房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營中的合同管理

1、第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營中的合同(h tong)管理 本章要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種投資型企業(yè)。隨著社會分工細(xì)化、專業(yè)化程度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營中，把很多工作通過合同的形式發(fā)包或委托給其他專業(yè)化單位來完成，因此圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目所進(jìn)行的合同管理應(yīng)是市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)企業(yè)的一項(xiàng)不可缺少的重要工作。本章介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營過程中涉及到的主要合同的性質(zhì)、合同的概念(ginin)、合同的種類、合同的主要條款、合同訂立的程序、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、建設(shè)工程施工合同、建設(shè)工程物資采購合同、房屋租賃合同和商品房買賣合同等內(nèi)

2、容，本章的重點(diǎn)是建設(shè)工程施工合同。 共二十四頁第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營中的合同(h tong)管理概述 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同 建設(shè)工程施工合同 建設(shè)工程物資采購(cigu)合同 商品房租、售合同 共二十四頁7.1 概述(i sh) 中華人民共和國合同法簡介 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營過程(guchng)中涉及到的主要合同的性質(zhì) 合同的概念 合同的種類 合同的主要條款 合同訂立的程序 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理 共二十四頁房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營過程(guchng)中涉及到的主要合同的性質(zhì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營過程中涉及到的合同，主要包括：土地使用出讓合同、房地產(chǎn)或工程咨詢合同、借

3、款合同、建設(shè)(jinsh)監(jiān)理委托合同、建設(shè)(jinsh)物資采購、供應(yīng)合同、建設(shè)(jinsh)工程勘察合同、建設(shè)(jinsh)工程設(shè)計(jì)合同、建設(shè)(jinsh)工程施工合同、商品房買賣合同、房屋租賃合同、物業(yè)管理合同等。建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同，建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。商品房買賣合同、建設(shè)物資采購、供應(yīng)合同屬于買賣合同。房地產(chǎn)或工程咨詢合同、建設(shè)監(jiān)理委托合同、物業(yè)管理合同屬于委托合同。房屋租賃合同屬于租賃合同。 共二十四頁土地(td)使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)出讓作為雙方的經(jīng)濟(jì)行為，形式上表現(xiàn)為“合意”，借用合同形式在目前較為方便。事實(shí)上，土地使

4、用權(quán)出讓的雙方當(dāng)事人之間并不是合同法律關(guān)系，而是行政法律關(guān)系。尤其在確認(rèn)雙方的權(quán)利和義務(wù)時，不能以平等的民事法律關(guān)系為基礎(chǔ)，而應(yīng)以管理和被管理為特征的行政法律關(guān)系為基礎(chǔ)。因此，土地使用權(quán)出讓合同不在合同法調(diào)整的范圍內(nèi)。目前，土地使用權(quán)出讓合同受城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等行業(yè)(hngy)法律、法規(guī)的調(diào)整和規(guī)范。 共二十四頁合同(h tong)的概念 合同的含義(hny)非常廣泛。廣義上的合同是指以確定權(quán)利、義務(wù)為內(nèi)容的協(xié)議，除了包括民事合同外，還包括行政合同、勞動合同等。中華人民共和國合同法中的合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。共二十四頁合同

5、(h tong)的種類 書面合同、口頭合同和默示合同 轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)合同、完成工作合同和提供服務(wù)合同 雙務(wù)合同和單務(wù)(dn w)合同 有償合同和無償合同 諾成合同和要物合同 主合同和從合同 要式合同和不要式合同 有名合同和無名合同 共二十四頁合同(h tong)的主要條款 當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所(zh su) 標(biāo)的 數(shù)量 質(zhì)量 價款和報(bào)酬 履行的期限、地點(diǎn)和方式 違約責(zé)任 解決爭議的方法 共二十四頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同(h tong)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理(gunl)內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理的主要工作 共二十四頁7.2 建設(shè)工程委托監(jiān)理(jin l)合同 建設(shè)工程委托(witu)監(jiān)理合

6、同的概念和特征 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的合同文件組成 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（示范文本） 委托監(jiān)理工作的業(yè)務(wù)范圍 雙方的權(quán)利 雙方的義務(wù) 共二十四頁建設(shè)工程委托監(jiān)理合同(h tong)的合同(h tong)文件組成 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同； 監(jiān)理投標(biāo)書或中標(biāo)通知書； 標(biāo)準(zhǔn)條件； 專用條件； 在實(shí)施過程(guchng)中雙方共同簽署的補(bǔ)充與修正文件。 共二十四頁7.3 建設(shè)工程勘察(knch)設(shè)計(jì)合同 勘察設(shè)計(jì)合同概念 勘察設(shè)計(jì)合同示范文本(wnbn) 發(fā)包人應(yīng)向勘察合同的承包人提供的依據(jù)文件和資料 勘察合同雙方的責(zé)任 發(fā)包人應(yīng)向設(shè)計(jì)合同的承包人提供的文件和資料 設(shè)計(jì)合同雙方的責(zé)任 共二十四頁發(fā)包人應(yīng)

7、向勘察合同(h tong)的承包人提供的依據(jù)文件和資料 工程批準(zhǔn)文件（復(fù)印件），以及用地（附紅線范圍）、勘察許可等批件（復(fù)印件）；工程勘察任務(wù)委托書、技術(shù)要求和工作范圍的地形圖、建筑總平面布置圖； 察工作范圍巳有的技術(shù)資料及工程所需的坐標(biāo)與標(biāo)高資料； 勘察工作范圍地下已有埋藏物的資料（如電力、電訊(dinxn)電纜、各種管道、人防設(shè)施、洞室等）及具體位置分布圖； 其他必要的相關(guān)資料。 共二十四頁發(fā)包人應(yīng)向設(shè)計(jì)合同的承包人提供的文件(wnjin)和資料 設(shè)計(jì)依據(jù)文件和資料 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書；城市規(guī)劃許可文件； 工程勘察資料等。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求工程的范圍和規(guī)模；限額設(shè)計(jì)的要求；

8、 設(shè)計(jì)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)； 法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)滿足(mnz)的其他條件。 共二十四頁7.4 建設(shè)(jinsh)工程施工合同 建設(shè)工程施工合同的概念和特點(diǎn) 合同管理涉及的有關(guān)各方 對雙方有約束力的合同文件(wnjin)建設(shè)工程施工合同示范文本簡介 發(fā)包人和承包人的義務(wù) 合同的計(jì)價方式 工程保修 共二十四頁施工(sh gng)合同文件的組成 訂立合同時已形成的文件 施工合同協(xié)議書； 中標(biāo)通知書； 投標(biāo)書及其附件； 施工合同專用條款； 施工合同通用條款； 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件； 圖紙； 工程量清單(qngdn)；工程報(bào)價單或預(yù)算書。 合同履行過程中形成的文件 合同履行過程中，雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面

9、協(xié)議或文件也構(gòu)成對雙方有約束力的合同文件，將其視為協(xié)議書的組成部分。共二十四頁建設(shè)工程施工合同(h tong)示范文本的組成 協(xié)議書 通用(tngyng)條款 專用條款 共二十四頁施工合同(h tong)的計(jì)價方式 固定價格合同 可調(diào)價格合同 成本(chngbn)加酬金合同 共二十四頁正常(zhngchng)使用條件下的最低保修期限 基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期； 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工

10、程，為 2 年。 共二十四頁7.5 建設(shè)工程物資采購(cigu)合同 建設(shè)工程物資(wz)采購合同的概念 建設(shè)工程物資采購合同的特點(diǎn) 材料采購合同的主要內(nèi)容 設(shè)備采購合同的主要內(nèi)容共二十四頁7.6 商品房租(fngz)、售合同 房屋(fngw)租賃合同 商品房買賣合同 共二十四頁房屋租賃合同(h tong)的主要條款 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； 房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況； 租賃用途； 租賃期限； 租金及交付方式； 房屋修繕責(zé)任； 轉(zhuǎn)租的約定； 變更和解除合同的條件(tiojin)； 當(dāng)事人約定的其他條款。 共二十四頁商品房買賣合同的主要(zhyo)內(nèi)容 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； 商品

11、房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)(yugun)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。共二十四頁內(nèi)容摘要第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營中的合同管理。本章要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種投資型企業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營過程中涉及到的主要合同的性質(zhì)。房屋租賃合同屬于租賃合同。因此(ync)，土地使用權(quán)出讓合同不在合同法調(diào)整的范圍內(nèi)。書面合同、口頭合同和默示合同。轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)合同、完成工作合同和提供服務(wù)