遠(yuǎn)卓-北京華融戰(zhàn)略咨詢項目寫字樓分析報告ppt課件

1、寫字樓行業(yè)研討報告2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次討論稿2022年7月18日此報告僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面答應(yīng)，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、援用或復(fù)制。全國寫字樓行業(yè)整體看法綜述外部影響要素企業(yè)行為C績效方式P行業(yè)構(gòu)造S1990年之后，寫字樓逐漸市場化，呈現(xiàn)動搖式上升的開展態(tài)勢2002年開場，為彌補(bǔ)1998年到2000年所留下的供需缺口，市場供應(yīng)急劇添加，同時需求也受各種要素影響調(diào)動起來2002年以來，寫字樓投資以平均每年接近30的速度添加，2005年全國寫字樓投資完成額為737億人民幣，占房地產(chǎn)總投資額的5左右，并且這一比例在近幾年比較穩(wěn)定短期內(nèi)迸發(fā)式增長即將終

2、了，長期來看那，受宏觀經(jīng)濟(jì)向好的影響，未來市場的開展前景看好。但也會出現(xiàn)階段性供需關(guān)系不平衡的情況寫字樓規(guī)劃具有很強(qiáng)區(qū)域性，目前集中于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，未來三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、七大城市帶的中心城市是寫字樓開發(fā)的主要地點選擇市場集中度低，無論是開發(fā)還是持有運(yùn)營，都沒有絕對領(lǐng)先的企業(yè)投資主體呈現(xiàn)多元化：國有和集體企業(yè)，專業(yè)開發(fā)商、業(yè)外資本和外資產(chǎn)業(yè)方式過去受資金情況的影響，為快速回籠資金以開發(fā)后出賣為主，未來城市土地更為稀缺，一部分實力雄厚的公司目前正在向“開發(fā)持有運(yùn)營的方式轉(zhuǎn)變，這種方式的獲利較為穩(wěn)定和豐厚，同時風(fēng)險程度也較低，這一方式將成為主導(dǎo)方式持有黃金地段的高質(zhì)量寫字樓可獲得穩(wěn)定豐厚的收益和較

3、小的風(fēng)險，是持有運(yùn)營目的的首選寫字樓開發(fā)的關(guān)鍵勝利要素：區(qū)位選擇、準(zhǔn)確定位、自有資金和融資才干、工程建立才干等寫字樓持有運(yùn)營的關(guān)鍵勝利要素：區(qū)位選擇、準(zhǔn)確定位、運(yùn)營管理才干、物業(yè)本身的質(zhì)量和籠統(tǒng)寫字樓開發(fā)環(huán)節(jié)獲利性較高，可在20以上，屬工程性短期報答持有運(yùn)營具有長期獲利才干，年報答率可達(dá)8以上，甚至更高，投資回收期為810年與資金構(gòu)造有關(guān)地產(chǎn)增值可帶來潛在收益區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、商務(wù)環(huán)境、企業(yè)開展是寫字樓的直接驅(qū)動要素寫字樓市場受政策影響程度非常大2主要資料來源清單資料名稱資料來源時間20052006年中國商業(yè)地產(chǎn)分析及投資咨詢報告萬瑞咨詢2005年9月寫字樓和住宅市場概況高力國際2006

4、年7月2006北京寫字樓市場需求分析報告新地產(chǎn)2006年第7期 全國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒國家統(tǒng)計局20002005年北京市統(tǒng)計年鑒北京市統(tǒng)計局20002005年中國房產(chǎn)信息北京市場活力不減戴德梁行2005年第8期中國地產(chǎn)研究2005年第三季度中原地產(chǎn)2005年10月制約行業(yè)發(fā)展的幕后之手房地產(chǎn)周期楊紅旭2006年5月2005年北京寫字樓市場回顧及2006年市場展望北京房地產(chǎn)網(wǎng)2006年2月3外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析構(gòu)造產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品構(gòu)造、分類及特點闡明外部影響要素闡明行業(yè)的開展歷史行業(yè)的市場規(guī)模行業(yè)未來的開展趨勢，增長速度行業(yè)的市場集中度業(yè)務(wù)的主要競爭對手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)

5、狀行業(yè)獲利空間未來趨勢背景闡明市場空間獲利空間競爭格局4分析背景闡明業(yè)務(wù)現(xiàn)狀華融是以商業(yè)物業(yè)片區(qū)開發(fā)為主體的公司，歷史上以“金融街片區(qū)寫字樓群為中心的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)獲得了宏大的勝利，不僅積累了豐厚的收益，也建立了領(lǐng)先的市場領(lǐng)先優(yōu)勢及豐富的寫字樓開發(fā)、租售閱歷從未來開展角度看，華融系統(tǒng)在京寫字樓開發(fā)工程貯藏缺乏，可持有運(yùn)營的寫字樓工程數(shù)量不多，經(jīng)過金融街控股初步實現(xiàn)了跨地域擴(kuò)張本章目的寫字樓開發(fā)銷售、持有運(yùn)營是公司具有中心競爭優(yōu)勢的業(yè)務(wù)之一，面對未來開展，需求分析審視以下關(guān)鍵議題：從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析寫字樓價值鏈各環(huán)節(jié)目前的情況和未來趨勢進(jìn)展分析，發(fā)現(xiàn)市場競爭獲利的關(guān)鍵點經(jīng)過對全國、北京和金融街地域的

6、寫字樓開展情況和趨勢進(jìn)展研討，對中長期價值進(jìn)展判別，對未來的寫字樓開展方式和跨區(qū)域開展提出建議針對開發(fā)和持有運(yùn)營兩種方式的優(yōu)點、難點和需求具備什么條件進(jìn)展研討，從而判別華融在才干具備方面的問題，并提出如何平衡，如何獲取和培育這些才干的建議，并且對寫字樓持有的目的選擇提供選擇根據(jù)對于所持有運(yùn)營的金融街區(qū)域的寫字樓，如何進(jìn)一步深度發(fā)掘潛在的贏利方式和提供增值效力的時機(jī)5分析背景闡明分析方法全面審視全國，分析全國寫字樓市場的整體開展特點詳細(xì)分析北京寫字樓市場的開展情況和競爭環(huán)境分析成果管理工具與其他報告的關(guān)系目前中國寫字樓行業(yè)開展情況、趨勢及特點行業(yè)整體構(gòu)造及行業(yè)開展的關(guān)鍵驅(qū)動要素，總體市場規(guī)模、變

7、化趨勢行業(yè)整體的競爭格局，包括市場集中度、行業(yè)關(guān)鍵勝利要素的總結(jié)行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進(jìn)展總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)其業(yè)務(wù)調(diào)整的動因、主要措施行業(yè)短期及未來獲利空間的總結(jié)分析產(chǎn)業(yè)鏈分析財務(wù)分析相關(guān)性分析對標(biāo)分析本報告屬于華融及金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個組成部分，為公司業(yè)務(wù)組合及業(yè)務(wù)單元競爭戰(zhàn)略提供根底性數(shù)據(jù)分析6從寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈看，華融未來能夠會涉及一切環(huán)節(jié)華融所在位置客戶一級土地開發(fā)商寫字樓開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計單位中介效力公司機(jī)構(gòu)/個人投資者物業(yè)管理公司運(yùn)營商建筑施工單位政府主管機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)價值鏈?zhǔn)袌鰠⑴c者客戶地產(chǎn)開發(fā)寫字樓開發(fā)銷售持有/運(yùn)營物業(yè)管理7寫字樓可按硬件和軟件兩方面的規(guī)范分為假設(shè)干等級頂級寫字

8、樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓樓宇外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修規(guī)范能否具有超前性能否到達(dá)寫字樓程度設(shè)備設(shè)備如電梯等候時間中央空調(diào)管式數(shù)量停車位數(shù)量配套效力設(shè)備電力負(fù)荷、綠化、夜間照明等軟件方面能否到達(dá)星級酒店規(guī)范硬件方面位于主要商務(wù)區(qū)的中心區(qū)極佳的易接近性,臨兩條以上的主干路高質(zhì)量的內(nèi)外裝修靈敏的平面規(guī)劃和高運(yùn)用率70%較大的層面積25003000平方米寬闊的大堂和走廊高效中央空調(diào)系統(tǒng)，四控制空調(diào)，功率與大廈面積匹配寫字樓智能化預(yù)留擴(kuò)展空間，順應(yīng)技術(shù)變化隨時擴(kuò)展電梯系統(tǒng)良好，客貨梯分別充足停車位，個/250平方米現(xiàn)代化的效力配套設(shè)備國際知名物業(yè)管理公司管理知名專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)國外知名公司的租戶

9、組合普通建筑面積不少于50000平方米評價細(xì)那么仲量聯(lián)行資料來源：仲量聯(lián)行；遠(yuǎn)卓分析8目錄全國寫字樓整體開展現(xiàn)狀及特點北京寫字樓開展現(xiàn)狀與趨勢9寫字樓行業(yè)受多種要素變化和機(jī)遇的影響較為明顯，而宏觀要素是其根本的推進(jìn)力量宏觀影響要素多種變化和機(jī)遇寫字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造變化：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識和效力為重要構(gòu)成部分和主要增長動力的新經(jīng)濟(jì)開展迅速國際化趨勢和與跨國公司海外開展戰(zhàn)略的調(diào)整一些經(jīng)濟(jì)興隆、人口規(guī)模大的城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商務(wù)區(qū)，寫字樓開展時機(jī)較多奧運(yùn)會、世博會等國際活動帶來的開展契機(jī)經(jīng)濟(jì)影響要素中國經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)堅持9以上的增長速度2004年我國人均GDP達(dá)1000美圓以上，進(jìn)入大開

10、展階段中國參與WTO后，對外經(jīng)濟(jì)日漸活潑政策要素1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)2001年開場，政策控制放松2004年開場的宏觀調(diào)控又收緊了政策寫字樓市場開展不平衡，在多數(shù)地域處于起步階段，在北京、上海等少數(shù)城市的開展程度較高寫字樓受行業(yè)開展、企業(yè)開展、及城市規(guī)劃等多種要素影響，有特殊的開展特點10我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速穩(wěn)定的開展刺激了寫字樓市場的活潑資料來源：國家統(tǒng)計局；遠(yuǎn)卓分析19972005年GDP總值及增長率單位：億元寫字樓需求寫字樓作為商務(wù)活動的載體，企業(yè)規(guī)模、類型和業(yè)績的變化產(chǎn)生了宏大的需求產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開展變化，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的比重提升有效添加了對寫字樓的需求新型高端效力業(yè)

11、帶來的需求，如金融、保險、互聯(lián)網(wǎng)等高投資收益所吸引的的投資需求寫字樓供應(yīng)經(jīng)濟(jì)的向好調(diào)動了房地產(chǎn)商和各類資金投資寫字樓的積極性原有辦公樓多是功能落后和陳舊，不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求城市規(guī)劃方面，寫字樓作為帶動經(jīng)濟(jì)開展的載體被優(yōu)先開展，土地和資金向?qū)懽謽情_發(fā)傾斜中國經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)堅持9以上的增長速度2004年我國人均GDP達(dá)1000美圓以上，進(jìn)入大開展階段中國參與WTO后，對外經(jīng)濟(jì)日漸活潑11宏觀調(diào)控政策對寫字樓行業(yè)的影響非常大，例如：2002年開場的迸發(fā)性增長，很大程度上是受前幾年受政策影響的投資缺乏所致19982005年全國房地產(chǎn)與寫字樓投資完成額增速關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)1998年開場執(zhí)行的要求黨政機(jī)關(guān)

12、和國企原那么上制止三年內(nèi)新建及購置辦公樓的政策，呵斥1999和2000年延續(xù)2年寫字樓投資負(fù)增長2002年開場，辦公樓投資壓制之后開場迸發(fā)式增長，2003年增速更是到達(dá)了34的高點2004年下半年受國家宏觀調(diào)控政策影響，投資增速再次減緩資料來源：國家統(tǒng)計局；遠(yuǎn)卓分析受政策影響等要素影響，投資缺乏12產(chǎn)業(yè)構(gòu)造也在不斷調(diào)整之中，其中第三產(chǎn)業(yè)的良好開展是寫字樓孕育和開展的最有力的推進(jìn)要素城市的第三產(chǎn)業(yè)比重越高，這個城市寫字樓的數(shù)量就會越多第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的開展刺激了對寫字樓的需求高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識等效力業(yè)旅游、會展、文娛、傳媒 金融、保險、地產(chǎn)、 廣告、各類事務(wù)所我國經(jīng)濟(jì)中，第三產(chǎn)業(yè)所占比重正穩(wěn)定

13、提升全國各級產(chǎn)業(yè)開展趨勢資料來源：國家統(tǒng)計局；遠(yuǎn)卓分析CAGR=4.4%2.302.022.182.112001-2004第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)單位：億假設(shè)以每年增長4%，人均辦公面積7平方米計算，每年需新增辦公面積6400萬平方米，其中50%為新建的話，開發(fā)量為3200萬平方米北京目前每年新增供應(yīng)200300萬平方米，存量為1000萬平方米左右13東部地域的企業(yè)數(shù)量宏大，是主要的寫字樓需求來源20012004全國法人單位數(shù)量變化單位：萬個490.7 516.9 資料來源：國家統(tǒng)計局；遠(yuǎn)卓分析東部和西部的法人單位數(shù)量在不斷添加，中部的在減少東部單位數(shù)量占全國總數(shù)量的56，是寫字樓需求主要區(qū)域14由于

14、經(jīng)濟(jì)開展、政策要素，寫字樓市場在2001年前后出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需構(gòu)造失衡中國經(jīng)濟(jì)高速增長，兌現(xiàn)對WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國并且在大中城市進(jìn)展布點國內(nèi)企業(yè)高速開展，規(guī)模實力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)展辦公面積是30%，有的甚至到達(dá)了50新型經(jīng)濟(jì)迅速開展，城市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大需求旺盛歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)備和效力落后，大量集中于過時、低端寫字樓和辦公用房1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)，呵斥延續(xù)3年寫字樓供應(yīng)投資缺乏，1999、2000年全國寫字樓投資負(fù)增長供應(yīng)缺乏供應(yīng)需求表示圖資料來源：遠(yuǎn)卓分析15受五大要素推進(jìn)，寫字樓

15、從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌南M要素，市場化趨勢明顯追求籠統(tǒng)、質(zhì)量，表達(dá)企業(yè)實力商務(wù)活動中心辦公、會議等相關(guān)設(shè)備交通便利及其他配套專業(yè)的物業(yè)效力專業(yè)化寫字樓市場企業(yè)規(guī)模生長企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，總部管理人員增多，管理設(shè)備更加專業(yè)、復(fù)雜商務(wù)活動頻繁全球經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)商務(wù)活動的頻繁，需求專業(yè)化環(huán)境及配套設(shè)備條件投資需求房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值和增值功能吸引海外基金、國內(nèi)機(jī)構(gòu)以及個人投資者進(jìn)入產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和規(guī)模受城市經(jīng)濟(jì)開展的規(guī)律影響，第三產(chǎn)業(yè)所占城市的一切產(chǎn)業(yè)的比重正逐年增大新型效力業(yè)產(chǎn)生第三產(chǎn)業(yè)中的新型高端效力業(yè)，特別是金融、保險、互聯(lián)網(wǎng)、文化教育等行業(yè)高速開展，規(guī)模不斷擴(kuò)展資料來源：遠(yuǎn)卓分析16近5年來，寫字樓

16、投資規(guī)模繼續(xù)高速增長，占房地產(chǎn)總體投資規(guī)模的比例穩(wěn)定在5左右億元19972005年全國寫字樓投資完成額情況2001年至今，雖然寫字樓行業(yè)每年的投資額在快速提升CAGR為24.4，但目前整體規(guī)模不大，2005年為737億人民幣，約占房地產(chǎn)總投資額的5左右20012005年，寫字樓投資額占房地產(chǎn)業(yè)總體投資規(guī)模的比例比較穩(wěn)定關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)CAGR=24.4%資料來源：國家統(tǒng)計局；遠(yuǎn)卓分析17未來宏觀經(jīng)濟(jì)的向好，將會在產(chǎn)業(yè)、行業(yè)及企業(yè)等層面繼續(xù)產(chǎn)生有利于寫字樓開展的動力，寫字樓繼續(xù)向上的開展趨勢不會改動宏觀經(jīng)濟(jì)長期向好，而且中國經(jīng)濟(jì)開展的勢頭不會改動城市化進(jìn)程加快，城市人口聚集，商務(wù)區(qū)的開展加快產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和規(guī)

17、模行業(yè)構(gòu)造和規(guī)模企業(yè)規(guī)模寫字樓行業(yè)長期向上開展的態(tài)勢不會改動市場規(guī)模會隨房地產(chǎn)整體規(guī)模的擴(kuò)展而擴(kuò)展開展速度依然很高，供需兩方面都有快速添加的趨勢整體上，供應(yīng)略大于需求，尤其是在一些高端城市的高檔次寫字樓開發(fā)方面，迸發(fā)式增長階段即將終了長期短期資料來源：遠(yuǎn)卓分析18在寫字樓開發(fā)和持有運(yùn)營兩方面，地域和地點選擇、精細(xì)化運(yùn)作和品牌是未來開展的關(guān)鍵需求的不確定呈現(xiàn)動搖性客戶構(gòu)造的變化消費方式的變化租用與購買VS.供應(yīng)的不確定性城市適宜商務(wù)開展用地的稀缺各類投資的不確定持有運(yùn)營地域、地點選擇：以三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市開展為主，可適當(dāng)向周邊的大城市開展地段盡量選擇在城市中心比較成熟的商務(wù)區(qū)運(yùn)營由粗放式向精

18、細(xì)化開展注重品牌的培育未來的趨勢開發(fā)地域與地點選擇：三大經(jīng)濟(jì)圈中心城市的黃金地段商務(wù)經(jīng)濟(jì)興隆城市第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例高區(qū)域輻射才干專業(yè)化管理，精細(xì)化運(yùn)作，發(fā)掘物業(yè)增值的潛力物業(yè)類型：客戶群體穩(wěn)定的高檔物業(yè)注重品牌的培育資料來源：遠(yuǎn)卓分析19寫字樓的開展很大程度上與城市的開展定位及經(jīng)濟(jì)開展特點有關(guān)，目前寫字樓的規(guī)劃比較集中于區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市寫字樓開展程度主要與城市的開展定位及經(jīng)濟(jì)開展特點有關(guān)：城市的定位城市經(jīng)濟(jì)開展程度商務(wù)環(huán)境城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)的外向性寫字樓市場興隆的城市往往都是一些經(jīng)濟(jì)中心城市北京上海廣州深圳資料來源：遠(yuǎn)卓分析20長期來看，未來寫字樓市場將集聚在三大城市群、七大城市帶及假設(shè)干中心城市

19、中國城市化空間規(guī)劃三大城市群：京津環(huán)渤海城市群、長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群外向型經(jīng)濟(jì)為主，制造業(yè)和效力業(yè)興隆，具備強(qiáng)大的輻射作用七大城市帶是：沿長江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟(jì)青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶經(jīng)濟(jì)增長潛力較大，第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)較弱中心城市是：以省會城市和具有優(yōu)勢的特征地級市為主的區(qū)域中心城市地域經(jīng)濟(jì)開展的排頭兵該規(guī)劃將包容：全國人口的50，高素質(zhì)人才的75可發(fā)明85的GDP，全國工業(yè)總產(chǎn)值的90外貿(mào)進(jìn)出口總量95未來20年，有2/3財富向珠三角、長三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚資料來源：；遠(yuǎn)卓分析21城市現(xiàn)

20、代化開展為寫字樓帶來區(qū)域市場的時機(jī)中國社會現(xiàn)代化進(jìn)程2003年呈現(xiàn)很大的不平衡性：進(jìn)入第二次社會現(xiàn)代化階段的城市僅香港、澳門、臺灣、北京4個城市，且都處于起步期，其中內(nèi)地城市僅北京一個。北京進(jìn)入了以知識經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新、金融現(xiàn)代效力業(yè)為中心產(chǎn)業(yè)的階段少部分城市和地域處在第一階段成熟期或向第二階段的過渡期，如上海經(jīng)濟(jì)中心產(chǎn)業(yè)仍以汽車產(chǎn)業(yè)為主絕大部分省份處在第一次社會現(xiàn)代化的開展期，部分省份處在第一次社會現(xiàn)代化的起步期隨著經(jīng)濟(jì)高速開展，國內(nèi)大部分省份和地域?qū)⑦M(jìn)入產(chǎn)業(yè)晉級，進(jìn)而構(gòu)成不同的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，并引起房地產(chǎn)物業(yè)的消費需求構(gòu)造變動資料來源：遠(yuǎn)卓知識庫22伴隨著城市的開展，商務(wù)區(qū)會因?qū)懽謽堑木奂饾u構(gòu)成和

21、穩(wěn)定，而處于這兩個階段的城市最適宜寫字樓的開展城市發(fā)展的五個階段演變描述人口數(shù)量人均GDP早期的辦公樓開始出現(xiàn)50萬以下500美元以下城市往外發(fā)展，中心商業(yè)區(qū)萌芽，辦公樓與商業(yè)一體化50萬200萬500美元城市功能開始分化，少量高檔寫字樓出現(xiàn)200萬500萬1000美元3000美元商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，寫字樓快速發(fā)展500-1000萬3000美元5000美元商務(wù)區(qū)離散聚集，寫字樓穩(wěn)定發(fā)展1000萬以上5000美元以上城市開展的五個階段資料來源：中廣網(wǎng)，國家統(tǒng)計局居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)中心商業(yè)區(qū)居住區(qū)副城心近郊工業(yè)區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū)郊區(qū)居住區(qū)IIIIIIIVVI23

22、在競爭格局方面，無論是寫字樓開發(fā)還是持有運(yùn)營，市場都呈現(xiàn)高度的分散化，沒有領(lǐng)先企業(yè)，競爭方式也比較初級寫字樓開發(fā)寫字樓持有運(yùn)營市場集中度主要競爭對手競爭方式高度分散主要以單體工程開發(fā)為主寫字樓的片區(qū)開發(fā)較少開發(fā)企業(yè)主體多元化：企業(yè)自建、房地產(chǎn)開發(fā)商、外資和業(yè)外資本沒有領(lǐng)先的寫字樓開發(fā)企業(yè)主要表達(dá)在對土地的競爭其次表達(dá)在謀劃、定位以及建立才干的競爭高度分散以單體工程持有運(yùn)營為主普遍缺乏規(guī)模持有運(yùn)營的投資主體多元化：大型國企和民企以自用為主，兼顧獲取投資收益房地產(chǎn)開發(fā)商中沒有以持有運(yùn)營為主業(yè)的專業(yè)企業(yè)外資及機(jī)構(gòu)投資者參與度加深，但規(guī)模較小主要是區(qū)位的競爭運(yùn)營才干的競爭物業(yè)本身質(zhì)量、籠統(tǒng)的競爭資料來

23、源：遠(yuǎn)卓分析24區(qū)位的選擇和準(zhǔn)確定位是寫字樓開發(fā)和持有運(yùn)營共同的關(guān)鍵勝利要素，從風(fēng)險程度來看，持有運(yùn)營比開發(fā)的風(fēng)險程度低寫字樓開發(fā)持有/運(yùn)營關(guān)鍵勝利要素風(fēng)險程度較高，受政策風(fēng)險影響很大較低，主要受市場風(fēng)險影響區(qū)位的選擇準(zhǔn)確定位工程建立才干本錢控制本身的資金實力或融資才干區(qū)位的選擇準(zhǔn)確定位企業(yè)本身的資金實力運(yùn)營和物業(yè)管理才干，深挖增值效力的潛力物業(yè)籠統(tǒng)資料來源：遠(yuǎn)卓分析25我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從粗放運(yùn)營到精細(xì)運(yùn)營的轉(zhuǎn)變期- 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)方式演化表示圖 -高利潤階段高風(fēng)險/高報答產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風(fēng)險/適中報答資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風(fēng)險/低報答規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)

24、開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)效力/效力型時間市場成熟度中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商興隆國家房地產(chǎn)商賣方市場對新增住房需求快速膨脹平衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主資料來源：遠(yuǎn)卓知識庫26土地的稀缺、市場競爭加劇等要素，促使運(yùn)營方式由開發(fā)后出賣向開發(fā)后持有運(yùn)營轉(zhuǎn)變投資開發(fā)出賣投資持有/運(yùn)營開發(fā)風(fēng)險過大開發(fā)環(huán)節(jié)接受宏大的政策風(fēng)險，開發(fā)出賣方式所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險過于集中土地的稀缺性優(yōu)質(zhì)適用地塊的稀缺和拿地的難度加大市場競爭加劇一些城市的寫字樓市場曾經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場市場行情新增供應(yīng)量的加大導(dǎo)致售價逐漸下滑，而租金卻可以堅持較高的程度，并不斷上漲未來能夠會出現(xiàn)

25、專業(yè)化、品牌化的物業(yè)持有運(yùn)營企業(yè)資料來源：遠(yuǎn)卓分析27由于持有運(yùn)營方式具有良好和穩(wěn)定的收益、風(fēng)險較低等優(yōu)點，一部分實力雄厚的企業(yè)正跨進(jìn)這一領(lǐng)域優(yōu)點難點資金回籠快符合中國大多數(shù)企業(yè)資源現(xiàn)狀開發(fā)多個工程時，可滾動開發(fā)，減輕資金壓力長期穩(wěn)定的報答，可以有效平滑企業(yè)現(xiàn)金流，而且風(fēng)險相對較低為未來經(jīng)過資產(chǎn)證券化融資打下根底除長期報答外，有提供深度增值效力而獲利的空間土地獲取日益困難由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定，對財務(wù)的影響較大受階段時間內(nèi)市場行情的影響較大繼續(xù)獲利才干不強(qiáng)資金占用量大，短期內(nèi)資金壓力大變現(xiàn)性差需求擁有或聘請專業(yè)的管理才干投資開發(fā)出賣投資持有/運(yùn)營開發(fā)金融除可獲得持有運(yùn)營方式的益處外，還可處理最大的資

26、金流動性問題，利用金融工具提高資本的流動性可以有才干支持開發(fā)和收買業(yè)務(wù)，從而更快的開展假設(shè)進(jìn)展金融運(yùn)作需求非常強(qiáng)的金融資本運(yùn)作才干需求成熟的金融市場和政策環(huán)境配合資料來源：遠(yuǎn)卓分析28但持有物業(yè)會占用大量的流動資金，目前國內(nèi)企業(yè)正努力經(jīng)過資本市場的運(yùn)作，獲取流動資金資本市場物業(yè)持有運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)￥物業(yè)持有運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)持有運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行REITs發(fā)行債券越秀REITs已在香港上市北辰方案將旗下價值30 億元的投資物業(yè)組成REITs 海外上市萬達(dá)方案將旗下的零售物業(yè)組成REITs海外上市國貿(mào)發(fā)行總額為10年期10億元的債券，所籌資金全部用于國貿(mào)三期工程金融街成國內(nèi)首家發(fā)行短期融資債

27、券的上市房企資料來源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析29相對于國內(nèi)企業(yè)積極改動運(yùn)營方式的情況，國際資本也正加快投資中國的寫字樓物業(yè)穩(wěn)定良好的出租運(yùn)營收益地產(chǎn)和物業(yè)增值潛力宏大人民幣升值所獲收益123投資于中國寫字樓的年投資報答率要高于國外成熟的市場，在北京等大城市普通能到達(dá)10以上從2005年7月開場，人民幣曾經(jīng)累計升值超越3人民幣目前仍被以為具有很大的升值空間海外基金普通選擇的目的均為城市中心區(qū)域、質(zhì)量優(yōu)秀、周邊商務(wù)氣氛比較成熟的物業(yè)，具有宏大的增值空間國際資本的投資收買方式主要有兩種：在建工程轉(zhuǎn)讓，代表工程是年初麥格理收買新茂大廈收買現(xiàn)成物業(yè)，代表工程是高盛收買百騰大廈The EVERYCO Corp數(shù)

28、據(jù)來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析302005年，海外房地產(chǎn)投資基金頻頻在國內(nèi)收買物業(yè)，目的主要是寫字樓資料來源：申銀萬國證券2005海外房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)投資海外基金在整體購買物業(yè)時較傾向于寫字樓、商業(yè)和高檔公寓31未來的寫字樓物業(yè)管理公司將會更加專業(yè)化、品牌化，并經(jīng)過提供深度增值效力獲取更大的收益寫字樓物業(yè)管理獲利表現(xiàn)好少數(shù)高端國際企業(yè)寫字樓工程處在優(yōu)勢位置國內(nèi)專業(yè)化才干正在構(gòu)成增值效力獲利潛力宏大全國性物業(yè)管理企業(yè)將產(chǎn)生物業(yè)管理衍生出深度增值的空間較大，開展趨勢明顯長期短期運(yùn)營管理物業(yè)出租管理設(shè)備管理保安及消防投資管理代理投資咨詢效力物業(yè)選址物業(yè)開發(fā)建議融資效力資料來源：遠(yuǎn)卓分析32黃金地帶的

29、物業(yè)收益性良好并且比較穩(wěn)定，吸引力凸現(xiàn)北京嘉里中心上海嘉里中心深圳嘉里中心光華路，CBD中心區(qū)南京西路，南京路商業(yè)區(qū)人民南路，羅湖區(qū)商圈自建成以來，出租率不斷堅持在90以上租金也在當(dāng)?shù)靥幱谧罡叩臋n次以嘉里建立為例香港嘉里建立公司選擇持有物業(yè)的規(guī)范概略：黃金地段的高質(zhì)量物業(yè)數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析33目前開發(fā)和持有運(yùn)營的獲利程度均比較高開發(fā)出賣未來趨勢很高，普通的工程獲利可到達(dá)20以上依然會維持較高的程度，但存在較大不確定性：客戶的購買需求會因消費習(xí)慣、消費才干、客戶構(gòu)造因多種要素的變化而出現(xiàn)動搖土地的獲取本錢會因競爭加劇而提高較高，年平均報答率普通可到達(dá)8Y以上，差別較大與資金構(gòu)造、物業(yè)質(zhì)量

30、、區(qū)域市場行情有關(guān)回收期大約為810年并未包括地產(chǎn)升值的潛在收益以北京、上海等一線大城市為例，隨著市場趨于成熟，年報答率將會緩慢降低，估計到2020年可降低到810的程度，是參考國際目前的一些數(shù)據(jù)：歐美國家：46東南亞地域的興隆城市和我國香港和臺灣地域：810開發(fā)持有運(yùn)營資料來源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析目前獲利程度34開發(fā)后出賣的收益情況投資開發(fā)出賣假設(shè)條件北京CBD地域的甲級寫字樓，面積10萬平方米，含一切地上地下面積開發(fā)期為3年，假設(shè)第三年年初有預(yù)售收入，第三年年底建成后全部售出本錢：10000元/平方米含土地本錢、建安本錢、各項前期費用、除所得稅外的各項稅費資金運(yùn)用比例：自有資金30，銀行貸款

31、40 3年期6，預(yù)售收入30售價：20000元/平方米可出賣面積比例：90不思索商業(yè)、停車場等出賣面積，一致計入可出賣面積收益情況35持有運(yùn)營的租金收益情況樂觀投資持有/運(yùn)營開發(fā)假設(shè)條件北京CBD地域的甲級寫字樓，面積10萬平方米，含一切地上地下面積一次性購買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6%收買單價：18000元/平方米整購談判才干強(qiáng)，可按9折計算凈租面積比例：80租金價錢：$40/平方米月￥320空置率：10，長期穩(wěn)定不單計商業(yè)、停車場等收入營業(yè)本錢指招商、廣告、人工費用等，以年租金收入的5計算折現(xiàn)率：6收益情況36持有運(yùn)營的租金收益情況悲觀投資持有/運(yùn)營開發(fā)假設(shè)條件北京CB

32、D地域的甲級寫字樓，面積10萬平方米，含一切地上地下面積一次性購買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6%收買單價：20000元/平方米凈租面積比例：80租金價錢：$35/平方米月￥280空置率：15，長期穩(wěn)定不單計商業(yè)、停車場等收入營業(yè)本錢指招商、廣告、人工費用等，以年租金收入的5計算折現(xiàn)率：6收益情況37未來我國寫字樓市場特點總結(jié)開發(fā)持有經(jīng)營物業(yè)管理短期高端城市、高端寫字樓開發(fā)爆發(fā)式增長階段將會結(jié)束，由于慣性，可能會形成階段性的過剩黃金地帶物業(yè)的持有經(jīng)營吸引力凸現(xiàn)個別城市執(zhí)行的商住樓禁止政策將增大低端寫字樓的需求寫字樓物業(yè)管理獲利表現(xiàn)好少數(shù)高端國際企業(yè)寫字樓項目具有優(yōu)勢國內(nèi)專業(yè)化能

33、力正在形成長期全國三大城市群、七條城市帶孕育梯次機(jī)會，為跨地域發(fā)展帶來可能出現(xiàn)寫字樓專業(yè)開發(fā)企業(yè)在國內(nèi)金融環(huán)境下，企業(yè)利用金融工具將促進(jìn)持有物業(yè)的企業(yè)規(guī)模成長出現(xiàn)專業(yè)的寫字樓物業(yè)持有企業(yè)增值服務(wù)獲利潛力巨大全國性物業(yè)管理企業(yè)將逐步產(chǎn)生新型物業(yè)管理模式逐步成熟（如上海金茂物業(yè)管理有限公司提供綜合性專業(yè)物業(yè)服務(wù)，包括物業(yè)代理及管理、設(shè)施管理、保安及消防等）38目錄全國寫字樓整體開展現(xiàn)狀及特點北京寫字樓開展現(xiàn)狀與趨勢39北京寫字樓市場觀念綜述開展歷程北京寫字樓市場開展呈動搖式上升態(tài)勢近幾年，受多方面利好要素影響，北京寫字樓市場開展迅速，并且在全國處于領(lǐng)先位置市場表現(xiàn)及趨勢短期內(nèi)寫字樓供應(yīng)特點仍為集中

34、放量，市場的吸納才干上升較慢，供求關(guān)系的不平衡導(dǎo)致租金下滑長期來看，市場將在2021年之后到達(dá)供需平衡，將會進(jìn)入平穩(wěn)開展的階段區(qū)域分析及預(yù)測北京寫字樓空間規(guī)劃呈現(xiàn)集中分散式的特點，CBD、金融街、中關(guān)村是最大的三個區(qū)域三大區(qū)域中，CBD和金融街的未來最為看好：CBD租金程度最高，未來仍有可供開發(fā)的土地；金融街的空置率最低，租金程度較高，而且根本已開發(fā)完成，適宜持有運(yùn)營40受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需構(gòu)造影響，北京寫字樓市場一直在處于動搖之中19932000200120022021-2021受1999開場的宏觀控制影響，寫字樓供應(yīng)量不大，市場供不應(yīng)求，租金繼續(xù)上漲由于市場行情看好，2000年也成為幾年來

35、寫字樓投資量較大的一年隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴(kuò)張，加上911導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)下滑，2001年甲級寫字樓市場處于低潮19951993至1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。以萬通新世界廣場為代表的高檔商用樓工程發(fā)明了北京房地產(chǎn)開發(fā)歷史上的奇觀 19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長安、豐聯(lián)廣場、華普大廈等眾多大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫字樓市場盛衰的轉(zhuǎn)機(jī)點1996年，寫字樓租售價明顯反轉(zhuǎn)1995-1999年 隨著峻工量大增(近100萬平米的供應(yīng)量)，北京寫字樓市場市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體

36、處在繼續(xù)低迷的形狀中 隨著北京申奧勝利和中國參與WTO，北京作為我國的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，2002年寫字樓市場進(jìn)入一個上升而且動搖的開展趨勢2003年SARS的迸發(fā)給本曾經(jīng)較弱的北京寫字樓市場雪上加霜2004年后出現(xiàn)大量的寫字樓供應(yīng)奧運(yùn)會前對開發(fā)的限制會導(dǎo)致寫字樓的需求放大到極高點，這種影響將繼續(xù)到2021年2021年之后寫字樓供應(yīng)斷檔，市場存量將逐漸被吸納注：本曲線為表示圖20052005年的北京寫字樓市場是近五年來放量最大的一年，尤其是CBD和中關(guān)村區(qū)域高端寫字樓的集中放量，租金價錢有所下降資料來源：遠(yuǎn)卓知識庫41從2002年開場，北京的寫字樓市場整體表現(xiàn)出較快增長北京寫字樓整體市場變化

37、情況萬平米0%5%10%15%20%25%集中放量階段空置率43資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析從2004年開場供應(yīng)集中放量，導(dǎo)致空置率有所上升，但目前供需兩方面的關(guān)系又有所變化，空置率在2005年下半年開場回落新增供應(yīng)量宏大，同時市場需求也非常強(qiáng)勁，市場整體表現(xiàn)出階段性動搖的特點42在供應(yīng)方面，新增供應(yīng)集中放量，而且主要是甲級寫字樓，未來兩年依然會堅持高增長態(tài)勢單位：萬平方米受政策和寫字樓市場預(yù)期等要素的影響，供應(yīng)表達(dá)出階段性集中供應(yīng)的特點2004年，甲級寫字樓開場集中放量，并且未來2年依然過于集中，有短期階段性供應(yīng)過量的能夠2000-2005年北京辦公樓年度累計開工面積北京市2006-2021

38、年在建在售寫字樓工程供應(yīng)資料來源：北京統(tǒng)計局、戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析表示未確定詳細(xì)進(jìn)入市場的時間單位：萬平方米未來3年有超越400萬平方米的供應(yīng)2006年6月份以后城區(qū)將不會再有新的大型公建工程開工，大部分工程都會趕在2021年之前完工奧運(yùn)政策性要素43北京市多年來經(jīng)濟(jì)的高速生長和第三產(chǎn)業(yè)比重的添加有效刺激了寫字樓的需求億元20012005年北京GDP及增長率北京市三產(chǎn)構(gòu)造變化趨勢圖北京經(jīng)濟(jì)高速增長，企業(yè)數(shù)量的增長和營業(yè)面積的擴(kuò)展產(chǎn)生了大量的寫字樓需求參與WTO和申奧勝利等利好，使世界500強(qiáng)的外企加快了進(jìn)入中國的步伐，而北京作為首選的總部所在地之一，高檔寫字樓的需求也隨之大量添加資料來源：北京市

39、統(tǒng)計局；遠(yuǎn)卓分析第三產(chǎn)業(yè)比重日益加大，2005年底已接近70，金融、電信等行業(yè)對寫字樓的需求非?？捎^多種效力性行業(yè)的企業(yè)也快速開展，律師、會計師事務(wù)所、旅游公司等對寫字樓的需求大量添加44在客戶和消費構(gòu)造方面，中資企業(yè)機(jī)構(gòu)是甲級寫字樓的購買主力，而外資企業(yè)那么是租賃的主力位置中資企業(yè)外資企業(yè)高科技企業(yè)需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)重新成為寫字樓購買的主力大型國企用于總部辦公樓晉級的需求非常劇烈，整棟購買寫字樓的案例時有發(fā)生全國性的企業(yè)紛紛在北京設(shè)立總部，需求較大部委機(jī)構(gòu)購置寫字樓的面積多在1萬到2萬平方米之間，由于97年國家規(guī)定部委機(jī)關(guān)三年內(nèi)制止購買辦公樓，因此在過去的幾年內(nèi)，需

40、求市場也存在迸發(fā)增長隨著國家在某些行業(yè)國退民進(jìn)，有實力的民營企業(yè)不斷涌現(xiàn)，對寫字樓的需求也較大受世界經(jīng)濟(jì)影響受中國經(jīng)濟(jì)影響外資企業(yè)在甲級寫字樓租賃市場上占主力隨著中國參與世貿(mào)以及本國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，國外公司對位于中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓的需求直線上升外資機(jī)構(gòu)用于投資的寫字樓整購行為頻頻出現(xiàn)，反響了外資看好對中國寫字樓市場的投資資料來源：遠(yuǎn)卓分析45受供需關(guān)系和甲級寫字樓大量入市等要素的影響，從2003年下半年開場，整體市場租金價錢呈動搖式緩慢下滑態(tài)勢由于新建的寫字樓大量供應(yīng)并且具有一定的技術(shù)優(yōu)勢，對原有寫字樓市場的價錢呵斥了一定的沖擊，致使整體價錢趨低對原有的頂級和高質(zhì)量寫字樓的影響非常有限高檔工程

41、的供應(yīng)，雖然會在短期內(nèi)沖擊區(qū)域市場，但從長久來看會促進(jìn)區(qū)域市場的成熟和開展4.3%美金/建筑平米/月從總體趨勢來看，北京市寫字樓的租金程度還是處在一個下滑的趨勢，隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增大，估計調(diào)整趨勢將繼續(xù)，調(diào)整幅度要依世界及中國經(jīng)濟(jì)的走勢情況而定資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析46受歷史緣由和政策影響，短期內(nèi)寫字樓“迸發(fā)式增長階段即將終了，長期來看，供求兩方面的增速均會放緩對寫字樓市場的影響需求方面：供應(yīng)方面：客戶構(gòu)造將會發(fā)生變化，中小企業(yè)客戶的比例將會上升，將會添加對中低端寫字樓的需求高等級寫字樓的購買需求將會減少，低檔寫字樓的需求將會添加供應(yīng)量增速將會放緩部分區(qū)域高檔次的寫字樓能夠會出現(xiàn)過剩資

42、料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析從2002年開場的寫字樓供應(yīng)高速增長，很大程度上受歷史上高端城市和高端寫字樓嚴(yán)重欠缺所致這一階段將會迅速完成，到2007年底，總供應(yīng)量將到達(dá)1500萬平方米，能夠會出現(xiàn)階段性和區(qū)域性構(gòu)造過剩影響供應(yīng)的要素大型國企為總部辦公樓更新?lián)Q代而進(jìn)展的整購行為在未來趨于減少新發(fā)布的“171號文件將會對外資購買國內(nèi)寫字樓的行為進(jìn)展規(guī)范和限制2006年6月19日，北京市工商局出臺政策制止企業(yè)利用民宅作為辦公場所影響需求的要素47雖然甲級寫字樓在過去幾年和未來的兩年中集中放量，但在奧運(yùn)會后的三年中，由于供應(yīng)斷檔，存量將被市場消化，供需可根本平衡頂級及甲級寫字樓新增供需趨勢萬平方米45%

43、5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各級別寫字樓存量構(gòu)造2006年6月在未來的兩年內(nèi)，大約還會有400萬平方米的新增供應(yīng)，而這些大部分是甲級寫字樓，未來兩年的甲級寫字樓租金將會下調(diào)由于2021年奧運(yùn)會對在建工程的限制，而寫字樓的開發(fā)周期普通為3年，故2021年后的三年內(nèi)，新增甲級寫字樓斷檔2021年之后，將有能夠出現(xiàn)北京甲級寫字樓供需平衡單位：萬平方米資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析48亞奧商圈地域分布上，構(gòu)成了“3X的多中心商務(wù)格局，CBD、金融街和中關(guān)村規(guī)模最大，亞奧、燕莎、東二環(huán)等商圈逐漸構(gòu)成并開展迅速燕莎商圈東二環(huán)商圈東長安街商圈金融街中關(guān)村CBD資料來源：遠(yuǎn)卓分

44、析49三大區(qū)域分別有特定的客戶群體，市場表現(xiàn)不盡一樣，未來的開展趨勢也不一樣客戶構(gòu)成特點外企聚集，世界500強(qiáng)有1/3都已入駐CBD接近使館區(qū)，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢金融、電信、新聞媒體等產(chǎn)業(yè)仍有較多的土地可供開發(fā) 2021年之前集中添加供應(yīng)量金融街目前主要是各大銀行的總部、非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)入駐證券、保險、電信等行業(yè)陸續(xù)向外資開放，需求上升空間較大2021年之前仍有部分新增供應(yīng)量根本無可開發(fā)土地資料來源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析CBD金融街研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國公司研發(fā)部門進(jìn)駐高科技開展需求配套產(chǎn)業(yè)，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險投資等企業(yè)需求比例會上升目前存量最大，市場供大于求，租金和售價最低中關(guān)村未

45、來趨勢市場表現(xiàn)租金及售價最高空置率較低可開發(fā)土地數(shù)量較少空置率最低，租售情況良好租金及售價較高50在存量分布方面，三大區(qū)域居于前列，其中CBD和金融街在未來兩年仍會有較大的新增量各區(qū)域存量及分布萬平方米2518151191075注：截至到2006年3月萬平方米2006、2007年的潛在供應(yīng)量按地域分CBD、金融街、中關(guān)村三大區(qū)域?qū)⒄嫉娇偭康?0以上此外，還有以朝陽門為中心的東二環(huán)商務(wù)帶、燕莎商圈和亞運(yùn)村商圈也將會有部分增長資料來源：戴德梁行；遠(yuǎn)卓分析51從目前市場價錢來看，三大區(qū)域中，金融街與CBD價錢相對較高，中關(guān)村那么處于較低的程度美圓/平方米/月CBD：客戶需求穩(wěn)定，區(qū)域供應(yīng)量不會很大，

46、租金會堅持穩(wěn)定甚至略有上調(diào)金融街：大客戶需求穩(wěn)定，市場供需比較穩(wěn)定，租金繼續(xù)堅持穩(wěn)定中關(guān)村：未來新增供應(yīng)的量較小，商住樓制止辦公等政策的實施對寫字樓需求產(chǎn)生明顯影響，租金還有小幅上升的趨勢短期預(yù)測重點區(qū)域租金及變化趨勢資料來源：戴德梁行；遠(yuǎn)卓分析52三大區(qū)域未來的開展趨勢良好，金融街在租金和空置率方面將會堅持比較好的程度萬平方米三大區(qū)域存量變化預(yù)測CBD：租金依然堅持最高并有少量下滑；存量成為最大；空置率也會因市場的有效吸納下降明顯金融街：租金會有少量下滑；存量成為第二大；空置率會少量上升，但仍為三大區(qū)域內(nèi)最低中關(guān)村：租金在三大區(qū)域中處于最低，而且會有所下降；由于市場吸納和根本沒有新增存量，空

47、置率下降明顯資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析三大區(qū)域空置率預(yù)測CBD中關(guān)村金融街美圓/月/平方米三大區(qū)域租金走勢預(yù)測CBD中關(guān)村金融街53而且，根據(jù)對寫字樓投資者的調(diào)查，CBD、金融街、燕莎商圈等區(qū)域的吸引力較強(qiáng)，持有的前景比較樂觀商務(wù)環(huán)境成熟，目的客戶群穩(wěn)定，租金收益穩(wěn)定寫字樓質(zhì)量良好，檔次較高，有一定的標(biāo)志性地段優(yōu)越，且區(qū)域內(nèi)無新增工程，具有很高升值潛力百分比資料來源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析54BACKUP55頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓總建筑面積 50000平方米35萬平方米 30000平方米辦公總面積 40000平方米24萬平方米 20000平方米公共配套服務(wù)高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小

48、商店、康樂設(shè)施、展廳、多功能廳、會議、商務(wù)中心、銀行、郵局、會所員工食堂、小商店、多功能廳、會議、商務(wù)中心、銀行、郵局員工食堂、小商店、會議、商務(wù)中心每個車位服務(wù)總面積150平方米150250平方米250平方米每客梯位服務(wù)辦公面積200平方米200300平方米300平方米衛(wèi)生間男廁30人個大便器女廁20人個大便器男廁40人個大便器女廁30人個大便器男廁50人個大便器女廁40人個大便器自動控制完全A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空調(diào)集中空調(diào)，末端可控制溫濕度、自動調(diào)節(jié)集中空調(diào)一般集中空調(diào)或分體、窗式空調(diào)信息點密度2.5平方米/個 2.510平方米/個56另外由于奧

49、運(yùn)要素，2006年6月份以后城區(qū)將不會再有新的大型公建工程開工，大部分工程都會趕在2021年之前完工，由于寫字樓工程的建立周期普通在3年左右，所以從2021年2021期間將沒有新增供應(yīng)，市場將會有近3年的消化期，市場競爭將會逐漸有序化，物業(yè)持有者也會在硬件軟件方面進(jìn)一步加大投入，運(yùn)營進(jìn)入良性循環(huán)階段，租售價錢將會得到穩(wěn)步的提升大單買賣進(jìn)入尾聲。目前市場上適宜投資機(jī)構(gòu)整棟購買的工程曾經(jīng)不多，要么是位置地段不佳，要么是曾經(jīng)打散零售。即將入市的頂極寫字樓多為實力型開發(fā)商，除非條件極具誘惑力，不然銷售的能夠性不大一致業(yè)權(quán)，只租不售工程將成主流。散售市場即使得到恢復(fù)，對于市場上極大的存量供應(yīng)也是杯水車薪

50、。在市場逐漸向好和運(yùn)營收益報答上升的驅(qū)動下，同時在2006年房地產(chǎn)融資環(huán)境將出現(xiàn)改善的情況下，諸多曾經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)樓階段的寫字樓工程，必將更多地進(jìn)展持有運(yùn)營，獲取長期運(yùn)營收益。同時，越來越多境外機(jī)構(gòu)投資者對國內(nèi)商用物業(yè)的關(guān)注，將驅(qū)使國內(nèi)寫字樓業(yè)主繼續(xù)加大投入，提高效力程度，從而提高物業(yè)的市場價值銷售和租賃市場的表現(xiàn)，區(qū)域特征明顯。雖然寫字樓市場整體供應(yīng)繼續(xù)放量，但是隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)快速開展，以及2021年奧運(yùn)會的日益臨近，需求也將進(jìn)一步放大。東部的供應(yīng)將主要以高檔租賃工程為主，隨著供應(yīng)的添加，租賃市場將略有下跌，而銷售市場增量不大，價錢仍將堅持穩(wěn)定甚至略有上升。金融街市場雖有較大供應(yīng)量，但其中大部分已

51、被預(yù)定，隨著該區(qū)域綜合商務(wù)配套性物業(yè)如酒店，酒店式公寓，會所俱樂部等的完善，金融街寫字樓的銷售價錢將處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢，但租賃市場那么會由于部分持有型機(jī)構(gòu)的放租構(gòu)成一定量的供應(yīng)，租金的價錢會出現(xiàn)一些動搖，部分老工程那么會遭到價錢下調(diào)的影響，但影響有限。中關(guān)村區(qū)域市場巨量供應(yīng)的時代曾經(jīng)終了，可以整售的樓盤曾經(jīng)根本上被消化終了，大部分工程也曾經(jīng)開場轉(zhuǎn)入持有運(yùn)營期，估計2006年中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場仍將在較低價錢下進(jìn)展猛烈競爭。市場需求更長時間培育才干有進(jìn)一步的開展，而在銷售市場上由于在售規(guī)模的萎縮，競爭減少，只需價錢適宜，應(yīng)該可以獲得不錯的業(yè)績 57北京商廈售價及租金走勢千美圓每平方米美圓每月

52、每平方米58預(yù)測大單買賣進(jìn)入尾聲。目前市場上適宜投資機(jī)構(gòu)整棟購買的工程曾經(jīng)不多，要么是位置地段不佳，要么是曾經(jīng)打散零售。即將入市的頂極寫字樓多為實力型開發(fā)商，除非條件極具誘惑力，不然銷售的能夠性不大59受奧運(yùn)前集中放量的影響，預(yù)期未來三個主要區(qū)域的租金價錢預(yù)期會有小幅下降$26.25$22.79$29.842007年$27.63$23.99$30.452006年平均租金美圓/月/平米1,295,069 737,147 1,397,085 2007年1,101,069 737,147 1,039,085 2006年庫存平米11.60%12.40%13.90%2007年9.68%17.86%18.

53、94%2006年平均空置率150,000 40,000 360,000 2007年403,172 40,000 250,000 2006年吸納量平米194,000 0 358,000 2007年413,965 37,000 348,000 2006年新供應(yīng)量平米金融街中關(guān)村CBD資料來源：高力國際608.27.56.65.44.55.23.63.33.432.42.25.02%21.80%9.43%CBD 中關(guān)村 金融街 2005年重點區(qū)域平均租金和空置率單位：元/天/平米空置率頂級甲級/次甲級乙級/寫字公寓丙級61在高端城市寫字樓開發(fā)具有以下四大趨勢特點寫字樓郊區(qū)化 “因商而住向“因住而商的

54、轉(zhuǎn)變對寫字樓開發(fā)的影響 職住共存的都市形狀促成寫字樓新的開展空間軌道交通建立為寫字樓開發(fā)帶來新的機(jī)遇62新經(jīng)濟(jì)改動企業(yè)物業(yè)取向：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識和效力為重要構(gòu)成部分和主要增長動力的新經(jīng)濟(jì)景象對寫字樓地產(chǎn)的影響是極其重要的國際化趨勢與跨國公司海外開展戰(zhàn)略的調(diào)整：由于中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增漲，中國已成為跨國公司海外市場開展最快、潛力最大的地域。中國日益改善的城市根底設(shè)備、投資環(huán)境、以及優(yōu)質(zhì)廉價的研發(fā)和消費勞動力，對跨國公司極具多方面的吸引力跨國公司寫字樓選擇方式發(fā)生變化：行業(yè)的聚集性 、物業(yè)的通達(dá)性 、運(yùn)營本錢、安康的任務(wù)環(huán)境 、完善的配套效力及硬件設(shè)備 63受各種復(fù)雜要素影響，我國寫字樓行業(yè)在

55、開展過程中將發(fā)生各種深層次變化房地產(chǎn)行業(yè)將日益成為國家支柱產(chǎn)業(yè)，長期呈增長態(tài)勢，短期會因各種要素產(chǎn)生動搖全國性地域熱點快速變化，國際化城市開展加快，同時開展重心由東部向中、西部地域轉(zhuǎn)移城市內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)熱點快速變化細(xì)分行業(yè)，如住宅、商務(wù)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域的供需構(gòu)造和市場發(fā)生快速變化目前是行業(yè)變革猛烈階段，風(fēng)險加大，規(guī)模化、差別化、專業(yè)化的趨勢更加明顯企業(yè)分化嚴(yán)重、行業(yè)重新洗牌企業(yè)方式競爭差別化資金跨地域內(nèi)部管理64未來資金實力強(qiáng)、融資渠道暢通的開展商會強(qiáng)者愈強(qiáng) 租賃購買外資企業(yè)大型國企外資機(jī)構(gòu)國有金融、電信、能源等大型企業(yè)自用型的需求具有很強(qiáng)的剛性，根本上不受房地產(chǎn)政策或者市場環(huán)境

56、的影響，只受國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響 面臨國企重組整合和寫字樓晉級換代的需求，成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量2005年國內(nèi)企業(yè)主要青睞中關(guān)村、金融街區(qū)域的寫字樓 目的主要是CBD、燕莎、東長安街區(qū)域等商務(wù)成熟區(qū)域的頂級工程 外資基金為主體的國外熱錢，對北京市寫字樓銷售市場的需求那么具有周期性，與他們對北京市寫字樓市場環(huán)境的周期預(yù)測相關(guān) 大型民營企業(yè)或股份制企業(yè) 大型外企 中小企業(yè)及個人投資者：曾經(jīng)是北京市寫字樓銷售市場的主力客群，個人投資者在當(dāng)前的宏觀調(diào)控之下，需求遭到打壓，而且這些投資者更青睞的是性價比更高的商住類工程 中小企業(yè)及個人投資者65中國經(jīng)濟(jì)高速增長zhs經(jīng)濟(jì)開展程度與寫字樓格

57、局的內(nèi)在關(guān)系 從國外的相關(guān)閱歷來看，在一個國家或地域人均GDP未到達(dá)3000美圓之前，寫字樓聚集的商務(wù)區(qū)域均出如今城市中心區(qū)域，而在人均GDP從3000添加到10000美圓這段時間內(nèi)，整體城市功能進(jìn)入擴(kuò)張階段。此時城市的商務(wù)中心開場不再表現(xiàn)出單一的聚集景象。商務(wù)中心不僅存在于城市中心的CBD區(qū)域，許多公司開場將辦公場所遷往城市的郊區(qū)地段。而北京、上海等城市的人均GDP已逐漸超越3000美圓，因此寫字樓空間規(guī)劃從中心向郊區(qū)分散的開展趨勢并不是簡單的辦公場所的差別化，這種寫字樓聚集區(qū)域以及建筑方式的多元化，其最重要的構(gòu)成緣由來自于不同公司，不同辦公需求的細(xì)化，那些分開城市中心到郊區(qū)辦公的公司，與聚集在城市中心商務(wù)區(qū)域內(nèi)的公司，在辦公需求上的差別是最終推進(jìn)商務(wù)聚集多元化的直接緣由 66人口變化影響要素國家統(tǒng)計局測算數(shù)聽闡明，2005年1月6日，中國人口總數(shù)到達(dá)13億不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣省，約占世界總?cè)丝诘?1。由于實行方案生育，中國13億人口日的到來推遲了4年。龐大的人口數(shù)量不斷是中國國情最顯著的特點之一。雖然中國曾經(jīng)進(jìn)入了低生育率國家行列，但由于人口增長的慣性作用，當(dāng)前和今后十幾年，中國人口仍將以年均800-1000萬的速度增長。 按照目前總和生育率1.8預(yù)測，2021年和2020年，中國人口總量將分別到達(dá)13.7億和14.6億；人