中原-東莞通盛大朗項目商業(yè)項目商業(yè)定位報告ppt課件

1、通浩大朗工程商業(yè)工程商業(yè)定位報告20074問題一：工程VS長盛廣場：依托？競爭？長盛廣場至工程人流分析：本案美景大道：六車道富民大道：六車道三個綠化帶人流道路一人流道路二工程與長盛廣場關聯(lián)性弱，難以實現(xiàn)客源共享！工程與長盛廣場間隔了二條六車道的交通干道，構成了交通屏障，大大減弱了工程與長盛廣場的聯(lián)絡。工程直接面臨長盛廣場殘酷競爭！新世界長盛廣場商業(yè)巨無霸規(guī)模：20余萬的建筑面積商場定位：屬性定位：引領東莞中南部商業(yè)文明市場定位：東莞東南部最大型商業(yè)中心功能定位：休閑/文娛/餐飲/購物/文化/運動/商務/酒店業(yè)態(tài)定位：大賣場/步行街/主題商城客戶定位：全客層特征定位：大而全規(guī)模大/面積大/停車場

2、大/業(yè)種業(yè)態(tài)全/功能全/全客成/全天候/一站式 工程生存于長盛廣場陰影下，夾縫中求生！新世界長盛廣場商業(yè)影響力分析20余萬商業(yè)面積需求20萬50萬的消費人口才干堅持正常運營。1：1新世紀長盛廣場周邊建成及在建高尚住宅小區(qū)7個，加上臨近原居民及附近工業(yè)區(qū)港臺人士,總戶數(shù)達4萬多戶 ，僅僅16萬人新世紀長盛廣場在不斷擴展商圈范圍，吸引外來消費人群的同時，嚴重地透支著區(qū)域的消費力。自創(chuàng)數(shù)據(jù)：1、社區(qū)商業(yè)4：1的商業(yè)存活比率即四個人養(yǎng)活一平方米商業(yè)面積2、超市選址原那么：在商圈范圍內，需有810倍于超市規(guī)模數(shù)字的人口。冰火兩重天與長盛廣場關聯(lián)性弱的商家，隨著長盛廣場的運營情況提升而被分流更多的消費人群

3、！與長盛廣場關聯(lián)性強，依托長盛廣場的商家，隨著長盛廣場的運營情況提升而火爆，繼而能不斷擴展規(guī)模！工程在長盛廣場五百米范圍內，卻無法與長盛廣場實現(xiàn)客源共享，運營及招商難度極大，商業(yè)存活率低九死終身！快速銷售為導向的開發(fā)原那么：實現(xiàn)工程能實現(xiàn)的商業(yè)價值，最大能夠躲避風險。問題二：如何尋求繼續(xù)運營？大朗鎮(zhèn)概略支柱產(chǎn)業(yè)：毛織、紡織服裝是大朗鎮(zhèn)的支柱型產(chǎn)業(yè) 其次是電子產(chǎn)品、金屬制品、玩具、皮具制品、燈飾經(jīng)濟情況：大朗鎮(zhèn)經(jīng)濟開展程度屬東莞市中上程度，近年來經(jīng)濟 堅持20%的高速增長，第三產(chǎn)業(yè)開展迅速，消費群體 基數(shù)宏大。與虎門、常平、樟木頭等商業(yè)重鎮(zhèn)不同， 大朗鎮(zhèn)的商業(yè)主要依托本鎮(zhèn)及周邊區(qū)域消費群體為 主

4、，總體開展程度不高?？偯娣e：面積118平方公里 戶籍人口：.5萬多人，政府數(shù)據(jù)外來人員16萬多人。 實踐外來人口超越60萬人。1、大朗市場分析大朗商業(yè)總體競爭大朗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場8年來的房地產(chǎn)市場開發(fā)總量約為60萬，但近年來開展緩慢的大朗鎮(zhèn)的房地產(chǎn)忽然進入提速，特別是商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了大規(guī)模的開發(fā)；包括長富廣場、長盛廣場、添一居等房地產(chǎn)工程都有較大的商業(yè)體量。近年來商業(yè)工程開發(fā)量到達26萬，接近市場總開發(fā)量的40% ；2007年初，即有5萬多的商業(yè)面積推出市場：華潤2萬平米，同方五福廣場3萬多平方米開發(fā)以大規(guī)模集中式商業(yè)為主流，走大而全商業(yè)方式；工程的開發(fā)、營銷、運營面臨著猛烈的競爭市場；特征型/主題

5、型/創(chuàng)新型商業(yè)具備一定開展空間。大朗商業(yè)分布 中心商圈開展商圈新興商圈紅荔、金怡、長富大朗市場、嘉榮新世紀長盛廣場商業(yè)劃分明晰，三大商圈三足鼎立！大朗商業(yè)分析大朗商圈呈現(xiàn)三足鼎立態(tài)勢；三大商圈的開展放映了大朗商業(yè)晉級趨勢： 商業(yè)形狀的晉級：自發(fā)構成商業(yè)街 大賣場MALL 消費需求的晉級：根本的日常消費 一站式消費體驗式消費傳統(tǒng)商圈開展遭到制約，開展商圈將逐漸取代傳統(tǒng)商圈成為大朗中心商圈，新興商圈開展歷史短，還需求一段較長的市場培育期，才干開展成熟；在大朗商業(yè)業(yè)態(tài)中，超市和大賣場占了絕對的比例，商業(yè)設備以滿足民生根本需求為主要利潤來源； 外來人口支撐著大朗零售業(yè)的開展，本地人口和外來投資者支撐著

6、大朗的文娛業(yè)、酒店業(yè)、高檔餐飲業(yè) ；商業(yè)面積出現(xiàn)出現(xiàn)大面積的放量，商業(yè)地產(chǎn)蘊涵風險加大；傳統(tǒng)商圈逐漸衰敗，開展商圈穩(wěn)定成熟，新興商圈備受青睞！商業(yè)風險快速提升，大朗商業(yè)進入競爭異常猛烈的時代。低端消費曾經(jīng)飽和，高端市場有待培育。如不尋求差別化的開發(fā)道路，將面臨極嚴峻的競爭情勢！2、工程周邊人群分析：高收入人群聚集地長富花園投資客戶、企事業(yè)單位職員、企業(yè)高層、部分港臺商 愉快家園本地投資客戶、私企業(yè)主、企業(yè)中高層管理員添一居本地人、公務員、本鎮(zhèn)及松山湖企業(yè)管理人員及白領人士為主 、部分港臺商中心花園以本地人為主， 部分中、小型企業(yè)主興業(yè)華庭本地為主，毛紡織運營者，松山湖、東坑企業(yè)員工碧水天源以本

7、地人、公務員、港臺商、廠商 為主、私營業(yè)主、本鎮(zhèn)及松山湖企業(yè)高管、技工，深圳投資客明上居本地人、公務員、私企業(yè)主、本鎮(zhèn)及松山湖中高層管理員，部分港臺商及投資客戶本工程高收入人群聚集地區(qū)域消費力強，潛在消費力龐大；消費者消費檔次高，對消費的環(huán)境、消費層次有更高的要求。消費者對主題性、特征性的商業(yè)接受程度高。區(qū)域開展前景良好，所處地段優(yōu)越；臨街面長，昭示性好；區(qū)域構成一定知名度，商業(yè)籠統(tǒng)好，吸引了最大的留意力；S-優(yōu)勢區(qū)域內商業(yè)面積嚴重過剩，商業(yè)競爭白熱化；直接面對長盛廣場殘酷競爭，招商、銷售、運營難度大；長盛廣場大而全的商業(yè)方式，使得工程難以在業(yè)態(tài)上尋求市場空隙；中高端市場有待培育；工程呈帶形分

8、布，規(guī)模不集中。3、工程優(yōu)優(yōu)勢分析W-優(yōu)勢4、工程商業(yè)定位思索：4.1定位原那么：符合本區(qū)域開展趨勢；符合大朗商業(yè)開展趨勢；促使工程具備一定消費根底，在前期市場培育期內有最大的運營力。4.2定位思緒：大朗鎮(zhèn)中高端消費還具備一定的市場開展空間，區(qū)域內消費者消費力高，潛在消費市場龐大；細分消費群體及消費需求，與長盛廣場的消費層次上構成差別化，逃避長盛廣場競爭；根據(jù)對區(qū)域開展趨勢及周邊居住人口的分析，提煉區(qū)域消費特點如下：時髦、文娛、休閑。工程商業(yè)定位檔次定位：中高檔，略高于長盛廣場消費程度都市特征/生活名店街都市特征/生活名店街是指效力于都市中有錢有閑“階層，為其提供 更高質量生活需求的商業(yè)形狀；

9、 建立一種濃郁生活氣氛，表達休閑之余與生活息息相關，構成特征 化，與長盛廣場構成主題性的差別化。建議案名鋒尚名店街問題三工程的體量？工程體量：快速銷售為導向的開發(fā)原那么：實現(xiàn)工程能實現(xiàn)的商業(yè)價值，最大能夠躲避風險。集中式商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)利潤大；商業(yè)風險高，一榮具榮；反之如開發(fā)不勝利，將整體失敗；需求強大的運營推行，進展品牌營銷；運營培育期長，運營推行本錢高；街鋪規(guī)模小，商業(yè)利潤普通商業(yè)風險低，商鋪均好性強，具備極強的商業(yè)昭示力。各個商鋪均具備獨立的存活力。運營推行本錢低，商業(yè)可實現(xiàn)力強。高風險，高利潤，低實現(xiàn)力低風險，中利潤，高實現(xiàn)力對于本工程關鍵點：降低風險，工程商業(yè)規(guī)劃建議：底商，全街鋪規(guī)

10、劃生活情景街區(qū)規(guī)劃亮點，構成產(chǎn)品賣點臨街商鋪設計，進深15米，開間89米，層高5.9米。長街鋪規(guī)劃，昭示力強，商業(yè)實現(xiàn)力強總體商業(yè)面積50006000平方米生活情景街：約2530間商鋪，約4000余平方米；社區(qū)配套商業(yè)：約1015間商鋪，約2000平方米；社區(qū)配套商業(yè)長盛廣場拐角處設計工程黃金商鋪。規(guī)劃為二層，引入品牌性的餐飲、文娛、休閑商家。鑒于目前對工程東南面地塊規(guī)劃還未確定，此處商鋪暫不進展規(guī)劃，如有強大商業(yè)利好，后期可適當添加。問題三：如何實現(xiàn)工程特征性、獨特性？1、建筑風格商業(yè)最強昭示力建筑處置：轉角處風格一：休閑式歐式現(xiàn)代簡約式風格二：中式現(xiàn)代簡約式風格三：舊式商住樓的傳統(tǒng)風格 街

11、區(qū)內按照“三級層進式規(guī)劃精心設置休憩景觀、裝飾以及設備作為特征主題式街區(qū)，客流與滯留時間是它的生命線。因此，要想方法經(jīng)過有效的、特征的、休閑的景觀設計規(guī)劃以及裝飾等來吸引，堅持高客流與長時間停留。 地面設置表示 小品設置表示 休閑椅、休閑凳設計表示2、業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)可視性極強，品牌性的餐飲、休閑、文娛商家。品牌家居、家具精品店、化裝品、運動用品、安康產(chǎn)品專賣店、婚紗攝影店音像店、電信營業(yè)店、手機店、流行唱片中心、圖書、郵局、家居精品店、照相 店，個性服飾精品等；社區(qū)銀行、便利店、面包店、藥房、洗衣店、花店問題四：工程的價錢？市場測算表銷售價錢預算臨街商鋪均價:約13000元/平米市場測算: 均價

12、:約00元/平米臨街商鋪均價:15000元/平米小區(qū)內鋪均價:8000元/平米目的均價:租賃價錢預算 臨街商鋪均價:約60元/平米市場測算: 均價:約75元/平米臨街商鋪均價:80元/平米小區(qū)內鋪均價:50元/平米目的均價:問題五：工程目的消費群體及投資群體？工程目的消費群細分消費客戶： 短期內以本小區(qū)居民、五星級酒店住客為主； 以到附近消費經(jīng)過本工程人流為輔。 中長期構成工程獨特主題和特征后，工程商業(yè)輻射力加強后，以工程為中心1500米內的居住人群為目的消費人群。 偶爾性消費客戶： 包括前往工業(yè)園洽談業(yè)務的企業(yè)與客戶以及路過人流。投資型買家： 主要是持幣張望，有一定投資愿望的人士，希望獲得租金報答的