地產(chǎn)采購與合約管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)(qy)采購與合約管理之探討共三十六頁張松濤老師(losh)介紹博志成成本控制中心首席專家 北京大學(xué)房地產(chǎn)管理研究所副所長1.結(jié)構(gòu)工程碩士，高級(jí)工程師，國家一級(jí)注冊結(jié)構(gòu)工程師，國家注冊監(jiān)理/造價(jià)/建造工程師。北大、清華、人大、浙大、重大總裁班特邀講師。中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁員，深圳市政府招投標(biāo)專家?guī)熨Y深評(píng)標(biāo)專家。2.從事(cngsh)建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)、監(jiān)理工作10年，在萬科等標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事專業(yè)管理工作近10年（其中萬科集團(tuán)服務(wù)七年）。3.主導(dǎo)完成了多家集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)與體系的架構(gòu)、權(quán)責(zé)與制度流程體系的建立；為多家民營企業(yè)完成了專業(yè)管理體系的制度流程建設(shè)、跨地域

2、經(jīng)營授權(quán)體系的建立、目標(biāo)與責(zé)任成本控制體系的建立與運(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)控體系的搭建及運(yùn)行支持工作等。（代表課程：全成本管理體系構(gòu)建，目標(biāo)成本體系構(gòu)建特訓(xùn)營，成本管理沙盤模擬訓(xùn)練，招投標(biāo)、采購與合約管理等成本體系各類課程）共三十六頁綱要(gngyo)采購的概念采購管理基本體系架構(gòu)與授權(quán)(shuqun)計(jì)劃與業(yè)務(wù)管控采購業(yè)務(wù)管理解析供應(yīng)商管理采購實(shí)務(wù)合約管理采購管理理念升級(jí)關(guān)于戰(zhàn)略合作關(guān)于資源整合共三十六頁采購(cigu)的概念（PART1）1、大采購的概念范疇2、集中采購與分散(fnsn)采購3、戰(zhàn)略采購與競爭性采購4、采購方式選擇 招標(biāo)（公開、邀請、競價(jià)） 議標(biāo)-競爭性談判 直接委托 共三十六頁

3、采購(cigu)基本體系（PART2） 1、授權(quán)(shuqun)與架構(gòu)體系1）萬科模式 2）珠江模式 3）不同的采購執(zhí)行模式共三十六頁采購基本(jbn)體系（PART2） 2、采購計(jì)劃管理1）三級(jí)計(jì)劃體系(tx)模式策略規(guī)劃（3年）盈利預(yù)測（3年）經(jīng)營目標(biāo)（1年）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃職能管理部工作計(jì)劃（3個(gè)月）共三十六頁采購(cigu)基本體系（PART2）2、采購計(jì)劃管理(gunl)2）采購計(jì)劃與哪些計(jì)劃有關(guān)？項(xiàng)目開發(fā)及施工計(jì)劃項(xiàng)目采購計(jì)劃資金計(jì)劃資金計(jì)劃共三十六頁采購(cigu)基本體系（PART2） 3、采購業(yè)務(wù)與管控(un kn)體系梳理共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)操作模塊供應(yīng)商管理(gun

4、l)模塊房地產(chǎn)企業(yè)采購業(yè)務(wù)的梳理采購業(yè)務(wù)管理入圍選擇供方管理采購手段采購標(biāo)準(zhǔn)采購模式供方資源采購工作之基礎(chǔ)采購管理之實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)共三十六頁業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單采購管理供應(yīng)商管理規(guī)定。采購管理規(guī)定。招投標(biāo)管理細(xì)則。合同管理規(guī)定1、采購計(jì)劃-“項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃”2、采購策劃-（方式/供方/程序）3、采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)/工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4、合同策劃-條款、審批、責(zé)任5、合同履行-驗(yàn)收、付款、結(jié)算、后評(píng)估共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析（PART 3)1、供應(yīng)商管理要點(diǎn)供方哪里(n li)來？-關(guān)于“門戶開放”-關(guān)于舉賢避親供方考察有用嗎？-誰來考察？-如何達(dá)到實(shí)質(zhì)性考察？（初

5、選、市調(diào)） 總包考察之路（公司？項(xiàng)目部？）風(fēng)險(xiǎn)？忌諱？共三十六頁1、供應(yīng)商管理要點(diǎn)為什么總是(zn sh)沒有充分的供方資源？為什么總受制于供方？合作不好，到底是誰的錯(cuò)？-供方資源數(shù)據(jù)庫的建立-評(píng)估體系的建立與價(jià)值（信箱/滿意度）供方管理： 采購成敗(chngbi)的基礎(chǔ)！采購業(yè)務(wù)管理之解析（PART 3)共三十六頁某企業(yè)供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫模版供應(yīng)商信息需要哪些(nxi)？-名稱規(guī)范-編碼統(tǒng)一-聯(lián)系人制-基礎(chǔ)資料存檔共三十六頁案例(n l)分析之一-一失足成千古恨！共三十六頁案例(n l)分析之二-難以(nny)收拾的結(jié)局！共三十六頁提問(twn)： 供應(yīng)商管理重要嗎？-重要！【點(diǎn)評(píng)】- 供應(yīng)商數(shù)據(jù)

6、庫的逐步建立與完善是采購管理(gunl)的基礎(chǔ)- 供應(yīng)商要達(dá)到同類供應(yīng)商的分類、分等級(jí)管理，才能為采購管理提供專業(yè)平臺(tái)那么：1、供方數(shù)據(jù)庫何時(shí)建立？2、供方數(shù)據(jù)庫誰來建立？誰來考察供應(yīng)商？誰來批 準(zhǔn)其入庫？3、如何達(dá)到對供方的實(shí)質(zhì)性考察和評(píng)價(jià)？4、不同企業(yè)的數(shù)據(jù)庫為什么不同？共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理1）采購方式管理招標(biāo)不是目的，是手段！-采購多元化之需求- 各類采購控制要點(diǎn)(yodin)誰決定了定標(biāo)結(jié)果？-采購策劃之要點(diǎn)共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理2）招投標(biāo)采購管理招標(biāo)采購流程要素-基本業(yè)務(wù)流程-基于(jy)價(jià)值鏈的招標(biāo)流程-工程采購

7、流程流程要素：責(zé)任人 專業(yè)部門間責(zé)任明確集成業(yè)務(wù)流與控制要點(diǎn)審批權(quán)共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理2）招投標(biāo)采購管理要清單還是要費(fèi)率招標(biāo)？-費(fèi)率招標(biāo)失敗之案例(n l)-清單招標(biāo)失敗之總結(jié)-如何規(guī)避兩者風(fēng)險(xiǎn)?（費(fèi)率核價(jià)-模擬清單）共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理2）招投標(biāo)采購管理招標(biāo)的前提在哪里？-標(biāo)準(zhǔn)誰定？技術(shù)標(biāo)書誰編？-圖紙深度如何(rh)滿足？-倒提要求？-采購的成本控制點(diǎn)在哪里？二次設(shè)計(jì)？暫估項(xiàng)/暫估價(jià)？甩項(xiàng)工程？。共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理2）采購招標(biāo)管理標(biāo)底要不要(byo)編？-標(biāo)底保密？公開？-定標(biāo)依據(jù)

8、？評(píng)標(biāo)依據(jù)？-如何規(guī)避不平衡報(bào)價(jià)？-如何編制和利用標(biāo)底？（萬科版、外企版、民企模式）共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理2）采購招標(biāo)管理經(jīng)濟(jì)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)的權(quán)重怎么定？案例1-經(jīng)濟(jì)適用房招標(biāo)政府版 萬科版 珠江版 招商版 其他民企關(guān)鍵要素: 技術(shù)標(biāo)用途(yngt) 招標(biāo)項(xiàng)目分類管理綜合評(píng)分表共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理2）采購招標(biāo)管理經(jīng)濟(jì)標(biāo)如何評(píng)審？-綜合單價(jià)比較/分析-經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審內(nèi)容(nirng)-評(píng)標(biāo)報(bào)告-評(píng)標(biāo)報(bào)告案例（反面、正面）共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購(cigu)實(shí)務(wù)管理2）采購招標(biāo)管理一定最低價(jià)中標(biāo)嗎？-關(guān)于成本價(jià)-

9、關(guān)于合理低價(jià)-分級(jí)分類管理 (萬科版、民企版）共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實(shí)務(wù)管理2）采購招標(biāo)管理技術(shù)(jsh)標(biāo)對經(jīng)濟(jì)標(biāo)的影響？-防火防盜門？-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)中的重大變更怎么辦？-遭投訴的采購-招標(biāo)結(jié)果落實(shí)了嗎？-管理要求“招商版”共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析2、采購(cigu)實(shí)務(wù)管理1）采購方式管理2）招投標(biāo)采購管理招標(biāo)采購流程要素要清單還是要費(fèi)率招標(biāo)？招標(biāo)的前提在哪里？標(biāo)底要不要編？經(jīng)濟(jì)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)的權(quán)重怎么定？經(jīng)濟(jì)標(biāo)如何評(píng)審？一定最低價(jià)中標(biāo)嗎？技術(shù)標(biāo)對經(jīng)濟(jì)標(biāo)的影響？招/定標(biāo)中的重大變更怎么辦？如何通過招標(biāo)真正達(dá)到降低成本的目的？共三十六頁采購(cigu)

10、業(yè)務(wù)管理之解析3、合約管理1）合同(h tong)分判如何策劃？-企業(yè)發(fā)展目標(biāo)與階段-甲方管理能力-合作方資源與能力-因地制宜的選擇!精裝修總包案例共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析3、合約管理2）合同管理還重要(zhngyo)嗎？-包死包不死？-賣樓誰賺了？-甲供材料怎么管？-合同能拷貝嗎？-這些合同條款有意義嗎？-過高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)能實(shí)現(xiàn)嗎？（鋁合金/開關(guān)/櫥柜。）律師？標(biāo)準(zhǔn)化？專業(yè)深度！共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析3、合約管理3）各類合同的風(fēng)險(xiǎn)有什么不同？-費(fèi)率合同-單價(jià)合同-清單(qngdn)內(nèi)包死-圖紙內(nèi)包死-關(guān)聯(lián)性合同共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析3、合約管

11、理4）甲方看不看合同(h tong)？-武漢停工案例-”包死+變更增加“的合同案例-合同交底要求(戰(zhàn)略交底）-合同摘要的辦法共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析3、合約管理(gunl)5）合同真的執(zhí)行了嗎？-甲供材料要不要驗(yàn)收？-樣板與實(shí)物是否吻合？-過程、節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收還是完工驗(yàn)收？- 合同執(zhí)行的專題檢查共三十六頁采購(cigu)業(yè)務(wù)管理之解析3、合約管理6）合同執(zhí)行過程怎么(zn me)管？-合同責(zé)任人制度-合同計(jì)量與投資進(jìn)度-合同付款節(jié)點(diǎn)控制（月度？進(jìn)度？履約評(píng)估）-如何界定合同變更？-設(shè)計(jì)變更/工程指令/簽證/技術(shù)核定。哪些 是結(jié)算依據(jù)？-履約評(píng)估與項(xiàng)目后評(píng)估共三十六頁采購(cigu)業(yè)

12、務(wù)管理之解析3、合約管理1）合同分判如何(rh)策劃？2）合同管理還重要嗎？3）各類合同的風(fēng)險(xiǎn)有什么不同？4）甲方看不看合同？5）合同真的執(zhí)行了嗎？6）合同執(zhí)行過程怎么管？合理的策劃合適的分判嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的條款實(shí)實(shí)在在執(zhí)行的過程！共三十六頁采購管理(gunl)理念升級(jí)關(guān)于戰(zhàn)略合作1）合作-評(píng)估-動(dòng)態(tài)2）是否排它 ？3）成敗取決于雙方心態(tài)和能力關(guān)于資源整合1）供應(yīng)鏈整合思路-物流/零售2）利？-前置管理 避？-競爭性？社會(huì)資源基于企業(yè)現(xiàn)狀-遠(yuǎn)景(yunjng)目標(biāo)-市場資源來定！共三十六頁謝謝(xi xie)！注：所有帶下劃線處均有鏈接(lin ji)內(nèi)容共三十六頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)企業(yè)采購與合約管理之。1.結(jié)構(gòu)工程碩士，高級(jí)工程師，國家一級(jí)注冊結(jié)構(gòu)工程師，國家注冊監(jiān)理/造價(jià)/建造工程師。2.從事(cngsh)建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)、監(jiān)理工作10年，在萬科等標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事(cngsh)專業(yè)管理