杭州房地產(chǎn)市場分析匯報(bào)材料文書

1、WORD.24/242003房地產(chǎn)市場分析匯報(bào)材料第一部分2003年市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析一、房地產(chǎn)市場供給分析1、土地供給大幅增加今年市共舉行土地出讓會(huì)14次，成功出讓51宗，總成交面積300余萬平方米（約4549畝），出讓土地幅數(shù)、總成交面積分別比上一年增長64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）為34宗，合計(jì)面積約234萬平方米（合3512畝），同比增長52.7%。2、房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢今年1-11月市房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2003年1-11月市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資80.89億元，同比增長22.38%，其中住宅投資60

2、.16億元，同比增長16.57%。而今年市預(yù)計(jì)GDP增長率為14.5，在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，兩者的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。其中住宅投資的主導(dǎo)地位繼續(xù)得到鞏固。商品住宅投資是帶動(dòng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要?jiǎng)恿Γ?003年1-11市商品住宅完成投資60.16億元，占全部投資的74.68%；所占比重較去年上升1.22個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓完成投資7.54億元，占9.33%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資6.69億元，占8.27%；其他房屋完成投資6.49億元，占8.02%。3、商品房開發(fā)面積繼續(xù)保持高增長勢頭商品房施工面積商品房施工面積總體規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，2003年1-11月市商品房施工面積1015.56萬M2

3、，同期增長29.93%。其中商品房住宅施工面積772.69萬M2，同期增長25.68%；商業(yè)用房施工面積73.43萬M2，同期增長36.44；辦公樓施工面積87.36萬M2，同期增長39.06；其他用房施工面積82.08萬M2，同期增長63.7。商品房新開工面積2003年1-11月市商品房新開工面積250.03萬M2，比去年同期增長24.3%；其中商品住宅新開工面積208.18萬M2，同期增長14.52%；商業(yè)用房新開工面積14.44萬M2，同期增長386.2%；辦公樓新開工面積9.98萬M2，同期增長35.05%；其他用房新開工面積17.43萬M2，同期增長93.45%。商品房竣工面積200

4、3年1-11月市商品房竣工面積153.25萬M2，同期增長44.43%；其中商品住宅竣工面積125.5萬M2，同期增長36.64%；商業(yè)用房竣工面積6.41萬M2，比去年同期下降了14.42；辦公樓竣工面積10.49萬M2，同期增長235.14。其他用房竣工面積10.85萬M2，同期增長198.08；4、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降今年1-11月市新發(fā)商品房預(yù)售許可證93個(gè)，批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積202.74萬M2，同期下降了15.66。其中住宅152.23萬M2，占75.09，同期下降15.91；辦公樓22.82萬M2，占9.50，同期下降了9.94；商業(yè)用房19.27萬M2，占9.5，同期上升

5、6.58；其他8.42萬M2，占4.15，同期下降了47.11。下降原因?yàn)槭袇^(qū)可供開發(fā)的土地量減少。二、房地產(chǎn)市場需求分析（一）增量房市場分析1、受可預(yù)售面積減少影響，增量房市場交易量降低市房地產(chǎn)市場依然火爆，市場呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受今年可預(yù)售房屋面積偏少影響，市場實(shí)際交易量有所下降。從交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年1-11月市完成商品房預(yù)售13100套,同比下降了29.4%，預(yù)售面積173.12萬M2，同比下降24.7%。其中住宅預(yù)售11010套,同比下降了30.92%，住宅預(yù)售面積144.22萬M2，同比下降28.4%。商品房銷售16078套,同比下降了10.58%，銷售面積205.79萬M2，同

6、比下降3.38%。其中住宅銷售13944套,同比下降了20.8%，住宅銷售面積166.9萬M2，同比下降19.1%。從住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積比例看，市這一比例為1.055，考慮到部分剛領(lǐng)預(yù)售證的房源尚未銷售，這一比例反映市場能吸納目前的供給房源。2、大戶型商品房已成市場主流隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了比較明顯的變化，戶型不斷趨大。從以上數(shù)據(jù)看，2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的現(xiàn)房銷售占總現(xiàn)房銷售套數(shù)的16.24%，而期房預(yù)售中該比例只有7.76%；80-120M2的現(xiàn)房銷售占總現(xiàn)房銷售套數(shù)的35.28%，而期房預(yù)售中該比例為27.87%；同時(shí)

7、，在150M2以上的已售商品房中，預(yù)售的期房比例比現(xiàn)房銷售高出7.64%，前者為24.89%，后者為17.25%。由此可見，大戶型消費(fèi)已逐步成為市場消費(fèi)主流，同時(shí)目前絕大多數(shù)開發(fā)商的商品房面積都趨向大戶型，而已預(yù)售期房中的小戶型也基本上是為特殊消費(fèi)群體設(shè)計(jì)，主要以單身公寓與酒店式公寓為主。3、投資者正逐步撤離市場，市場以本地居民的“自住型”理性購房為主根據(jù)2003年兩屆房價(jià)會(huì)的調(diào)查，純投資者購房比例下降，從上半年的9.52到下半年的6.9，改善居住條件而購房的居民占40%以上。此外也有相當(dāng)數(shù)量的居民抱有投資與改善居住條件或解決住房問題結(jié)合的雙重目的。從購房對象戶籍看，2000年到2002年外地

8、人購房分別占我市商品房預(yù)售總量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人購房所占的比例穩(wěn)定在30%左右，2003年1-11月份的統(tǒng)計(jì)表明外地人購房有所下降，為25.2。這幾年的外地人購房數(shù)據(jù)表明外地人已成為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的購房群體，可以認(rèn)為大部分為創(chuàng)業(yè)自住型購房。本市居民購房比例保持在70左右，以改善住房條件，自住為主。（二）二手房市場分析1、二手房市場成交活躍二手房市場異?；钴S，成交量大幅上升。由于增量房市場的有效需求量沒有獲得有效釋放，不少消費(fèi)者在買不到新房的情況下將目光投向了二手房市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2003年1-11月市二手住宅累計(jì)成交套數(shù)13990套，同比增加15.48%；成交面積1

9、11.37 M2，同比增加24.37%；其中房改房累計(jì)成交套數(shù)6366套，同比增加35.07%；成交面積37.01 M2，同比增加33.13%；成交金額16.71億元，同比增長61.6%。2、成交量呈波浪型上走，房地產(chǎn)新政對二手市場影響明顯。2月因春節(jié)長假，交易期縮短，出現(xiàn)成交低谷。4、5月受非典影響，中介人流量劇減，但成交量依然穩(wěn)步上漲。經(jīng)歷了6月的成交高峰后，7、8月成交稍顯遜色。9月市政府對外發(fā)布消息，將實(shí)行一系列房產(chǎn)新政策，其中最具震撼力的無疑是在二手房交易中，恢復(fù)征收20稅率的個(gè)人所得稅。消息一出，市場反映明顯，掛牌房源明顯增多。9月，10月，11月二手房成交量持續(xù)在高位盤整。由于稅

10、收政策正式實(shí)施后其政策效應(yīng)將減弱，預(yù)計(jì)明年一季度仍會(huì)一如往年，呈現(xiàn)買賣雙方觀望市場的情形，成交量可能會(huì)有所下調(diào)。（三）租賃市場分析1、租賃市場逐步擴(kuò)大，成交量穩(wěn)步增長2003年較2002年我市房屋租賃件數(shù)、租賃面積同比呈上升趨勢。2002年在我市五城區(qū)登記備案的房屋租賃件數(shù)為6242件，2003年在我市五城區(qū)登記備案的房屋租賃總件數(shù)上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登記備案的房屋租賃總面積為105.98萬平方米，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2003年我市登記備案的房屋租賃總面積達(dá)到116.36萬平方米，同比上升9.79%。2、租賃市場以商業(yè)用房為主，住宅租賃規(guī)模偏小從2003年登記備案的各類用

11、途房屋租賃特征看，以商業(yè)用房為主，占了總成交面積的73.02%。辦公用房次之，房屋租賃面積為.26.05元/ M2，占了總成交面積的22.39%。住宅租賃成交面積24882 M2，僅占2.13%，住宅租賃比例低，存在著一定程度的隱性市場。隨著市房地產(chǎn)一級市場與二級市場的迅速發(fā)展，房屋租賃市場整體呈上升發(fā)展趨勢，房屋租賃需求呈多元化趨勢。三、市場價(jià)格表現(xiàn)與空置情況分析1、住宅價(jià)格情況今年1-11月新建商品住宅價(jià)格4723.2元/M2。二手房住宅成交面積111.37萬M2，成交金額47.02億元，平均價(jià)格為4222.1元/M2。2、空置率較低自1999年以來，樓市從買方市場全面轉(zhuǎn)向賣方市場，老城區(qū)

12、房地產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而需求卻一直保持旺盛。許多新開發(fā)項(xiàng)目剛剛破土動(dòng)工，就有人前來預(yù)定期房，因此的空置率非常低。四、拆遷情況2003年城市拆遷主要圍繞繼續(xù)開展舊城改造和建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行，尤其是市進(jìn)入新一輪交通設(shè)施建設(shè)改造，進(jìn)行了33929工程項(xiàng)目，使市區(qū)周邊建設(shè)改造進(jìn)一步擴(kuò)大，對大量的簡陋舊房進(jìn)行拆遷 ，全年共審批拆遷82萬平方米（不包括集體土地上的房屋）。五、房地產(chǎn)業(yè)貸款情況分析銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)擴(kuò)大,貸款質(zhì)量良好，今年1-9月全市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額3529090萬元，同比增長35.08%,發(fā)放個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）2870494萬元，同比增長48.14%。兩者分別占全社會(huì)貸

13、款總額的9.42%和7.67%,可見房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行中所占比重較高，兩者相加幾乎占了1/5,為17.09%。目前這兩類貸款的貸款質(zhì)量都非常高，違約率非常低，僅為0.55%和0.05%。第二部分、目前樓市存在的主要問題一、總體房價(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅趨緩今年市區(qū)總體房價(jià)繼續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)：今年1-11月商品住宅均價(jià)為4723.2元/ M2。造成房價(jià)持續(xù)上漲的原因主要有：有效供給量偏少、供給結(jié)構(gòu)不太合理、地價(jià)的上漲效應(yīng)等等。二、供給結(jié)構(gòu)不太合理，導(dǎo)致有效供給量偏少。房地產(chǎn)市場在一定程度上存在著市場供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位的問題。主要體現(xiàn)在兩方面：一是價(jià)格錯(cuò)位。房價(jià)的上漲使得中低價(jià)房源越來越少，高價(jià)房源日益增多，今

14、年1-11月預(yù)售房產(chǎn)中單價(jià)大于6000元/ M2的就占了37.47%。加上前幾年開發(fā)商的“大戶型”開發(fā)使得總價(jià)偏高，超出了一般工薪階層的承受能力。二是空間上的錯(cuò)位。目前真正適合“上班族”居住還是在市中心和次中心。但現(xiàn)在市中心、次中心住宅樓盤較少，市外圍地區(qū)較多。而郊區(qū)住房由于受交通條件和郊區(qū)配套條件不足的限制，真正可作為第一住所還缺乏條件，因此真正可供工薪族選擇購買的樓盤偏少。三、部分企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所欠缺由于近幾年房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少“三外”企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。在今年9月26日的土地招標(biāo)會(huì)上，大元房產(chǎn)以25.34億元的高價(jià)投標(biāo)競得四塊土地，半年支付所有土地款也成為企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。而其中

15、的18號地塊報(bào)價(jià)竟比第二家投標(biāo)者整整要高出1個(gè)多億，這種企業(yè)不顧市場風(fēng)險(xiǎn)的非理性投資不僅增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也增加了整個(gè)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。第三部分?jǐn)M采取的政策針對房地產(chǎn)市場上存在房產(chǎn)品供不應(yīng)求，供求關(guān)系失衡；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在矛盾等問題，市政府出臺(tái)了“房地產(chǎn)新政”。(一)重點(diǎn)建設(shè)與市民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位商品房。在經(jīng)濟(jì)適用房需求得到緩解前,近年確保經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地不低于住宅用地供應(yīng)總量的50%。同時(shí),要加快中低檔商品房的建設(shè),力求達(dá)到國務(wù)院要求的房地產(chǎn)市場供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定,以盡快解決本市居民的住房問題。(二)建立經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬證書機(jī)制。要專門設(shè)計(jì)

16、經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬證書,使之與普通商品房的房屋所有權(quán)證相區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房必須在五年后才可上市交易(其中經(jīng)濟(jì)解困房為十年),其上市交易時(shí)必須按照當(dāng)時(shí)同類地段的商品房價(jià)格，在原價(jià)基礎(chǔ)上補(bǔ)足差價(jià)、利息。(三)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理。改搖號辦法為搖號輪候制,確保所有符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的市區(qū)居民都有機(jī)會(huì)購買經(jīng)濟(jì)適用房。確保經(jīng)濟(jì)適用房戶型結(jié)構(gòu)合理,中小戶型應(yīng)占大部分。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入條件,防止高收入者、投資和投機(jī)者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場。(四)加強(qiáng)商品房市場管理。1、對商品房銷售,在銷售時(shí)除注明建筑面積外,必須注明套面積,以提高銷售透明度。2、公開商品房預(yù)(銷)售房源信息。房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得商品房預(yù)售證后

17、,必須向社會(huì)公開所有經(jīng)批準(zhǔn)的可預(yù)(銷)售房屋的房源信息。市房管部門應(yīng)將所有經(jīng)核準(zhǔn)的預(yù)(銷)售房源信息在網(wǎng)上公示。3、實(shí)行商品房銷售全程管理。對經(jīng)批準(zhǔn)銷售的商品房,實(shí)行全程控制、動(dòng)態(tài)管理。由市房管部門向社會(huì)公布各開發(fā)公司銷售并備案的商品房(凡房屋完成交易的,必須報(bào)備、公布)各銷售樓盤的銷售現(xiàn)狀,包括經(jīng)批準(zhǔn)后己預(yù)(銷)售備案房源(房號)和未銷售備案房源(房號)。4、嚴(yán)肅查處商品房銷售中的違規(guī)行為。對房地產(chǎn)開發(fā)公司有房源而拒絕銷售的行為,市房管部門要在接到投訴、舉報(bào)并經(jīng)查實(shí)后作出處理。5、切實(shí)遏制房地產(chǎn)炒作行為。從2004年1月1日起,對房地產(chǎn)交易(本市居民為改善住房條件的買賣行為除外)征收20%稅

18、率的個(gè)人所得稅,對購買高檔住宅的高收入群體實(shí)行從高稅率3（財(cái)政部、國家稅務(wù)局規(guī)定契約稅率1.53，普通住宅仍為1.5稅率）。(五)加強(qiáng)住宅建設(shè)用地的開發(fā)管理?？刂茊误w農(nóng)居,鼓勵(lì)建設(shè)小高層(12層)以上農(nóng)居，允許符合條件的單位自建經(jīng)濟(jì)房，加強(qiáng)對商品房開發(fā)的土地管理,遏制房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房建設(shè)中的違規(guī)行為。對征而不用超過兩年的土地,由市國土資源局按照土地法的規(guī)定依法予以收回。(六)建設(shè)一批大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員的租賃公寓。為保護(hù)好大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員在杭創(chuàng)業(yè)的積極性,解除其后顧之憂,建設(shè)一批專供來杭創(chuàng)業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員居住的專項(xiàng)租賃公寓。從今年開始,籌建大學(xué)畢業(yè)生公寓,按照人均8平

19、方米的標(biāo)準(zhǔn)建造集體宿舍,第一期建設(shè)面積為5萬平方米。(七)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息體系建設(shè)。要盡快建立以城市地理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ),依托市政務(wù)外網(wǎng),實(shí)現(xiàn)全市各類房地產(chǎn)與相關(guān)信息資源數(shù)據(jù)共享的市房地產(chǎn)宏觀決策支持系統(tǒng),為各職能部門日常管理、公眾信息查詢、網(wǎng)上辦事提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),并在此基礎(chǔ)上為政府宏觀調(diào)控提供決策支持。市房地產(chǎn)宏觀決策支持系統(tǒng)的建設(shè)由市政府辦公廳牽頭,各相關(guān)部門協(xié)同配合,力爭明年上半年基本建成。(八)盡快落實(shí)住房補(bǔ)貼政策。為解決市民群眾的住房困難,要認(rèn)真落實(shí)住房分配貨幣化改革的各項(xiàng)政策,盡快發(fā)放住房補(bǔ)貼,重點(diǎn)提高中低收入家庭的購房能力。各行政事業(yè)單位要從立黨為公、執(zhí)政為民的高度,認(rèn)真負(fù)責(zé)地落實(shí)好這

20、項(xiàng)工作。第四部分2004年樓市走勢預(yù)測與往年相比，影響2004年樓市走勢的因素更為復(fù)雜。影響樓市走勢重要標(biāo)志的房價(jià)變動(dòng)的正反兩方面因素都同時(shí)存在。一、繼續(xù)支撐房價(jià)上漲的主要因素1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)特別是經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)延續(xù)今年快速增長的勢頭。市2003年13季度GDP增長14.3%； 1-11月份利用外資項(xiàng)目數(shù)比去年同期增長51.5；出口總額達(dá)98.3億美元，同比增長29；居民人均可支配收入達(dá)11797元，比去年同期增長10.5，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來最好的一年。省經(jīng)濟(jì)更是強(qiáng)勢發(fā)展，1-3季度省國生產(chǎn)總值達(dá)6405億元，增長13.2%；出口總額增長40.9%，外貿(mào)順差達(dá)到了歷年最高，為一百九十三億美元，

21、同比增長百分之二十五多，繼續(xù)穩(wěn)居中國首位；財(cái)政收入增長25.6%；人均可支配收入增長12%；2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢，一是增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心；二是增強(qiáng)了居民購買力；更重要的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的慣性，為2004年經(jīng)濟(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。在正常情況下經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)仍將強(qiáng)勢發(fā)展，這是支撐高房價(jià)的基石。2、市場供不應(yīng)求狀況難以改變。2004年樓市仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢。明年有效供應(yīng)量在250 萬M2左右，而近幾年城市化進(jìn)程不斷加快，作為中心城市，房產(chǎn)需求將持續(xù)擴(kuò)大，年250萬M2左右的供應(yīng)量已不能滿足市場需求，供需矛盾將進(jìn)一步突出。（1）供給的滯后性。盡管2003年政府開始增加土地投放量，但是由于從取得土地到預(yù)售通

22、常短則一年半，長則二、三年。因此2004年市場商品房有效供給主要來自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量僅為2300畝，可建筑面積約為230萬M2。2003年商品住宅新開工面積208.18萬M2，同期增長僅14.52%，決定了一級市場供應(yīng)量小。（2）建材斷檔推遲工期。今年以來，特別是下半年建材不僅價(jià)格快速上漲，而且出現(xiàn)買不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項(xiàng)目建設(shè)工期。這又減少了市場有效供給。3、建材價(jià)格繼續(xù)上漲的勢頭難以改變。今年各類水泥價(jià)格的漲幅在27%-45%之間波動(dòng)，鋼材價(jià)格漲幅在15%-40%之間波動(dòng)。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）11月份出廠價(jià)格同比上漲38.1%，普通硅酸鹽水泥（立窯）出廠價(jià)格同比上漲34.6%，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）出廠價(jià)格同比上漲27.6%；復(fù)合硅酸鹽水泥出廠價(jià)格同比上漲44.6%。普通中型鋼材價(jià)格上漲19%，普通小型鋼材價(jià)格上漲24.1%，優(yōu)質(zhì)型鋼材價(jià)格上漲39.3%，線材價(jià)格上漲19%， 建筑材料