項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)(1)

1、精選可編輯精選3.4 市場(chǎng)定位分析可編輯X義項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)X X公司年 月 日目錄摘要公司簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況公司宗旨市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策略技術(shù)與管理支持公司及管理財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)融資需求及投資回報(bào)項(xiàng)目介紹項(xiàng)目來(lái)源項(xiàng)目選址項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目技術(shù)難點(diǎn)及解決方案項(xiàng)目目標(biāo)及進(jìn)度安排市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述市場(chǎng)化分目標(biāo)市場(chǎng)選擇營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃產(chǎn)品組合計(jì)劃與控制價(jià)格決策營(yíng)銷(xiāo)渠道溝通與促銷(xiāo)廣告宣傳銷(xiāo)售隊(duì)伍與管理財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本費(fèi)用分析銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)資金運(yùn)用分析現(xiàn)金流量分析損益分析敏感性分析建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流量控制融資要求及說(shuō)明項(xiàng)目投資需求投資組合建議項(xiàng)目融資目標(biāo)融資后的相關(guān)財(cái)務(wù)分析7 風(fēng)險(xiǎn)因素精選可編輯精選可編輯經(jīng)營(yíng)歷史的限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)住宅消

2、費(fèi)貸款政策風(fēng)險(xiǎn)資金計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)認(rèn)知XX項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)摘要公司簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目總投資？人民幣，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售總收入？人民幣，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)292.9% ，投資回收期 1.3 年，凈現(xiàn)值（ Ic=15% ）為 24 ， 450 萬(wàn)元人民幣，累計(jì)利潤(rùn)為 36 ， 693 萬(wàn)元，參悟前景非?？春?。圖表：建議經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)圖（歷年財(cái)務(wù)狀況示意：銷(xiāo)售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)）1.8 融資需求及投資回報(bào)項(xiàng)目采用整體規(guī)劃，一次性征用建設(shè)用地，分期建設(shè)，以銷(xiāo)售收入滾動(dòng)投入后續(xù)建設(shè)工程，分期收回利潤(rùn)的方法實(shí)施。融資需求計(jì)劃融資 5850 萬(wàn)元人民幣，采取銀行貸款的方式，年利息為 5.31%

3、 。計(jì)劃貸款期 1 年。其他資金由公司投入，計(jì)劃投資3.5 年。全部投資的投資回報(bào)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：292.9%投資回收期： 1.3 年全部投資的投資利潤(rùn)率： 313%融資后股本的投資回報(bào)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 1290.7%股本投資回收期： 1.1 年股本的投資利潤(rùn)率： 623%2 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目來(lái)源5財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本費(fèi)用分析本項(xiàng)目估算總投資91533萬(wàn)元，如表1和表2所示表1成本費(fèi)用構(gòu)成表在舁 廳P項(xiàng)目投資（萬(wàn)元）占總投資比例1土地費(fèi)66927.32前期費(fèi)用43144.73小巾政36524.04建安工程費(fèi)6572571.85管理費(fèi)用39444.36預(yù)備費(fèi)53585.77銷(xiāo)售費(fèi)用19482.1

4、總計(jì)91553表2年度成本費(fèi)用表在舁 廳P項(xiàng)目投資（萬(wàn)元）年度投資（萬(wàn)元）12341建設(shè)投資915337284366273577211850銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)總銷(xiāo)售收入154728萬(wàn)元，收入構(gòu)成如表3:序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）平米售價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）年度銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）第2年第3年第4年1獨(dú)立別墅1.258005917443814792高檔公寓7.24200258112133144803中檔公寓14.53500430783592871504小高層躍層1.511合計(jì)154728745925708123055資金運(yùn)用分析項(xiàng)目第一年需籌集7284萬(wàn)元建設(shè)資金，銷(xiāo)售平衡點(diǎn)之前共需要建設(shè)資金12

5、549萬(wàn)元，以后各建設(shè)期可用銷(xiāo)售收入滾動(dòng)投入，達(dá)到資金平衡，詳見(jiàn)表 4表4資金來(lái)源于運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)（萬(wàn)元）第1年第2年341資金來(lái)源72847459257081230551620121.1自籌資金72841.2銷(xiāo)售收入7459257081230551547282資金運(yùn)用72844950044907163971180892.1建設(shè)投資2.2銷(xiāo)售稅金及附加2.3所得稅3盈余資金（1-2）5.4現(xiàn)金流量分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基準(zhǔn)收益：Ic=15%營(yíng)業(yè)稅：5%城市維護(hù)建設(shè)稅：7%教育費(fèi)附加：3%所得稅按33% （按免征增值稅計(jì)）2、評(píng)價(jià)指標(biāo)及結(jié)論：稅后內(nèi)部收益率：FIRR=292.9%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I

6、c=15% ）: 24450萬(wàn)元;投資回收期：1.3年稅前內(nèi)部收益率：FIRR=418.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15% ）: 36899萬(wàn)元投資回收期1.2年。全部投資的投資利潤(rùn)率=（36638 11710 ） *100%=313%根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可以接受，詳見(jiàn)表 5所示的年度現(xiàn)金流量表。表5年度現(xiàn)金流量表在舁 廳P項(xiàng)目年份合計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入7459257081230551547281.1銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷(xiāo)售稅金及附加2.3所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2 ）4累計(jì)凈現(xiàn)金濡里5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.3 ）6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金濡里稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

7、率418.1%292.9%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15% ）36899萬(wàn)元 24450萬(wàn)元投資回收期1.22 年1.29 年損益分析本項(xiàng)目累計(jì)稅后利潤(rùn)達(dá)36638萬(wàn)元，損益分析如表6所示表6損益表（萬(wàn)元）在舁 廳P項(xiàng)目年份合計(jì)第1年2341銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)如圖：歷年財(cái)務(wù)狀況示意圖（柱圖）：銷(xiāo)售收入、總成本 費(fèi)用、稅后利潤(rùn)敏感性分析本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和單位平方米造價(jià)很敏感，臨界點(diǎn)為-36.6%和+62.4% ,對(duì)土地費(fèi)用相對(duì)不敏感，臨界點(diǎn)為+792% ,因此項(xiàng)目實(shí)施中必須充分 掌握市場(chǎng)行情，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格暴動(dòng)時(shí)采取妥當(dāng)措施處置，并嚴(yán)格控制

8、建筑工程投資， 使單位平方米造價(jià)不超過(guò)預(yù)定界限，詳見(jiàn)表7表7敏感性分析表內(nèi)容變化情況IRR （稅后）匕止常比敏感性正常情況292.9%土地費(fèi)用+5%290.4%-2.5%不敏感+10%287.9%-5.0%不敏感+792%8.2%臨界點(diǎn)單位平米造價(jià)+5%262.1%-30.8%敏感+10%233.6%-59.3%敏感+62.4%8.1%臨界點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格-5%258.1%-34.8%敏感-10%222.9%-70.0%敏感-36.6%8.6%臨界點(diǎn)建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流控制建設(shè)投資進(jìn)度計(jì)劃、銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流量控制詳見(jiàn)附表1 、 2 、3融資要求及說(shuō)明項(xiàng)目投資需求、投資與滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目采用整體規(guī)劃

9、，一次性征用建設(shè)用地，分期建設(shè)，以銷(xiāo)售收入滾動(dòng)投入后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，分期收回利潤(rùn)的方法實(shí)施2、資金平衡根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案和銷(xiāo)售方案， 項(xiàng)目于第 2 年第 2 季度可大致完成收支平衡。平衡前期共4 個(gè)季度為資本投入期，其后收入逐漸大于支出為資本盈余期。3、資本投入期費(fèi)用（單位：萬(wàn)元） TOC o 1-5 h z ?土地征用費(fèi)用5840?30%項(xiàng)目前期費(fèi)832.8? 開(kāi)辦費(fèi)（項(xiàng)目準(zhǔn)備金 10% ）525?20%項(xiàng)目準(zhǔn)備金1051.6?10%管理費(fèi)394.4? 銷(xiāo)售大廳（小區(qū)會(huì)所建設(shè)費(fèi) 60% ）348.0? 市政工程費(fèi)（大市政費(fèi) 30% ）461.4? 預(yù)售準(zhǔn)備金（銷(xiāo)售費(fèi) 20% ）389.6? 樣板樓

10、建設(shè)費(fèi) 1721.0合計(jì)： 11573.8投資組合建議? 土地方（萬(wàn)元人民幣）：5850 占50%? 建設(shè)經(jīng)營(yíng)方（萬(wàn)元人民幣）：5850 占50%? 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：292.9%? 投資回收期（年）：1.3? 全部投資的投資利潤(rùn)率：313%項(xiàng)目融資目標(biāo)計(jì)劃融資5850萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目股權(quán)50% ,計(jì)劃投資期1年，融資方式 為銀行貸款，貸款年利率為5.31% 。即第二年底還清本息共計(jì)；6161萬(wàn)元。融資后的相關(guān)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目第一年需籌資7284萬(wàn)元建設(shè)資金，其中5850萬(wàn)元為銀行貸款；1434萬(wàn)元為自籌資金，銷(xiāo)售平衡點(diǎn)之前共需要建設(shè)資金12549萬(wàn)元，以后各建設(shè)期可用銷(xiāo)售收入滾動(dòng)投入，達(dá)到資

11、金平衡，詳見(jiàn)表 8表8資金來(lái)源與運(yùn)用表在舁 廳P項(xiàng)目年份合計(jì)（萬(wàn)元）第1年2341資金來(lái)源1.1自籌資金1.2銀行貸款1.3銷(xiāo)售收入2資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2銷(xiāo)售稅金及附加2.3本息支出2.4所得稅3盈余資金（1-2）2現(xiàn)金流量分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)? 基準(zhǔn)收益率：Ic=15%? 營(yíng)業(yè)稅：5%? 城市維護(hù)建設(shè)稅：7%? 教育費(fèi)附加：3%?所得稅按33% （按免征增值稅計(jì)）2、評(píng)價(jià)指標(biāo)及結(jié)論：? 稅后內(nèi)部收益率：FIRR=1290.7%? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15% ） 24 , 956萬(wàn)元，? 投資回收期：1.08年? 稅前內(nèi)部收益率：FIRR=1897%? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8% ） :3732

12、8萬(wàn)元? 投資回收期1.05年? 自籌資金（股本）的投資利潤(rùn)率 =（36431日850 ） *100%=623%根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可以接受，詳見(jiàn)表 9所示的年度現(xiàn)金流量表。表9年度現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）在舁 廳P項(xiàng)目年份合計(jì)第1年2341現(xiàn)金流入1.1銀行貸款1.2銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷(xiāo)售稅金及附加2.3本息支出2.4所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2 ）4累計(jì)凈現(xiàn)金濡里5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.4 ）6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金濡里稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1897%1290.7%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15% ）37328萬(wàn)元 24956萬(wàn)元投資回收期1.05年1.08年3損益分析本項(xiàng)目累計(jì)稅

13、后利潤(rùn)達(dá)到36431萬(wàn)元，損益分析如表10表10損益表在舁 廳P項(xiàng)目年份合計(jì)第1年2341銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售稅金及附加3總成本費(fèi)用72844利息費(fèi)用3115利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)1759912174665836431建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)如圖（柱圖：1-4年 銷(xiāo)售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)）風(fēng)險(xiǎn)因素經(jīng)營(yíng)歷史的限制本公司成立于 2001 年，雖然項(xiàng)目發(fā)起人有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)住宅消費(fèi)貸款政策風(fēng)險(xiǎn)資金計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)高強(qiáng):你好!附件是融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)的框架和主要部分投資方會(huì)非常注重項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)期收益的分析,并且會(huì)追求每個(gè)數(shù)據(jù)的可靠來(lái)歷.所以準(zhǔn)備資料時(shí),請(qǐng)客觀的進(jìn)行分析和計(jì)算,每個(gè)數(shù)據(jù)都要能自圓其說(shuō),能夠