世界海洋生態(tài)城項目定位及總體規(guī)劃思路課件

1、中國山東青島市鰲洲灣世界海洋生態(tài)城項目定位及總體規(guī)劃思路青島市鰲洲灣世界海洋文化主題生態(tài)城主旨：打造青島市鰲洲灣國家5A級海洋文化生態(tài)產(chǎn)業(yè)景區(qū)世界海洋文化大觀園、旅游、渡假、商務、科研 藝術 中國唯一海洋文化主題生態(tài)旅游度假新城第一部分戰(zhàn)略概要把青島市鰲洲灣打造成東方的生態(tài)產(chǎn)業(yè)海灣，東方的愛琴海項目的總精神青島市鰲洲灣世界海洋城，海洋之城！青島市鰲洲灣世界海洋城，文化之城！青島市鰲洲灣世界海洋城，宜居之城！青島市鰲洲灣世界海洋城，旅游之城！青島市鰲洲灣世界海洋城，科技之城！青島市鰲洲灣世界海洋城不僅是在建一座新城，而是要形成一個城市品牌！通過經(jīng)營海洋資源、形成城市資源，拉大城市框架，體現(xiàn)出山水

2、特色，突出環(huán)境改善，增強城市的核心競爭力和輻射帶動作用在改造過程中：升華海洋文化建設四季生態(tài)旅游元素開發(fā)科技潛力形成產(chǎn)業(yè)合力整合大山東半島海洋資源以此來全面提升城市品位和區(qū)域價值把青島市鰲洲灣建設成為國內唯一海洋文化主題城市適宜觀光休閑旅游的山水城市適宜人居的綠色生態(tài)科技城市溫泉養(yǎng)生旅游城市山東觀光休閑的承載區(qū)全國乃至世界的旅游消費聚集區(qū)國際視野 立足中國 落地青島市鰲洲灣推進青島市鰲洲灣全域城市化建設進程打造，青島市鰲洲灣世界海洋文化旅游度假新城目錄背景及新城開發(fā)模式研究項目功能與產(chǎn)業(yè)定位板塊規(guī)劃布局與數(shù)據(jù)第二部分定位與總體規(guī)劃項目總體開發(fā)模式定位與系統(tǒng)定位2大核心背景，2大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)本案迎來

3、歷史性的發(fā)展契機打造山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)，山東區(qū)域經(jīng)濟崛起正當時2011年1月國務院已正式批復山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，這標志著山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設正式上升為國家戰(zhàn)略。經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略定位：1、黃河流域出海大通道的經(jīng)濟引擎2、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的南部隆起帶3、聯(lián)貫東北老工業(yè)基地與長三角經(jīng)濟區(qū)的紐帶山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)是我國首個以海洋經(jīng)濟為鮮明特色的區(qū)域板塊，海洋產(chǎn)業(yè)將獲得優(yōu)先發(fā)展區(qū)域成為國家海洋發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。這是“十二五”開局之年第一個獲批的國家發(fā)展戰(zhàn)略，也是我國第一個以海洋經(jīng)濟為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。山東大學分校區(qū)落定青島市鰲洲灣，在提高片區(qū)影響力的同時，增加了濃厚的文化色彩，

4、為項目發(fā)展文教創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)提供了基礎和人才條件山大分校提升區(qū)域的價值潛力，周邊配套設施日益完善，投資數(shù)百億的港中旅和青島國際會展中心等大型旅游項目陸續(xù)跟進，一切的一切都將對當?shù)氐穆糜巍⒉惋嫷绕鸬綐O大的推動作用。新城開發(fā)模式案例研究關于“新城”（NEW TOWN）的論述新城的定義：位于大城市郊區(qū)，交通便利、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美，能分擔大城市的居住、產(chǎn)業(yè)、行政等功能，是具有相對獨立性的城市社區(qū)。成功的新城：應該提供滿足于社區(qū)（community）日常的居住、文化、教育、商業(yè)、和公眾或私人服務的需求，并盡可能減少與外界交換的行為，形成相對獨立的城市社區(qū)。新城不應僅提供給人們居住的場所，還應提供就業(yè)的機會，

5、新城不只是一個“臥城”。15依據(jù)新城發(fā)展的內在核心驅動因素和城市功能的不同，可以分為6大新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式田園新城產(chǎn)業(yè)新城邊緣新城行政中心新城國 際 案 例Letchworth（英國，倫敦）Welwyn Garden City （英國，倫敦）新城發(fā)展模式TOD新城Port Sunlight （英國，利物浦）筑波科學城（日本，筑波）Radburn（美國，紐約）Columbia哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）千里新城（日本，大阪）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亞）副中心新城東京臨海副中心新城（日本，東京）拉德芳斯副

6、中心（法國，巴黎）模式一：田園新城是指以國家立法為基準,政府主導下由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城田園新城模式出現(xiàn)的核心驅動因素是二戰(zhàn)后城市住房緊缺和普遍的住房條件惡劣。新城是由官方為主的開發(fā)機構，即新城開發(fā)公司（New Town Development Corporation）統(tǒng)一規(guī)劃和實施開發(fā)的。政府部門的主導作用主要體現(xiàn)在城址的選定、提供資金以及處理與開發(fā)公司的關系等方面。新城必須與中心城市保持一定距離，且選用地價較低的農(nóng)業(yè)用地，而不允許選用建成區(qū)邊緣地帶的土地。新城開發(fā)不以營利為目的，但以市場化方式來運作。新城開發(fā)公司擁有土地出售、轉讓、租用等權利。新城強調配套和自給自足，力求居住與工

7、作崗位的平衡。 田園新城模式以英國新城為代表，典型案例包括Stevenage；Milton Keynes等。三代田園新城Phase 1規(guī)模較小建筑密度較低，居住平均密度為75人/公頃住宅按鄰里單位進行建設，各個鄰里有各自的中心，并有大片綠地相隔居住區(qū)和工業(yè)區(qū)等功能分區(qū)較明顯道路網(wǎng)一般由環(huán)路和放射性道路結合組成密度太低，建筑分散，缺少城市生活氛圍人口規(guī)模偏小，公共設施配套不足或運營困難Stevenege第一代新城(1949-1950)第二代新城(1955-1966)特征缺點代表城市規(guī)模比第一代新城大建筑密度較高更多注重城市景觀設計功能分區(qū)不明顯淡化了鄰里概念綜合考慮了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展問題，把新城作為

8、地區(qū)經(jīng)濟的增長點應對私人小汽車的增長，道路交通處理較為復雜過分依賴新城中心區(qū)，使新城未來的拓展變得非常困難Cumbernauld第三代新城(1967-1980)規(guī)模比第e二代新城大設施配套進一步完善，獨立性強，不僅僅作為中心城郊外的居住區(qū)預留了大量土地，為今后城市產(chǎn)業(yè)結構轉型和可持續(xù)發(fā)展提供了空間上的保障MiltonKeynes第一代新城的典型：斯蒂文乃齊Stevenage倫敦48.2km1、位置和規(guī)模: 位于倫敦以北48.2公里，靠近高速公路，在3個主要機場的近距離范圍內 規(guī)劃建成25平方公里，人口6萬，有6個鄰里居住區(qū)的新城2、特點： 住宅布局上采用人車分流的原則 設計新城中心及英國第一條

9、步行街區(qū)，營造良好的公共活動氛圍 密度低，住宅設計多為帶有私家花園的獨立式住宅 住宅按鄰里單位設置，各個鄰里之間間隔大片綠地 功能分區(qū)明顯，工業(yè)區(qū)主要布置在城西，與生活區(qū)有鐵路相隔斯蒂文乃齊出現(xiàn)的五大問題新城密度過低，使其缺少城市氛圍，限制了城市功能的發(fā)揮，并且城市過度依賴私人汽車。問題1由于新城住宅主要提供給在新城就業(yè)的人群，因此并沒有解決低收入人群的居住問題，同時也排除了無業(yè)人群、退休人群、傷殘人群遷移新城的可能性。新城發(fā)展公司規(guī)劃與當?shù)厣虝陌l(fā)展策略缺乏溝通，是得一些公司不能順利遷入新城。中心區(qū)各類設施標準偏低，各使用功能之間缺少平衡，從而使得中心區(qū)的整體效能不能得到充分的發(fā)揮。交通組織

10、上現(xiàn)有的火車站和汽車站無法滿足需求，并且大量地上停車位造成土地資源的低效使用，同時也模糊了市中心的場所感。問題2問題3問題4問題5第三代新城的典型：密爾頓凱恩斯MiltonKeynes1、位置和規(guī)模: 位于倫敦附近，距離倫敦和伯明翰分別為1小時和1小時50分的汽車車程，臨近牛津和劍橋。 規(guī)劃建成88.8平方公里，人口25萬2、特點： 引入網(wǎng)格道路布局模式，并且主要道路系統(tǒng)在地面層上，設有多層次的立體交叉點 注重景觀設計，新城公園用地占了總用地的20%，并設計了成線性型的公園。 采用就業(yè)崗位分散的模式，給人們提供了較多的選擇余地。 提供良好的社會服務促進了早期居民和公司的遷入土地使用上預留待發(fā)展

11、用地，能夠隨發(fā)展、需求的變化靈活調整 。 密爾頓凱恩斯出現(xiàn)的三大問題總體密度仍然偏低，雖然其規(guī)劃目標是建設多樣化的住宅以吸引多樣化的人口，但是私人汽車的普及以及網(wǎng)格布局的模式也使得新城的住宅同質化和低密度化。問題1新城在社會經(jīng)濟目標上十分成功，在財務方面卻是失敗的，這主要是由于由于新城開發(fā)公司取地成本過高，并處理了許多市場尚不成熟的物業(yè)，導致獲利遠遠小于應得的收入。新城的小公司過多，小公司生存壓力較大，沒有精力進行系統(tǒng)的員工培訓問題2問題3田園新城模式的成功關鍵在于立法和政策的支持，政府在新城建設中起主導作用 立法和政策的支持:為吸引倫敦的居民前往新城,英國政府制定了一系列減稅和補貼的優(yōu)惠政策

12、。并制定了住宅、城鎮(zhèn)規(guī)劃法，新城法， 城鄉(xiāng)開發(fā)法等等大力支持新城的建設。 政府部門的主導作用:在新城地址的選定和規(guī)劃方面，政府起了決定性的作用。在新城建設的初期，政府為新城開發(fā)公司提供了大量資金以支持一些造價很高但短期內也無法帶來收益的項目的建設。模式二：邊緣新城是隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展而形成的階段劃分零售業(yè)郊區(qū)化 （1970-1980年） 發(fā)展特征核心驅動汽車時代的到來使得郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布中產(chǎn)階級和富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹,這批人住在郊區(qū)，白天進城上班大都市郊區(qū)涌現(xiàn)大批以居住為主的衛(wèi)星城汽車的普及和路網(wǎng)的建設,使通勤費用下降實際收入增加中心城環(huán)境惡化, 嚴重的“城市病”日益突出跟隨企

13、業(yè)遷到郊區(qū)出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、運輸、倉儲業(yè)等紛紛落戶城郊大都市周邊大量的產(chǎn)業(yè)園,工業(yè)園等崛起, 郊區(qū)本地就業(yè)趨勢加強以產(chǎn)業(yè)為主導的新城開發(fā)掀起了郊區(qū)化的另一個高潮高速公路體系的發(fā)展中心城日益高漲的地價,使得郊區(qū)的地價極具競爭力中心城勞動力成本逐漸提高行政政策大型購物中心,休閑娛樂場所在郊區(qū)逐漸興旺住宅建設從分散型的高檔住宅轉變?yōu)橹懈邔庸⒊鞘芯用耠A層多樣化,基本實現(xiàn)本地化就業(yè)大都市周邊形成了一些相對獨立，功能完善的新城鎮(zhèn)市區(qū)商業(yè)日趨飽和，而城區(qū)需求日益旺盛市中心商業(yè)面對來自新郊區(qū)商業(yè)的激烈競爭追隨消費者,人口郊區(qū)化引起零售商業(yè)遷移金融、貿(mào)易、保險等生產(chǎn)服務業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移 新興的高

14、科技科技產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構成的大都市圈逐步形成辦公業(yè)郊區(qū)化（80年代以來）制造業(yè)郊區(qū)化（1950-1970年）人口郊區(qū)化（1920-1950年） 信息高速公路的迅猛發(fā)展新的信息交流方法使得辦公單位的選址郊區(qū)化新型技術產(chǎn)業(yè)普遍對地價和環(huán)境要求較高 典型案例：哥倫比亞新城1、位置和規(guī)模： 距離華盛頓中心約48km，距離巴爾的摩4km 占地5600公頃 規(guī)劃總人口11萬人用地功能組合： 居住、商業(yè)服務設施用地為主，綠地 公園用地占到23%2、主要特點：鄰近核心城市，公路交通網(wǎng)發(fā)達新城建設按照鄰里單位結構組成公共配套設施完善60以上的人在本地居住和工作，本 地企業(yè)提供

15、了大量的工作機會48KM24KM高速公路網(wǎng)哥倫比亞新城的大成功之處1.規(guī)劃過程中社會學家的參與，以避免純技術的空間規(guī)劃。2.哥倫比亞共規(guī)劃10個小區(qū)，每個小區(qū)由4到5各組團構成；組團、小區(qū)、城市都有各自的中心并圍繞中心展開，三級中心的設計增加了整個社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定了基礎。3.對于大規(guī)模開放空間的保護保證了項目的全面升值。4.產(chǎn)品形式多樣，降低了市場風險，并實現(xiàn)了多功能社區(qū)的目標。5.“ 建筑導則法”保證了社區(qū)風貌的整體性和城市發(fā)展愿景的實現(xiàn)。哥倫比亞新城存在的問題公共交通系統(tǒng)規(guī)劃未能有效減少私家車的使用。1990的數(shù)據(jù)表明有92%的哥倫比亞居民自駕車或合伙駕車上班，2000年該數(shù)

16、據(jù)保持上升趨勢。問題1中產(chǎn)階級的聚集和良好的居住環(huán)境使得提供可支付經(jīng)濟住房的目標很難實現(xiàn)。哥倫比亞新城雖然推行多種族混和居住，但是他們的住戶多為中產(chǎn)階級。在新興社區(qū)，除非房源老化，否則經(jīng)濟房市場比率很難提高。問題2典型案例：里斯頓新城（Reston）1、位置和規(guī)模： 位于華盛頓以西35km，開車至杜勒斯機場15分鐘 占地45平方公里 規(guī)劃戶數(shù)2.8萬用地功能組合： 居住、商業(yè)服務設施用地為主，綠地 公園用地占到23%2、主要特點：提供適合各年齡和收入階層的各種類型的住宅豐富的文化娛樂設施和完善的基礎設施公共配套設施完善擁有超過萬個工作崗位，實現(xiàn)了工作和居住的平衡里斯頓新城的大成功之處1.高科技

17、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和里斯頓建設多帶來的高素質人口聚集形成互動，形成了產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級的良性循環(huán)。2合理的規(guī)劃布局使得里斯頓實現(xiàn)了城市的活力、便捷、現(xiàn)代化與鄉(xiāng)村的開闊、淳樸、自然的有機結合。3.區(qū)劃法的應用使新城通過局部提高開發(fā)強度，保留了大量的開放空間和待發(fā)展用地，為新城的可持續(xù)發(fā)展預留了空間。4.里斯頓的業(yè)主委員會在新城發(fā)展中起來重要作用，是里斯頓最后成為一個充滿活力的新城的關鍵因素之一。模式三：TOD解讀TOD：transit-oriented development “交通導向開發(fā)”“交通導向開發(fā)”（ TOD ）是以公共交通為導向的開發(fā)，屬于密度偏高的開發(fā)，位于主要交通站點周邊適宜步行的距離內

18、，通稱可以為步行者也不排除駕車者提供居住、就業(yè)和購物的機會。TOD可能是新建或重建的一幢或幾幢建筑，這些建筑的設計和朝向適宜運輸?shù)挠猛?。一個人愿意步行的距離決定了TOD的大致范圍。這個距離大約為5分鐘的步行路程，也就是400到600米。在這個半徑范圍內，有125-250英畝的土地用于交通導向的開發(fā)（TOD）。 “交通導向開發(fā)” 令市民們可以在家、工作地、購物點、學?；蚍諜C構之間的日常往來中的一次或數(shù)次可以選擇不開私家車。 美國Orenco有趣的TOD模式Orenco車站社區(qū)位于波特蘭的MAX輕軌西部，占地209英畝。 鎮(zhèn)中心包括雜貨店，零售店，寫字樓和住宅7萬平房英尺零售，3平方英尺寫字樓，

19、4萬平方英尺頂樓住宅，28座商住建筑。盡管大量的項目仍然待建，而且沒有多少項目是真正在輕軌附近建設的，奧潤柯站仍然持續(xù)不斷的獲得各種規(guī)劃獎。 從土地利用演變過程來看開發(fā)最初從康奈爾路北開始，并且發(fā)展繁榮，而鄰近輕軌站點的大片土地目前仍然空置或是正在被籌劃未來進行的開發(fā)。從當?shù)鼐用竦慕煌ǚ绞绞褂脕砜慈绻p軌是TOD模式的發(fā)展核心，那么居住在車站周邊的居民就應該經(jīng)常使用輕軌并往來于車站，但事實卻是相反的。只有少量的當?shù)鼐用袷褂幂p軌，而使用輕軌的人即便是從家到車站很短的距離也要開車。Orenco真的是TOD嗎？奧潤柯偏離TOD的原因分析核心物業(yè)發(fā)展的依靠公路系統(tǒng) 未能實現(xiàn)交通需求的有效控制盡管Pac

20、 Trust在康奈爾路的兩側都擁有土地，但是他選擇先開發(fā)康奈爾路和Butler路中間的那塊土地。這是離輕軌最遠的地塊，但是距離道路網(wǎng)絡系統(tǒng)最近。從交通流量來看減少汽車流浪是TOD的主要目標之一。在輕軌開通前后的一年中，道路的車流量并沒有發(fā)生明顯的變化。實際上輕軌的主要的影響是把坐公共汽車的人弄上了火車，而不是把開私車的人變成了輕軌通勤者。 從停車位設計來看開發(fā)商為居民提供了遠遠高出城市規(guī)劃者認為的最大數(shù)量停車位。奧潤柯偏離TOD的原因分析社區(qū)規(guī)劃強度在政府、開發(fā)商和當?shù)鼐用袢卟┺年P系之下不斷調整，對TOD發(fā)展造成了根大的負面影響。 以鐵路站點為中心的交通系統(tǒng)整合沒有成功TOD核心規(guī)劃理念高強

21、度開發(fā)未能達到原來預期費時的換乘和鐵路的擁擠導致鐵路吸引力下降。以站點為核心的公共汽車系統(tǒng)的失敗。國家理念的實踐：日本多摩多摩新鎮(zhèn)位于東京新宿副都心的西南方向19-33公里處，距離橫濱市中心西北部約25公里的多摩地區(qū)的丘陵地帶，東西長14公里，南北寬2-3公里，包括了東京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新鎮(zhèn) 。緩解東京住房壓力是多摩開發(fā)的原始驅動力多摩新鎮(zhèn)的規(guī)劃最初目標就是了滿足東京人口的居住需求，其中土地使用構成中住宅面積占47%。1975年11月，新城鎮(zhèn)的發(fā)展目標調整為建設工作居住平衡的都市。開發(fā)背景由于經(jīng)濟活動和就業(yè)迅速向東京都的中心區(qū)域集中，造成了地價飛漲，使得市

22、內的房價變得非常昂貴。住房需求不得不向郊區(qū)轉移。 為了應對這種狀況，日本政府采用了以鐵路為導向的新鎮(zhèn)發(fā)展計劃，而多摩正是在這種情況發(fā)展起來的。開發(fā)目的多摩新城開發(fā)的成功因素土地利用政策整體限制城市中心的發(fā)展同時促進站點周邊高密度、高強度發(fā)展。通過限制私家車發(fā)展和鼓勵鐵路捷運系統(tǒng)的使用實現(xiàn)交通需求的有效的管制，增強社會對于公共捷運，特別是快速鐵路的依賴性。政府和鐵路投資運營商共盈的開發(fā)模式。以鐵路捷運系統(tǒng)為中心的交通網(wǎng)絡和節(jié)點整合來保證TOD站點的強大輻射力和吸引力。開發(fā)時機應該在經(jīng)濟發(fā)展初期：房地產(chǎn)開發(fā)先于鐵路保證客流量。 多摩新鎮(zhèn)的問題多摩新鎮(zhèn)人口的持續(xù)減少和結構的老齡化趨勢對于新鎮(zhèn)的持續(xù)開

23、發(fā)造成了非常大的負面影響。多摩新鎮(zhèn)從70年代早期開始吸納居住人口。從90年代中期，人口減少了17000。萎縮的住宅銷售給三家開發(fā)實體造成了很大財務問題。宏觀來看，東京人口結構和數(shù)量發(fā)生了質的變化。傳統(tǒng)的家庭組織架構發(fā)生了變化。終生雇用制度與基于年齡的薪金制度造成不合理的居住區(qū)人口結構。住房產(chǎn)品和結構的不合理，使得新鎮(zhèn)住房的性價比下降，失去對目標人口的吸引力。原因TOD新鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展中心城市的城市化進程與TOD新鎮(zhèn)的發(fā)展存很強的相關關系 。TOD新鎮(zhèn)的規(guī)劃需要保證住宅的多樣化來滿足不同年齡階層人們的住宅需求，從而達到保持人口結構多樣化的目標。 TOD新鎮(zhèn)的可持續(xù)性發(fā)展需要政府對于交通需求的有效

24、管制，來保證捷運系統(tǒng)對于大眾的吸引力和TOD站點的輻射力。.TOD新鎮(zhèn)的開發(fā)需要一種多方共贏的開發(fā)模式。 TOD開發(fā)時機最好能夠在城市經(jīng)濟發(fā)展初期開始。.美國奧潤柯和日本多摩發(fā)展結果巨大差異的原因規(guī)劃理念與背景不同 交通需求管制的背景和手段不同 交通網(wǎng)絡整合效果不同多摩：東京城市中心區(qū)功能過度集中，建設多摩新鎮(zhèn)其主要目的為了解決工作在城市中心區(qū)的人口的住宅需求問題。奧潤柯：在城市出現(xiàn)郊區(qū)化和中心空洞化的背景下出現(xiàn)，低密度的城市擴張，對美國的可持續(xù)發(fā)展造成了巨大的負面影響。 日本政府一直致力于發(fā)展公共交通，并且采用多種政策控制私人交通的發(fā)展。美國奧潤柯則截然相反，增加了車位的數(shù)量，間接鼓勵了私車

25、的使用。對于站點的整合不同；交通網(wǎng)絡的整合不同；日本的鐵路運營保持了大運輸量、高效、準時的特點，鐵路仍然成為通勤的首選。奧潤柯的鐵路系統(tǒng)運輸能力有限。模式四：產(chǎn)業(yè)新城以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅動力而帶動整個城市發(fā)展的新城模式產(chǎn)業(yè)是按照規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟要求集成起來的行業(yè)群體。因此產(chǎn)業(yè)的涵蓋范圍不僅指工業(yè)，還包括非工業(yè)，并且是由多個相對獨立但業(yè)務性質完全一致的行業(yè)組成的，或者說是由分散在多個行業(yè)、具有同樣業(yè)務性質的經(jīng)濟組織組成的。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅動力從而帶動整個城市發(fā)展的新型發(fā)展模式。筑波科學城概況筑波科學城位于日本東京東北約6O公里和成田國際機場西北約40公里處?？偯娣e28

26、400公頃，包括研究學園區(qū)和周邊開發(fā)區(qū)兩大部分。現(xiàn)有人口約20萬，其中國家技術研究人員13000余人，博士數(shù)千人，是日本最大的科學研究中心。筑波是日本政府第一個嘗試建立的科學城，完全由中央政府資助，以基礎科研為主，屬國家級研究中心。有國家級研究與教育院所48個，分別隸屬于多個政府部門和機構。自20世紀8O年代末以來，日本全國3O%的國家研究機構及40% 的研究人員都集聚在筑波，國家研究機構全部預算的5O左右投資在這里。距離Ibaraki省會Mito市50公里距東京成田國際機場40公里距東京約60公里筑波六十年代日本“貿(mào)易立國”向“技術立國”轉變中誕生的新興科技產(chǎn)業(yè)城東京環(huán)境惡化，人口擁擠日本長

27、期以來主要依賴引進吸收歐美各國技術施行“快速模仿者戰(zhàn)略”。這種引進技術戰(zhàn)略奇跡般地實現(xiàn)經(jīng)濟成倍增長，也因此忽視了基礎研究，導致受外國工藝控制不斷購買專利，費用日益昂貴。同時國內產(chǎn)業(yè)結構由傳統(tǒng)企業(yè)向以電子信息產(chǎn)業(yè)轉變時，缺乏必要的科學技術支撐和儲備?！百Q(mào)易立國”轉向“技術立國”1960年代中期至1970年代中期，日本經(jīng)濟持續(xù)高速增長，城市化水平迅速提高。人口的大量增加造成了城市中住宅的嚴重不足，許多設施不完善的住宅區(qū)開始在郊區(qū)蔓延。 為了響應“技術立國”并解決巨大的住宅缺口，日本政府決定有計劃地在城市外圍進行大規(guī)模的土地開發(fā)。自此，新城開發(fā)進入實質階段，筑波科學城就是其中的一個?！皠?chuàng)造適宜研究和

28、教育的環(huán)境”和“緩解東京人口壓力”成為筑波科學城的最初建設目標為了迎接科學技術革命和教育改革時代的需要，為實現(xiàn)高水平的研究和教育建立一個基地。這個基地的核心就是從東京及其周圍地區(qū)遷來的國家級、實驗性的研究機構和教育機構，建立筑波大學，創(chuàng)造一個適宜實驗性的研究和教育機構發(fā)展的環(huán)境。為了應付和減輕東京過度擁擠的環(huán)境，把那些沒有必要留在東京的國家級實驗室、研究與教育機構遷入筑波科學城，就是以一個有序的方式減輕首都密集地區(qū)的人口過度集中的壓力，同時適當提高閑置土地的使用率，為首都地區(qū)經(jīng)濟均衡發(fā)展做出貢獻。創(chuàng)造適宜研究和教育的環(huán)境緩解東京人口壓力筑波科學城成功的要素筑波大學成為聯(lián)系各個科研機構的紐帶在實

29、際城市發(fā)展中，筑波大學很好的發(fā)揮了作為各個科學研究機構紐帶的作用?？茖W城以筑波大學為中心，加強科學園內各研究機構的相互合作和有機聯(lián)系，從而使筑波地區(qū)成為一個綜合的研究都市。同時，筑波大學也為各個研究機構輸送了大量優(yōu)秀的后備人才。采用健全的立法保障和大量優(yōu)惠政策筑波科學城建設的法規(guī)相當健全，這些法律法規(guī)大體上分為兩類：一是專門針對高新技術產(chǎn)業(yè)地區(qū)制定的法律；二是與高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)相關的國家科技經(jīng)濟乃至社會方面的法律法規(guī)，其中第一類法律更集中有力，這是筑波科學城建設的一個突出特點。保護環(huán)境協(xié)調發(fā)展的規(guī)劃理念筑波科學城建設之初的規(guī)劃理念就是“科學城的建設應該盡可能的是各種活動達到有機的聯(lián)系，與此同時，

30、通過保護自然環(huán)境和歷史遺產(chǎn)使科學城的建設能讓居民保持健康和文明的生活”，并且一直以建立人與自然協(xié)調發(fā)展的生態(tài)型城市為目標，經(jīng)過40多年的建設和發(fā)展， 成為世人所公認的生態(tài)型科學城。1985年筑波世界博覽會促進了筑波的城市發(fā)展較快推動基礎設施建設城市功能的完善城市環(huán)境美化城市知名度和國際交流筑波科學城存在的問題之一：沒有達到緩解東京人口壓力的目的90年代日本進入了長時間的蕭條期，沒有了政府和私人投資的的強有力支持，筑波的配套設施步伐嚴重滯后于社會的發(fā)展。 建設筑波科學城時是有意地把一些設施部局在東京之外，但筑波城離東京太近，而且與東京有高速列車相聯(lián)系，一個小時就可以到達東京。本來這是優(yōu)勢，但是卻

31、成為筑波科學城發(fā)展的主要限制因素。城市基礎設施和配套設施缺乏，對居住人口沒有吸引力與東京較近的交通距離阻礙了人們離開發(fā)達的東京筑波科學城存在的問題之二：投入產(chǎn)出不成比例截止到1998年日本政府投入了約2.4萬億日元，然而投入產(chǎn)出不成比例，筑波的產(chǎn)值并不高，主要靠農(nóng)業(yè)產(chǎn)出。1999年總產(chǎn)值僅為7000億日元。政府作為投資主體，根本不了解市場，作為投資代理人的政府官員也沒有激勵機制去了解市場。在官僚機制之下，研發(fā)人員缺乏一定的激勵機制，科研項目得不到應有的重視，科技水平下降。 高新技術開發(fā)機制落后政府直接管理模式的弊端科學城里沒有形成健康的園區(qū)文化政府管理模式?jīng)]有促成科學城與當?shù)亟?jīng)濟的和諧發(fā)展，反

32、而加劇了科學城和地方政府的敵對情緒，根本不利于科學城的健康發(fā)展。官僚機構的作風盛行，事事論資排輩，抑制人的創(chuàng)造性。加州的陽光爾灣爾灣位于加利福尼亞州以南五十公里處，屬于橘郡管轄范圍。爾灣南面瀕臨太平洋，擁有著名的Laguna海濱、LongBeach海濱，這里陽光充沛(“加州的陽光”聞名世界)，氣候溫和爾灣是美國最大的規(guī)劃城市社區(qū)之一，占地88平方公里，現(xiàn)有人口17.5萬。雖然爾灣從建市到目前只有短短的30多年歷史，但是它已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟城市。，由于是新開發(fā)的社區(qū)，規(guī)劃設計非常好，近幾年來逐漸成為加州的高尚住宅區(qū)之一。 爾灣市努力保持作為美國最安全，規(guī)劃完善，便于開展商業(yè)活動的最佳社區(qū)的口

33、碑，在過去的30年里，吸引了大量的居民和商業(yè)機構。這種努力使爾灣市成為有競爭力的社區(qū)，并將不斷保持。發(fā)展背景爾灣是一個一開始就經(jīng)過規(guī)劃的城市。幕后推動者為擁有爾灣及其附近大片土地的“爾灣公司”，爾灣公司由爾灣家族成立。1959年爾灣公司應加州大學的請求，同意捐出1000英畝土地作為加州大學校區(qū)。當時的州政府也捐出額外的500英畝土地作為校區(qū)。爾灣加大聘請的建筑師威廉佩德拉和爾灣公司策劃部門則認為，有必要在環(huán)繞大學的社區(qū)建立一個容納5萬人口的城市。根據(jù)他們繪制及擬定的開發(fā)計劃書，這個新城市需擁有工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、休閑區(qū)及綠地等。1970年，目前叫做“爾灣商業(yè)綜合體”前身叫做“爾灣工業(yè)區(qū)”對

34、外開放。龜巖、大學公園、牧場、核桃及Culverdale等住宅區(qū)也在這年陸續(xù)建成。1971年12月28日，社區(qū)居民投票通過成立一個范圍更大的區(qū)域，即“爾灣市”，至此，爾灣市正式成立。爾灣的城市發(fā)展原則通過運用城市商業(yè)戰(zhàn)略計劃和通用計劃，爾灣議會在財政限制的基礎上做出以下決定：保持和加強爾灣的物質環(huán)境以防止社區(qū)衰退。通過平衡公共安全服務和犯罪預防戰(zhàn)略的投入保證一個安全的社區(qū)。長期保持有吸引力的商業(yè)和銷售稅以鼓勵經(jīng)濟繁榮。在服務社會的過程中，確保政府做到靈活，以市場為基礎和消費者導向，以提高政府效率 。爾灣吸引了大量的企業(yè)和居住人口據(jù)美國聯(lián)邦調查局(FBI)2005年6月6日公布的全美最安全10大

35、城市名錄，南加州的爾灣市赫然列在榜首。近10年來，爾灣一直在全美最安全城市前10或前20的名單上徘徊，2004年爾灣排名第6，而在1995年，爾灣就曾名列美國大城市安全情況調查的榜首。爾灣有超過100個公園和公共游泳池。爾灣80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場、游泳池、小公園等，木橋區(qū)甚至有人工湖，讓居民在湖上泛舟及其他水上活動。 安全的生活環(huán)境，藝術級的運輸系統(tǒng)，良性競爭的商業(yè)氛圍，正規(guī)完善的教育機構和和睦相處的生活方式使人們不約而同地選擇了爾灣。安全的居住環(huán)境良好的自然條件完善的、高檔次的商業(yè)配套高檔次的酒店，超大規(guī)模的SHOPPING MALL，世界各國風味美食餐廳均在此聚集。爾

36、灣吸引了大量的企業(yè)和居住人口政府對低收入首次置業(yè)者、殘疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保證居民的住房條件得到有效保障。爾灣的人口受教育程度都很高，95%的人受過高中教育，超過50%的人受過高等教育。 爾灣統(tǒng)一學區(qū)（IUSD）一貫被評為美國最佳教育系統(tǒng)之一。爾灣的學校提供創(chuàng)新的教育計劃，開放的教室，團隊教學和優(yōu)秀的社區(qū)合作。橘郡在美國各個行業(yè)的總體工資水平都處于上等。而爾灣是橘郡重要的經(jīng)濟城市，其收入水平在橘郡處于上等。爾灣現(xiàn)有居住人口17.5萬，就業(yè)崗位數(shù)16.8萬，其中2/3的崗位是由當?shù)鼐用裣?，其?/3的崗位吸引了很多外來人口。政府對低收入首次置業(yè)者和弱勢群體都有不同程度的住

37、房扶持政策齊備的教育配套有競爭力的工資水平和足夠多的就業(yè)機會爾灣成功的要素城市均衡發(fā)展政府始終注意均衡發(fā)展，使城市發(fā)展和環(huán)境、居住舒適度等各個方面保持良好的平衡關系。多元化的產(chǎn)業(yè)結構以高科技為主導，多元化的產(chǎn)業(yè)結構抗風險性大，在市場經(jīng)濟的風浪中更加穩(wěn)定。在90年代末高科技產(chǎn)業(yè)泡沫破滅時，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產(chǎn)業(yè)結構在遇到市場風險的時候則相對穩(wěn)定，沒有受到太大影響。便捷的交通離機場合適的距離，多條高速路將爾灣和其他城市相連。距離爾灣很近的約翰 韋恩機場, 是地區(qū)性的商業(yè)機場，提供通向22個美國城市的直達航班。此外，很多本地公司的私人飛機和公司噴氣機也都以此為基地。 市場化的運作機制

38、爾灣是在市場主導下規(guī)劃形成的新興城市。沒有政府指令，沒有行政干預，一切由市場來檢驗，人們遵守法律，維護市場規(guī)則。爾灣完全靠優(yōu)美的自然環(huán)境，便捷的交通，安全的居住氛圍，良性競爭的商業(yè)機制不斷吸引著來自各方面的淘金者。市場化的運作使整個城市的規(guī)劃建設一直朝著市場接受的方向發(fā)展，朝著利益最大化，可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展。市場化的運作機制使爾灣更加生機勃勃。筑波和爾灣發(fā)展要點對比分析爾灣的投資主體是私人公司，以市場為導向的投資機制使開發(fā)商意識到基礎設施建設的重要性。酒店、餐廳、商場和娛樂設施的完善不但吸引了居住人口，其自身也實現(xiàn)了較高的利潤，實現(xiàn)了雙贏。爾灣筑波城市建設發(fā)展的主體是政府，當初政府建設筑波的

39、最初想法是希望把筑波建設成一個高科技產(chǎn)業(yè)新城，所以有限的資金以高科技產(chǎn)業(yè)為主導方向進行投入，周邊的城市配套相對較弱。爾灣是高科技為主導，多元化的產(chǎn)業(yè)結構，制造業(yè)、服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)都有大規(guī)模的公司進駐爾灣。在20世紀90年代美國高科技的泡沫破滅，爾灣因為其多元化的產(chǎn)業(yè)結構，才使其整個城市經(jīng)濟得以平穩(wěn)發(fā)展。 筑波的支柱產(chǎn)業(yè)為高科技，產(chǎn)業(yè)結構單一。單一的產(chǎn)業(yè)結構抗風險性小，宏觀經(jīng)濟波動時對整個城市經(jīng)濟會造成致命打擊。20世紀90年代日本的泡沫經(jīng)濟破滅，筑波受到了很大影響。 爾灣是完全在經(jīng)濟大環(huán)境中由私人企業(yè)投資發(fā)展起來的。政府在爾灣建市后正式成立，在市場導向的前提下為爾灣的發(fā)展提供政策支持。政府的任何決

40、策都是直接從市場中提煉并且回歸到市場。筑波是完全在政府指令下建成的城市，政府在城市建設初期起到了積極的作用。但是在后來城市發(fā)展中，政府導向使整個科學城缺乏自我生存機制和造血功能，最終導致筑波遠離了規(guī)劃中的美好景象。筑波爾灣筑波爾灣筑波城市配套產(chǎn)業(yè)結構政府在城市發(fā)展中的作用模式五：副中心新城模式的特點承擔城市中心區(qū)的部分功能，以解決城市中心區(qū)功能過度集中，減輕經(jīng)濟活動對城市造成的副面影響；城市副中心的發(fā)展與城市中心區(qū)域存在很強的依附關系。典型案例：東京臨海副中心位置和規(guī)模： 位于東京港口的頂端，距離東京市中心公里左右，臨近Haneda國內機場和Narita國際機場。 占地4.平方公里 規(guī)劃居民萬

41、用地功能組合： 居住、商業(yè)、展覽設施用地為主主要特點：極佳的地理位置，擁有海景資源政府在新城的規(guī)劃和建設中起主導作用酒店和餐飲等休閑類物業(yè)發(fā)展非常成功副中心新城模式成功的四大因素1.優(yōu)越的交通條件副中心與城市核心區(qū)可以在空間上保持一定距離，但是一定要有快速便捷的交通方式保持與城市核心區(qū)域和其他區(qū)域的聯(lián)系2.政府支持政府有必要通過規(guī)劃和配套政策來限制中心區(qū)的發(fā)展，從而達到削弱中心區(qū)競爭的優(yōu)勢，引導城市功能向副中心轉移3.由一個強勢開發(fā)商統(tǒng)一執(zhí)行一級開發(fā)在新城開發(fā)建設過程中，需要有一個強勢的一級開發(fā)公司介入，它需要與政府和私營企業(yè)保持關系，并負責整個區(qū)域基礎設施的提供，規(guī)劃的設計和控制等4.多方合

42、作的發(fā)展模式通過公私合營等其他方式引入私人資本以降低政府的投入，縮短開發(fā)時間，保證開發(fā)目標的實現(xiàn)。并且規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略等有開發(fā)商和相關行業(yè)的專家參與，以保證項目的透明度和支持度。模式六：行政中心新城模式是應政府的需求產(chǎn)生的，政府在新城建設中起主導作用行政中心新城是應政府需求所新建的,以政府和相關產(chǎn)業(yè)為主的，集居住、工作、生活為一體的新城模式。典型案例：堪培拉堪培拉 ： 位置和規(guī)模： 距離悉尼和墨爾本1小時飛行距離； 規(guī)劃占地面積約6平方公里用地功能組合： 主要為政府辦公大樓，居住區(qū)和零售 商業(yè)較少主要特點： 中央和市政府以及各政黨總部所在地 許多國立機構，如國立圖書館、大學 眾多的地標性建筑和紀

43、念碑，如議會 大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭紀念館等堪培拉新城成功的三大因素1.城市功能健全其作為政治中心是家外國領事館和使團的基地，也是數(shù)百個重要國家協(xié)會組織的大本營。此外它還是著名大學和科研基地的聚集地，學多國家紀念館和博物館的所在地。2.政府大力支持政府致力于建設有助于經(jīng)濟發(fā)展的良好環(huán)境，采取了加大對新城建設的投資，設立有序的工作框架以及公平的納稅體系等一系列措施。3.大量白領專業(yè)人士推動了新城經(jīng)濟的發(fā)展在新城勞動力構成中，經(jīng)理人、行政管理人員、專業(yè)工人和辦事員占了相當大的比例，這是堪培拉獨特經(jīng)濟發(fā)展的結果。59本案發(fā)展模式選擇新城發(fā)展模式田園新城產(chǎn)業(yè)新城邊緣新城行政中心新城新城發(fā)展模式TOD新城副

44、中心新城目錄背景及新城開發(fā)模式研究項目功能與產(chǎn)業(yè)定位板塊規(guī)劃布局與數(shù)據(jù)第二部分定位與總體規(guī)劃項目總體開發(fā)模式定位與系統(tǒng)定位中國現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀現(xiàn)象一：以硬件功能規(guī)劃為主，缺乏戰(zhàn)略性軟文化考量為什么大部分老外來中國的第一站不是北京、不是上海、不是青島、不是海南，而是西安呢？誠然，吸引消費者旅游的與旅游的硬件相關，但打動消費者的必然是區(qū)域的文化精神內涵相關，硬廣功能可以被超越，但文化卻獨具唯一性和不可替代性，戰(zhàn)略性規(guī)劃的文化考量是貫徹區(qū)域開發(fā)的過去和未來。中國現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀現(xiàn)象二：概念大于實質，且千篇一律，規(guī)劃無明顯的特征我們國家東部海岸線資源豐富，不乏基礎條件優(yōu)越的區(qū)域，其中包括目前海

45、西區(qū)域的平潭島?？倲埜鞔髤^(qū)域的大小項目不難發(fā)現(xiàn)，星際酒店、大型會議、高端娛樂場所似乎成了永恒的主題，一個千畝的項目與一個萬畝的項目，如未親身經(jīng)歷，基本上分辨不出真?zhèn)?。中國現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀現(xiàn)象三：依托強大的獨占性條件，存在“被旅游“的嫌疑博鰲論壇成功讓海南從中國走向世界！”指定專屬會議場所+旅游“模式幾乎在后海南時代的旅游項目中得到廣泛應用。但就大部分項目而言，其會議并沒有得到實質性的利用，甚至淪為擺設，如何切合實際的產(chǎn)業(yè)組合規(guī)劃的經(jīng)濟性、可行性和必要性需要值得深思。從另一個層面反映，大部分地游客旅游的初衷是找個地方，而不是想去一個地方，因為在他們所能承受的經(jīng)濟條件下，只能接受”被旅游“的待

46、遇。中國現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀現(xiàn)象四：依托于強大的口碑傳播，有的甚至不用推廣歷史原因，我國過去的旅游區(qū)域往往是依托于自身的強勢資源自發(fā)形成，無系統(tǒng)有效地整體規(guī)劃定位、產(chǎn)業(yè)組合等。借助于政府的地推動和資源的強勢性來吸引消費者，口碑傳播本身并沒有錯。但是過份地依托于此，將不足以應對國內和國際的旅游市場競爭。中國現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀現(xiàn)象五：北方人去青島，南方人去海南，消費者的旅游偏好尚未形成當馬爾代夫成為愛情的代名詞的時候！當?shù)纤鼓岢蔀槊绹松畹囊徊糠值臅r候！青島和海南給能我們的是什么？是干凈整潔的城市街道，宜居的生活環(huán)境、優(yōu)質的海洋沙灘除此之外還有的是什么？目前國內的南北方的標桿旅游景點并沒有完全

47、形成獨特的精神文化內涵和追求 ，完全依靠硬件和歷史口碑取勝，顯然無法說服二次消費的客群，旅游偏好尚未形成。思考：中國的類旅游新區(qū)出路在何方？規(guī)劃定位的誤區(qū)隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在過去的幾年里，屬于國內旅游業(yè)發(fā)展的黃金時期，全國各大城市的旅游產(chǎn)業(yè)的火熱讓人走進一個誤區(qū)：旅游開發(fā)模式本應如此；全國消費者喜歡如此這樣。正是這樣的固定思維模式，從而導致了大部分運營商、旅游地產(chǎn)開發(fā)商不敢也不愿進行創(chuàng)新。未來新模式帶來的沖擊香港迪斯尼樂園和未來的上海迪斯尼樂園將給全國的旅游市場帶來一種全新的感受，注入了一股全新的活力，它們在規(guī)劃定位、推廣包裝上不再是一味強調項目的硬件和規(guī)劃，而是注入更多的內涵，并且通過各種推廣

48、手段將其內涵展現(xiàn)得淋漓盡致，從而引發(fā)消費者內心深處的共鳴。正是依靠這種全新的運營模式，它們不僅收獲了市場，而且贏得了尊重。借鑒與學習：迪斯尼樂園，大師級的文化內涵迪斯尼樂園的成功之處在于抓住單一的點，主題清晰，并貫徹整體項目。它是在一個超大的、主題單一、針對性強的大背景下，進行功能性規(guī)劃。單一主題定位使他的文化理念更容易做透，抓住”夢幻、童話、城堡”捕獲了每一個人心中最原始、最純真的人性特征。從而形成了全球旅游項目的領導的品牌氣質與號召力，品牌內涵被消費者廣泛接受并受到推崇，后續(xù)的產(chǎn)業(yè)運營和經(jīng)濟效益自然水到渠成。于本案而言，若想取得后期運營與旅游城市品牌的雙豐收，同樣需要建立領導品牌地位。我們

49、認為：項目在市場形成領袖型氣質必須具備五大要素：卓越的品牌+清晰的理念+鮮明的形象合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃+具有感染力現(xiàn)場+科學運營迪斯尼之品牌：絕對的領導者迪士尼公司創(chuàng)建于1923年，當時還僅僅是華特迪士尼和羅伊迪士尼兩兄弟的 Disney Brothers Cartoon Studio ，而現(xiàn)在迪士尼已經(jīng)成為全球最大的娛樂公司之一，不斷致力于為人們提供最特別的娛樂體驗，并且一直秉承著公司對質量和創(chuàng)新不斷追求的優(yōu)良傳統(tǒng)。迪斯尼之理念：保持童真，創(chuàng)造歡樂“沃特迪斯尼，他明白純真的童心絕不會摻雜成人的世故，然而，每個成人卻保留了部分未泯滅的童心。對小孩來說，這個令人厭倦的世界還是嶄新的，還是有著許多美好的

50、東西；迪斯尼努力把這些新鮮、美好的事物為已經(jīng)厭倦了的成人保留了下來，這是全世界的一筆寶貴財富”迪斯尼之形象：打造夢幻王國迪斯尼之現(xiàn)場：趣味感、體驗感、文化感不破不立環(huán)境的變化必須需要模式的創(chuàng)新消費者越來越理性更需要內涵層面的溝通項目的定位包裝,不應再是華麗的規(guī)劃指標，也不應是缺少內涵的美侖美奐的設施；它不僅需要外在形象，更需要內在氣質；不僅需要需要血肉與軀架，更需要思想與靈魂。那么，本案在缺少開發(fā)沉淀、資源優(yōu)勢不具備差異性的前提下，必須提升項目的附加值，包括軟件與硬件方面的附加值。地塊價值挖掘濱海資源：項目處于青島市鰲洲灣市青島市鰲洲灣，東臨黃海，南依嶗山，地勢平坦，生態(tài)景觀較好，具備旅游、宜

51、居的基礎條件。教育資源：上東大學分校區(qū)即將遷移至此，作為全國十大高校之一，無疑給片區(qū)增加濃厚的人文和教育色彩，為教育產(chǎn)業(yè)規(guī)劃提供支撐。生態(tài)資源：區(qū)域目前尚未進入實質性的開發(fā)階段，猶如一張白紙，規(guī)劃的空間加大，原生態(tài)的屬性是項目規(guī)劃定位的核心點之一。城市資源：依托山東亦或青島，使地塊的發(fā)展天生是站在巨人的肩膀上，加之青島市鰲洲灣更因其優(yōu)秀的歷史文化，在軟件上也有據(jù)可依。現(xiàn)有規(guī)劃：國家海洋科學研究中心、國家深海潛水艇基地、世界一流綜合性度假旅游區(qū)、國家戶外運動訓練比賽基地及亞洲最大溫泉城等，為項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供條件。地塊內在價值規(guī)劃我們認為，如果僅靠以上顯性優(yōu)勢，是不足于支撐本項目實現(xiàn)成功開發(fā)的，必

52、須挖掘除更多的潛在優(yōu)勢，從而實現(xiàn)項目整體競爭優(yōu)勢的構筑。硬件價值： 以區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)條件為基礎，結合規(guī)劃的政策導向產(chǎn)業(yè)，充分考慮與青島的差異化產(chǎn)業(yè)定位為核心。適當?shù)亟Y合國際主流的創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)、旅游服務產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)、旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)、專業(yè)性研究和培訓基地等，形成因地制宜、特色鮮明和收益穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)組合。文化價值：利用現(xiàn)有的青島市鰲洲灣城市文化、海洋文化和教育文化，進行整合提煉包裝，以迪斯尼的戰(zhàn)略規(guī)劃思維進行文化包裝滲透到每一處細節(jié)、每一個街道、每一棟建筑、每一個人。項目定位提煉世界海洋生態(tài)青島市鰲洲灣國家海洋科學研究中心國家深海潛水艇基地 世界一流綜合性度假旅游區(qū)國家戶外運動訓

53、練比賽基地亞洲最大溫泉城青島北方最大的外貿(mào)口岸北方最大的集裝箱港中國最大的礦石碼頭 中國最大的原油碼頭世界級避暑勝地和旅游城市青島市鰲洲灣海濱沿線自然條件較好生態(tài)城？海洋城項目的三維定位本案如果常規(guī)發(fā)展，一定是功能規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行，這是中國目前進行城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃的通病，也是為什么中國當下全國規(guī)劃越來越類似的一個重要原因，本案如果按如此思路走下去，那么如何完善和提升與青島、海南等等海洋資源城市為主導的旅游功能，將成為一個重要的問題，因此，本案需要注入另一個維度。生態(tài)城文化城海洋城項目的三維定位本案世界海洋文化生態(tài)城只有功能沒有文化，相當于只有肉體沒有靈魂，這是規(guī)劃之大忌，也是當下中國城市面

54、貌越來越千人一面的罪魁禍首，文化為神，功能為形，當城市遇上文化，當建筑邂逅歷史，當經(jīng)濟攜手創(chuàng)意，一個個性十足，魅力四射，形神具備的城市方可赫然呈現(xiàn)。為此，我們發(fā)現(xiàn)完全不同的海洋旅游度假新城！青島市鰲洲灣海洋文化生態(tài)城文化理念：市場定位：形象定位：主推廣語：發(fā)展模式定位海洋文化旅游科研居住商業(yè)商務養(yǎng)生休閑文化為綱統(tǒng)領全局文化為綱統(tǒng)領全局旅游科研兩翼齊飛宜居、創(chuàng)意、購物、休閑群星拱衛(wèi)創(chuàng)智城市主題文化是實現(xiàn)特色城市建設和世界名牌城市的最快路徑城市主題文化是一個城市的文化符號、名片，會使一個城市卓爾不群、魅力獨特根據(jù)區(qū)域特征，我們可以用“海洋”來概括地塊的地域、物產(chǎn)、生態(tài)、民俗、精神與追求等多方面因此

55、，我們打造的城市主題應該是海洋文化，以海洋文化來塑造城市的差異化概念和差異化形象，來提升項目與眾不同的影響力海洋為生命發(fā)祥地，長久以來一直挑戰(zhàn)人類想像力的極限。圍繞海洋，發(fā)生了諸多可歌哥泣浪漫迷人的故事，徐福渡海求仙、鄭和七下西洋、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸、四海龍王的傳說關于海洋的探索無窮無盡，至今未絕，必將綿延細長規(guī)劃理念用迪士尼模式打造一座城市以迪士尼模式打造一座城市一座活著的主題公園中國海洋文化世界海洋文化傳說元素未來元素歷史元素以海洋文化主線，將整個片區(qū)規(guī)劃成巨大的主題公園，使文化與城市天然融合，所有的建筑、商業(yè)都建于主題公園之上。人們在精心構劃的夢幻世界中工作、生活，成為生活著的旅游景點。文

56、化元素以地理兩大板塊：中國海洋文化與世界海洋文化海洋文化以類型劃分為三大維度：傳說元素如中國的四海龍王，西方的海神波塞冬等等，歷史元素，如鄭和下西洋，未來元素，即前于海洋的種種未來想像。水滴型建筑、水晶宮、帆船型建筑表現(xiàn)形式示例建筑風格主題公園海洋傳說公園、世界航海史雕塑園等街道處處有海洋小品表現(xiàn)形式示例街道景觀博物館等海洋歷史博物館、海洋科技館總而言之： 這是一座海洋之城 這是一個世界海洋文化的集中營 有關于海洋的過去、現(xiàn)在和未來；有關于海洋的歷史、現(xiàn)實和傳說；觸目所及皆大海，舉步無處不海景。 它的與眾不同之處并不在于得天獨厚的海資源，而在于歷史人文與自然資源的無縫對接，從而使其超越了眾多濱

57、海城市單一的海洋資源牌進而成為全國甚至全世界獨一無二的海洋文化主題城。來自四面八方的人，在這座巨大的海洋文化主題公園里工作、生活、休閑、渡假、養(yǎng)生，現(xiàn)實與夢想在這里融為一體，不妨想像一下，如果一個迪斯尼樂園擴張成為一座城市，里面居住著城市公民，以及來自世界各地的游客，那與童話世界何異？那將對多少人產(chǎn)生致命的吸引力？ 目錄項目總體定位與系統(tǒng)定位項目功能與產(chǎn)業(yè)定位板塊規(guī)劃布局與數(shù)據(jù)第一部分定位與總體規(guī)劃三大功能項目功能與產(chǎn)業(yè)定位三大產(chǎn)業(yè) 海洋產(chǎn)業(yè)服務產(chǎn)業(yè)創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)項目功能與產(chǎn)業(yè)定位宜居功能經(jīng)濟功能度假功能基本功能+ 海洋城環(huán)境的自適應宜居功能功能定位輔助功能+生態(tài)城環(huán)境的升級打造休閑功能核心功能+世

58、界城環(huán)境的開發(fā)提升經(jīng)濟功能項目的三重功能 目前各地旅游業(yè)面臨著區(qū)外游客停留時間短、只是簡單觀光游等現(xiàn)狀。 如果項目僅打造宜居功能的話，實際也不脫離這個范疇，因此必須對環(huán)境進行改造升級，重新審視和包裝現(xiàn)有旅游資源，推出系列功能區(qū)，通過以“中心輻射、軸線拓展、優(yōu)化組合、特色互補”為原則的發(fā)展計劃，把休閑旅游區(qū)串聯(lián)成鏈。旅游度假功能建設以大型主題公園為核心，打造科技文化度假、溫泉養(yǎng)生度假、時尚海洋運動度假、民俗體驗度假、宜居住宅版塊及商務會展度假六大度假旅游產(chǎn)品體系。世界首座海洋文化主題城全國慕“?！倍鴣淼挠慰团c青島旅游業(yè)特色互補，互相拉動與田橫島旅游業(yè)特色互補，互相拉動以獨具特色的海洋文化為噱頭，

59、以整座城市都是一個巨大的主題公園為賣點，與單純依靠海洋自然資源的青島等周邊景點形成強烈互補，互相帶動，在全國海洋旅游大格局下占據(jù)更加重要的地位，為整個山東半島海資源旅游業(yè)添上濃抹重彩的一筆。 宜居城市建設是城市發(fā)展到后工業(yè)化階段的產(chǎn)物。他是指宜居性比較強的城市，是具有良好的居住和空間環(huán)境、人文社會環(huán)境、生態(tài)與自然環(huán)境和清潔高效的生產(chǎn)環(huán)境的居住地。 1996年聯(lián)合國第二次人居大會提出了城市應當是適宜居住的人類居住地的概念。此概念一經(jīng)提出就在國際社會形成了廣泛共識，成為21世紀新的城市觀。 2005年，在國務院批復總體規(guī)劃中首次出現(xiàn)“宜居城市”概念。 中央提出要建設和諧社會，而各個城市也紛紛提出要

60、建設宜居城市。青島更是在調查公司的十大宜居城市排名前列。生活宜居功能青島市鰲洲灣位于青島的后花園青島市鰲洲灣，其自然條件良好，甚至不需要對環(huán)境進行升級改造，就能滿足宜居的初級目標。宜居于山海之間宜居于夢幻海洋文化世界多產(chǎn)業(yè)有機融合，宜居之外更加樂業(yè)以山大等高等院校為依托，開發(fā)海洋養(yǎng)生產(chǎn)品及技術四大宜居因子 城市經(jīng)濟功能是城市功能的重要組成部分，也是城市其他一切功能的前提和海洋。 所謂城市經(jīng)濟功能，是指個城市在一定地域經(jīng)濟中所承擔的任務和所起的經(jīng)濟中心作用，以及由這種作用發(fā)揮而產(chǎn)生的效能。當今世界的城市，經(jīng)歷了從單一功能到多元功能，從簡單功能到復雜功能，從低級功能到高級功能的演化以后，一般都具有