項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控手冊(cè)之項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃管理

1、項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃管理、總體流程.目的結(jié)合公司在未來(lái)幾年內(nèi)對(duì)省外區(qū)域進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、 多項(xiàng)目的復(fù)合型管控方式，對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目運(yùn)作流程進(jìn)行了優(yōu)化和整理，并引入 集團(tuán)計(jì)劃管控和監(jiān)督機(jī)制。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)（異地）項(xiàng)目的運(yùn)作狀況與開(kāi)發(fā)進(jìn)度 的緊密跟蹤，層層匯報(bào)，加快項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率與信息流轉(zhuǎn)的速度，從而促進(jìn)集 團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)狀況的深入了解，并在投資決策時(shí)作出更有利的戰(zhàn)略選擇。.適用范圍時(shí)間適用性適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期的管控跟蹤，以簽訂成交確認(rèn)書(shū)（獲取 土地）為起點(diǎn)，最終以竣工驗(yàn)收交付使用為結(jié)束。目前已劃分為七個(gè)階段，從 項(xiàng)目論證階段、前期報(bào)批報(bào)建階段、勘察設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)管理階段

2、、施工 管理階段、營(yíng)銷管理階段、竣工驗(yàn)收階段，涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)運(yùn)作周期。由集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部整理出標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃模板，涵蓋了里程碑節(jié)點(diǎn)、 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段性成果、一般工作項(xiàng)，城市公司的項(xiàng)目計(jì)劃可按照標(biāo)準(zhǔn)計(jì) 劃模板進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，并按最新的項(xiàng)目總控計(jì)劃展開(kāi)運(yùn)作。同時(shí)整理其它產(chǎn)品 形態(tài)模板，以便于其它項(xiàng)目運(yùn)作。地域適用性計(jì)劃模板對(duì)各地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程具有通用性，有利于實(shí)現(xiàn)異地項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)的管理。新城市公司的項(xiàng)目業(yè)務(wù)運(yùn)作必須以集團(tuán)的計(jì)劃模板為藍(lán)本，并 結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，從而形成地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目計(jì)劃模板。產(chǎn)品適用性計(jì)劃模板可根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的不同進(jìn)行自由組合，從而形成產(chǎn)品與計(jì)

3、劃 “一對(duì)一”方式的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃模板。集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品可與項(xiàng)目計(jì)劃模板進(jìn)行統(tǒng) 一整合。.術(shù)語(yǔ)和定義里程碑節(jié)點(diǎn)集團(tuán)總裁所關(guān)注的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。集團(tuán)總裁為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)與投資 回報(bào)，而向項(xiàng)目公司發(fā)出的經(jīng)營(yíng)指令。項(xiàng)目運(yùn)作必須以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目里程碑為最終 目標(biāo)。集團(tuán)總裁所關(guān)注的里程碑節(jié)點(diǎn)包括開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工驗(yàn)收和交樓四個(gè)節(jié)集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集團(tuán)總裁辦所關(guān)注的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。為完成項(xiàng)目的里程碑節(jié)點(diǎn)，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期劃分出幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，由城市公司總經(jīng)理設(shè)立指標(biāo)，并要求項(xiàng)目公司嚴(yán) 格按目標(biāo)執(zhí)行的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)。階段性成果在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中形成的各種成果性文件。該類文件不但能夠體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng) 目的實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，同時(shí)可以形成經(jīng)驗(yàn)的積累，提供

4、給類似項(xiàng)目行動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)與 參考O一般工作項(xiàng)由項(xiàng)目的執(zhí)行部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定的行動(dòng)計(jì)劃。在不影響里程碑節(jié)點(diǎn)與集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的情況下，一般工作項(xiàng)的計(jì)劃可由項(xiàng)目公司自行編制執(zhí)行， 但必須交送集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部進(jìn)行審批備案。.關(guān)鍵控制點(diǎn)里程碑節(jié)點(diǎn)、集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段性成果。二、集團(tuán)計(jì)劃編制.操作流程集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制項(xiàng)目計(jì)劃模板中包含所有集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以城市公司總經(jīng)理在項(xiàng)目開(kāi)始后組織城市公司項(xiàng)目經(jīng)理與計(jì)劃責(zé)任人共同編制完成項(xiàng)目總控計(jì)劃，達(dá)成共識(shí)后錄入系統(tǒng)并提交集團(tuán)審批。項(xiàng)目經(jīng)理錄入系統(tǒng)后發(fā)起審批，如審批不通過(guò)則按審批意見(jiàn)在線調(diào)整，如 審批通過(guò)則所有的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)自動(dòng)形成集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。項(xiàng)目總控計(jì)劃編制

5、項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目開(kāi)始后組織城市公司各相關(guān)部門(mén)按照標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃模板共同編制完成項(xiàng)目總控計(jì)劃，各部門(mén)達(dá)成共識(shí)后項(xiàng)目經(jīng)理錄入系統(tǒng)。項(xiàng)目經(jīng)理將項(xiàng)目總控計(jì)劃通過(guò)PROJEC再入或標(biāo)準(zhǔn)模板引入的模式錄入系統(tǒng)后發(fā)起審批，如審批不通過(guò)則按審批意見(jiàn)在線調(diào)整，如審批通過(guò)形成項(xiàng)目總 控計(jì)劃正式版。.崗位職責(zé)：計(jì)劃責(zé)任人：參與項(xiàng)目總控計(jì)劃的編制；項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃模板組織項(xiàng)目總控計(jì)劃的編制，為項(xiàng)目總控計(jì)劃的第一責(zé)任人，通過(guò)PROJECT導(dǎo)入或標(biāo)準(zhǔn)模板引入的模式在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目總控計(jì)劃，并發(fā)起審批；集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理、城市公司總經(jīng)理、企業(yè)發(fā)展中心副總裁：負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)劃模板初版審核。三、項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行.操作流程：計(jì)劃編制完

6、成后，各工作項(xiàng)的責(zé)任人按計(jì)劃執(zhí)行情況做日常匯報(bào)，下游部門(mén)責(zé)任人對(duì)上游部門(mén)工作作出評(píng)價(jià)；項(xiàng)目經(jīng)理定期對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并通過(guò)周例會(huì)或月度經(jīng)營(yíng)會(huì)的形式召集各相關(guān)部門(mén)就項(xiàng)目進(jìn)度情況進(jìn)行討論，以判斷是否需要對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整；項(xiàng)目經(jīng)理每周末在線編制提交項(xiàng)目周報(bào)告，每月末在線編制提交月報(bào)告， 可做為項(xiàng)目周例會(huì)及月度經(jīng)營(yíng)會(huì)討論的內(nèi)容，同時(shí)上報(bào)集團(tuán)。2、崗位職責(zé)：計(jì)劃責(zé)任人：負(fù)責(zé)項(xiàng)目過(guò)程中自己的工作計(jì)劃執(zhí)行情況的錄入；項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)進(jìn)度執(zhí)行情況的檢查及評(píng)價(jià)，按周、月在線編制提交項(xiàng)目周、月報(bào)告，并按月組織項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)會(huì)，就計(jì)劃執(zhí)行情況討論是否需要進(jìn)行調(diào)整。四、項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整.操作流程：通過(guò)周例會(huì)或月度經(jīng)營(yíng)會(huì)的

7、形式進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整討論，如明確需要進(jìn)行調(diào)整，則由項(xiàng)目經(jīng)理在線調(diào)整后發(fā)起審批；如不影響到集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的調(diào)整，則城市公司總經(jīng)理審批通過(guò)即可，如影 響到集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的調(diào)整，則需報(bào)集團(tuán)審批。審批通過(guò)后，各部門(mén)以最新版項(xiàng) 目計(jì)劃時(shí)間推進(jìn)工作。.崗位職責(zé)：項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目例會(huì)，決定項(xiàng)目計(jì)劃是否需要進(jìn)行調(diào)整。城市公司副總經(jīng)理：參與審核；城市公司總經(jīng)理：審批涉及集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)以外的計(jì)劃調(diào)整；集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部：參與審核集團(tuán)副總裁：審批涉及里程碑節(jié)點(diǎn)以外集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃調(diào)整；集團(tuán)總裁：審批涉及里程碑節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃調(diào)整五、階段性成果管理.操作流程：由集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部統(tǒng)一完成階段性成果定義后，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理及計(jì)劃責(zé)任人在編

8、制項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)候同步編入階段性成果；計(jì)劃編制完成后由計(jì)劃責(zé)任人完成對(duì)成果的匯報(bào)及上傳；對(duì)成果進(jìn)行審核、審批；審批通過(guò)后統(tǒng)一歸檔進(jìn)入項(xiàng)目管理知識(shí)庫(kù)。.崗位職責(zé)：計(jì)劃責(zé)任人：負(fù)責(zé)成果的匯報(bào)上傳；項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)在計(jì)劃編制時(shí)將階段性成果混編入項(xiàng)目總控計(jì)劃中，并審核最終成果；集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)階段性成果的定義及編制指導(dǎo)；相關(guān)審批領(lǐng)導(dǎo)：負(fù)責(zé)成果的審批。六、樓棟施工與形象進(jìn)度管理.操作流程：先由集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部定義項(xiàng)目構(gòu)成及樓棟結(jié)構(gòu)和樓棟計(jì)劃模板的編制；項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)樓棟計(jì)劃的編制，也可以由相關(guān)計(jì)劃責(zé)任人來(lái)編制，但是項(xiàng)目經(jīng)理為第一負(fù)責(zé)人；項(xiàng)目計(jì)劃責(zé)任人按樓棟計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行匯報(bào)。.崗位職責(zé)：集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部：負(fù)

9、責(zé)樓棟施工計(jì)劃模板編制的指引及項(xiàng)目、樓棟結(jié)構(gòu)定義；項(xiàng)目計(jì)劃責(zé)任人：負(fù)責(zé)匯報(bào)樓棟施工進(jìn)度情況；項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)樓棟計(jì)劃的編制，為第一負(fù)責(zé)人。七、工作指引（項(xiàng)目知識(shí)庫(kù)）管理.操作流程：提交集團(tuán)討論確定,集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部征求各方意見(jiàn)完成工作指引的擬定后, 進(jìn)行工作指引的宣講及培訓(xùn)；項(xiàng)目經(jīng)理在編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，關(guān)聯(lián)工作指引，為各部門(mén)工作推進(jìn)開(kāi)展提供標(biāo)準(zhǔn)指引；項(xiàng)目經(jīng)理及計(jì)劃責(zé)任人結(jié)合項(xiàng)目情況，給出工作指引的應(yīng)用反饋；集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部調(diào)研與收集完各方意見(jiàn)后，判斷是否需要進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。.崗位職責(zé)：計(jì)劃責(zé)任人：了解標(biāo)準(zhǔn)工作流程指引，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，給出應(yīng)用反饋；項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，關(guān)聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工作指引；集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)工作指引的擬定及優(yōu)化。八、計(jì)劃模板管理.操作流程：集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部征求各方意見(jiàn)完成工作指引的擬定后，提交集團(tuán)討論確定,進(jìn)行工作指引的宣講及培訓(xùn)；項(xiàng)目經(jīng)理在編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，關(guān)聯(lián)工作指引，為各部門(mén)工作推進(jìn)提供標(biāo)準(zhǔn)指引；