XX市特色民宿方案PPT(PPT 58頁)

1、 滄州市特色民宿旅游文化建設(shè)開發(fā)分析滄州市旅游協(xié)會策劃部第1頁，共58頁。民宿分布格局 1、民宿需求有多火爆？非標準化酒店預(yù)訂市場正處于爆發(fā)式增長時期；非標準化酒店預(yù)訂用戶主體年輕化，26歲至35歲用戶占50.7%的份額。2、民宿行業(yè)規(guī)模有多大？主要依托于鄉(xiāng)村景觀、自然風景及特殊文化資源，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了獨特的休閑旅居度假形態(tài)。截止2015年上半年，我國民宿超過4萬家，民宿行業(yè)從業(yè)人員約84.7萬人，市場規(guī)模112億元。第2頁，共58頁。民宿分布格局 民宿行業(yè)規(guī)模有多大？主要依托于鄉(xiāng)村景觀、自然風景及特殊文化資源，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了獨特的休閑旅居度假形態(tài)。截止2015

2、年上半年，我國民宿超過4萬家，民宿行業(yè)從業(yè)人員約84.7萬人，市場規(guī)模112億元。數(shù)據(jù)來源：2015年中國民宿發(fā)展研究報告第3頁，共58頁。民宿分布格局 民宿火爆根源大時代背景全民度假時代，旅游業(yè)持續(xù)火爆，度假市場投資前景美好全民休閑度假時代來臨，度假人群劇增，市場需求增長。1/2中國每年國內(nèi)旅游人次達36億人次，其中超過18億人次在鄉(xiāng)村、古街。20億預(yù)計未來5到10年，鄉(xiāng)村旅游接待人次可達20億人次，農(nóng)民直接接待可達10億人次。第4頁，共58頁。民宿分布格局 從需求端看逆城市化現(xiàn)象城市人群“回歸”，追尋一種鄉(xiāng)野生活方式他們渴望的是與鄉(xiāng)村生活產(chǎn)生共鳴，而不單單是離開城市。民宿承接了城市人群的返

3、鄉(xiāng)住宿需求，成為對話鄉(xiāng)村的載體。鄉(xiāng)愁的文化表達感受“活”著的鄉(xiāng)村，體現(xiàn)為一種對在地文化的深度體驗民宿所攜帶的文化基因是鄉(xiāng)愁的依托，其建筑設(shè)計及服務(wù)理念都在傳遞一種文化表達。第5頁，共58頁。民宿分布格局 從投資端看地方政府響應(yīng) 順應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)變革的時代潮流民宿行業(yè)標準紛紛落地，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、有序競爭，局勢大好。2015年11月25日關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導意見：推動了民宿合法化。2016年1月27日關(guān)于落實發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)全面小康目標的若干意見：大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，有規(guī)劃地開發(fā)休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村酒店、特色民宿、自駕露營、戶外運動等鄉(xiāng)村休閑度假產(chǎn)品。2016年3月

4、2日出臺的關(guān)于促進綠色消費的指導意見：鼓勵個人閑置資源有效利用，有序發(fā)展民宿出租等。2016年3月兩會期間，政協(xié)委員朱鼎健提出建議編制推行農(nóng)家樂、民宿綜合評定國家標準：引發(fā)全國針對個性化住宿規(guī)范討論?？招拇逵楷F(xiàn) 鄉(xiāng)村空心現(xiàn)象為民宿發(fā)展提供了建筑載體和活動空間全國空心村綜合整治增地潛力可達約1.14億畝。我國自然村十年銳減92萬個第6頁，共58頁。民宿分布格局 從投資端看返鄉(xiāng)創(chuàng)客 文創(chuàng)和跨界為特征的新造鄉(xiāng)運動，革新了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)邏輯地域文化得以傳承，鄉(xiāng)村活力得以延續(xù)。資本狂潮 各路資本注入，社會的財富和一部分資源正從都市向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移品牌、連鎖運營模式助推民宿品質(zhì)高端化發(fā)展。2011-2013年，

5、非標準化住宿市場投資年均增長13.1%，超過酒店行業(yè)整體增長率的3個百分點。首旅酒店旗下首旅寒舍，計劃在全國各地籌建近6-10個項目；眾安集團旗下香港主板上市企業(yè)中國新城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)民宿市場；外婆家跨界投資6000萬元發(fā)力高端民宿首批20個“中國鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地”分布圖 第7頁，共58頁。民宿發(fā)展歷程 民宿最早起源于英國，上世紀60年代初，英國西南部與中部人口較稀疏的農(nóng)家，為了增加收入開始為客人提供住宿和早餐，屬于家庭式的招待，成為最早的民宿類型。 民宿廣泛發(fā)展于上世紀80年代的臺灣地區(qū)和日本。臺灣旅游景區(qū)的住宿設(shè)施不足，當?shù)鼐用癖阕园l(fā)將閑置的房屋出租給游客使用；90年代，臺灣農(nóng)業(yè)在加入世貿(mào)組織

6、的沖擊下以及休閑觀念的流行，由農(nóng)民提供給游客吃住游玩的新消費品“民宿”開始流行起來；日本民宿的發(fā)展，則是由租借民居歇腳或暫住而發(fā)展興起的行業(yè)。第8頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 發(fā)展階段 從住宿補充向旅游特色吸引的轉(zhuǎn)變現(xiàn)狀特征建筑體量小唐鄉(xiāng)主題院落只有9間；宏村拾間房，主樓高3層，客房總數(shù)8間；西山島飛魚民宿只有5間客房。行業(yè)力度弱行業(yè)協(xié)會數(shù)量少、行業(yè)監(jiān)管力度弱、行業(yè)體系不健全營業(yè)份額小2014年第二季度，在線酒店預(yù)訂市場規(guī)模達16.7億元，在線客棧民宿預(yù)訂市場規(guī)模為1.3億元。民宿平日價格在500-800元不等，價格上浮幅度在20%-50%之間。空置率60%-70%，入住率維持在50%70%才能

7、持續(xù)保障盈利。小眾（個性化）市場小文藝、小性格、小情懷1000個民宿有1000個民宿的特色，1000個人也有1000個選擇民宿的理由。第9頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 主流市場特征體驗慢生活的人群關(guān)注放松釋壓、慢節(jié)奏、休閑娛樂、有品質(zhì)的居住環(huán)境，關(guān)注性價比。青年、家庭人群18-35歲的用戶占中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶的近90%，家庭客群居多。數(shù)據(jù)來源：易觀智庫2014年中國客棧在線民宿預(yù)訂市場調(diào)研報告 第10頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 關(guān)注新的消費群體中產(chǎn)階級消費升級，構(gòu)成了整個消費服務(wù)行業(yè)增長的核心驅(qū)動力中產(chǎn)階級崛起城市由一線沿海城市開始往內(nèi)陸三四線城市蔓延中產(chǎn)階級崛起：2015年財富值已達7.

8、3萬億美元，占全國財富的32%中國中產(chǎn)階級人數(shù)已增長至全球首位，2012年中國城市中產(chǎn)階級人數(shù)達1.25億，2020年將增長到3.56億，占總?cè)丝诘慕?0%。中產(chǎn)階級追求品質(zhì)服務(wù)，城市周邊周末休閑已成為增速最快細分板塊之一在生活和消費方式，在意品牌和品質(zhì)，尤其是對某些特定產(chǎn)品類別的消費意愿。他們也更注重休閑活動，如和朋友家人度假，看電影、自駕游等。數(shù)據(jù)來源：2015年瑞信研究院(Credit Suisse Research Institute)第六份年度全球財富報告、2012年麥肯錫“解讀中國”第11頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 渴望釋壓、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級成為中高端民宿的主力客群民宿供給品

9、質(zhì)升級 、價格攀升VS不低的入住率反映出中產(chǎn)階層的旺盛需求第12頁，共58頁。我國民宿態(tài)勢 發(fā)展中的思考看似黃金時代，更需理性的思考，非標住宿也應(yīng)有自己的標準化“民宿現(xiàn)在正以10%-20%的速度在增長，風頭正勁。但住過民宿的人，又常常有這樣的感受：有點貴，舒適度不夠，可能不會再去了。各地一窩蜂地建民宿，良莠不齊，有些過熱、過剩，是該冷靜下來思考一下了。”扎堆于景區(qū)周邊，民宿經(jīng)營同質(zhì)化初期投資成本過高，回報周期長市場競爭加劇，投資回報率低從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊區(qū)域規(guī)劃體系不完善基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全 民宿選址與客源地能級相耦合民宿選址應(yīng)充分考慮客源基礎(chǔ)，客源市場的消費力是持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。民宿建筑風格與

10、場地資源相耦合民宿建筑是住宿體驗的核心，從選材到設(shè)計應(yīng)與自然景觀、在地文化相融合。民宿文化表達與細節(jié)設(shè)計相耦合民宿客房設(shè)計、景觀打造、配套服務(wù)等細節(jié)，是客人感受文主人情懷與地域文化的重點界面。民宿投資量與運營收益相耦合投資初期有效配置資金，依據(jù)客源分析合理控制建筑體量、客房量，做好回報周期的預(yù)判。第13頁，共58頁。民宿發(fā)展趨勢 概念更新從概念上，我們提出廣義民宿的概念泛民宿傳統(tǒng)的民宿定義已無法涵蓋興盛的各類民宿，泛民宿其特征表現(xiàn)為根植于鄉(xiāng)村文化形態(tài)，為旅游者駐留而設(shè)計的文化主題鮮明、功能復(fù)合、兼具人文情懷與經(jīng)營理性的特色住宿產(chǎn)品。是一種生活體驗一場主客的交流，共有情懷的互動經(jīng)營規(guī)模小，服務(wù)個

11、性化人群地域文化的充分展現(xiàn)精彩的建筑設(shè)計，極致的服務(wù)理念理性的投資回報，關(guān)注持久性第14頁，共58頁。民宿發(fā)展趨勢 模式創(chuàng)新 從發(fā)展模式上，特色民宿“+”成為民宿經(jīng)營的新潮流第15頁，共58頁。民宿發(fā)展趨勢 功能復(fù)合 從產(chǎn)品功能上，以住宿體驗為核心，功能復(fù)合才是更好的發(fā)展思路第16頁，共58頁。成功案例解析 案例選取兩大維度1.民宿集群發(fā)展，民宿經(jīng)濟帶動區(qū)域；2.特色顯著，自成風景的單體（連鎖）民宿集群式發(fā)展：莫干山民宿群民宿經(jīng)濟已成為當?shù)刂匾?jīng)濟支柱2015年德清民宿民宿已達200多家，全年營收1.7個億左右，民宿經(jīng)濟已成為當?shù)刂匾?jīng)濟支柱。多國資本投入，洋家樂帶動民宿整體發(fā)展德清各類“洋家

12、樂”35家，分別由來自南非、法國、英國和比利時等10余個國家的外商投資經(jīng)營?！把蠹覙贰钡某晒?，對莫干山民宿經(jīng)濟的發(fā)展至關(guān)重要。文化底蘊濃，建筑本身也是風景名人故居建筑文化底蘊深厚，本身就是極具魅力的住宿依托。“一村一品”，差別競爭。第17頁，共58頁。成功案例解析 改造類民宿：原有民居改造，整體保留鄉(xiāng)村氛圍，挖掘原有文化第18頁，共58頁。成功案例解析 改造類民宿：原有民居改造，整體保留鄉(xiāng)村氛圍，挖掘原有文化第19頁，共58頁。成功案例解析 新建類民宿：根據(jù)選址進行建筑設(shè)計，主題豐富，建筑造型多樣第20頁，共58頁。成功案例解析 向特色度假目的地轉(zhuǎn)化現(xiàn)狀：以系列住宿產(chǎn)品為核心特色規(guī)劃：完善度假

13、休閑要素，強化度假樞紐-網(wǎng)絡(luò)建設(shè)核心產(chǎn)品：洋家樂、民宿等住宿產(chǎn)品配套項目：莫干山旅游集散中心丨久祺國際騎營支撐工程：10個“一”工程游客中心丨休閑娛樂場所丨文化互動展示場所丨健行道丨環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)丨標識系統(tǒng)丨信息宣傳系統(tǒng)丨戶外休閑運動丨農(nóng)事活動丨民俗文化節(jié)慶活動第21頁，共58頁。成功案例解析 自成風景：過云山居合理的運營管理各司其職：做紙媒的合伙人負責宣傳；企業(yè)主合伙人負責運營。取長補短：無餐飲，與周邊農(nóng)家樂合作，游客體驗和鄰里關(guān)系兩不誤；組織山林野味的品嘗、采購。持續(xù)經(jīng)營的理念項目投資收益合理，建設(shè)成本回收期較短，在行業(yè)內(nèi)收益回報率較高。建設(shè)成本控制：394萬運營成本：4萬/月運營收入：15萬/

14、月成本回收：4年第22頁，共58頁。成功案例解析 自成風景：松贊系列打文化差異牌，讓獨特的藏式文化元素作為賣點松贊林卡1家：在云南建立的第1家藏式5星標準酒店，有75間客房。松贊精品系列山居5家：分別位于香格里拉、梅里、奔子欄、塔城和茨中，座落在雪山與峽谷間，遠離任何游客的小村莊附近。由法國雅高集團美憬閣管理，為游客提供家庭般的迎客方式純正極致的藏式文化體驗傳統(tǒng)的藏式石砌結(jié)構(gòu)建筑，加以藏文化博物館似的裝飾建造于村莊之中或旁邊，這為游客創(chuàng)造機會，充分接觸當?shù)匚幕统錆M活力的生活將旅游度假住宿產(chǎn)品延伸為完整的旅游度假產(chǎn)品第23頁，共58頁。成功案例解析 自成風景：蘆茨土屋一場與藝術(shù)的對話，設(shè)計感十

15、足的客房設(shè)計成為核心特色尊重環(huán)境：依山傍水的原木房子做到對環(huán)境的最大尊重，一顆古老的楊樹完整的穿過閣樓露臺上的地板。靜心設(shè)計：土屋的每一個構(gòu)造，房屋里的每一處設(shè)計都是主人自己設(shè)計的，里面擺設(shè)的飾品都是主人從世界各地淘來的，日本的燭臺、泰國的化妝鏡、印尼的燈罩等。星級配套：蘆茨土屋硬件上也有保證，所以客房全部是按照星級酒店的水準來配置，柔軟的被褥、24小時熱水與獨立衛(wèi)生間，讓習慣享受的都市人完全沒有不必要的擔心。第24頁，共58頁。成功案例解析 藝術(shù)性體驗活動，享受藝術(shù)家的生活第25頁，共58頁。成功案例解析 自成風景：茶香麗舍依托西湖西山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，以地道的杭州本土文化風情取勝第26頁，共

16、58頁。成功案例解析 自成風景：茶香麗舍依托西湖西山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，以地道的杭州本土文化風情取勝29間客房，29種不同的客房設(shè)計 主人是個四十來歲土生土長的杭州人，朋友們習慣叫他老倪，熟諳杭州、迷戀西湖的他，熱情好客并且善聊。入夜時，主人會泡好一壺茶，一群來自天南海北的或認識或不認識的人便圍著茶桌海闊天空地聊開了第27頁，共58頁。成功案例解析 自成風景：豬欄酒吧民宿客棧古民居改造的范本，以徽式風格修舊如舊創(chuàng)新住宿體驗第28頁，共58頁。成功案例解析 總結(jié)：投資前的理性思考區(qū)域選擇很關(guān)鍵 民宿當前還無力形成完全獨立的旅游吸引，必須依賴旅游景區(qū)或旅游目的地而發(fā)展；選擇具有強大客源基礎(chǔ)、可進入性高

17、的區(qū)域，更易存活和盈利。民宿特色是根本 民宿的興起根本上是自助游與休閑度假旅游發(fā)展的必然結(jié)果，本質(zhì)上是一種個性化和深度游的體驗方式，個性化的民宿設(shè)計、可體驗的獨特文化、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)是核心關(guān)注點。外部資源要善用 微信等自媒體、專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)平臺、旅游協(xié)會、政府政策等都是在民宿運營管理中可資利用的外部資源，善用資源進行傳播與營銷，通過合理調(diào)配降低成本，是提升效率、良性運營的基礎(chǔ)。第29頁，共58頁。民宿設(shè)計要素 以核心要素作為民宿設(shè)計的出發(fā)點、以系統(tǒng)要素來修正和控制規(guī)模，并通過補充要素的創(chuàng)新設(shè)計，拉動民宿理性的、有特色的發(fā)展第30頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：選址喧囂一路散去，除了考慮自然與原

18、鄉(xiāng)，哪里是我們追尋的方向？第31頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：起名民宿的名字即是營銷的一部分定位，從賦予民宿一個名字開始一個好的名字能夠傳遞：主題、定位、環(huán)境、氣質(zhì)、場景、賣點傳達資源與環(huán)境：過云山居、島居白沙、五號山谷傳達氣質(zhì)與場景：大樂之野、隱居 、鄉(xiāng)宿、花間堂第32頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：主題第33頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：建筑設(shè)計建筑設(shè)計需要情懷，更需要邏輯思維民宿與傳統(tǒng)酒店相比，在選址、規(guī)模、建筑風格、客房等方面均存在較大差別；無論是改建還是新建，都是為了更好的提煉出歷史、人文中的建筑語言。改造類民宿策略：最大限度的保留建筑原有的文化記憶，就地取材對

19、建筑做必要的修繕加建木質(zhì)的入口雨棚，遮風擋雨的同時突出民宿入口。對原有的破舊窗戶進行修繕。以木材和茅草為材料建造涼亭，設(shè)計民宿的灰空間，凸顯民宿的鄉(xiāng)居主題。就地取材，以當?shù)厥匿佋O(shè)人行道路和路邊景觀小品。以天然石塊和綠色植物做景觀圍墻。第34頁，共58頁。成功案例解析 新建類民宿策略：注重體現(xiàn)當?shù)匚幕?，多選用當?shù)氐慕ㄖ牧蟻碡S富建筑造型選材：多選用與自然融合度高的材料，凸顯生態(tài)性和文化性第35頁，共58頁。成功案例解析 空間：合理的室內(nèi)與室外灰空間處理室內(nèi)和室外的過渡空間是民宿的一個重點設(shè)計，陽臺、露臺等空間可以很好的把人的活動范圍從室內(nèi)延伸到室外，甚至在某些區(qū)域可以結(jié)合場地現(xiàn)有的地形或植被做

20、巧妙設(shè)計，從而和環(huán)境更好地融合在一起。Singita Sabi Sand（南非） Mombo Safari Camp（博茲瓦納） 第36頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細節(jié)與環(huán)境設(shè)計細節(jié)設(shè)計：關(guān)注民宿客房的細部設(shè)計，細節(jié)成就完美第37頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細節(jié)與環(huán)境設(shè)計外環(huán)境：舒適宜人的庭院設(shè)計第38頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細節(jié)與環(huán)境設(shè)計整合利用周邊優(yōu)勢資源，與民宿產(chǎn)品定位相適應(yīng)第39頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細節(jié)與環(huán)境設(shè)計道路鋪裝，注重人行的體驗第40頁，共58頁。成功案例解析 核心要素：細節(jié)與環(huán)境設(shè)計標識系統(tǒng)：與主題特色、環(huán)境氛圍相結(jié)合第41頁，共58頁。成功案例解析 系統(tǒng)要素：規(guī)模合理充分考慮區(qū)域游客量及擬選址周邊的民宿數(shù)量，合理控制自身規(guī)模和體量若假設(shè)民宿平均客房15間，平均每間客房床位數(shù)1.5（按大部分都是大床房和標間計算），以入住率為70%來計算，則民宿數(shù)量與所需的全年過夜游客量存在如下關(guān)系（過夜游客量與總游客、過夜游客比重、過夜游客游客平均停留時間都有關(guān)）：第42頁，共58頁。成功案例解析 系統(tǒng)要素：成本控制充分遵循并利用天然的生態(tài)資源，如地形、水系、植被等第43頁，共58頁。成功案例解析 系統(tǒng)要素：成本控制材料與