江蘇省下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：現(xiàn)金流量及資金時(shí)間價(jià)值考試題

1、江蘇省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：現(xiàn)金流量及資金時(shí)間價(jià)值考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、房地產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他事項(xiàng)記載在上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。 A：房地產(chǎn)登記簿 B：房地產(chǎn)檔案 C：房地產(chǎn)權(quán)屬檔案 D：房地產(chǎn)登記檔案 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬

2、率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。 A280 B285 C290 D2953、某宗土地面積為2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。 A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2 B建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2 C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2 D建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2 4、臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到_的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值

3、組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 A允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) B最低收益率 C最低凈現(xiàn)值 D利潤(rùn)為零時(shí)5、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本 化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125，套內(nèi)墻體面積為20 ，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25。該套住宅每1建筑面積的價(jià)格為元。 A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)

4、益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為。 A：12 B：20 C：24 D：30 E：借款合同 8、估價(jià)報(bào)告書中說(shuō)明的限定了其用途。 A：估價(jià)原則 B：估價(jià)方法 C：估價(jià)目的 D：估價(jià)對(duì)象狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。 A：現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同 B：現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同 C：現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同 D：由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較 E：借款合同 10、張某通過(guò)甲保險(xiǎn)

5、公司的代理人趙某向該保險(xiǎn)公司為李某投了20萬(wàn)元的人身保險(xiǎn)。該保險(xiǎn)合同的關(guān)系人是。 A：張某 B：李某 C：趙某 D：甲保險(xiǎn)公司 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，房地產(chǎn)估價(jià)總額在100萬(wàn)元以下的累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為。 A：5 B：25 C：15 D：08 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、下列不屬于住房公積金歸集內(nèi)容的是_。 A繳存住房公積金的對(duì)象 B繳存住房公積金的工資基數(shù) C繳存比例 D公積金使用 13、下列表述中正確的是。 A：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果 B：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果 C：

6、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果 D：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、房產(chǎn)用地面積測(cè)算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是_。 A公共使用的排水溝 B市政道路 C權(quán)屬不明的巷道 D房屋占地面積 15、某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少_元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.38 16、某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中

7、所求出的土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，綜合資本化率為。 A：6 B：7 C：72 D：8 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、我國(guó)目前建設(shè)監(jiān)理主要是階段的監(jiān)理。 A：項(xiàng)目立項(xiàng) B：項(xiàng)目可行性研究 C：項(xiàng)目實(shí)施 D：當(dāng)事人使用 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 18、王某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一購(gòu)房合同，房屋總價(jià)款為300萬(wàn)元，并交付定金75萬(wàn)元。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某_萬(wàn)元。 A75 B120 C135 D150 19、某宗地的面積為1000，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元，2190元和2220元，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為

8、0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、印花稅的稅率采用。 A：比例稅率與固定稅率 B：比例稅率與定額稅率 C：累進(jìn)稅率與比例稅率 D：累進(jìn)稅率與定額稅率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是_模式。 A單一市場(chǎng)集中化 B產(chǎn)品專業(yè)化 C市場(chǎng)專業(yè)化 D全面覆蓋 22、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。 A：質(zhì)量控制 B：進(jìn)度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同23、通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)

9、用由_支付。 A承租人 B業(yè)主 C業(yè)主和承租人共同 D物業(yè)公司 24、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了。 A：假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法 B：假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法 C：假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法 D：假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的

10、5，投資利息占直接成本的5，銷售費(fèi)用為100元，直接成本利潤(rùn)率為6，則開(kāi)發(fā)后地價(jià)為元。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是（）。 A專家打分法 B“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法 C解析法 D蒙特卡洛模擬法 2、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)

11、估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為_(kāi)。 A2003年6月15日 B2003年8月15日 C簽訂估價(jià)委托合同之日 D估價(jià)人員與委托人商定的某日3、對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，_。 A房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格-建筑物的折舊 B建筑物價(jià)格=房地價(jià)格-土地價(jià)格 C土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格-建筑物的折舊 D房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格+建筑物的折舊 4、土地管理法規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的_，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！?A公有制 B私有制 C社會(huì)主義公有制 D集體所有制5、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；

12、市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低_元/m2。 A200 B300 C700 D1000 6、分析信息是指對(duì)主要變量可以分析其_并計(jì)算平均值，同時(shí)還可以采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和決策模型來(lái)進(jìn)行分析。 A量化性 B增值率 C移換性 D離散性 7、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是_。 A目標(biāo)定價(jià)法 B價(jià)值定價(jià)法 C挑戰(zhàn)定價(jià)法 D成本加成定價(jià)法 8、房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的_。 A投資價(jià)值 B賬面價(jià)值 C市場(chǎng)價(jià)值 D使用價(jià)俏 E交換價(jià)值 9、投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人

13、們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場(chǎng)銷售，并以此獲得利潤(rùn)的過(guò)程是指。 A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 B：房地產(chǎn)直接投資 C：房地產(chǎn)置業(yè)投資 D：房地產(chǎn)間接投資 E：借款合同 10、在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，以下_屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。 AFNPV BFIRR C動(dòng)態(tài)投資回收期 D成本利潤(rùn)率 E投資利潤(rùn)率11、已知某筆貸款年利率為12，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是。 A：12.35 B：12.55 C：12.68 D：12.93 E：借款合同 12、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。 A：房地產(chǎn)買賣 B：房地產(chǎn)入股 C：房地產(chǎn)繼承 D：房地產(chǎn)抵債 E：房地產(chǎn)贈(zèng)與 13、定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。 A

14、：業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo) B：抵押貸款還本付息 C：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 D：空置損失 E：收租損失14、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為_(kāi)元/m2。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 15、制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到。(2008年試題) A：物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本 B：只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施 C：租金確定應(yīng)考

15、慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率 D：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 E：利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正 16、增長(zhǎng)速度是反映現(xiàn)象增長(zhǎng)程度的相對(duì)指標(biāo)，由求得。 A：增長(zhǎng)量與發(fā)展水平的比 B：增長(zhǎng)量與發(fā)展速度的比 C：增長(zhǎng)量與算術(shù)平均數(shù)的比 D：增長(zhǎng)量與序時(shí)平均數(shù)的比 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。 A：與地籍管理有關(guān)的一些房屋、道路、水系、垣柵及地物和地理名稱等 B：土地的編號(hào) C：土地的利用類別、等級(jí) D：土地的權(quán)屬界線，界址點(diǎn)及其編號(hào) E：各級(jí)行政區(qū)劃界線及房產(chǎn)情況 18、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包

16、括以下等部分。 A：管理服務(wù)人員的王資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費(fèi)用 19、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎(chǔ)是。 A：條形基礎(chǔ) B：樁基礎(chǔ) C：箱形基礎(chǔ) D：整體式筏式基礎(chǔ) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在繼續(xù)在市中心區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤的同時(shí)，重點(diǎn)在近郊區(qū)開(kāi)發(fā)高端住宅產(chǎn)品為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū)，那么開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是_模式。 A市場(chǎng)集中化 B選擇專業(yè)化 C產(chǎn)品專業(yè)化 D市場(chǎng)專業(yè)化 21、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。 A拖欠建設(shè)工程價(jià)款 B已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額 C房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用 D訴訟費(fèi)用 E其他法定優(yōu)先受償款 22、保險(xiǎn)的派生職能是指隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展