上海鴻翔大廈市場調(diào)研報告

1、區(qū)域宏觀市場概述區(qū)域綜合概況黃浦區(qū)位于上海市城區(qū)的幾何中心部位，東臨黃浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江邊路、黃浦江；北鄰蘇州河，上海市的0公里就位于本區(qū)內(nèi)的國際飯店。黃浦區(qū)位于全區(qū)面積4.6平方公里（其中水域面積0.4平方公里），轄4個街道，人口26.8萬人。黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐富的歷史文化資源和眾多的城市新景觀，并成為近幾年景點旅游和都市旅游的熱點，目前沿外灘、豫園、西藏路、人民廣場、南京東路步行街的旅游環(huán)線已經(jīng)形成，成為黃浦區(qū)商貿(mào)旅游得天獨厚的景觀資源。黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū)，是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地，是上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，是上海的行政文化中心，是

2、上海發(fā)展都市旅游的精華之地，是體現(xiàn)上海國際大都市繁榮繁華的重要窗口；黃浦區(qū)將以其特有的資源優(yōu)勢，在未來發(fā)展中迸發(fā)出巨大的能量。第二節(jié) 商業(yè)發(fā)展概述 黃浦區(qū)是上海市中央商務區(qū)（CBD）的重要組成部分和中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，是上海市行政、金融、文化、商貿(mào)中心。外灘地區(qū)集中了中外金融機構63家。區(qū)內(nèi)擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特商店。南京路有“中華商業(yè)第一街”之美譽，其全長五分之二貫穿該區(qū)。北京路生產(chǎn)資料一條街、福州路文化街、金陵路中華名品街和西藏路旅游街都各具特色。入夜，華燈初放，沿外灘、南京路、人民廣場和金陵路構成的燈光環(huán)路，異彩繽紛。 “八五”期間，黃浦區(qū)改革開放和現(xiàn)代化建設進入

3、了全面發(fā)展階段。按照功能定位，該區(qū)積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟布局，大力發(fā)展以金融、房地產(chǎn)、貿(mào)易、旅游和信息咨詢服務為主的第三產(chǎn)業(yè)。1996年，實現(xiàn)區(qū)增加值32.5億元；完成財政收入16.8億元；商業(yè)銷售額達182.0億元；工業(yè)銷售產(chǎn)值13.8億元；固定資產(chǎn)財務用款完成80.5億元。五年中批租土地32幅，拆除舊危房12.4萬平方米，動遷危棚簡屋居民7600多戶；完成建設項目98個，竣工面積130.8萬平方米。完成了一批市政建設及綜合改造項目，投資環(huán)境大大改善。 黃浦區(qū)將在塑造城區(qū)功能和擴大對外經(jīng)濟合作方面繼續(xù)努力，基本形成符合中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)功能的產(chǎn)業(yè)配置、輻射國內(nèi)外的經(jīng)濟格局、適應市場經(jīng)濟特

4、點的運作機制、有效的城區(qū)經(jīng)濟管理體制、社區(qū)服務體制、較為和諧的城市生態(tài)環(huán)境等經(jīng)濟和社會發(fā)展要素。以功能開發(fā)為主導，全區(qū)三個功能分區(qū)，即外灘至河南路金融貿(mào)易功能區(qū)、河南路至西藏路中心貿(mào)易功能區(qū)和西藏路以西行政、文化功能區(qū)，將以南京路商業(yè)街為中心連成一片，形成經(jīng)濟繁榮、文化事業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的綜合性的城區(qū)。區(qū)域寫字樓市場發(fā)展概況上海歷年寫字樓供需情況分析歷年來辦公樓供應量（竣工面積）單位：萬m2辦公樓市場在1998年處于鼎盛時期，之后隨著亞洲金融危機的大爆發(fā)一度陷入了發(fā)展的低谷，供應量體開始大幅度下滑。2003年由于經(jīng)歷SARS的影響，辦公樓市場供應達到歷史供應量最低點為40。8萬平方米。以后隨即

5、供應量呈逐漸上升趨勢，2004年達到55。6萬平方米。隨著上海宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展，各種跨國公司不斷進入上海，對于甲級寫字樓的需求必將上升，在此需求下，甲級寫字樓呈現(xiàn)合理的供應放量。出售型的寫字樓占到今后供應量的17-20%，結構比例較為合理。進入2004年，上海甲級寫字樓市場經(jīng)歷了最快的新增供應增長，2004年第三季度共計增加寫字樓供應面積達到22萬平方米，新近入市的世紀商貿(mào)廣場和華敏國際廣場也開始入住客戶。大多數(shù)新增供應面積由于已經(jīng)預租完成，加上持續(xù)的跨國企業(yè)對辦工面積的需求使得整體吸納量十分巨大，合計約24萬平方米。許多企業(yè)為了擴張仍然在近期完工的寫字樓中尋求更大的辦公面積，市場條件仍顯得

6、較緊張。整體平均空置率目前略微下降了8.5%, 浦西中心城區(qū)大部分區(qū)域空置率小于5% ?？傮w而言由于需求強勁，本季度租金增長4.2%，平均為每天每平方米0.73美金。 歷年來辦公樓吸納量 單位：萬m2從上海辦公樓市場需求情況來看，中心區(qū)域還是占了較大的比例，中心城區(qū)消化辦公總面積551 萬平方米，占到全市辦公消化總面積的54，與供應相對應，最大的成交量還是在徐匯區(qū)，共192 萬平方米，占到中心城區(qū)成交總量的35。值得注意的是：與供應狀況相反，長寧區(qū)有較大的成交體量，這從一個側面反映長寧區(qū)今年在消化空置寫字樓的能力方面大有長進。次中心城區(qū)的辦公消化面積總量為4531 萬平方米，占到全市總量的44

7、。 由于2004年新近寫字樓物業(yè)不斷完工入市，上海甲級寫字樓市場吸納量大大增長，預計有24.3萬平方米，大約達到了前三個月的2倍。前幾個月，大部分需求集中在浦西，特別是長寧和徐匯。另外，盧灣市場表現(xiàn)突出，企業(yè)天地幾乎滿租。上海中心城區(qū)緊俏的寫字樓市場和市場進入的方便化使得越來越多的跨國公司尋求在上海長期使用辦公場地。上海寫字樓市場特征明顯的表現(xiàn)在高端寫字樓市場預租成績?nèi)找骘@著。市區(qū)樓盤表現(xiàn)活躍，例如K. Wah 中心, Grand Gateway, and 總部大廈。此外，一些大面積需求的跨國企業(yè)已經(jīng)開始探求試驗包括擴張到次級或城郊寫字樓區(qū)域，例如Shanghai Business Park

8、以及一些量身定做的選擇等等。由于明年在浦西重新選址/擴張的選擇十分有限，上述趨勢會得到延續(xù)。上海市寫字樓市場的發(fā)展特征伴隨整個國民經(jīng)濟的景氣回升，上海市經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速增長的勢頭，消費、投資、出口等指標均增長迅速，市場進一步繁榮和活躍。作為上海市國民經(jīng)濟支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)也日漸升溫，寫字樓市場在經(jīng)歷了上世紀末近三年時間的底部徘徊后，終于在21世紀初，迎來了前所未有的上升行情。新開工寫字樓尤其是高檔次寫字樓、精品寫字樓不斷增多，另一方面，由于新竣工寫字樓的大量涌現(xiàn)，市場已基本趨于飽和，導致大部分樓宇空置率上升，市場競爭更為激烈。具體來講，上海寫字樓市場呈現(xiàn)以下特點：寫字樓市場總體供需兩旺根據(jù)相

9、關資料顯示，今年第二季度，本市寫字樓市場總體上保持供求兩旺的局面，承買客戶比例高達29%，承租客戶比例達34%，這說明投資者購買寫字樓的意愿比較強烈，作為商用房產(chǎn)的主流產(chǎn)品，寫字樓正日益受到投資者的追捧。經(jīng)過詳細調(diào)查，目前客戶對于租賃寫字樓的區(qū)域主要集中在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通經(jīng)過，且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好。事實上，從市場供應來看，上海寫字樓市場正從最早的虹橋地區(qū)逐步發(fā)展成為目前以浦東陸家嘴中央商務區(qū)為龍頭，以南京西路、淮海中路、虹橋等為區(qū)域性CBD地區(qū)的多級發(fā)展格局。未來五年，小陸家嘴、淮海東路、徐家匯、人民廣

10、場、北外灘、五角場、中山公園、松江新城、上海南站等地均有大量商務寫字樓上市，預計總量將超過500萬平方米。我司認為，上海正在向著國際大都市發(fā)展的過程中邁進，對于寫字樓的需求面積將是一個不斷增長的過程，因此，未來上海的寫字樓供應還將會創(chuàng)出新高。小型寫字樓銷售趨熱在近期寫字樓市場中，原先因爛尾而沉寂多年的項目，通過成功改造、成功上演“灰姑娘神話”的案例可謂比比皆是。比如兩大代表樓盤，毗鄰徐家匯商圈的“飛洲國際廣場”和地處八佰伴商圈的“遠東廣場”。前者是由一家來自溫州的民營企業(yè)收購滬上面積最大的爛尾樓寶通大廈引發(fā)的后續(xù)效應，此項目在開盤第一個月內(nèi)，就銷售15000平方米，創(chuàng)下了上海甲級寫字樓銷售速度

11、的新紀錄。而后者則是來自上海房屋銷售有限公司的神來之筆，重新挖掘了全天候5A產(chǎn)權式寫字樓的最大賣點，現(xiàn)場銷售反響也頗為熱烈。我司分析上述兩大項目成功的關鍵原因，在于重新塑造了產(chǎn)品的市場競爭力。如“飛洲國際廣場”堅持完善的硬件設施，改變了徐家匯地區(qū)高檔寫字樓稀缺的局面，其品質得到了客戶的認可。而在浦東八佰伴地區(qū)，面對高標準甲級寫字樓眾多的市場局面，“遠東廣場”另辟蹊徑，推出了最小面積僅為50平方米左右的自由辦公空間，滿足了更多普通中小企業(yè)的實際需要，從而受到買家的青睞。從宏觀因素來看，小戶型可售寫字樓具備廣闊的市場前景，主要表現(xiàn)為：上海經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)走好，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷加大，預計到2005年，上

12、海三種產(chǎn)業(yè)的比例將為1.546.552；勞動力數(shù)量不斷增大，預計到2005年，上海市從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動力比重將超過50%；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)將以第三產(chǎn)業(yè)為重點，適當保留都市型工業(yè)；內(nèi)外環(huán)線之間，將以高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點，調(diào)整、整治、完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)；外環(huán)線以外，將以第一、二產(chǎn)業(yè)為重點，提高經(jīng)濟規(guī)模和集約化水平，集中建設市級工業(yè)區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。這些因素的存在，客觀上都為中小企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會。當然，小戶型寫字樓產(chǎn)品由于客戶特殊，所以它們所需要的產(chǎn)品品質和服務內(nèi)容都有較強的個性，市場存在很大的差異化發(fā)展前景，專家指出，只有品質較高、定位準確、人性化的產(chǎn)品才能立于不敗之地。

13、甲級寫字樓再掀熱浪滾滾毋庸置疑，在寫字樓市場中，甲級寫字樓始終還是市場的主體。隨著上海國際地位的逐步提高和WTO承諾下的完全放開在即，越來越多的跨國公司將把地區(qū)總部遷到上海，滬上甲級寫字樓市場將煥發(fā)出無窮魅力。2004年6月，全球著名的專業(yè)服務機構、最大會計師事務所普華永道為其在瑞安“企業(yè)天地”包租的整幢新寫字樓舉行揭幕慶典。對于跨國公司來說，租下瑞安“企業(yè)天地”整幢樓不是小手筆。而作為上海市中心最繁華的地段之一，瑞安集團開發(fā)的這些甲級寫字樓品質高、租金也不菲。據(jù)悉，目前其均價已達到每天每平方米0.9美元，而房型、視角最好的部位，更是高達每天每平方米1.8美元，可以說已經(jīng)處于本市寫字樓租金的峰

14、頂位置?！捌髽I(yè)天地”的租售兩旺，正是上海甲級寫字樓市場一片紅火的生動寫照。之所以讓這些跨國公司對甲級寫字樓“趨之若鶩”的原因在于目前普華永道在上海已經(jīng)擁有超過1000名員工，業(yè)務蒸蒸日上，原先的寫字樓已不適應發(fā)展需要，所以此次決定不惜巨資，包租下整幢甲級寫字樓以求更好的發(fā)展?？梢灶A見，隨著金融保險、電信服務和商業(yè)等行業(yè)限制的逐步取消，外資機構必然會在中國建立各種機構，再加上世博會的拉動效應，都在客觀上形成了對滬上寫字樓市場的推動力。其中，甲級寫字樓更是以優(yōu)越的地理位置、良好的辦公環(huán)境和完善的配套服務受到客戶的青睞。上海寫字樓市場不斷走熱的原因金融機構需求龐大中國入世使上海作為金融中心的形象凸顯

15、。2004年以后，金融業(yè)的逐步開放，為上海寫字樓市場帶來了前所未有的機遇。預計未來幾年，外資金融業(yè)會加速擴展其在中國內(nèi)地的業(yè)務，包括摩根斯丹利在內(nèi)的大財團、大銀行等會陸續(xù)進駐上海，從而將產(chǎn)生大量的高級寫字樓需求?？鐕究偛咳霚虾Ｍ瞥龅目鐕驹O立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了源源不斷的外資企業(yè)進入。據(jù)有關部門預計，2004年還將有約50家跨國企業(yè)的總部設在上海，估計他們需要的寫字樓面積約為15萬平方米，大概是兩幢甲級寫字樓的建筑面積。民營企業(yè)的規(guī)模登陸由于上海被視為長江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢、金融優(yōu)勢必然吸引大型民營企業(yè)集團成立營銷中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國市場

16、及國際市場。世博帶來長期利好效應上海承辦2010年世博會，直接影響到建筑業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫字樓需求。同時，基礎設施建設的完善和城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，將大大提升上海的國際關注度和城市認同感，從而吸引更多的國際優(yōu)秀人才和國際資本進入上海。上海未來寫字樓市場發(fā)展預測1、甲級寫字樓后市預測 2002年底至2004年初，上海市政府批出了大量辦公樓土地，按照新寫字樓3年至4年的建設周期計，2006至2007年又將是新一輪供應熱潮。預計至2007年底，陸家嘴核心區(qū)域將有90萬平方米甲級辦公樓供應，靜安區(qū)60萬平方米，盧灣區(qū)15萬平方米，徐匯區(qū)29萬平方米，黃浦區(qū)22萬平方米，虹橋8萬平方米，上海甲

17、級辦公樓的供應面積總計將達230萬平方米。相比現(xiàn)今甲級辦公樓總量330萬平方米，今后三、四年內(nèi)上海的甲級寫字樓增長將達70%。屆時這一大體量上市，不但供不應求的局面會瞬間逆轉，上海的寫字樓市場將進入新一輪的消化期。 在上海一直租用甲級寫字樓的世界500強企業(yè)，由于其在國內(nèi)業(yè)務的不斷擴大以及在中國經(jīng)營戰(zhàn)略的穩(wěn)定定位，加之租賃寫字樓租金的上漲以及擴租空間的限制，也紛紛在打算購買寫字樓，整合其在上海的業(yè)務部門。這是2003年以來寫字樓需求市場出現(xiàn)的新現(xiàn)象，此類客戶需求面積在10000-30000平方米之間，這對未來幾年的寫字樓需求市場是一個強有力的支撐。因此，一些原本打算出租(如：天安中心)，甚至已

18、出租若干年的寫字樓(如：港泰廣場)，也及時調(diào)整營銷戰(zhàn)略，變租為售。很多樓盤(如：嘉華、天安、來福士等)在今年這個寫字樓供應空缺期上市，就是為了與明年開始的寫字樓集中供應期打一個時間差。2、乙級寫字樓后市預測和甲級寫字樓相比，雖然目前乙級寫字樓市場的租金有小幅上揚，但從整體上看，供需基本上處于平衡狀態(tài)。 隨著靜安、盧灣、黃浦和徐匯等地第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這些地區(qū)也成為目前乙級寫字樓市場最活躍的幾個地區(qū)。目前上海乙級寫字樓的供需形勢是求略大于供，但這對市場價格并不會產(chǎn)生太大影響。目前國家采取一系列防止經(jīng)濟過熱的措施，使一些原本有擴容想法的企業(yè)，開始把公司擴充計劃暫時放緩，這樣一來，就大大緩解了乙級

19、寫字樓市場上稍顯緊張的供需形勢，因此可以說目前上海的乙級寫字樓市場供求基本平衡，未來的價格水平將保持平穩(wěn)。新盤未來3-5年內(nèi)上海樓市仍將持續(xù)繁榮。黃浦區(qū)寫字樓市場概況根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)得出，從2004 年110 月辦公樓市場供應總量為556 萬平方米，其中中心城區(qū)的辦公總面積為395 萬平方米，占全市總量的71，占到商品房總面積的16。次中心城區(qū)的辦公樓供應主要集中在虹口、閘北、普陀和浦東四區(qū)，供應總量為149 萬平方米，占到辦公面積總量的27。中心城區(qū)的幾個核心CBD以及泛 CBD 區(qū)域的商務環(huán)境日漸成熟，上市量最多的是徐匯區(qū)，而黃浦區(qū)則是供應量緊跟徐匯區(qū)的傳統(tǒng)商務區(qū)域之一。據(jù)統(tǒng)計，黃浦

20、區(qū)2004年新上市寫字樓項目有12個，總建面積達到10萬平方米。約占當年總供應體面積10。4。代表項目有華盛商務樓、世界貿(mào)易大廈、新上海城市廣場、上海外灘京城等等。價格大體分布在15000元25000元/M2之間，最高價位為華盛商務樓，價位在2500033000元/M2之間。平均售價在29000元/M2。以上這些項目均分布在黃浦區(qū)的南京東路商業(yè)圈、北京東路商業(yè)圈、南京西路商業(yè)圈、外灘商業(yè)圈等傳統(tǒng)區(qū)域。這些商業(yè)圈的特點是為上海傳統(tǒng)商務區(qū)域，市中心商務集中區(qū)、高檔賓館集中區(qū)。其中甲級寫字樓主要集中分布在北京路-成都北路路-延安路-西藏中路區(qū)位內(nèi)。圖：黃浦區(qū)主要商業(yè)圈寫字樓租金水平與其他商業(yè)圈比較單

21、位：$在租金水平上，與上海中心地區(qū)的商業(yè)圈寫字樓租金相比，人民廣場寫字樓租金水平處于中等水平，但空置率也維持在較低水平，當前北京東路、南京東路各寫字樓的入租率都在90%以上。競爭個案分析周圍寫字樓市場租賃價格調(diào)查現(xiàn)選出周圍寫字樓市場與本項目產(chǎn)品類似的7個物業(yè)項目來進行租賃價格方面的調(diào)查。（物業(yè)其他具體情況見附表）項目名稱租金（$/M2*天）港陸黃浦中心0.35科技京城大廈0.39來福士廣場0.95天安中心0.7仙樂斯大廈0.75新一百大廈0.45永新廣場0.6第二節(jié) 區(qū)域在售樓盤競爭個案分析我們對項目周邊進行了市場調(diào)查，選取和鴻詳大廈接近的在售樓盤進行逐一分析比較如下：華盛商務樓外立面效果圖名

22、 稱華盛商務樓建筑面積10800M2層 數(shù)23F地 址成都北路600號（北京西路口）內(nèi)部結構530M2標準樓層，一層一企業(yè)空 置 率5%內(nèi) 裝 修花崗石地面,墻面采用進口乳膠漆外 墻 面獨具匠心的橢圓形建筑外形，高級鋁板，中空耀華皮爾金頓玻璃幕墻、高級鋁合金窗配套設施風冷熱泵機組采用日本進口“開利”產(chǎn)品。三臺三菱GPS-型客用電梯物業(yè)管理情況物業(yè)費30元/平方米/月租、售價格均價2500033000元/平方米周邊環(huán)境人民廣場繁華商業(yè)圈交通情況軌道交通1、2號線。15。21路等等。入駐情況未交房（05年3月）新上海城市廣場新上海城市廣場外立面名 稱新上海城市廣場建筑面積140000M2層 數(shù)25F地 址上海市河南南路33號內(nèi)部結構97-110M2空 置 率3%內(nèi) 裝 修一