shè)計及物業(yè)管理上的缺陷，定位為“星級式社區(qū)”，旨在強調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務(wù)提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務(wù)作為品質(zhì)支撐。2目標群體細分 根據(jù)對住宅消費者調(diào)查分析潛在客戶主要是本地的經(jīng)營商家與管理階層和主要技術(shù)骨干：綿陽

40、機械集團、鐵路運輸單位等市內(nèi)各經(jīng)營商家、私營者本地與外地經(jīng)營農(nóng)貿(mào)商品的商家及其他投資者 住宅投資的客戶引導(dǎo)和市場培養(yǎng)項目所處的地段優(yōu)勢是保值增值的重要保障全市整體房價持續(xù)增長，從成都及其它城市房價的增漲趨勢就可見一斑隨著城市經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，外地企業(yè)不斷進入以及周邊縣區(qū)人口的匯集，綿陽的外來人口日益增多，少數(shù)人已經(jīng)有了住宅投資的意識。項目商住兩用，租賃客戶種類較多，租賃價格也較普通樓盤更高?；谝陨戏治?，住宅投資具有可培育的市場基礎(chǔ)，本項目應(yīng)該利用這一市場空白，發(fā)揮優(yōu)勢資源，并在產(chǎn)品設(shè)計中創(chuàng)新、在建筑功能中完善，成為住宅投資項目的引領(lǐng)者。結(jié)論：目標客戶細分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政府企

41、業(yè)人士和投資者年齡集中在36-45歲之間再次置業(yè)改善居住條件和投資戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主,二室二廳為輔面積選擇在100-110m2之間主力客戶群二：綿陽市管理人員和私營者企事業(yè)管理人員年齡集中在30-45歲之間職業(yè)為綿陽機械集團、鐵路及運輸公司、技術(shù)骨干的管理人員戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主二次置業(yè)面積選擇在100-120m2之間私營者年齡集中在36-45歲之間職業(yè)私營者為主再次置業(yè)改善居住條件戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主面積選擇在100-120m2之間主力客戶群三：外地在綿陽的經(jīng)商人年齡集中在30-45歲之間職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士為主居住與投資戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主,二室二廳一衛(wèi)為

42、輔面積選擇在80100m2之間主力客戶群四：綿陽的技術(shù)骨干、部分藍/白領(lǐng)階層，對農(nóng)貿(mào)市場等配套生活設(shè)施有要求的、對電梯公寓情有獨鐘的人年齡集中在26-45歲之間職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士、公司技術(shù)骨干等白領(lǐng)、藍領(lǐng)為主居住與投資戶型需求以二室二廳一衛(wèi)為主，一室一廳為輔面積選擇在8090m2之間3形象定位及設(shè)計理念最具投資潛力的電梯公寓在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人和本地經(jīng)營者與投資者的首選之地。迎賓路綜合市場片區(qū)只有一個，不可復(fù)制的地段和不可錯失的良機，同時，以成都迅猛上漲的房價和火爆的樓市，喻示綿陽房產(chǎn)走趨。星級式公寓利用設(shè)計與物管公司，加強軟件與硬件，提升項

43、目整個服務(wù)與建筑色彩，同時，作為推廣的一個亮點?；▓@式多層住宅親近自然是人與生俱來的本性，上百平方的類似空中花園（商業(yè)用途，三樓平臺四周設(shè)置集中綠化，建立類似于空中花園的空間）、頂層花園的構(gòu)成，形成生態(tài)風(fēng)景線，給建筑以生命的活力。同時，所倡導(dǎo)的居家環(huán)境理念將成為推廣的亮點。帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代住宅本地治安環(huán)境總是個突出的社會問題，而有錢的人，與辛苦半輩子的農(nóng)貿(mào)經(jīng)營者越有緊迫感，越想要一個安全舒適的生活環(huán)境。一個具有相當安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代社區(qū)，非常貼合市場需求。產(chǎn)品設(shè)計理念 決定社區(qū)滿意度的因素包括：建筑因素、環(huán)境因素、人文因素和管理因素。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計中尋找到載體，從而提升

44、和優(yōu)化社區(qū)品質(zhì)，這是核心價值的綜合體現(xiàn)。而產(chǎn)品設(shè)計理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計的靈魂。人性參與性、便捷性、可識別性生態(tài)親綠、聲光運用創(chuàng)新綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新現(xiàn)代智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)4戶型組合及創(chuàng)新戶型面積分布情況以下對代表性的樓盤，進行建筑體量、戶型面積、特點的分析表明，長虹大道沿線集中了綿陽市的部分中高檔樓盤，代表了目前綿陽特別是城北的房地產(chǎn)開發(fā)水平，利用環(huán)境優(yōu)勢吸引本案的主要客戶。長興都市港灣海英電梯公寓位置長虹大道與平政河的交匯處長虹大道與迎賓路交匯處建筑類型多層+底商+小高層電梯公寓小高層電梯公寓+商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑現(xiàn)代建筑占地面積20多畝10畝左右主力戶型100

45、160100140戶型特點種類較多，大露臺設(shè)計結(jié)構(gòu)比較合理目標消費者需求分析通過對不同行業(yè)和層次的消費者座談會調(diào)查，目標消費者比較重視房間的空間形式，要求房間比較合理。 戶型面積組合建議通過進行對目標群體的戶型需求分析和競爭樓盤戶型面積分布情況和前期市場調(diào)研對目標群體居住現(xiàn)狀的調(diào)查分析（包括政府企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)管理人士、私營主、經(jīng)營者的系列座談）的基礎(chǔ)上，建議項目2+4的多層住宅平層戶型在100110，與酒店想銜接部分住宅戶型面積在8090 m2。由于本案住宅定位于中檔城市住宅，具有較強的實用性和增值潛力，性價比比較高，因此，與酒店銜接部分的住宅可采用一梯六戶， 多層住宅不設(shè)電梯，一梯四戶，其面

46、積戶型配比見下表：戶型面積戶型結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)戶型配比8090二房二廳一衛(wèi)平層25%三房二廳一衛(wèi)平層20%一房一廳雙衛(wèi)平層15%110120三房二廳雙衛(wèi)平層40%注：此表只是一個參考部分戶型創(chuàng)新灰空間、柔性空間、私密空間、立體空間灰空間 室內(nèi)與室外的自然過渡空間，讓家人擁有更多的室外接觸空間，也使建筑形態(tài)更加富于變化，如：單元大堂、大面積開窗、開敞。 注：此圖只是一個參考部分柔性空間 是指多變性空間，空間的靈活分隔，采用剪力墻體為空間變化提供可能，但同時要考慮到綿陽地區(qū)的抗震要求。私密空間如：一梯四戶設(shè)計，避免平面干擾；主臥設(shè)置玄關(guān)，別有洞天； 立體空間層高在2.8米，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。5景觀

47、設(shè)計及道路交通組織由于本項目商業(yè)面積體量想對住宅來說還是比較大的，同時在充分考慮項目的開發(fā)價值上，在不影響項目最大價值的開發(fā)利用時，本案項目的景觀設(shè)計只能設(shè)置部分簡單的綠化景觀。 景觀創(chuàng)新構(gòu)成及特性景觀框架表 現(xiàn)設(shè)計構(gòu)思整體性時間性人性化軟硬結(jié)合景觀小品變化豐富總體布局燈光系統(tǒng)人景組合綠化系統(tǒng) 整體性：生態(tài)景觀四級空間序列提高社區(qū)的整體品質(zhì)，優(yōu)化社區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計，完善和豐富城市空間布局和構(gòu)成，成為具有自身特征的城市空間節(jié)點，樹立位于城市發(fā)展中心區(qū)域的標志形象。 根據(jù)居民室外活動、防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為四個等級：頂層空間公共綠地設(shè)置景觀，注意參與性和商業(yè)實用

48、性平臺空間公共綠地設(shè)置部分景觀，注意參與性和商業(yè)實用性鄰里公共空間的設(shè)計強調(diào)可達性和半公共性社區(qū)入口處設(shè)置部分小品景觀四級公共空間，由外向內(nèi)、由動向靜、由公共向私密逐漸過渡形成社區(qū)空間組合，同時結(jié)合綠化配置、場所行為引導(dǎo)、界定領(lǐng)域，以方便社區(qū)活動。時間性：全天候社區(qū)景觀三樓平臺部分住區(qū)景觀的生成是連續(xù)動態(tài)過程，循環(huán)往復(fù)。照明和植物是體現(xiàn)時間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為住區(qū)環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。照明設(shè)施應(yīng)兼顧實用性、裝飾性，實現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、草平燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強光，以營造夜間景觀和氣氛為主，實現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。人性化注重可識

49、別性和參與性 強調(diào)“歸家感”，在不同單元區(qū)內(nèi)塑造優(yōu)美有序的不同街道小品，引導(dǎo)人方便行為。采用路面鋪裝色彩和材質(zhì)，對公共空間加以劃分。 道路交通系統(tǒng)人性關(guān)懷的“人車分層”立體分流 由于社區(qū)占地面積不大，平面達成的可能性小，建議設(shè)計選擇立體分流來現(xiàn)實，從地下車庫直接進多層住宅入戶（直接進三層平臺）。 在多層住宅方面直接從北面入口架設(shè)樓梯到二樓，如果可以的話也可以考慮東面架設(shè)樓梯到二樓。要滿足住宅、消費、商業(yè)部分的停車，建議車位達到1：2，甚至更高，建議地下室建筑面積為占地面積的2/3左右。同時可以考慮采用沿街部分作為解決停車問題，但必須在不大影響社區(qū)內(nèi)景觀形成和功能動線組織的前提下實現(xiàn)。6建筑細部

50、設(shè)計單元門 樓體入口門應(yīng)是普通門戶的兩倍，外部設(shè)私人郵箱和可視對講系統(tǒng)。電梯公寓的電梯間 同屬鄰里公共空間，應(yīng)寬敞明亮，體現(xiàn)和睦與和諧。陽 臺 最人性化的空間單元，以獲得戶外體驗的重要場所。除存放、晾曬外更有價值的利用，如：鬧坐、交流、豐富視覺空間的作用，應(yīng)為各部位陽臺有不同考慮。窗 不同的房間采用不同形式窗，如：景觀窗（落地玻璃推拉門更佳），飄窗、拐角窗等外立面 考慮陶土磚，而非涂料。酒店定位四、酒店部分（2層商業(yè)與10層住宅）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新1核心競爭力及市場定位項目市場競爭定位 綿陽市經(jīng)濟適用型酒店以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，低廉的消費價格，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，品牌星級的酒店管理公司是

51、區(qū)別和優(yōu)于其他酒店，經(jīng)過對市場的細分，綿陽地區(qū)暫時沒有真正意義上的經(jīng)濟型酒店存在。市場存在嚴重的空白點。經(jīng)濟實惠，品質(zhì)服務(wù)是本案區(qū)別于其他酒店的最大特點，因此定位為經(jīng)濟型實用酒店。用來滿足經(jīng)濟型旅游者，同時也滿足市場經(jīng)營者與部分散客。并且擁有較大的投資潛力與升值空間。項目產(chǎn)品品質(zhì)定位 泛三星級的酒店 針對項目引進成功的酒店連鎖品牌管理公司，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，管理的先進，二星級的標準，卻能享受三星級的服務(wù)，甚至更好的服務(wù)，以此提升酒店的品質(zhì)與酒店價值的提高。2目標群體細分 根據(jù)對酒店投資者調(diào)查分析潛在客戶主要是本地的經(jīng)營商家與管理階層本地生意人外地出差客人、旅游者、生意人、商務(wù)客人等 酒店投資的客戶引

52、導(dǎo)和市場培養(yǎng)項目所處的地段優(yōu)勢是保值增值的重要保障全市旅游業(yè)持續(xù)增長，旅游收入也在逐步的提高，來綿旅游者越來越多隨著城市經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，本地與外地接觸的比較多，本地企業(yè)與外地企業(yè)，本地商人與外地的接觸正在逐步走向成熟，這一方面必然引來更多的生意人、商務(wù)客人等，從而提高酒店的入住率經(jīng)濟型酒店比較特殊，需要加強引導(dǎo)消費，保證投資者的收益基于以上分析，酒店投資具有可培育的市場基礎(chǔ)，本項目應(yīng)該利用這一市場空白，并在產(chǎn)品設(shè)計中大膽創(chuàng)新、在建筑功能中完善，配以先進的管理模式，成為經(jīng)濟型酒店投資項目的引領(lǐng)者，也使之成為綿陽市第一家真正意義上的經(jīng)濟型酒店。結(jié)論：目標客戶細分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政

53、府企業(yè)人士和投資者年齡集中在30-55歲之間作為固定資產(chǎn)投資，對酒店的投資有一定的興趣長期處于投資行業(yè)的人主力客戶群二：綿陽市管理人員年齡集中在30-55歲之間職業(yè)為從事金融、保險、高級酒店、房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員政府機關(guān)的管理階層主力客戶群三：外地投資者年齡集中在30-50歲之間職業(yè)以金融、房地產(chǎn)行業(yè)的投資者對綿陽旅游市場與酒店市場充滿信心的投資者3形象定位及設(shè)計理念最具投資潛力的酒店在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人、企業(yè)人員和本地經(jīng)營者、投資者的首選之地。迎賓路綜合市場片區(qū)，是集物流、商品批發(fā)、貿(mào)易于一體的區(qū)域，是外來人口比較集中的地方，是消費檔次在中檔左右的，

54、而且依據(jù)經(jīng)濟型酒店選址的條件、建設(shè)的條件、配套條件等（包括農(nóng)貿(mào)市場可以支撐經(jīng)濟型酒店的貨物來源，如支撐酒店的餐飲所需的貨物，以及酒店客人所需要的配套服務(wù)，如支撐酒店的娛樂、美容美發(fā)等），本案都是極為符合經(jīng)濟型酒店的基本要求，也預(yù)示著該區(qū)域急需一個經(jīng)濟型酒店誕生。泛三星級式經(jīng)濟型酒店泛三星級利用連鎖品牌酒店管理公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、先進管理在軟件上達到三星級的標準，同時硬件上配備2部電梯（其中一部為觀光電梯），從軟件與硬件的雙重意義上，提升項目的整個價值。經(jīng)濟型采用標準的經(jīng)濟型酒店的配套與服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)、經(jīng)濟實惠，用很高的性價比贏得消費者的青睞。帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代酒店該區(qū)域治安環(huán)境總是個突出的社會問

55、題，外地人員比較多、文化程度與素質(zhì)都比較的低。而來酒店住宿的人一般為農(nóng)貿(mào)經(jīng)營者、私營主、部分企業(yè)人員、旅游者，身上都帶有一定的財務(wù)。所以他們絕對需要一個安全舒適的住宿環(huán)境。一個具有相當安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代酒店，非常貼近需求。產(chǎn)品設(shè)計理念 決定酒店滿意度的因素包括：環(huán)境因素、人文因素、建筑因素特別是酒店的管理因素。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化酒店的品質(zhì)，這是整個酒店核心價值的體現(xiàn)。而產(chǎn)品設(shè)計理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計的靈魂。人性優(yōu)質(zhì)性、便捷性、可識別性、親情性現(xiàn)代智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)創(chuàng)新綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新4戶型組合及創(chuàng)新目標消費者需求分析通

56、過對不同行業(yè)和層次的消費者及投資者座談會調(diào)查，目標消費者比較重視房間的空間形式，以標準間房間為主。 戶型面積組合建議 通過進行對目標群體的戶型需求分析和競爭酒店的戶型面積分布情況和前期市場調(diào)研對目標群體酒店現(xiàn)狀的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，建議酒店戶型面積在16m2 左右。 由于本案酒店定位為經(jīng)濟適用型的酒店，具有較強的實用性、性價比比較高。 戶型創(chuàng)新柔和空間、私密空間、立體空間柔和空間 給人以一種舒適的感覺，采用家庭式的房間布置與設(shè)計，利用色彩與簡單配套設(shè)施的擺設(shè)來柔和整個空間。私密空間如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。立體空間層高在2.8米，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。5景觀設(shè)計及道路

57、交通組織本項目占地面積比較的小，而酒店部分的占地更小，在充分考慮酒店項目的開發(fā)價值上，酒店的景觀設(shè)計只能設(shè)置部分簡單的綠化景觀。整體性：生態(tài)景觀三級空間序列提高酒店的整體品質(zhì)，優(yōu)化酒店內(nèi)部景觀設(shè)計，完善和豐富酒店內(nèi)部的布局和構(gòu)成。以此彌補酒店外部景觀的不足。 依據(jù)防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為三個等級：頂層空間公共綠地設(shè)置露天景觀，同時要注意參與性和商業(yè)實用性酒店主要入口處設(shè)置部分景觀，如綠色植物、景觀小品等。每層樓的入口處可以設(shè)置部分綠色盆栽（不大占空間的景觀）等?？臻g的組合，動靜的結(jié)合，創(chuàng)造“綠色通道”時間性照明和植物是體現(xiàn)時間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為酒店環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。照明設(shè)施應(yīng)兼顧實用性、裝飾性，實現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強光，以營造夜間景觀和氣氛為主，實現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。人性化注重可識別性和參與性、親情性強調(diào)“舒適感”、“溫馨感”采用路面鋪裝色彩和建筑材質(zhì)，來營造整個氛圍。道路交通系統(tǒng)人性關(guān)懷的“人車分層”立體分流酒店的停車位在地下室，滿足停車的需要，同時如果可以的話，在臨路面設(shè)置部分停車位