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文檔簡介

1、金地集團深圳公司社區(qū)商業(yè)研究報告(二)社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇(三)社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇(四)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 目錄(一)研究背景說明前期規(guī)劃招商銷售經(jīng)營管理三大核心問題建筑產(chǎn)品規(guī)劃招 商國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程及概況銷 售經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展預(yù)測鋪位面積配比硬件技術(shù)指標要求主力店招商策略業(yè)態(tài)組合布 點商業(yè)特色營造建筑設(shè)計布局原則商業(yè)空間、尺度及流線社區(qū)商業(yè)研究規(guī) 模招商策略綜述社區(qū)商業(yè)租金水平管理主要銷售手法類型各銷售手法優(yōu)劣分析普通商家招商策略銷售手法的選擇對住宅價值提升的作用分析深圳社區(qū)商業(yè)管理特點(一)研究背景說明.研究目的及資料來源. 3已有研究成果文獻綜述. 2 案例

2、研究的意義及調(diào)研分析案例列舉1.1 研究目的及基礎(chǔ)資料來源 通過選取一些典型案例的調(diào)研分析,結(jié)合美格行公司自身資源,加以綜合、提煉,從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計到后期的經(jīng)營管理作一些較為透徹的剖析,形成對社區(qū)商業(yè)實際操作有借鑒意義的成果。研究目的:基礎(chǔ)資料來源: 典型案例實地調(diào)研; 商家訪談; 美格行公司資料庫。 樣本意義,一個案例描述的場景和過程并不是簡單的和孤立的,而是大量同類現(xiàn)象中的一個,如果取極值的話,其結(jié)果是一樣的。 檢驗意義,對已有的假設(shè)和命題進行檢驗,提供一個證明或者作出一個否證。 1.2 案例研究意義及調(diào)研分析案例 發(fā)現(xiàn)意義,通過案例分析,發(fā)現(xiàn)一些新的問題,提出一個新的假說,然后自己去或

3、者讓別人去檢驗。 哲學(xué)意義,現(xiàn)實的社會經(jīng)濟生活是非常復(fù)雜的,從總體上進行演繹是很難把握的,只能通過一些點的刻畫,從各個方面去認識和把握整體。 1.2 案例研究意義及調(diào)研分析案例深圳地區(qū) 錦繡江南 招商海月花園 萬科四季花城 蔚藍海岸 風(fēng)和日麗 陽光棕櫚園美麗365花園 皇御苑 海濱廣場廣州地區(qū)鳳凰城 星河灣 祈福新邨十二個典型案例:著手研究之前,我們搜索了國內(nèi)外關(guān)于社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)有研究成果,總體來看,社區(qū)商業(yè)在我國尚處于發(fā)展初期階段,缺乏一套系統(tǒng)的且具有實踐指導(dǎo)意義的社區(qū)商業(yè)研究理論成果。針對這種情況,我們采取典型案例研究的方式,選取了深圳及廣州地區(qū)共12個具有典型代表意義的社區(qū),主要采取實地調(diào)

4、研的方式,結(jié)合公司的數(shù)據(jù)庫及實際操作經(jīng)驗積累,并適當(dāng)借鑒了前人研究成果。通過對客觀存在的典型案例進行全面剖析,結(jié)合經(jīng)驗判斷,針對社區(qū)商業(yè)的全程操作:包括前期的規(guī)劃設(shè)計到招商銷售,再到后期的經(jīng)營管理,均作了規(guī)律性總結(jié)分析,在廣度和深度上可以說是達到了國內(nèi)相關(guān)研究的最高系統(tǒng)程度,對于社區(qū)商業(yè)的實際操作有著重要的借鑒意義。1.3 已有研究成果及本課題研究方式(二)社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇(三)社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇(四)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 目錄(一)研究背景說明2.1 社區(qū)商業(yè)分類研究2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定(定量)2.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定2.4 社區(qū)商業(yè)布點確定 2.5 建筑產(chǎn)品規(guī)劃及硬件指標2.6

5、商業(yè)街特色營造2 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃的三大核心問題2.1 社區(qū)商業(yè)的分類項目總戶數(shù)總建筑面積()商業(yè)面積()住宅面積() 商業(yè)和住宅面積之比例錦繡江南4400510000420004700008.94%風(fēng)和日麗360036000020003057490.65%美麗365花園17992000002000018000011.11%萬科四季花城470053000077005200001.48%招商海月花園4199550000300005200005.77%蔚藍海岸5119570000160005500002.91%陽光棕櫚園2946386830143003700003.86%海濱廣

6、場4760360000200003400005.88%皇御苑369094000060009350000.64%星河灣103301200000500011900000.42%祈福新邨746420000002000019800001.01%鳳凰城60000十二個社區(qū)的基本資料如下表: 為了方便進行針對性的規(guī)律性研究,對以上十二個案例進行歸類。社區(qū)商業(yè)歸類要考慮到各方面的影響因素,這些因素可分為內(nèi)在及外在的因素:內(nèi)在因素商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例、商業(yè)的分布形式外在因素社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)與住宅的關(guān)系、商業(yè)與本社區(qū)人口的關(guān)系2.1 社區(qū)商業(yè)的分類12個社區(qū)商業(yè)分類分布形式業(yè)態(tài)比例商業(yè)規(guī)模輻射力商業(yè)與住宅關(guān)

7、系商業(yè)與本社區(qū)人口關(guān)系內(nèi) 向 型偏外向型外 向 型內(nèi) 要 因 素外 在 因 素2.1 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì),從十二個案例來看,一般情況下,社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大,其商業(yè)的對外性越強,成正比的關(guān)系。商業(yè)的分布形式也是影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。比如錦繡江南的商業(yè)分布主要環(huán)繞社區(qū)周邊,展示面較廣,客觀上增強商業(yè)的對外性;而萬科四季花城的商業(yè)分布則相反,主要分布在社區(qū)內(nèi)部,對內(nèi)性質(zhì)較強。 內(nèi)在因素業(yè)態(tài)比例一定程度上也決定著社區(qū)商業(yè)對外性質(zhì)的強弱,同樣的商業(yè)規(guī)模有時會因業(yè)態(tài)比例的不同而導(dǎo)致對外輻射的強弱,因為社區(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)

8、對外輻射的力度往往是并不一致的,對外輻射力度強的業(yè)態(tài)組合對外性質(zhì)越強,反之亦然。2.1 社區(qū)商業(yè)的分類商業(yè)與住宅的關(guān)系也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營,從而,可以判斷其商業(yè)的對外性質(zhì)的強弱。商業(yè)與人口的關(guān)系同樣也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。本社區(qū)人口是決定社區(qū)人口數(shù)量是否足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營,而周邊人口規(guī)模則是決定周邊能提供多少消費人口,從而判斷社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)。社區(qū)商業(yè)的輻射范圍是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。輻射范圍的大小可以從其業(yè)態(tài)的組合、主力店等情況來判斷商業(yè)的輻射范圍。 外在因素2.1 社區(qū)商業(yè)的分類綜合以上因

9、素,對十二個社區(qū)商業(yè)進行歸類,見下表: 類型案例住宅面積()商業(yè)面積()商業(yè)和住宅面積比例外向型美麗365花園180,000 20,000 11.11%錦繡江南470,000 42,0008.94%海濱廣場520,000 20,0005.88%招商海月花園340,000 30,0005.77%偏外向型陽光棕櫚園370,000 14,3003.86%蔚藍海岸550,000 16,0002.91%內(nèi)向型萬科四季花城520,000 7,7001.48%祈福新邨1,980,000 20,0001.01%風(fēng)和日麗305,749 2,0000.65%皇御苑935,000 6,0000.64%星河灣1,12

10、0,000 5,0000.42%2.1 社區(qū)商業(yè)分類 2.1 社區(qū)商業(yè)的分類在案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,我們將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類:類型商業(yè)比例所屬案例外向型511美麗365花園、錦繡江南海濱廣場、招商海月花園偏外向型25陽光棕櫚園、蔚藍海岸內(nèi)向型2祈福新邨、萬科四季花城星河灣、風(fēng)和日麗、皇御苑外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間,商業(yè)體量較大,依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營,需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營,這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高,需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 2.1 社區(qū)商業(yè)的分類偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之

11、比在25之間 ,這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求,商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化,否則市場難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性,完全依賴本社區(qū)居民的需求,商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化,一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 圍繞如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的問題,我們對深圳及廣州地區(qū)的十二個社區(qū)進行調(diào)查研究,并結(jié)合公司實際操作項目的經(jīng)驗,總結(jié)了普遍性的方法和規(guī)律。確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的總體思路是:項目內(nèi)外部因素確定社區(qū)商業(yè)所屬類型確定社區(qū)商業(yè)體量定性分析定量確定1.5公里半徑內(nèi)商業(yè)情況地塊制約因素市

12、場競爭預(yù)期人均商業(yè)面積商業(yè)面積占住宅面積的比例規(guī)劃前期社區(qū)商業(yè)類型的確定1.5公里半徑范圍商業(yè)情況地塊制約因素市場競爭預(yù)期外 向 型社區(qū)戶數(shù)及人口內(nèi) 向 型偏 外 向 型 2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 影響社區(qū)商業(yè)定位的因素主要可以分為以下三個層面:1.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況;地塊制約因素;市場競爭預(yù)期。此類因素具有以下主要特點: 不確定性,由于涉及范圍廣,影響因素復(fù)雜,所以很難精確把握; 具有很強的個性特點,因應(yīng)項目所在區(qū)域的特點而有所差異,難以 統(tǒng)一標準; 處于動態(tài)的變化之中,并且易受主觀傾向影響,屬于不可控因素。因此,社區(qū)商業(yè)的具體定位需根據(jù)項目的實際情況做個性化綜合分析。2.2.1 社區(qū)

13、商業(yè)類型定位1.5公里半徑范圍內(nèi)的商業(yè)情況對社區(qū)商業(yè)定位有影響的主要體現(xiàn)在商業(yè) 的空間(主要由周邊居住人口及流動人口的數(shù)量制約)和商業(yè)業(yè)態(tài)組合。2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位地塊制約因素主要指地塊形狀(展示性)和交通狀況(易達性)。市場競爭預(yù)期因素主要考慮對未來商業(yè)的發(fā)展情況,但此預(yù)期是居于現(xiàn)狀 判斷未來的發(fā)展趨勢,而客觀情況往往隨著時間推移具有不確定性并且多 變,因此往往僅供參考。如果1.5公里半徑范圍的核心商圈內(nèi)尚無大型品牌超市,常住人口達到10萬人以上、有主要的城市道路經(jīng)過項目,且未來區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢看好,而項目又可臨主要道路做出充足的展示面及人流導(dǎo)入順暢及項目其他條件許可的情況下,無疑

14、較充分地具備了引進大型綜合超市的條件。根據(jù)相關(guān)的研究結(jié)果,一個大型品牌主力店可支撐其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積為其2倍左右,可形成強大的規(guī)模效應(yīng),對外經(jīng)營的性質(zhì)比較強,另外一種典型的情況是在其他情況相近的情況下,區(qū)域內(nèi)常住人口未能達到大型綜合超市開店要求,則可考慮品牌社區(qū)標超較大規(guī)模餐飲的主力業(yè)態(tài)組合方式,增強輻射面。以上兩種情況均可以考慮定位為外向型社區(qū)商業(yè)。2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位 外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述偏外向型社區(qū)商業(yè)立足于本社區(qū)消費群,兼顧周邊消費群,外部條件對于其影響程度相比外向型社區(qū)商業(yè)較低。一般要求有主要道路經(jīng)過項目,交通系統(tǒng)雖不十分發(fā)達但較為順暢;地塊條件能滿足做出一定的展示面

15、,但往往因為人流關(guān)系,昭示作用有限;區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不濃或競爭較激烈,市場前景預(yù)期一般;如具備條件,如半徑1.5公里范圍內(nèi)常住人口達到10萬以上,亦可引進綜合超市,如蔚藍海岸有8,000的人人樂超市,一定程度上是因為其本身有570,000的建筑面積,周邊尚有其他中大型社區(qū),如招商海月花園。2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位 偏外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費群的商業(yè)類型,雖然客觀上也會有其他社區(qū)的消費者來消費。一般情況下,定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是1.5公里半徑范圍內(nèi)同類型商業(yè)競爭較激烈,或與項目定位相符的消費群數(shù)量較少(如萬科四季花城),不足以形成對項目商業(yè)的

16、有效消費支撐;由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面,所以一般內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力店為社區(qū)標超或品牌便利超市。2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位1.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況地塊制約因素市場競爭預(yù)期社區(qū)商業(yè)類型商業(yè)空間業(yè)態(tài)組合地塊形狀交通狀況區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間較大區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面較寬交通便利區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量較大市場預(yù)期較好外向型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間適中區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面適中區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量一般市場預(yù)期一般偏外向型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間狹小區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)較多展示面窄小交通狀況一般區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量不多市場

17、預(yù)期較差內(nèi)向型通過對社區(qū)商業(yè)定位確定社區(qū)商業(yè)類型后,我們接下來需要做的事就是確定社區(qū)商業(yè)的具體體量。在市場調(diào)研和操作項目的基礎(chǔ)上,我們提出以下經(jīng)驗數(shù)據(jù):按人均商業(yè)面積計算按商業(yè)面積和住宅面積比例計算2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 按人均商業(yè)面積計算案例總建筑面積()商業(yè)面積()空置率()調(diào)整后的商業(yè)面積()美麗365花園200,00020,000203016,000錦繡江南510,00042,00020左右25,000海濱廣場360,00020,0008左右18,000招商海月花園550,00030,000二期空置30左右28,000陽光棕櫚園386,83014,3

18、0040以上9,000蔚藍海岸570,00016,0003左右1,5500萬科四季花城530,0007,70020左右6,000祈福新邨2,000,00020,0001左右19,800風(fēng)和日麗360,0002,0002左右1,980皇御苑940,0006,0001左右5,940星河灣1,200,0005,00005,000十二個社區(qū)的商業(yè)均有一定的空置面積,其空置率及調(diào)整后的商業(yè)面積如下表: 調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前十二個社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營的面積,那么,從中計算其戶均及人均商業(yè)面積:類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積()戶均商業(yè)面積(/戶)人均商業(yè)面積(/人)外向型美麗365花園1,799

19、 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 偏外向型陽光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0

20、.36 風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 上表中,外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間,偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.87之間 。2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 結(jié)合以上案例分析及美格行的項目操作經(jīng)驗,我們認為:人均商業(yè)面積1是外向型社區(qū)商業(yè)和其他類型社區(qū)商業(yè)的分界點 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)類型外向型偏外向型或內(nèi)向型人均商業(yè)面積13 1 按商業(yè)面積和住宅面積的比例確定2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的最重要指標之一,同樣

21、,在確定了社區(qū)商業(yè)的定位后,由于住宅面積是已知條件,我們可以根據(jù)這一比例,確定社區(qū)商業(yè)的具體規(guī)模,可參考的計算經(jīng)驗數(shù)據(jù)為:社區(qū)商業(yè)類型外向型偏外向型內(nèi)向型商業(yè)面積占住宅面積的比例51125212個案例業(yè)態(tài)組合外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合各類型社區(qū)商業(yè)典型分類各類型社區(qū)商業(yè)參考性規(guī)模范圍商家訪談案例調(diào)研分析實際操作經(jīng)驗各類型社區(qū)商業(yè)特點2.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定2.3.1 十二個調(diào)研案例業(yè)態(tài)組合目前,社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)主要由超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、生活家居和休閑等七類業(yè)態(tài)組成。在十二個案例中,某些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例由于各種原因,顯得個性較強,不具

22、有普遍性的代表意義,如風(fēng)和日麗集中在美容上,皇御苑集中在超市及餐飲上,而鳳凰城則由于商業(yè)未完全開業(yè),尚未能做相應(yīng)的分析,因此,剔除了風(fēng)和日麗、皇御苑和鳳凰城的統(tǒng)計分析,有如下結(jié)果:社區(qū)業(yè)態(tài)比例()超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他美麗365花園40.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南08.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花園725.51.430.810.30024.9陽光棕櫚園027.10.715.017.44.5035.3蔚藍海岸427.20.810.63.80.7034.8祈福新

23、邨19.342.7016.71.84.2015.4萬科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣20.113.110.130.76.09.0011.1綜合(平均數(shù))19.415.31.819.010.13.71.423.92.3.1 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 我們從社區(qū)商業(yè)三種類型來分析九個社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例。各類型的業(yè)態(tài)組合如下:體量類型所屬社區(qū)業(yè)態(tài)比例()超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園40.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南08.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場

24、15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花園725.51.430.810.30024.9偏外向型陽光棕櫚園027.10.715.017.44.5035.3蔚藍海岸427.20.810.63.80.7034.8內(nèi)向型祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4萬科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣20.113.110.130.76.09.0011.1外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例:社區(qū)商業(yè)面積()業(yè)態(tài)比例()超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園16,00040.28.60.911.913.12.2023.1

25、錦繡江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場18,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花園28,000725.51.430.810.30024.9綜合(平均數(shù))21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中,外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是超市餐飲服務(wù)配套美容,以輻射面較廣的餐飲及美容為主。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 綜合來看,外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合主要以超市、餐飲、服務(wù)配套和美容為主,其中超市和服務(wù)配套并不僅僅服務(wù)本社區(qū)居民,同時滿足周邊社區(qū)居民的需求。業(yè)態(tài)組合根據(jù)社區(qū)的具體情況

26、,如周邊商業(yè)氛圍、人口數(shù)量和交通狀況等因素,業(yè)態(tài)比例通常會傾向于某一業(yè)態(tài),使這一業(yè)態(tài)成為能發(fā)揮更大的作用的主力業(yè)態(tài),帶旺整個社區(qū)商業(yè)。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 可參考的類型標準: 依據(jù): 案例調(diào)研分析的結(jié)果 商家訪談 實際操作經(jīng)驗 外向型商業(yè)的特點外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類別 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 : 以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭,輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套,主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面,吸引人流,帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達16,000的綜合超市。外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 : 以社區(qū)標超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配

27、套為典型業(yè)態(tài),餐飲的指向性消費特點明顯,以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流,這方面可有萬科城供參考。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 業(yè)態(tài)個數(shù)比例面積()比例超市10.8%2915.417.1%餐飲2217.5%6627.4338.8%服務(wù)配套2822.2%1916.711.2%便利店21.6%154.280.9%家居2318.3%1934.0611.3%美容86.3%1083.896.3%休閑118.7%608.823.6%服裝107.9%619.643.6%電器32.4%195.041.1%其他1814.3%1016.766.0%小計126100.0%17072.02100.0

28、%萬科城業(yè)態(tài)組合: 業(yè)態(tài)組合面積比例: 2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 類型 :業(yè)態(tài)綜合超市餐飲服務(wù)配套美容生活家居休閑便利店其他總計面積() 8,000-15,0002,500-4,5001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,000-1,50016,500-28,500比例() 30501020101581525250125100%商家個數(shù)(家)15-10家:1家中式酒樓、1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、琴行及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而

29、定,一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 類型 :業(yè)態(tài)社區(qū)標超餐飲服務(wù)配套美容生活家居休閑便利店其他總計面積() 2,000-5,0006,000-10,0001,000-2,0001,500-2,0001,000-1,500500-1,00050-1001,0001,50016,500-25,000比例() 10252535101581525250125100%商家個數(shù)(家)115-20家1家中式酒樓、1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、茶葉、琴行、及其他服務(wù)各一3

30、-53-510/1依實際而定,一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型說明: 以上兩個類別可以各自作為外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一,并不具唯一性; 分類為綜合考量的結(jié)果,以案例及商家訪談為基礎(chǔ),結(jié)合操作經(jīng)驗判斷; 外向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)綜合超市或社區(qū)標超餐飲,所占比例雖有調(diào)整余地,但較為固定,其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際做局部調(diào)整; 每個項目都有自身客觀存在的個性特點,應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境適應(yīng)性,一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型,反之,則傾向類型。

31、 外向型商業(yè)要求整體必須形成對外部消費群的強大吸引力,除了業(yè)態(tài)組合需達到要求,規(guī)模也必須達到一定的標準,根據(jù)典型業(yè)態(tài)組合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷,外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在15,000-30,000,社區(qū)人均商業(yè)面積大于1 。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 偏外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例社區(qū)商業(yè)面積()業(yè)態(tài)比例()超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他偏外向型陽光棕櫚園9,000027.10.715.017.44.5035.3蔚藍海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8綜合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社區(qū)商業(yè)的特征也是以超市餐

32、飲服務(wù)配套美容為主,但是,以超市占有較大的比例。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 陽光棕櫚園的主要業(yè)態(tài)是餐飲、服務(wù)配套和美容,其中餐飲比例是27.1,主要由于周邊住宅群較多,且周邊餐飲業(yè)態(tài)比例不大,所以餐飲比例較高,而美容占17.4的比例也是因為周邊住宅群較多的緣故,而15的服務(wù)配套則是本社區(qū)沒有設(shè)置超市,服務(wù)配套也是僅僅滿足社區(qū)居民的需求。其他類的35.3的比例主要由地產(chǎn)中介及五金組成。蔚藍海岸的業(yè)態(tài)主要由超市及服務(wù)配套組成。蔚藍海岸的商業(yè)只租不售,業(yè)態(tài)由發(fā)展商規(guī)劃調(diào)整,其中超市的比例占目前經(jīng)營面積的42,主要服務(wù)本社區(qū)居民及周邊居民,同時由于該社區(qū)分布較寬,設(shè)置了10.6的服務(wù)配套分布

33、整個社區(qū),方便服務(wù)社區(qū)居民。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 可參考的類型標準: 依據(jù): 案例調(diào)研分析的結(jié)果 商家訪談 實際操作經(jīng)驗 偏外向型商業(yè)的特點偏外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型分類2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 : 偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 : 以品牌社區(qū)標超為經(jīng)營龍頭,輔以餐飲、適量美容及其他服務(wù)配套,主要以滿足本社區(qū)居民日常消費為主,兼顧外部消費群,因此業(yè)態(tài)組合上以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)及一定量的餐飲、美容增強輻射面,吸引人流,帶動、穩(wěn)定其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭(通常規(guī)模較小),輔以適量餐飲、美容及其他服務(wù)配套,以綜合超市滿足

34、本社區(qū)及周邊居民生活需要,主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面,吸引人流,帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。相對外向型社區(qū)商業(yè)而言,其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例及綜合超市規(guī)模一般均會有所減少。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 業(yè)態(tài)綜合超市餐飲服務(wù)配套美容生活家居休閑便利店其他總計面積() 6,000-10,0001,000-15,001,000-1,5005,00-1,0005,00-1,000050050-1005,00-1,0008,000-15,000比例() 305010201015510250100125100%商家個數(shù)(家)13-5家:1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)

35、模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、琴行及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而定,一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等類型 :2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 類型 :業(yè)態(tài)社區(qū)標超餐飲服務(wù)配套美容生活家居休閑便利店其他總計面積() 2,000-5,0002,000-3,0001,000-1,5400500-1,000300-500050050-1001,0001,5007,000-14,000比例() 1025203010201015510010011015100%商家個數(shù)(家)110-15家1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模

36、餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、茶葉、琴行、及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而定,一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合分類說明: 以上兩個類別可以各自作為偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一,并不具唯一性; 分類為綜合考量的結(jié)果,以案例及商家訪談為基礎(chǔ),結(jié)合操作經(jīng)驗判斷; 偏外向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)綜合超市或社區(qū)標超餐飲,形式上與外向型社區(qū)商業(yè)相似, 但絕對面積值較小,輻射面較小,所占比例雖有調(diào)整余地,但較為固定,其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際做局部調(diào)整; 每個項目都有自身客觀存在的

37、個性特點,應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境適應(yīng)性,一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型,反之,則傾向類型,這點與外向型社區(qū)商業(yè)具有一致性。 偏外向型商業(yè)主要還是立足于本社區(qū),同時要求對外部消費群有一定吸引力,除了業(yè)態(tài)組合需達到要求,規(guī)模也必須達到一定的標準,因此兼有外向型社區(qū)商業(yè)的特點,根據(jù)典型業(yè)態(tài)組合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷,偏外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在8,000-15,000較為適宜,社區(qū)人均商業(yè)面積較為接近1 。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的比例:社區(qū)商業(yè)面積()業(yè)態(tài)比例()超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他內(nèi)向型祈福新邨1

38、9,80019.342.7016.71.84.2015.4萬科四季花城6,00030.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣5,00020.113.110.130.76.09.0011.1綜合10,26623.220.13.624.35.54.90.3717.3上表中,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)是以超市餐飲服務(wù)配套為主,超市占的比例較大。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 祈福新邨主要業(yè)態(tài)是餐飲、服務(wù)配套及超市,其中,餐飲比例高達42.7,這由于其社區(qū)規(guī)模較大,同時交通便利,且餐飲具有特色,在服務(wù)本社區(qū)居民的同時主要以吸引外部消費者為主要目的,目前經(jīng)營狀況較好;設(shè)置19.3的超市和

39、16.7的服務(wù)配套才能較好的滿足本社區(qū)7400多戶居民的需求。萬科四季花城業(yè)態(tài)主要以超市和服務(wù)配套為主,超市和服務(wù)配套的比例分別為30.4和25.5,顯得較高,一方面和該社區(qū)的商業(yè)布點規(guī)劃有關(guān)萬科四季花城的商業(yè)主要分布在社區(qū)的內(nèi)部,對外性質(zhì)不強,所以增加了超市及服務(wù)配套的比例,另一方面由于該社區(qū)商業(yè)面積不多,在超市及服務(wù)配套面積一定的情況下,比例也顯得較高。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 星河灣商業(yè)的業(yè)態(tài)以超市、服務(wù)配套、餐飲和便利店為主,可以看出,星河灣的業(yè)態(tài)設(shè)置主要以服務(wù)社區(qū)居民為主要的目的,且這些業(yè)態(tài)比例顯得較高,這主要是由于該社區(qū)商業(yè)面積不多,在面積一定的情況下,比例會顯得相對較

40、高。可參考的組合類型: 依據(jù): 案例調(diào)研分析的結(jié)果 商家訪談 實際操作經(jīng)驗 內(nèi)向型商業(yè)的特點內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)亦可有兩種組合類型 2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 : 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 : 以品牌便利超市為經(jīng)營主力,偏重其他服務(wù)配套,輔以餐飲、適量美容,主要以滿足本社區(qū)居民日常消費為最主要目的,整體商業(yè)規(guī)模不大,業(yè)態(tài)的設(shè)置在量上以內(nèi)部消化能力為限度。以品牌社區(qū)標超為主力店,偏重其他服務(wù)配套,輔以適量餐飲、美容,以本社區(qū)居民為絕對主力消費群,主要是以滿足居民日常生活所需為目的。相對外向性質(zhì)較強的社區(qū)商業(yè)而言,其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例一般均會有所減少。2

41、.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 業(yè)態(tài)社區(qū)標超餐飲服務(wù)配套美容生活家居休閑便利店其他總計面積() 2,000-3,000500-1,000500-1,0005,00-1,0002,00-500020050-1002,00-5003,000-7,500比例() 3040102010151020510050125100%商家個數(shù)(家)13-5家:1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、琴行及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而定,一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等類型 :2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合

42、比較 類型 :業(yè)態(tài)便利超市餐飲服務(wù)配套美容生活家居休閑便利店其他總計面積() 200-1,0001,500-2,500500-1,000500-1,0002,00-500020050-1002,00-5003,000-7,500比例() 520203010201015510050125100%商家個數(shù)(家)15-10家1家中/西式快餐、1家咖啡館/酒吧/特色餐飲及其他小規(guī)模餐飲藥店、干洗、銀行、郵政、沖印、花店、餅屋、水店、茶葉、琴行、及其他服務(wù)各一3-53-510/1依實際而定,一般為配套性質(zhì)不強業(yè)態(tài)如服飾精品、中介、裝飾公司、建材等2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組

43、合分類說明: 以上兩個類別可以各自作為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一,并不具唯一性; 分類為綜合考量的結(jié)果,以案例及商家訪談為基礎(chǔ),結(jié)合操作經(jīng)驗判斷; 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)社區(qū)標超/便利超市配套餐飲,三大主力業(yè)態(tài)所占比例較為固定,其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際情況做局部調(diào)整; 每個項目都有自身客觀存在的個性特點,應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境適應(yīng)性,一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型,反之,則傾向類型,這點與外向型社區(qū)商業(yè)具有一致性。 內(nèi)向型商業(yè)主要基本靠本社區(qū)消費群消化,根據(jù)典型業(yè)態(tài)組合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在3,00

44、0-8,000較為適宜,經(jīng)營狀況較好的萬科四季花城人均商業(yè)面積為0.36 ,較具有參照意義。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 總的來看,社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)是超市餐飲服務(wù)配套美容,在此基礎(chǔ)上根據(jù)社區(qū)自身特點及周邊商業(yè)環(huán)境對業(yè)態(tài)組合進行調(diào)整,商業(yè)業(yè)態(tài)組合并不局限于某個模式,其受到的影響因素較多,且不確定性較高。在這里說明的只是三種類型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的一些基本業(yè)態(tài)及其一些基本規(guī)律。2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較 案例分析內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)布點入口街鋪型圈地街鋪型入口集中型以點帶面型12個案例的商業(yè)分布分析偏外向型社區(qū)商業(yè)布點外向型社區(qū)商業(yè)布點典型業(yè)態(tài)分布特點經(jīng)驗判斷典型業(yè)態(tài)分布特點典型業(yè)態(tài)分

45、布特點2.4 社區(qū)商業(yè)布點 錦繡江南商業(yè)布點圖 風(fēng)和日麗商業(yè)布點圖萬科四季花城商業(yè)布點圖招商海月花園商業(yè)布點圖 蔚藍海岸商業(yè)布點圖美麗365花園商業(yè)布點圖十二個社區(qū)商業(yè)的商業(yè)分布圖: 2.4 社區(qū)商業(yè)布點 海濱廣場商業(yè)布點圖 陽光棕櫚園商業(yè)布點圖 皇御苑商業(yè)布點圖 鳳凰城商業(yè)布點圖祈福新邨商業(yè)布點圖星河灣商業(yè)布點圖2.4 社區(qū)商業(yè)布點 從以上十二個案例分布圖看,社區(qū)商業(yè)的布點可以分為以下四種類型: 圈地街鋪型 入口街鋪型 入口集中型 以點帶面型2.4 社區(qū)商業(yè)布點 類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大,展示面較長,可視性佳,較有效

46、的吸引外部的消費者,對外性較強,在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模通常較大,不利于業(yè)態(tài)的控制,如果出現(xiàn)街鋪空置的情況,對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區(qū)居民的購物消費,街鋪商業(yè)價值較高。對外展示面不寬,可視性不強,一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū),減少商業(yè)對居住的影響,同時,在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大,易于形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)較集中,居民的日常購物消費有時會顯得較為不便。以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散,在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散,對外展示面受制約,較難形成規(guī)模效應(yīng)。外向型社

47、區(qū)商業(yè)的布點 2.4 社區(qū)商業(yè)布點 外向型社區(qū)商業(yè)的布點主要是圈地街鋪型、以點帶面型,一般來說,外向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模都較大,采取這兩種類型的布點方式利于容納較大的商業(yè)體量。首層中國銀行,茶葉店,二層裝飾公司,家居用品、美容首層地產(chǎn)中介、票務(wù)中心二層美容、牙科、家居裝飾大型超市主力店已有商家進駐意向(工程建設(shè)中)首層家居裝飾、便利店、花店,二層美容、美發(fā)首層汽修、面館、服裝店,二層米特咖啡錦繡江南典型案例分析 分析:臨近主出入口位置兩旁均為地產(chǎn)中介,分析其原因應(yīng)該主要是由其租金承受能力較高,并且招商時主要考慮的問題就是公司收益,而不是從商業(yè)持續(xù)經(jīng)營的長遠眼光考慮,這和社區(qū)商業(yè)特點極不相符。比較理想

48、的布局應(yīng)該是形象較好、較有品位、規(guī)模較大的米特咖啡位于主出入口兩旁的其中一側(cè),相對而言,對于社區(qū)形象及經(jīng)營都有好處,缺點是對短期收益有所影響,因其租金相對較低。美容店、裝飾設(shè)計公司數(shù)目多,且都位于二樓,這還是比較合理的。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 招商海月花園華潤萬家海月咖啡南北藥行中國建設(shè)銀行地產(chǎn)中介美容地產(chǎn)中介書屋、服務(wù)配套711便利店餐飲空置典型案例分析 2.4 社區(qū)商業(yè)布點 分析:一期華潤超市、南北藥行和中國建設(shè)銀行等超市、服務(wù)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)設(shè)置在非出入口附近,這是比較不合常理的,造成不能有效的利用本社區(qū)的消費群;而海月咖啡的設(shè)置很好的利用了交通的便利性、易達性,符合輻射面較廣業(yè)態(tài)的特點。二

49、期便利店、書屋、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)設(shè)置在主出入口附近,較好的體現(xiàn)這些業(yè)態(tài)便利性的特點。地產(chǎn)中介、美容、餐飲等業(yè)態(tài)的位置相對不是較好,但有良好的展示面,這些的布點也是相對較合理。招商海月花園的商鋪有一定的空置,主要原因是位置較偏。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 綜合以上兩個案例分析,對外向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議:在商業(yè)布點時,盡量優(yōu)先考慮超市、便利店和服務(wù)配套類等業(yè)態(tài)的位置,布點 標準一是為了方便社區(qū)及周邊居民的消費,同時需考慮龍頭商家對其它小商家 的帶動作用。餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題,在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常 生活。對位置要求不高的業(yè)態(tài)可盡量設(shè)置在次要的位置,如裝飾公司、美容可設(shè)置

50、二 樓等,但必須要有良好的展示面。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點2.4 社區(qū)商業(yè)布點 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)采用的商業(yè)布點形式是入口街鋪型和入口集中型。銀行、縫紉補鞋地產(chǎn)中介、書店、美容華潤便利超市美容店水果店、藥店、服裝餅屋、服裝店、郵局、書屋味香西餐酒吧美容店萬科四季花城典型案例分析 分析:臨近五和大道的社區(qū)主出入口兩旁分別是華潤萬家便利超市及味香西餐酒吧,為展示面最好的兩個商家,較好的體現(xiàn)了主力店及次主力店的作用。臨近五和大道的社區(qū)主出入口兩旁各自有一家美容店,但展示效果并不好,位置相對比較隱蔽,只能憑借鋪位門口的商家LOGO予以識別,但美容類對位置要求不高,這樣的布點相對較合理。服

51、務(wù)配套類業(yè)態(tài)臨街小區(qū)道路分布,體現(xiàn)了該類業(yè)態(tài)的便利性,分布較合理。其他的業(yè)態(tài)分布如地產(chǎn)中介,由于租金承受能力較高,也位于靠近主出入口的位置。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 典型案例分析 超市餐飲銀行、藥店、干洗店711便利店花店、餐飲餅屋地產(chǎn)中介、音像店星河灣2.4 社區(qū)商業(yè)布點 分析:便利店、銀行、藥店及干洗店等居民日常生活所需、便利性質(zhì)突出業(yè)態(tài)位于靠近社區(qū)主出入口位置;餐飲、社區(qū)超市則位于相對較遠位置,因為商業(yè)街長度不過80米,所以該種布局具有一定程度的合理性。社區(qū)超市的規(guī)模約為500左右,租金承受能力較低且非品牌商家,在綜合比較的時候,跨國品牌7-11便利店在品牌知名度、門店形象及租金承受能力上處

52、于優(yōu)勢,在這種情況下,位于主出入口是合理的。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 綜合以上分析, 對內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議:根據(jù)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特點,無論是入口街鋪型或是入口集中型,在商業(yè)布 點上必須優(yōu)先考慮服務(wù)配套類業(yè)態(tài)的位置,即使在租金相對較低的情況下, 也要優(yōu)先考慮此類業(yè)態(tài)。在主出入口附近考慮設(shè)置品牌、知名度較高的業(yè)態(tài),可以更好展示社區(qū)商業(yè)的 形象,有利于提升商業(yè)的價值。地產(chǎn)中介等業(yè)態(tài)對位置要求不高,可根據(jù)社區(qū)實際情況加以布點設(shè)置。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點采用了圈地街鋪型和入口街鋪型,這主要由于采用街鋪的形式相對能較好的展示商業(yè),增強可視性,吸引外部

53、消費者。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 干洗、鞋類維修KFC、地產(chǎn)中介、藥店、銀行服裝美容、家居服務(wù)配套文體、眼鏡711便利店、地產(chǎn)中介咖啡典型案例分析 蔚藍海岸分析:人人樂首層臨華明路街鋪部分為社區(qū)配套商業(yè),業(yè)態(tài)有藥店、銀行、干洗店、美鞋屋、餅屋等居民日常生活必備業(yè)態(tài),但是,由于人人樂帶來旺盛的人流,這類業(yè)態(tài)對人流的需求并不高,可以考慮設(shè)置其他對人流要求較高的業(yè)態(tài),如美容等。臨登良路的服務(wù)配套業(yè)態(tài)位置較靠后,主要是該類業(yè)態(tài)租金承受能力較低,只能選擇該位置的街鋪,造成布點上的不合理,目前,經(jīng)營狀況一般,甚至有些商家準備或已經(jīng)退出,如無暇水族花店、文嘉書店等。一些租金能力較高的業(yè)態(tài)如咖啡、地產(chǎn)中介等,位置

54、較接近出入口,這些業(yè)態(tài)對位置的要求相對不高,這樣的布點雖然在一定程度上對收益有一定的幫助,但從長遠看,并不利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。美容和家居業(yè)態(tài)分布的位置較靠后,因為這些業(yè)態(tài)對位置的要求不高,且有良好的展示面,這樣的布點較為合理。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 典型案例分析 陽光棕櫚園五金餐飲、美容干洗店、銀行、地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介藥店、攝影中心服務(wù)配套,地產(chǎn)中介服務(wù)配套空置2.4 社區(qū)商業(yè)布點 分析:服務(wù)配套業(yè)態(tài)分布在社區(qū)的主出入口附近,布點較合理;地產(chǎn)中介分布于各個位置,一方面由于其租金承受能力較高,另一方面業(yè)主急以將商鋪出租,對業(yè)態(tài)不加以考慮,分布較為不合理;餐飲、美容集中分布在臨學(xué)府路上,餐飲集中在這個

55、位置較合理,減低餐飲產(chǎn)生的噪音、衛(wèi)生等對居民的影響,而美容和餐飲混雜在一塊,對自身形象有負面的影響,因此,布點較為不合理。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 綜合以上分析, 對偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議: 偏外向型商業(yè)布點應(yīng)該在以方便服務(wù)社區(qū)居民的前提下考慮其他業(yè)態(tài)的分布;商業(yè)的布點在滿足本社區(qū)居民的基礎(chǔ)上考慮業(yè)態(tài)的對外性;一般情況下,可采用擴大展示面的方式以吸引外部消費者,增強社區(qū)商業(yè)的對 外性。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 結(jié)合我們所做的商家訪談:業(yè)態(tài) 指標經(jīng)營面積()經(jīng)營樓層位置綜合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社區(qū)標超2, 000-5,0001層/2層主出入口/主干道餐飲快餐類

56、:100500; 西餐咖啡:300800 中式酒樓:2,000-5,0001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置,臨主干道美容/美發(fā)美發(fā):100-200 美容:500-1,0001層/2層通常位于2層,具體位置上無特殊要求休閑類1,0001層/2層通常位于2層,具體位置上無特殊要求,但要有一個較好的展示面便利店60-2001層靠近主出入口,離居住區(qū)域較近餅屋(蛋糕店)30601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置,單體購買頻率較高生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài),位置上要求不高,樓層位于1、2層皆可地產(chǎn)中介501001層新興社區(qū)門店數(shù)量較多,有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì),租金承受能力較高,通常位

57、置較優(yōu)越干洗店20401層靠近主出入口,離居住區(qū)域較近沖印店15301層不要求靠近社區(qū)主出入口,雖配套性質(zhì)明顯,但單體購買頻率不高其他10401層位置要求不高,可移動彈性較強2.4 社區(qū)商業(yè)布點 通過分析,對于社區(qū)商業(yè)布點,有以下幾個關(guān)鍵控制因素:無論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū),配套性質(zhì)越強,便利性質(zhì)越明顯,購買頻率越高,其對于位置的要求也越高(具體業(yè)態(tài)的位置敏感度見下頁表格)。 這是確定社區(qū)商業(yè)布點的主要控制因素。在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時,應(yīng)該優(yōu)先考慮的是主力店的位置問題,一是因為主力店是社區(qū)商業(yè)中經(jīng)營規(guī)模最大的商家,二是主力店往往發(fā)揮核心群聚效應(yīng),從而也帶動了其他業(yè)態(tài)小商家的經(jīng)營。綜合/

58、社區(qū)超市、餐飲店對外性要求高,布點時需特別考慮其昭示性和交通、停車等便利行。2.4 社區(qū)商業(yè)布點 便利店、干洗店、餅屋等服務(wù)配套性質(zhì)極強的業(yè)態(tài),要求離社區(qū)主出入口較近,方便社區(qū)居民購買。 業(yè) 態(tài)位置敏感度位置敏感業(yè)態(tài):綜合超市社區(qū)標超便利店餐飲干洗店餅屋(蛋糕店)位置要求相對不高業(yè)態(tài):沖印店花店、茶葉地產(chǎn)中介生活家居美容/美發(fā)休閑類其他(精品、服裝等)具體業(yè)態(tài)對位置的敏感度:2.4 社區(qū)商業(yè)布點 2.5.1 商鋪硬件技術(shù)指標原則2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃 對物業(yè)硬件要求最高的是綜合超市業(yè)態(tài),綜合超市業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的要求在8,000-15,000之間,涉及到的技術(shù)指標復(fù)雜,而且對技術(shù)指標都有明

59、確的要求,對給排水、排污等都有詳細的要求,可見,超市類業(yè)態(tài)對物業(yè)硬件要求比較嚴格。超市各業(yè)態(tài)對物業(yè)硬件技術(shù)指標的要求技術(shù)指標具體要求超市社區(qū)標超需求面積()8,000-15,0002,000-5,000經(jīng)營樓層選擇(層)3層一層單層面積()4,0008,0001,000-5,000層高要求(m)4.54.5樓板承重(Kg/)500500給排水提供市政管道供水,排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等接駁到位供配電提供符合國家標準的市電和變壓器,同時提供后備發(fā)電機提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供獨立的中央空調(diào)提供獨立的中央空調(diào)店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯,貨梯兩部-電

60、話線提供配口提供接口弱電要求提供配口200w/燃氣管道提供城市燃氣管道配口配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污預(yù)留排油煙豎井,為風(fēng)機設(shè)置機基;其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車場位置、數(shù)量200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯毛坯2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的要求是在2001,500之間,也有不少小規(guī)模的餐飲,需求的面積一般在50100之間,由于有污染、衛(wèi)生、噪音等問題,餐飲業(yè)對于排污方面的技術(shù)指標有很高、明確的要求,同時對其他技術(shù)指標也有基本的要求。餐飲2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃技術(shù)指標具體要求中餐類酒樓中式快餐店西式快餐店西餐咖啡廳需求

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