泛海商業(yè)運(yùn)作1課件

1、CONTENTS壹貳叁肆總體定位項(xiàng)目特征分析市場(chǎng)定位伍形象定位陸目標(biāo)客戶群定位建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議柒業(yè)態(tài)規(guī)劃壹項(xiàng)目特征分析地塊分析地塊分析-地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目特征分析項(xiàng)目地塊平整，周邊有廠房未進(jìn)行拆遷，整體為“半生”狀態(tài)。地塊分析-項(xiàng)目四至項(xiàng)目特征分析至漢口火車(chē)站天河機(jī)場(chǎng)方向至建設(shè)大道金融街方向至沌口開(kāi)發(fā)區(qū)方向至長(zhǎng)豐大道發(fā)展大道方向至古田方向至武廣方向地塊分析-項(xiàng)目規(guī)劃特征項(xiàng)目特征分析西片一期商業(yè)地塊位于宗地23的西北角，毗鄰103號(hào)路，由編號(hào)為JH031703K和JH031702K（其中一半屬于泛海建設(shè)）的兩塊用地組成，項(xiàng)目占地面積約12500m2，總建筑面積27500m2。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)地塊分析-項(xiàng)目規(guī)劃

2、特征項(xiàng)目特征分析限制條件整個(gè)地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線E2線由西北向東南方向穿越。根據(jù)市規(guī)劃部門(mén)要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新建、改建、擴(kuò)建任何建筑物；地鐵影響線范圍內(nèi)需進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，必須提供具有軌道交通設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位作出的軌道交通建設(shè)工程影響評(píng)估報(bào)告，并報(bào)市局市政處審查同意后方能進(jìn)行審批建設(shè)。受地鐵影響，可開(kāi)發(fā)地塊縮水嚴(yán)重，且極不規(guī)整地塊分析-項(xiàng)目規(guī)劃特征項(xiàng)目特征分析限制條件在對(duì)地鐵影響線的使用進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估的前期下，保留部分地鐵影響線面積（相關(guān)部門(mén)答復(fù)，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑），經(jīng)計(jì)算，這樣實(shí)際用地面積可以達(dá)到7750 m2，整體容積率為3.55（見(jiàn)右圖）。 而在扣除地塊無(wú)法建

3、筑開(kāi)發(fā)的銳三角地塊面積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平方米。商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平米地塊緊貼紅線無(wú)法開(kāi)發(fā)三角地塊面積扣除內(nèi)部規(guī)劃道路面積扣除地塊分析-項(xiàng)目所處區(qū)域人流車(chē)流分析項(xiàng)目特征分析根據(jù)王家墩中央商務(wù)區(qū)的配套路網(wǎng)建設(shè)進(jìn)度來(lái)看，項(xiàng)目緊臨的103號(hào)路已完工，203號(hào)路將于2010年完工，307號(hào)路將于2010年完工。由此來(lái)看，本案在未來(lái)約一年多時(shí)間內(nèi)周邊路網(wǎng)不暢通，經(jīng)過(guò)型人流及車(chē)流較少，項(xiàng)目幾乎為城市的“半孤島”狀態(tài)。項(xiàng)目周邊物業(yè)分布新華時(shí)代新華豪庭美林公館鑫城國(guó)際日月華庭長(zhǎng)安麗都城開(kāi)豐竹園天順園航天花園青春驛站天澤一方云鶴園弘鑫花園潤(rùn)和花園鳳凰城103路項(xiàng)目

4、特征分析項(xiàng)目周邊物業(yè)分布住宅物業(yè)分布項(xiàng)目地半徑3公里范圍內(nèi)居民區(qū)密集，已建和在建成規(guī)模的中高檔小區(qū)，總計(jì)約18900余戶，按武漢平均每戶3.15人計(jì)算，該區(qū)域有約6萬(wàn)常住人口。未來(lái)CBD的建設(shè)，僅西部居住區(qū)，將會(huì)帶來(lái)1萬(wàn)多戶，約3萬(wàn)多常住人口。隨著CBD建設(shè)的不斷推進(jìn)，周邊的舊城改造力度會(huì)加大，未來(lái)潛在消費(fèi)群體龐大。本案項(xiàng)目特征分析項(xiàng)目周邊物業(yè)分布住宅物業(yè)分布?xì)W亞達(dá)家居金馬家居居然之家中商平價(jià)武商量販麥德龍沃爾瑪百安居工貿(mào)家電西匯廣場(chǎng)新世界國(guó)貿(mào)武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)國(guó)際廣場(chǎng)SOGO百貨漢商武展易初蓮花新世界中心火車(chē)站家居商圈古田生活配套及建材商圈武廣核心商圈本案項(xiàng)目特征分析項(xiàng)目周邊物業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分

5、布中百超市附：項(xiàng)目周邊商業(yè)簡(jiǎn)況項(xiàng)目特征分析項(xiàng)目周邊物業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分布項(xiàng)目特征分析項(xiàng)目周邊物業(yè)分布未來(lái)影響物業(yè)分布CBD內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)體量大，集中度高。從左圖可以看出，四大居住功能區(qū)商業(yè)規(guī)劃面積少，主要作為社區(qū)配套商業(yè)；大體量的商業(yè)集中規(guī)劃在泛海城市廣場(chǎng)、核心區(qū)、建設(shè)大道接駁處三大區(qū)域。本案作為CBD首先啟動(dòng)的集中商業(yè)，也面臨著后續(xù)項(xiàng)目的眾多未知影響與競(jìng)爭(zhēng)。SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅背倚百萬(wàn)方居住社區(qū)，其將聚集眾多消費(fèi) 者，并成為本案發(fā)展的穩(wěn)定支持；所在區(qū)域處入人口導(dǎo)入初期階段，一定時(shí) 期內(nèi)缺少固定消費(fèi)人流；受制于地鐵規(guī)劃控制影響，開(kāi)發(fā)地塊不規(guī) 則，單層可用地面積??；臨建營(yíng)銷(xiāo)中心將

6、占用商業(yè)地塊約5年，商業(yè) 一次性整體規(guī)劃受阻；王家墩中央商務(wù)區(qū)內(nèi)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目較多，存 在較高的競(jìng)爭(zhēng)威脅；王家墩中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)將大力推進(jìn)片區(qū) 發(fā)展，本項(xiàng)目受大趨勢(shì)推動(dòng)，具有良好的 發(fā)展前景；周邊有一定老社區(qū)存量，擁有一定的潛在 消費(fèi)力；許多品牌商家對(duì)本項(xiàng)目有意向；項(xiàng)目規(guī)劃的住宅社區(qū)，將聚集眾多消費(fèi)群， 成為項(xiàng)目發(fā)展的穩(wěn)定支持。貳總體定位案例借鑒與分析案例借鑒與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心打破傳統(tǒng)的鄰里商業(yè)蘇州工業(yè)園鄰里中心重點(diǎn)參考點(diǎn)：將鄰里中心商業(yè)類(lèi)型帶入超3層時(shí)代，并取得了市場(chǎng)認(rèn)可。蘇州工業(yè)園鄰里中心（lifestore），概念源自新加坡“購(gòu)物中心”，2002年首次亮相蘇州后，成都、重慶等

7、地紛紛仿效。核心商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是一主三副，一個(gè)“鄰里中心”、附帶“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里11三個(gè)品牌。案例借鑒與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心蘇州工業(yè)園鄰里中心概況：投資商：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司總投資：4.5億元建筑面積超過(guò)12萬(wàn)平米 ，未來(lái)將建成17個(gè)鄰里中心，已成功開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)：湖東大廈、玲瓏大廈、新城大廈、貴都大廈、師惠大廈、沁苑大廈，翰林大廈（單層建筑面積為15000-24000平方米湖）7座。17個(gè)鄰里中心滿足70平方公里的蘇州工業(yè)園區(qū)住戶需求，每個(gè)鄰里中心承擔(dān)為方圓1公里內(nèi)約8000戶居民服務(wù)的功能。案例借鑒與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心鄰里中心運(yùn)營(yíng)模型詳解社區(qū)商

8、業(yè)定位發(fā)展方向?yàn)樽^(qū)商業(yè)中心，以連鎖品牌進(jìn)行擴(kuò)張，對(duì)大型品牌企業(yè)進(jìn)行招商，對(duì)小型零售商業(yè)進(jìn)行出售。公益與商業(yè)服務(wù)結(jié)合。12種必備業(yè)態(tài)分別為超市、藥店、銀行、書(shū)店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動(dòng)中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所，同時(shí)根據(jù)社區(qū)調(diào)研結(jié)果，在服務(wù)功能上對(duì)居民進(jìn)行個(gè)性化業(yè)態(tài)設(shè)置。想得到的商品和服務(wù)在鄰里中心都能找到。投資模式租售并舉，相對(duì)低廉的租金、相對(duì)便宜的中小戶型，投資一點(diǎn)滿足百萬(wàn)人群消費(fèi)。123案例借鑒與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心除了12項(xiàng)必備功能以外，鄰里中心向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面服務(wù)業(yè)的深化功能，做到低層面中層面高層面統(tǒng)一全面服務(wù)。商業(yè)服務(wù)于公益服務(wù)有

9、機(jī)結(jié)合，鄰里中心不僅提供購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)服務(wù)，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動(dòng)，如語(yǔ)言培訓(xùn)，音樂(lè)培訓(xùn)中心，讀書(shū)閱覽室，健身俱樂(lè)部，室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。如閱覽室，老年活動(dòng)室，游樂(lè)中心，修理鋪，衛(wèi)生站。案例借鑒與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心案例借鑒與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心案例借鑒與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)刷新武漢副中心商業(yè)運(yùn)作模式武漢西匯生活廣場(chǎng)重點(diǎn)參考點(diǎn)：獨(dú)立商業(yè)公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，最大程度保證業(yè)主投資回報(bào)。案例借鑒與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)武漢西匯生活廣場(chǎng)概況：開(kāi)發(fā)商：武漢南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司西匯生活廣場(chǎng)一期建筑面積約5萬(wàn)

10、平米，為一個(gè)自成體系的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的板塊，沃爾瑪租賃其二、三樓，百安居租賃負(fù)一樓，棒約翰、肯德基、屈臣氏、工貿(mào)家電、中郵手機(jī)、家之良品等20多家主力店位居一、二樓。南國(guó)西匯生活廣場(chǎng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：解放大道、建設(shè)大道在此交匯，未來(lái)輕軌、地鐵在此換乘，獨(dú)占江漢二橋橋頭首站。案例借鑒與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)核心運(yùn)營(yíng)模型獨(dú)立商業(yè)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展商為本商業(yè)體特別成立了獨(dú)立的商業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)其物業(yè)的招商、經(jīng)營(yíng)、管理工作，從源頭即保障了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的遠(yuǎn)期持續(xù)發(fā)展性。精選業(yè)態(tài)其所配置的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括：建材超市、生活超市、西式快餐、特色餐飲、家電賣(mài)場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理超市、衣飾零售，整體商家數(shù)量不多，但所覆蓋的業(yè)態(tài)豐富、商家

11、整體檔次較高。商家的積極招募政策對(duì)于主力商業(yè)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司以持有的方式參與實(shí)體經(jīng)營(yíng)，與品牌商家共同面對(duì)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。所吸引的主力商業(yè)較多為首次亮相副中心高業(yè)區(qū)域，如：棒約翰、DQ、屈臣氏等。123案例借鑒與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)1、產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一由大本營(yíng)公司統(tǒng)一管理。產(chǎn)權(quán)人初 始委托租賃管理期為五年。初始委托期滿時(shí)，大 本營(yíng)公司有權(quán)可按條件續(xù)約，每次續(xù)約最長(zhǎng)期限 五年，可連續(xù)續(xù)約三次。2、產(chǎn)權(quán)人每年可獲管理公司支付的商鋪總款價(jià)的 7%。管理公司對(duì)外出（轉(zhuǎn)）租商鋪，年租金收益 高于商鋪總價(jià)款7%低于10%時(shí)，超出商鋪總價(jià)款 7%的租金80%歸業(yè)主享有； 管理公司對(duì)外出（轉(zhuǎn)）租商鋪，年租金收

12、益高于 商鋪總價(jià)款10%的，超出商鋪總價(jià)款10%的租金 70%歸業(yè)主享有。案例借鑒與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)“生活方式商業(yè)”的運(yùn)作深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)參考點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)，以及與社區(qū)景觀資源的融合提升。案例借鑒與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)概況：萬(wàn)科城商業(yè)以Livingmall理念進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，擁有1萬(wàn)平方米國(guó)際美食坊、2萬(wàn)平方米時(shí)尚購(gòu)物中心、7千平方米人工湖、1.2萬(wàn)平方米市民 廣場(chǎng)。商業(yè)+異域休閑的結(jié)合，創(chuàng)造了一個(gè)生動(dòng)的“萬(wàn)科生活版圖” 。案例借鑒與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布置風(fēng)情休閑娛樂(lè)街區(qū)健身美容美汽中心社區(qū)日用配套前期：裝修、裝飾、材料店、布藝

13、、園藝、社區(qū)配套后期：社區(qū)配套、時(shí)尚走廊美 食 世 界 超市主力商務(wù)酒樓Loft空間1,各類(lèi)品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐；2,組團(tuán)式商業(yè)街區(qū)，動(dòng)感流線，循環(huán)暢通；3,三大主題規(guī)劃彰顯商業(yè)魅力； 國(guó)際美食坊打造深圳最著名的中西美食街時(shí)尚購(gòu)物中心體驗(yàn)式購(gòu)物、感受型消費(fèi)娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)無(wú)限魅力娛樂(lè)空間核心特質(zhì)之一：永續(xù)經(jīng)營(yíng)案例借鑒與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)適合街鋪投資行為較為成熟的特征1,全新建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念在硬件規(guī)劃上，完全依照開(kāi)發(fā)地的人文景觀、地利資源、氣候環(huán)境，適當(dāng)引入異國(guó)風(fēng)情等條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，既因勢(shì)利導(dǎo)，又兼具異國(guó)風(fēng)情的外觀造型。無(wú)論在外觀視覺(jué)或內(nèi)部空間，也都實(shí)現(xiàn)預(yù)留了調(diào)整空間，應(yīng)需而變。2,12000

14、平方米市政廣場(chǎng)3,旖旎湖景強(qiáng)大的聚客能力案例借鑒與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)核心特質(zhì)之二：購(gòu)物公園萬(wàn)科地產(chǎn)締造商業(yè)典范。深圳北硅谷，最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位。華潤(rùn)萬(wàn)家、肯德基、丹桂軒等眾多國(guó)內(nèi)外一線品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。買(mǎi)鋪即做品牌商家房東，收益穩(wěn)定，有保障。全景式、獨(dú)立式、集多元化、休閑娛樂(lè)及景觀為一體的商業(yè)街區(qū)。純獨(dú)立式商業(yè)街鋪，經(jīng)營(yíng)投資相適宜。政府支持構(gòu)筑商業(yè)“聚寶盆”12000平方米的超大市政廣場(chǎng)。超高層高，相當(dāng)于“買(mǎi)一送一”。90%以上高實(shí)用率。案例借鑒與分析核心價(jià)值支撐案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)案例借鑒與分析結(jié)論社區(qū)商業(yè)定位的公益與商業(yè)結(jié)合的新型模式蘇州工業(yè)園鄰里中心武漢西匯生活廣場(chǎng)4-

15、9層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，12種必備商業(yè)業(yè)態(tài)+特色商業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)公司管理運(yùn)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)的精選化物業(yè)類(lèi)型借鑒與參考價(jià)值萬(wàn)科城商業(yè)社區(qū)商業(yè)的精品化，并與環(huán)境進(jìn)行融合，創(chuàng)造出生活方式氛圍定位闡述總體定位定位闡述物理定位一站式生活歡聚中心配套需求影響：整個(gè)西部生活區(qū)目前無(wú)任何配套商業(yè)，此點(diǎn)對(duì)于其住宅居住價(jià)值的體現(xiàn)與價(jià)值最大化有較大的負(fù)面影響，從需求角度來(lái)說(shuō)，“一站式”的商業(yè)業(yè)態(tài)，符合其整體價(jià)值的需求；人口基數(shù)影響：根據(jù)本項(xiàng)目輻射區(qū)域的人口來(lái)看，CBD內(nèi)常住人口約為5萬(wàn)，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭一帶的人口約為3-5萬(wàn)，即總?cè)丝诩s為10-12萬(wàn)人，此主力輻射人口基數(shù)能支撐“一站式”商業(yè)體的可持續(xù)發(fā)展；人口結(jié)構(gòu)

16、影響：從所輻射的人群類(lèi)別來(lái)看，大致可分為以下幾類(lèi)：高級(jí)白領(lǐng)、都市新貴（CBD內(nèi)常住人口及流動(dòng)人口）、企業(yè)高層及金領(lǐng)人士（CBD內(nèi)常住人口及流動(dòng)人口）、原住居民（CBD內(nèi)常住人口及復(fù)興村、常碼頭村民）、私營(yíng)業(yè)主（CBD內(nèi)常住人口和漢西的生意人士），主力人群的消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)“一站式”商業(yè)體能形成“消費(fèi)力保證”。總體定位定位闡述主題定位以青少年為中心 家庭分享型從需求上來(lái)看：西部住區(qū)中將配套4所名校入駐，由此可以看出區(qū)域人口容量中青少年所占的比重。而名校本身的吸引力，也將帶來(lái)更多的區(qū)域人口導(dǎo)入；從消費(fèi)影響上來(lái)看：青少年往往是為現(xiàn)代家庭的中心，其消費(fèi)中多有所父母、同學(xué)陪同，是最容易創(chuàng)造“消費(fèi)傳遞”效

17、應(yīng)的人群。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，吸引了青少年的消費(fèi)與目光，就相當(dāng)于吸引了其整個(gè)家庭的消費(fèi)力；從業(yè)態(tài)影響上來(lái)看：青少年不僅在傳統(tǒng)的餐飲、零售中構(gòu)成消費(fèi)主體，在教育培訓(xùn)、個(gè)性休閑等方面也能創(chuàng)造出獨(dú)特的業(yè)態(tài)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，面向青少年為中心，業(yè)態(tài)上不僅沒(méi)有脫離基礎(chǔ)消費(fèi)，更能放大特色，創(chuàng)造一定的目的性消費(fèi)?？傮w定位定位闡述總體定位以青少年為中心 家庭分享型一站式生活歡聚中心總體定位中期后期家庭分享型一站式生活歡聚中心營(yíng)銷(xiāo)中心臨建拆除，大型商業(yè)體引入，商業(yè)主題特征放大，親子主題加強(qiáng)，客層向全家成員擴(kuò)展；商業(yè)持續(xù)運(yùn)作，并進(jìn)行內(nèi)外調(diào)整，最終達(dá)到總體定位水平。受制于開(kāi)發(fā)條件中“營(yíng)銷(xiāo)中心占用商業(yè)用地”的影響，項(xiàng)目的總

18、體定位需要分三步來(lái)進(jìn)行發(fā)展實(shí)現(xiàn)初期親子生活中心非營(yíng)銷(xiāo)中心臨建占用地塊啟動(dòng)，商業(yè)緊貼社區(qū)的人口導(dǎo)入服務(wù)為主，打造社區(qū)型生活中心；全家歡享中心定位原因緊貼百萬(wàn)住區(qū)?總體定位定位原因以自身最大資源為基礎(chǔ)，創(chuàng)造擴(kuò)大輻射半徑的可能 本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)中最為堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)資源即是西部住宅區(qū)的住戶，在定位中我們必須發(fā)揮“近水樓臺(tái)”的優(yōu)勢(shì)，首先滿足核心消費(fèi)資源西部住區(qū)住戶的需求。 緊扣核心資源的商業(yè)運(yùn)作，能最大程度的避開(kāi)CBD中未來(lái)將出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)體。注重家庭參與?總體定位定位原因業(yè)態(tài)向青少年側(cè)重?尊重全家庭成員的消費(fèi)，延長(zhǎng)客流入店的停留時(shí)間在緊貼社區(qū)，滿足家庭需求的同時(shí)，必須要?jiǎng)?chuàng)造出項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟的差異性，才能使顧客形

19、成一定的目的性重復(fù)入店動(dòng)機(jī)。針對(duì)青少年兒童所開(kāi)設(shè)的業(yè)態(tài)將會(huì)吸引大量的回頭客，兒童的父母將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)，從而提升商業(yè)整體的客流量、停留時(shí)間和消費(fèi)金額。在整體業(yè)態(tài)中，將重點(diǎn)加強(qiáng)青少年消費(fèi)類(lèi)別的比重。加強(qiáng)休閑歡聚功能?總體定位定位原因本商業(yè)所在區(qū)域并非市級(jí)核心商業(yè)區(qū)，同時(shí)作為獨(dú)立型的商業(yè)體，周邊并無(wú)較強(qiáng)聚合人流的成熟商圈串連。因此，我們必須加強(qiáng)項(xiàng)目的娛樂(lè)體驗(yàn)性，顧客一旦入店，設(shè)法讓他們覺(jué)得有趣味性，而愿意延長(zhǎng)停留時(shí)間。在商業(yè)實(shí)例中發(fā)現(xiàn)：在家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心定位中加大餐飲、休閑娛樂(lè)的比重，能實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)半徑是傳統(tǒng)購(gòu)物中心的2-3倍，逗留時(shí)間比傳統(tǒng)購(gòu)物中心超出1-2個(gè)小時(shí)以上。叁市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位檔次定

20、位高中低日常用品/便民設(shè)施零售/餐飲零售/餐飲/娛樂(lè)價(jià)錢(qián)商品多元化本案中期階段上海正大廣場(chǎng)本案后期階段深圳益田廣場(chǎng)本案初期階段武漢廣場(chǎng)本案的檔次定位將遵循與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣、居民的購(gòu)買(mǎi)力水平相 適應(yīng)的原則；在檔次定位上，本案為中檔定位，并通過(guò)三個(gè)階段的升級(jí)來(lái)實(shí)現(xiàn)；在經(jīng)營(yíng)商品品類(lèi)上，本案將成為區(qū)域商品品類(lèi)較豐富，但擁有特色體驗(yàn)化的消 費(fèi)場(chǎng)所。市場(chǎng)定位功能定位生活服務(wù)購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲本項(xiàng)目功能定位是將購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和生活服務(wù)等多功能于一體的家庭型社區(qū)生活中心，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目特質(zhì)，將重點(diǎn)突出青少年文化型消費(fèi)的功能。肆形象定位市場(chǎng)定位形象定位CBD國(guó)際住區(qū)歡聚中心伍目標(biāo)客戶群定位

21、項(xiàng)目輻射范圍目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目輻射范圍核心輻射圈次級(jí)輻射圈邊際輻射圈核心輻射圈: 西部住區(qū)居民（約20分鐘步行）次級(jí)輻射圈：常碼頭、漢西、古田片區(qū)居民（約15分鐘車(chē)程）邊際輻射圈：寶豐路、王家墩片區(qū)居民（約30分鐘車(chē)程）本項(xiàng)目緊靠西部住區(qū)，從地理位置和功能配置上，都是為其生活第一購(gòu)物的目的地。伴隨著前二年房地房的高速發(fā)展，常碼頭、漢西、古田片區(qū)的生活配套型商業(yè)都得到了極高的提升。但本案青少年型業(yè)態(tài)，會(huì)吸引他們的進(jìn)行目的性消費(fèi)。目標(biāo)消費(fèi)群特征總體定位定位闡述客戶定位以青少年為中心的家庭消費(fèi)群體有青春期子女的家庭描述：注重與子女的溝通和歡聚，把主要精力放于家庭和諧度上，日常消費(fèi)主要是子女的娛樂(lè)和自

22、身的高檔消費(fèi)娛樂(lè)上。消費(fèi)能力較前兩階段有大步升。有學(xué)齡子女的家庭描述：消費(fèi)主體以教育和保健醫(yī)療為主，切合項(xiàng)目中期的學(xué)校規(guī)劃，文化培訓(xùn)中心、家庭互動(dòng)文體中心等是主流消費(fèi)。有幼齡子女的家庭描述：主要兒童消費(fèi)來(lái)自兒童娛樂(lè)、兒童托管、幼教中心等，消費(fèi)主流放在美容、健身、購(gòu)物等個(gè)人生活的完善上。聰明增長(zhǎng)父親 母親 年 齡：35-60歲 消費(fèi)特征： 父親往往是家庭生活主要支配收入的來(lái)源，并在購(gòu)物活動(dòng)中同時(shí)充當(dāng)多 種角色。同時(shí)購(gòu)物的理性成分也比較大，不容易受打折、促銷(xiāo)等外界因 素的影響，在日常消費(fèi)中，通常會(huì)有兼顧商務(wù)消費(fèi)和家庭消費(fèi)的需求， 在一般情況下他們既是消費(fèi)行為的決策者、執(zhí)行者、影響者， 同時(shí)又 是使

23、用者。 業(yè)態(tài)需求： 酒樓、自助餐廳、書(shū)店、健身等業(yè)態(tài)。年 齡：30-55歲消費(fèi)特征： 母親往往掌管著家庭生活的日常經(jīng)濟(jì)開(kāi)銷(xiāo)，購(gòu)物的理性成分也比較低， 容易受打折、促銷(xiāo)等外界因素的影響，追求時(shí)尚精致的生活方式。 在家庭生活用品的消費(fèi)中，在一般情況下他們大多是消費(fèi)行為的執(zhí)行者和使用者。她們更加注意教育子女，望子成龍，毫不吝嗇在子女身上花錢(qián)，尤其是智力投資； 業(yè)態(tài)需求： 百貨、超市、美容、中西快餐、西式餐飲、健身、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。模擬圖目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費(fèi)群特征2-7歲 8-12歲13-22歲 年 齡：3-7歲 消費(fèi)特征： 作為學(xué)齡前的兒童在吃、穿、用、玩等方面只是進(jìn)行單純的模仿性消費(fèi)， 更多希望得到

24、關(guān)懷與交流，需要得到更多體驗(yàn)性的參與活動(dòng)中去。 需求業(yè)態(tài)：中西快餐、早教中心、兒童創(chuàng)意中心、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 年 齡：7-12歲 消費(fèi)特征： 到了中小學(xué)階段的兒童具有了更多自主意識(shí)，擁有影響力而無(wú)決策權(quán)的 子女，基本無(wú)經(jīng)濟(jì)收入；而是依靠家庭成員完成消費(fèi)行為；對(duì)于商品的 時(shí)尚型和體驗(yàn)性有較強(qiáng)要求；注重個(gè)性風(fēng)格的體現(xiàn)，對(duì)家庭主要成員有 較強(qiáng)的影響力。不僅要求“別人的我也要有”，而且“要有最好、最漂 亮的”。 業(yè)態(tài)需求： 中西快餐、兒童培訓(xùn)、兒童創(chuàng)意中心、書(shū)店、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 年 齡：13-22歲 消費(fèi)特征： 到了高中大學(xué)階段的青年具有了更多叛逆的自主意識(shí)、個(gè)性十足，往往 “要有最個(gè)性的、最時(shí)尚的”。 消

25、費(fèi)內(nèi)容和范圍飛速擴(kuò)展，由過(guò)去單 一的生活必需品消費(fèi)逐漸向社交的、精神的、心理的消費(fèi)品擴(kuò)展，消費(fèi) 內(nèi)容逐漸接近于成人。對(duì)消費(fèi)品的質(zhì)量外觀、顏色和功能逐步產(chǎn)生了更 高的要求。 業(yè)態(tài)需求：中西快餐、教育培訓(xùn)、百貨、超市、書(shū)店、KTV等業(yè)態(tài)。模擬圖目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費(fèi)群特征陸業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案大型生活超市或賣(mài)場(chǎng)大型賣(mài)場(chǎng)和超市的引入，有利于方圓一公里內(nèi)的人流引入，提高社區(qū)知名度和品牌效應(yīng)。滿足基本的社區(qū)生活配套：滿足一站式購(gòu)物需求，中型以上超市符合周邊客戶量。切合項(xiàng)目的檔次定位：引進(jìn)品牌賣(mài)場(chǎng)，利于后期其他業(yè)態(tài)的招商，同時(shí)符合住宅的檔次定位。人氣提升：人流量的大量聚集可帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)

26、的消費(fèi)，互相促進(jìn)，提升整個(gè)項(xiàng)目的人流消費(fèi)量。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案根據(jù)本項(xiàng)目輻射區(qū)域的人口來(lái)看，CBD內(nèi)常住人口約為5萬(wàn)，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭一帶的人口約為3-5萬(wàn)，即總?cè)丝诩s為10-12萬(wàn)人。根據(jù)超市面積和輻射人口對(duì)應(yīng)比例約為1：12的規(guī)律分析，本項(xiàng)目超市輻射周邊區(qū)域，面積應(yīng)控制在約8000平米左右；本項(xiàng)目超市輻射本社區(qū)，面積應(yīng)控制在約4000平米左右。大型生活超市或賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案物業(yè)要求柱距以8米8米每層有電動(dòng)扶梯相連樓板承重在800KG/平方米需要獨(dú)立卸貨區(qū)有充足自來(lái)水供應(yīng)有油煙氣排放通道有污水排放、凈化處理裝置餐飲業(yè)態(tài)特色-中西快餐快餐業(yè)在武漢紅火的發(fā)展過(guò)程中，人們

27、對(duì)中式快餐與洋快餐可謂是各有見(jiàn)地。喜歡洋快餐的人：西式餐廳以溫馨的餐廳布局，柔和的燈光，營(yíng)造一種輕松悠然的就餐氣氛，讓人感覺(jué)這是一種輕松享用型的用餐，而且衛(wèi)生環(huán)境好，再加上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓人在享用美食的同時(shí)，更是釋放一種心情。喜歡中式快餐的人：中式快餐品種多、樣式全，口味和風(fēng)格各異，更加符合中國(guó)人的飲食習(xí)慣，而且相對(duì)于西式快餐在價(jià)格上具有很多優(yōu)勢(shì)，特別是具有地方特色和民族特色的小吃快餐，讓吃慣了中式快餐的人們情有獨(dú)鐘，百吃不厭。肯德基過(guò)橋米線必勝客永和豆?jié){業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案武漢作為南北交匯之地，特色餐飲有著較高的需求，中式特色餐飲的出現(xiàn)可滿足本地居民對(duì)不同區(qū)域特色的中式餐飲的旺盛需求。川味特色

28、餐廳東北風(fēng)味特色餐廳湘菜風(fēng)味特色餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特色-中式特色餐飲 武漢的餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，武漢人民對(duì)于西式 特色餐飲也有著較高的需求。日式料理東南亞風(fēng)味西式餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特色-西式特色餐飲 根據(jù)本地消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本地居民對(duì)于朋友宴請(qǐng)和商務(wù)消費(fèi)就餐需求不斷增高，中低檔酒樓已無(wú)法滿足其需求，故本案可考慮引進(jìn)中高檔商務(wù)酒樓。豪華酒樓中式酒樓中式酒樓商務(wù)酒樓商務(wù)酒樓業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特色-大型高檔商務(wù)酒樓自助餐在西方叫做buffet，正規(guī)的解釋叫做冷餐會(huì)，源于西方的酒會(huì)、聚會(huì)。南方大城市是比較早接受“自助餐文化”的城市。自助餐可分為中式自助和西式自助，對(duì)于食客

29、來(lái)講，“自助餐”集合國(guó)內(nèi)外各種特色口味，同時(shí)價(jià)格適中，可隨意挑選，消費(fèi)者接受程度較高。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特色-自助式餐飲中國(guó)歷史悠久，其烹飪藝術(shù)淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)。中餐以它的色、香、味、形而誘人。長(zhǎng)期以來(lái)由于各地區(qū)的自然環(huán)境、文化、風(fēng)俗、習(xí)慣不同，中國(guó)菜肴形成了不同風(fēng)味的地方菜系，而美食城可一網(wǎng)打盡滿足不同食客的多種需求。美食城檔口美食城服務(wù)臺(tái)美食城用餐區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特色-美食城 許多有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有健身愛(ài)好的消費(fèi)人群，他們追求一種氛圍，而在健身中心消費(fèi)者可得到科學(xué)的、有規(guī)律的鍛煉。 現(xiàn)在的人的健身意識(shí)逐漸增強(qiáng)，大多數(shù)去健身的人都是在一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上自愿去的。 同時(shí)滿足當(dāng)?shù)鼐?/p>

30、民對(duì)健康休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的需求，且健身中心可保障有效固定人流。器材健身器材健身有氧健身業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案運(yùn)動(dòng)健身休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 培訓(xùn)中心的出現(xiàn)可滿足家庭式休閑的需求，這些業(yè)態(tài)的補(bǔ)充有效的擴(kuò)大商圈半徑，吸引商圈外的消費(fèi)群體前來(lái)消費(fèi)，并增加消費(fèi)群體的逗留時(shí)間。 據(jù)森拓普商業(yè)研究發(fā)現(xiàn)：針對(duì)兒童的業(yè)態(tài)將會(huì)吸引大量的回頭客，兒童的父母將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)的租戶消費(fèi)從而提升客流量、停留時(shí)間和消費(fèi)金額。 本案可考慮開(kāi)設(shè)英語(yǔ)、舞蹈、音樂(lè)等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)中心、兒童創(chuàng)意培訓(xùn)中心、嬰幼兒培訓(xùn)等培訓(xùn)中心以提升當(dāng)?shù)鼐用裎幕瘖蕵?lè)為目的，吸引家庭消費(fèi)人群。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色舞蹈培訓(xùn)早教培訓(xùn)表演培訓(xùn)聲樂(lè)培訓(xùn)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案培訓(xùn)中心休

31、閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色71 整個(gè)小城市都設(shè)置于室內(nèi)，因小孩的大小而建成，就算很細(xì)微的細(xì)節(jié)也能表現(xiàn)出差異，各個(gè)主題區(qū)為小孩提供一個(gè)互動(dòng)的學(xué)習(xí)及玩樂(lè)平臺(tái)。 兒童體驗(yàn)性消費(fèi)場(chǎng)所讓小孩能做他們最想做的事情變身成大人，兒童職業(yè)體驗(yàn)娛樂(lè)中心內(nèi)的資源及設(shè)備一應(yīng)俱全，務(wù)求讓小孩得到最深刻的角色扮演體驗(yàn)。 本案可考慮開(kāi)設(shè)兒童體驗(yàn)性消費(fèi)場(chǎng)所，以滿足當(dāng)?shù)丶彝?duì)幼兒教育娛樂(lè)的消費(fèi)目的，吸引家庭消費(fèi)人群。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色模擬消防模擬法院模擬醫(yī)院模擬城市業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案兒童職業(yè)體驗(yàn)娛樂(lè)中心休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 女性是商家的最佳顧客，時(shí)尚女性更是容易被打動(dòng)的一個(gè)人群。 根據(jù)本地消費(fèi)者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，美容SPA作為一種全新的健康美容概

32、念，已得到越來(lái)越多的女性顧客接受。 如今的SPA是融合了休閑、美容、美體、健身、水療、營(yíng)養(yǎng)學(xué)、醫(yī)學(xué)、資訊等功能的健康美容專(zhuān)業(yè)沙龍，能夠給本項(xiàng)目帶來(lái)更加全面的人氣聚集效應(yīng)。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色精裝門(mén)廳SPA護(hù)理美容護(hù)膚業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案美容SPA休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色業(yè)態(tài)規(guī)劃原則業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原則零售吸引力原則在水平以及垂直兩個(gè)空間維度，布置相應(yīng)的主力店及次主力店，以有效吸引人流在水平及垂直方向流動(dòng)。與項(xiàng)目規(guī)劃特征相配合原則物業(yè)臨街面商業(yè)氛圍較淡，業(yè)態(tài)布局方面應(yīng)注重臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理分布業(yè)態(tài)，建議以中西快餐及知名品牌服裝旗艦店零售業(yè)態(tài)相互配，打造商業(yè)氛圍吸引消費(fèi)者，帶來(lái)人流；項(xiàng)目?jī)?nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)盡

33、量發(fā)揮物業(yè)每處的潛在商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益；租金最大化原則根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，樓層越靠下（地面以上），人流量越大，商業(yè)價(jià)值也越高，因此，靠下樓層應(yīng)給予承租能力強(qiáng)的品牌零售，如：化妝品、服飾等；同時(shí)，考慮到餐飲、休閑娛樂(lè)對(duì)人流的匯集作用，為有效吸引人流至更高樓層，餐飲休閑娛樂(lè)的布置應(yīng)盡量靠上。餐飲滲透原則餐飲將是重要的組成部分；餐飲亦能有效的延長(zhǎng)消費(fèi)者在項(xiàng)目的停留時(shí)間，增加其消費(fèi)的可能性及消費(fèi)額度。休閑娛樂(lè)/文化概念增值原則在商品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重、消費(fèi)者選擇多樣性的今天，要想吸引消費(fèi)者的注意力，爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者光顧項(xiàng)目，項(xiàng)目在滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求的同時(shí)，應(yīng)該提供形式豐富的其它功能。隨著消費(fèi)水平的

34、提高，消費(fèi)者對(duì)娛樂(lè)、休閑需求日益增加，建議未來(lái)購(gòu)物中心應(yīng)該加強(qiáng)娛樂(lè)與文化功能的設(shè)置，增加目的性消費(fèi)，鎖定固定消費(fèi)者，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射能力。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原則租務(wù)市場(chǎng)概況有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下：大型超市所需面積5，000平方米起，提供各式各樣生鮮食品、日用品、家電、家居等產(chǎn)品。因面積大，資本投資高，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，毛利率低，所負(fù)擔(dān)的基本單位租金也較低，提成租金通常不高于3%，以高者為準(zhǔn)。業(yè)態(tài)規(guī)劃租務(wù)市場(chǎng)概況中西快餐、特色餐飲、自助餐廳、美食廣場(chǎng)所需面積介乎200與2000平方米之間，提供各式各樣中西快餐食品、特色食品、新穎的自助式餐飲等。不同餐飲業(yè)態(tài)所要求面積不同，樓層不同，所能承受

35、租金的程度也不相同。其中中西快餐、咖啡等餐飲業(yè)態(tài)多要求設(shè)置在首層，其租金價(jià)值最高，其次為特色餐飲、自助餐廳、美食廣場(chǎng)。大型酒樓所需面積介于2000-5000平方米之間，裝修獨(dú)特、豪華，環(huán)境高雅，設(shè)施設(shè)備完善，是消費(fèi)者宴請(qǐng)、聚會(huì)、商談的首選之地。其面積大，投資高，所負(fù)擔(dān)基本單位租金較低，酒樓對(duì)樓層無(wú)特殊要求零售店鋪視乎售賣(mài)的貨品而定，如售賣(mài)一般精品服裝、飾品及個(gè)人護(hù)理等，所需的面積介乎100與300平方米之間，因?qū)儆诖蟊娤M(fèi)品，顧客群大，并且單店面積較小,可承受單位租金一般較高.業(yè)態(tài)規(guī)劃租務(wù)市場(chǎng)概況有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下：業(yè)態(tài)規(guī)劃租務(wù)市場(chǎng)概況美容健身目前美容健身行業(yè)發(fā)展較為迅猛，大

36、型連鎖美容院發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。美容院一般需求的面積在 200-1000 。教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)兒童教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)是近幾年興起的新型業(yè)態(tài)，主要針對(duì)兒童智力、興趣愛(ài)好方面的培養(yǎng)，頗受市場(chǎng)歡迎。其需求面積介乎于300-2000平方米不等，裝修個(gè)性具有特色，通常自行裝修。該業(yè)態(tài)對(duì)樓層通常沒(méi)有特別要求。有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下：業(yè)態(tài)分布及收益業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布選擇做滿容積率不做滿容積率單純從商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積最大化的角度來(lái)考慮，本商業(yè)單層最大面積為4200平米，要達(dá)到27500平米的整體最大經(jīng)營(yíng)面積，樓層將達(dá)到7層。從武漢目前成功發(fā)展的社區(qū)商業(yè)來(lái)看，4層是“經(jīng)營(yíng)面積最大化與經(jīng)營(yíng)效益最優(yōu)化”之間的黃金分割體量。VS

37、 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布選擇做滿容積率不做滿容積率VS從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看7層社區(qū)商業(yè)中心的案例可尋，但其操作難度較大，具體表現(xiàn)為：其本身單層經(jīng)營(yíng)面積較小，而本身 樓層較高的特質(zhì)又帶來(lái)垂直交通、 人流通道的占用比例較高的問(wèn)題, 層層問(wèn)題的疊加,使其單層的商家 布置十分困難;越高的樓層,商家的招商引進(jìn)越難, 對(duì)于武漢史無(wú)前例的7層社區(qū)商業(yè), 其招商難度趨高,稍有不慎即出現(xiàn) “高樓層、高空置”的現(xiàn)象；高樓層的商業(yè)對(duì)地塊后住宅的布局 有一定影響;不做滿容積率的4層社區(qū)商業(yè)中心，其在運(yùn)營(yíng)上所存在的難度與問(wèn)題，較之7層社區(qū)商業(yè)中心大大減低。從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，建議以不做滿容積率來(lái)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容

38、積率7層社區(qū)商業(yè)中心雖在新加坡、國(guó)內(nèi)蘇州皆有運(yùn)行，但其在武漢仍屬于百貨商業(yè)的傳統(tǒng)格局模式。借鑒武漢傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)情況，在不做滿容積率的情況下，建議物業(yè)最高4層。在4層的商業(yè)布置中，我們同樣盡可能放大青少年主題業(yè)態(tài)，并保證其它生活配套功能的相對(duì)完善業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積率1F2F3F4F中西式快餐+品牌零售兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積率1F2F3F4F中西式快餐+品牌零售兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市餐飲從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，我們對(duì)不做滿容積率進(jìn)行了商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)模擬與布置，其中也包括了以下問(wèn)題業(yè)態(tài)無(wú)法滿足項(xiàng)目輻射范

39、圍內(nèi)的人口消費(fèi) 根據(jù)本項(xiàng)目輻射區(qū)域的人口來(lái)看，CBD內(nèi)常住人 口約為5萬(wàn)，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭 一帶的人口約為3-5萬(wàn)，即總?cè)丝诩s為10-12萬(wàn)人。 相對(duì)于輻射人口來(lái)說(shuō)，本案的商業(yè)容量無(wú)法滿足；作為自身項(xiàng)目的配套，其功能不完善 作為百萬(wàn)方住區(qū)（包括4所學(xué)校）的商業(yè)配套，其 業(yè)態(tài)容量有限，主力的超市業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍也僅能 控制于5000平米之內(nèi)，僅能作為社區(qū)型超市進(jìn)行 輻射。對(duì)于自身項(xiàng)目的價(jià)值提升助力不大；CBD內(nèi)的商業(yè)多側(cè)重于百貨類(lèi)，本案必須擔(dān)綱社 區(qū)消費(fèi)型商業(yè)的區(qū)域主角 CBD內(nèi)商業(yè)多為百貨類(lèi)，如本案類(lèi)的社區(qū)型商業(yè)較 少，從商業(yè)角色上來(lái)看，本案必須擔(dān)綱起此類(lèi)商 業(yè)的領(lǐng)銜角色。而目前所

40、呈現(xiàn)的體量、業(yè)態(tài)都無(wú) 法匹配。做滿容積率的嘗試業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率單純從商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積最大化的角度來(lái)考慮，本商業(yè)單層最大面積為4200平米，要達(dá)到27500平米的整體最大經(jīng)營(yíng)面積，樓層將達(dá)到7層。在7層的商業(yè)業(yè)態(tài)布局中，我們將吸納社區(qū)商業(yè)的所有需求形態(tài)，并根據(jù)租金市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)需求進(jìn)行相對(duì)合理安排業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市6F大型餐飲露臺(tái)花園7F業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+

41、美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市6F注：1、由于大型超市承租能力較低，為平衡租金收益，一樓預(yù)留部分面積租予承租能力強(qiáng)的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。7F大型餐飲露臺(tái)花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市6F注：1、考慮到項(xiàng)目整體運(yùn)作的配套需求，以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時(shí)可快速提高住宅居住價(jià)值。2、在做滿容積率的情況下，大型超市的面積可擴(kuò)展為約8000平米，在達(dá)到

42、輻射周邊10-12萬(wàn)人口的要求的同時(shí)，也符合商業(yè)建筑本身的要求。 7F大型餐飲露臺(tái)花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市6F注： 1、兒童培訓(xùn)，文化教育類(lèi)業(yè)態(tài)能加強(qiáng)項(xiàng)目的特色的主題，為項(xiàng)目帶來(lái)人流及更多可能的重復(fù)消費(fèi)。7F大型餐飲露臺(tái)花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市6F注： 1、餐飲為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，且中式餐飲租金承

43、受力較弱，安排在相對(duì)高樓層。7F大型餐飲露臺(tái)花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市6F注：1、健身、美容SPA等屬于目的性消費(fèi)，可盡量安排在較高樓層，以吸引消費(fèi)者在垂直方向上流動(dòng)；2、考慮到美容、SPA對(duì)私隱性要求較高，可盡量安排在相對(duì)獨(dú)立的位置。7F大型餐飲露臺(tái)花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂(lè)園+兒童主題零售大型超市6F注：1、根據(jù)頂樓擁

44、有大型露臺(tái)花園的特點(diǎn)，可安排個(gè)性化 突出的餐飲。7F大型餐飲露臺(tái)花園業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)不做滿容積率在不做滿容積率情況下，超市僅占用一層面積，整體平均租金為：88元/平方米/月業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)在做滿容積率情況下，超市所占用的二層面積將整體租金有所下拉，平均租金：68元/平方米/月做滿容積率業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)做滿與不做滿容積率的對(duì)比在不做滿容積率情況下，我們降低了超市占用的經(jīng)營(yíng)面積范圍，但主題業(yè)態(tài)仍得到了相對(duì)完整的保留。從整體租金收益上來(lái)看，雖沒(méi)有做滿容積率的情況高，但其在經(jīng)營(yíng)中空置率的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于7層商業(yè)。 我們將其空置率設(shè)定為做滿容積率的一半（即20%），租金收益降為1444萬(wàn)。業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)在做滿容積率情況下，項(xiàng)目的租金收益是為最大化，但前提為：整體商業(yè)的滿租運(yùn)作。從武漢本地市場(chǎng)的情況來(lái)看，7層商業(yè)放置于本案的社區(qū)型商業(yè)體，其滿租的難度將較大。將租金收益退除空置率來(lái)看，若有30%的動(dòng)態(tài)空置，租金收益將降為1576萬(wàn)。做滿與不做滿容積率的對(duì)比綜合空置率下的靜態(tài)租金收益、主力業(yè)態(tài)面積變動(dòng)下的遠(yuǎn)期影響來(lái)看，采納“做滿容積率”來(lái)運(yùn)作本案商業(yè)，有助于項(xiàng)目的綜合價(jià)值提升。從主力業(yè)態(tài)來(lái)看，受制于超市普遍租金較低的影響（即超市經(jīng)營(yíng)面積越大，將越拉低商業(yè)起步期的整體租金收益），做滿容積率的情況下，超市經(jīng)營(yíng)面積可達(dá)到