杭州桂花城批判與思考

1、桂花城與思考規(guī)劃設計篇從最初開始做桂花城的總體規(guī)劃，到初陽苑的竣工驗收，其間有四個年頭。這個項目也由一個圖紙上的意象，成為鋼筋水泥的實體，成為千百戶業(yè)主的家園。設計工作，由構(gòu)想到實現(xiàn)，是一個不斷調(diào)整的過程，這些調(diào)整部分出于主動，意欲使之更趨完美；部分由于妥協(xié)，以消除理想與現(xiàn)實之間的差距。另外，項目的完成，更是由許多部門間鼎力合作的結(jié)晶。從工作量和工作的強度而言，設計所占的份量只是小部分，但任何關于成品的瑕疵，均有設計的于其中。所以，欲對桂花城項目作一番評判，設計環(huán)節(jié)首當其沖，亦是當然。（一）總圖設計與環(huán)境設計桂花城的總圖規(guī)劃基本上是在傳統(tǒng)“四菜一湯”模式上的改良。在組團的設計方面，更強調(diào)公共空

2、間的變化，在中心綠地的設計方面，更注重其界面的處理，以達到一定程度上的圍合。這樣的作法與后來更時興的法相比，短于營造具有戲劇性沖擊力的“超級公園”，但從客觀的角度，對于一個以多層公寓為主的樓盤，這種作法恐怕是較好的選擇。因為追求戲劇化的效果和安靜舒適的安居氣氛總是存在的。從建成后的效果來看，桂花城在總圖和環(huán)境設計方面存在以下不足：1中軸線上缺少一些層次，應該在和對應的位置上布置景觀性質(zhì)的構(gòu)筑，在初陽苑 2、3 號樓之間有更強的關聯(lián)，使中軸線有一個明確的終點。2南屏苑 8 號樓和棲霞苑 7 號樓的體量度不妥，如果說層數(shù)能減掉一層，并且能把端部單元底層，會有更好的效果。3主干道在網(wǎng)球場處的交*口處

3、理不夠好。拘泥于東西向道路的線形和與兩門的流暢連接，把本來可以處理成一個集中的大景觀設施的場地分割成差不多的二塊，路南面*棲霞苑 11 號樓的場地被車庫的車道蠶食，路北面苑 2 號及 5號樓之間的景園與道路之間缺乏必要的過渡。如果東面干道的線形適當調(diào)整，更*近棲霞苑 11 號樓布置，使道路北面的景園面積放大，既可以為西門提供更好的對景，苑的水溪景觀帶又更顯幽深。4大門與南道路的關系考慮不夠細致，人行與車行未能分離，商鋪通廊現(xiàn)用鍛鐵欄桿封死，是很勉強的補救措施。5游泳池及周邊小品與中心綠地的關系不妥。泳池欄桿高度過高，曲廊的尺度過大。6中軸線上苑 8 號樓和苑 8 號樓之間的地面高差處理手法失之

4、簡陋。7小品設計的尺度失當，包括桂湖苑的六角亭、燈籠等。（筑設計和細節(jié)問題建筑的單體設計，可從形式處理（包括色彩處理）和技術(shù)設計兩方面來。1形式處理形式處理方面的最大遺憾是北立面的整體不夠，北建筑體量的整合和搭接的考慮不細。其次是屋頂小品從小區(qū)整體把握上考慮不周，有雜亂之弊。小品和構(gòu)件的控制不細致，觀感粗糙，影響整體形象。2技術(shù)設計a. 多數(shù)單元進戶門尺寸偏小，1200 的子母戶門更為妥當。b. 由于采用框架結(jié)構(gòu)，樓梯間的上水管凸出，使用和觀感都不好，應該設置道起來。c. 部分樓梯和車庫的不夠，這主要在于過多著眼于節(jié)約空間，對此問題的重視程度不夠。d. 立面落水管的位置考慮不細。e. 半室頂面

5、的荷載考慮太小，對環(huán)境植栽的余地及工期都有不利影響。3細節(jié)問題a. 多層公寓樓梯間設計有不周之處，其一是部分頂層做固定玻璃，導致樓梯間通風不暢；其二是缺少進廳，進門比較局促；其三是采用實板門后，樓梯間底層采光不良。b. 室外道路邊溝的處理有不妥之處，主要是有堆坡的地方，下雨時泥土被沖到路面上。除了改進植栽的品種之外，有相對應的道路邊溝設計，也能避免這樣的情況出現(xiàn)。c. 不同材料作法的搭接和收口：這方面的問題在桂花城項目中比較多，在牽涉到不同工種，不同標段和不同施工的地方，往往出問題。而且這類問題對最終的產(chǎn)品品質(zhì)的影響很大。（三）問題的原因及對策任何問題的產(chǎn)生，均有的，或是考慮不周導致的疏漏，或

6、是經(jīng)驗不足導致未予及時的處置。建筑設計不同于其他的工業(yè)設計，無法通過試驗來驗證設計的正確和完美，毛病總在實施的過程中發(fā)現(xiàn)和處理；所以，管理的嚴密和時效是減少這類毛病段。1加強設計過程中的自查及校對審核，在圖紙環(huán)節(jié)中消除低級錯誤。國家的強制性規(guī)范的實行，和施工圖設計間互相的制度，有助于達成這一目的。但對于設計者而言，責任心是最重要的素質(zhì)。2評審制度是很有效段。如果這一能覆蓋設計前期、設計過程、設計調(diào)整的全過程，能夠減少許多問題，特別是明顯的品質(zhì)上的差異可基本消除。3編制公司內(nèi)部的設計標準。對一些重要的尺寸明確強制性要求，如門洞尺寸、尺寸等等；明確附件設施的配備要求，如樓梯間設一定面積并具相應采光

7、通風措施的門廳等等；編制，主要針對容易出現(xiàn)問題的搭接部位和重要構(gòu)筑，如道路邊溝、側(cè)、欄桿、公共家具、標識小品、景觀構(gòu)筑、邊坡、檔墻、圍墻、門樓等等。4程序控制，關注不同過程的前后關聯(lián)，盡量在設計階段所有細節(jié)問題，減少現(xiàn)場的事后補救。5設計的現(xiàn)場服務。仔細分析桂花城項目中的種種問題，單體建筑的問題少于單體與總圖銜接方面；土建工程的問題少于環(huán)境工程。除去經(jīng)驗方面的，設計的現(xiàn)場服務到位與否很關鍵。6設計意圖得以實現(xiàn)的程度。前面也說到，設計到項目的完成，是一個不斷調(diào)整和妥協(xié)的過程。由于國內(nèi)工程建設管理體制的，設計師對建造全過程的控制力是有限的，因此，業(yè)主方面除了工程管理口之外，還需要一個在更全面的水平

8、上控制產(chǎn)品品質(zhì)的環(huán)節(jié)，在工程建設過程中進行控制，對出現(xiàn)的問題及時反饋。對一個項目而言，并非是每個環(huán)節(jié)都做好了，就會有一個最好的結(jié)果，因為不同的環(huán)節(jié)其工作的目標和評價的標準不同，如果不是從總體品質(zhì)控制的層次上來確定不同環(huán)節(jié)的工作目標，就很難有一個完善的結(jié)果。工程篇桂花城工程、年月桂花城工程部開始籌建。、年月日開始打試樁，做靜載試驗。3、99 年 1 月 4 日南屏苑工程樁開始施工。4、99 年 5 月 5 日南屏苑 1#、5#、9#、11#開始挖土，土建工程開始陸續(xù)展開。5、99 年 10 月 28 日西湖區(qū)建設局雙標化現(xiàn)場表彰會在南屏苑召開。6、99 年 12 月苑迎來桂花城的第一次中間結(jié)構(gòu)驗

9、收。7、2000 年 4 月初陽苑開工，至此桂花城六個組團全面開工。8、2000 年 4 月市政雨污水開工，但工作面未展開。7 月 10 日起南屏苑、苑市政管線開始大規(guī)模展開。9、2000 年 9 月 30 日南屏苑、苑第一批交付，10 月 30 日第二批交付。10、2000 年 11 月南屏苑、苑環(huán)境工程開始。11、2000 年 12 月 30 日苑、桂湖苑交付。12、2000 年 3 月 31 日棲霞苑交付。13、2001 年 6 月 30 日除初陽苑外，環(huán)境工程基本完成；14、2001 年 11 月 30 日初陽苑順利交付。（一）工程管理的主要問題：1、桂花城工程管理架構(gòu)不合理A、沒有項

10、目總桂花城沒有成立項目公司，缺少一個項目在對整個項目的前期準備、規(guī)劃設計、工程實施、交付進行統(tǒng)籌安排，許多協(xié)調(diào)組織工作沒有專人負責督促，往往由工程部出面協(xié)調(diào)，但在公司諸多部門中，工程部作為工程項目實施過程中的地位沒有確定，沒有明顯效果。B、桂花城項目工程部管理架構(gòu)不盡合理桂花城工程作為公司第一個大項目，過程管理的工作量非常大，由于監(jiān)理的力量有限，導致工程部的工作強度超負荷。土建是一個人管一個組團，十來幢樓，安裝總共也就三個人。2000 年 5 月份之前的項目管理架構(gòu)是分管副總工程管理總部項目主管工程管理，這樣項目主管一人要直接管 12-13 人。公司管理跨度太大，尤其是安裝工程，管理難度更大。

11、2000 年 5 月 16 日后，公司工程管理架構(gòu)作了較大調(diào)整，由總部副總經(jīng)理吳東升兼任桂花城工程部經(jīng)理，情況有所好轉(zhuǎn)。2、工程管理經(jīng)驗欠缺A、工程管理部普遍年輕，缺乏工程技術(shù)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗桂花城工程部先期到位的工程管理普遍是剛出校門的年輕人，從頭到尾親身經(jīng)歷過一個項目的建設的人幾乎沒有，只有邊工作邊學習。針對這個現(xiàn)狀，在裝飾工程大面積展開之前，從九溪工程部調(diào)陳銀海充實。面對室外管線的綜合實施、環(huán)境工程的工程實施外根本沒有任何可借鑒的經(jīng)驗。除了技術(shù)素養(yǎng)，管理方法和管理的欠缺更令人頭痛。B、公司各相關部門也缺乏類似項目的開發(fā)經(jīng)驗，體現(xiàn)在以下幾個方面：前期手續(xù)的辦理不熟悉，如桂花城項目室外不設化糞

12、池，雖然得到建委部門的審批同意，但市政等直接管理卻仍要求有污水處理設施，桂花城增加了東西兩個集中污水處理池，投入相當大。弱電系統(tǒng)的發(fā)展超乎人們的想象。桂花城施工階段正是網(wǎng)絡大發(fā)展的階段，雖然項目初期有所考慮，但方案沒有細化，沒有反應在施工圖紙上。在全部房屋主體完成，基本竣工后，進行了大范圍的敲鑿改造，消耗了大量的人力、物力，增大了投入。配套設施的施工沒有合理的納入考慮中，如南屏、組團交付后使用了近 10個月的臨時電。C、經(jīng)驗欠缺的工程表現(xiàn)裝飾工程：因管理經(jīng)驗欠缺，部分裝飾工程較粗糙；存在花崗巖滲水現(xiàn)象；黃灰開裂情況較多。管線綜合：由于工期等，出圖滯后，各種管線施工中互相影響較大，一種管線施工時

13、有時會對另一個管線造成損傷；各種管線布置有碰頭現(xiàn)象。環(huán)境工程：土方造型及綠化布置對土方流失控制效果不好；小溪施工沒在回土前進行試運行；環(huán)境工程與總圖施工工序上安排不是很合理；因土方造型標高的確定，造成部分單體花崗巖或不夠或浪費。3、 施工選擇上存在問題a、施工標段劃分略顯偏大桂花城當初考慮到場地布置及管理便利，基本是按組團劃分施工，每家施工基本承建 10 幢左右的公寓樓。實踐證明這樣的施工規(guī)模有兩個問題：一是施工的管理精力不夠，項目經(jīng)理尤其是技術(shù)疲于應付，影響了工程進度；二是施工考慮到經(jīng)濟，周轉(zhuǎn)材料配置不是特別多，影響了工程進度。采用費率招標，成本難于控制施工承包合同過于簡單，增加了后續(xù)操作難

14、度2、 質(zhì)量管理方面存在的問題桂花城當時制定的目標是“杭州一流，城西樣板”，在質(zhì)量管理方面做了大量工作，取得了一定的成績，但還存在一些問題：重主體輕裝飾重房屋輕管線重土建輕安裝零星配套工程質(zhì)量存在一些問題，如游泳池、環(huán)境水系等3、 進度管理方面存在的問題對設計工作失控出圖進度太慢，給整個桂花城水、電的交付造成很大的影響。整體的開工安排存在問題：開工太晚。管線、環(huán)境的整體綜合不得力對施工的進度控制方面存在一些問題，尤其是對鋁合金等分包。4、 環(huán)境工程中的主要問題設計圖紙深度不夠，現(xiàn)場服務差工程部對環(huán)境設計不熟悉，理解方面存在偏差進度慢，施工周期長環(huán)境設計時機滯后，直接導致了許多不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生，

15、如苑、南屏苑、桂湖苑室外管線總圖設計在室外環(huán)境設計前完成，環(huán)境設計完成時，室外管線施工已大部分結(jié)束。環(huán)境室外標高和管線設計的室外標高有很大的差別，施工中檢查井升高很多，部分雨污水井（500500）已深達 2.5 米以上，給今后的維修將帶來很大的。一些單元進水總閥和別墅閥門已經(jīng)很深，操作相當。棲霞苑管線雖然在環(huán)境條件圖上設計，但室外堆土標高不明確，此問題依然存在。桂花城路磚下檢查井井蓋的處理，解決了部分美觀協(xié)調(diào)的問題，但井蓋開啟十分，部分井蓋 4 個壯漢也未必能打開，維修需要操作，勢必造成延誤。主干道邊的邊溝處理不合適，車輛行駛易出路面，造成邊溝和綠化破壞，局部轉(zhuǎn)彎處，加之轉(zhuǎn)彎半徑較小，綠化經(jīng)常

16、性被壓壞。部分人行道設置不合理，不符合人的行走，也不利于綠化的保護。小路的排水及防止泥土污染方面做得不夠。車庫頂上排水系統(tǒng)沒有考慮很成熟，容易造成積水。部分工程質(zhì)量不佳，系漏水。環(huán)境篇桂花城的環(huán)境設計是第一流的，獨特的造園藝術(shù)，將綠草、碧樹、山石、清流融為一體，與美輪美奐的歐式建筑互為呼應，勾勒出清新典雅、超凡脫俗的絕妙意境。然而，任何事物都不可能完美，不盡人意的諸多細節(jié)不斷地促使努力做的更好。1、中心花園主大門進口便是 3 萬多平方米的中心花園，歐式園林的設計，視野開闊，氣勢弘大，在杭州現(xiàn)有住宅區(qū)中，當屬首屈一指。但是，其中的缺憾也是明顯的：（1）木柵欄木柵欄處于花園的視覺中心點，其景觀效果

17、不太理想。（2）中心噴泉中心噴泉過小，與整個花園比例失調(diào)。（3）水池底池底采用黑色磨石子，時間一長易污染，又污設施，不如改為鵝卵石鋪底。（4）管形噴泉管形噴泉遠看似水管爆裂，效果不佳。（5）夜間照明盡管中心花園存在不少缺憾，但在白天溜上一圈，還是令人心曠神怡的，到了晚上，這里卻是黑壓壓的一片，真是大煞風景?，F(xiàn)在正在亡羊補牢，重新布線安裝庭院燈。2、道路桂花城的道路在使用功能上基本未做到人車分流，現(xiàn)在，只能采用路障形式來彌補。會館前的道路是條死路，第一次走往往要走回頭路。要是沿游泳池鋪上一條小路，使之貫通該多好。部分人行道設置不合理，不符合人的行走，也不利于綠化的保護。3、綠化帶綠化帶的設置不盡

18、合理，從小道出來，要么繞行十幾米，要么就得踩壞綠化帶。綠化帶邊沿與地面，一下雨泥土很容易流失，既堵塞下水道，又污染環(huán)境。攔上一條三夾板，這只是權(quán)宜之計，實在有礙觀瞻。綠化帶里澆花的水籠頭，造型不雅，還管不了自己的嘴，滴滴嗒嗒的漏水，使多少小草受淹夭亡。4、溪流桂溪的景色確實迷人，桂溪的又在何方？要做到溪長流，泉長噴，據(jù)初步測算，整個桂花城水系的運行電費（以一天運行 12 小時計）一年將高達 25 萬元，而桂花城全年物管費收入也僅 198 萬元，水系運行電費將占全年物管費的12.6%，長此以往，重負。所以住宅區(qū)的景觀設計應當充分考慮住宅區(qū)的實際，十分注重經(jīng)濟性的原則，以免有時是風景，有時煞風景。

19、5、游泳池游泳池邊設計了綠地，又種上了，景觀是美了，但是落葉以及風雨造成的泥沙流失，對游泳池的不利影響不容忽視。銷售篇桂花城自 1998 年 12 月 28 日推出銷售以來，歷時三年，共實現(xiàn)銷售額 6.02 億元，現(xiàn)余 4465 萬元未銷售（包括 4 套初陽苑公寓、4 套商鋪、233 個車庫、209個庫房和 3 套保留房）。銷售工作經(jīng)歷了桂花城項目開發(fā)、建造和銷售服務的全過程。回顧桂花城銷售過程，有許多經(jīng)驗和教訓值得和總結(jié)，就促進銷售來說，存在著一些需完善和改進的地方。（一）銷售過程的控制1、開盤銷售準備不足A、缺少全盤的銷售策劃在整個銷售過程中，沒有一套完整的系統(tǒng)性的銷售策劃作為指導。在市場

20、變化非常快的情況下，對在一個相對較長的銷售周期中的價格策略、銷售控制、宣傳等方面應有一個全程控制。B、缺少全方位全過程的培訓由于缺少系統(tǒng)的科學的培訓，銷售不能將產(chǎn)品品質(zhì)全面?zhèn)鬟f給客戶，未能發(fā)揮銷售部在樓盤銷售過程中應起到的宣傳和作用。如樓盤環(huán)境方面，僅限于環(huán)境設計公司（貝爾）的知名度，而非樓盤環(huán)境本身的特點和品質(zhì)。C、與客戶溝通不夠，未能充分挖掘桂花城客戶資源應該說桂花城的大部分客戶對綠城的品牌是相當信任的，加強與客戶的溝通，不僅是銷售服務的延伸，也是樓盤促銷的絕佳方式。這一點不僅需在桂花城銷售工作中加以改進，公司其他樓盤也應如此。目前桂花城首批客戶所的已有相當?shù)纳?，銷售員在幫客戶確認投資綠

21、城樓盤時，沒有恰如其分的捕捉老客戶的投資心理進行促銷?，F(xiàn)在正在補課，希望在新樓盤銷售中能更好地把握好這部分客戶。D、對車庫庫房的促銷力度不夠缺少有意識的銷售引導，另一方面，沒有與物管部門溝通達成有利于銷售的車輛管理管理方案。2、部門之間缺少溝通和協(xié)調(diào)設計和工程在別墅區(qū)的管線施工，沒有及時從客戶應利的角度將合理建議反饋給設計施工，造成有些客戶花園中有許修管道井，其花園變得不完整。公寓區(qū)的部分綠化帶所設置的低壓電箱、電信箱等。物業(yè)管理銷售部沒有經(jīng)常地對物業(yè)管理工作進行檢查和評價，放松了對委托物業(yè)品質(zhì)的保證和。（二）1、交房工程延期桂花城項目開發(fā)建造過程沒有專門的項目總經(jīng)理來進行管理和協(xié)調(diào)。此項工作

22、的不足從產(chǎn)品制造階段開始一直延續(xù)到交房。工程進度的評審不充分并且未得到有效的控制，只是憑幾個人的想象，以假設所有工作都在完美狀態(tài)制定的進度計劃，而非經(jīng)多部門共同協(xié)調(diào)評審才得出計劃。另當明顯感覺到工程進度將延期時，也未采取切實有效的措施來加以防范和糾正。最終導致長時間的延期交付，在規(guī)劃成的六次交付中造成了四次交付房屋延期的責任賠償，公司為此造成了包括公司形象、公司信譽、經(jīng)濟利益等多方面的損失，也得到了深刻的教訓。預驗收因為工期完畢與正式交付的時間非常近，銷售部未對所有需交付的房屋進行正式交付前的預驗收。很難掌握品的工程質(zhì)量情況，到正式面對客戶驗房時才能了解，不能很好的滿足客戶服務的要求。2、（首

23、問負責制）建議在公司內(nèi)部設立專門的處理機構(gòu)，而不應該設立在工程維修中心，減少客戶不必要的環(huán)節(jié)，更能保證處理的效率和品質(zhì)。可能會給客戶造成部門間相互推諉的感覺，更加不利于的解決。建議采用“首問負責制”的處理制度。判，從某種意義上來講，是讓自己總結(jié)或別人來幫助了解工作中存在的不足和缺陷，只有徹底明白并糾正自己存在的不足和缺陷，發(fā)揚所擁有的優(yōu)點和特點，才能使工作更加精致、完美。綜合以上的一些思考，認為銷售工作需在以下幾個方面來加強：1、銷售工作應貫穿于產(chǎn)品策劃建筑設計環(huán)境設計工程進度和質(zhì)量直至銷售過程的實現(xiàn)以及客戶服務的創(chuàng)優(yōu)這一過程全方位的參與和評審、監(jiān)督評價和落實實施。盡量使的產(chǎn)品更加貼切于產(chǎn)品的進步和客戶實際使用的需求上。2、應積極主動地做好關于銷售服務工作中的銜接、溝通、協(xié)調(diào)和。盡量做到精致完美，使本部門和其他部門的工作能力和水平共同提高。3、進一步加強客戶資源的挖掘工作，采用多種形式的活動和