中建某公司營銷融資、墊資管理控制程序_secret

1、營銷融資、墊資管理控制程序1、總 則1.1 為了適應(yīng)日益激烈的市場競爭，擴大市場占有，現(xiàn)結(jié)合公司的實際情況，制定本管理控制程序。1.2 本程序所稱墊資，是指因建筑市場競爭的不規(guī)范性，業(yè)主為克服資金困難、減少資金成本、或轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險，通過各種形式提出先決條件，或競爭對手提出相應(yīng)承諾，使承包商為保證工程中標(biāo)或承攬在施的后續(xù)工程，所接受的直接或變相為工程墊付資金、承擔(dān)資金風(fēng)險的經(jīng)營行為。2、融、墊資判斷2.1 下列情況應(yīng)認(rèn)定為融、墊資：2.1.1 無工程預(yù)付款，以及工程進度款支付的時間在開工后或通常的結(jié)算期末30天以上；2.1.2 在某一分部或分項工程（工期在60天以上）完工以后，再辦理結(jié)算或付款；

2、2.1.3 直接或通過第三方為業(yè)主提供貸款，以及按業(yè)主或發(fā)包方要求，到其指定的銀行或機構(gòu)辦理定期存款；2.1.4 為業(yè)主或發(fā)包方貸款提供擔(dān)保；2.1.5 影響公司資金周轉(zhuǎn)或為業(yè)主承擔(dān)資金風(fēng)險的其他經(jīng)濟法律活動。2.2 上述融、墊資行為，以甲乙雙方依規(guī)定程序簽訂協(xié)議，或在施工合同中有明確規(guī)定的為協(xié)議融、墊資；無任何有效協(xié)議或違反合同付款規(guī)定業(yè)主未付（或少付）工程預(yù)付款、進度款及其他款項的，為拖欠墊資。3、融、墊資的原則3.1 工程融、墊資必須符合規(guī)范、合理、安全、受益，有利于擴大市場占有，有利于推進工程總承包，總量控制，分級管理，權(quán)責(zé)明確的基本原則。3.2 下列工程經(jīng)批準(zhǔn)可以進行融、墊資：3.2

3、.1 由國有及商業(yè)銀行出具履約保函或擔(dān)保，或者國家投資的項目資金暫時不到位或暫時存在缺口；3.2.2 業(yè)主具有不低于融、墊資額度的易于變現(xiàn)或公司可以處置的資產(chǎn)做抵押；3.2.3 對公司進入新市場或擴大影響有戰(zhàn)略性意義，同時可以轉(zhuǎn)嫁或承受其風(fēng)險；3.2.4 業(yè)主為上市公司或上市公司的控股公司；3.2.5 信譽良好、有雄厚優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獨立企業(yè)法人單位提供相應(yīng)擔(dān)保；長期穩(wěn)定的合作伙伴，或在國內(nèi)外有廣泛影響的業(yè)主；3.2.6 信譽良好、習(xí)慣性的以墊資作為前提條件的有實力和規(guī)模的發(fā)展商。3.2.7 公司認(rèn)為可以融、墊資的其他情況。3.3 下列工程不予融、墊資：3.3.1 未辦妥建設(shè)或開工手續(xù)， 又無任何主

4、管部門的書面確認(rèn)或認(rèn)可；3.3.2 業(yè)主自用或自營，還墊資金不落實的房地產(chǎn)項目；3.3.3 國家法律或政策明令禁止或不鼓勵的項目；3.3.4 虧損或負(fù)債經(jīng)營，以及一貫（含同時在其他項目）依靠承包商墊資的業(yè)主所開發(fā)的項目；3.3.5 蓄意炒賣或可能引起經(jīng)濟、法律糾紛的項目；3.3.6 與公司有法律糾紛或以往信譽不佳的業(yè)主；3.3.7 公司認(rèn)定的其他不可融、墊資的業(yè)主或項目。4、融、墊資總額比例控制原則4.1 每年初根據(jù)公司年度營銷計劃，發(fā)展規(guī)劃，市場情況，以及公司現(xiàn)金流量預(yù)算情況，下達年度融、墊資總規(guī)模，提供給公司市場營銷領(lǐng)導(dǎo)小組。4.2 融、墊資資金總額原則上項目階段缺口墊資額不超過合同總額1

5、0-15%，融資額不超過項目合同總額20%。超過此總額及比例均屬風(fēng)險超負(fù)荷。4.3 融、墊資發(fā)生應(yīng)以確保在建工程生產(chǎn)經(jīng)營資金的需求，以及公司正常流動資金周轉(zhuǎn)，并促進市場營銷工作的開展為前提。5、融、墊資前期調(diào)研5.1項目跟蹤人、市場經(jīng)理及市場投標(biāo)部5.1.1 項目業(yè)主概況：評價業(yè)主總體經(jīng)營狀況5.1.1.1 所有制形式，如屬股份制，了解各股東名稱、持股比例。5.1.1.2 經(jīng)營范圍，注冊資金5.1.1.3公司業(yè)績及目前經(jīng)營情況。（附經(jīng)會計師事務(wù)所審計的財務(wù)報告）5.1.2 項目具體情況：評價該項目前景5.1.2.1 由業(yè)主提供項目可行性研究報告，（總投資額、項目地點、項目類型）5.1.2.2

6、項目預(yù)計工期，開、竣工時間5.1.2.3 項目現(xiàn)進展階段。5.1.3 項目資金狀況5.1.3.1 項目總投資額5.1.3.2 業(yè)主已有資金總額、業(yè)主資金結(jié)構(gòu)來源分析、實際到位資金額5.1.3.3 業(yè)主方項目籌資方案：項目出現(xiàn)資金缺口，業(yè)主彌補已有資金缺口的方法途徑。5.1.4 業(yè)主方向我公司提出的融、墊資要求。5.1.4.1 融、墊資額5.1.4.2 融、墊資條件，包括時間、階段、部位、方式以及償付的方式、補償辦法等。5.1.5 通過業(yè)主的幾項財務(wù)指標(biāo)總結(jié)評價業(yè)主財務(wù)狀況。此項由資金部進行評估。5.1.5.1 短期償債能力，是指企業(yè)流動資產(chǎn)對流動負(fù)債及時足額償還的程度保證，是衡量企業(yè)當(dāng)前財務(wù)能

7、力，特別是流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要標(biāo)志。衡量指標(biāo)主要有：流動比率（一般2：1比較適合）、速動比率、現(xiàn)金比率。5.1.5.2 長期償債能力，指企業(yè)償還長期負(fù)債的能力。主要指標(biāo)有：資產(chǎn)負(fù)債率（一般應(yīng)低于70%）、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)（至少應(yīng)大于1，比值越高，償債能力越強）。5.1.5.3 獲利能力指標(biāo)：銷售利潤率、總資產(chǎn)報酬率、資本收益率、資本保值增值率。5.1.5.4 營運能力指標(biāo)：應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率。5.2 資金部5.2.1 通過金融機構(gòu)了解業(yè)主資信、資金情況，已有貸款規(guī)模、或有負(fù)債情況。5.2.2 確認(rèn)項目融資的擔(dān)保方式5.2.2.1 抵押擔(dān)保物不動產(chǎn)：土地、建筑物（不包括在建工程）

8、、有形動產(chǎn)：機器設(shè)備、原材料無形動產(chǎn)：合約權(quán)力、專利權(quán)等。以上各項必須經(jīng)評估，確實具備抵押或質(zhì)押資格。對于業(yè)主提出以待建工程作為抵押物的一律不予同意。5.2.2.2 第三方信用擔(dān)保：可由與項目開發(fā)有直接利益關(guān)系的商業(yè)機構(gòu)、工程公司、項目設(shè)備材料供應(yīng)商等作為擔(dān)保人，擔(dān)保人應(yīng)由我公司認(rèn)可。5.2.2.3 銀行出具的銀行擔(dān)保函可由銀行開具我公司為受益人的到期還款保函，作為融、墊資的擔(dān)保方式。5.3 項目風(fēng)險分析（總部各部門綜合）對商業(yè)風(fēng)險作預(yù)測：從項目成本控制、預(yù)期工程利潤、項目銷售預(yù)期、金融政策變化、行業(yè)政策變化等方面進行。6、融、墊資決策6.1 總經(jīng)理是公司營銷融、墊資審批人，最終否決或批準(zhǔn)營銷

9、融、墊資的決策意見。 超出公司決策權(quán)限（1000萬元）的，由總經(jīng)理批準(zhǔn)報集團公司批準(zhǔn)。6.2 總經(jīng)濟師是營銷融、墊資的主評審人，負(fù)責(zé)組織營銷決策的評審、判斷，并提出具體決策意見報總經(jīng)理審批，對營銷融、墊資的決策意見負(fù)第一責(zé)任。6.3 市場營銷領(lǐng)導(dǎo)小組是營銷融、墊資決策的評審機構(gòu)。營銷墊資評審應(yīng)建立評審檔案，具體由市場投標(biāo)部負(fù)責(zé)，記錄會議內(nèi)容，保存小組成員評審意見和提交的評審資料。小組成員應(yīng)提出具體意見，并就其決策意見和提議的評審資料負(fù)責(zé)，法律事務(wù)部對有關(guān)法律問題提出評審意見。6.4 市場投標(biāo)部為營銷融、墊資管理的日常辦事機構(gòu)，負(fù)責(zé)建立營銷融、墊資的評審檔案，并對未融、墊資的評審項目進行跟蹤，對

10、營銷融、墊資決策的進行總結(jié)分析。6.5 公司資金部是融、墊資管理的主管部門，接受公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)組織有關(guān)融、墊資的調(diào)查論證、談判簽約、資金運作、核算監(jiān)督，參與營銷領(lǐng)導(dǎo)小組的墊資決策，或者根據(jù)營銷領(lǐng)導(dǎo)小組要求提供咨詢意見。并對已進行融、墊資的項目進行跟蹤，對營銷融、墊資決策的進行總結(jié)分析。6.6 工程總承包事業(yè)部是融、墊資決策的最終執(zhí)行機構(gòu)：融、墊資款項由公司向總承包事業(yè)部撥付，但總承包要負(fù)責(zé)墊資協(xié)議的履行，以及通過分包墊資減少公司資金占用等。因此應(yīng)積極參與營銷融、墊資決策，重點要建立相應(yīng)的內(nèi)部管理與信息傳遞制度，有關(guān)墊資的管理活動，如信息調(diào)查、對外談判、情況反映、重要會議等均要

11、形成系統(tǒng)全面的書面材料，并做好資料的保管工作。6.7 分公司必需執(zhí)行本辦法，在總經(jīng)理授權(quán)額度內(nèi)自行控制，超出范圍以外報公司審批?？毓勺庸究蓞⒄毡巨k法制訂相應(yīng)的辦法，經(jīng)董事會審議通過后執(zhí)行。7、融、墊資方式7.1 直接融、墊資7.1.1 通過以優(yōu)惠價購買業(yè)主期房支付定金，完工后業(yè)主優(yōu)先以市場價回購的方式，作為對業(yè)主的資金支持。7.1.2 直接與業(yè)主簽定融、墊資協(xié)議7.1.3 在將簽定的合同中，項目有無工程預(yù)付款，以及工程進度款支付時間在通常結(jié)算期后30天以上的，或在某一分部或分項工程完工以后再辦理結(jié)算或付款的，或工程進度款按比例支付等條款的。7.1.4 以上幾種方式主要用于如國家投資項目、帶有

12、商業(yè)性質(zhì)的公益項目、銷售前景良好的房地產(chǎn)項目等。7.1.5 全額融、墊資由公司主管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門專題研究決策。7.2 間接融、墊資利用公司在金融機構(gòu)的關(guān)系幫助業(yè)主建立信貸關(guān)系，我公司在金融機構(gòu)有良好的聲譽,目前與建行、交行、華夏、招商、中信、商行等銀行均建立了密切合作關(guān)系。我公司可為業(yè)主提供如下融資服務(wù)：7.2.1 在業(yè)主指定的銀行開戶并開展信貸業(yè)務(wù)。我公司保證在該行保持一定結(jié)算資金，或在該行開立定期存單作為對該行的支持，銀行可以此資金作為對業(yè)主貸款的考核依據(jù),由業(yè)主在該行申請貸款，我公司將以良好的資信協(xié)助業(yè)主辦理貸款業(yè)務(wù)。7.2.2 公司已開戶的銀行，我公司可憑借在銀行長期建立的信譽，以及已

13、有的貸款授信額度,協(xié)助業(yè)主以此項目進行貸款。我公司在該行保持一定資金余額,或開立定期存單,公司承接該項目后所有該工程的結(jié)算資金將在該行進行。7.2.3 由業(yè)主擔(dān)保我公司貸款，貸款用于該業(yè)主項目。業(yè)主作為擔(dān)保人需經(jīng)銀行認(rèn)可。7.2.4 我公司擔(dān)保業(yè)主貸款，貸款資金進行封閉使用，只用于我公司承接項目。由銀行進行監(jiān)管。7.2.5 以上幾種方式主要適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，優(yōu)先采用前兩種方式。7.3 融資成本：公司提供融資幫助所承擔(dān)的資金利息損失或其他費用應(yīng)由業(yè)主方承擔(dān)，如業(yè)主明確不承擔(dān)的，經(jīng)過公司營銷工作主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后在承接項目后計入項目營銷成本。8、權(quán)利與責(zé)任8.1 營銷融、墊資必須采取協(xié)議形式，最大

14、限度降低墊資風(fēng)險，維護公司利益。8.2 營銷融、墊資協(xié)議由總經(jīng)濟師負(fù)責(zé)組織起草、談判，報總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后由資金部負(fù)責(zé)簽署。8.3 市場投標(biāo)部資金部、法律事務(wù)部是融、墊資協(xié)議起草、談判的具體執(zhí)行部門，對營銷融、墊資協(xié)議負(fù)有直接工作責(zé)任，融、墊資方式涉及投資或房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的，由資產(chǎn)投資部、房地產(chǎn)事業(yè)部參與，并就相關(guān)內(nèi)容的談判、協(xié)議內(nèi)容及未來的執(zhí)行負(fù)責(zé) 。8.4 融、墊資協(xié)議的簽定應(yīng)加強策劃和二次公關(guān)，力爭采取對我公司最有利的方式進行融、墊資，在控制風(fēng)險的同時積極爭取通過墊資獲取更大的利益。8.4.1 基本條件：明確融、墊資額度、支付進度、墊資期限、回收計劃、違約責(zé)任等。8.4.2 力爭取得可靠的財產(chǎn)或股權(quán)抵押。8.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以考慮爭取以銷售的期房作為抵押。8.4.4 公建項目，可以考慮爭取以其未來收益作抵押。8.4.5 缺少抵押或確有發(fā)展前景的項目可以考慮以投資參股方式墊資。8.4.6 考慮爭取較為優(yōu)惠的利息回報，變被動墊資為積極的資金運作。8.4.7 積極爭取后續(xù)工程。 8.4.8 其它積極的融、墊資方式。8.5 融、墊資協(xié)議的履行8.5.1 融、墊資協(xié)議簽定后資金部會同市場投標(biāo)部、法