北京首發(fā)房地產溫榆河項目規(guī)劃設計任務書

1、規(guī) 劃 設 計 任 務 書項目名稱：溫榆河項目（暫名）項目地點：北京昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村溫榆河邊建設單位：北京首發(fā)房地產有限公司【設計任務書討論稿編制說明】1、本設計任務書是甲方在基于對項目綜合研判的基礎上，對項目前期定位的總結和對規(guī)劃設計要求提出的一些分析和結論性意見，對設計單位進行設計起指導作用；2、本設計任務書討論稿僅作為首發(fā)地產公司和設計方進行項目設計第一輪溝通時的相關參考資料；3、本設計任務書討論稿中確定的相關技術經濟指標均為前期市場研判得出的結論性定位，設計單位可以在一定幅度內進行調整；4、本設計任務書主要針對首發(fā)溫榆河項目整體規(guī)劃提出。目錄：1 項目概況基地情況氣候及土壤資料基地社

2、會概況及分析規(guī)劃要求市政管線2 市場定位及產品建議市場定位項目產品建議3 概念分析研究結論概念設計研究方案簡述設計目標規(guī)劃方面的結論4 方案設計中需要解決的問題規(guī)劃方面的問題技術方面的問題5 設計成果文件要求6 基礎資料項目地塊紅線圖（AUTOCAD電子文件）項目地塊照片（電子文件）概念設計方案總圖1 項目概況一、基地情況1 用地地點本項目位于規(guī)劃北五環(huán)與北六環(huán)之間、昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村，東接規(guī)劃的京承高速公路，西側為小湯山鎮(zhèn)土溝村，南臨溫榆河。區(qū)域位置圖宗地位置示意圖2 周邊道路 東側：建設中的京承高速公路，出入小區(qū)規(guī)劃有二進一出共三個出入口；北側：規(guī)劃路；西側：規(guī)劃路南側：規(guī)劃濱河路其中西、

3、北、南側的現狀道路均為區(qū)縣級及村鎮(zhèn)級道路，道路檔次及通行能力較差。建成后將成為本項目住戶出行的主要交通線路。3 周邊環(huán)境本項目位于規(guī)劃空港城、北七家鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)的大東流組團、高麗營鎮(zhèn)中間，周邊以自然村落和耕地為主。東側臨在建的京承高速，以100米寬的隔離綠化帶與之相望；著名的溫榆河在基地南側由西北蜿蜒向東而去，河道兩側各200米寬城市綠化帶，整個基地被蒼翠與碧水擁抱，環(huán)境清雅優(yōu)美。但是溫榆河是地上河，受高差影響，有臨河無水景的缺點4. 用地面積規(guī)劃用地143.9公頃；建設用地約100.14公頃；5. 基地簡況本項目基地形狀為“L”型，基地內的規(guī)劃“丁”字形市政道路，將整個基地劃分為B區(qū)（位于用

4、地東南部）、C區(qū)（位于用地西南部）、D區(qū)（位于用地北部）三塊，及位于用地東南角的A區(qū)。6. 地理概況周邊自然資源十分豐厚，區(qū)內現狀地貌為農田與耕地，缺乏可保留的自然植被，小區(qū)內以人工造景為主，毗鄰溫榆河水系，外圍擁有大面積原生植被、大量成樹，外環(huán)境較為有利。二氣候及土壤資料該地區(qū)為溫帶大陸性季風氣候，主導風向北風、西北風，年平均降水量570毫米，年平均蒸發(fā)量2000毫米。原有地貌平緩，落差約2米，為溫榆河北岸一片農田，適合植物生長三 基地社會概況及分析31 目前目前基地所在區(qū)域生活配套設施缺乏，周圍2公里范圍內沒有商場、超市，但離高速公路不遠，便利的交通條件可有限彌補。32 基地位于規(guī)劃溫榆河

5、綠色生態(tài)走廊，為將來的旅游、休閑、度假區(qū)，成為北京的旅游休閑景觀帶?；厮趨^(qū)域為規(guī)劃昌平旅游休閑居住區(qū) 。四規(guī)劃要求容積率: 0.4限高：A、B地塊限高 12 米C、D地塊限高 9 米五 市政管線給水：遠期供水昌平區(qū)自來水管網供給，近期由獨立自備井供給綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給雨水：經調蓄后排入溫榆河污水：采用分散的小型處理裝置為中水供熱：采用地熱、電力或空氣源熱朋泵機組等清潔能源供熱供電：引自北七家110千伏變電站燃氣：采用天然氣，引自北七家調壓站垃圾處理：垃圾分類收集，無害化處理溫泉：自打溫泉井兩口，日出水量800噸。地塊周圍現沒有可接入市政管線。2 市場定位和產品建議一

6、 市場定位1項目總體定位項目市場定位市場形象定位全功能休閑生活特區(qū)/原生態(tài)別墅公園/中堅領袖的夢想家園全功能休閑概念商務休閑，居住休閑，運動休閑，景觀休閑，旅游休閑；原生態(tài)別墅公園別墅是稀缺的，也是珍貴的，別墅生活是一種高品質生活，是成功人士的生活模式，高格調定位有利于烘托氣氛，使人們期望值攀高，為低價入市制造驅動力，公園生活主要指環(huán)境，以建筑生長在公園里為意象來營造一個公園社區(qū)；中堅階層多元化的價值趨向，希望有相應寬容寫意的生活模式可選，體現多元化主題。產品檔次定位規(guī)劃設計、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質一流的高品質、高品味的低密度多元主題復合型居住健康休閑小鎮(zhèn)。（獨立house均價10000

7、元/平方米，聯排均價7000元/平方米）產品功能定位作為100萬平方米的大社區(qū)，產品功能屬性應該具備多元化的特征，產品盡量具備彈性，可發(fā)展性，滿足多樣化的需求，因此其功能應該是從衣、食、住、行、娛樂、休閑全方位滿足居住需求獨立house是產品最基本的定位，以獨立住宅為主要居住形式，院落花園、街域、人車共享等為本項目的主要規(guī)劃元素注重產品的個性與主題。每一期產品的形勢并具有各自的主題，溫泉、森林或者運動。項目競爭優(yōu)勢良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢豐富的地熱資源高速公路服務區(qū)的優(yōu)勢項目目標市場以北京廣大的市場中產階級為主，以新興財富階層為輔

8、目標客戶構成及特征細分變量名稱細分變量描述有效細分變量內容1最終用途購買本產品的最終用途第一居所：滿足高品質的生活需求第二居所：家以外的私人專屬居所心理的滿足：擁有某種特定的身份標簽投資：個人財產的固化表現；獲取長期資金回報2地理細分客戶的地區(qū)分布北京地區(qū)為主體（中關村、CBD、亞北地區(qū)），另有常年來往中國的境外人士3人口細分年齡、生命周期性格、職業(yè)收入、教育、社會階層信仰富人階層（普遍擁有一套以上的居所及交通工具）年齡跨度較大，3050以上社交、應酬、招待活動頻繁人士教育背景跨度較大，無明顯特征男性占大多數4心理變量生活方式、個性、態(tài)度有強烈的社會主流意識個性穩(wěn)重，有自主的判斷力完全個性化的

9、生活方式。有歸屬感的某個階層的業(yè)余生活，習慣在固定的場所消費。對健康的重要性越來越看重5行為變量購買行為：動機、需求、特色、審慎程度、決策角色使用行為：數量、機會、習慣動機：追求高品質的生活；一種身份的認可，尊榮感。經濟實力強，價格對需求的遏制不明顯購買決定慎重，感性成分較少自我決策，自己說了算使用行為多樣居家、度假、投資等。使用產品多層次的功能。項目產品建議產品類型及構成產品形態(tài)占地面積（m2）主力面積（m2）面積比戶數獨立Single house500-600300-38050%600雙拼double house400-450220-25011%200 聯排Town house300-35

10、0180-22017%350頂級別墅spa house 800500-6005%40不經營的公建250006%可經營商業(yè)面積4400011%產品的戶型配比建議住宅類別戶型面寬（m）進深（m）建筑面積（m2）用地面積（m2）總套數（套）套型面積合計（套）獨立別墅A型1415380600-85020076000B型1117300500-600400120000雙拼別墅C型111523040050020046000聯排別墅D型101222022015033000E型71219015020038000頂級別墅F型1618500850-12004020000合計1190333000公建配套停車位聯排別墅

11、、雙拼別墅：庭院停車，每戶一輛獨立別墅：室內停車，每戶一輛，預留庭院停車頂級別墅：室內停車，每戶兩輛商業(yè)總建筑面積：約12,000平方米；其中集中商業(yè) 10000平方米，分散商業(yè)2000平方米集中商業(yè)占地10000平方米，結合高速公路服務區(qū)及度假酒店統一設計，可以借助服務區(qū)及酒店形成較好的商業(yè)氣氛商業(yè)布局以帶狀集中式布局為佳學校學校為九年一貫制學校，規(guī)劃18班，小學12班，中學6班占地面積26000平方米，建筑面積13000平方米預留相應的停車位，標準位5個/班考慮住宿走讀結合學校的規(guī)劃要考慮分期發(fā)展的可能性，為下一步學校的擴大留有余地幼兒園幼兒園占地面積6000平方米，建筑面積2000平方米

12、預留發(fā)展用地酒店五星級度假酒店酒店主題：酒店以溫泉為主題，衍生出健康、休閑、渡假、會議功能；主要為會議、渡假客流服務，同時兼顧本項目住宅區(qū)內住戶的需要規(guī)劃建設于規(guī)劃用地的A區(qū)客房總數約300間，總建筑面積32000平方米占地面積約41000平方米銷售賣場安排銷售展示包括商業(yè)中心、會所、樣板組團銷售展示區(qū)應接近酒店和高速公路服務區(qū)樣板組團采用現樓方式，位置接近主入口及溫榆河畔休閑運動公園 3概念分析研究結論一概念設計研究方案簡評應附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應陳述選擇意向方案的理由及深化調整方向。二設計目標 規(guī)劃目標有效的利用溫榆河畔的位置創(chuàng)造令人舒適的空間視覺引導高尚的生活

13、素質明確分期開發(fā)戰(zhàn)略高效的土地利用寧靜、安全的生活環(huán)境合理、高效的人車交通系統 景觀目標河畔休閑運動新天地中央公園親水景觀綠軸溪水鄉(xiāng)村環(huán)境山水人居意境人性化、標志化社區(qū)出入口綠色景觀大道親人尺度的組團內景觀 建筑目標創(chuàng)造一個原生態(tài)的獨立house社區(qū)獨特的建筑形態(tài)和風格建筑風格在和諧統一的基礎上滿足多元化、個性化的需求創(chuàng)造一個高滿足度的居住空間三規(guī)劃方面的結論3.1 用地布局根據基地價值分析，高價值區(qū)域布置高附加值產品，功能分區(qū)與產品類型分布見附圖：功能分區(qū)與產品類型分布圖3.2道路交通 4.2.1 主入口位置車行主入口設于基地東、西、南側人行主入口設于基地東側，結合商業(yè)布局綜合考慮人車關系小

14、區(qū)整體人車合流中心景觀人車分流HOUSE組團人車共存TOWNHOUSE組團人車分隔3.3 首期銷售賣場一期占地約150畝銷售賣場包括商業(yè)中心展示區(qū)、會所展示區(qū)、樣板組團展示區(qū)、河畔休閑運動公園展示區(qū)商業(yè)中心展示區(qū)，銷售廳設置于此，建筑面積3000平方米 ，占地面積4000平方米，為線狀商業(yè)會所展示區(qū)建筑面積1500平方米，占地2500平方米樣板組團展示區(qū)：a.Townhouse展示區(qū)，建筑面積2600平方米，占地面積4000平方米；b. House展示區(qū)，建筑面積2300平方米，占地面積4000平方米河畔休閑運動公園，占地面積30000平方米3.4 組團管理模式小區(qū)為整體開放社區(qū)組團封閉管理H

15、OUSE組團大小約70100戶TOWNHOUSE組團大小約100150戶4方案設計需要解決的問題一規(guī)劃方面的問題1.1 用地布局(1) 依據功能分區(qū)與產品類型分布結論，進行布局設計(2) 依據主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設計1.2 道路交通(1)滿足人車關系要求與停車要求(2)滿足消防要求(3)進行用地路網設計、道路分級模式設計、道路斷面設計1.3 銷售賣場(1)銷售賣場銷售氛圍的營造(2)根據銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設計1.4 組團與管理(1) 依據組團規(guī)模確定組團基本單元，進行組團設計(2) 根據物業(yè)管理模式進行組團管理設計：組團圍墻范圍、入口設置、門衛(wèi)數量、人

16、車管理等1.5 環(huán)境景觀(1)景觀設計具備明確的主題(2)景觀結構設計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(5)現狀景觀的利用方式(6)當地形出現高差時，應進行景觀視線的豎向分析1.6 酒店的總圖布置1.7 商業(yè)中心（1）商業(yè)中心的總圖布置（2）商業(yè)氣氛的營造和聚集1.8 學校、幼兒園總圖布置二 技術方面的問題2.1 技術配套設施形態(tài)與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等2.2 新技術

17、新材料：要求在新技術新材料應用方面提供建議、技術和成本的參考數據等5設計成果文件要求一. 彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例1：500二 總體模型一個，比例1：1000，能夠反映規(guī)劃構思及地形特征三. 規(guī)劃方案設計文本四本，規(guī)格為A3幅面,內容至少包括：3.1 設計說明，表達規(guī)劃設計構想，設計意向及各種專業(yè)說明（詳見附錄一）；3.2 規(guī)劃總平面圖；3.3 交通分析圖（道路與停車場）；3.4 規(guī)劃結構分析圖；3.5 景觀分析圖；3.6 視線分析圖；3.7 住宅選型設計，要求小區(qū)內主要戶型（不少于三種）的兩種支持平面、 立面、剖面，包括立面材料與說明。3.8 表現部分：鳥瞰圖，組團景觀，沿小區(qū)主路景觀，院

18、落景觀，商業(yè)街 及商業(yè)廣場。3.9 經濟技術指標（詳見附錄二，要求計算真實、準確）三. 文本圖紙另行制作1#圖紙一套。四. 所有內容的光碟兩份。附錄一 設計說明1.1 建筑設計說明1.2 結構設計說明1.3 給排水設計說明1.4 電氣設計說明1.5 弱電設計說明1.6 暖通設計說明1.7 消防設計專篇1.8 人防設計專篇有人防工程須完成此部分內容。1.9 景觀概念設計說明附錄二 綜合技術經濟指標表規(guī)劃指標表 詳表2.1公共服務設施指標表 詳表2.2 附錄表格 規(guī)劃指標表 表2.1指標名稱總體 期數值（ha）所占比重（）數值（ha）所占比重（）項目規(guī)劃總用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 2.其他用地 市政道路用地代征綠化用地市政道路綠化用地居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內非為居住區(qū)配建的公建用地與居住區(qū)功能無直接關系的建筑和設施用地其他政府保留用地或不可建設用地總建筑面積 m M1.住宅建筑面積 m M非住宅建筑面積 m M住宅建筑面積比重 % %2.計入容積率建筑面積 m M不計入容積率建筑面積 m M不計入容積率建筑面積比重 % %3.不可售建筑面積 m M可售建筑面積 m M可售面積占總建筑面積比重 % %（續(xù)下頁）（接上頁）住宅面積毛密度 m/ha m/ha住宅面