深圳三湘東填海區(qū)項目戶型定位報告81頁中原出品ppt課件

1、我只愿面朝大海，春暖花開！三湘東填海區(qū)工程產(chǎn)品戶型定位案戶型規(guī)劃推導分析點:深圳典型高端住宅區(qū)分析對片區(qū)潛在競爭工程進展分析三級市場的成交和需求分析本工程本身條件的研討客戶群體研討目的:最終推導出面積比例和面積建議意向根本面積區(qū)間和比例研判思緒區(qū)域看點工程定性深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點 蛇口/紅樹林/華僑城/香蜜湖代表案例:按照片區(qū)影響力和地產(chǎn)開展年限選取1-4案例經(jīng)過對片區(qū)潛在競爭工程的戶型區(qū)間和比例進展系統(tǒng)分析參考根本面積區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋覓依托1第一次推導得出同質片區(qū)同類工程的面積比例和面積區(qū)間2第二次經(jīng)過潛在工程的戶型和比例修正本工程的面積比例第三次經(jīng)過三級市場

2、成交和需求戶型區(qū)間調整工程的面積區(qū)間.經(jīng)過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向根本面積區(qū)間和比例經(jīng)過本工程本身條件限制的研討進展工程修正4第四次經(jīng)過本身地塊特點分析修正工程的面積比例和面積區(qū)間戰(zhàn)略根本面積區(qū)間和比例5經(jīng)過本工程客戶群體的需求研討進展工程修正第五次經(jīng)過客戶群體的分析修正面積比例推導過程分析過程:經(jīng)過同質片區(qū)根本同類工程進展整體分析;思索年限的變化特征,尋覓之間的規(guī)律;選取03-06年，同質片區(qū)的共19個典型工程進展分析;目的要求:由同質片區(qū)分析,找出根本變化規(guī)律,初步得出本工程可參照的戶型區(qū)間和比例;數(shù)據(jù)來源:中原深港研討中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫1:樣本容量時間跨度挑選

3、規(guī)范21319個3年深圳關內高端住宅工程片區(qū):蛇口/華僑城/紅樹林/香蜜湖同質片區(qū)03-06年已/在/近期銷售工程分析選取案例四大片區(qū):蛇口 華僑城 紅樹林 香蜜湖 以及本工程所在的片區(qū)片區(qū)/項目03年已售項目04年已售項目05年已售項目06年發(fā)售項目蛇口片區(qū)蘭溪谷半島城邦1期花園城3期2號華僑城片區(qū)紅樹東方天鵝堡2期紅樹林片區(qū)中信紅樹灣1期中信紅樹灣2期御景東方(在)淺水灣(在)香蜜湖片區(qū)水榭花都2期國際公館1期熙園香域中央國際公館2期水榭花都3期本片區(qū)天驕華庭海月3期后?；ò肜?在)東海灣豪園(10月)1. 03-06年面積和比例統(tǒng)計03年04年05年06年項目二房三房四房五房復式水榭花都

4、2期121-130占25%171-203占75%中旅國際公館1期94 占4%116-164 占50%165-185占39%185以上 占7%熙 園125161 占41.8177-203 占32.9%215-330 占9%209-244 16.3%(躍)紅樹東方103-125 占29%155-220 占69%267-276 占1.2%天驕華庭43 占17%120 占23%150 占53%225占6%320 占2%中信紅樹灣1期91-98 占15.4%154-173占35%164-266 占44%主力160-170，202-208 270379占5.6%蘭溪谷1期123133 占17140180

5、占25190320占8%香域中央130160 占18167209 占52190220 占27230-260 占20招商海月3期114-128 占42%136-152 占45%210占11%230占2%水榭花都3期147-166 占22190-204 占71270-308占6中旅國際公館2期105-127占51%153-187占49%主力120-127主力150-160天鵝堡2期2區(qū)150以上占10%160180占70%占20%中信紅樹灣2期144-193占38%176-255占57%主力220-250289-458占5%花園城3期2號地50-70占15%98120占35%主力110140-17

6、0，占45%主力160-170210占5%半島城邦1期77-87占21%101-136占41%主力122-136147218占35%主力147-164 220 260占3%御景東方119占17%149-235占83%主力149-151186-197225-235 后?；ò肜?075占24%81124 占76%主力110-124 淺水灣157-280占100%主力160-190 東海灣豪園項目90-100占35%140-160占60%200以上占5%經(jīng)過對挑選出工程的戶型進展分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房戶型在這些參考工程中占據(jù)了絕對的主力；而在少數(shù)容積率較低的工程中，五房比例明顯較大。 由此我們有必

7、要按一定的時間順序，對這些工程的三房、四房、五房及復式戶型的比例變化進展細致的分析，從中判別戶型面積區(qū)間及面積比例的變化趨勢，指點本工程的主力戶型定位。中信紅樹灣1期半島城邦1期約152期景象一：參考工程一期有，二期均沒有。半島城邦1期 兩房北向無海景，均價約8300元/，整體均價約11000元/；后?；ò肜?，高層兩房均價約9100元/，小高層三房均價約11500元/;景象二：景象三：0關于兩房景象四：與工程所在片區(qū)同質片區(qū)，03-06年推出的高檔工程，設2房的工程僅有1/3，且供應的2房總量僅為4.42。關于兩房結論：綜合以上景象可以發(fā)現(xiàn)： 高檔次住宅工程，普遍不設置兩房，即使設置兩房，該戶

8、型也僅占到極少的比例，并且都是彌補較差的位置； 一些高檔次工程的二期，諸如紅樹灣二期、半島城邦二期，均取消了一期中的兩房以提升工程的整體檔次； 兩房在工程中的單價由于位置、總價的關系，普遍低于大戶型； 片區(qū)中容積率偏低，規(guī)模較大的工程，普遍都不設置兩房單位。03-06年以來，深圳關內高端住宅工程的三、四、五房供應比例呈根本平穩(wěn)的態(tài)勢；五房含復式比例那么呈略上升趨勢。據(jù)此線性趨勢預測，07年本工程可以參考主力房型比例為三房約為34左右，四房約為58左右，五房約為8左右;2.整體三房、四房供應比例分析新03年下旬至今，各戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有明顯放大趨勢;我們的研討將從這些區(qū)間中研討03

9、-06年面積區(qū)間的暢銷段;3.各戶型根本面積區(qū)間分析單位03年04年05年06年1-5月()上限130220360173266326193255384136280378下限1031502199513623010515323681140254彈性區(qū)間277014178130968810214855140124戶型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含復式含復式含復式含復式四房03年04年05年06年120-130154-173、114-128、89-93145-165110-125170-200-152，160-170，202-208 150-180，190-204，220-2501

10、40-170，190-220三房選取設置相對集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本工程三房戶型區(qū)間設置在110125 、130-150之間；四房戶型區(qū)間設置在170185 、 200 220之間；五房戶型區(qū)間設置在250-320之間；結論：4.03-06各戶型暢銷區(qū)間分析五房含復式230-280227-276、267-334268-320初步推導戶型面積和比例結論一:闡明:以上戶型區(qū)間和比例是基于對片區(qū)市場研討,目前只作為本工程研討的參考值;在初步戶型面積參考的根底上,需求層層論證以求出工程最終面積和比例;由于目前只是推斷,所以在此我們初步用區(qū)間表達戶型的比例;接下來將經(jīng)過潛在競爭工程修正來完

11、善本工程的面積比例;三房四房五房含復式面積區(qū)間110-125130150170-185200-220250-320 面積比例32-3655-615-11意向根本面積區(qū)間和比例研判思緒區(qū)域看點工程定性深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點 蛇口/紅樹林/華僑城/香蜜湖代表案例:按照片區(qū)影響力和地產(chǎn)開展年限選取1-4案例經(jīng)過對片區(qū)潛在競爭工程的戶型區(qū)間和比例進展系統(tǒng)分析參考根本面積區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋覓依托1第一次推導得出同質片區(qū)同類工程的面積比例和面積區(qū)間2第二次經(jīng)過潛在工程的戶型和比例修正本工程的面積比例第三次經(jīng)過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調整工程的面積區(qū)間.經(jīng)過片區(qū)三級市場的成交戶

12、型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向根本面積區(qū)間和比例經(jīng)過本工程本身條件限制的研討進展工程修正4第四次經(jīng)過本身地塊特點分析修正工程的面積比例和面積區(qū)間戰(zhàn)略根本面積區(qū)間和比例5經(jīng)過本工程客戶群體的需求研討進展工程修正第五次經(jīng)過客戶群體的分析修正面積比例分析過程:經(jīng)過同質片區(qū)潛在競爭工程進展分析;選取06年-07年的共4個工程進展分析;目的要求:躲避競爭，發(fā)明時機；第一次修正根本戶型由潛在工程的競爭分析對初步推導的面積比例進展修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研討中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫推導過程2:選取案例來自蛇口以及本工程所在片區(qū)同質片區(qū)07年潛在競爭工程分析片區(qū)/項目06-07年發(fā)售項目蛇口片區(qū)半島城邦2期本片區(qū)

13、寶能項目皇庭項目海月4期本案半島城邦2期海月4期寶能工程皇庭工程1.07年潛在競爭工程面積和比例統(tǒng)計項目一房二房三房四房五房含復式招商海月4期40-50(1房公寓)-110120160-165225 -320約500套17%約85套-25%約125套50%約250套8%約40套寶能項目-75-85100-135140-187225-270約1013套-15%約151套48%約466套32%約334套5%約53套半島城邦2期-125-160 180-250 300約900套- -40%約360套50% 約440套10%約90套 皇庭項目- -120-130140-150-約322套- -60%約

14、193套40%約129套-合計約2735套約85套約151套約1144套約1153套約183套合計比例3642427三房四房是主力戶型，五房均不超越10二房三房四房五房含復式區(qū)間75-85-110-120 120-140140-160160-185 250-300比例642427潛在競爭工程主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結論一主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原那么:為合理躲避競爭，修正比例.三房在110-120之間存在競爭,建議適當縮減三房的比例;四房170-220為非直接競爭區(qū)間,建議堅持目前比例;五房含復式以上競爭空白點,建議本工程比例適當增大;二房三房四房五房含復式區(qū)間-110-12513015017

15、0-185200-220250-320 比例-32-3655-615-11第一次修正面積比例結論二:三房四房五房含復式面積區(qū)間110-125130150170-185200-220250-320 面積比例30-3455-617-13經(jīng)過潛在競爭修正套數(shù)比例0306年可參考工程分析得出本工程初步戶型配比三房四房五房含復式面積區(qū)間110-125130150170-185200-220250-320 套數(shù)比例30-3455-617-13三房四房五房含復式面積區(qū)間110-125130150170-185200-220250-320 套數(shù)比例32-3655-615-11結論一結論二意向根本面積區(qū)間和比例

16、研判思緒區(qū)域看點工程定性深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點 蛇口/紅樹林/華僑城/香蜜湖代表案例:按照片區(qū)影響力和地產(chǎn)開展年限選取1-4案例經(jīng)過對片區(qū)潛在競爭工程的戶型區(qū)間和比例進展系統(tǒng)分析參考根本面積區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋覓依托1第一次推導得出同質片區(qū)同類工程的面積比例和面積區(qū)間2第二次經(jīng)過潛在工程的戶型和比例修正本工程的面積比例第三次經(jīng)過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調整工程的面積區(qū)間.經(jīng)過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向根本面積區(qū)間和比例經(jīng)過本工程本身條件限制的研討進展工程修正4第四次經(jīng)過本身地塊特點分析修正工程的面積比例和面積區(qū)間戰(zhàn)略根本面積區(qū)間和比例5經(jīng)過本工程

17、客戶群體的需求研討進展工程修正第五次經(jīng)過客戶群體的分析修正面積比例分析過程:經(jīng)過同質片區(qū)三級市場成交和需求進展分析;選取各片區(qū)典型案例進展鑒別分析;目的要求:第二次修正根本戶型由三級市場成交和需求戶型/面積對本工程進展面積區(qū)間修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研討中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫/中原四片區(qū)地鋪推導過程3:選取案例四大片區(qū):蛇口 華僑城 紅樹林 香蜜湖 以及本工程所在片區(qū)同質片區(qū)03-06年三級市場整體及個案分析片區(qū)個案項目本片區(qū)天驕華庭、海月花園蔚藍海岸蛇口片區(qū)花園城、蘭溪谷華僑城片區(qū)波托菲諾天鵝堡紅樹林片區(qū)紅樹灣1期香蜜湖片區(qū)水榭花都、香域中央蛇口片區(qū)三級市場成交資料（05.1006.3）戶

18、型成交比例面積區(qū)間（）主力面積平均總價（萬元）平均單價（元/）一房兩房7.1%75.03-87.6380.57 8110053 三房42.9%97-176.48130.48 15611956 四房35.7%145.58-223.7185.39 25313645 五房14.3%170.61-247.96209.29 24411659 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部蛇口片區(qū)的二手市場買賣三房四房比例較高，約占總比例的78；本片區(qū)的豪宅戶型面積比較適中,三房平均面積約為130平,四房平均面積約為185平.1.蛇口片區(qū)三級市場成交分析三房戶型面積明顯較低，與四房相差約15由于五房戶型放盤量少質次

19、，片區(qū)客戶中換樓客戶對超大戶型的需求未能得到滿足。華僑城片區(qū)三級市場成交資料（05.1006.3）戶型成交比例面積區(qū)間（）主力面積平均總價（萬元）平均單價（元/）一房兩房10.9%55.81-83.6379.28 8510711 三房42.2%113-219.72152.25 19312701 四房31.3%168-330215.06 33715649 五房15.6%145.12-334.66237.45 39816777 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部華僑城片區(qū)的二手市場買賣三房四房比例稍低，但比例依然高達73；本片區(qū)豪宅大戶化特征十清楚顯，三房平均面積為152平,四房平均面積為215

20、平, 戶均面積居四大片區(qū)之首;與四房五房相比，三房戶型的單價明顯較低；本片區(qū)超大戶型五房的二手市場成交非?；顫?。2.華僑城片區(qū)三級市場成交分析房型成交量排名:三房四房五3-301.22656五房12576 243166.37-265.5193.61 57.1%四房10949 169102-183154.09 32.1%三房11183 10478.51-88.7293.00 3.6%兩房102665249.96-51.3550.66 7.1%一房平均單價元/平均總價萬元面積區(qū)間主力面積成交比例戶型環(huán)紅樹灣片區(qū)三級市場成交資料05.1006.3原始資料來源：深圳中原三級市

21、場住宅部紅樹灣片區(qū)的二手市場買賣根本上以三房四房為主，比例接近90；由于是新興豪宅區(qū)，受豪宅大戶化趨勢影響，三房四房平均面積較大；三房平均面積為154平,四房平均面積為193平;本片區(qū)超大戶型五房的二手市場成交仍有限。3.環(huán)紅樹灣片區(qū)三級市場成交分析房型成交量排名:四房三房五房戶型上的分布非常集中，三房四房的比例高達83；雖然是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，由于部分工程落成時間較早，故三房四房平均面積較??；三房平均面積為129,四房平均面積為178;統(tǒng)計結果顯示，本片區(qū)超大戶型五房，主要為復式單位的二手成交均價接近2萬/。環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交資料（05.1006.3）戶型成交比例面積區(qū)間（）主力面積平均總價

22、（萬元）平均單價（元/）一房2.6%48-53.0350.52 6112105 兩房3.8%80.84-90.6385.18 10211644 三房47.4%94.2-219.81129.13 17013160 四房35.9%140.13-239.57178.50 26314763 五房10.3%118-350227.24 45119853原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部4.環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交分析本片區(qū)平均價錢在四大片區(qū)中最高四片區(qū)的二手高端客戶需求根本上和成交情況吻合，整體仍以三房四房為主，其中三房主力需求面積為130-150平,四房主力需求面積為170-190平;根據(jù)統(tǒng)計，四片區(qū)

23、需求五房單位客戶總體比例略低，但根據(jù)三級市場同時的普遍反映，五房的客戶誠意度較高；5.四片區(qū)三級市場需求分析原始資料來源：中原三級市場地鋪-天驕華庭/世紀村/ 花園城/波托菲諾/安柏麗晶分行成交戶型平均面積平均總價平均單價三房120 1238760 10323 四房151 1762623 11673 五房230 2343240 10188 兩房成交極少，三房成交只需兩成多，四房五房占最大比重，天驕華庭的二手成交明顯呈大戶化特征。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部天驕華庭四房平均單價最高；三房單元及五房單元價錢比四房稍低，兩房單元的成交極少而且價錢最低；從各戶型面積來看，天驕華庭的戶型面積較大

24、。6.各片區(qū)典型個案三級市場分析成交以三房為主，二房和四房居其次;原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部招商海月從價錢來看，由于戶型景觀好，四房單元的價錢最高；三房單元價錢也比較鞏固；而五房單元由于集中于一期，價錢比四房稍低，兩房成交相對活潑.僅次于三房.成交戶型平均面積平均總價平均單價三房1101155000 10500四房140158830011345五房208234728011282成交戶型平均面積平均總價平均單價三房105 1181880 11256 四房163 2228210 13670 五房180 2358360 13102 蔚藍海岸二手房成交中，三房的比例超越一半，二房、五房比重較

25、低，四房比例缺乏三成。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部蔚藍海岸從價錢來看，蔚藍海岸的二手成交價錢比較平均，但四房五房的價錢偏高；從各戶型面積來看，蔚藍海岸的戶型面積分化比較嚴重，四房五房的面積較大。大戶成交以四房最多，三房的成交比例最低。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部從面積來看，三房面積很小,價錢也最低；從價錢來看，幾種戶型的差別不大。成交戶型平均面積平均總價平均單價三房90945000 10500四房170197200011600五房240288720012030蛇口-花園城工程成交以四房最多，五房占一定比例。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部該工程從三級市場成交量來看三房和四房

26、的表現(xiàn)最為活潑.尤其是160平左右的四房,其次是大三房成交戶型平均面積平均總價平均單價三房1302340000 18000四房160304200018000五房190380000020000蛇口-蘭溪谷1期工程花園城三級市場成交統(tǒng)計成交以四房五房為主，三房成交比例較低。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)屬傳統(tǒng)典型豪宅片區(qū),客戶需求也已非常鮮明,對于四房以上的需求和成交特點明顯.尤以四五房最為活潑；本工程工程成交戶型面積非常大。成交戶型平均面積平均總價平均單價三房165 2724975 16515 四房252 4104324 16287 五房345 5866035 17003 華僑城-波

27、托菲諾天鵝堡工程成交以三房四房為主，五房成交高于二房.原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)目前已屬性典型豪宅片區(qū),客戶需求也已偏向成熟化,對于三房以上的需求和成交特點明顯.尤以三房最為活潑.五房面積明顯增大。成交戶型平均面積平均總價平均單價三房1351626750 12050四房155195610012620五房278295596014852紅樹林-中信紅樹灣工程成交以四房五房為主，三房需求未能得到滿足。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)目前已成為平均價錢最高的豪宅片區(qū),價錢曾經(jīng)沖到一個階段高位；客戶需求也非常成熟，對于四房以上的需求和成交非常暢旺。工程面積根本以溫馨型為主。成交

28、戶型平均面積平均總價平均單價三房145 3098215 21367 四房176 4199536 23861 五房236 5865780 24855 環(huán)香蜜湖-水榭花都工程成交以三房四房為主，五房成交較少.原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本工程成交價錢處于片區(qū)中高價位程度；戶型面積也根本相近，以溫馨型為主；客戶對于三房四房的需求和成交特點明顯.尤以三房最為活潑.成交戶型平均面積平均總價平均單價三房156 2238912 14352 四房167 2556603 15309 五房239 4416242 18478 環(huán)香蜜湖-香域中央工程1.成交房型以三房四房為主； 現(xiàn)狀反映：三房比例略高(紅樹灣

29、片區(qū)除外)，四房五房上升明顯；2.成交戶型平均面積較大，各房型成交活潑的面積段分別為： 三房130150，四房170220，五房210310，3.成交單價：五房四房三房其中三房的價錢與四五房落差較大。三級市場成交戶型和面積綜合統(tǒng)計4.從地塊條件與本工程最接近的工程二手成交數(shù)據(jù)看來，四房成交比例最高(平均在50左右) ；5.相近個案中，成交最為活潑的戶型面積段分別為： 三房：130-150；四房160-180；五房：230-2806.大部分工程的二手成交價錢在12500-17000/之間。區(qū)域分析結果個案分析結果三房四房五房以上區(qū)域表現(xiàn)115-125130-150150-170170-22021

30、0-310比例-個案反映115-125130-150140-160160-180230-280三級市場主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結論二主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原那么:三級市場成交及需求分析修正面積區(qū)間.三房最活潑區(qū)間為130-150，建議參考此面積段;四房需求面積建議根據(jù)三級市場的數(shù)據(jù)給予一定的調低；片區(qū)數(shù)據(jù)中五房的面積跨度比較大，而在低密度工程中，五房的跨度那么有減小，建議在結論二的根底上略為減少面積及跨度。三房四房五房含復式面積區(qū)間110-125130150170-185200-220250-320 面積比例30-3455-617-13結論三:經(jīng)過三級市場戶型區(qū)間的推斷和驗證,我們第二次修正

31、工程戶型區(qū)間-三房四房五房含復式面積區(qū)間115-125130-150155-175180-200230-280 面積比例30-3455-617-13經(jīng)過潛在競爭修正套數(shù)比例三級市場成交及需求修正面積區(qū)間三房四房五房含復式面積區(qū)間110-125130150170-185200-220250-320 套數(shù)比例30-3455-617-13三房四房五房含復式面積區(qū)間115-125130-150155-175180-200230-280 套數(shù)比例30-3455-617-13結論二:結論三:意向根本面積區(qū)間和比例研判思緒區(qū)域看點工程定性深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點 蛇口/紅樹林/華僑城/香蜜湖代表案例:

32、按照片區(qū)影響力和地產(chǎn)開展年限選取1-4案例經(jīng)過對片區(qū)潛在競爭工程的戶型區(qū)間和比例進展系統(tǒng)分析參考根本面積區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋覓依托1第一次推導得出同質片區(qū)同類工程的面積比例和面積區(qū)間2第二次經(jīng)過潛在工程的戶型和比例修正本工程的面積比例第三次經(jīng)過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調整工程的面積區(qū)間.經(jīng)過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向根本面積區(qū)間和比例經(jīng)過本工程本身條件限制的研討進展工程修正4第四次經(jīng)過本身地塊特點分析修正工程的面積比例和面積區(qū)間戰(zhàn)略根本面積區(qū)間和比例5經(jīng)過本工程客戶群體的需求研討進展工程修正第五次經(jīng)過客戶群體的分析修正面積比例分析過程:經(jīng)過對本身地塊條件

33、進展全面分析;目的要求:根據(jù)地塊質素，第三次修正根本戶型由工程本身優(yōu)劣條件進展面積區(qū)間及面積比例的修正;數(shù)據(jù)來源: 深圳市規(guī)劃局/中原深港研討中心推導過程4:本工程地塊條件分析目的:根本推斷本項可以營造的空間質素;整體工程占地面積為91757.4，容積率2.0;從政府對該地塊的規(guī)劃要求分析，由于在地塊東側、西側及南側有限高，本工程有條件開發(fā)多層、小高層及高層物業(yè)。1、受供應構造及市場變化的影響，從后海、蛇口、紅樹灣等區(qū)域的在售、已售的工程的來看，客戶對于高層的接受程度依然較高；2、而由于產(chǎn)品的稀缺，小高層，特別是多層產(chǎn)品在市場上目前更加灸手可熱 。3、從本工程的數(shù)據(jù)目的和保證單位的通透性與溫馨

34、性來看，從營造產(chǎn)品特征的戰(zhàn)略上，多層物業(yè)工程將是本工程的關鍵部分。1.工程容積率影響分析 從市場角度分析，僅有2.0的的容積率工程目前曾經(jīng)非常稀缺； 從政府調控的方向看來，低容積率大型工程未來將會更加絕無僅有！物業(yè)類型淺議地形：地塊根本呈人頭側面的外形，東面向海面非常長，而且地勢平坦，非常開闊。朝向：整個地塊的朝向無可挑剔！可完全實現(xiàn)南北朝向，使后期規(guī)劃中即使出現(xiàn)東西朝向單元也有一流的景觀加以彌補。2.地塊外形和朝向分析北地塊的朝向無可挑剔！易于規(guī)劃的地塊外形！景觀：東眺后海灣和紅樹林以及海濱公園景觀，東南向望香港天水圍景觀，南向未來是蛇口濱海長廊和西部通道景觀，西向大南山，北向將是未來南山商

35、業(yè)文化中心區(qū)。大南山遠景3.地塊景觀分析醉人美景，盡收眼底！交通：地塊北邊的東濱路和西邊的公園路未來2年開通，2021年開通的地鐵2號線工業(yè)八路站以及科苑大道的建成通車，西部通道06年底開通。道路級別道路名稱紅線寬度（M）機動車道數(shù)快速路沙河西路63.5雙向6主干道東濱路93雙向6次干道后海濱路60雙向4科苑大道34雙向4工業(yè)八路27雙向4招商路603車道2望海路603車道2地塊周邊交通路網(wǎng)列表4.地塊交通分析東濱路科苑大道工業(yè)八路公園路路網(wǎng)豐富，四通八達！主要是來自北面東濱路為主干道和工程東面科苑大道西部通道帶來的噪音影響；但已有景觀帶隔離處置。東濱路科苑大道工業(yè)八路公園路工程南面工業(yè)八路為

36、次主干道，略有噪音影響；工程西面公園路為城市景觀大道，并規(guī)劃了商業(yè)步行街，噪音影響很小；5.地塊噪音分析(圖示)略有影響，但瑕不掩瑜！科苑大道工業(yè)八路公園路西臨公園路，環(huán)境優(yōu)美安靜，東面景觀面也非常理想，具備設置大戶型支撐條件;北面緊臨東濱路，南向和東南向可看深圳灣海景、北向是城市美景；具備建立高層，設置南北通透的中、大戶型的質素。南北通透，北可看園林和紅樹灣景觀，東可觀深圳灣海景。加之該區(qū)域因限高可以設計創(chuàng)新型的多層，具備設置部分超大戶型的質素。6.地塊條件與戶型適配分析7、關于“口岸區(qū)對本工程的影響分析深港西部口岸根本概念： 深港之間第4條陸路通道，實行一地兩檢； 4.8公里跨海大橋； 1

37、0公頃占地一線口岸區(qū)； 旅檢大樓建面5.5萬平米，日通行量約6萬人次； 深港約5成出入境車輛進出； 設計通車容量為5.86萬輛次/日。 大珠三角經(jīng)濟的重要門戶通道！傳統(tǒng)口岸概念深港新口岸的新概念：關于“口岸對于本工程的影響分析 臟 亂 差 規(guī)劃科學設計時已充分思索了對西區(qū)住宅的影響，并且已采取了措施進展躲避； 車輛分流貨運交統(tǒng)統(tǒng)過東濱路地下公用通道疏解，與西部住宅區(qū)不發(fā)生聯(lián)絡； 區(qū)域分隔經(jīng)過主干道將口岸區(qū)域分割，減少影響； 充分景觀化利用大量綠化及景觀建立美化周邊環(huán)境； 三湘結論：從以上對口岸的分析可以看出，蛇口東口岸是政府高起點規(guī)劃的國際型口岸。其對住宅的影響曾經(jīng)經(jīng)過各項措施給予了躲避，不會

38、對西區(qū)產(chǎn)生不良的影響；此外，從未來置業(yè)客戶的心思層面而言，我們只需求將政府對西區(qū)的規(guī)劃目的“國際級的濱海居住社區(qū)這一優(yōu)勢放大，便可處理他們的擔憂。關于“口岸對于本工程的影響分析基于這樣的分析，我們以為口岸對本工程不存在不良的影響，所以在本報告中沒有思索口岸的不良要素對定位的影響。地塊本身優(yōu)越質素小結決議本地塊以大戶型為主的支撐條件：片區(qū)高端定位大環(huán)境優(yōu)勢：政府對填海區(qū)高起點、高規(guī)范、高要求的定位，將使工程所在片區(qū)成為代表深圳門戶籠統(tǒng)的區(qū)域；地塊規(guī)模最大規(guī)模優(yōu)勢：本工程占地規(guī)模約9.1萬平方米，是目前東填海區(qū)最大規(guī)模的項目，從規(guī)模上來說，可以說是片區(qū)的龍頭老大；從未來可以營造的小區(qū)環(huán)境來說，也是

39、最具有條件；地理位置優(yōu)越地段優(yōu)勢：工程四面臨路，接近東濱路、中心路、科苑大道等城市主干道及景觀大道，南面的工業(yè)八路更規(guī)劃了地鐵2號線；工程的北面與南山的RBD旅游休閑文娛中心具有無可比較的先天優(yōu)勢；地塊本身優(yōu)越質素小結決議本地塊以大戶型為主的支撐條件：地塊方正，利于規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)勢：本工程地塊方正，南北較長，利于安排較多的南向戶型，具有先天的規(guī)劃優(yōu)勢；填海區(qū)一線海景地塊景觀優(yōu)勢：本工程是填海區(qū)最接近15公里濱海長廊的工程，此外，工程位于填海區(qū)西區(qū)的最東邊，享用一線海景資源，不受任何遮擋影響；地塊本身優(yōu)越質素小結決議本地塊以大戶型為主的支撐條件：容積率最低具有營造高檔住宅的先天優(yōu)勢：本工程容積率僅為

40、2.0，這一容積率在片區(qū)中是最低的。根據(jù)中原對同質片區(qū)的分析，片區(qū)中容積率最低的工程，具有營造最高檔次產(chǎn)品的先天優(yōu)勢；產(chǎn)品類型豐富產(chǎn)品稀缺優(yōu)勢：根據(jù)規(guī)劃，未來地塊中一定會有部分的多層住宅，這類物業(yè)類型在片區(qū)甚至市區(qū)中將是極其罕有的產(chǎn)品類型，而這類產(chǎn)品的可創(chuàng)新空間將遠遠大于高層。自身特性影響情況3房4房5房含復式戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積占地規(guī)模大、容積率低少大多大多大海景面長，非常開闊少大多大多大區(qū)位顯赫，規(guī)劃超前少大多大多大新區(qū)建設，發(fā)展需時多小少小少小臨近通道，略有影響多小少小少小綜合建議在結論三的基礎上調高4房、5房比例（低密度大戶型），以及最高檔次戶型的面積，以盡

41、量發(fā)揮本地塊先天的優(yōu)厚條件及未來多層的獨特優(yōu)勢。綜合以上的分析，我們得出本次調整的結果本身條件影響情況分析統(tǒng)計.先天優(yōu)勢可控優(yōu)勢中心優(yōu)勢不可控優(yōu)勢進一步修正戶型面積和比例結論四:闡明，在結論三的根底上：3房比例調低3，但面積區(qū)間堅持；4房比例調高2，但面積區(qū)間堅持；5房整體調高1，面積區(qū)間調高20平方米。三房四房五房含復式面積區(qū)間115-125130-150155-175180-200250-300 面積比例27-3157-638-14三級市場成交及需求修正面積區(qū)間工程本身條件修正面積區(qū)間和套數(shù)比例三房四房五房含復式面積區(qū)間115-125130-150155-175180-200230-280

42、 套數(shù)比例30-3455-617-13三房四房五房含復式面積區(qū)間115-125130-150155-175180-200250-300 套數(shù)比例27-3157-638-14結論三:結論四:意向根本面積區(qū)間和比例研判思緒區(qū)域看點工程定性深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點 蛇口/紅樹林/華僑城/香蜜湖代表案例:按照片區(qū)影響力和地產(chǎn)開展年限選取1-4案例經(jīng)過對片區(qū)潛在競爭工程的戶型區(qū)間和比例進展系統(tǒng)分析參考根本面積區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋覓依托1第一次推導得出同質片區(qū)同類工程的面積比例和面積區(qū)間2第二次經(jīng)過潛在工程的戶型和比例修正本工程的面積比例第三次經(jīng)過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調整工程

43、的面積區(qū)間.經(jīng)過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向根本面積區(qū)間和比例經(jīng)過本工程本身條件限制的研討進展工程修正4第四次經(jīng)過本身地塊特點分析修正工程的面積比例和面積區(qū)間戰(zhàn)略根本面積區(qū)間和比例5經(jīng)過本工程客戶群體的需求研討進展工程修正第五次經(jīng)過客戶群體的分析修正面積比例分析過程:經(jīng)過對工程目的客戶進展根本需求分析;目的要求:第四次修正根本戶型由工程目的客戶需求特征進展面積區(qū)間修正;數(shù)據(jù)來源:中原深港研討中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫推導過程5:分析點:經(jīng)過同質片區(qū)成交個案分析工程目的客戶需求經(jīng)過近期典型個案分析工程目的客戶需求經(jīng)過對西部通道帶來的變化進展目的客戶需求分析目的： 為工程戶型提供科

44、學的客戶論證數(shù)據(jù)來源:中原深港研討中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫客戶細分(初步)及需求特征研討客戶分析1:同質片區(qū)成交個案分析目的:經(jīng)過同質片區(qū)的目的客戶特征, 論證本工程到的客戶特征從而求證工程戶型需求.項目年齡結構區(qū)域構成職業(yè)特征置業(yè)特征半島城邦1期25-30歲35%31-40歲55%41-50歲15%南山40-45%福田30-35%其他25%（羅湖/寶安/外籍人士）私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務員20-25%高級白領約15%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約65%：約35%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：項目體量和品質天鵝堡2期30-35

45、歲50%36-40歲35%41-45歲15%南山45-50%福田30-35%其他20-25%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%公務員20-25%外籍人士約3%置業(yè)次數(shù)：二次約85%：三次約15%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：居住品質和企業(yè)品牌紅樹東方25-30歲25%30-35歲35%35-40歲25%40-45歲15%南山35-40%福田30-35%羅湖約20%其他約10%私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務員20-25%高級白領5%其他約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%：二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一

46、：區(qū)域和環(huán)境 第二：項目居住品質水榭花都2期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%福田40-45%羅湖30-35%南山約10%其他約5%私營業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級白領15-20%公務員約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%:二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質水榭花都3期25-30歲10%31-40歲65%41-50歲20%51歲5%福田35-45%羅湖30-35%南山約20-25%其他約10私營業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級白領15-20%公務員15%置業(yè)次數(shù)：一次約15%:二次約85%置

47、業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質和環(huán)境 第三：戶型設計中信紅樹灣1期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%50歲以上5%南山40-45%福田35-40%羅湖10-15%其他約5%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管35-40%高級白領10-15%公務員5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌中信紅樹灣2期25-30歲15%31-40歲60%41-50歲20%50歲以上5%南山35-40%福田30-35%羅湖15-20%其他約5%私營

48、業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%高級白領10-15%公務員約5%外籍人士約 5%置業(yè)次數(shù)：一次約15%：二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約70%：約30%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌香域中央25-30歲40%31-40歲35%41-50歲20%50歲以上5%南山 15%福田 70%羅湖 10%其他約5%私營業(yè)主40%企業(yè)高管30%高級白領15%公務員約5%外籍人士約 5%置業(yè)次數(shù)：一次約15%：二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約75%：約25%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：企業(yè)品牌 第三：居住品質1.同質片區(qū)已成交個案客戶統(tǒng)計景象1:客戶區(qū)域以工程檔次

49、為界定,越高端,那么客戶區(qū)域表現(xiàn)越廣泛,完全突破傳統(tǒng)外鄉(xiāng)銷售區(qū)域;中信紅樹灣南山客戶占37%,而福田和羅湖那么有49%;半島城邦南山客戶只占42%,而福田和羅湖那么有52%;水榭花都3期福田客戶占40%,而其他兩區(qū)相加已達54%;(以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計)景象2:購買用途以開發(fā)時間和檔次界定：目前純自住的比例較高，但有下降趨勢；越高端工程,投資的比例在增長,客戶對豪宅的投資熱情在增長。景象3:置業(yè)次數(shù)(以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計)以開發(fā)時間和檔次界定:越高端工程,置業(yè)次數(shù)在明顯變化,二次及以上成熟客戶群在添加;附:其他總體客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)附:其他總體客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)客戶分析2:目的:經(jīng)過典型工程客戶分

50、析，從而更加明晰、準確的看到工程戶型需求近期典型工程分析中旅 國際公館一期占地面積： 55831 平方米 建筑面積： 122815 平方米 容 積 率： 1.76 總 戶 數(shù)： 546停 車 位： 559物業(yè)類型： TH、多層、小高層均 格： 9000元/平方米 復式13000元/平方米暢銷戶型: 150160平米的3房當時銷售較快成交客戶: 福田羅湖客戶占到5060%，香港客戶占20%, 其他區(qū)域的客戶占到20左右置業(yè)目的： 投資客戶占10左右，自用客戶占90前期典型個案熙 園占地面積： 127962平方米 建筑面積： 490平方米 容 積 率： 1.3 覆 蓋 率: 30%， 總 戶 數(shù)：

51、 735物業(yè)類型： TH、多層、小高層均 格： TH 17000元/平方米 多層、小高層10500元/平方米暢銷戶型: 三房和四房成交最快客 戶: 福田客戶占到60%，羅湖和南山客戶30 其他區(qū)域的客戶占到10左右。其中以私營企業(yè)主和企 業(yè)高管為主。置業(yè)目的： 投資客戶占5左右，自用客戶占95香域中央占地面積： 66904.9平方米 建筑面積： 550平方米 容 積 率： 2.07 覆 蓋 率: 30%， 總 戶 數(shù)： 710物業(yè)類型： 小高層、高層均 格： 小高層10500元/平方米暢銷戶型: 三房和四房成交客戶: 85%的客戶為2次或多次置業(yè),以私營企業(yè)主、高級管理人員及公務員為主。15%

52、的客戶為1次置業(yè),自用客戶占85%的比例,投資客占到15%.客戶區(qū)域: 福田55%,羅湖30%,南山10%,其他5 置業(yè)緣由: 第一,香蜜湖區(qū)位和地段.第二,工程本身質量香域中央占地面積： 127962平方米 建筑面積： 490平方米 開盤時間: 2004-6-26 容 積 率： 1.3 覆 蓋 率: 30%， 總 戶 數(shù)： 735物業(yè)類型： TH、多層、小高層均 格： 9000元/平方米暢銷戶型: 大戶型 成交客戶: 95%的客戶為2次置業(yè),客戶以私營企業(yè)主及企業(yè)高管為主， 5%的客戶為1次置業(yè), 自用客戶占95%的比例,投資客占到5%.客戶區(qū)域: 南山75%,福田15%,羅湖5%,其他5%

53、 蘭溪谷1期蘭溪谷近期典型個案京基御景東方開盤時間:4.22 星期六開盤方式:采取排隊選房成交情況:第1天 450套 第2天 50套 目前成交約70%; 暢銷戶型:最暢銷為119平的三房當天售罄(南向1/2/3棟); 其次220-250的四房(南向1/2/3棟);成交均價: 實收16000元/平(面價達17000元/平)成交客戶:以福田客戶為主力占7成,其次為南山部分客戶群; 其主力客戶為私營業(yè)主和企業(yè)高管,外籍人士; 講究朝向和景觀以及溫馨度;杰出淺水灣開盤時間:5月20日目前情況:接近封頂 部分園林完工 樣板房開放成交情況：約60套銷售均價: 16000元/平暢銷戶型：160-180平方米

54、四房咨詢客戶區(qū)域:以南山區(qū)域客戶為主,福田客戶居其次；成交客戶：大部分為私營企業(yè)主?？蛻舴治?:目的:經(jīng)過西部通道帶來的客戶，從而更加全面的論證工程戶型需求西部通道分析西部通道位于南山蛇口東角頭，是深圳與香港的第四個陸路銜接通道，也是深圳通行才干最大的陸路口岸，將于2006年建成通車，實現(xiàn)深港兩地從東至西的全線互通，使香港與深圳乃至珠三角的經(jīng)濟互動與交融更加嚴密。屆時南山將成為深圳乃至南中國最重要的陸路樞紐，與此同時將在深圳西部的蛇口、后海構成新的生活圈口岸生活圈。西部通道的建成通車以及東角頭口岸的構成將強力改動南山地產(chǎn)格局，作為深港銜接的門戶在客戶渠道擴展上，蛇口、后海最先受害。西部通道翻開

55、南山外銷大門，蛇口、后海迎來高端外銷時代。西部通道通車，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)晉級，南山寫字樓開發(fā)風起云涌，城市就業(yè)中心將逐漸向南山轉移，知識型移民成為繼IT人士之后南山又一購房主力軍?？诎恫捎靡坏貎蓹z，任務人員全部集中在深圳一側，不排除港方及中方任務人員就近購房的能夠，該群體成為不可忽視的購房群體。3.補充：西部通道帶來的客戶變化西部通道對南山房地產(chǎn)的影響是非常深遠的，蛇口東填海區(qū)作為西部通道進入深圳的門戶，其影響更為直接、深化。工程目的客戶特征分析：經(jīng)過整合與東填海區(qū)同質的環(huán)香蜜湖、華僑城片區(qū)、環(huán)紅樹灣及蛇口四個片區(qū)的置業(yè)客戶情況，四個片區(qū)03-06年典型工程的客戶情況及中原針對西部通道開通后外銷市

56、場預測三個方面，我們對本工程的目的客戶群提出了以下的預測，并將結合客戶需求與地塊特征等方面的目的，對未來工程的產(chǎn)品定位提出進一步的修正。市場客戶特征總結：客戶年齡：3045歲之間的客戶占到75左右；客戶區(qū)域:以關內客戶為主力,輻射全深圳及周邊地域，主要以南山福田為主客戶職業(yè):主要為私營企業(yè)主企業(yè)高管外籍人士香港客戶公務員;客戶特征:有知識,有涵養(yǎng),有閱歷,有實力 習慣本人制定游戲規(guī)那么，留連本人的行為方式； 他們的落點在深圳，視野卻在國際；客戶需求:以三房、四房需求為主, 五房為輔; 三房的主力需求在125-145平;四房的主力需求在170-220平; 五房面積普通在250-310平;置業(yè)次數(shù)

57、：85以上的客戶為2次以上的置業(yè)購買排序：區(qū)域 景觀 企業(yè)品牌 居住質量；購買目的：自住為主占75左右，投資比例為25；接受價錢: 均價在14000-18000元/平;由于任務緣故，對地段要素最為關注，他們偏重于選擇大型高尚住區(qū)，對小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、戶型、周邊景觀資源等都比較看重。普通為二代同居，年齡在35歲以上，喜歡深圳房產(chǎn)的高質量，低性價比。根據(jù)中原地產(chǎn)對該部分人群的研討發(fā)現(xiàn),他們的需求主要以三房和小四房為主.深港公務員高端香港客戶需求三房四房為主需求三房、小四房為主他們多為在內地擁有工廠的企業(yè)主或在內地運營生意多年的商人，或者是大型公司的董事/高管，這部分人財力雄厚，對工程質量、環(huán)境要求很高，對交通的便利性也非常注重。根