固定資產(chǎn)評(píng)估說明(共21頁(yè))

1、湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司部分固定資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估說明PAGE 武漢*資產(chǎn)評(píng)估有限公司 PAGE 20湖北展業(yè)新材料(cilio)科技有限責(zé)任公司部分固定資產(chǎn)(gdngzchn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估(pn )說明武漢*評(píng)報(bào)字2014SC040301號(hào)武漢*資產(chǎn)評(píng)估有限公司二一四年四月三日目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc343697944 第一(dy)部分 關(guān)于(guny)評(píng)估說明使用范圍的聲明 PAGEREF _Toc343697944 h 1 HYPERLINK l _Toc343697945 第二(d r)部分 資產(chǎn)評(píng)估說明 PAGEREF

2、_Toc343697945 h 3 HYPERLINK l _Toc343697946 房屋建筑物資產(chǎn)評(píng)估說明 PAGEREF _Toc343697946 h 4 HYPERLINK l _Toc343697947 一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明 PAGEREF _Toc343697947 h 4 HYPERLINK l _Toc343697948 二、資產(chǎn)核實(shí)情況說明 PAGEREF _Toc343697948 h 4 HYPERLINK l _Toc343697949 三、評(píng)估過程 PAGEREF _Toc343697949 h 6 HYPERLINK l _Toc343697950 四、評(píng)估

3、方法 PAGEREF _Toc343697950 h 7 HYPERLINK l _Toc343697952 設(shè)備評(píng)估技術(shù)說明 PAGEREF _Toc343697952 h 15 HYPERLINK l _Toc343697953 一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明 PAGEREF _Toc343697953 h 15 HYPERLINK l _Toc343697954 二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明 PAGEREF _Toc343697954 h 15 HYPERLINK l _Toc343697955 三、評(píng)估技術(shù)說明 PAGEREF _Toc343697955 h 16 HYPERLINK l _T

4、oc343697956 評(píng)估結(jié)論及其分析 PAGEREF _Toc343697956 h 21 HYPERLINK l _Toc343697957 一、評(píng)估結(jié)論 PAGEREF _Toc343697957 h 21 HYPERLINK l _Toc343697958 二、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果增減變動(dòng)情況及原因分析 PAGEREF _Toc343697958 h 21第一部分(b fen) 關(guān)于評(píng)估(pn )說明使用(shyng)范圍的聲明關(guān)于(guny)評(píng)估(pn )說明使用范圍(fnwi)的聲明本評(píng)估說明僅供監(jiān)管部門、行業(yè)主管部門、委托方或產(chǎn)權(quán)持有單位主管部門審查評(píng)估報(bào)告和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非為

5、法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。 武漢*資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二一四年四月三日第二部分(b fen) 資產(chǎn)評(píng)估(pn )說明(shumng)房屋(fngw)建筑物資產(chǎn)(zchn)評(píng)估(pn )說明一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明本次評(píng)估的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司部分房屋建筑物資產(chǎn)，主要有工業(yè)廠房、綜合樓等房屋建筑物。具體資產(chǎn)詳見委托方提供的“資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表”。二、資產(chǎn)核實(shí)情況說明（一）資產(chǎn)核實(shí)人員的組織在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)清查前，成立了以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理為負(fù)責(zé)人的資產(chǎn)核實(shí)小組，制定了具體的現(xiàn)場(chǎng)清查實(shí)施計(jì)劃，在委托方相關(guān)人員的配合下

6、分別對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。（二） 資產(chǎn)核實(shí)實(shí)施時(shí)間和過程清查核實(shí)工作時(shí)間為2013年3月24日。1、指導(dǎo)涉案當(dāng)事人填寫資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表并收集準(zhǔn)備應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料。由評(píng)估人員指導(dǎo)涉案當(dāng)事人在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表”填寫資料清單，細(xì)致準(zhǔn)確的登記填報(bào)，對(duì)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。2、初步審查涉案當(dāng)事人提供的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員通過核實(shí)有關(guān)資料，了解評(píng)估范圍內(nèi)涉及的具體對(duì)象的詳細(xì)狀況。然后仔細(xì)閱讀各類資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，初步檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確，檢查資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表有無漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)項(xiàng)等。3

7、、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察評(píng)估組先行對(duì)委托方相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了試點(diǎn)勘察，了解資產(chǎn)特點(diǎn)及分布狀況，考慮資產(chǎn)分布特點(diǎn)，分專業(yè)組別進(jìn)行了實(shí)物資產(chǎn)的全面核查。4、補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，以做到“表”、“實(shí)”相符。5、核實(shí)(hsh)產(chǎn)權(quán)證明文件對(duì)評(píng)估(pn )范圍內(nèi)的部分(b fen)房屋建筑物的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，以核實(shí)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況。(三)資產(chǎn)核實(shí)的主要方法在委托方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)其提供的資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)資料，針對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物采用以下方法的進(jìn)行核實(shí)：對(duì)房屋建筑物，評(píng)估人員對(duì)照涉案當(dāng)事人提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表和有關(guān)技術(shù)資料，逐項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)，包括建

8、筑面積、結(jié)構(gòu)造型、內(nèi)外裝修、附屬設(shè)施、有形損耗、無形損耗、大修記錄、維護(hù)保養(yǎng)等。同時(shí)，查閱權(quán)屬證明文件及其他相關(guān)資料，確定房屋建筑物存在的真實(shí)性和產(chǎn)權(quán)的合法性。對(duì)于構(gòu)筑物，評(píng)估人員對(duì)照涉案當(dāng)事人提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表和有關(guān)技術(shù)資料，逐項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)，包括結(jié)構(gòu)造型、建筑面積或體積、有形損耗、維護(hù)保養(yǎng)等。同時(shí)，查閱建設(shè)合同及其他相關(guān)資料，了解構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)成和技術(shù)條件。（四）資產(chǎn)分布情況、技術(shù)狀況及特點(diǎn)列入清查范圍的資產(chǎn)為湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司2014年3月24日的部分房屋建筑物，主要有工業(yè)廠房等房屋建筑物。其具體情況如下：房屋建筑物共計(jì)7項(xiàng)，其中房屋建筑物7項(xiàng)。企業(yè)部分房屋沒有辦理所有產(chǎn)權(quán)證，

9、房屋建筑物7幢，建筑結(jié)構(gòu)、面積、內(nèi)部裝飾等大致相同，合計(jì)建筑面積21885平方米。房屋建筑物基本情況見下表：序號(hào)證書編號(hào)建筑物 名稱結(jié)構(gòu)建成年月層數(shù)建筑面積 (m2)層高（m）地面門窗外墻1仙桃市房權(quán)證沙咀字第CDJ201106732號(hào)1#廠房鋼2010年8月13595.57 7.5水泥鋁合金窗，鐵門鋼2仙桃市房權(quán)證沙咀字第CDJ201106733號(hào)2#廠房鋼2010年8月11515.33 7.5水泥鋁合金窗，鐵門鋼3未辦證3#廠房鋼2010年12月11080.00 7.5水泥鋁合金窗，鐵門鋼4未辦證4#廠房鋼2010年12月14048.00 7.5水泥鋁合金窗，鐵門鋼5未辦證5#廠房鋼201

10、0年12月14336.00 7.5水泥鋁合金窗，鐵門鋼6未辦證6#廠房鋼2010年12月14048.00 7.5水泥鋁合金窗，鐵門鋼7仙桃市房權(quán)證沙咀字第CDJ201106731號(hào)綜合樓鋼混2011年1月43317.56 2.8地磚鋁合金窗，防盜門涂料（五）核實(shí)(hsh)結(jié)論實(shí)施了以上(yshng)清查核實(shí)的程序后，對(duì)委估資產(chǎn)(zchn)的質(zhì)量和數(shù)量有了較全面的了解，為評(píng)估奠定了基礎(chǔ)。三、評(píng)估過程對(duì)湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司部分房屋建筑物資產(chǎn)的評(píng)估過程，大致可以分為如下幾個(gè)階段：首先，收集材料及準(zhǔn)備階段。評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)涉案當(dāng)事人提供的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，收集有關(guān)建筑物的歷史資料及有

11、關(guān)工程資料、合同及產(chǎn)權(quán)證明。其次，實(shí)地勘察階段。根據(jù)房屋建筑物清查評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物盤點(diǎn)。對(duì)每一評(píng)估對(duì)象，評(píng)估人員進(jìn)行了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)考察，對(duì)房屋建筑物的所處地段、周邊環(huán)境、交通及配套設(shè)施、可作用途、外型、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、跨度、構(gòu)件材質(zhì)、內(nèi)外裝修、使用維修、水暖電安裝使用的情況及完好程度進(jìn)行了較詳細(xì)的記錄，走訪有關(guān)房屋建筑物管理維護(hù)人員及使用人員。再次，是評(píng)估作價(jià)階段。評(píng)估人員根據(jù)收集到的資料，結(jié)合委估對(duì)象的特點(diǎn)，選擇合理的評(píng)估方法對(duì)委估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算，最終得到以2014年3月24日為基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果。四、評(píng)估方法根據(jù)評(píng)估目的及評(píng)估對(duì)象的狀況，可分別采取不同的評(píng)估方法。評(píng)估方法通

12、常有市場(chǎng)法、成本法、收益法等。對(duì)于廠區(qū)道路等房屋建筑物，由于市場(chǎng)交易不活躍，不具備市場(chǎng)法和收益法評(píng)估的基本條件，而這些房屋建筑物的類似工程建造信息可以收集，具備運(yùn)用成本法評(píng)估的基本條件，故這些房屋建筑物采用成本法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)以上分析，本次評(píng)估主要采用成本法對(duì)房屋建筑物進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將房屋建筑物評(píng)估的成本法介紹如下：、成本法成本法是指以開發(fā)或建造委估房屋建筑物耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定委估房屋建筑物重置價(jià)格(jig)，扣除資產(chǎn)的適當(dāng)貶值后確定房屋建筑物評(píng)估價(jià)值的一種評(píng)估方法。（1）重置全價(jià)(qun ji)的確定重置全價(jià)(qun ji)=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用

13、+資金成本+利潤(rùn)A、建安工程造價(jià)：主要內(nèi)容包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金等。建安工程造價(jià)主要通過以下方法取得：對(duì)于工程技術(shù)資料完整的項(xiàng)目，采用調(diào)整預(yù)(結(jié))算的方法，即：根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料，以核實(shí)的工程量為基礎(chǔ)，套用評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的現(xiàn)行定額、價(jià)格信息，計(jì)算出定額直接費(fèi)，按規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次計(jì)取間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金，計(jì)算出建安工程造價(jià)。對(duì)結(jié)算資料不齊全，資料難以收集的項(xiàng)目，采用類似工程參照法進(jìn)行測(cè)算，通過與主要建筑物或典型工程對(duì)比分析在結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件、跨度及功能等方面的差異，據(jù)以調(diào)整評(píng)估基準(zhǔn)日的基準(zhǔn)單位造價(jià)得出該建筑物的單位造價(jià)，套算建筑面積(或長(zhǎng)度、容積)后得出工程造價(jià)。B、前期

14、費(fèi)用及其它費(fèi)用采用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行(見下表):武漢市前期費(fèi)用及其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)名 稱計(jì)算依據(jù)取 費(fèi)文件標(biāo)準(zhǔn)%元/m21工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程造價(jià)4.12%-國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部2工程監(jiān)理費(fèi)工程造價(jià)3.24%-發(fā)改價(jià)格3建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)工程造價(jià)0.90%-省住建廳、物價(jià)局4建設(shè)單位管理費(fèi)工程造價(jià)1.50%-財(cái)建2002394號(hào)小計(jì)9.76%-C、資金成本資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金（包括建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用）的籌資成本，即利息。資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按中國(guó)人民銀行2013年10月30日發(fā)布的一年期貸款利率6%計(jì)算利息。D、利潤(rùn)(lrn)評(píng)估人員通過調(diào)查(dio

15、ch)，結(jié)合武漢市相關(guān)企業(yè)(qy)成本利潤(rùn)率的統(tǒng)計(jì)資料，綜合分析確定評(píng)估對(duì)象成本潤(rùn)率為5%。（2）成新率的確定A房屋建筑物成新率的確定：采用理論成新率和鑒定成新率法綜合計(jì)算評(píng)定。首先，根據(jù)建筑物壽命年限和已使用年限按年限法計(jì)算出理論成新率；然后，評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，根據(jù)“房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度進(jìn)行鑒定評(píng)分，得出鑒定成新率；最后，對(duì)兩個(gè)值進(jìn)行加權(quán)平均得出該建筑物的綜合成新率。用年限法計(jì)算理論成新率，公式為：理論成新率(總使用年限數(shù)已使用年數(shù))總使用年限數(shù)100%式中：總使用年限根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門頒布的房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限確定。鑒定成新率

16、由技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察考評(píng)打分評(píng)定。最終，綜合成新率理論成新率40%鑒定成新率60%（3）確定評(píng)估值評(píng)估值=重置全價(jià)成新率5、典型案例案例一 1#廠房 房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表 序號(hào)1（1）基本情況1#廠房建成于2010年8月，共1幢，合計(jì)建筑面積3,595.57平方米。該1#廠房均為一層鋼結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻面為鋼結(jié)構(gòu)；屋架為輕鋼龍骨天棚；卷簾門、鋁合金窗，水泥地面，正規(guī)水電安裝。（2）重置全價(jià)的確定A、建安工程造價(jià)。參考武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)文件和武漢市造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，委估廠房每平米建安造價(jià)為1550元。則：建安工程造價(jià)=3,595.571550 =5,573,133.50（元）B、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用的確定

17、前期費(fèi)用(fi yong)及其他費(fèi)用=建安工程造價(jià)9.36%+建筑面積(jin zh min j)3.50 =5,573,133.509.76%+3,595.573.50=521,773.30（元）C、資金(zjn)成本的確定資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金(包括建安造價(jià)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用)的籌資成本，即利息。假定資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按評(píng)估基準(zhǔn)日同期國(guó)內(nèi)基本建設(shè)貸款利率計(jì)算。資金成本的確定，參考武漢市平均標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)期為1年，建設(shè)期投資貸款利息按一年期固定資產(chǎn)投資貸款利息率6%計(jì)算，則：資金成本=(5,573,133.50+521,773.30)6%11/2=182,847.20（元

18、）D、 利潤(rùn)的確定利潤(rùn)=（5,573,133.50+521,773.30）5%=304,745.34（元）E、 重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用+資金成本+利潤(rùn)=5,573,133.50+521,773.30+182,847.20+304,745.34=6,582,499.34（元）（3）房屋成新率的確定采用理論成新率和鑒定成新率法綜合計(jì)算評(píng)定。A、理論成新率=(總使用年限已使用年數(shù))/總使用年限100%委估1#廠房建成于2010年8月，已使用年數(shù)為3年。按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，剩余使用年限為67年。另外，湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司廠區(qū)土地為出讓

19、性質(zhì)，土地證上的土地使用權(quán)終止日期為2060年1月11日。則根據(jù)房屋建筑物和土地剩余使用年限熟短原則，確定委估1#廠房的剩余使用年限為47年。則按使用年限法計(jì)算理論成新率為93%。B、鑒定(jindng)成新率由技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察考評(píng)打分確定為91%（計(jì)算(j sun)過程詳見下表）。房屋(fngw)建筑物勘察成新率計(jì)算表建筑物名稱1#廠房建筑結(jié)構(gòu)鋼房產(chǎn)證號(hào)仙桃市房權(quán)證沙咀字第CDJ201106732號(hào)建筑面積3,595.57m2剩余使用年限67年已使用年數(shù)3年項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評(píng)定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)G1、基礎(chǔ)25242、承重結(jié)構(gòu)25243、非承重結(jié)構(gòu)15144、屋面20155、地面1515小計(jì)：(1+2+3

20、+4+5)權(quán)重0.55=51.70%裝飾S6、門窗25247、內(nèi)外裝飾40388、其他3532小計(jì)：(6+7+8)權(quán)重0.15=9%設(shè)備B9、水衛(wèi)504410、電氣照明5044小計(jì)：(9+10)權(quán)重0.3=18%鑒定成新率：G+S+B=89.05%C、綜合成新率，鑒于土地合法剩余出讓期短于房屋建筑物剩余使用年限，本次評(píng)估按估價(jià)熟低法取年限法成新率為綜合成新率，即綜合成新率為91.1%，取整為91%。（4）評(píng)估值的計(jì)算1#廠房評(píng)估值=重置全價(jià)成新率=6,582,499.3491%=5,990,074.40 (元)房屋建筑物評(píng)估結(jié)果匯總表金額人民幣萬元序號(hào)科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率%1房

21、屋建筑物原值*3,918.74*3房屋建筑物凈值*3,578.55*評(píng)估結(jié)果詳見房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表。7、重要說明1、本次評(píng)估未考慮評(píng)估范圍以外的法律問題，也未考慮評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)市場(chǎng)變化情況(qngkung)，包括可能發(fā)生抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、拍賣等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。2、根據(jù)被評(píng)估單位(dnwi)提供的權(quán)屬聲明，納入評(píng)估(pn )范圍的房屋建筑物均為湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司所有，部分房屋建筑物尚未辦理房產(chǎn)證，本次評(píng)估依據(jù)委托方提供的相關(guān)權(quán)屬文件及申報(bào)數(shù)據(jù)作為評(píng)估依據(jù)。本次評(píng)估面積均依據(jù)委托方和涉案當(dāng)事人提供的房屋建筑面積測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。3、納入評(píng)估范圍的房屋建筑物主要為工業(yè)廠房和綜合樓，根

22、據(jù)當(dāng)事人余平安提供的資產(chǎn)申報(bào)表，總建筑面積為21885平方米；具體面積評(píng)估人員未進(jìn)行測(cè)量。該事項(xiàng)經(jīng)涉案雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，由此造成對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。4、根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)申報(bào)表中，未提及該宗資產(chǎn)是否有他項(xiàng)權(quán)情況，本次評(píng)估未考慮委估資產(chǎn)抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。5、 納入評(píng)估范圍的設(shè)備，于2010年左右建成，在評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)處于停產(chǎn)狀態(tài)使用，空置時(shí)間較長(zhǎng)，且維護(hù)保養(yǎng)情況較差，故導(dǎo)致設(shè)備定的侵蝕和損壞。本次評(píng)估假設(shè)其2010年建成后至評(píng)估基準(zhǔn)日期間正常使用。6、納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)，相關(guān)單位由于企業(yè)破產(chǎn)，相關(guān)資料遺失嚴(yán)重。我們不對(duì)當(dāng)事人提供的資產(chǎn)申報(bào)表的真實(shí)合法性

23、負(fù)責(zé)，如提供的申報(bào)表不真實(shí)或不合法，評(píng)估結(jié)果無效。7、對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的所有房屋建筑物由雙方當(dāng)事人申報(bào)，并經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)。該申報(bào)表為評(píng)估報(bào)告基本前提和評(píng)值基礎(chǔ)，評(píng)估人員已按照評(píng)估準(zhǔn)則要求進(jìn)行了必要的核實(shí)，但如申報(bào)表數(shù)據(jù)不真實(shí)合法，評(píng)估結(jié)果無效。我公司不對(duì)申報(bào)表的真實(shí)合法性負(fù)責(zé)。8、根據(jù)委托方和雙方當(dāng)事人提供的國(guó)有土地使用權(quán)證新材料科技有限責(zé)任公司廠區(qū)土地為出讓，土地終止日期為2060年1月11日。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，土地剩余使用期限約為47考慮續(xù)期對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。本次評(píng)估以此為假設(shè)前提條件。9、因委托方或雙方當(dāng)事人原因，委托方和雙方當(dāng)事人均未提供委估資產(chǎn)賬面價(jià)值、財(cái)務(wù)報(bào)表、建筑合同、購(gòu)置發(fā)

24、票等財(cái)務(wù)資料，故無法分析評(píng)估增減值等評(píng)估事項(xiàng)。10、本報(bào)告(bogo)所稱“評(píng)估(pn )價(jià)值”是在設(shè)定所評(píng)估的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營(yíng)(jngyng)條件下確定的市場(chǎng)價(jià)值，本評(píng)估結(jié)果是對(duì)2014年3月24日這一基準(zhǔn)日被評(píng)資產(chǎn)價(jià)值的客觀反映。11、遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。12本次評(píng)估是基于評(píng)估假設(shè)成立的前提條件下進(jìn)行的，如評(píng)估假設(shè)發(fā)生變化或不再適用，將對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重要影響或?qū)е略u(píng)估結(jié)論無效。

25、評(píng)估報(bào)告使用者按本報(bào)告所列明的評(píng)估目的使用時(shí)，應(yīng)注意上述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。設(shè)備(shbi)評(píng)估技術(shù)(jsh)說明一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍(fnwi)說明1、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容本次評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍是湖北省仙桃市財(cái)政局委托評(píng)估的湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司全部設(shè)備類資產(chǎn)。委估的設(shè)備類資產(chǎn)全部為裝飾裝修的原材料生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備，共計(jì)9臺(tái)（套）。2、設(shè)備類資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司設(shè)備類資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)如下：湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司是專業(yè)從事裝飾裝修的原材料生產(chǎn)的公司。公司現(xiàn)處于停產(chǎn)階段，對(duì)設(shè)備能不能做到定期維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備維護(hù)一般，設(shè)備達(dá)到了安全、可靠的狀態(tài)

26、，較好地滿足了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，并能正常使用。湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司設(shè)備類資產(chǎn)全部為機(jī)器設(shè)備，共9臺(tái)（套），主要是生產(chǎn)裝飾裝修原材的加工機(jī)器設(shè)備現(xiàn)分布在公司廠房?jī)?nèi)。設(shè)備類資產(chǎn)技術(shù)水平一般，處于停產(chǎn)，工作環(huán)境較差，成新率一般。二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明1、資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程評(píng)估人員于2014年3月24日，對(duì)委托評(píng)估的全部設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行了清查核實(shí)和現(xiàn)場(chǎng)勘察工作。 (1)為保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，根據(jù)該公司設(shè)備資產(chǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)及資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的內(nèi)容，評(píng)估人員向公司的有關(guān)設(shè)備管理部門及使用部門發(fā)放了機(jī)器設(shè)備調(diào)查表，并指導(dǎo)公司有關(guān)人員根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行填寫，以此作為評(píng)估的參考資料。(2)評(píng)估

27、人員對(duì)該公司提供的申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行核查，對(duì)表中的錯(cuò)填和漏填等不符合要求的部分，提請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充。(3)現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)設(shè)備，評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察?，F(xiàn)場(chǎng)查閱了主要設(shè)備的運(yùn)行(ynxng)情況、大修理和技改等技術(shù)資料和文件，并通過與設(shè)備管理人員的廣泛交流，了解設(shè)備的購(gòu)置日期、產(chǎn)地等。查閱設(shè)備的運(yùn)行(ynxng)和故障記錄，填寫設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄等。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估(pn )申報(bào)明細(xì)表中不符之處做出相應(yīng)的修改、完善。通過這些步驟，比較充分地了解了設(shè)備的歷史變更及目前技術(shù)運(yùn)行情況。(4)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，修正被評(píng)估單位提供的評(píng)估明細(xì)表，然后由企業(yè)蓋章確認(rèn)，作為評(píng)估的依據(jù)。2.影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法

28、無3.設(shè)備核實(shí)結(jié)論（1）通過實(shí)施對(duì)湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司的各類設(shè)備資產(chǎn)清查核實(shí)的程序后，對(duì)委估設(shè)備的質(zhì)量和數(shù)量有了較全面的了解。（2）經(jīng)資產(chǎn)核實(shí)，核實(shí)后實(shí)有設(shè)備9臺(tái)（套）。三、評(píng)估技術(shù)說明1、評(píng)估程序（1）評(píng)估準(zhǔn)備工作階段1）聽取企業(yè)有關(guān)人員關(guān)于評(píng)估范圍、評(píng)估目的及與設(shè)備類資產(chǎn)相關(guān)的介紹，作好相應(yīng)的記錄；2）根據(jù)委估資產(chǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)，按照規(guī)定格式指導(dǎo)被評(píng)估單位填寫資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表；3）根據(jù)評(píng)估目的，確定設(shè)備的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法；4）認(rèn)真查閱資產(chǎn)評(píng)估的申報(bào)明細(xì)表，擬定現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研計(jì)劃，確定評(píng)估重點(diǎn)。（2）現(xiàn)場(chǎng)考察階段1）深入現(xiàn)場(chǎng)勘察，以被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表為基礎(chǔ)，逐臺(tái)核實(shí)資產(chǎn)，查

29、看設(shè)備外觀，完好情況及運(yùn)行情況。通過詢問該公司設(shè)備管理人員，了解設(shè)備管理、使用、維護(hù)、檢修狀況、現(xiàn)實(shí)性能、使用率、完好率、技術(shù)改造狀況等情況，現(xiàn)場(chǎng)勘察中補(bǔ)充完善評(píng)估明細(xì)表的內(nèi)容，作好相關(guān)、必要的記錄；2）進(jìn)行固定資產(chǎn)賬簿與明細(xì)表的核對(duì)工作，了解賬面值的構(gòu)成(guchng)。收集設(shè)備的購(gòu)置憑證，及賬面值構(gòu)成的會(huì)計(jì)資料，設(shè)備運(yùn)行記錄、大修及檢測(cè)記錄、技術(shù)參數(shù)等技術(shù)資料；3）對(duì)設(shè)備進(jìn)行分指標(biāo)量化評(píng)分，做出技術(shù)鑒定，為確定設(shè)備的成新率做好基礎(chǔ)(jch)準(zhǔn)備；4）對(duì)設(shè)備進(jìn)行(jnxng)詢價(jià)，并取得報(bào)價(jià)資料。（3）評(píng)估計(jì)算階段1）利用詢價(jià)資料和有關(guān)的報(bào)價(jià)手冊(cè)、掌握的價(jià)格變化趨勢(shì)資料，根據(jù)資產(chǎn)類別的不同，

30、確定適用的計(jì)算參數(shù)，進(jìn)行分析測(cè)算，計(jì)算確定重置成本；2）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄和鑒定記錄及有關(guān)的參數(shù)手冊(cè)，考慮技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性貶值因素，分析對(duì)比，計(jì)算確定成新率；3）根據(jù)重置成本和成新率，計(jì)算各類單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值；4）分析、復(fù)核、修正、審定評(píng)估值，匯總并確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果；5）撰寫設(shè)備核實(shí)說明和評(píng)估技術(shù)說明；6）向委托方和被評(píng)估單位通報(bào)評(píng)估結(jié)果，充分考慮各方反饋意見，根據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)資料進(jìn)行重新審核，適當(dāng)調(diào)整，最終確定評(píng)估結(jié)果。2、評(píng)估方法根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)及，考慮委估資產(chǎn)均不具備單獨(dú)獲利的能力，確定本項(xiàng)目采用成本法評(píng)估。公式：評(píng)估值=重置全價(jià)成新率1）重置全價(jià)的確定機(jī)器設(shè)備：向制造商或經(jīng)銷代理商詢價(jià)

31、；參考相關(guān)價(jià)格目錄提供的報(bào)價(jià)；根據(jù)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)進(jìn)行價(jià)值調(diào)整；對(duì)無適當(dāng)參考價(jià)的設(shè)備、老設(shè)備，比照同類設(shè)備的價(jià)格作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而取得設(shè)備價(jià)格，確定設(shè)備重置購(gòu)價(jià)。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，被評(píng)估單位購(gòu)置固定資產(chǎn)可以抵扣增值稅，故本次評(píng)估中確定重置全價(jià)時(shí)已抵扣增值稅。由于本次評(píng)估目的為新洲區(qū)人民法院處置涉案資產(chǎn)提供價(jià)值參考意見，評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，被評(píng)估單位的設(shè)備類資產(chǎn)將會(huì)原地、原用途繼續(xù)使用，故本次評(píng)估中重置全價(jià)包括設(shè)備重置購(gòu)價(jià)、設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及資金成本等費(fèi)用，即重置全價(jià)的計(jì)算公式為：重置全價(jià)(qun ji)=設(shè)備(shbi)重置購(gòu)價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試(dio sh)費(fèi)+資金成本式中

32、，運(yùn)雜費(fèi)和安裝費(fèi)參照資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)手冊(cè)參數(shù)并結(jié)合設(shè)備類資產(chǎn)的具體情況進(jìn)行選取。2）成新率的確定機(jī)器設(shè)備成新率的確定依據(jù)國(guó)家有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)、財(cái)稅政策，通過查閱設(shè)備的技術(shù)檔案、現(xiàn)場(chǎng)考察，綜合考慮設(shè)備的實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷率和利用率、工作環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)等方面因素，從而確定尚可使用年限和經(jīng)濟(jì)使用壽命年限，計(jì)算出年限法的成新率。年限法的成新率計(jì)算公式為：成新率=尚可使用年限/經(jīng)濟(jì)使用壽命年限100%=（經(jīng)濟(jì)使用壽命年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)使用壽命年限100%3）評(píng)估值的確定評(píng)估人員采用重置成本法對(duì)委托評(píng)估設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，即按重置全價(jià)和成新率相乘后得出市場(chǎng)價(jià)值。3、需要說明的問題評(píng)估明細(xì)表中未填寫的規(guī)格型號(hào)、

33、生產(chǎn)廠家等項(xiàng)，均以現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的設(shè)備資料、尺寸為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充。4、評(píng)估結(jié)果武漢市新洲區(qū)人民法院委托評(píng)估的湖北展業(yè)新材料科技有限責(zé)任公司的全部設(shè)備類資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日（2014年3月24日）的評(píng)估結(jié)果為評(píng)估原值1,655,111.11元，評(píng)估凈值1,291,155.21元。評(píng)估結(jié)果詳見機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備評(píng)估明細(xì)表。5、評(píng)估案例案例一：固定資產(chǎn)聚安酯涂料生產(chǎn)線 （機(jī)器設(shè)備評(píng)估明細(xì)表序號(hào)3）（1）設(shè)備概況（a）設(shè)備簡(jiǎn)介設(shè)備名稱：聚安酯涂料生產(chǎn)線購(gòu)置(guzh)日期：2012年啟用(qyng)年月：2012年（b）主要(zhyo)技術(shù)特性及參數(shù)(A)設(shè)備特點(diǎn)：本設(shè)備為聚安酯涂料生產(chǎn)機(jī)組，由4個(gè)3噸不銹鋼釜和2個(gè)5噸水泥釜組成，主要生產(chǎn)油性聚胺酯涂料。加工形式為連續(xù)粉碎，分批攪拌，分批混合；分批包裝加工人員為2-3人。（2）重置全價(jià)的確定通過向設(shè)備生產(chǎn)商查詢，聚安酯涂料生