固定資產(chǎn)貸款項目評估詳解

1、固定資產(chǎn)貸款(di kun)項目評估風(fēng)險(fngxin)管理部2014-91共四十一頁項目(xingm)評估基本概念 項目評估是以項目可行性研究報告為基礎(chǔ)，根據(jù)國家現(xiàn)行方針政策、財稅(ci shu)制度以及銀行信貸政策的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項目生產(chǎn)經(jīng)營的信息材料，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面對項目進(jìn)行科學(xué)審查與評價的一種方法。2共四十一頁項目(xingm)評估與可行性研究的區(qū)別可行性研究項目評估發(fā)起主體項目業(yè)主貸款銀行發(fā)生時間順序在先以可研為基礎(chǔ)，順序在后研究范圍與側(cè)重點從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面對項目進(jìn)行全面的調(diào)查研究和分析比較。從貸款資金的安全性、效益性等方面考察項目，分析項目風(fēng)險性。目的服務(wù)于項目報批和貸

2、款申請服務(wù)于項目審批和貸款決策3共四十一頁項目(xingm)評估的目的 貸款項目評估是銀行貸款決策的主要依據(jù)。為了防范貸款風(fēng)險，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，保障信貸資產(chǎn)的效益性、安全性和流動性，對貸款項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的評估，為貸款決策提供客觀、公正(gngzhng)、準(zhǔn)確的依據(jù)，提高貸款決策的科學(xué)性和可靠性。4共四十一頁項目評估(pn )的原則貸款項目評估應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，遵循客觀、公正、科學(xué)、可靠的原則；堅持項目評估的系統(tǒng)性和對比性原則（運用(ynyng)系統(tǒng)的觀點，將項目與所在行業(yè)、地區(qū)和社會環(huán)境結(jié)合起來進(jìn)行分析評價；運用(ynyng)比較的手段，與同類項目進(jìn)行對比等）；堅持定量分

3、析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主；動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合原則，以動態(tài)分析為主的原則。5共四十一頁項目評估(pn )的依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃；國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)參數(shù)；銀監(jiān)、人行監(jiān)管政策、我行信貸政策；項目立項批準(zhǔn)文件；項目可行性研究報告及權(quán)威部門論證意見；中央(zhngyng)和地方政府有關(guān)的城市建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、消防、安全衛(wèi)生、運輸、勞動保護(hù)等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；借款人生產(chǎn)經(jīng)營等有關(guān)資料。6共四十一頁評估資料(zlio)的收集企業(yè)基本資料（主要參閱調(diào)查報告）1、公司營業(yè)執(zhí)照(yn y zh zho)及公司資質(zhì)證書等2、公司基本情況介紹3、公司近三年經(jīng)審計的財務(wù)報告及最

4、近一期的財務(wù)報告4、項目公司則收集項目發(fā)起人的相關(guān)資料項目相關(guān)資料1、項目規(guī)劃設(shè)計方案及項目情況介紹2、項目立項批準(zhǔn)文件及四證一書3、項目環(huán)評報告批復(fù)4、項目可行性研究報告5、項目投資概算、投資計劃6、工程建設(shè)計劃、工程施工進(jìn)度7、項目資金籌措計劃8、自有資金的構(gòu)成和來源說明9、項目融資計劃及還款計劃10、項目經(jīng)營方案及經(jīng)營現(xiàn)金流預(yù)測11、項目相關(guān)行業(yè)調(diào)研報告7共四十一頁項目(xingm)評估的內(nèi)容 1、借款主體(zht)評價 2、項目概況 3、建設(shè)與生產(chǎn)條件評估 4、項目產(chǎn)品市場評估 5、投資估算與資金來源評估 6、項目財務(wù)效益評估 7、銀行效益及風(fēng)險防范 8、總評價 8共四十一頁借款(ji

5、 kun)主體評價如借款人是既有企業(yè)法人（改擴(kuò)建項目），資信評估包括對借款人的經(jīng)濟(jì)地位、法人代表素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)班子整體素質(zhì)、生產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)負(fù)債及償債能力(nngl)、信用、發(fā)展前景等進(jìn)行綜合論證分析。如借款人是新設(shè)企業(yè)法人（新建項目），資信評估包括對借款人的經(jīng)濟(jì)地位、法人代表素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)班子整體素質(zhì)、主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營及資產(chǎn)負(fù)債情況等進(jìn)行調(diào)查分析。9共四十一頁項目(xingm)合規(guī)性評估 （1）項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、土地供應(yīng)政策和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 （2）項目是否已經(jīng)完成審批(shnp)、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。 我國目前建設(shè)項目審批采用審批制、核準(zhǔn)制、備案制三種形式，其中：對于政府投資建設(shè)

6、的項目仍采用審批制，對于企業(yè)投資建設(shè)的項目則視不同情況采用核準(zhǔn)和備案制，其中政府僅對重大項目和限制類項目采用核準(zhǔn)制政府核準(zhǔn)的投資項目目錄，其他項目均為備案制。10共四十一頁項目(xingm)合規(guī)性評估（續(xù)1）（3）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的項目選址和布局必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，并依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。選址意見書、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、（4）需要申請使用土地的項目必須依法取得用地批準(zhǔn)手續(xù)。項目用地預(yù)審意見、土地證（5）已經(jīng)按照(nzho)建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理、分級審批的規(guī)定完成環(huán)境影響評價審批。分類管理： 可能造成重大影響 環(huán)境影響報告書 可能造成輕度影響 環(huán)境影響報告表 對

7、環(huán)境影響很小 環(huán)境影響登記表11共四十一頁項目(xingm)合規(guī)性評估（續(xù)2）（6）已經(jīng)按照規(guī)定完成固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估(pn )和審查。（如軌道交通項目）（7）建筑工程開工前，建設(shè)單位依照建筑法的有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)取得施工許可證。（8）符合國家法律法規(guī)的其他相關(guān)要求。如涉及河道工程應(yīng)經(jīng)水務(wù)部門批準(zhǔn)等。 12共四十一頁項目產(chǎn)品市場(shchng)評估 項目(xingm)產(chǎn)品市場分析是項目(xingm)評估中的一項重要內(nèi)容，主要是對項目(xingm)產(chǎn)品的市場容量、價格、競爭力進(jìn)行分析，判斷項目產(chǎn)品銷售的前景和潛力。13共四十一頁項目產(chǎn)品市場(shchng)評估（續(xù)1）市場容量(rngling)

8、分析： 1、供應(yīng)現(xiàn)狀分析。調(diào)查項目產(chǎn)品在目標(biāo)市場的總生產(chǎn)能力、總產(chǎn)量和各地區(qū)分布；各主要生產(chǎn)企業(yè)的分布情況以及產(chǎn)量、品種、性能、檔次等。 2、需求現(xiàn)狀分析。調(diào)查項目產(chǎn)品在目標(biāo)市場消費總量及各地區(qū)分布、消費結(jié)構(gòu)狀況、市場需求滿足程度等。 3、產(chǎn)品供需平衡。14共四十一頁項目產(chǎn)品(chnpn)市場評估（續(xù)2）價格(jig)分析： 通過了解項目產(chǎn)品國際、國內(nèi)和本地區(qū)市場價格的歷史數(shù)據(jù)等信息，結(jié)合市場供需分析，預(yù)測項目產(chǎn)品的價格走勢。市場競爭力分析： 從自然資源、工藝設(shè)備、規(guī)模效益、研發(fā)能力、產(chǎn)品性能、價格、品牌等方面比較分析項目產(chǎn)品與同類產(chǎn)品的競爭優(yōu)劣勢。15共四十一頁建設(shè)(jinsh)與生產(chǎn)條件評

9、估 對項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件及主要技術(shù)方案的評估，應(yīng)首先核查待評文件有關(guān)內(nèi)容編寫的依據(jù)是否恰當(dāng)、可靠，內(nèi)容與深度是否滿足要求，論證是否科學(xué)充分。應(yīng)根據(jù)(gnj)行業(yè)和項目特點，突出評價重點。16共四十一頁建設(shè)與生產(chǎn)條件(tiojin)評估（續(xù)1）（1）項目建設(shè)規(guī)模 主要從市場需求容量和項目在目標(biāo)市場中的份額、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境容量及合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模等方面分析(fnx)項目建設(shè)規(guī)模是否合適合。 例如：熱電聯(lián)產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模，就要根據(jù)熱負(fù)荷需求的大小來確定。如果建設(shè)規(guī)模選擇太小，不能滿足熱負(fù)荷的需求；如果建設(shè)規(guī)模太大，達(dá)不到規(guī)定的熱電比要求，機(jī)組利用率也降低。17共四十一頁建設(shè)與生產(chǎn)條件(tiojin)評

10、估（續(xù)2） （2）建設(shè)條件 項目的建設(shè)條件評估方面，主要包括：廠址建設(shè)條件。 主要對廠址區(qū)域布局合理性、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的符合性，占地面積及拆遷補(bǔ)償安置合理性及建設(shè)場地(chngd)的穩(wěn)定安全性等進(jìn)行評價。交通運輸條件。 主要對廠外交通是否便捷，能否滿足主設(shè)備及產(chǎn)品的運輸要求等進(jìn)行評估。 運輸方案選擇應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃廠內(nèi)、外運輸，做到物料流向合理，主要 產(chǎn)出品、大宗原材料和燃料的運輸，應(yīng)避免多次倒運，自建的外部運輸線路、車站、碼頭等，應(yīng)符合規(guī)劃。18共四十一頁建設(shè)(jinsh)與生產(chǎn)條件評估（續(xù)3）原材料燃料供應(yīng)條件。 主要對原材料及燃料的來源、供應(yīng)的可靠性、運輸(ynsh)距離等進(jìn)行評估

11、。環(huán)境保護(hù)條件。 對環(huán)境容量空間及對項目的環(huán)保措施要求等進(jìn)行評估，污染物排放、噪聲、廢水處理等要符合國家現(xiàn)行的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。（3）主要技術(shù)方案 技術(shù)方案包括產(chǎn)品方案，生產(chǎn)工藝技術(shù)方案，公用輔助工程，節(jié)能和節(jié)水，環(huán)境保護(hù)，勞動安全衛(wèi)生與消防，組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置，以及項目實施進(jìn)度等。19共四十一頁項目(xingm)投資估算評估 在確定項目建設(shè)方案的基礎(chǔ)上詳細(xì)估算項目所需的投資。分別估算建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝(nzhung)工程費、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費、漲價預(yù)備費、建設(shè)期利息和流動資金等。 20共四十一頁項目投資估算( sun)評估（續(xù)1）項目總投資構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資 靜態(tài)(jngti

12、)投資工程費用（建筑工程、設(shè)備購置、安裝工程）、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、基本預(yù)備費 動態(tài)投資 建設(shè)期利息、匯率變動部分、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前暫緩征收）、漲價預(yù)備金及國家規(guī)定的其它稅費。 流動資金投資21共四十一頁項目(xingm)投資估算評估（續(xù)2） 對各分項投資估算的分析，應(yīng)關(guān)注：（1）投資估算的范圍是否與項目建設(shè)的工程內(nèi)容相一致；（2）投資估算是否符合國家有關(guān)主管部門頒發(fā)的關(guān)于投資估算的規(guī)定；（3）估算的投資是否計算合理(hl)，有無提高或者降低估算標(biāo)準(zhǔn)，有無重復(fù)計算、漏項少算或高估冒算。（4）鑒定分析固定資產(chǎn)總投資所列的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)是否合理；（5）鑒定分析建設(shè)期

13、借款利息的計算是否準(zhǔn)確、利率是否符合國家規(guī)定，期限是否與建設(shè)期一致，是否考慮了其他資金成本。（6）與同期建設(shè)的同類項目平均投資水平作對比分析，分析項目投資高于或低于平均投資水平的原因和合理性。22共四十一頁融資方案(fng n)評估項目資金來源 自有資金 資本金 股東投入：貨幣、實物、無形資產(chǎn) 自有資金轉(zhuǎn)增：資本公積、盈余公積、未分配利潤 其他無須歸還的資金 外部籌資 銀行貸款 中長期 、短期 出口信貸、外國政府貸款、國際金融組織貸款、銀團(tuán)貸款 發(fā)行債券 融資(rn z)租賃 補(bǔ)償貿(mào)易 23共四十一頁融資(rn z)方案評估要點資金來源的可靠性投資人的出資能力評估出資能力=企業(yè)現(xiàn)有(xin y

14、u)貨幣資金+企業(yè)未來經(jīng)營收益+企業(yè)可變現(xiàn)資產(chǎn)+回收報廢資產(chǎn)余值-在建工程已利用出資能力 出資保障系數(shù)=出資能力/要求出資額非我行貸款籌資的規(guī)模、成本、審批落實情況 確保項目總投資不留缺口 確保資金按時到位 資金渠道的合法性 資本金占總投資比例（各行業(yè)比例不同） 非貨幣出資部分的評估及占資本金的比例 資金來源渠道符合國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定 實現(xiàn)資金供應(yīng)條件和籌資成本的最優(yōu)組合評估資金供應(yīng)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險 資金不落實導(dǎo)致的風(fēng)險：工期、造價、效益 融資結(jié)構(gòu)與投資結(jié)構(gòu)不匹配所導(dǎo)致的風(fēng)險 利率、匯率風(fēng)險24共四十一頁融資方案(fng n)評估要點（續(xù)） 項目資本金制度： 從1996年開始，我國開

15、始試行資本金制度。投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)，有不同規(guī)定。作為資本金基數(shù)的總投資，是按項目固定資產(chǎn)投資和鋪底流動資金之和。應(yīng)關(guān)注資本金比例是否符合國家法律和行政法規(guī)規(guī)定（國發(fā)（2009）27號） 。 項目資本金內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例： 應(yīng)以投資各方簽訂的投資協(xié)議為依據(jù)，同時關(guān)注出資人出資比例的合法性和合理性。（有的行業(yè)對控股投資方是有限制的） 項目資本金的出資方式：投資者如果以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、資源開采權(quán)等作價出資，必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估作價，其中(qzhng)工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作價出資比例不能超過資本金總額的20%。 25共四十一頁選取(xunq)財務(wù)

16、評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)財務(wù)價格 現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)的預(yù)測價格計算期內(nèi)采用不變價格 穩(wěn)健性原則：投入物價格就高不就低，產(chǎn)出品價格就低不就高 稅費 一般包括增殖稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加說明稅費的取費標(biāo)準(zhǔn)及減免稅依據(jù) 項目計算期 項目建設(shè)期：按項目的合理建設(shè)工期或預(yù)計(yj)的建設(shè)進(jìn)度確定項目經(jīng)營期：根據(jù)項目產(chǎn)品或服務(wù)的市場生命周期以及主要設(shè)備、設(shè)施的使用壽命等 因素確定。 一般不超過20年，公益性項目可適當(dāng)延長。 生產(chǎn)負(fù)荷（生產(chǎn)能力利用率）26共四十一頁銷售（營業(yè)(yngy)）收入評估按含稅價測算（建行規(guī)定） 含稅銷售收入=（產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品含稅價格） 不含稅銷售收入=（產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品不含稅價格）

17、 =產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品含稅價格/（1+稅率）假定銷量等于產(chǎn)量按生產(chǎn)運營期各年的生產(chǎn)負(fù)荷(fh)進(jìn)行計算27共四十一頁銷售稅金(shu jn)及附加評估包括營業(yè)稅、消費稅、資源稅、土地增值稅、城市(chngsh)維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加城市維護(hù)建設(shè)稅 稅率：市區(qū)7%，縣城或鎮(zhèn)5% 稅基：以增值稅（或營業(yè)稅）額為計稅依據(jù)教育費附加 附加率：4% 計算：教育費附加=增值稅（營業(yè)稅）額教育費附加率28共四十一頁增值稅評估(pn )增值稅 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額 - 當(dāng)期進(jìn)項稅額 其中，當(dāng)期銷項稅額= 銷售收入（不含稅） 稅率 稅率：基本稅率17%；低稅率13%（糧油、燃?xì)?、書?sh bo)、農(nóng)資、初級農(nóng)產(chǎn)品

18、、礦產(chǎn)品）；零稅率（出口貨物）；小規(guī)模納稅人4-6%（不抵扣）29共四十一頁成本費用評估(pn )項目總成本費用評估產(chǎn)品制造成本加期間費用估算法 總成本費用產(chǎn)品制造成本管理費用財務(wù)費用銷售費用產(chǎn)品制造成本=直接材料費用+燃料(rnlio)及動力費用+直接工資及職工福利費+ 其它制造支出+ 制造費用 制造費用=折舊+修理費+其它制造費用 管理費用=無形資產(chǎn)攤銷+遞延資產(chǎn)攤銷+其他管理費用 財務(wù)費用=利息支出+匯兌損失+金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費+其它籌資費用 銷售費用：產(chǎn)品銷售或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項費用及銷售機(jī)構(gòu)的經(jīng)費經(jīng)營成本經(jīng)營成本=總成本費用 - 折舊費 - 礦山維簡費 - 無形資產(chǎn)及長期待攤費用-

19、 財務(wù)費用指的是現(xiàn)金的流出。主要用于項目現(xiàn)金流量分析。能反映企業(yè)的生產(chǎn)和管理水平，同類企業(yè)具有可比性。固定成本與可變成本 30共四十一頁利潤(lrn)及利潤(lrn)分配評估項目年利潤總額 項目利潤總額（年）= 產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入- 產(chǎn)品銷售稅金及附加- 增值稅- 總成本費用 稅后利潤稅后利潤 = 利潤總額 - 所得稅額稅后還款利潤（未分配利潤）稅后還款利潤=稅后利潤-盈余公積-公益金-應(yīng)付利潤（分紅(fn hng)股利） 31共四十一頁項目收入(shur)評估要點鑒定分析項目銷售量的確定是否有充分依據(jù)。鑒定分析各年生產(chǎn)負(fù)荷的確定是否有充分依據(jù)。鑒定分析產(chǎn)品的銷售價格是否合理，是否考慮到其價

20、格實現(xiàn)的合理性，是否考慮經(jīng)營期間市場供求(gngqi)狀況及國家政策影響。鑒定分析項目收入計算是否正確。32共四十一頁項目銷售(xioshu)稅費評估要點鑒定分析項目應(yīng)納稅種是否完全，是否有漏掉或重復(fù)估算的稅種；鑒定分析估算時所采用的稅種、稅目、稅率是否符合國家稅法的規(guī)定；在評估過程中，按照就高不就低的原則計算；在評估過程中，增值稅作為價外稅不包括(boku)在銷售稅金及附加中。33共四十一頁項目成本費用評估(pn )要點鑒定分析項目成本費用估算的內(nèi)容是否全面完整(wnzhng)，各項費用劃分是否清楚，是否重復(fù)計算或低估漏算；鑒定分析項目成本費用的合理性，項目成本費用估算中所選取的參數(shù)是否符合

21、部門（行業(yè)）的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)鑒定分析項目投入物價格的選用與產(chǎn)出物價格的選用是否保持同期性原則；34共四十一頁項目(xingm)財務(wù)評價 項目(xingm)財務(wù)評價的內(nèi)容為：按規(guī)定科目詳細(xì)估算營業(yè)收入和成本費用，預(yù)測財務(wù)現(xiàn)金流量；編制財務(wù)現(xiàn)金流量表，計算相關(guān)指標(biāo)。擁有足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量是財務(wù)可持續(xù)的基本條件。各年累計盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值是財務(wù)生存的必要條件。35共四十一頁不確定性分析(fnx)盈虧平衡(pnghng)分析 盈虧平衡分析是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力的條件下，通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點越低，表明項目適應(yīng)產(chǎn)品變化的能力越大，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率） 年平均固定總成本 年平均銷售收入-年平均可變總成本-（年平均銷售稅金及附加+年平均增值稅）X100%敏感性分析 財務(wù)內(nèi)部收益率和貸款償還期隨工期、總投資、生產(chǎn)負(fù)荷、投入物價格、匯率等敏感性因素變化而變化的幅度，據(jù)此判斷項目的抗風(fēng)險能力單因素敏感性分析主要敏感性因素正反方向